舊城改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)方案設(shè)計(jì)

1、實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案 貴州銅仁舊城改造項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)方案計(jì) 、 工程概況： 河風(fēng)麗景地處銅仁市北部曹家園地塊，三面緊鄰錦江，形成半島形態(tài)，視線 非常開闊，自然條件優(yōu)越，風(fēng)景十分優(yōu)美，與地委行署隔江相望，具有得天獨(dú) 厚的地理環(huán)境。作為城市沿錦江向北部發(fā)展的重要據(jù)點(diǎn)與來(lái)訪者從北部進(jìn)入市區(qū) 的景觀視覺(jué)節(jié)點(diǎn)，河風(fēng)麗景正處在這個(gè)城市南北與東西的軸線交叉點(diǎn)上。特殊的 地理位置與環(huán)境，促使其在完善內(nèi)部人居環(huán)境與生活品質(zhì)同時(shí)，發(fā)揮更大的標(biāo)識(shí) 作用，為城市形象作出更大的貢獻(xiàn)。 規(guī)劃總用地約4.06公頃。實(shí)際建筑紅線內(nèi)用地約 2.983公頃。 1、自然條件 地形地貌：屬河沿一級(jí)地貌特征，地形較破碎，坡度較小。 水文地質(zhì)：處

2、于P=2%洪水位以上；場(chǎng)地有基巖出露，地質(zhì)老且穩(wěn)定。 環(huán)境容量：地段無(wú)“三廢”污染，且觀瞻環(huán)境優(yōu)越；場(chǎng)地“風(fēng)水”因子飽 滿，是理想的人居環(huán)境。 2、城市供給 道路交通：有城市主干道和金灘大橋，交通十分方便。 市政設(shè)施：有城市給排水、電力、電訊公用系統(tǒng)，可供小區(qū)開發(fā)共享。 公共設(shè)施：有“小十字”城市 CBD且緊臨學(xué)校、醫(yī)院、幼托和居委會(huì)， 社區(qū)生活方便；有城市公廁、垃圾站和配電設(shè)施可供小區(qū)開發(fā)共享。 二、設(shè)計(jì)依據(jù) 由業(yè)主提供之技術(shù)參考資料一一 1、1/500規(guī)劃用地現(xiàn)狀圖； 2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)范圍（規(guī)劃紅線、藍(lán)線、坐標(biāo)）； 3、規(guī)劃條件通知書； 4、甲方的設(shè)計(jì)委托書； 國(guó)家及地區(qū)規(guī)范和規(guī)定 5、銅仁市

3、規(guī)劃管理局有關(guān)法規(guī)文件、技術(shù)規(guī)定； 6、貴州省住宅、停車場(chǎng)（庫(kù)）、綠地、市政設(shè)施等有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)； 7、國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定。 三、項(xiàng)目開發(fā)理念 憑著符合房地產(chǎn)原創(chuàng)性的產(chǎn)業(yè)理論，整合各種資源，以全新的服務(wù)理念， 滿足有效需求、激發(fā)潛在需求；以超常規(guī)的策劃思維啟動(dòng)新的市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)； 以反映時(shí)尚生活方式的技術(shù)手段，創(chuàng)造一種“尊貴品味，時(shí)尚生活”的全新 居住生活方式。 同時(shí)地委行署作為城市的政治中心，與基地形成跨江軸線，該軸線緊密 聯(lián)系起了政府與城市公共空間。作為地委行署在該軸線的對(duì)景，基地內(nèi)較為 混亂的現(xiàn)狀需要得到改善，維盛花園以嶄新的城市風(fēng)景，以展示城市最新的 居住理念與發(fā)展活力。 從整個(gè)

