綠城房地產(chǎn)集團有限公司《全面預算及經(jīng)營計劃表》編制指引15P

1、綠城房地產(chǎn)集團有限公司全面預算及經(jīng)營計劃表編制指引綠城房地產(chǎn)集團二零零九年十月全面預算及經(jīng)營計劃表編制指引一、全面預算及經(jīng)營計劃表各表格分類1項目公司概況及進度計劃表1 公司概況表2 項目建筑面積統(tǒng)計表表3 項目整體開發(fā)計劃表表4 2010年主要開發(fā)工作計劃表表5 2010年規(guī)劃設計計劃表表6 2010年工程建設進度計劃表表7 2010年材料設備采購計劃表2收入、成本預算表8 項目銷售計劃（面積）表9 項目銷售計劃（金額）表10 項目銷售計劃（單位）表11 結轉收入預算表表12 土地費用總預算表13 前期費用預算表表14 工程費用預算表表15 項目成本支付計劃表3三項費用預算表16 營銷推廣費

2、預算表表17 管理費用預算表表18 財務費用預算表42010年預算報表表19 2010年預算現(xiàn)金流量表表20 2010年預算利潤表5項目整體預算利潤表表21 項目預算利潤表（整體）二、經(jīng)營計劃表填寫基本原則1填報表格前，請認真閱讀、理解各表格中的備注內(nèi)容2預算表格中所要求填報內(nèi)容必須填寫完全。3各項目要求按分期標準作好項目分期工作，且按期填寫表格內(nèi)容；所有預算表格的項目分期應保持前后一致，并且應與公司整體經(jīng)營計劃保持一致。如果有酒店或其他獨立的不用于出售的商場等租賃物業(yè)，需要單獨當作一期看待。4實際已發(fā)生的數(shù)據(jù)按實際情況填報，涉及收入成本結轉的數(shù)據(jù)均按國際會計準則口徑填列,與按國際會計準則編制

3、的報表數(shù)據(jù)一致。5需分期填列的表格，如表2項目建筑面積表、表8-表10銷售計劃表（面積/金額/套數(shù)）、表14工程費用表等，預留分期均為18期，其中第7-18期隱藏，若需填列請選中上述行“解除隱藏”即可；尚若分期多于18期的，請在“合計”行前自行插入行予以增加，并注意表格中數(shù)據(jù)的公式與邏輯關系。6.各片區(qū)費用預算要落實到具體項目公司，并在項目公司預算中予以說明；7表格中標注顏色的部分為公式自動計算，不需填寫；請盡量不要進行表格的刪除操作，以便影響表格的計算。三、全面預算及經(jīng)營計劃表中主要的定義1. 分期標準：指在不同時間開工、開盤銷售，但計劃在半年內(nèi)，不跨年交付的工程為同一期。2. 建筑面積：（

4、1）建筑面積為該期總建筑面積，包含地下建筑面積（2）建筑面積數(shù)據(jù)的參考順序為建設規(guī)劃許可證、施工圖、已審批的政府規(guī)劃設計方案、規(guī)劃設計方案、合作開發(fā)協(xié)議或土地出讓合同。其中項目已取得建設規(guī)劃許可證的,以許可證面積為準;已經(jīng)完成施工圖設計部分，以施工圖面積為準；沒有完成施工圖設計，但已通過政府規(guī)劃設計方案審批，則以審批后的建筑面積為準；如果沒有完成規(guī)劃設計審批，有規(guī)劃設計方案的，以規(guī)劃設計方案為準；沒有規(guī)劃設計方案的，有合作開發(fā)協(xié)議或土地出讓合同的，以土地出讓合同或合作開發(fā)協(xié)議等上面的建筑面積為準。（3）地下車庫面積按建筑面積（含公攤面積）填寫，如無則按40平方米/個進行匡算。3. 可售面積：包

5、括地上可售面積、地下可售面積。車庫（位）面積和庫房面積必須填寫面積；若車庫面積尚未明確，按40平方米一個匡算。4. 項目開工面積：為本年項目實際新開工面積。5. 項目在建面積：為項目實際已開工面積減去已交付面積。四、各表格注意要點及注意要點（一）表1 項目公司概況表1.目的:了解項目公司的基本概況及人力資源情況。2.注意要點：人力資源編制情況需根據(jù)項目公司目前實際情況及招聘計劃填寫。（二）表2 項目建筑面積統(tǒng)計表1目的：面積統(tǒng)計表（一）：明確項目占地面積、建筑面積、分期、各期物業(yè)構成以及可售物業(yè)；面積統(tǒng)計表（二）自動計算占地面積、建筑面積比例，為成本分攤提供依據(jù)。2注意要點：（1）按“分期原則

