2019年解除房屋買賣合同

1、 2019 年解除房屋買賣合同 一、哪些房屋買賣合同無效 ( 一 ) 、 反法律、法規(guī)、政策的房屋買賣違反法律、法規(guī)是指違 反、和其他各種法律、法規(guī)、規(guī)章及地方性法律的行為。違反國家 政策是指違反了雖未明確載于法律條文，但黨和國家的方針、政策已 作了明確規(guī)定的情況。第五十五條第三項(xiàng)規(guī)定：“民事法律行為不得 違反法律或社會(huì)公共利益的房屋買賣合同理應(yīng)認(rèn)定為無效。違反了法 律、法規(guī)及國家政策的房屋買賣有以下幾種： (1) 雙方惡意串通，迼國家、集體和第三人利益的房屋買賣。比 如，無行為水平人的財(cái)產(chǎn)監(jiān)管人，將該無行國水平人的房屋惡意出賣 給他人，自己和他人獲得非法利益，損害該無行為水平人利益的情況。

2、(2) 違反國家和社會(huì)公共利益的房屋買賣。 (3) 以合法形式掩蓋非法目的的房屋買賣。 (4) 合同。 房屋出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣 (5) 給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購買權(quán)的。 享受政府或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼購建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣 (6) 出賣違章建筑，在國家征用、拆遷范圍的房屋的。 (7) 違反法律、法規(guī)及國家政策的其他房屋買賣。 ( 二 ) 、 房屋買賣雙方當(dāng)事人主體不合格的房屋買賣 (1) 賣方的主體不合格。主要包括：賣方主體無行為水平或者臨 時(shí)處于喪失行為水平的狀態(tài) ; 賣方主體沒有房屋所有權(quán)，僅僅代管人或 承租人或借住人 ; 沒有取得合法授權(quán)或超越代理權(quán)代理他

3、人出賣房屋的 人等。 (2) 買方主體不合格。主要包括：違反法律規(guī)定，購買私人住房 的國家機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位 ; 違反法律規(guī)定，購買他人享受國家或單位優(yōu) 惠補(bǔ)貼而購建房屋的非原單位職工等。 ( 三 ) 、 規(guī)避法律的房屋買賣例如為了逃避債務(wù)而實(shí)行虛假的房 屋買賣屬于規(guī)避法律的房屋買賣。 ( 四 ) 、 買賣雙方意思表示真實(shí)的房屋買賣第五十五條第二項(xiàng)規(guī) 定，民事法律行為理應(yīng)意思表示真實(shí)。第五十八條第三項(xiàng)規(guī)定，一方 以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所 為的民事行為無效。當(dāng)事人意思表示不真實(shí)主要有以下幾種情況中： (1) 欺詐。即一方當(dāng)事人采取隱瞞事實(shí)真相或用虛構(gòu)、捏造的事

4、實(shí)欺騙對(duì)方，使對(duì)方當(dāng)事人陷入錯(cuò)誤理解而作出非真實(shí)意思表示，同 對(duì)方實(shí)行房屋買賣的行為。欺詐行為有下列特點(diǎn)：欺詐行為須出于行 為人的故意 ; 欺詐的手段可能是積極的行為，也可能是消極的行為，其 目的都是為了使對(duì)方陷入錯(cuò)誤理解 ; 受欺詐一方實(shí)行房屋買賣行為完全 是由上述錯(cuò)誤理解所造成的結(jié)果，即如果了解了事實(shí)真相就不會(huì)同意 實(shí)行這項(xiàng)房屋買賣行為。 (2) 脅迫。即當(dāng)事人一方因受到恐嚇、脅迫而為的房屋買賣行為。 恐嚇是以將來施加危害而使他人恐怖的行為。在他人的恐嚇手段要挾 下實(shí)行的房屋買賣行為，并非出于真實(shí)的意思表示，所以其行為理應(yīng) 無效?？謬樐軌蚴轻槍?duì)肉體方面的，能夠是針對(duì)精神方面的，也能夠 是針

