最高院公報：違約方以不能實現(xiàn)合同目的為由,主張解除合同獲支持

1、最高院公報：違約方以 不能實現(xiàn)合同目的 為由， 主張解除合同獲支持 最高人民法院公報案例 XY 公司訴馮某商鋪買賣合同糾 紛案 裁判要旨：一、當違約情況發(fā)生時，繼續(xù)履行是令違約方承 擔責任的首選方式。法律之所以這樣規(guī)定，是由于繼續(xù)履行 比采取補救措施、賠償損失或者支付違約金，更有利于實現(xiàn) 合同目的。但是，當繼續(xù)履行也不能實現(xiàn)合同目的時，就不 應再將其作為判令違約方承擔責任的方式。 二、有違約行為的一方當事人請求解除合同，沒有違約行為 的另一方當事人要求繼續(xù)履行合同，當違約方繼續(xù)履行所需 的財力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益， 合同已不具備繼續(xù)履行的條件時，為平衡雙方當事人利益，

2、可以允許違約方解除合同，但必須由違約方向對方承擔賠償 責任，以保證對方當事人的現(xiàn)實既得利益不因合同解除而減 少。 案例簡介： 原告：江蘇省南京 XY 房產開發(fā)有限公司，住所地： 江蘇省南京市中山路。 法定代表人：周某，該公司總經 理。 被告：馮某，女， 40 歲，住安徽省馬鞍山市金家莊區(qū)。 原告江蘇省南京 XY 房產開發(fā)有限公司（以下簡稱 XY 公司）因與被告馮某發(fā)生商鋪買賣合同糾紛，向江蘇省南京 市玄武區(qū)人民法院提起訴訟。 原告訴稱：被告與原告簽訂商鋪買賣合同一份，購買原 告開發(fā)建設的時代廣場第二層一間商鋪。被告付清了購房款， 原告也已將該商鋪交付被告使用。 1999 年 6 月 18 日，

3、在時 代廣場租房的江蘇嘉和百貨有限公司（以下簡稱嘉和公司） 因經營不善，遭到哄搶后倒閉，各小業(yè)主經營的商鋪也隨之 關門停業(yè)。當年 12 月， 購物中心又在時代廣場開業(yè)。由于 經營成本過高，各小業(yè)主不服從物業(yè)管理，不交納物業(yè)管理 費，購物中心也于 2002 年 1 月停業(yè)。時代廣場的兩度停業(yè)， 引起大部分業(yè)主不滿，紛紛要求退掉購買的商鋪，還與原嘉 和公司的債權人一起到處集體上訪。為維護社會穩(wěn)定，政府 出面協(xié)調，要求原告回收已售出的商鋪。其間，原告的股權 經歷二次調整。新的股東認為，前兩次停業(yè)，是經營者選擇 的經營方向與方式不對造成的，因此決定將原經營衣帽箱包 等項目，改變?yōu)榻洜I高檔消閑娛樂等綜合

4、性項目；將原來的 市場鋪位式經營，改變?yōu)榻y(tǒng)一經營。為此，原告開始回收已 售出的商鋪，對時代廣場重新布局。目前時代廣場中 150 余 家商鋪，回收得只剩下被告和另一戶邵姓業(yè)主，時代廣場開 始按重新布局施工，原小業(yè)主經營的精品商鋪區(qū)不復存在， 今后也不可能恢復。由于這兩家業(yè)主不退商鋪，時代廣場不 能全面竣工。上述情形構成情勢變更。請求判令解除被告與 原告簽訂的商鋪買賣合同，被告將所購商鋪返還給原告，以 便原告能夠完成對時代廣場的重新調整。原告除向被告退還 購房款外，愿意給予合理的經濟補償。 被告辯稱：被告與原告簽訂的商鋪買賣合同合法有效， 應當對雙方當事人具有法律約束力。合同簽訂后，被告按約 交清

5、全部購商鋪款，原告也向被告交付了商鋪。原告的股東 變更，不應影響被告行使自己的合法權益；時代廣場經營不 善，也不能成為原告不履行合同的理由。原告請求解除商鋪 買賣合同，沒有法律依據，該訴訟請求應當駁回。 南京市玄武區(qū)人民法院經審理查明： 新街口地區(qū)是南京市最繁華、最集中的商業(yè)區(qū)域。位于 新街口東北角中山路 18 號以南的時代廣場， 是原告 XY 公司 開發(fā)建設的商業(yè)用房。該建筑物為地下一層、地上六層，總 面積 6 萬余平方米。地上第一、二、三層約 6000 平方米的 部分區(qū)域，被分割成商鋪對外銷售給 150 余家業(yè)主，其他建 筑面積歸XY公司自有。1998年10月19日，XY公司與被 告馮某簽

