被告預(yù)約合同的抗辯理由不能成立

1、被告預(yù)約合同的抗辯理由不能成立！熊仁武律師代理原告東莞市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴稱，原告作為中介促成了被告何某平與被告莊某橋及原告三方于2010年10月14簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書，合同約定被告何某平將其所有的位于東莞市東城區(qū)石井支路3號天驕峰景2幢1502號建筑面積為156平方米的商品房轉(zhuǎn)讓給被告莊某橋，轉(zhuǎn)讓價格為1050000元。合同簽訂后被告莊某橋當(dāng)即向被告何某平支付定金人民幣10000元，被告何某平及時將收到的定金10000元交付給原告作為托管定金。此后，三被告再也沒有按照合同履行相應(yīng)義務(wù)，經(jīng)原告工作人員催促，三被告均以各種不能成立的理由拖延。按照房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書第11條、第12條

2、、第13條約定，三被告應(yīng)當(dāng)向原告支付中介費(fèi)或者違約金。為此，原告特提起訴訟，請求法院判令：1、被告何某平、被告李振明向原告支付違約金31500元并賠償原告律師費(fèi)5000元；2、被告莊某橋向原告支付中介費(fèi)31500元；3、被告莊某橋向原告支付違約金31500元并賠償原告律師費(fèi)5000元；4、本案全部訴訟費(fèi)用由三被告承擔(dān)。被告何某平與被告李振明共同答辯稱，其不存在違約行為，違約的是被告莊某橋，原告對其起訴沒有事實(shí)依據(jù)，且原告還應(yīng)返還10000元定金給兩被告，原告亦未盡到居間合同義務(wù)，原告沒有及時聯(lián)系催告被告莊某橋履行合同義務(wù)。被告莊某橋答辯稱，1、原告的訴訟請求與法律規(guī)定明顯沖突。原告如果促成交易

3、，只能收取傭金31500元，但原告實(shí)際上并未成功促成買賣雙方簽訂國土局的正式買賣合同、遞件過戶，僅僅促成了預(yù)約買賣合同，原告卻訴請中介費(fèi)及違約金合計(jì)94500元，是正常收傭的三倍，沒有法律依據(jù)。2、合同沒有約定違約金的金額及計(jì)算方式，完全是原告杜撰出來，且原告并未產(chǎn)生任何損失，主張的違約金與法律規(guī)定相悖。本案中雙方?jīng)]有約定違約金的金額及計(jì)算方式，原告主張的違約金過高，且原告實(shí)際上沒有任何損失產(chǎn)生，違約金也沒有任何約定。3、本案是由于被告何某平及被告李振明違約造成的，被告莊某橋并未違約。根據(jù)合同備注條款第5條約定，被告何某平及被告李振明應(yīng)出具有效全權(quán)委托公證書，但被告何某平及被告李振明至今未辦理

4、，甚至要求被告莊某橋?qū)⒎靠钪Ц吨链砣速~號，被告莊某橋無法確認(rèn)合同的有效性及代理人委托收款的權(quán)限，因此被告莊某橋并未違約，是被告何某平及被告李振明原因合同無法繼續(xù)履行。且原告存在過錯，代理人并未有被告何某平及被告李振明出具的公證委托書，買賣合同不可能同樣具有法律效力，因此案涉合同不能履行，原告不夠?qū)I(yè)是很大原因。4、被告何某平及被告李振明未配合辦理首期款監(jiān)管手續(xù)，僅被告莊某橋無法單方面完成該手續(xù)的辦理。首期款監(jiān)管與按揭必須同時進(jìn)行，否則銀行無法辦理該手續(xù)，這是交易慣例。在手續(xù)辦理當(dāng)日，被告何某平及被告李振明必須交驗(yàn)身份證原件、簽署資金監(jiān)管協(xié)議等，否則手續(xù)不能辦理，且在案涉合同第4條B款也有明確

5、約定。但被告何某平及被告李振明沒有按照合同約定提交、簽署相關(guān)材料，僅被告莊某橋是無法辦理首期監(jiān)管即按揭申請手續(xù)。5、原告主張的律師費(fèi)沒有法律依據(jù)。律師費(fèi)并非訴訟案件必然發(fā)生的費(fèi)用，且原告并未提供任何經(jīng)過稅務(wù)部門確認(rèn)的發(fā)票以證明律師費(fèi)的真實(shí)性，因此原告主張的律師費(fèi)沒有任何法律依據(jù)。綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求。3 / 12針對被告提出雙方簽訂的合同屬于預(yù)約合同問題，熊仁武律師反駁稱：預(yù)約合同當(dāng)事人真實(shí)的意思表示是將來訂立某個特定的合同，因此，預(yù)約合同的內(nèi)容應(yīng)具備的要素，是嗣后當(dāng)事人能據(jù)此訂立本合同。由此推斷，一項(xiàng)預(yù)約合同的構(gòu)成同時應(yīng)具備兩個基本要素：一是預(yù)約訂立本合同的意思表示；二是構(gòu)成本合

