風鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目建議書

1、青島東風鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目建議書（代可研）目 錄第1章 總論31.1項目名稱及項目承擔單位31.2承辦單位概況：31.3 項目概況31.4 項目建議書（代可研）編制依據(jù)41.5項目建議書（代可研）結(jié)論4第2章 項目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性62.1 項目的提出背景62.2 項目建設(shè)的意義及必要性8第3章 市場分析與項目定位113.1 房地產(chǎn)市場分析113.2青島高新區(qū)規(guī)劃133.3青島高新區(qū)住宅市場需求分析153.4項目周邊地理環(huán)境優(yōu)勢：163.5項目定位17第4章 青島東風鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃194.1青島東風鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目的功能定位194.2設(shè)計目標194.3總平面規(guī)劃設(shè)計1

2、9第5章 項目地址及外部配套條件215.1項目地址215.2 自然狀況235.3 地震烈度255.4 地質(zhì)條件255.5 外部配套條件25第6章 建設(shè)方案276.1 設(shè)計依據(jù)276.2建設(shè)方案27第7章、環(huán)境保護、勞動安全衛(wèi)生、消防和地震安全317.1環(huán)境保護317.2勞動安全衛(wèi)生357.3消防357.4地震安全36第8章 節(jié)能378.1項目概況378.2項目所在地能源供應(yīng)情況378.3合理用能標準和節(jié)能設(shè)計規(guī)范388.4能源消耗種類、數(shù)量及使用情況398.5節(jié)能措施408.6能耗指標448.7節(jié)能效果分析44第9章 項目組織管理與勞動定員459.1項目組織459.2項目實施管理459.3勞動

3、定員46第10章 工程招投標4710.1編制依據(jù)4710.2招標范圍及內(nèi)容4710.3招標組織形式4710.4招標方式48第11章 項目進度計劃49第12章 方案投資估算比選與資金籌措5012.1 投資估算依據(jù)5012.2 項目投資估算比選5012.3資金籌措與使用計劃55第13章 項目經(jīng)濟評價5713.1財務(wù)評價的依據(jù)和范圍5713.2財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)5713.3成本分析5813.4新增營業(yè)收入、稅金及利潤5813.5貸款償還6013.6現(xiàn)金流量分析6113.7盈虧平衡分析6213.8財務(wù)評價結(jié)論62第14章社會效益分析6314.1項目對社會的影響分析6314.2項目與所在地互適性分析63

4、14.3社會風險分析65第15章可行性研究結(jié)論6615.1研究結(jié)論6615.2建議66第1章 總論1.1項目名稱及項目承擔單位項目名稱：青島東風鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目承辦單位：青島高新區(qū)東風鹽場房產(chǎn)置業(yè)有限公司1.2承辦單位概況：青島高新區(qū)東風鹽場房產(chǎn)置業(yè)有限公司成立于2009年，注冊資本1000萬元。法定代表人：官集太，擁有職工50人，主要經(jīng)營房產(chǎn)置業(yè)，開發(fā)銷售。公司房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量齊全，售后服務(wù)優(yōu)良，公司現(xiàn)正在建設(shè)經(jīng)青島市政府批準的東風小區(qū)經(jīng)濟適用房項目，總建筑面積4.3萬平方米，主體工程已全部結(jié)束，計劃2009年底全部竣工。1.3 項目概況1.3.1 工程位置該項目地點位于青島高新區(qū)2

5、8號線西側(cè)，東風新區(qū)東側(cè)，高新區(qū)7號線北側(cè)，河東路南側(cè)，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯。1.3.2項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容青島東風鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目在東風鹽場代建職工宿舍的初步用地區(qū)域內(nèi)，占地20畝，規(guī)劃用地13340平方米，建筑面積20000平方米。規(guī)劃用途為普通商品房開發(fā)。本項目采用兩個備選方案，第一方案為6個6層的多層建筑，第二方案為5個小高層建筑，其中兩個15層，三個9層建筑。根據(jù)市場和投資估算分析，推薦采用第一方案。工程第一方案建設(shè)內(nèi)容主要是：6棟6層磚混住宅樓的工程的土建、裝飾、給排水、電氣、小區(qū)綠化、景觀、水電配套，給排水管網(wǎng)配套、路面硬化工程（不含暖氣安裝、熱力配套工程）。燃

6、氣管道由燃氣公司負責。1.3.3 工程投資及資金來源項目第一方案建設(shè)投資3670.9萬元。資金來源包括：職工住房拆遷補償金2746.8萬元；建設(shè)單位貸款600萬元，建設(shè)單位自籌324.1萬元，。1.3.4 建設(shè)周期項目第一方案建設(shè)期為1年, 計劃2009年5月開工，7月底前土地平整，底座探測、基坑下樁等基礎(chǔ)部分施工結(jié)束。2009年9月開始對各標準層進行建設(shè)，2010年5月底前主體工程全部完工并開始進行外墻裝飾、室內(nèi)裝修、正樓配套設(shè)施及附屬工程建設(shè)，2010年6月底整個項目工程除部分綠化工程外，全部建設(shè)完成。1.4 項目建議書（代可研）編制依據(jù)1、青島高新區(qū)2009年服務(wù)業(yè)重點領(lǐng)域發(fā)展規(guī)劃2、膠

7、州灣北部高新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃3、青島市總體規(guī)劃（1995-2010年）4、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部2006年出版的建設(shè)項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)（第三版）；5、國家計委辦公廳2002年出版的投資項目可行性研究指南（試用版）；6、工程區(qū)域1：500地形圖。8、青島高新區(qū)東風鹽場房產(chǎn)置業(yè)有限公司提供的項目其他相關(guān)資料。1.5項目建議書（代可研）結(jié)論本項目為青島東風鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目,符合青島市高新區(qū)建設(shè)規(guī)劃,可以完善青島高新區(qū)岙東路、河東路周邊建設(shè)環(huán)境，創(chuàng)造良好的配套居住小區(qū)，促進青島高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時項目建成后可以改善周邊居民居住條件，改善周邊環(huán)境，推動城市化進程，具有較好的社會效益。