6、”做好項目分期。（2）建筑面積、地上建筑面積、可售面積、地上可售建筑面積要認真區(qū)分填寫。（3） 地下車庫面積按建筑面積（含公攤面積）填寫，如無則按40平方米/個進行匡算。（4）對各期中的物業(yè)分類應盡量細化。（三）表3 項目整體開發(fā)計劃表1目的:（1）披露占地面積、建筑面積、地上可售面積（2）披露開工、預售、交付時間。2注意要點：（1）已完成工作，請按實際情況填寫完全。 （2）公共配套設施單獨建設的必須單列，分布在其他建筑物內(nèi)的不用單獨分列。 （3）項目有多次評審，多次權證（包括規(guī)劃許可證、施工許可證、預售證等）申領、多次開盤等情況請在備注中注明時間、面積等相關信息。（4）分期原則：指在不同時間

7、開工、開盤銷售，但計劃在半年內(nèi)，不跨年交付的工程為同一期；所有的預算及經(jīng)營計劃表格中的分期都要與表3一致。特別注意表8-10銷售計劃表，表12-14土地/前期/工程費用表分期尤為重要。分期舉例：某項目一期中多層預計2007年12月交付，小高層部分預計在2008年5月交付，這種情況應該看作兩期。雖然都在半年內(nèi)交付，但是跨年度了。只有在竣工交付時，風險責任才發(fā)生轉移，會計上要結轉收入，需要結轉竣工物業(yè)中已售物業(yè)的收入已經(jīng)相對應的成本。（5）要注意表格內(nèi)“時間格式要用年月表示”。（6）簽署土地協(xié)議或合同的時間需要填寫。（四）表4 2010年主要開發(fā)工作計劃表1目的：掌握項目2010年度主要工作計劃。

8、2注意要點：（1）年初狀態(tài)要根據(jù)實際情況填寫。（2）表格中各數(shù)據(jù)要根據(jù)所要求格式填寫。（3）其中開工計劃以實際開工面積為準。（4）各期數(shù)據(jù)要與附表2中的保持一致。（五）表5 項目2010年規(guī)劃設計計劃表1目的：掌握項目2010年度規(guī)劃設計計劃。2注意要點：（1）用橫線圖表示工作內(nèi)容時間跨度； （2）公共配套設施所包含內(nèi)容如有單獨進行設計的必須單列。 （3）重要評審節(jié)點在備注中標明具體時間。（4）項目分多期的，將以上表格加以復制填寫；未涉及的單項以及產(chǎn)品類型，可做適當刪減。（六）表6 項目2010年工程建設進度計劃表1目的：掌握項目2010年工程建設進度計劃。2注意要點：（1）一般以用橫線圖表示

9、工作內(nèi)容時間跨度；當項目內(nèi)容為時間則在相應的時點填寫對應的面積。（2）年初狀態(tài)是指2010年初該項工作的進展情況。（3）單項工作跨年度開始和跨年度完成時，需在備注欄中注明開始或結束的時點。（4）備注中標明當?shù)卣?guī)定的預售許可證領取條件，不同物業(yè)類型的銀行按揭放款對于建設進度的要求。（5）各項工程進度計劃要與附表3中相對應。（七）表7 項目2010年材料設備采購計劃表備注中說明該項采購合同狀態(tài),即是否簽訂合同、洽談中、意向中。（八）附表8-10 項目銷售計劃明細表（面積、金額、套數(shù)）1附表8目的：了解銷售情況：單價、金額以及銷售進度。金額=單價*面積 方便敏感性分析注意要點：（1）銷售面積指簽

10、訂正式銷售合同的面積，不包括僅簽訂銷售協(xié)議的面積。（2）“未來總可售面積”，是指截止09.12.31尚未簽訂正式銷售合同的面積；亦即2010-項目結束預計可銷售面積之和。（3）車庫（位）面積和庫房面積必須填寫，車庫（位）面積不能確定的，可按“40平方米/個”進行匡算。（4）本表預留分期為18期，其中第7-18期（73-138行）隱藏，若需填列請選中上述行“解除隱藏”即可；尚若分期多于18期的，請在“合計”行前自行插入行予以增加。2附表9目的：了解所有未結轉物業(yè)的總金額，以及未售物業(yè)的未來銷售單價。注意要點：（1）本表所指銷售金額指簽訂正式銷售合同的金額，不包括僅簽訂銷售協(xié)議的協(xié)議金額。（2）“