4、銅仁地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)之發(fā)展?fàn)顩r研討上，本項(xiàng)目應(yīng)詮釋為銅仁市 房地產(chǎn)市場(chǎng)之延伸， 落實(shí)控制性詳細(xì)規(guī)劃的具體職能和空間形態(tài)，構(gòu)筑錦 江河生態(tài)景觀一一文化品牌“沙龍”。整合各種資源，以全新的服務(wù)理念，滿足有 效需要、激發(fā)潛在需求；以超常規(guī)的策劃思維啟動(dòng)新的市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)；以反映時(shí) 尚生活方式的技術(shù)手段，創(chuàng)造一種“尊貴品味，時(shí)尚生活”的全新商業(yè)和生活方 式。將 以人為本 的基本宗旨貫穿于設(shè)計(jì)的全過(guò)程和各個(gè)環(huán)節(jié)，并加以創(chuàng)新和 融合，使小區(qū)成為銅仁房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中一顆璀璨的明珠。 第一篇規(guī)劃篇 一、設(shè)計(jì)構(gòu)想 1、休閑融入生活 本案的設(shè)計(jì)宗旨為“以人為本，尊貴品味，自然生態(tài)，時(shí)尚生活”。通 過(guò)空間變化豐富的景觀導(dǎo)

5、入，把居民的休閑和日常家居生活融為一體。全方 位多層次的休閑空間與住宅空間聯(lián)系便捷，相互滲透，休閑活動(dòng)通過(guò)景觀精 心組織并順延到每個(gè)組團(tuán)，形成新型高尚居住社區(qū)的顯著特色。 2、生態(tài)演繹時(shí)尚 設(shè)計(jì)中浪漫主義的設(shè)計(jì)手法的靈活應(yīng)用，營(yíng)造出自然的生態(tài)環(huán)境，自由 流動(dòng)的空間氛圍。對(duì)居住人群細(xì)致縝密的思考，通過(guò)設(shè)計(jì)手法具體到居住建 筑空間各個(gè)層面的設(shè)計(jì)要點(diǎn)中。在不同標(biāo)高，沿河岸兩旁的景觀，作為最靈 活反應(yīng)最迅速的自然生態(tài)，充分展示對(duì)時(shí)尚潮流的追逐。實(shí)行小封閉管理的 小套型住宅及公寓開發(fā)，對(duì)希望享受時(shí)尚生活的核心家庭極具吸引力。 規(guī)劃性質(zhì)、規(guī)模 1、性質(zhì)定位：銅仁市錦江河生態(tài)景觀、文化品牌“沙龍”一景 2、

6、形象定位：富于現(xiàn)代氣息的現(xiàn)代化高尚小區(qū)； 3、市場(chǎng)定位：面向城市各個(gè)階層； 4、人口規(guī)模：1083戶（3790人）； 三、規(guī)劃原則 1、政策性原則（城市總體規(guī)劃）； 2、綜合性和系統(tǒng)性原則（將城市設(shè)計(jì)的方法注入規(guī)劃，創(chuàng)造魅力居住環(huán)境）； 3、 “以人為本”和地方性原則（硬件環(huán)境設(shè)計(jì)與軟件生活方式相統(tǒng)一，探 索二十一世紀(jì)中國(guó)居住品質(zhì)的新模式；體現(xiàn)多元設(shè)計(jì)理念，將歐化小城鎮(zhèn)風(fēng)格與 銅仁地方民居相結(jié)合，升華建筑文化內(nèi)涵）； 4、“可持續(xù)發(fā)展”原則； 5、 統(tǒng)一規(guī)劃和分期實(shí)施的時(shí)序性原則。 四、規(guī)劃期限 2017年2027年。 五、總體布局 1、用地組織 根據(jù)土地區(qū)位決定的地價(jià)、景觀風(fēng)水資源決定的環(huán)境

