業(yè)主公約示范文本.doc

1、XX業(yè)主公約甲方：注冊地址：郵政編碼：法定代表人：職務：電話：乙方：國籍：住址：電話：本公約的甲方為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定的物業(yè)管理機構；乙方為層單元之購買方，含其執(zhí)行和委托人。本公約對雙方簽約人具有法律約束。一、 總則第一條：本公約屬于協(xié)議、合約性質(zhì)。訂立本公約的目的，是要清楚和明確各項規(guī)則，使物業(yè)業(yè)主或使用者以及物業(yè)管理者都有共同遵守的行為準則， 使雙方都明白各自的職責、權利和義務。第二條：本公約將業(yè)主或使用者以及管理者雙方的權利和義務以文件的形式加以確定，并對全體業(yè)主或使用者以及管理者均具有約束力。第三條：每個業(yè)主對其單元有全權之處理權，包括出售、轉(zhuǎn)讓、按揭、出租、批準享用或以其它方式處

2、置或變賣， 而無須其它業(yè)主或?qū)υ撐飿I(yè)有任何權益的人士同意，但該處理須明確地受本公約限制和保障。 若任何業(yè)主出租其單元給任何租客或租戶，須就業(yè)主及承租人在租賃期間遵守本公約的條款向其權利人負責。第四條：有關名詞的定義：在本公約中，除文意另有所指外：1、“該物業(yè)”：指座落于2、“發(fā)展商”：指房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。3、“物業(yè)管理公司”：指 4、“業(yè)主大會”：指由全體業(yè)主組成，決定該物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。5、“業(yè)主管理委員會”：指業(yè)主大會的常設執(zhí)行機構，經(jīng)政府部門批準成立后，代表全體業(yè)主維護其物業(yè)權益，并依法行使各項權利。6、“業(yè)主”：指根據(jù)相關的銷售合同或預售契約擁有物業(yè)全部或部分單元的

3、房產(chǎn)所有權及其相應的土地使用權的一個或多個法人與自然人及發(fā)展商， 以及他們合法的受讓人、 繼承人、受贈人和因單元抵押而依法可處分抵押單元的抵押權人。7、“使用人（非業(yè)主使用者）”：指業(yè)主所購單元的承租人、借租人、代理人（委托人）、雇員、訪客及業(yè)主許可進入或使用其單元的其他受許可的人員。8、“公共地方”：指在該物業(yè)內(nèi)由發(fā)展商根據(jù)本公約所指定的公共地方。其中包括正門入口、 入口大堂、 電梯大堂、樓梯間、信道、行人道、行車道、綠化區(qū)、物業(yè)外墻、梯臺、配電室、泵房、空調(diào)機房、監(jiān)控中心、 消防設備控制室、 井道、水箱、升降機、天面屋頂及為該物業(yè)的業(yè)主和租客及真正訪客而設并供其共享之其它地方或范圍，但不包

4、括任何業(yè)主擁有獨自使用權的地方。9、“物業(yè)管理費”：指由業(yè)主或使用人每月按建筑面積繳納、用于支付物業(yè)正常運轉(zhuǎn)及其管理和日常維護及其它費用。10、“物業(yè)管理基金”：指由業(yè)主按建筑面積比例分擔，并由物業(yè)管理公司用于支付物業(yè)公共部分和公共設備的管理與大型維修的費用以及其他非經(jīng)常性支出費用及其支付購買物業(yè)公共區(qū)域或房產(chǎn)險，公共責任險及其他必要保險的費用。11、“公共服務設施”：指為該物業(yè)的利益而安裝的機器、設備、儀器裝置、樹木、管道、機房、電纜、電線。但任何可供個別業(yè)主使用的設施不包括在內(nèi)。12、“管理規(guī)則”：指本公約及其它由發(fā)展商或管理公司（如以下所定義）按本公約的條款而制訂之各項與該物業(yè)管理有關之