11、未來總可售銷售金額”，是指截止09.12.31尚未簽訂正式銷售合同的金額；亦即2010-項目結束預計可銷售金額之和。（3）同一期房源分批開盤的,請在相應的開盤時間增加批注,說明本次為當期第幾次開盤,推出物業(yè)面積金額套數(shù) 。（九）表11 結轉收入預算表1目的：掌握項目2010年收入結轉預算。2注意要點：（1）本表所指的“結轉”是指財務上按國際會計準則結轉銷售收入，以物業(yè)實際交付給客戶為標準（包括領房通知書已發(fā)出，業(yè)主未領取的情況）。 （2）本表所指銷售面積和金額均指簽訂正式銷售合同的面積和金額，不包括僅簽訂銷售協(xié)議的面積和金額。（3）“未來總可結轉的銷售面積/金額”截止09.12.31已售未結轉

12、的面積/金額+2010年至項目結束預計銷售面積/金額。（4）“截止09.12.31已售未結轉”是指截止09.12.31已經(jīng)簽訂銷售合同，但在財務上未結轉利潤表之銷售收入的合同面積和金額；（5）“2010年是否交付”需根據(jù)下拉框選擇“no”或是“yes”，默認情況為不交付，該列必須自行選擇；（6）“2010年總可結轉金額”： 如當年無交付，“2010年可結轉金額”“0；有交付的，“2010年總可結轉金額”“截止09.12.31已售未結轉”+“2010年預計銷售”；（7）“2010年預算結轉面積和金額”原則上應與“2010年總可結轉面積和金額”一致，若有特殊情況導致“本年預算結轉面積和金額”小于“

13、本年可結轉面積和金額”（如預計工程竣工滯后/樣板房未交等原因），請在備注欄中說明不一致產(chǎn)生的原因。 （十）表12 項目土地費用預算表1目的： （1）土地費用表（一）：了解土地成本的構成，如有其他欄目，自行添加。如 ：青島公司的拆遷安置房成本。（2）土地費用表（二）： 土地成本分攤，各期土地預估總成本根據(jù)占地面積分攤，引用表二的占地面積比例，如有不同的合理的分法，可以刪除公式，手工填寫。2土地費用表（一）注意要點：（1）土地費用表（一）和（二）兩張表的合計應該相等。（2）對不確定或暫估的土地費用請在備注欄中予以說明，并注明暫估依據(jù)。3土地費用表（二）注意要點：（1）假設項目各期土地成本按占地面積

14、分攤，某一期結轉土地成本該期總未結轉土地成本/該期總未結轉可售面積*該期2010年預計結轉面積；若項目公司采用其他分攤方法，請直接修改相應公式，并在備注欄中說明方法及原因。（2）“賬面剩余成本”為存貨科目下包含的土地費用，即完工產(chǎn)品、在開發(fā)物業(yè)和待開發(fā)物業(yè)中土地成本的合計數(shù)；（3）各期總未結轉土地成本各期預計總成本-累計已結轉成本。（4）“累計已結轉銷售成本”由財務管理部根據(jù)國際會計準則報表口徑填寫，需與報送集團的國際會計報表一致；“賬面剩余成本”請注意與國際會計準則報表核對是否一致。（十一）表13 項目前期費用預算表1目的：（1）前期費用表（一）用途； 了解前期成本的構成。（2）前期費用表（

15、二）用途： 前期成本分攤，各期前期預估總成本根據(jù)地上可售建筑面積（含持有物業(yè)）分攤，引用表二的建筑面積比例，如有其他合理的方法亦可。2前期費用表（二）注意要點：（1）前期費用表二和表一的合計數(shù)應該相等。（2）假設項目前期費用按建筑面積分攤，某一期結轉前期費用該期總未結轉前期成本/該期總未結轉可售面積*該期2010年結轉可售面積；尚若項目公司采用其他分攤方法，請直接修改相應公式，并在備注欄中說明方法及原因。（3）“賬面剩余成本”為存貨科目下包含的前期費用，即完工產(chǎn)品、在開發(fā)物業(yè)和待開發(fā)物業(yè)中前期費用的合計數(shù)。（4）“總未結轉前期費用”預計總成本-累計已結轉成本。（5）“累計已結轉銷售成本”由財務