8、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表1-1。表11 項目方案一主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號名稱單位數(shù)量備注1建設(shè)投資萬元3670.92資金來源2.1拆遷安置補償萬元2746.82.2建設(shè)單位貸款萬元6002.3建設(shè)單位自籌資金萬元324.13總成本費用萬元3718.774新增銷售收入萬元4486.85總投資利潤率14.206內(nèi)部收益率12.06稅前內(nèi)部收益率8.99稅后7投資回收期年2.27動態(tài)投資回收期年1.97靜態(tài)8新增崗位個129建設(shè)期年1第2章 項目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性2.1 項目的提出背景住房是居民的基本生活需求?！笆濉币詠?，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展十分迅速，呈現(xiàn)了過熱的趨勢。在國家對房地產(chǎn)調(diào)控不斷加強

9、的前提下，全國商品住房價格漲幅雖然總體趨緩，但部分大城市房屋價格上漲仍然過快，群眾對于穩(wěn)定房價、完善住房保障體系的呼聲日益強烈，2007年，美國房地產(chǎn)次級債危機爆發(fā)，接著演變成了2008年席卷全球的金融海嘯，從07年年底開始,中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整,08年下行速度開始加快,下滑幅度加大,房地產(chǎn)價格也隨之開始回落。一線城市的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了一定幅度的調(diào)整，房地產(chǎn)成交量也很低迷，總體來看,目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。國務(wù)院總理溫家寶在2009年兩會作政府工作報告時指出，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。加快落實

10、和完善促進保障性住房建設(shè)的政策措施，爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，按不同年限實行有區(qū)別的稅收減免政策。促進普通商品住房消費和供給，加大對中小套型、中低價位普通商品房建設(shè)的信貸支持。加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場，加強住房市場分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范交易行為。幫助進城農(nóng)民工解決住房困難問題。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實現(xiàn)住有所居的目標。青島城市建設(shè)新路線確定，實施“依托主城、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射”的城市空間戰(zhàn)略，

11、確立了實施“一主三輔多組團”擁灣發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)想。這個規(guī)劃的最大特點是使城區(qū)土地和海景房得到盤活，使老工業(yè)搬遷改造將在四方和李滄創(chuàng)造出幾十平方公里的土地，兩者加起來將達100平方公里，如果加上紅島等環(huán)灣地區(qū)，則將盤活400平方公里的土地。這對青島城市發(fā)展提供了巨大的空間。并提出北部濱海城區(qū)重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)核心基地和高新園區(qū)，重點打造四方國際郵輪港區(qū)、海云庵商貿(mào)文化旅游區(qū)，北嶺商貿(mào)居住休閑區(qū)、高校都市科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、滄口商貿(mào)居住區(qū)、紅島新城區(qū)和北部高新區(qū)七大板塊。新政策最不同于以前政策就是不再提及濱海大道，政策支持主要轉(zhuǎn)向膠州灣畔，這對濱海大道兩側(cè)的樓盤將產(chǎn)生一定的不利影響。依據(jù)青島市委、

12、市府“環(huán)灣保護，擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略部署和將青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)的布局，未來幾年周邊將崛起人口為60-80萬的新城區(qū)?，F(xiàn)該項目南臨的高新區(qū)新產(chǎn)業(yè)團地全面進入招商引資高峰期，園區(qū)各種配套設(shè)施齊全完備，大型企業(yè)集團不斷涌進，北靠高新區(qū)新材料團地，現(xiàn)正開始全面招商引資，部分企業(yè)現(xiàn)已進入園區(qū)。特別是在高新區(qū)堅持以招商引資、項目建設(shè)為主線，以完善設(shè)施配套載體功能、提升形象品味為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新運行機制、改善投資環(huán)境為保證，與時俱進、奮力拼搏，扎實工作，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃、快速推進的大好局面，隨著2009年50億的飽和性投入，2009年年底到2010年，高新區(qū)核心區(qū)17條線路全面貫通，企業(yè)的不斷進入，人員

13、不斷增多，住房需求量進一步加大，為普通商品房的開發(fā)打下了基礎(chǔ)。積極籌建青島東風鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目，是青島高新區(qū)東風鹽場房產(chǎn)置業(yè)有限公司為實現(xiàn)青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)的布局，付諸實施，做出的具體行動，也是該公司融入青島發(fā)展大環(huán)境、抓住契機，搭建長遠發(fā)展新平臺、不斷壯大綜合實力的重大舉措。2.2 項目建設(shè)的意義及必要性2.2.1膠州灣北岸高新區(qū)擁有巨大發(fā)展?jié)摿?。膠州灣北岸高新區(qū)位于膠州灣底部，總規(guī)劃面積約58平方公里，一期面積約34平方公里，土地性質(zhì)為國有工業(yè)建設(shè)用地，無需征用農(nóng)用地和搬遷居民，是臨近青島市主城區(qū)唯一的大面積待開發(fā)區(qū)域。該區(qū)域距前灣港45公里，距市中心35公里，距流亭國

14、際機場10公里，緊鄰環(huán)膠州灣高速公路、濟青高速公路、膠濟鐵路等交通主干線，物流方便快捷。區(qū)內(nèi)已具有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，目前落戶產(chǎn)業(yè)項目47個，預(yù)計總投資168億元，產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域涉及電子信息、新材料、先進機械制造、海洋生物與醫(yī)藥、倉儲物流等。周邊青島出口加工區(qū)、環(huán)海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、空港工業(yè)區(qū)等園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)較為明顯。一期范圍內(nèi)12平方公里已達到“五通一平”，基礎(chǔ)設(shè)施投資累計19.9億元，自來水供水能力5.5萬立方米/日，污水處理能力4萬立方米/日，供電總?cè)萘拷?00千伏安，供熱能力近500噸/小時，天然氣供應(yīng)能力3萬立方米/日，具備承接項目的基本條件。市委、市政府為膠州灣北岸高新區(qū)的發(fā)展營造了良好的政策環(huán)境

15、，賦予高新區(qū)更高的經(jīng)濟管理權(quán)限，除享受國家、山東省制定的優(yōu)惠政策外，還享受青島市支持科技創(chuàng)新的相關(guān)扶持政策，這將促使該區(qū)域成為青島市北部最為活躍的經(jīng)濟帶，在全市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略布局中發(fā)揮越來越重要的作用。雖然膠州灣北岸高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有很多有利條件和良好機遇，但也面臨著一些亟待解決的突出問題和制約因素，主要有：全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)整體水平有待提升，高端“龍頭”項目不多，擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重不高；科研機構(gòu)的專業(yè)分布與我市重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向存在較大差異，科技資源難以有效整合利用，科技創(chuàng)新服務(wù)體系還需進一步加強和完善；支持自主創(chuàng)新的市場化風險投資機制尚未形成，鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的投資環(huán)境有待完善，