7、品質(zhì)、城市 供給條件決定的限制要求，合理分配公建、居住、交通、環(huán)境設(shè)施用地 沿場(chǎng)地周邊道路和內(nèi)部布置住宅用地，在魚嘴方向布置社區(qū)主入 口，在城市支路布置社區(qū)車輛入口，在場(chǎng)地內(nèi)沿布置環(huán)形消防通道，在 小區(qū)“中庭”布置綠化用地，在內(nèi)部道路出入口地段安排社區(qū)公益設(shè)施。 2、規(guī)劃結(jié)構(gòu) 流線功能結(jié)構(gòu) 以小區(qū)在城市道路上的開口為空間形態(tài)中的“點(diǎn)元素”，界定內(nèi)外空間， 形成公共一一半公共一一私密性空間的過(guò)渡。平面流線為：入口小廣場(chǎng)一一 社區(qū)一一中庭綠“核”一一公寓門庭一一住戶單元；縱向功能分區(qū)為：地下 車庫(kù)居住內(nèi)院住宅； 社區(qū)居住結(jié)構(gòu) 等級(jí)結(jié)構(gòu)（曹家園小區(qū)純居住組團(tuán)）； 規(guī)模結(jié)構(gòu)（曹家園小區(qū)居住組團(tuán) 379

8、0人）； 空間結(jié)構(gòu)（院落式為主一一街坊式為輔）。 道路交通結(jié)構(gòu) 等級(jí)結(jié)構(gòu)（城市道路組團(tuán)路戶前路進(jìn)戶路人行道 泊車位廣場(chǎng)）； 規(guī)模結(jié)構(gòu)（城市道路一一組團(tuán)路 6米一一戶前路4.5米一一進(jìn)戶路2.5 米泊車位325個(gè)廣場(chǎng)）； 空間結(jié)構(gòu)（環(huán)狀戶前路一一枝狀進(jìn)戶路）。 公共配套結(jié)構(gòu) 等級(jí)結(jié)構(gòu)（組團(tuán)以上級(jí)一一組團(tuán)級(jí)包括門衛(wèi)和市政設(shè)施）； 規(guī)模結(jié)構(gòu)（會(huì)所門衛(wèi)和市政設(shè)施）； 空間結(jié)構(gòu)（組團(tuán)中心最大服務(wù)半徑不大于150米）。 綠地景觀結(jié)構(gòu) 等級(jí)結(jié)構(gòu)（點(diǎn)一一線一一面）； 規(guī)模結(jié)構(gòu)（中庭綠“核”不少于 3000MI）； 空間結(jié)構(gòu)（串珠點(diǎn)環(huán)繞線楔入面）（視線通廊視線走廊 節(jié)點(diǎn) 地標(biāo)控制區(qū)） 。 3、控制體系 強(qiáng)度指標(biāo)

9、：建筑密度 23.4%，建筑容積率3.58，建筑最大高度84米; 環(huán)境指標(biāo)：綠地率32% 交通管制：人車分流，保證停車泊位，控制道路開口間距和數(shù)量； 防災(zāi)管制：保證消防環(huán)道和出入口； 衛(wèi)生管制：社區(qū)設(shè)一處垃圾回收點(diǎn)，沿街道每80米設(shè)一個(gè)果皮箱； 詳見(jiàn)小區(qū)控制指標(biāo)表 六、工程規(guī)劃 1、道路工程： 道路系統(tǒng) 組團(tuán)路紅線寬6米、戶前路4.5米；進(jìn)戶路與戶前草坪結(jié)合，小廣場(chǎng)與 步行系統(tǒng)結(jié)合；停車場(chǎng)、泊車位按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，住宅1個(gè)/300 M，公建1 個(gè)/200 M2。詳見(jiàn)道路豎向工程規(guī)劃圖； 技術(shù)指標(biāo) 戶前路與組團(tuán)路相交路緣石半徑9米、與戶前路相交路緣石半徑 6米； 道路最大縱坡3%最小縱坡0.3%。

10、 2、豎向工程： 豎向方式：結(jié)合沿河路的開發(fā)，采取平坡式； 土方豎向：最大填方深度 4.5米，總挖填土方量約1.8萬(wàn)立方米； 排水豎向：場(chǎng)地采取有組織排水方式，排水坡度不小于0.5%。 3、給水工程 用水量：3850人X 150升/人.日=577500升/日=577.5 （噸/日） 水源：共用城市系統(tǒng)； 配水管網(wǎng)：環(huán)流主管直徑 200,枝狀管100150;主管沿內(nèi)部道路敷 設(shè)，每120米設(shè)消防栓一支。（詳管網(wǎng)工程規(guī)劃圖）。 4、排水工程 體制：雨污分流、重力自流、分片截流； 雨水：就近排入錦江河，雨水量按榕江暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算； 污水量：577.5 X 80%=462 （噸/日） 污水管網(wǎng)：沿內(nèi)

