八佳花園商業(yè)定位營(yíng)銷方案(zc)

1、謹(jǐn)呈：西安八佳房地產(chǎn)開發(fā)公司八佳花園商業(yè)定位及營(yíng)銷方案 華南中港地產(chǎn)策劃 （香港華南中港集團(tuán)旗下成員） 2004年10月25日目 錄一、 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研1、 區(qū)域發(fā)展背景第 3頁(yè)2、 周邊商圈分析第 3頁(yè)3、 周邊商業(yè)個(gè)案分析第 4頁(yè)4、 區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第 5頁(yè)二、 項(xiàng)目分析1、 項(xiàng)目四至第 6頁(yè)2、 項(xiàng)目SWOT分析 第 7頁(yè)三、 項(xiàng)目定位1、 業(yè)態(tài)定位第 9頁(yè)2、 目標(biāo)客戶群分析第12頁(yè)3、 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合第12頁(yè)四、 項(xiàng)目發(fā)展建議1、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式第13頁(yè)2、 項(xiàng)目管理模式第13頁(yè)3、 項(xiàng)目配套標(biāo)準(zhǔn)及裝修方案第13頁(yè)4、 項(xiàng)目招商策略第14頁(yè)5、 項(xiàng)目營(yíng)銷模式第15頁(yè)6、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)第1

2、5頁(yè)7、 銷售價(jià)格策略第16頁(yè)8、 銷售營(yíng)銷推廣第17頁(yè)八佳花園商業(yè)定位、營(yíng)銷方案第一篇 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研一、區(qū)域發(fā)展背景西安作為十三朝古都，自古商貿(mào)云集，商貿(mào)歷史悠久，可以說是中國(guó)商貿(mào)歷史最悠久的城市之一。在歷史上，西安市的商貿(mào)活動(dòng)主要集中在東西兩市，其中西市就是在西大街以西的廣大區(qū)域。但由于歷史的原因，解放后，西安的商貿(mào)活動(dòng)逐漸向東南方向轉(zhuǎn)移。但近些年，隨著西城的發(fā)展，土門、豐慶路、玉祥門專業(yè)化商業(yè)已慢慢形成，尤為在近幾年，隨著西大街、西關(guān)正街拓寬改造的相繼完成，使得西安的商業(yè)格局進(jìn)行著重新的整合。玉祥門商圈二、周邊商圈分析西門商圈豐慶路商圈本案1、玉祥門商圈以機(jī)電產(chǎn)品批零為主，發(fā)展成熟較早。

3、雖然市場(chǎng)影響力較大，但由于市政規(guī)劃發(fā)展等原因，致使近幾年來逐漸趨向末落。2、豐慶路商圈以煙酒食品批零為主，市場(chǎng)影響力大、輻射面廣?，F(xiàn)有場(chǎng)所比較落后，不適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展需求，急需更新?lián)Q代；加之近年來由于市場(chǎng)受到交通發(fā)展等因素的影響，發(fā)展速度明顯放緩。3、 西門商圈以人人樂超市為代表，服務(wù)區(qū)域居民生活的商業(yè)場(chǎng)所。三、周邊商業(yè)個(gè)案分析1、鑫龍批發(fā)市場(chǎng)位于豐慶路路北水司什子以西150米處，市場(chǎng)是一個(gè)二層樓的圍合形式構(gòu)成，共計(jì)戶數(shù)60多戶。出租的形式都是租一樓的門面送二層樓的相應(yīng)的面積作為倉(cāng)庫(kù)，以一戶相對(duì)于近里面的20 m2的門面為例，租金為1900元/月（不含水電）。經(jīng)營(yíng)戶主要是知名小食品廠家的代理商或