16、創(chuàng)新集群的培育與先進城市相比存在較大差距；膠州灣北岸高新區(qū)的生態(tài)環(huán)境比較脆弱，地質(zhì)條件復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)選擇的要求和準入條件比較高；與主城區(qū)的便利交通尚未形成，科研教育基礎(chǔ)和商務(wù)服務(wù)功能缺乏，居住、生活配套設(shè)施薄弱，符合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的技能型勞動人口嚴重不足。本項目的建設(shè)對高新區(qū)的發(fā)展有很好的配套作用，能解決一部分園區(qū)進駐人口的住房需求。2.2.2項目建設(shè)符合青島高新區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃 建設(shè)現(xiàn)代化全球城市、打造青島第三代新城。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，承接第三次全球高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成全市科技創(chuàng)新的“樞紐”。在空間發(fā)展上，采用“生態(tài)經(jīng)絡(luò)，濕地島鏈”的空間發(fā)展理念，形成“一核、兩帶、三島群、多園區(qū)”的島鏈狀空間

17、發(fā)展格局，正是青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)總體規(guī)劃的要求，青島東風鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目符合高新區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃。2.2.3 項目的實施以擁灣發(fā)展為契機，是將青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要依據(jù)青島市委、市府“環(huán)灣保護，擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略部署和將青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)的布局，青島東風鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目將安置鹽區(qū)職工宿舍面積14000平方米，是實現(xiàn)青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)戰(zhàn)略布局的具體行動，是把青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要。2.2.4項目的實施可以提高青島高新區(qū)周邊居民生活檔次，滿足新區(qū)快速增加的人口改善擁有住房的需要。一是周邊居民平房多，舊房多，改善

18、居住條件的期望很大，消費欲望很大。二是周邊區(qū)域存在一個潛在的消費群體，隨著高新區(qū)日新月異的快速發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷投入，將帶來大量的用工人員，員工隊伍年輕，購房欲望較強烈，就近購房，就近上班，將給生活帶來許多便利條件。青島東風鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目的實施，正是順應(yīng)市場需求，為潛在消費群打造適宜的居住條件。綜上所述，本項目建設(shè)符合青島高新區(qū)規(guī)劃，市場需求大，可以提高青島高新區(qū)周邊居民生活檔次，滿足新區(qū)快速增加的人口改善擁有住房的需要，具有較大的潛在消費群，對打造青島第三代新城，實現(xiàn)青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)都有十分重要意義，項目建設(shè)是十分必要的。第3章 市場分析與項目定位3.1 房地產(chǎn)市場

19、分析3.1.1全國市場分析總體來看,目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。從07年年底開始,中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整,08年下行速度開始加快,下滑幅度加大,房地產(chǎn)價格也隨之開始回落。從區(qū)域上看,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整,接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。通過區(qū)域研究可以發(fā)現(xiàn):東部地區(qū)深度調(diào)整。其中珠三角地區(qū):全國房價“重災(zāi)區(qū)”,今年以來,房價已下跌20-40%;長三角地區(qū):今年以來,成交量巨量萎縮,第三季度出現(xiàn)價格拐點;環(huán)渤海地區(qū):各城市分化,北京下跌空間較大,沈陽波瀾不驚。中部地區(qū)成交量明顯下降,房價開始小幅下跌,武漢形勢比較嚴峻。同時低迷市場中,依然有四類樓盤實現(xiàn)熱銷：第一類,

20、打折力度較大的知名企業(yè)的大盤,比如恒大、萬科、富力等。第二類,超小戶型單身公寓。第三類,近郊經(jīng)濟型房源。第四類,綜合類特色產(chǎn)品,比如萬達開發(fā)的綜合性商業(yè)項目。今后兩年我國房地產(chǎn)市場走勢也不樂觀：2008年房屋成交量同比2007年出現(xiàn)大幅下滑,估計萎縮3-4成,但由于全國房價拐點出現(xiàn)在第三季度,因此2008年全年房價同比2007年,依然呈正增長,不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右。至于2009年,全國房屋成交量將依然在低位徘徊,全年成交價格比2008年將會出現(xiàn)負增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。2008年9月以來,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被美國政府接管等一系

21、列事件的發(fā)生,美國次貸危機進一步深化成金融風暴,并迅速波及全球。在此國際背景下,國內(nèi)經(jīng)濟亦不容樂觀,第三季度gdp增幅回落至9%,中央宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟快速下滑,45天內(nèi)連續(xù)三次降息,頻率之高歷史罕見。11月中央力度空前出臺的“4萬億投資計劃”,吹響了拯救經(jīng)濟的號角。在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢不容樂觀的情況下,我國樓市走向更加引人關(guān)注。今年以來,多數(shù)城市房屋成交量已出現(xiàn)大幅萎縮,從第三季度開始,房價亦開始下跌。針對這種情況,從5月份開始,成都、重慶、西安、南京、杭州等18個城市紛起救市,而財政部和央行亦在10月22日出臺相關(guān)救市措施。3.1.2青島房地產(chǎn)市場分析青島城市建設(shè)新路

22、線確定，實施“依托主城、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射”的城市空間戰(zhàn)略，確立了實施“一主三輔多組團”擁灣發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)想。這個規(guī)劃的最大特點是使城區(qū)土地和海景房得到盤活，使老工業(yè)搬遷改造將在四方和李滄創(chuàng)造出幾十平方公里的土地，兩者加起來將達100平方公里，如果加上紅島等環(huán)灣地區(qū)，則將盤活400平方公里的土地。這對青島城市發(fā)展提供了巨大的空間。并提出北部濱海城區(qū)重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)核心基地和高新園區(qū)，重點打造四方國際郵輪港區(qū)、海云庵商貿(mào)文化旅游區(qū)，北嶺商貿(mào)居住休閑區(qū)、高校都市科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、滄口商貿(mào)居住區(qū)、紅島新城區(qū)和北部高新區(qū)七大板塊。新政策最不同于以前政策就是不再提及濱海大道，政策支持主要轉(zhuǎn)

23、向膠州灣畔，這對濱海大道兩側(cè)的樓盤將產(chǎn)生一定的不利影響。從目前市場來看，目前青島市房價較高的集中在市南區(qū)cbd和嶗山區(qū)海景房，主要以高層和寫字樓為主。價格在18000-30000元/平方米之間，如東海路9號。市北區(qū)、四方區(qū)及李滄區(qū)隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，交通的便利及配套的完善，房價也不斷的上漲，商品房價格在5500-6500元/平方米之間，四方區(qū)和李滄區(qū)主要以經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)為主。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及城陽區(qū)的土地供應(yīng)量較大，外地地產(chǎn)大鱷紛紛進入青島，如城陽的卓越蔚藍海岸、寶龍城市廣場；開發(fā)區(qū)的石雀灘板塊和安子區(qū)區(qū)域的開發(fā)，都為青島的未來增添了新的亮點。兩個區(qū)域的價格并無差異，價格在4500-750