6、訂了一份商鋪買賣合同，約定： XY 公司向馮某出 售時代廣場第二層編號為 2B050 的商鋪，建筑面積 22.50 平方米，每平方米售價 16 363.73 元，總價款 368 184 元， 10 月 22 日前交付，交付后三個月內雙方共同辦理商鋪權屬 過戶手續(xù)。 1998 年 10 月 26 日，上述合同在南京市房地產 市場管理處登記。合同簽訂后，馮某按約支付了全部價款。 1998年11月3日，XY公司將2B050號商鋪交付馮某使用， 但一直未辦理產權過戶手續(xù)。 1998 年，原告 XY 公司將時代廣場內的自有建筑面積租 賃給嘉和公司經營。 1999 年 6月，嘉和公司因經營不善停 業(yè)。同年

7、 12 月，購物中心又在時代廣場原址開業(yè)。 2002 年 1 月，購物中心也停業(yè)。這兩次停業(yè)，使購買商鋪的小業(yè)主 無法在時代廣場內正常經營，部分小業(yè)主以及嘉和公司的債 權人集體上訪，要求退房及償還債務。在此期間， XY 公司 也兩次變更出資股東。 XY 公司的新股東為盤活資產、重新 開業(yè)，擬對時代廣場的全部經營面積進行調整，重新規(guī)劃布 局，為此陸續(xù)與大部分小業(yè)主解除了商鋪買賣合同，并開始 在時代廣場內施工。 2003 年 3 月 17 日， XY 公司致函被告 馮某，通知其解除雙方簽訂的商鋪買賣合同。 3 月 27 日， XY 公司拆除了馮某所購商鋪的玻璃幕墻及部分管線設施。 6 月 30 日

8、， XY 公司再次向馮某致函，馮某不同意解除合同。 由于馮某與另一戶購買商鋪的邵姓業(yè)主堅持不退商鋪， XY 公司不能繼續(xù)施工， 6 萬平方米建筑閑置，同時馮、邵兩家 業(yè)主也不能在他們約 70 平方米的商鋪內經營。 XY 公司為此 提起訴訟。 根據原告 XY 公司的申請，法院委托南京大陸房地產估 價師事務所有限責任公司對被告馮某所購商鋪的現(xiàn)行市場 價值進行評估。評估報告確認，該商鋪在 2004 年 3 月 3 日 的價值為 531 700 元。 審理中，法院主持了調解。原告 XY 公司認為，為使時 代廣場真正發(fā)揮效益，經營方向和方式必須改變，不可能保 留商鋪式經營。如果被告馮某與案外人邵家再在時

9、代廣場內 經營商鋪，將影響時代廣場內新格局下的整體經營。為此， XY 公司不僅愿意給馮某退還全額購商鋪款，還愿意以承擔 逾期辦理產權登記過戶手續(xù)違約金的名義，給馮某補款 48 萬元，用于補償馮某的經濟損失。馮某認為，時代廣場走到 今天這一步， 責任全在 XY 公司， 與己無關； XY 公司愿意給 付的款項，不夠彌補自己的損失； XY 公司如果真愿意解除 商鋪買賣合同，應當按每平方米 30 萬元的價格給予賠償。 XY 公司認為， 全南京市任何一處房產均無 30 萬元一平方米 的價格，馮某提出難以令 XY 公司接受的賠償價格，表明其 根本不想解決糾紛；這個糾紛不解決，時代廣場固然不能竣 工，馮某也

10、別想經營。 由于雙方當事人各執(zhí)己見， 調解未果。 本案應解決的爭議焦點是：商鋪買賣合同應當繼續(xù)履行 還是應當解除 ? 如果解除，應當在什么條件下解除 ? 一審裁判： 南京市玄武區(qū)人民法院認為： 中華人民共和國合同法 （以下簡稱合同法）第八條 規(guī)定： “依法成立的合同， 對當事人具有法律約束力。 當事人 應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合 同?！薄耙婪ǔ闪⒌暮贤芊杀Ｗo?！痹?XY 公司與被告 馮某簽訂的商鋪買賣合同，是雙方當事人的真實意思表示， 該合同合法有效，依法對雙方當事人都有約束力。合同簽訂 后，馮某履行了給付價款的義務， XY 公司也將商鋪交付給 馮某使用。后由于