5、規(guī)章制度。13、“管理”：指管理公司根據(jù)本公約而履行及遵守的全部責任。14、“裝修規(guī)則” ：指管理公司就各業(yè)主在其所屬單元 （如以下所定義） 的裝修、更改、改進、加建及裝飾等所作的規(guī)定。15、“單元”：指在該物業(yè)內(nèi)的商業(yè)單元及其任何部分。16、“土地批文”：指國有土地使用權有期有償使用合同書及有關的文件及其修訂。17、“交付使用通知書”：指發(fā)展商于該物業(yè)可以給各業(yè)主使用時發(fā)給各業(yè)主的通知書。二、業(yè)主權利與義務第五條：業(yè)主的權利1、依法享有所擁有物業(yè)的各項權利。2、依法合理使用房屋建筑和共用設施及設備、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設施和公共場所（地）權利。3、有權按規(guī)定進行室內(nèi)簡易裝飾裝修（指在不拆改

6、房屋主體結構、明顯加大用電負載、改變設備設施和房屋使用功能的情況下）。4、有權自己聘請合法施工人員對其物業(yè)自用部位的各種管線、水箱以及其他設備進行合法修繕，但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)單位施工的除外。5、有權根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設施設備和屬物業(yè)管理范圍的市政公共設施的狀況，建議物業(yè)管理單位及時組織修繕。6、有權參加業(yè)主大會，并對該物業(yè)的重大管理決策擁有表決權。7、有權就物業(yè)管理的有關事項向業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理單位提出質(zhì)詢，并得到答復。8、有權要求業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理單位按照規(guī)定的期限，定期公布物業(yè)管理服務費用收支帳目。9、有權對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評，可要求業(yè)主管理委員會對

7、物業(yè)管理單位違反合同或有關規(guī)定的行為進行干預、處罰。10、有權向物業(yè)管理行政主管部門進行投訴。11、有權要求房屋建筑毗連部位的其他維修責任人承擔維修養(yǎng)護責任， 對方不維修養(yǎng)護或不予配合的， 可要求業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理單位強制維修養(yǎng)護， 并按規(guī)定分攤費用。第六條：業(yè)主的義務及責任1、在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時，應遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定。2、執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會的決議、決定。3、該物業(yè)每一單元的轉(zhuǎn)讓應包括一份明示承諾：有關購買者應于買賣合同簽署之日起一個月內(nèi)，就產(chǎn)權情況變化以書面通知管理公司，并將由購買者所簽署，與附錄相同的承諾書交與管理公司，以確保有關購買者遵守本公約內(nèi)的

8、一切條款，并受其約束。 前業(yè)主在管理公司接到這一通知前， 對該單元的管理費用及其它有關費用仍負有責任， 前業(yè)主亦有責任支付至轉(zhuǎn)讓日的管理費用及其它有關費用。前業(yè)主如未能付清其應付的管理費及其它有關費用， 管理公司有權向前業(yè)主及或新業(yè)主追討。4、業(yè)主使用該物業(yè)內(nèi)公用設施、公共場所（地）時，涉及有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等，應按規(guī)定交納費用。5、業(yè)主和使用人，必須按規(guī)定定期交納有關的管理費用。6、住戶對房屋的使用，必須要個遵守以下規(guī)定：（ 1）不得改變房屋結構、用途和外貌。（ 2）未經(jīng)批準不得對房屋進行裝修、任何裝修不得改變受力結構。（ 3）任何危險物品不得進入小區(qū)和房屋內(nèi)。（ 4）不得利

9、用房屋從事危害社會公共利益及損害他人合法權益等活動。（ 5）不得私自占用或妨礙他人使用公共設施和公共場地。7、業(yè)主有權對其房屋進行規(guī)定范圍內(nèi)的裝修、維修。但必須先向管理公司申報，并填寫裝修申請書或維修申請書，預繳押金，并經(jīng)批準后方可動工。工程完畢后，由管理公司核實裝修項目，原押金由管理公司退回。8、教育全體常住成員及臨時來訪的親友遵守本公約，并由簽約人或住戶對家庭成員或親友的違章行為依章負連帶責任。9、不得從空中向地面拋棄任何物品，否則應承擔因故意或過失向地面墜棄物品所造成的一切責任。10、不得在居民休息時間（中午 12 點至 2 點，晚上 0 點至翌日 8 點）制造噪音（如敲擊、高音響、按喇