24、0元/平方米之間。3.2青島高新區(qū)規(guī)劃3.2.1城市功能青島市地處西太平洋”黃金海岸”的輻射,瀕臨黃海,環(huán)抱膠州灣,青島市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)（以下簡稱青島市高新區(qū)）位于膠州灣底部紅島北側(cè)，轄區(qū)范圍包括國家批準的市北新產(chǎn)業(yè)園、原海玉鹽場、原城陽區(qū)新材料團地、原東風鹽場東半場、東風鹽場西半場，總規(guī)劃面積約69.6km2，一期面積34k m2，是臨近青島市主城區(qū)唯一的大面積待開發(fā)區(qū)域，被青島市委市政府列入“三點布局，一線展開，組團式發(fā)展”的重要一極，該區(qū)域距前灣港45km，距市中心35km，距流亭國際機場10km，緊鄰環(huán)膠州灣高速公路、濟青高速公路、膠濟鐵路等交通主干線，物流方便快捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

25、3.2.2、發(fā)展目標按照高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)的總體發(fā)展目標,未來新城應(yīng)主要承擔的城市職能可以概括為以下幾個方面:1、以高新科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)帶動的城市創(chuàng)新中心；2、以濕地、水系為特征的生態(tài)安全格局和依托濱海岸線和自然資源形成的青島北部旅游勝地；3、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展的示范城市。在未來的20-30年內(nèi)，膠州灣北部新城區(qū)(即紅島地區(qū))將發(fā)展成為以科技研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的全球創(chuàng)新型灣區(qū)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)將發(fā)展成為東北亞地區(qū)重要的科技產(chǎn)業(yè)基地和高科技總部匯集中心。3.2.3用地功能布局高新區(qū)在功能布局上，結(jié)合整體發(fā)展思路和空間結(jié)構(gòu)，其用地功能將形成相對集中的高端服務(wù)業(yè)的地區(qū)、城市綜合生活區(qū)、

26、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)地區(qū)和一般產(chǎn)業(yè)發(fā)展地區(qū)。順應(yīng)區(qū)域整體空間格局，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)的空間布局應(yīng)與周邊地區(qū)融為一體，按照生態(tài)優(yōu)先的策略，規(guī)劃膠州灣北部新城區(qū)形成一主多輔，生態(tài)間隔的“組團式”發(fā)展框架，以鹽田改造、紅島街道辦和出口加工區(qū)為基礎(chǔ)，形成約100平方公里的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)，作為北部新城區(qū)的主體。在外圍以河套、上馬、棘洪街道辦駐地為基礎(chǔ)，“細胞狀”布局城市組團，各組團與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)之間通過快速干道連接，外圍的生態(tài)綠地通過綠化通道滲透進入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)，并與其中的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)相連。 高新區(qū)兼顧地區(qū)內(nèi)獨特的資源稟賦和現(xiàn)有發(fā)展基礎(chǔ)，結(jié)合新城區(qū)內(nèi)涵的發(fā)展要求，規(guī)劃打破傳統(tǒng)的“內(nèi)聚式”發(fā)展模式，以

27、科技創(chuàng)新發(fā)展引擎為核心，按照“內(nèi)外并舉”的發(fā)展模式，形成“一核、兩軸、三島群、多園區(qū)”的島鏈狀空間發(fā)展格局。依托鹽田水系整治和生態(tài)安全要求，規(guī)劃用地布局形成“島”狀特征，以快速交通和生態(tài)網(wǎng)絡(luò)為紐帶，串聯(lián)東部創(chuàng)新島群、中央科技島群、西部創(chuàng)智島群等多個功能島群，各島群內(nèi)組織多個特色鮮明的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。3.3青島高新區(qū)住宅市場需求分析住宅市場的新增需求量一般是由以下幾個因素決定的：人口的自然增長青島開埠百年，先是形成了以歐陸風格為主的西部老城區(qū)，上世紀90年代隨著市政府的東遷，又形成了現(xiàn)代化的東部新區(qū)。未來，按照新的規(guī)劃藍圖，青島以“生態(tài)”和“創(chuàng)新”為發(fā)展主題的第三代新城正在高新區(qū)崛起。2013年近期人

28、口規(guī)模約18萬人，2020年中期人口規(guī)模約30萬人，2020年以后遠期人口規(guī)模約35萬人。外來人口青島市高新區(qū)2013年近期建設(shè)用地規(guī)模約33.91平方公里，2020年中期建設(shè)用地規(guī)模約42.82平方公里，2020年以后遠期建設(shè)用地規(guī)模約46.99平方公里。高新區(qū)堅持以招商引資、項目建設(shè)為主線，以完善設(shè)施配套載體功能、提升形象品味為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新運行機制、改善投資環(huán)境為保證，與時俱進、奮力拼搏，扎實工作，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃、快速推進的大好局面，隨著2009年50億的飽和性投入，今年年底到明年，高新區(qū)核心區(qū)17條線路全面貫通，企業(yè)的不斷進入，人員不斷增多，住房需求量進一步加大，為普通商品房的開發(fā)打下了

29、基礎(chǔ)。隨著青島市高新區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，來青島市高新區(qū)工作的外來人員大大增加，預(yù)測其中打算在青島常住和異地購房的約有0.6萬人/年，這部分消費者也成為青島市高新區(qū)住宅市場的發(fā)展動力之一。住房條件的改善中國的城市化剛剛走完了一半不到的道路，中國人居住條件的改善將是今后幾十年、上百年中國經(jīng)濟發(fā)展的重要市場，也將是中國重要的經(jīng)濟增長點。經(jīng)濟的發(fā)展，人民購買力水平的提高，使居民對住房條件提出了更高的要求，市民人均住房建筑面積將不斷增長。隨著高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的高速發(fā)展，人口增加，而且是年輕化人口的增加，房地產(chǎn)仍然是一個大有潛力的、大有發(fā)展前途的市場。3.4項目周邊地理環(huán)境優(yōu)勢：交通本項目到市政府只需30分鐘車程