11、他人經營不善，致使時代廣場兩次停業(yè)， 該廣場內的整體經營秩序一直不能建立，雙方當事人通過簽 訂合同想達到的營利目的無法實現(xiàn)，這是在簽訂合同時雙方 當事人沒有預料也不希望出現(xiàn)的結局。 合同法第五條規(guī)定： “當事人應當遵循公平原則確定各方 的權利和義務?！钡诹鶙l規(guī)定：“當事人行使權利、履行義務 應當遵循誠實信用原則。”原告XY公司在回收了大部分業(yè)主 的商鋪后， 擬對時代廣場重新進行規(guī)劃布局， 爭取再次開業(yè)。 被告馮某堅持 XY 公司必須按每平方米 30萬元的高價回收其 商鋪，否則就要求繼續(xù)履行商鋪買賣合同。雖經調解，由于 雙方當事人互不信任，不能達成調解協(xié)議，以至 XY 公司的 6 萬平方米建筑和

12、馮某的 22.50 平方米商鋪均處于閑置狀態(tài)。 考慮到馮某所購商鋪，只是 XY 公司在時代廣場里分割出售 的 150 余間商鋪中的一間。 在以分割商鋪為標的物的買賣合 同中，買方對商鋪享有的權利，不能等同于獨立商鋪。為有 利于物業(yè)整體功能的發(fā)揮，買方行使權利必須符合其他商鋪 業(yè)主的整體意志?，F(xiàn)在時代廣場的大部分業(yè)主已經退回商鋪， 支持 XY 公司對時代廣場重新規(guī)劃布局的工作，今后的時代 廣場內不再具有商鋪經營的氛圍條件。馮某以其在時代廣場 中只占很小比例的商鋪，要求 XY 公司繼續(xù)履行本案合同， 不僅違背大多數商鋪業(yè)主的意愿，影響時代廣場物業(yè)整體功 能的發(fā)揮，且由于時代廣場內失去了精品商鋪的經

13、營條件， 再難以通過經營商鋪營利，繼續(xù)履行實非其本意?？紤]到時 代廣場位于鬧市區(qū)，現(xiàn)在僅因雙方當事人之間的互不信任而 被閑置，這種狀況不僅使雙方當事人的利益受損，且造成社 會財富的極大浪費，不利于社會經濟發(fā)展。從衡平雙方當事 人目前利益受損狀況和今后長遠利益出發(fā)，依照公平和誠實 信用原則，盡管雙方當事人之間存在的商鋪買賣合同關系合 法有效，盡管馮某在履行合同過程中沒有任何違約行為，本 案的商鋪買賣合同也應當解除。 鑒于被告馮某在履行商鋪買賣合同中沒有任何過錯，在 商鋪買賣合同解除后，其因商鋪買賣合同而獲得的利益必須 得到合理充分的補償，補償標準是保證馮某能在與時代廣場 同類的地區(qū)購得面積相同的

14、類似商鋪。原告 XY 公司同意在 商鋪買賣合同解除后，除返還馮某原付的購房價款、賠償該 商鋪的增值款外，還給馮某補款 48 萬元，這一數額足以使 馮某的現(xiàn)實既得利益不因合同解除而減少，應予確認。 一審判決： 據此，南京市玄武區(qū)人民法院于 2004 年 4 月 30 日判決： 一、原告 XY 公司與被告馮某簽訂的商鋪買賣合同予以 解除； 二、被告馮某給原告 XY 公司返還時代廣場內編號 2B050 的商鋪，于本判決生效之日起 10 日內交付； 三、原告 XY 公司返還被告馮某的商鋪價款 368 184 元， 賠償馮某商鋪的增值額 163 516 元，合計 531 700 元，于本 判決生效之日起

15、 10 日內付清； 四、原告 XY 公司賠償被告馮某逾期辦理房屋權屬登記 過戶手續(xù)的違約金及其他經濟損失 48 萬元，于本判決生效 之日起 10 日內付清。 本案案件受理費 7867 元、評估費 2650 元，由原告 XY 公司負擔。 二審裁判： 一審宣判后，馮某不服，向南京市中級人民 法院提起上訴。理由是：一、一審已經認定雙方之間的商鋪 買賣合同合法有效，但卻在既不是當事人協(xié)商一致解除、也 不存在法定解除條件的情況下，僅憑被上訴人提出的履行合 同會對其重新規(guī)劃布局造成影響為由，就判決解除合法有效 的合同，于法無據。 二、情勢變更原則是指合同依法成立后， 因不可歸責于雙方當事人的原因發(fā)生了不可