6、同要約的要求。 而本案三方簽訂的全責(zé)完全具體房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所有條款，其與房管所簽訂的轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容基本一致，只是轉(zhuǎn)讓價款不同而已，大家知道這個轉(zhuǎn)讓價款的差異是雙方為達(dá)到規(guī)避稅費(fèi)而造成的。因此，被告的抗辯理由不能成立。經(jīng)審理查明，2010年10月14日，原被告三方簽訂一份房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書，約定被告何某平、李振明將東莞市東城區(qū)石井支路3號天驕峰景2幢1502號房以1050000元的價格賣給被告莊某橋，在合同生效當(dāng)日莊某橋向何某平、李振明支付定金10000元，剩余的1040000元樓款由被告莊某橋向銀行按揭貸款后支付給何某平、李振明。莊某橋應(yīng)該在2010年10月25日之前向按揭銀行提交按揭貸款申請的

7、相關(guān)資料，如銀行承諾發(fā)放貸款金額加上莊某橋已經(jīng)支付的首期款、定金后少于本合同轉(zhuǎn)讓成交價的，莊某橋應(yīng)于銀行出具貸款承諾函之日起三日（含當(dāng)日）內(nèi)補(bǔ)足差額部分。合同第五條約定在莊某橋的銀行同意貸款書出具之日兩個工作日內(nèi)，買賣雙方要辦理遞件過戶手續(xù)。合同第八條約定賣方在過戶當(dāng)日將物業(yè)交付給買方。合同第九條約定如買方未按照合同約定的期限履行義務(wù)，賣方有權(quán)要求買方以轉(zhuǎn)讓成交價為基數(shù)按日萬分之十支付違約金并繼續(xù)履行合同，如買方逾期履行義務(wù)超過20天，賣方可解除合同并選擇要求買方支付轉(zhuǎn)讓成交價5%的違約金承擔(dān)違約責(zé)任或沒收買方已支付的定金。合同第十一條約定基于經(jīng)紀(jì)人所提供之居間服務(wù)，且已促成買賣雙方簽訂了本合

8、同，買方應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人支付傭金31500元，傭金應(yīng)于買賣雙方簽訂合同時支付，經(jīng)紀(jì)人有權(quán)從買方支付給賣方的定金、首期款中扣除前述傭金。合同第十二條約定，無論在任何情況下，若賣方或買方任何一方未能依本合同之約定出售或購入該物業(yè)，毀約一方須即時向經(jīng)紀(jì)人賠償經(jīng)紀(jì)人從事居間活動所支出的必要費(fèi)用人民幣31500元，并賠償經(jīng)紀(jì)人因追償違約方違約責(zé)任而發(fā)生的律師費(fèi)。合同第十八條約定買方辦理銀行按揭及快速擔(dān)保費(fèi)、貸款1%的按揭服務(wù)費(fèi)全部都由買方支付，買方認(rèn)購該物業(yè)的首期款以銀行出具的同意貸款數(shù)的差額為準(zhǔn)。2010年10月14日，被告何某平將收到被告莊某橋的10000元定金交給原告作為托管定金。在合同的履行過程中，

9、原告及被告何某平及李振明確認(rèn)被告莊某橋應(yīng)采取銀行快速按揭貸款的方式支付房款，辦理銀行快速貸款的流程為：買方提供資料，由原告工作人員將買方的這些材料交給銀行，銀行審查同意放貸后會要求買方再找擔(dān)保公司為買方的貸款進(jìn)行擔(dān)保，原告會為買方介紹擔(dān)保公司，并派工作人員予以協(xié)助，由于擔(dān)保公司要審查買方的資料，因此必須要買方到場辦理擔(dān)保手續(xù)或者買方公證委托他人到擔(dān)保公司辦理擔(dān)保手續(xù)，擔(dān)保公司同意后會出具保函，由公司的工作人員將保函交給銀行。原告認(rèn)為，合同簽訂后，原告已經(jīng)電話通知及催告被告莊某橋提交相關(guān)材料辦理銀行貸款手續(xù)，但莊某橋一直未能提交，導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行。被告莊某橋認(rèn)為，合同簽訂后十日左右，莊某橋已

10、經(jīng)將辦理銀行按揭貸款所需要的材料提交給當(dāng)時簽訂合同時的原告的員工張麗，但原告一直未為莊某橋辦理銀行貸款手續(xù)，莊某橋還認(rèn)為被告何某平及李振明要求其將房款直接交付給張旻，但張旻一直未出示可以代為收款的公證委托手續(xù)，被告何某平、李振明開2010年12月30日委托廣東賦誠律師事務(wù)所律師李新宜向原告及被告莊某橋發(fā)出律師函，要求立即解除三方于2010年10月14日簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同，要求原告于2011年1月10日前將代為保管的莊某橋交付的10000元定金予以返還給何某平及李振明，并要求在扣除10000元的定金之后再由被告莊某橋向何某平及李振明支付違約金42500元。原告確認(rèn)收到給律師函，送給被告莊某