30、，到城陽只需15分鐘，到青島國際機場只需15分鐘車程，交通便捷。環(huán)境：周邊山、島、湖、溪，自然風光明媚，景致秀麗，氣候清涼宜人。攔海大堤的建設(shè)使環(huán)海景觀更加壯觀。上學：附近小學有上馬小學，初中有城陽六中，高中有城陽三中，教學設(shè)備齊全，師資力量較雄厚，聲譽較高，教學質(zhì)量較好就醫(yī)：該區(qū)醫(yī)療條件較好，距離較近，距青島鹽工醫(yī)院不足300米，城陽二醫(yī)不足500米，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站就在小區(qū)旁邊，可方便居民日常就醫(yī)問藥。購物：便捷的交通，給居民帶來方便，小區(qū)緊靠利客來商場，東風小區(qū)網(wǎng)點，海鮮交易市場。3.5項目定位3.5.1目標定位青島東風鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目消費群體：一是周邊居民平房多，舊房多，改善居住條

31、件的期望很大，消費欲望很大。二是該小區(qū)存在一個潛在的消費群體，青島高新區(qū)的建設(shè)，將帶來大量的用工人員，員工隊伍年輕，購房欲望較強烈，就近購房，就近上班，將給生活帶來許多便利條件。三是隨著高新區(qū)入住企業(yè)的增多，周邊小賣店、飯店、旅館、市場等服務(wù)設(shè)施、服務(wù)配套機構(gòu)增多，使得購房租房需求增多，市場需求攀升，購房升值潛力巨大，項目實施后前景良好，具有較大市場潛力。項目的改造必須考慮該區(qū)域內(nèi)在目標居民的承受能力，項目應(yīng)以建設(shè)低價位、中小套型的住宅為主，建筑面積不超過100平方米，主要安置拆遷后該區(qū)域的回遷居民，剩余住房面向區(qū)域內(nèi)有購房需求的家庭銷售。并依據(jù)需求建設(shè)必須的商業(yè)和市政配套設(shè)施。3.5.2價格

32、定位經(jīng)實地考察,本屬地上馬街道青島福盛集團的”地弘春天”商品房于2007年開發(fā),土地招拍掛價格46萬元/畝,現(xiàn)已正進入銷售階段，其房價在29003500元/,均價在3250元/, 銷售情況良好。本屬地河套街道“天一小區(qū)”于2006年開發(fā)，現(xiàn)正在銷售，銷售價格在2900-3400元/，平均銷售價格3200元/、銷售形勢喜人。項目周邊青島明遠置業(yè)有限公司、青島坤潤地產(chǎn)有限公司在棘洪灘鎮(zhèn)錦湖東畔開發(fā)的坤明美地項目，平均銷售價格2920元/，目前正在熱銷中。經(jīng)考察項目周邊二手房的價格在1500-3200元/之間。參考上述項目價格，確定本項目的商品房銷售價格為2900元/，該項目建成后，它將極大地改善青

33、島市高新區(qū)住房條件，極大地提升商品房服務(wù)的質(zhì)量，必將推動青島市高新區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)不斷的向前發(fā)展。第4章 青島東風鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃4.1青島東風鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目的功能定位項目地塊為普通商品房居住用地，消費群體定位在東風鹽場職工宿舍，周邊平房、舊房希望改善居住條件的居民，高新區(qū)入住企業(yè)就業(yè)人員的居住宿舍。4.2設(shè)計目標通過本項目的實施，提升岙東路、河東路、東風鹽場周邊居住地及周邊環(huán)境質(zhì)量和人氣，營造和諧的居住環(huán)境，并樹立社區(qū)新形象、張揚社區(qū)文化與精神。力求創(chuàng)造功能合理，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)越，有較高的空間質(zhì)量和品位，和濃郁文化韻味、造型新穎、極具時代感的建筑。4.3總平面規(guī)劃設(shè)計4.3.1規(guī)劃原

34、則根據(jù)項目片區(qū)現(xiàn)狀和青島市高新區(qū)總體布局規(guī)劃，確定項目建設(shè)規(guī)劃原則如下：1、以人為本的原則貫徹民生民心工程的指示，切實改善居民的居住條件，提高居民的生活質(zhì)量，促使城市經(jīng)濟發(fā)展與城市社會效益、環(huán)境效益有機結(jié)合。2、整體性的原則對區(qū)域進行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布置各個功能群，注重各功能群之間的聯(lián)系，最終實現(xiàn)合理、節(jié)約和高效的目標。4.3.2規(guī)劃方案根據(jù)高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局參照編制的啟動區(qū)控規(guī)和主次干道和管網(wǎng)規(guī)劃，劃定規(guī)劃控制線，對東風鹽場代建職工宿舍的初步用地提出的參考設(shè)計條件：退綠線不少于5米，退后北側(cè)水系防護綠化帶不少于10米，退地界不少于6米，合理確定建筑內(nèi)部使用功能，完善相應(yīng)的社區(qū)配套和市政配套設(shè)施，

35、容積率1.5，建筑密度25%，高度60米。青島東風鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目在東風鹽場代建職工宿舍的初步用地區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)該區(qū)域整體規(guī)劃設(shè)計正在進行中。具體地塊位置根據(jù)該區(qū)域規(guī)劃批準的最終整體方案選定。整個項目建設(shè)規(guī)劃用地20畝（13340平方米），初步規(guī)劃總建筑面積20000平方米，方案一為6幢6層普通住宅樓，方案二為5幢小高層（3棟9層，2棟15層）住宅建筑。總平面設(shè)計必須滿足城市設(shè)計要求，場地環(huán)境設(shè)計與城市環(huán)境建設(shè)相協(xié)調(diào)，注重單體建筑與大環(huán)境的連續(xù)性、整體性。從城市、生態(tài)、環(huán)境的角度出發(fā)，基于共生的原則，為城市塑造出良好的建筑環(huán)境景觀。 建筑日照間距，滿足日照規(guī)劃要求1：1.6，詳細分析建筑的使

36、用要求和特性、用地條件和環(huán)境狀況，建筑平面形體隨用地形狀，布置6棟6層住宅。建筑體形簡潔，顏色暖人，營造高品質(zhì)生活社區(qū)。主要技術(shù)經(jīng)濟指標 建設(shè)用地面積 ： 13340.00m2 總建筑面積： 20000.00m2 容積率： 1.5綠地率 35%詳見附圖：總平面布置圖（方案一）、（方案二）第5章 項目地址及外部配套條件5.1項目地址該項目地點位于青島高新區(qū)28號線西側(cè)，東風新區(qū)東側(cè)，高新區(qū)7號線北側(cè)，河東路南側(cè)，距前灣港45公里，距市中心35公里，距流亭國際機場10公里，緊鄰環(huán)膠州灣高速公路、濟青高速公路、膠濟鐵路等交通主干線，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯。具體位置及擬建項目規(guī)劃區(qū)域見下圖