10、叭等）。11、不得隨意阻礙異產(chǎn)毗連房屋的正常維修（如：上層樓漏水，給其他住戶造成影響時，上層樓住戶必須給予配合） ，否則應承擔因故意或過失而給他人造成損害的責任。12、垃圾（包括搬家垃圾）應用袋裝好，按指定時間（早上7 點半至 8 點半，下午 1 點半至 2 點半）放到收集點或垃圾站，不得放在樓梯口、道旁或草坪、違章者每次罰款 5 元至 20 元。重犯或?qū)曳刚呒颖丁?3、在小區(qū)不得有下列行為：（ 1）隨地吐痰、隨地丟果皮、廢物或雜物、隨地倒垃圾。（ 2）飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、 * 、狗等禽獸和寵物。（ 3）未經(jīng)批準，擅自架設天線、接駁水、電管道或開挖道路、草地等。（ 4）搭建各類違章建筑。（ 5）損

11、壞水、電設備，花草樹木、園林小品等公共設施。（ 6）不按規(guī)定位置停放非機動車輛。（ 7）機動車輛碾壓人行道和綠化帶，或不停放在指定位置并妨礙其他車輛和行人正常通行（ 8）不得改變窗戶或陽臺色調(diào)和前后陽臺的用途。不得在陽臺兩水管道中排放污水，杜絕兩污水混排等問題的出現(xiàn)。（ 9）不得擅自在區(qū)內(nèi)任何未經(jīng)允許的公共地方亂張貼、亂寫、亂畫、亂刻，懸掛任何廣告牌或物品。（ 10）不得從事任何不文明、不道德行為，作不文明表演。（ 11）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。14、承諾與其它非業(yè)主使用人在建立合法使用、 維修養(yǎng)護、 改造所擁有物業(yè)的法律關系時，應告知并要求對方遵守物業(yè)管理規(guī)定和本業(yè)主公約， 并承

12、擔連帶責任。15、明白并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在該物業(yè)內(nèi)不存在人身、 財產(chǎn)保管或保險關系（另有專門合同規(guī)定的除外）。16、各業(yè)主若因本身的疏忽引致水、電、煤氣、結構損壞或其它物體外溢，而損害他人或其財產(chǎn)，則所產(chǎn)生的訴訟、索賠和要求，由該業(yè)主全部負責。17、業(yè)主無權直接懲戒管理公司屬下的職員， 業(yè)主如對職員不滿， 應向管理公司提出，由管理公司采取其認為合適的必要行動。18、各業(yè)主不得將單元用作與土地批文、 用途許可書、 交付使用通知書或本公約條款相抵觸的用途， 亦不得有滋擾、 損害其它業(yè)主的事情發(fā)生。 各業(yè)主不得將物業(yè)任何單元、任何地方用作非法、不道德、有損他人利益、違反當?shù)仫L俗或

13、任何管理公司認為不適當?shù)挠猛荆?而如管理公司因制止上述行為而產(chǎn)生的一切費用包括法律費用等，均由作出該行為之業(yè)主負擔。19、進出名雅花園必須出示出入證， 否則物業(yè)管理單位有權將其置于門外。 如果業(yè)主和住戶在出入示證問題上不合作而引出糾紛及不必要沖突， 其后果及一切經(jīng)濟責任由業(yè)戶和住戶全部承擔。三、業(yè)主大會及業(yè)主管理委員會第八條：業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成， 決定該物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。第九條：業(yè)主管理委員會是業(yè)主大會的常設執(zhí)行機構，經(jīng)政府部門批準成立后，代表全體業(yè)主維護其物業(yè)權益，依法行使各項權利。第十條：第一次業(yè)主大會，在該物業(yè)交付使用且住用率達到百分之五十以上時，由物業(yè)管理行政主

14、管部門指導、 監(jiān)督開發(fā)建設單位或其委托的物業(yè)管理單位， 按法定程序和形式召集，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。第十一條：該物業(yè)所享有投票權的已住用業(yè)主， 均應按時出席業(yè)主大會， 參加投票，行使法定權利，承擔法定責任。第十二條：業(yè)主應親自出席業(yè)主大會并投票，或委托他人出席和投票。否則，視作棄權，但必須服從大會作出的決定。委托他人投票的，必須出具授權委托書，否則該項委托無效。 授權委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人， 須加蓋法人公章。第十三條：業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式，會議表決采取投票、舉手等形式。第十四條：業(yè)主管理委員會成立后，負責召集業(yè)主大會，并每年至少召開一次。第十五條：堅持有百分之