4、辦事處，客戶群體大致是零售商等。2、建新村商業(yè)街 位于鑫龍批發(fā)市場(chǎng)以西，市場(chǎng)是臨街鋪面的形式，共計(jì)40戶。出租的形式都是以分割單位的鋪面，以一戶14 m2的鋪面為例，租金為5.5萬元/年（不含水電）。經(jīng)營(yíng)戶主要是品牌煙酒的代理商或辦事處，客戶群體大致是零售商、酒店、二級(jí)批發(fā)商等。3、龍興食品批發(fā)市場(chǎng) 位于豐慶路路南水司什子以西150米處，是一個(gè)以每個(gè)隔檔為一戶的大型室內(nèi)市場(chǎng)，共計(jì)戶數(shù)70多戶。以一戶6 m2左右的鋪面為例，租金根據(jù)位置的不同約為1-2萬元/年。主要是小個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量不等的小食品，客戶群體大致是周邊地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部的小攤販等。4、環(huán)南食品批發(fā)市場(chǎng) 位于位于豐慶路路南水司什子

5、以西170米處，是一個(gè)以每個(gè)隔檔為一戶的大型室內(nèi)市場(chǎng)，共計(jì)戶數(shù)190多戶。系原先豐慶路水司什子路口市場(chǎng)搬遷而來。以一戶4-5 m2左右的鋪面為例，租金約為600元/月。一樓的120戶主要經(jīng)營(yíng)小個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量不等的小食品，二樓的70戶主要經(jīng)營(yíng)一些文具和小玩具，客戶群體大致是周邊地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部的小攤販。5、金林批發(fā)市場(chǎng) 位于豐慶路西安汽車站對(duì)面，市場(chǎng)是一個(gè)鋪面圍合的廣場(chǎng)形式，共計(jì)戶數(shù)130多戶。以一戶35 m2左右的鋪面為例，租金約為3萬元/年（不含水電），再以一戶12 m2左右的鋪面為例，租金約為1萬元/年（不含水電）。主要經(jīng)營(yíng)品種是一些糖果、補(bǔ)品、小食品的批發(fā)?？蛻羧后w大致是零售商、一

6、些活動(dòng)的消費(fèi)等。注：豐慶路沿路邊的鋪面6 m2-10 m2、20 m2-30 m2分別為2萬元/年和5-6萬元/年。四、區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1、 以人人樂為代表的社區(qū)服務(wù)商業(yè)獨(dú)占天下；2、“環(huán)城西苑”城市商業(yè)文化廣場(chǎng)的建成，勢(shì)必催生區(qū)域商業(yè)氛圍進(jìn)一步成熟；3、豐慶路沿線未來城市交通干道的規(guī)劃將給區(qū)域商業(yè)凝聚新的發(fā)展動(dòng)力；4、區(qū)域?qū)I(yè)（玉祥門機(jī)電和豐慶路食品）市場(chǎng)發(fā)展日漸勢(shì)微；5、現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)緩步發(fā)展；6、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨向于市場(chǎng)分化和服務(wù)細(xì)分。第二篇 項(xiàng)目分析西門一、項(xiàng)目四至 西關(guān)正街 環(huán)城西路 本案南小巷 八佳路 環(huán)城南路豐慶路本項(xiàng)目八佳花園商業(yè)物業(yè)位于西門外人人樂超市旁八佳路內(nèi)30米向左拐50米

7、即到。項(xiàng)目處在豐慶路商圈之中、與西門商圈相鄰；周邊都是居民住宅區(qū)和學(xué)校，西面的南小巷是因歷史原因形成的農(nóng)貿(mào)集散地，其主要的客戶群是周邊的居民。本項(xiàng)目最直接的商業(yè)消費(fèi)群是居住在周邊的企事業(yè)單位福利區(qū)的居民、城中村的居民與學(xué)校的學(xué)生。八佳巷小區(qū)武警小區(qū) 三十中學(xué)工行小區(qū) 特立中學(xué)本項(xiàng)目地區(qū)的人流特點(diǎn)：（1） 以企事業(yè)單位職工、退休職工、城中村居民和學(xué)生為主。（2） 平時(shí)上下班時(shí)間和上學(xué)放學(xué)的時(shí)候，人流量大，而且時(shí)間集中，其余時(shí)間，主要是退休職工、家庭主婦，人流有限。（3） 節(jié)假日的人流量大。二、項(xiàng)目SWOT分析（S）優(yōu)勢(shì)1、本項(xiàng)目所處的豐慶路商圈，地理位置優(yōu)越，交通便利，居民眾多，人口密集。2、臨