37、：695.2 自然狀況5.2.1地形地貌青島市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)總體地形平緩，地面標高多在0-3m之間，地貌類型為洪沖積平原濱海沼澤，有多條河流入海，地表水系主要自北向南流向，形成較寬闊、平坦的平原，由于河流含沙量高，因而潮灘發(fā)育，現(xiàn)均改造為鹽田和蝦池，形成人工海岸。 高新區(qū)分布較廣泛的晚更新世地層，以陸相沉積為主，總厚度520m。分布規(guī)律如下：人工填土分布、厚度不均，表層局部分布陸源的新近沉積粘性土，厚度03m，中部海相軟土，厚度15m，該兩層土均屬軟弱土，總厚度35m，具有強度低、變形大、弱透水等典型濱海軟土特征：向下為中硬的粘性土及砂土，工程性狀良好。5.2.2氣候條件青島市地處北溫帶季

38、風氣候區(qū)域，瀕臨黃海，受海洋和大陸的影響。一年四季分明，夏秋盛行偏南風，氣候濕熱多雨，無酷暑。冬春盛行偏北風，空氣干冷，雨雪稀少。全市年平均氣溫是12.3。 春季全市平均氣溫11.5，氣溫回升緩慢，風干物燥，降雨少蒸發(fā)大，多出現(xiàn)春旱；夏季全市平均氣溫為24.0，濕熱多雨，適宜作物生長，但由于降水時空分布不均，易造成旱澇并存；秋季全市平均氣溫14.3，氣溫較高，且下降緩慢，降水量僅次于夏季，有利農(nóng)作物成熟和收獲；冬季全市平均氣溫-0.4，雨量稀少。青島地區(qū)氣候受海洋影響、調(diào)節(jié)，冬無嚴寒，夏無酷暑。全年多霧。年平均氣溫： 13最高氣溫： 37.4最低氣溫 -16最冷月平均氣溫 -1.2最熱月平均氣

39、溫 25相對濕度最冷月平均 64%最熱月平均 85%年降水量 776mm一天最大降水量 269.2mm一小時暴雨量 99.8mm最大積雪厚度 27 cm大氣壓力年平均 1008.0 hpa 冬季平均 1016.9hpa夏季平均 997.2hpa風速：冬季平均 5.7m/s夏季平均 4.6m/s全年平均 5.4m/s50年一遇最大風速 28.3m/s主導風向：全年 sse 冬季 nnw夏季 sse 凍土深度 50cm5.3 地震烈度根據(jù)“中國地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于6度基本烈度地區(qū)。該區(qū)域地震烈度為6度設(shè)防。5.4 地質(zhì)條件根據(jù)該區(qū)附近地質(zhì)勘察資料，項目擬建區(qū)內(nèi)表層主要為雜填土層，下部為淤泥質(zhì)

40、粉土層，底部為區(qū)內(nèi)基巖-泥巖。地層層序清楚簡單，區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)其他活動性斷裂通過或?qū)ㄖ镌斐赏{的不良地質(zhì)作用的存在，故該區(qū)屬于相對較穩(wěn)定地段，適宜建筑，但該擬建區(qū)位于海路交互地帶，地下水位較高、淤泥層較厚，采用天然地基施工有一定困難。5.5 外部配套條件風景區(qū)位于青島市中心，該地區(qū)已基本形成比較完善的基礎(chǔ)設(shè)施，項目外部配套條件良好，具體如下：5.5.1 供電周邊供電設(shè)施完備，可以滿足項目施工及建成后用電需求。5.5.2給水該地區(qū)建成完善的給水系統(tǒng)。項目區(qū)域可采用兩路供水，由河東路、岙東路dn200給水干管引接項目小區(qū)。5.5.3排水區(qū)內(nèi)排水采用雨污分流制，雨水經(jīng)管線排入岙東路雨水古力管道。污水

41、經(jīng)區(qū)內(nèi)化糞池排入市政管網(wǎng)，經(jīng)處理后排放。5.5.4供熱該地區(qū)現(xiàn)狀不具備市政供熱管線，不具備供熱條件。5.5.5燃氣規(guī)劃區(qū)域的燃氣管線已接入東風小區(qū)內(nèi)，項目建成后由燃氣公司負責接入本小區(qū)，并與用戶直接辦理相關(guān)手續(xù)。第6章 建設(shè)方案6.1 設(shè)計依據(jù)民用建筑設(shè)計通則gb50352-2005住宅建筑規(guī)范gb50368-2005住宅設(shè)計規(guī)范gb50096-2003建筑設(shè)計防火規(guī)范gb50016-2006居住建筑設(shè)計節(jié)能標準dbj14-037-20066.2建設(shè)方案6.2.1建筑設(shè)計方案一：建筑面積20000平方米，建設(shè)6棟6層的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅，標準層高度2.8米，建筑耐火等級為二級，建筑工程等級三級，

42、設(shè)計使用年限50年，建筑方案設(shè)計詳見附圖方案二：建筑面積20000平方米，建設(shè)5棟框架結(jié)構(gòu)的小高層住宅，其中兩棟15層，設(shè)計使用年限50年，三棟9層，標準層高度2.9米，建筑耐火等級為二級，建筑工程等級三級，建筑方案設(shè)計詳見附圖建筑節(jié)能：根據(jù)山東省市民用建筑節(jié)能設(shè)計標準實施細則落實節(jié)能措施。6.2.2建筑設(shè)計裝修標準6.2.2.1室外裝修標準方案一墻體材料：燒結(jié)粉煤灰磚或頁巖磚，方案二非承重墻：混凝土空心砌塊。外墻面層材料：丙烯酸涂料節(jié)能材料：擠塑板保溫形式：擠塑板外墻保溫坡道：水泥砂漿散水：混凝土6.2.2.2室內(nèi)裝修標準部位房間名稱地面、樓面墻面天棚踢腳陽臺水泥抹灰滿刮膩子抹灰滿刮膩子水泥