15、十以上投票權的業(yè)主提議， 業(yè)主管理委員會應于接到該項提議后十四天內(nèi)就其提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。第十六條：業(yè)主管理委員會應于召開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間、內(nèi)容、方式及其他事項予公告并報告物業(yè)管理行政部門。第十七條：業(yè)主大會須由住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權的業(yè)主出席才能舉行；如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之十以上投票權的業(yè)主決定， 可以推遲召開業(yè)主大會。第十八條：業(yè)主大會出席人數(shù)達到規(guī)定人數(shù)時， 在會上提出待決定事項， 由出席會議的業(yè)主表決， 以過半數(shù)通過有效。 如遇反對票和贊成票票數(shù)相等， 則會議的主持人在自己已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票）。但此規(guī)定不適用與本人或其

16、直系親屬有利害關系的事項。第十九條：業(yè)主投票時，以每套單元式住宅為一票，非住宅房屋按建筑面積每一百平方米為一票，一百平方米以下的每份房產(chǎn)證書為一票。第二十條：業(yè)主大會的決定不得與憲法、 法律、法規(guī)和政策相抵觸。 違反此規(guī)定，物業(yè)管理行政主管部門有權予以糾正或撤消。四、 發(fā)展商的權利第二十一條：下列權利將保留予發(fā)展商及其承讓人：1、有權在其認為合適的情況下更改該物業(yè)的名稱或其中任何部分的名稱或編號。在進行上述更改前， 發(fā)展商應提前三個月以書面通知所有業(yè)主， 但無須就因此引起的任何損失、費用或開支向各業(yè)主或其它擁有使用權的人賠償。2、保留該物業(yè)的公共地方的使用權，在規(guī)定范圍內(nèi)有權于上述任何部分安裝

17、、架設或拆除招牌、廣告及其它對象。3、有權和管理公司及其各自的承建商、代理人及其它經(jīng)許可的人為檢查、維修該物業(yè)的任何一部分， 包括公共地方、 公共服務設施或任何為該物業(yè)利益而安裝的設施，或為履行管理公司對該物業(yè)的管理責任， 有權攜帶一切必需的設備、 機器及材料進入該物業(yè)的任何一部分。 如有必要，可進入任何單元的內(nèi)部， 但除緊急情形外，應事先通知有關的業(yè)主或使用人。 唯發(fā)展商于使用此項權利時不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。4、有權將該物業(yè)及該土地中由發(fā)展商擁有的任何部分指定或重新指定為公共地方或公眾行人或汽車通道， 不必經(jīng)其它業(yè)主或其它擁有該物業(yè)權益的人同意。 唯發(fā)展商于使用此項權利時不得妨礙

18、其它業(yè)主使用其所屬的單元。5、有權取消或更改根據(jù)本章第 4 條所規(guī)定由發(fā)展商指定的公共地方，而無須其它業(yè)主或其它擁有該物業(yè)權益的人同意。 唯發(fā)展商于使用此項權利時不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。6、有權對本公約簽訂時存在的該物業(yè)建筑規(guī)劃及藍圖進行更改、修訂、增訂或改動而無須獲得其它業(yè)主或其它擁有該物業(yè)權益的人同意或批準。但上述更改、修訂、增訂或改動須獲得有關部門的批準。所有有關更改、修訂、增訂或改動并不能作為任何業(yè)主針對發(fā)展商訴訟的依據(jù)。 唯上述更改、 修訂、增訂或改動不得妨礙任何業(yè)主使用其單元的權利。7、有權于該物業(yè)并未出售的部分、公共地方及公共服務設施及其部分安裝、加設、更改、保養(yǎng)及拆去

19、煙囪、招牌、廣告、天線、桅桿、避雷針、照明及其它各種固定設施。并在事先給予各業(yè)主書面通知后（緊急情況除外），于一切合理時間帶同或不帶同工人及設備進入該物業(yè)任何部分， 以便進行上述有關工程， 及按發(fā)展商認為適當?shù)臈l款準許、 批準或授權其它人進行上述工程。 唯上述工程不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。8、有權改換或改變物業(yè)公共地方的顏色，在該物業(yè)外墻和公共地方展示、安裝或附加任何招牌及其它廣告牌或結構，并可拆除、修葺、維修、更換該等廣告牌或結構。9、有權將該物業(yè)中由其完全擁有的部分在其認為適當?shù)臅r間內(nèi)劃作額外的公共地方，并立約聲明。在聲明指定的時間內(nèi)， 該等額外地方構成公共地方的一部分，各業(yè)主須按