16、管理部根據(jù)國際會計準則報表口徑填寫，需與報送集團的國際會計報表一致；“賬面剩余成本”請注意與國際會計準則報表核對是否一致。（十二）表14 項目工程費用預算表1目的：了解各期工程成本以及公建配套成本。2注意要點：（1）其他與表12、表13一致，多了一項公共配套工程成本的分攤。（2）一般公共配套物業(yè)采用誰享用誰分攤的原則，如果各期的業(yè)主都享用，則均要分攤，分攤原則按照各期地上可售面積（含持有物業(yè)）所占比例分攤。（十三）表15 項目成本計劃表（整體）1目的：了解各項成本的支付計劃。2注意要點：（1）成本支付計劃填報期間為2010年1月至項目結束，其中2014年及以后年度（若有）計劃支付數(shù)可匯總填列。

17、（2）因公司規(guī)劃設計或成本預算不確定以及各項原因造成的成本支付時間不能確定的，也必須在現(xiàn)有條件下作出估計，以便對項目整體現(xiàn)金流做出初步測算。（3）b列數(shù)字都從表12-14鏈接過來，土地、前期、工程的未付總數(shù)應該和前面各表一致。（十四）表16 項目2010年營銷推廣費用表 1目的：掌握項目2010年度營銷推廣費用預算。2注意重點：（1）樣板房裝修費用不列入銷售推廣費預算，在“表14工程費用-精裝修成本”中填報。（2）招商費用請列入“其他營銷活動費”，并在備注欄中予以說明。（十五）表17 項目2010年管理費用預算表1目的：對2010年管理費用分明細作出詳細預算。2注意要點：（1）管理費用預算表以

18、及后面1-22費用明細表，先由費用發(fā)生或控制單位填報預算，再由人力資源部/綜合管理部及財務管理部審核匯總后填報；其中各費用明細表“上年實際發(fā)生數(shù)”“列支科目”由財務管理部提供數(shù)據(jù)或負責填寫。（2）管理費用“上年實際數(shù)”合計數(shù)，原則上應與財務管理部上報集團公司還原后的費用報表合計數(shù)一致，存在差異的請在備注欄中說明原因。（3）各費用明細表填列說明詳見表17-1至表17-20的編制說明。（十六）表18 項目2010年財務費用預算表1目的：對2010年財務費用分明細作出詳細預算。2注意要點：（1）表18 項目2010年財務費用預算表：借款利息凈支出用正數(shù)，凈收入用負數(shù)填列；銀行存款利息收入用負數(shù)填列；

19、匯兌損益及其他財務費用凈支出用正數(shù)、凈收入用負數(shù)填列。（2）表18-1 金融機構借款利息支出表a.按不同金融機構按不同貸款逐筆填列，同一筆貸款計劃分多次歸還亦需分開列示，以方便計算利息。b.金融機構是指經(jīng)國家批準從事貨幣信用活動的組織，包括銀行、信托投資公司、保險公司、財務公司等。c.請根據(jù)國際會計準則區(qū)分貸款利息是否滿足資本化條件，不能資本化的部分在“財務費用”科目列支，資本化部分在“開發(fā)間接費”科目列支。（3）表18-2 資金占用費支出/收入預算表a.集團及所屬子公司是指上市公司報表范圍內(nèi)需要合并抵消之全部子公司，具體范圍同按照國際會計準則編制報表時所認定之范圍。b.公司借入金額用正數(shù)填列

20、，借出金額用負數(shù)填列；對同一公司既有借入又有借出的，可以分開填列，也可以匯總填列。c.請根據(jù)國際會計準則區(qū)分貸款利息是否滿足資本化條件，不能資本化的部分在“財務費用”科目列支，資本化部分在“開發(fā)間接費”科目列支。（4）表18-3 其他借款利息支出/收入:其他借款是指除金融機構借款及計提資金占用費以外的單位及個人借款，包括公司少數(shù)股東借款。（十七）表19 項目2010年資金計劃表根據(jù)資金管理中心要求填寫。（十八）表20 項目2010年預算利潤表1目的：對2010年預計可實現(xiàn)利潤作出詳細預算。2注意要點：（1）表20 項目2010年預算利潤表：本表無需單獨填列，均取自各明細表數(shù)據(jù)。（2）表20-1 開發(fā)間接費預算表a.考慮開發(fā)間接費需按分期在不同年度結轉的需要，本表分期填列。b.考慮集團及所屬子公司占用資金在集團合并中會合并抵銷，開發(fā)間接費中利息填列時需區(qū)分資金占用費及外部借款利息。關聯(lián)方定義見表18-2。c.“預算年度新增開發(fā)間接費”之“金融機構及外單位貸款利息/關聯(lián)方資金占用費”合計數(shù)需于表18-1、18-2和表18-3保持一致。（3）表20-4 計提土地增值稅（預征部分）預算表a.僅當年有結轉收入的公司需要填列