8、近主干道公交線路眾多，周邊專業(yè)市場(chǎng)多年來形成的市場(chǎng)認(rèn)知度與大量的客戶消費(fèi)群。（W）劣勢(shì)1、從地段價(jià)值來看，項(xiàng)目位于規(guī)劃中待修整的區(qū)間道路旁，商業(yè)地段價(jià)值含量不高；2、從物業(yè)價(jià)值來看，項(xiàng)目屬于住宅底商，商業(yè)使用受柱距和進(jìn)深的影響較大，物業(yè)本身商業(yè)使用價(jià)值不高；3、本項(xiàng)目自身的商業(yè)配套存在不足，特別是電的問題非常突出，無法滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要；4、本項(xiàng)目是98年開發(fā)的，這必然會(huì)在一定程度上縮短使用年限，縮短投資者的回報(bào)周期，從而影響到銷售價(jià)格。（O）機(jī)會(huì)1、環(huán)城西苑的建成將給區(qū)域帶來龐大的商業(yè)人流；2、豐慶路批零市場(chǎng)十余年穩(wěn)步發(fā)展所形成的市場(chǎng)影響力和客戶沉淀；3、綠色、健康消費(fèi)日漸成為市民消費(fèi)關(guān)注的

9、焦點(diǎn)；4、豐慶路市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所落后，急需更新?lián)Q代；5、為了配合豐慶路水司什子道路的拓寬改造工程，豐慶路水司什子以西150米處都正在拆遷，豐慶路水司什子環(huán)南和豐慶路兩大批發(fā)市場(chǎng)已在拆遷當(dāng)中。6、豐慶路交通干道的遠(yuǎn)景規(guī)劃將給區(qū)域帶來無窮的發(fā)展動(dòng)力。（T）威脅1、從在區(qū)域商圈中的地位來看，過大面積商業(yè)將面臨著區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。2、豐慶路各市場(chǎng)十余年發(fā)展已形成固定的客戶群；項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：本項(xiàng)目處在以人人樂為代表的大型零售商業(yè)與豐慶路專業(yè)市場(chǎng)之間，一邊是大型零售商業(yè)實(shí)力雄厚，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷；一邊是專業(yè)市場(chǎng)江河日下，急需更新?lián)Q代，本項(xiàng)目要發(fā)展必須要避重就輕，把本項(xiàng)目發(fā)展成新興的專業(yè)市場(chǎng)，隨著商業(yè)的發(fā)展逐漸淘汰原先

10、存在的專業(yè)市場(chǎng)。主題專業(yè)市場(chǎng)形成與百貨商場(chǎng)相互補(bǔ)充的、綜合性較強(qiáng)的、有獨(dú)特特質(zhì)的一個(gè)商業(yè)品種。這樣一來即可以增加消費(fèi)者到這里消費(fèi)吸引力，聚集人氣，又可以增強(qiáng)該商圈的輻射范圍。形成相互促進(jìn)、相互補(bǔ)充的綜合性商業(yè)圈。第三篇 項(xiàng)目定位一、業(yè)態(tài)定位豐慶路批發(fā)市場(chǎng)的衰落以及未來市政發(fā)展的要求，使該地區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)急需尋找新的載體，本項(xiàng)目商鋪布局是商業(yè)帶地下倉(cāng)庫(kù)且距城市交通干道不遠(yuǎn)，最適合滿足專營(yíng)類批零兼營(yíng)性商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的基本要求。且所處豐慶路商圈內(nèi)的專營(yíng)性市場(chǎng)設(shè)施趨于陳舊，市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的重疊性頗大，需要一些新興的產(chǎn)品來帶動(dòng)和延續(xù)整個(gè)商圈的發(fā)展；本項(xiàng)目所處的地段為住宅地段，周圍家屬院多，周邊的居民都有固定