20、比例負責該等額外地方的保養(yǎng)及維修。 唯在行使上述權利時， 發(fā)展商不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬單元。10、有權將該物業(yè)的任何部分（已出售的部分除外）轉(zhuǎn)讓或奉獻給國家，而無須其它業(yè)主同意。11、有權向政府有關部門申請對土地批文作出發(fā)展商認為適當?shù)男抻啞?改動或修改，并就此事與政府磋商， 達成協(xié)議，而無須其它任何業(yè)主同意或批準及可以以發(fā)展商之名義簽署任何有關之文件。 惟此項權利的行使不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元。12、有權調(diào)整及重新劃定該土地的界線， 并就此事與政府磋商及達成協(xié)議， 而無須其它任何業(yè)主同意或批準。13、在受本公約限制和保障下，有權轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準占用或以其它任何方式處置該物業(yè)

21、任何部分（已出售的部分除外），而不須任何業(yè)主同意。14、可委派代理人行使本公約保留予發(fā)展商之任何權利。15、可按其認為適當?shù)臈l件將本公約保留予發(fā)展商的所有或任何權利轉(zhuǎn)讓予發(fā)展商認為適當?shù)娜耸炕蚬尽?6、可就該物業(yè)任何部分另行訂立分約及其它有關管理該物業(yè)的契約， 惟該分約及契約不得抵觸本公約的條款。17、本公約所載發(fā)展商的其它權利。第二十二條：為了使發(fā)展商可以有效地行使本章第一條給予發(fā)展商的所有權利起見，各業(yè)主于此共同或各自任命（此項任命不得撤銷）發(fā)展商作為代理人，授予發(fā)展商充分之權利、 權力及全權代表各業(yè)主作出一切行為及事情及或代表各業(yè)主簽訂一切需要或附帶的文件。第二十三條： 在發(fā)展商出售其

22、名下所有單元后， 發(fā)展商在認為適當?shù)臅r候， 上列之各權利將告消失， 但不影響在此之前發(fā)展商按上列權利所采取之一切行動和簽署之一切文件。第二十四條：在發(fā)展商未出售完其名下物業(yè)之前， 發(fā)展商委托南海市名雅物業(yè)管理公司對該等所有物業(yè)行使物業(yè)管理權。五、 物業(yè)的使用與管理、服務第二十五條：一般事項：1、該物業(yè)由管理公司根據(jù)授權及本公約進行管理。2、管理公司的責任在于管理和維護該物業(yè)的每一部分， 管理公司受本公約約束，并必須遵守和履行本公約中其應遵守和履行之責任及義務。3、管理公司將作為全部業(yè)主之集體代理人，而非個別代理。每一個業(yè)主承諾及不可撤銷地任命管理公司為執(zhí)行本公約規(guī)定的代理人。第二十六條：管理公

23、司的權力及責任1、 在不抵觸發(fā)展商及其權利轉(zhuǎn)讓人權利的前提下， 管理公司有完全之授權去做所有為使該物業(yè)有效管理和維護所必須做的事情， 并為此負責， 其中包括（但不限于）下列事項：（ 1）負責小區(qū)的房屋管理、商業(yè)服務及公共配套設施的管理和維護。（ 2）維護區(qū)內(nèi)所有公共場所的照明及消防設施，并維護其功能良好。（ 3）保持該物業(yè)及其所有部分（單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈，并負責垃圾清運。（ 4）對區(qū)內(nèi)各種車輛（包括機動和非機動車輛）實行管制。除消防、救護等特許車輛外、其他機動車輛未經(jīng)許可， 一律不準駛入小區(qū)。 各種車輛實行定點停放，并按規(guī)定收停放費。（ 5）負責區(qū)內(nèi)所有綠化地的維護和管理。（ 6）配合