11、部道路敷設(shè)管道，引入城市規(guī)劃污水處理廠。 5、供電工程 用電量：3850人X 500瓦/人=1925000瓦=1925千瓦 電源：接城市50KV開閉所； 配電線路：220/380低壓進(jìn)入小區(qū)，線路采取直埋式地纜，沿道路敷設(shè)。 6、電訊、有線、網(wǎng)絡(luò)工程 電話容量：3850人X 38部/100人=1460部 在門衛(wèi)設(shè)電話交換器一臺(tái)。線路采取直埋式地纜，同溝不共管沿道 路敷設(shè)。7、燃料工程 采用罐裝液化氣。 2、生活垃圾：采用袋裝，由物管收集送至城市垃圾處理場(chǎng)（站） 3、汽車庫(kù)、住宅廚房的油煙采用變壓式排氣道高空排放； 4、選用低噪音設(shè)備，并采用相應(yīng)的減震措施。 5、建筑和裝飾材料嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)

12、準(zhǔn)選用不散發(fā)污染物的材料； 6、餐飲建筑廚房采用機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，設(shè)有機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)及油煙過(guò)濾 八、防災(zāi)規(guī)劃 1、消防 消防給水 室外：301/s ;室內(nèi)：40 l/s ;自動(dòng)噴灑：30 l/s ； 水源接城市系統(tǒng)，采用獨(dú)立消防供水系統(tǒng)，進(jìn)水管二條，管徑DN200m；室外 管網(wǎng)呈環(huán)狀，干管管徑為DN150 mm消防栓沿道路布置，間距不大小于120米。 總圖消防 凡在用地周邊臨街布置的建筑，且其裙房設(shè)計(jì)符合規(guī)范要求，則利用城市道 路作為其一條長(zhǎng)邊的消防車道及消防登高場(chǎng)地。 小區(qū)內(nèi)部消防車道可以環(huán)通，盡端式消防車道設(shè)消防車回車場(chǎng) （18米X18米）, 消防車道寬不小于4米。 建筑間距及建筑退界均滿足消

13、防規(guī)范的要求。 建筑消防 室內(nèi)消防采用臨時(shí)高壓制，在住宅、車庫(kù)等設(shè)置消火栓系統(tǒng)，在商場(chǎng)設(shè)置自 動(dòng)噴水系統(tǒng)；高層建筑設(shè)置獨(dú)立的消防水泵和消防水池，水池有效容V=80m。 2、防洪 文檔大全 錦江河防洪標(biāo)準(zhǔn)由城市總體規(guī)劃控制 巧妙安排采光面和遮陽(yáng)板，使得造型生動(dòng)細(xì)膩，富于時(shí)代氣息，而且融 車庫(kù): 汽車坡道: 5.0KN/m 第二篇建筑篇 （一）建筑方案 1、住宅設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)理論 回歸自然的現(xiàn)代主義理性空間，重新追尋技術(shù)美與人情味的和諧統(tǒng)一， 以簡(jiǎn)約、洗練、純粹的純凈主義風(fēng)格，使居住者情感回歸于寧?kù)o與自然，來(lái) 對(duì)抗社會(huì)中浮華花哨的建筑風(fēng)格和濃重的商業(yè)主義傾向。完整和諧的整體格 局與精心設(shè)計(jì)的建筑細(xì)節(jié)充