11、的收入，綠色、健康食品日漸成為市民消費(fèi)關(guān)注的焦點(diǎn)，目前西安尚無綠色食品專業(yè)市場(chǎng)來滿足廣大市民的消費(fèi)需求；因此結(jié)合對(duì)區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析，建議將八佳花園商場(chǎng)定位為：八佳綠色食品專營(yíng)商城專業(yè)性市場(chǎng)定位細(xì)化食品專業(yè)性市場(chǎng) 再次細(xì)化 綠色食品專營(yíng)市場(chǎng) 最終定位 八佳綠色食品專營(yíng)商城定位說辭： 食品專業(yè)性市場(chǎng)：項(xiàng)目所處豐慶路商圈中，而在此商圈中存在五大批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目主要煙酒、小食品、糖果等商品。豐慶路市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所落后，急需更新?lián)Q代；豐慶路水司什子環(huán)南和豐慶路兩大批發(fā)市場(chǎng)已在拆遷當(dāng)中等因素，可確定市場(chǎng)有這方面的需求空間。綠色食品專營(yíng)市場(chǎng)：由于自然環(huán)境的日見惡化、人工產(chǎn)品大面積的代替許多天然食品的現(xiàn)實(shí)，

12、使人們有了回歸自然回歸原始的需求，于是綠色、健康消費(fèi)逐漸成為市民消費(fèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。由于豐慶路，甚至是西安都沒有這樣一個(gè)主題市場(chǎng)，再加上近來消費(fèi)群體對(duì)這方面的需求越來越強(qiáng)烈，這種經(jīng)營(yíng)模式的主題市場(chǎng)是順應(yīng)市場(chǎng)需求的。八佳綠色食品專營(yíng)商城：樹立八佳的品牌，以此來營(yíng)造一個(gè)大環(huán)境，整個(gè)商城實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化的管理。目標(biāo)消費(fèi)群體定位：主要以綠色食品零售者、附近居民、學(xué)生，輻射城西及至整個(gè)西安地區(qū)。策略：客戶群全部以商品代理的形式出現(xiàn)，給市場(chǎng)創(chuàng)造穩(wěn)定、次序、規(guī)模、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式。幫經(jīng)營(yíng)者樹立商業(yè)素質(zhì)、提高商業(yè)素質(zhì)，否則會(huì)直接影響消費(fèi)者的消費(fèi)心理。即使有零售商的存在，但從經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略考慮也要協(xié)助其符合整體代理經(jīng)營(yíng)模式?？傊?/p>

13、，做出商業(yè)品牌，有了品牌的存在，自然就會(huì)有穩(wěn)定消費(fèi)群的支撐。綠色食品發(fā)展現(xiàn)狀及前景綠色食品的概念是1989年提出來的。起初提出發(fā)展綠色食品的目的：一個(gè)是生產(chǎn)綠色食品，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，一個(gè)是通過消費(fèi)綠色食品，保障消費(fèi)者的身體健康。中心就是以人為本，落腳點(diǎn)就是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。綠色食品是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，綠色食品的開發(fā)，其效果最終要通過市場(chǎng)來檢驗(yàn)，其進(jìn)一步發(fā)展也需要市場(chǎng)的力量來推動(dòng)，90年代以來，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展、城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，人們對(duì)食品的質(zhì)量和安全性要求越來越高。近年來，在我國(guó)一些大中城市的超市、食品店，綠色食品產(chǎn)品以其過硬的質(zhì)量、鮮明的特色深受廣大市民的歡迎，部分綠色食

14、品產(chǎn)品還出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。在現(xiàn)階段看來，綠色食品事業(yè)10年發(fā)展取得的成效和產(chǎn)生的影響讓我們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到了發(fā)展綠色食品事業(yè)的重要意義和積極作用，而且看到了這項(xiàng)事業(yè)美好的發(fā)展前景。在中國(guó)，綠色食品已成為優(yōu)質(zhì)安全食品的代名詞，市場(chǎng)覆蓋面日益擴(kuò)大，市場(chǎng)占有率越來越高，中國(guó)綠色食品事業(yè)在國(guó)際社會(huì)也產(chǎn)生了積極的影響。中國(guó)綠色食品工程也被譽(yù)為全球可持續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展20個(gè)最成功的模式之一。綠色食品與普通食品相比有三個(gè)顯著特征1、 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品出自最佳生態(tài)環(huán)境。綠色食品生產(chǎn)從原料產(chǎn)地的生態(tài)環(huán)境入手，通過對(duì)原料產(chǎn)地及其周圍的生態(tài)環(huán)境因子嚴(yán)格監(jiān)測(cè)，判定其是否具備生產(chǎn)綠色食品的基礎(chǔ)條件。2、 產(chǎn)品實(shí)行全程質(zhì)量控制。綠色食