24、派出所、 居委會管理區(qū)內(nèi)的社會治安工作， 確保區(qū)內(nèi)正常的社會秩序。（ 7）對區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務網(wǎng)點直接進行經(jīng)營管理。（ 8）按政府相關的規(guī)定向房屋（業(yè)）主、使用人和其他應繳費人收取有關管理費。對逾期不繳納者，處以罰金。對拒繳或無理取鬧的即采取相應的措施。（ 9）公共部分用水，每月按實際的用電量收取電費。逾期不交納者，處以相應滯納金，連續(xù)超過 2 個月無正當理由不繳電費者，予以停止供電。（ 10）安排管理員對小區(qū)進行經(jīng)常巡視，防止外來人員及不測事件發(fā)生。（ 11）對違章行為進行糾正或處罰。其方式有：責令停止違章行為；責令恢復原狀；批評教育（包括公開批評）；扣押或沒收違章工具和物品；照章罰款；拆除違章

25、建筑或設施等。（ 12）實行依法、文明、民主、高效管理，定期征求住戶意見，為業(yè)主和使用人排憂解難。（ 13）保持所有公共地方內(nèi)的機房、機械及設備處于良好工作狀態(tài)。而配電房、電梯等設備，則按有關法律、法規(guī)執(zhí)行。（ 14）清除任何不符合本公約規(guī)定的建筑物及安裝物， 向應負責的人要求并收取清除及補償因此而引起的損害的費用。（ 15）向業(yè)主報告所有因該物業(yè)的管理、 維護而與政府、 機構及有關個人的往來事宜。（ 16）雇用或解雇所需職員， 使管理公司得以履行其職責。 為該等職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、器具、清潔或其它材料及所有必要的設備。（ 17）節(jié)日期間可裝飾該物業(yè)入口及公共地方 （已出售的

26、部分除外） 包括燈光及其它飾物。如管理公司認為必要，可以組織該物業(yè)的文娛活動。（ 18）監(jiān)察各業(yè)主遵守及履行本公約的條款，方法為：A、在該物業(yè)內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其違約情節(jié)。B、書面通知違約業(yè)主糾正錯誤，并在發(fā)出通知十四天后而該業(yè)主仍未糾正錯誤時，采取相應的行動。C、透過法律程序向每名違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付或賠償?shù)娜魏慰铐?。D、管理公司認為合適的其它方法。（ 19）采取一切措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約或該物業(yè)管理規(guī)則的規(guī)定。（ 20） 就管理公司的一切酬金和因履行本公約規(guī)定之職責而支出及收取的一切款項進行妥善的帳目記錄。（ 21

27、） 聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、會計師、其它專業(yè)顧問、承建商、技工、代理人、清潔工及其它工作人員和機構。2、不抵觸本公約規(guī)定的前提下， 作出其它行動使到該物業(yè)有妥善之管理和維修。3、管理公司有權制定、修改該物業(yè)管理規(guī)則、停車場規(guī)則及裝修規(guī)則，以上之規(guī)則及其修改應張貼于該物業(yè)報告欄上。4、管理公司根據(jù)本公約做出的行為及決定在各方面對所有業(yè)主均有約束力。5、管理公司及其雇員在下列情況下無需對業(yè)主及其使用者負責：（ 1） 履行本公約所做出的一切行為和事情，但涉及刑事責任、不誠實、嚴重過失及故意違約的不包括在內(nèi)。（ 2） 因下列原因造成的服務中斷。A、因任何設施、裝置必要之保養(yǎng)或受到其它不可抗力造

28、成的損害和破壞。B、無法避免的燃料、材料、能源或勞力短缺。C、管理公司所無法控制的其它一切原因。6、管理公司應盡全力按照本公約的規(guī)定，履行其對該物業(yè)的管理和維護的職責。7、管理公司有權制定違規(guī)處罰細則，對違反本公約業(yè)主責任的有關條款的業(yè)主或非業(yè)主使用人進行處罰 （罰款金額視違規(guī)項目及違規(guī)情節(jié)而定） ，并要求違規(guī)人員限期整改；逾期不整改的，有權強制整改，包括采取停水、停電、停氣等措施；如因該措施引致業(yè)主或使用人有任何損失，由業(yè)戶或使用人自行負責，并且物業(yè)管理單位保留索賠之權利。第二十七條：物業(yè)毀滅后的修復與重建1、該物業(yè)任何部分如因火災、臺風、地震、或其它原因而損毀到無法按該土地批文的允許用途使