14、分體現(xiàn)居住建筑在走向理性的同時(shí)，又注重對(duì)人 性的全面關(guān)懷。 設(shè)計(jì)中始終以“人居”為基準(zhǔn)點(diǎn)，追求居住的舒適度與品味，同時(shí)建立 社區(qū)獨(dú)特風(fēng)格，將“以人為本、尊貴品味、健康生活”貫穿于設(shè)計(jì)的全過(guò)程。 戶型布局 本案的主力戶型是90140平米的三居室緊湊戶型。 在具體戶型設(shè)計(jì)中，針對(duì)銅仁市的氣候條件和錦江河優(yōu)美的自然景觀， 進(jìn)行深入的推敲研究。從生態(tài)建筑出發(fā)，充分利用自然采光通風(fēng)，降低能耗; 每戶每個(gè)房間都具備自然通風(fēng)采光，都有一條以上的穿堂風(fēng)；并且針對(duì)市場(chǎng) 目前戶型設(shè)計(jì)的不足之處，作出以下處理一一在戶型設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)， 具體手法是，以廚房為家務(wù)勞動(dòng)核心，強(qiáng)調(diào)服務(wù)區(qū)的功能分區(qū)設(shè)計(jì)，以廚房 為空間界

15、定的一個(gè)環(huán)節(jié)，把動(dòng)態(tài)的起居空間和靜謐的臥室空間以服務(wù)區(qū)作為 分隔，使居室空間的質(zhì)量得以提高；客廳安排在錦江河風(fēng)景流連帶，通過(guò)通 透的陽(yáng)臺(tái)欄板，享受大自然的恬然情趣。 建筑形態(tài) 濃濃的人情味于其中，實(shí)現(xiàn)了花園式家居的理想。 采用簡(jiǎn)潔、明快、精細(xì)的實(shí)用主義風(fēng)格 ，使立面造型在明朗中不失親切； 水平垂直的線條、大面積明凈的玻璃窗和疏密有致的節(jié)律 ，體現(xiàn)出向現(xiàn)代主 義的回歸。 頂層設(shè)計(jì)綜合運(yùn)用花園和躍層手法，改善居住頂層的保溫隔熱性能，豐 富建筑物立面效果，同時(shí)也促進(jìn)了銷售。 精彩的園林設(shè)計(jì)，精心的景觀安排，使得每一扇窗戶都成為一個(gè)景框， 風(fēng)景融入生活，就在你的舉手投足之間。 2、高層住宅設(shè)計(jì) 是整個(gè)

16、地塊的主題性建筑，也是銅仁市的城市對(duì)景。為中央剪力筒結(jié)構(gòu) 的24層電梯公寓，單層6戶，設(shè)雙電梯和消防樓梯。 3、地下車庫(kù)設(shè)計(jì) 結(jié)合地形高差和建筑掉層，設(shè)計(jì)大型地下車庫(kù)。柱網(wǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，采取分 區(qū)車位，區(qū)間布置環(huán)通車道，車道寬度、彎道半徑和坡度均滿足規(guī)范要求。 （二）建筑結(jié)構(gòu) 1、場(chǎng)地特征及適宜性 為河沿臺(tái)地地貌，基巖已出露地面，場(chǎng)地須平整。地基穩(wěn)定，適宜建筑。 2、荷載 風(fēng)荷載：高度變化系數(shù)按 B類地面粗糙度取值，基本風(fēng)壓為 0.40KN/m2 活荷載標(biāo)準(zhǔn)值： 4.0KN/m 儲(chǔ)藏室： 6.0KN/m 2 電梯機(jī)房： 7.0KN/m 2 設(shè)備用房： 7.0KN/m 2 商業(yè)用房： 3.5KN/m