15、品生產(chǎn)實(shí)施從土地到餐桌全程質(zhì)量控制。通過產(chǎn)前環(huán)節(jié)的環(huán)境監(jiān)測(cè)和原料檢測(cè)；產(chǎn)中環(huán)節(jié)具體生產(chǎn)、加工操作規(guī)程的落實(shí)，以及產(chǎn)后環(huán)節(jié)產(chǎn)品質(zhì)量、衛(wèi)生指標(biāo)、包裝、保鮮、運(yùn)輸、儲(chǔ)藏、銷售控制，確保綠色食品的整體產(chǎn)品質(zhì)量，并提高整個(gè)生產(chǎn)過程的技術(shù)含量。3、 對(duì)產(chǎn)品依法實(shí)行標(biāo)志管理。綠色食品標(biāo)志是一個(gè)質(zhì)量證明商標(biāo)，屬知識(shí)產(chǎn)權(quán)范疇，受中華人民共和國(guó)商標(biāo)法保護(hù)。綠色食品經(jīng)營(yíng)種類食品類肉、家禽、野味、肉汁、水產(chǎn)品、罐頭、腌制和干制的水果及制品、干制蔬菜、蛋品、奶及乳制品、食用油脂、沙司及食用果。谷物制品類酵母、調(diào)味用香料、食用淀粉及其制品、冰制食品、食鹽、醬油、醋、咖啡及咖啡代用品、可可、茶、糖、糖漿、蜂蜜、面包、糕點(diǎn)、

16、米、面粉及其他谷物制品、豆制品、芥末、味精等調(diào)味品；攪稠奶油的制劑、嫩肉粉、家用嫩肉劑等。谷物果蔬類未加工的谷物及農(nóng)產(chǎn)品、活的生物、未加工的水果及干果、新鮮蔬菜等。二、目標(biāo)客戶群分析同住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群要復(fù)雜一些，已經(jīng)不拘泥在本市或本省，客戶群的范圍也會(huì)大一些。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群大致分為三類：（其中包括在銷售住宅項(xiàng)目過程中累計(jì)的商業(yè)客戶群）第一類本身就是經(jīng)營(yíng)者，這部分的目標(biāo)客戶群主要是是綠色食品的經(jīng)銷廠商或與綠色食品生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)有關(guān)的企業(yè)和個(gè)人；第二類是商鋪買賣投資，利用前期的優(yōu)惠購(gòu)得商鋪，然后出售賺取差價(jià)；第三類是商鋪?zhàn)赓U投資，作為擁有者將商鋪?zhàn)饨o他人經(jīng)營(yíng)，收取租金；三、項(xiàng)目

17、賣點(diǎn)整合1、西安首個(gè)綠色食品專營(yíng)商城。2、冠名為“八佳”的商業(yè)品牌實(shí)行統(tǒng)一化的管理。3、臨近西門外大型住宅區(qū)，擁有數(shù)十萬區(qū)域消費(fèi)人群。4、毗鄰豐慶路市場(chǎng)，坐擁其十余年形成的市場(chǎng)沉淀。5、環(huán)城西苑的建成必將給區(qū)域帶來巨大的商業(yè)人流。第四篇 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)特征，結(jié)合區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀，為了確保項(xiàng)目商業(yè)能夠脫穎而出，推進(jìn)商業(yè)銷售取得成功，故而建議對(duì)商業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式。統(tǒng)一管理服務(wù)內(nèi)容：(1) 統(tǒng)一內(nèi)外形象設(shè)計(jì)(2) 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范(3) 統(tǒng)一對(duì)外形象宣傳二、項(xiàng)目管理模式針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)難度大的特點(diǎn)，建議依托品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的管理優(yōu)勢(shì)作為管理顧問，組