29、用， 而重新修復受損部分在建筑上或法律上均可行時， 管理者可采取一切必要的行動在保險金不敷的情況下， 收取受損部分的業(yè)主 （以下簡稱受影響業(yè)主）的費用，所有受影響業(yè)主應在管理者書面通知后的十五天內(nèi)將應付的修復款項交付管理者。2、該物業(yè)任何部分如因前條所述原因而毀損至無法按土地批文允許的用途使用，而重新修復受損部分又因建筑上或法律上之原因而成為不可能時， 管理者應在損害發(fā)生之日起三個月內(nèi)召集一次受影響業(yè)主會議，就受損部分共同討論應變措施，為此目的，管理者可以在會議通知中提出處理建議。3、如果在前款規(guī)定的受影響業(yè)主會議上述應變措施議案時，管理者應準備一份旨在使該措施付諸實行的正式計劃， 并在第一次

30、會議后一個月內(nèi)召開受影響業(yè)主第二次會議時對該計劃進行討論。4、如果在受影響業(yè)主第二次會議中上述之計劃獲得通過（無論有否修改）管理者應通知所有受影響業(yè)主， 如受影響業(yè)主中超過百分之五十的業(yè)權份額的受影響業(yè)主向管理者書面表示贊同該計劃， 則所有影響業(yè)主均有責任參加該計劃并在所有方面給予合作。5、如果自損害發(fā)生之日起一年內(nèi)受影響業(yè)主之過半數(shù)未能對計劃作出書面同意，管理者應有權請求受影響業(yè)主及其抵押權人 （如有）通過公開拍賣等方式轉(zhuǎn)讓所有該綜合樓受損毀的單元， 拍賣所得的先扣除應付之管理費及其它款項后， 將按照個別業(yè)主持有的業(yè)權份額歸還該受影響業(yè)主或其抵押權人（如有）。六物業(yè)管理費與物業(yè)管理基金第二十

31、八條：物業(yè)管理的費用分管理費和管理基金兩部分；經(jīng)常性支出以每月向業(yè)主或使用人定期收取管理費的方式支出，非經(jīng)常性支出由管理公司經(jīng)業(yè)主管理委員會審批后，從管理基金中支付。第二十九條：物業(yè)管理費物業(yè)管理費由業(yè)主或使用人按建筑面積比例分攤承擔。 單元內(nèi)的水電費、燃氣費等根據(jù)讀表數(shù)繳納，由業(yè)主或使用人自付。管理費用包括（但不限于）下列各項：1. 應付政府之地稅、租金及其它應付款項及開支。2. 履行本公約規(guī)定的管理公司職責的費用。3. 為該物業(yè)的適當及有效管理，由管理公司決定應購置或租用的所有必需之設備、機械、車輛的費用。4. 聘用及解聘協(xié)助該物業(yè)管理的行政及監(jiān)督職責的費用。5. 聘用及解聘任何管理該物業(yè)

32、所必需的職員、承建商、或其它人士或機構，以及為該等人士或機構提供制服、工作服、工具、材料、設備之費用。6. 為該物業(yè)整體管理運作所耗的費用及支出。7. 管理公司的酬金。8. 處理垃圾的費用及綠化養(yǎng)護的費用。9. 操作、修理、保養(yǎng)、更換或清潔公共地方或公共服務設施的支出和費用。10. 因安裝、改善或更換該物業(yè)內(nèi)任何公共服務設施所需的非經(jīng)常性開支。11. 管理公司為履行本公約規(guī)定的職務或行使本公約規(guī)定的權力而支出的法律、會計、核數(shù)或其它專業(yè)費用。第三十條：物業(yè)管理費預算：1、為確定業(yè)主應付管理費用，管理公司應在每年十月底前為下一年度準備一份管理預算。該預算應顯示該物業(yè)總體上在管理與維護方面的估計開