16、預見的情況變 更，致使合同的基礎喪失或動搖，或繼續(xù)維持合同原有效力 則顯失公平，從而允許變更或解除合同。本案不存在這種情 況。首先，時代廣場整體長期歇業(yè)、巨額資金閑置，是被上 訴人經營、管理不善，經營策略錯誤等自身過錯造成的。其 次，在開發(fā)、銷售和出租商鋪時，對因經營管理不善而導致 資產閑置的風險，被上訴人應當預見，不屬于情勢變更原則 所指的情勢。如果將這種商業(yè)風險歸類于變更的情勢，那么 購房后房價下跌，上訴人也就可以以房價下跌、情勢變更為 由要求被上訴人退房，那么契約的穩(wěn)定性及合同的誠實信用 則無從談起。再次，即使繼續(xù)履行合同會給被上訴人帶來不 利，這也是經濟交往中的正常損失，是被上訴人在訂

17、約時應 當預見的、 且應當由其自己承擔的商業(yè)風險。 繼續(xù)履行合同， 不會出現(xiàn)顯失公平的后果。 因此，本案不適用情勢變更原則。 三、因被上訴人經營不善造成的后果，與上訴人之間沒有任 何關系。即使為了維護被上訴人的利益，使其避免損失，也 應當由被上訴人與上訴人自愿協(xié)商，通過公平買賣的辦法來 解決，不能借助國家強制力來實現(xiàn)。一審為維護被上訴人的 商業(yè)利益、公司利益，通過司法程序強制解除合同，是錯誤 的。四、商鋪是上訴人的私有財產，不經上訴人許可，被上 訴人無權對上訴人的私有財產進行估價。一審根據被上訴人 的申請，委托估價師事務所對上訴人的商鋪進行估價，估價 的結果令上訴人無法接受。被上訴人的 48

18、萬元，不能補償 上訴人因此蒙受的損失。況且上訴人并未對一審法院提出退 還房款、賠償增值款、追究違約責任等請求，一審法院在沒 有當事人請求的情況下作出的判決， 違背了法律規(guī)定。 綜上， 一審判決適用法律不當，請求撤銷一審判決，改判被上訴人 實際履行合同，為上訴人辦理產權過戶手續(xù)，并負擔本案全 部訴訟費用。 被上訴人 XY 公司答辯稱：一審依照合同法第五條、第 六條作出解除雙方合同的判決是正確的。本案訟爭房屋已被 拆除，事實上無法繼續(xù)履行合同。一審并未適用情勢變更原 則，也未維護被上訴人的商業(yè)風險和公司利益。在本案中， 被上訴人同意向上訴人支付的違約金和賠償金，足以保證上 訴人的利益不受侵害。二審

19、應當維持原判。 南京市中級人民法院經審理，確認一審查明的事實屬實。 另查明，被上訴人 XY 公司已取得本市中山路 18 號的土地使 用權證及房屋所有權證，現(xiàn)正在對時代廣場進行整體布局調 整的施工。 二審審理中，南京市中級人民法院主持雙方當事人進行 調解。被上訴人 XY 公司表示，可以在本市同類地區(qū)為上訴 人馮某購買同等面積的門面房；馮某要求， XY 公司應當在 原地點給其安置同等面積的門面房，并給予經濟補償，或者 在本市同類地區(qū)給其補償 80 平方米的門面房。因雙方各執(zhí) 己見，致調解不成。后 XY 公司表示，愿意在一審基礎上再 給馮某補償各種經濟損失 20 萬元。 二審應解決的爭議焦點是： 1

20、 一審判決解除合同是否 正確 ?2在權利人沒有提出請求的情況下，一審在解除合同 的判決中一并判決義務人給權利人賠償，是否符合程序 ? 南京市中級人民法院認為： 上訴人馮某與被上訴人 XY 公司簽訂的商鋪買賣合同合 法有效。 XY 公司在合同約定的期限內未辦理產權過戶手續(xù)， 已構成違約， 又在合同未依法解除的情況下， 將 2B050 商鋪 的玻璃幕墻及部分管線設施拆除，亦屬不當。合同法第一百 零七條規(guī)定： “當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務 不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償 損失等違約責任。 ”從這條規(guī)定看， 當違約情況發(fā)生時， 繼續(xù) 履行是令違約方承擔責任的首選方式。法律之所以這樣規(guī)定， 是由于繼續(xù)履行比采取補救措施、賠償損失或者支付違約金， 更有利于實現(xiàn)合同目的。但是，當繼續(xù)履行也不能實現(xiàn)合同 目的時，就不應再將其作為判令違約方承擔責任的方式。 合同法第一百一十條規(guī)定： “當事人一方不履行非金錢債 務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行， 但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事實上不能履 行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高； （三） 債權人在合理期限內未要求履行。 ”此條規(guī)定了不適用繼續(xù)履 行的幾種情形，其中第（二）項規(guī)定的“履行費用過高”，可 以根據履約成本是否超過各方所獲利益來進行判斷