43、起居室,餐廳,臥室,水泥抹灰滿刮膩子抹灰滿刮膩子水泥廚房水泥抹灰滿刮膩子抹灰滿刮膩子水泥衛(wèi)生間水泥抹灰滿刮膩子抹灰滿刮膩子水泥注：以上做法為各部位的面層做法。6.2.2.3樓梯樓梯面層：水泥砂漿，樓梯欄桿為方鋼欄桿、木扶手。6.2.2.4門窗外門（分戶門）：乙級防火防盜門 外窗：中空玻璃節(jié)能型窗內(nèi)門：甩項6.2.2.4屋面方案一：屋面形式：紅瓦坡屋面，方案二：鋼筋混凝土平屋面防水材料： sbs防水卷材保溫材料：擠塑板6.2.3結(jié)構(gòu)設(shè)計6.2.3.1荷載要求對樓面荷載的特殊要求：無，對屋面荷載的特殊要求：無，在樓面、屋面懸掛荷載要求：無。6.2.3.2結(jié)構(gòu)形式：方案一：多層住宅采用磚混結(jié)構(gòu)，墻體

44、材料選用燒結(jié)粉煤灰磚或頁巖磚，外墻厚度為240毫米，非承重墻厚度為120毫米。樓板及屋面板采用鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板，在樓梯間、墻體的拐角處和規(guī)范要求的其他部位均設(shè)鋼筋混凝土構(gòu)造柱，沿外墻和主要縱、橫墻每層設(shè)圈梁，樓梯及平臺板采用商品混凝土現(xiàn)場澆筑。方案二：剪力墻結(jié)構(gòu)，墻體材料部分為鋼筋混凝土剪力墻其余為混凝土空心砌塊填充墻。樓板及屋面板采用鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板，剪力墻、柱、板、樓梯及平臺板均采用商品混凝土現(xiàn)場澆筑。6.2.3.3 基礎(chǔ)形式：由于該擬建區(qū)位于海路交互地帶，地下水位較高、淤泥層較厚，采用天然地基施工有一定困難，方案一，地基采用水泥攪拌樁。方案二地基基礎(chǔ)采用鋼筋混凝土預(yù)制樁。6.2.4裝

45、修設(shè)計本項目主要為回遷居民和周邊居民提供安置房和商品房，因此建筑物外裝修按照設(shè)計圖紙進行統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一施工，室內(nèi)則僅進行簡單裝修，由入住的各業(yè)主自行進行精裝修。建筑物外墻全部采用高級外墻涂料罩面，臨近主要道路的高層裙房部分的外墻面采用石材裝飾，臺階均采用天然石材，屋頂鋪貼紅色燒結(jié)瓦。建筑物外窗均采用鋁合金窗，住宅分戶門采用防盜門，內(nèi)門采用空心木門。公建及其它建筑用門，根據(jù)實際需要確定，外立面效果做法以規(guī)劃局最終批準文件為準。6.2.5水暖專業(yè)設(shè)計給水選用ppr給水管，熱熔連接，室外消防管網(wǎng)雙路供水，環(huán)狀連接。排水選用pvc管，排水形式采用污、廢水合流制，室內(nèi)排水由管道收集排至室外污水管道。屋面

46、雨水采用外排水系統(tǒng)，雨水統(tǒng)一設(shè)置管道，收集后散流至室外地面。因市政熱力管網(wǎng)暫未建成，故本項目不設(shè)集中供熱采暖，待市政配套后由物業(yè)或業(yè)主自行改造。 6.2.5電氣專業(yè)設(shè)計電源進戶方式用埋地電纜進戶， 進戶電壓：220v，線材采用銅線，弱電綜合布線有線電視進戶，電話及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進戶，預(yù)埋線管，按第三類防雷建筑物做防雷設(shè)計。本項目不考慮電視監(jiān)控設(shè)備、 智能防盜設(shè)施。6.2.6其他附屬配套設(shè)計 包括小區(qū)綠化工程，景觀設(shè)置，水電配套，給排水及管線，道路硬化，考慮室外停車位，結(jié)合小區(qū)整體規(guī)劃及青島市綠化投資規(guī)定綜合實施。第7章、環(huán)境保護、勞動安全衛(wèi)生、消防和地震安全7.1環(huán)境保護7.1.1采用環(huán)保標準環(huán)境空

47、氣質(zhì)量標準gb3095-1996城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準gb3096-93室內(nèi)空氣質(zhì)量標準gb/t18883-2002污水綜合排放標準gb8978-1996大氣污染物綜合排放標準gb16297-1996建筑施工場界噪聲限值gb12523-90城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準gb3096-827.1.2環(huán)境保護目標項目環(huán)境保護目標是不因本項目的建設(shè)使周圍水環(huán)境、大氣環(huán)境和聲學環(huán)境的質(zhì)量下降。7.1.3環(huán)境污染分析本項目對環(huán)境產(chǎn)生污染分建設(shè)期和實施期。1、 建設(shè)期對環(huán)境污染分析（1）廢氣項目建設(shè)期廢氣污染物質(zhì)是粉塵，其主要來自以下幾個方面：施工準備階段土石方運輸、場地平整產(chǎn)生的粉塵；土方的挖掘粉塵及現(xiàn)場堆放粉塵；

48、施工階段攪拌零星混凝土粉塵；建筑材料（白灰、水泥、砂子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放產(chǎn)生的粉塵；施工現(xiàn)場運輸車輛產(chǎn)生的揚塵。開挖地表土層產(chǎn)生的粉塵，對建筑工程來說，其延續(xù)時間較短，約占整個工期的25%。這個時期的污染較重，但影響的范圍多為距源強約50米的范圍內(nèi)，對界外城市環(huán)境影響較小，但對院區(qū)環(huán)境及現(xiàn)有建筑物有一定影響。土石方運輸車輛產(chǎn)生的二次揚塵污染，在施工現(xiàn)場采取一定的防塵、抑塵措施，起塵量較小，對外界產(chǎn)生影響較小。但該影響為暫時性，隨著工程的結(jié)束，影響也隨之消失。（2）噪聲建設(shè)期噪聲主要來源于固廢外運、建筑材料運輸?shù)犬a(chǎn)生的噪聲，以及樁基礎(chǔ)工程、土石方開挖、施工期間模板支、拆以及施工設(shè)備的