33、支 （包括管理公司酬金）和估計收入。 而交收樓時則由業(yè)主一次性預付三個月管理費， 具體費用由物業(yè)管理公司依物價部門核定的數(shù)額依具體情形制定。 至于發(fā)展商未售單元的物業(yè)管理費，發(fā)展商按有關政策規(guī)定按季撥付給管理公司。2、為確定管理預算，會計年度應自每年一月一日開始，至該年之十二月三十一日止。管理公司有權隨時改變會計年度，但應提前一個月向業(yè)主發(fā)出書面通知。3、各業(yè)主按照管理預算及其單元的建筑面積支付管理費用。4、管理工作及或管理費用如因為個別業(yè)主的要求及或行為而增加，管理公司有權向該等業(yè)主征收合理的附加費用。5、管理公司有權在其認為必要的情況下增加各業(yè)主每月應付的管理費用金額以滿足有關年度修改后之

34、估計開支， 并不必如以下第 6 款所規(guī)定需準備一份預算更改，但應提前一個月書面通知業(yè)主。 該增加之款項將構成各業(yè)主每月應付的管理費用的一部分。6、如管理公司認為有關會計年度所收的款項將不足以支付有關會計年度發(fā)生的所有開支，則管理公司可準備一份修改后的管理預算， 確定每一業(yè)主應加付的數(shù)目。管理公司可運用該筆每月加收的款項彌補不足的部分。 在特別情況下， 如果管理公司認為合適，該筆款項亦可以一次性總付的方式收取。7、業(yè)主均須如期繳交管理費用，無論其單元是否空置、出租或自用。第三十一條：管理費用及其利息的繳付。1、 業(yè)主應于每個月第一天預先向管理公司繳付其單元每月應付之管理費用，管理公司另有規(guī)定的除

35、外。2、 任何業(yè)主如未能于其根據(jù)本公約應付的款項到期日起十五天內(nèi)支付的款項，則管理公司有權采取下列之措施并收取附加費用：（ 1） 收取未繳付的款項自應付之日起至支付日的利息。（ 2） 收取滯納金作為因違約引起管理公司額外工作的賠償， 滯納金將由管理公司按年度調(diào)整。3、任何業(yè)主如果未能于其根據(jù)本公約應付的款項到期日起三十天內(nèi)支付其應付的款項，包括應交的管理服務費、賠償款、違約金、逾期利息和滯納金，則管理公司有權采取一切措施， 包括但不限于停止供應水、 電及燃氣給有關之單元， 直至應付之款項付清為止。4、所有以利息及滯納金形式付給管理公司的款項應存入管理費之戶口。5、各業(yè)主按本公約規(guī)定應付的全部款

36、項，連同前條所述的利息及滯納金，以及其它所有因收取前述費用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費用， 可以應管理公司的請求通過強制執(zhí)行或民事訴訟予以收回。 在該等訴訟中， 管理公司可要求訴訟方支付律師費用及管理公司作為一方當事人的費用。 違約業(yè)主應承擔該等費用。 在該等訴訟中，管理公司將無可置疑地被視為代表全體業(yè)主的代理人。6、所有在上述訴訟中索回的款項應存入管理費用戶口，管理公司可隨時運用。7、管理公司可以管理費用，委托任何一家國家認可的會計師事務所審核管理公司所做的有關于物業(yè)管理的帳目。第三十二條：管理基金1、 非經(jīng)常性支出由管理基金中支付，包括廣場電梯、中央空調(diào)機組、鍋爐房機組、消防系統(tǒng)及智能辦公系統(tǒng)等大型公共設備的大型維修、 更換及部分更換、 公共設施的增建與改建以及其他非經(jīng)常性支出費用。2、 包括支付廣場公共部位及公共設備的保險。3、 業(yè)主同意于入伙前繳納 US20.00 美元 / 平方米建筑面積，予管理公司作為管理基金，管理基金在使用過程中不足以支付上述費用時， 由各單元的業(yè)主按建筑面積比例繼續(xù)分擔。 此基金在業(yè)主所購單元轉(zhuǎn)讓給第三者時不予退還， 但業(yè)主在該基金中剩余部分可在其所購單元轉(zhuǎn)讓生效日自動轉(zhuǎn)讓予該單元受讓人。4、 管理基金有不足時， 管理公司有權決定合理追加管理基金數(shù)額。業(yè)主須在收到管理公司通知之日起的三