18、建專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)商業(yè)實(shí)施全方位的運(yùn)營(yíng)管理。三、項(xiàng)目配套標(biāo)準(zhǔn)及裝修方案本項(xiàng)目外立面統(tǒng)一用塑鋁板裝修，商鋪的公共部分由發(fā)展商負(fù)責(zé)裝修，各商鋪內(nèi)部配套標(biāo)準(zhǔn)及裝修方案統(tǒng)一要求、自主實(shí)施。外部裝修效果圖四、項(xiàng)目招商策略1、購(gòu)買扶持政策針對(duì)購(gòu)買商鋪的業(yè)主推出創(chuàng)業(yè)扶持政策：如：設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金扶植業(yè)主創(chuàng)業(yè)、實(shí)施經(jīng)營(yíng)顧問計(jì)劃等增值服務(wù)推進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。2、品牌商家進(jìn)駐政策通過定向配套、讓利銷售（招商）等多種手段吸引品牌商家進(jìn)駐，借助品牌商家的市場(chǎng)知名度、影響力，吸引中小品牌跟進(jìn)，從而形成羊群效應(yīng)，帶動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。3、投資回報(bào)計(jì)劃分析以八佳已租商鋪（專營(yíng)醫(yī)療器械）為參考：市場(chǎng)名稱面積租金每平方月租金每平方年租金八佳商

19、鋪50 m24000元/月80元/月960元/年八佳已租商鋪（專營(yíng)醫(yī)療器械）是項(xiàng)目人流量相對(duì)于大的C段鋪面，現(xiàn)以其專業(yè)化市場(chǎng)的定位，按照所處周邊專業(yè)市場(chǎng)的地理位置，將其預(yù)定為每平方月租金50元。假如投資一個(gè)10 m2鋪位（參考價(jià)格為6000元/ m2），共投資5萬元。按照每平米月租金50元來計(jì)算： 50元/月12月10 m2=6000元/年?？偼顿Y60000元6000元/年=10年。建議：將銷售與招商的比例設(shè)定為：6 ：4以此來盤活整個(gè)主題商城的運(yùn)營(yíng)，吸引更多的投資者。五、 項(xiàng)目營(yíng)銷模式定位商城的經(jīng)營(yíng)主題 根據(jù)場(chǎng)地區(qū)位劃分區(qū)域并出具區(qū)域價(jià)格 市場(chǎng)推廣（媒體、派單） 開始誠(chéng)意登記（收取誠(chéng)意金，登

20、記鋪位） 根據(jù)登記面積制定鋪位具體價(jià)格 公布具體價(jià)格 開始簽定鋪面買賣合同 根據(jù)所售面積進(jìn)行分割、布管線等設(shè)施 交房，經(jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)根據(jù)同一要求， 自行裝修。六、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)一層商鋪分割方案分割思路：按商場(chǎng)環(huán)形人流通道將兩邊商鋪分割為獨(dú)立鋪位。分割種類：臨街鋪面區(qū)和市場(chǎng)鋪位區(qū)分割戶數(shù)：臨街鋪面區(qū)：10戶（21.1 m2 97.3 m2） 市場(chǎng)鋪位區(qū)：46戶（ 4.1 m2 33.3 m2 ）（一層商鋪分割方案圖例） 所示的為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，不影響到市場(chǎng)的人流的通道?？蓪⒋藚^(qū)域封上，作為引進(jìn)大型品牌商家或整塊面積買斷的預(yù)留。當(dāng)然在后期也可依據(jù)分割面積打開來銷售。 地下一層商鋪分割方案分割思路：按商場(chǎng)環(huán)形人流通道將兩邊商鋪分割為柜臺(tái)排列。分割區(qū)域：總體劃分為四部分防火隔離區(qū)分割戶數(shù)：A區(qū)86戶、B區(qū)49戶、C區(qū)36戶、D區(qū)31戶經(jīng)營(yíng)品種：歐美非常的流行的“Secondhand Market”(二手市場(chǎng))，或作為零擔(dān)貨運(yùn)的物資中轉(zhuǎn)配送中心。（需要開設(shè)與業(yè)主分離使用的專用通道，解決水電等問題）經(jīng)營(yíng)品種細(xì)分： A區(qū)設(shè)置為音像制品、電子產(chǎn)品二手交易專區(qū) B區(qū)設(shè)置為小玩具批零兼營(yíng)專區(qū) C區(qū)設(shè)置為辦公文具專區(qū) D區(qū)設(shè)置為小飾品、裝