5、對(duì)財(cái)產(chǎn)方面的，恐嚇能夠是指向本人，也能夠指向本人的親屬。 恐嚇的事實(shí)必須是非法的、重大的和可能發(fā)生的 ; 如果是合法的、輕微 的損害、無可能性的行為，那么該行為不構(gòu)成恐嚇行為。脅迫與恐嚇 不同，脅迫是對(duì)肉體直接施加暴力和強(qiáng)制 ; 脅迫是用正在發(fā)生的事實(shí)來 逼迫; 恐嚇是以將來的危害相要挾。但無論是恐嚇還是脅迫，都是確認(rèn) 房屋買賣合同無效的根據(jù)。 (3) 乘人之危。即一方當(dāng)事人因?yàn)楦鞣N原因而陷入了極度的經(jīng)濟(jì) 困徹難，或者是親人有重病急需錢救治，或者是生產(chǎn)經(jīng)營陷入了極度 困難，急需資金等情況下，他方乘機(jī)得用這種困難，將房屋買賣價(jià)格 壓得極低，明顯違背等價(jià)有償原則。 （ 五 ） 、 違反法定形式的房

6、屋買賣房屋買賣理應(yīng)簽訂書面合同， 口頭合同無效 ; 并且，房屋買賣應(yīng)依法定程序到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理過 戶登記手續(xù)，不辦理過戶登記手續(xù)的房屋買賣合同不發(fā)生法律效力。 法律要求了特定形式的法律行為，如果行為不符合法律規(guī)定的形式， 該行為沒有法律效力。第五十六條規(guī)定：“民事法律行為能夠采取書 面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定用特定形式的，理應(yīng)依照 法律規(guī)定。” （ 六 ） 、 一方代理人與他方惡意通謀的房屋買賣這種房屋買賣行 為是代理人背著被代理人與對(duì)方私下串通所實(shí)行的侵犯被代理人合法 權(quán)得的行為。代理人負(fù)有維護(hù)被代理人的利益、體現(xiàn)被代理人的意志 的義務(wù)，如果損害了被代理人的利益，背離了被代理

7、人的意志，那么 這種房屋買賣行為理應(yīng)無效 二、解除房屋買賣合同的條件 房地產(chǎn)買賣合同自當(dāng)事人簽字或蓋章后生效 （特別約定除外 ） ， 各方當(dāng)事人均須嚴(yán)格全面履行，任何一方不履行或履行不符合約定條 件將承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失的違約責(zé)任，但在符 合一定條件下，當(dāng)事人能夠解除合同，合同解除后不但不必承擔(dān)法律 責(zé)任還可要求對(duì)方賠償損失。本律師在此就解除條件及程序做如下總 結(jié)，以供網(wǎng)友參考： （ 一 ） 、房地產(chǎn)買賣合同的解除條件： 1、當(dāng)事人協(xié)商一致解除 ; 2、約定的解除條件成就 ; 3、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的 ; 4、在合同履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己 的

8、行為表明不再履行主要債務(wù) ; 5、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未 履行; 6、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn) 合同目的 ; 7、一手商品房的特別規(guī)定： 1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押 給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)無法取得房屋 ; 2） 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo) 致買受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)無法取得房屋 ; 3）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí) ; 4）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安 置房屋的事實(shí) ; 5）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主 體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格 ; 6）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的 ; 7）面積誤差比絕對(duì)值超過 3%的; 8）出賣人遲延交房或買受人遲延付款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理 期限內(nèi)仍未履行的 ; 9）因?yàn)殚_發(fā)商的原因逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的 10）合同約定買受人以貸款擔(dān)保方式付款，因當(dāng)事人一方原因或 不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商 品房買賣合同不能履行的 ; （ 二 ） 、房地產(chǎn)買賣合同的解除程序 除上述第 1