17、 2 辦公用房： 2.0KN/m 2 樓梯.前室.走道 3.5KN/m 2（商業(yè)用房） 2.0KN/m 2（住宅） 臥室、起居室： 2.0KN/m 2 廚房、衛(wèi)生間： 2.0KN/m 2 陽(yáng)臺(tái)： 2.5KN/m 2 屋頂花園： 4.0KN/m 2 上人屋面： 2.0KN/m 2 不上人屋面： 0.5KN/m 2 （三）建筑電氣 1、設(shè)計(jì)范圍 小區(qū)紅線內(nèi)的供配電、照明、防雷接地、弱電系統(tǒng)的管線予埋設(shè)計(jì)。 2、負(fù)荷指標(biāo) 建鞏功能 平均負(fù)荷指標(biāo) 負(fù)荷合計(jì) 需要系數(shù) W/ m2 Kw/戶 (kw) 普通住宅 4 4408 0.4 躍層式住宅 6 846 0.5 附屬用房 60 6900 0.8 車庫(kù)及

18、設(shè)備用房 10 410 0.8 消防 500 0.75 中央空調(diào) 800 0.75 其它 1200 0.7 計(jì)入低壓線路同時(shí)系數(shù)0.8 計(jì)入變壓器同時(shí)系數(shù)0.95 3、應(yīng)急電源 高層應(yīng)急電源采用自備柴油發(fā)電機(jī)組，發(fā)電機(jī)容量為800KVA應(yīng)急電源 與市電機(jī)械閉鎖運(yùn)行。 4、防雷、接地 小區(qū)建筑均為二類防雷建筑，按規(guī)范對(duì)各建筑設(shè)置防雷設(shè)施。保護(hù)接地 型式采用TN-C-S制。 5、室外照明 室外照明分道路照明和泛光照明。室外道路照明由專業(yè)景觀公司根據(jù)實(shí) 際景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)，本次設(shè)計(jì)為配合，僅預(yù)留室外照明電源控制箱；泛光照明 則根據(jù)需要在沿街建筑的屋頂和地面采用泛光燈裝飾照明，以便于臨園干道 的照明協(xié)調(diào)，

19、突出建筑景觀照明效果。 6、通信 普通宅每戶考慮一門電話，躍層式住宅每戶考慮兩門電話，公建用房按 0.12門/m計(jì)算，另考慮15%谷量，小區(qū)約需電話1200門。電話電纜與城市 通信網(wǎng)絡(luò)聯(lián)網(wǎng)，電話設(shè)備間設(shè)在地下車庫(kù)。 7、電視 普通住宅每戶考慮一個(gè)電視接口，躍層式住宅每戶考慮二個(gè)電視接口， 公建及商業(yè)用房預(yù)留120個(gè)電視接口，小區(qū)約需電視用戶點(diǎn) 850個(gè)。電視系 120計(jì)算。 統(tǒng)與城市有線電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)。 3、智能系統(tǒng)：社區(qū)保安配備紅外掃描監(jiān)視系統(tǒng)，負(fù)責(zé)社區(qū)外圍安全和 住戶室內(nèi)呼救應(yīng)急。 三、工程造價(jià)估算（本估算為工程設(shè)計(jì)估算，不包括有關(guān)配套費(fèi)，地費(fèi) 及稅費(fèi)） 實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案 綜合技術(shù)指標(biāo)一覽表 序號(hào)

20、 分項(xiàng)工程 設(shè)計(jì)面積 單位造價(jià) （元 / m2） 工程造價(jià) （萬(wàn)元） 1 高層住宅 120000 750 9000.00 2 多層住宅 22800 550 1254.00 3 會(huì)所 420 1000 42.00 4 地下室 10000 750 750.00 5 商鋪 24410 1000 244.10 6 游泳池及設(shè)施 500 1500 75.00 7 室外景觀 112939 120 155.27 合計(jì)、 11520.37 四、實(shí)施措施和建議 1、堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一監(jiān)理、統(tǒng) 一物業(yè)”的六統(tǒng)一原則，保證規(guī)劃實(shí)施； 2、嚴(yán)格執(zhí)行“一書兩證”制度，杜絕一切違章建設(shè)程序和行為； 3、加強(qiáng)規(guī)劃監(jiān)察力度，實(shí)行“事前指導(dǎo)、中間檢查、善后驗(yàn)收”的三 環(huán)節(jié)； 4、綜合開發(fā)，采取政府、開發(fā)商和業(yè)主的多