49、噪聲等。由于施工期各階段所使用的機械不同，噪聲源的特征和強度也有差異，表7-1列出了不同施工階段機械噪聲來源。表7-1 不同施工階段的機械噪聲的來源時間主要噪聲來源施工準備階段挖掘機、運輸車輛土建工程土石方挖掘機、運輸車輛基礎(chǔ)夯土機、運輸車輛等建筑工程施工機具、運輸車輛等室外工程施工機具、運輸車輛等參照同類建設(shè)項目，在距聲源50米范圍內(nèi)，聲源基本符合建筑施工場界噪聲限值gb1252390（晝間）標準要求。但大功率大型施工機械滿負荷作業(yè)時，距聲源約米左右，其噪聲峰值可達85100 db(a)，會對環(huán)境產(chǎn)生不利影響，但其對環(huán)境的影響是間歇和暫時的，隨著施工結(jié)束而消失。項目建設(shè)地點位于瑞昌路西側(cè)，噪

50、聲對周邊的現(xiàn)有居民有一定影響。3、固體廢棄物項目建設(shè)過程中產(chǎn)生的固體廢棄物，主要來源于基礎(chǔ)工程開挖的土石方、施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾等。這些固體廢棄物為無毒無害物質(zhì)，部分可以分類回收綜合利用，或外運填埋處理，不會對環(huán)境產(chǎn)生危害。4、廢水建設(shè)期廢水主要是施工人員產(chǎn)生的生活污水和施工廢水。施工現(xiàn)場擬利用用地外圍現(xiàn)有排水管道建設(shè)施工廁所，生活污水直接排入市政污水管網(wǎng)。施工廢水中主要的污染物為固體顆粒，化學污染物含量較低。2、實施期對環(huán)境影響分析污水該項目無生產(chǎn)廢水排放。生活污水產(chǎn)生量為34.21m3/d，直接排入河東路城市污水管網(wǎng)。固體廢棄物該項目會產(chǎn)生少量的建筑垃圾量，均統(tǒng)一堆放，及時清運到市政指

51、定地點,不隨意處置。7.1.4環(huán)保措施1、大氣環(huán)境（1）本項目施工期間，運輸車輛在進出施工場區(qū)時，車廂覆蓋蓬布，周邊設(shè)擋泥板，防止揚塵的產(chǎn)生。（2）施工期間，在施工現(xiàn)場四周加設(shè)高約3米的擋風防護板，以降低粉塵污染；對土建施工期間的主要產(chǎn)塵部位進行灑水抑塵。（3）對必須在現(xiàn)場儲存且可能產(chǎn)生粉塵的建筑材料，要求施工單位必須修建臨時倉庫，采取可靠措施防止揚塵的產(chǎn)生。2、水環(huán)境（1）對施工期所產(chǎn)生的生活污水，利用用地外圍現(xiàn)有排水管道建設(shè)施工廁所，生活污水直接排入市政污水管網(wǎng)。（2）施工期要規(guī)劃好區(qū)域內(nèi)的臨時排水系統(tǒng)，尤其注意要在棄土棄石堆放區(qū)的四周修筑好臨時排水系統(tǒng)，以防止施工期遇暴雨沖刷，引起土石沖

52、入排水管網(wǎng)造成水體污染。（3）在施工中做到邊挖掘，邊硬化、綠化，必要的位置建臨時擋土墻，避免暴雨沖刷的水土流失，影響周邊環(huán)境。3、聲環(huán)境（1）建設(shè)單位將在監(jiān)理單位配合下，督促施工單位制定合理的施工組織設(shè)計，在施工期間合理安排作業(yè)時間，對噪聲大、沖擊力強并伴有強烈振動的工作安排在白天進行。（2）要求施工單位選擇低噪音設(shè)備，并做好設(shè)備噪聲的隔聲、吸聲處理，盡量做到在室內(nèi)施工、加工。（3）進出本項目區(qū)域的車輛減速慢行，禁止鳴笛。4、固體廢棄物（1）施工期間開挖的多余土石方和建筑垃圾運送到青島市指定地點填埋處理，避免在現(xiàn)場長時間堆放。（2）施工現(xiàn)場設(shè)生活垃圾箱，在項目施工期間所產(chǎn)生的生活垃圾做到隨產(chǎn)隨

53、清，每天在規(guī)定時間內(nèi)由環(huán)衛(wèi)部門清運出現(xiàn)場。1、生活污水經(jīng)化糞池入市政管網(wǎng)排放。2、產(chǎn)生的建筑垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集，送垃圾處理廠集中處理。4、施工時選用低噪音設(shè)備，震動設(shè)備安裝減震墊，墻面采取減振隔聲處理。做好小區(qū)綠化，對小區(qū)噪聲進行隔音吸聲。7.2勞動安全衛(wèi)生7.2.1危險因素和危害程度分析本項目無有毒、有害原輔材料。無噪聲影響。7.2.2安全防范措施公司目前的職業(yè)安全衛(wèi)生狀況良好。公司設(shè)質(zhì)量安全機構(gòu)，專職負責質(zhì)量及勞動安全管理工作。職業(yè)安全措施：1、建筑所新增設(shè)備如變壓器，配電箱等均選用正規(guī)定點廠家生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，保證使用安全可靠。2、通風、疏散通道、樓梯、采光、人工照明等均按國家建筑設(shè)計

54、標準進行設(shè)計；7.2.3衛(wèi)生保健措施按勞動安全衛(wèi)生有關(guān)規(guī)定，項目實施施工期間給操作人員配置全套安全衛(wèi)生防護用品，并按規(guī)定定期進行安全衛(wèi)生檢查和人員的例行體檢。7.3消防本項目建筑耐火等級為二級。根據(jù)中華人民共和國消防條例實施細則，本項目消防實行“以防為主，防消結(jié)合”的原則，室外消防給水管網(wǎng)采用雙路供水，環(huán)狀布置。設(shè)計依據(jù)：建筑設(shè)計防火規(guī)范 （gbj50016-2001）電氣裝置安全工程施工及驗收規(guī)范（gbj232-82）建筑物防火措施1、分戶門采用乙級防火門。2、建筑物根據(jù)規(guī)范要求的疏散通道長度設(shè)置直接對外的出口，所有安全通道、外門均保證留有足夠的凈寬。3、建筑物內(nèi)部材料盡量采用阻燃材料，木結(jié)構(gòu)均涂刷防火涂料。電氣防火1、電氣、照明設(shè)備的安裝、線路敷設(shè)及竣工驗收必須按照電氣裝置安全工程施工及驗收規(guī)范（gbj232-82）的要求施工。2、所有電氣線路應(yīng)定期進行絕緣檢查，防止發(fā)生短路，引起火