11、橋的律師函無人簽收。原先認(rèn)為，根據(jù)合同第十二條的約定，被告何某平及李振明應(yīng)向原告支付違約金31500元及律師費(fèi)10000元，被告何某平及李振明認(rèn)為其不是違約方，無需承擔(dān)違約責(zé)任。原告還認(rèn)為，根據(jù)合同第七條約定，被告莊某橋需向原告支付違約金31500元，根據(jù)合同第十二條約定，莊某橋需向原告支付違約金31500元及律師費(fèi)5000元，被告莊某橋認(rèn)為，原告并未成功促成買賣雙方簽訂正式的買賣合同，只是促成了預(yù)約買賣合同，收取中介費(fèi)沒有依據(jù)；莊某橋還認(rèn)為原告主張的違約金并沒有合同依據(jù)，且原告沒有產(chǎn)生任何損失，違約金過高。以上事實(shí)，有原告提交的房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書、委托代理合同、被告何某平、李振明提交的郵件

12、回執(zhí)三張及律師函、房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書、收據(jù)及本院的庭審筆錄等書證附卷為證。本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為：1、三被告之間的買賣合同未能繼續(xù)履行的原因；2、原告的各項(xiàng)訴訟請求是否有事實(shí)及法律依據(jù)。1、 就第一個爭議焦點(diǎn)。原、被告三方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同約定，被告莊某橋通過銀行按揭貸款的方式支付樓款，并在銀行出具同意貸款書后兩個工作日內(nèi)買賣雙方辦理遞件過戶手續(xù)，因此，被告莊某橋應(yīng)當(dāng)按照合同第四條B項(xiàng)的約定于2010年10月25日之前（含當(dāng)日）向按揭銀行提交貸款申請的相關(guān)資料，并配合銀行進(jìn)行貸款調(diào)查、審查和審批等手續(xù)。本案中，雖然被告莊某橋稱其已經(jīng)將辦理銀行按揭貸款的資料給了原告的員工張麗，但原告

13、對此不予以確認(rèn)，被告莊某橋?qū)Υ艘膊荒芴峁┳C據(jù)予以證明，故對被告莊某橋的該項(xiàng)主張本院不予以采信。根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第五條第二款的規(guī)定，被告莊某橋負(fù)有支付房款的義務(wù)，故莊某橋應(yīng)對向銀行辦理按揭貸款手續(xù)以獲得銀行貸款的履行情況進(jìn)行舉證，而莊某橋并不能充分舉證證明并不是莊某橋本人的過錯導(dǎo)致未能辦妥銀行按揭手續(xù)，理應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。故本院認(rèn)定由于被告莊某橋未能及時辦妥銀行按揭貸款手續(xù)以支付房款，導(dǎo)致案涉合同未能繼續(xù)履行。2、 就第二個爭議焦點(diǎn)。根據(jù)合同第十一條的約定，原告已經(jīng)促成被告何某平、李振明與被告莊某橋之間簽訂了書面的房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書，該合同書權(quán)利義務(wù)明確且切實(shí)

14、可行，被告莊某橋也未能舉證證明原告存在過錯導(dǎo)致案涉買賣合同未能繼續(xù)履行，故被告莊某橋理應(yīng)依約向原告支付居間費(fèi)31500元。至于原告還依據(jù)合同第十二條要求被告莊某橋支付從事居間活動所支出的必要費(fèi)用31500元及律師費(fèi)5000元，根據(jù)中華人民共和國合同法第四百二十六條第二款的規(guī)定，原告收取中介費(fèi)后應(yīng)自行承擔(dān)居間活動所產(chǎn)生的費(fèi)用，故對原告要求被告莊某橋支付所謂違約金31500元的請求本院不予支持。原告雖然提交委托代理合同，但未能提交支出代理費(fèi)的正式收費(fèi)發(fā)票，故對原告要求被告莊某橋支付律師費(fèi)5000元的請求，本院不予支持。原告還依據(jù)合同第十二條要求被告何某平、李振明支付違約金31500元，由于原告未能證明被告何某平、李振明存在違約行為，且原告收取中介費(fèi)后理應(yīng)自行承擔(dān)居間活動產(chǎn)生的費(fèi)用，故對原告要求被告何某平、李振明支付違約金31500元及律師費(fèi)5000元的請求本院不予以支持。（2011） 綜上，根據(jù)中華人民共和國民事訴訟法第六十四條、第一百二十八條，中華人民共和國合同法第四百二十六條，最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第五條第二款的規(guī)定，(2011)東一法民二初字第2159號判決如下：1、 被告莊某橋應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)向原告東莞市中基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付中介費(fèi)31500元。2、 駁回原告東莞市中