物業(yè)管理糾紛問題分析

1、題目學(xué)生姓名 指導(dǎo)教師 學(xué)院 專業(yè)班級 完成時間個人收集整理 勿做商業(yè)用途本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）物業(yè)管理糾紛問題研究以長沙市為例周志千劉新華物理科技與技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理 2010 級2013 年 4 月 1 日個人收集整理 勿做商業(yè)用途目錄Abstract 3 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途第 1 章 緒論 4 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途第 2 章 關(guān)于物業(yè)管理中主要糾紛地調(diào)查 5 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途2.1 物業(yè)管理糾紛普遍存在于各個物業(yè)項目 5 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途2 2 物業(yè)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會等都可能成為物業(yè)管理糾紛地主 體對象 5 資料個人收集

2、整理，勿做商業(yè)用途2.3 開發(fā)商遺留問題導(dǎo)致了相當(dāng)部分地物業(yè)管理糾紛 5 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途2.4 合同糾紛、侵權(quán)糾紛、刑事糾紛是發(fā)生于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間地三類主要糾紛 6 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途2.4.1 因合同產(chǎn)生地糾紛 6 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途第 3 章關(guān)于物業(yè)管理糾紛成因地分析 9 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3.1 法律法規(guī)不完善是根源 9 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3.2 物業(yè)管理企業(yè)自身地原因 9 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3.3 業(yè)主和業(yè)主委員會方面地原因 10 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3.3.1 業(yè)主自律管理意識欠缺、個人素質(zhì)

3、參差不齊 . 10 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3.3.2 業(yè)主大會和業(yè)主委員會自治管理不規(guī)范 11 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3.5 其它因素影響 12 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3.5.1 物業(yè)管理相關(guān)部門和機構(gòu)協(xié)調(diào)性差 12 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3.5.2 目前物業(yè)部分在共用設(shè)施、 共用部位地權(quán)屬以及維修費用地承擔(dān)等問題上缺乏明確規(guī)定 . 12 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3.5.3 物業(yè)合同不公平不對等 13 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途第 4 章 關(guān)于解決物業(yè)管理糾紛地對策 14 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4.1 加強政府領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)管，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程

4、 . 14 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4.1.1 加強對物業(yè)管理工作地領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)， 明確有關(guān)部門在加強物業(yè)管理工作中地職責(zé). 14 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4.1.2 正確引導(dǎo)、進(jìn)一步加大宣傳力度 14 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4.1.3 規(guī)范管理、加大政府地行業(yè)監(jiān)管力度 14 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4.1.4 在國務(wù)院物業(yè)管理條例中進(jìn)一步完善有關(guān)法律責(zé)任地規(guī)定 14 資料個人收集 整理，勿做商業(yè)用途4.1.5 以法律法規(guī)地形式界定和明確公共設(shè)施和共用部位地產(chǎn)權(quán) 15 資料個人收集整理， 勿做商業(yè)用途4.2 加強行業(yè)自律推進(jìn)企業(yè)誠信建設(shè) 15 資料個人收集整理，勿做商業(yè)

5、用途4.3 規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)運作，提高服務(wù)質(zhì)量 15 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4.4 建立規(guī)范業(yè)主大會，發(fā)揮業(yè)主大會作用 16 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4.5 完善開發(fā)建設(shè)行為，避免遺留問題 16 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4.6切實做好物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛地調(diào)處 17 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4.6.1 發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會、居委會或者其他第三方地協(xié)調(diào)作用 17 資料個人收集整理，勿 做商業(yè)用途4.6.2 積極推行物業(yè)管理糾紛仲裁制度 17 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途結(jié)論 18 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途參考文獻(xiàn) 19 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途個人收集整理

6、 勿做商業(yè)用途摘要【摘 要】近年來， 房地產(chǎn)市場地火爆帶動了國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)地快速發(fā)展， 物業(yè) 管理已成為社會新興行業(yè)和朝陽產(chǎn)業(yè) .與此同時，在物業(yè)管理過程中產(chǎn)生地糾紛 和矛盾也層出不窮， 并且逐年呈上升趨勢， 對物業(yè)業(yè)主、 物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)參 與機構(gòu)，乃至整個物業(yè)管理及房地產(chǎn)行業(yè)都產(chǎn)生了不小地負(fù)面影響.物業(yè)管理行業(yè)要想進(jìn)一步實現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)范化、商業(yè)化，并積極健康地向前發(fā)展，對物業(yè)管 理糾紛問題地研究是一個不可避免地重要課題 .本文中，作者將通過實地調(diào)查， 了解目前長沙市存在地物業(yè)管理糾紛地普遍現(xiàn)狀和主要問題，分析其形成地原 因，并嘗試為解決和預(yù)防這些物業(yè)管理糾紛找到相應(yīng)地對策 .資料個人收

7、集整理，勿做商業(yè) 用途【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 糾紛 長沙市AbstractIn recent years, the real estate market boom has driven the rapid development of domestic property management industry, property management has become an emerging and sunrise industry. At the same time, disputes and conflicts in the property management process also

8、 emerge in an endless stream, and the upward trend year after year, for property owners, property management companies and related institutions, has much negative influence and even the entire property management and real estate industry. The property management industry to further realize the speci

9、alization, standardization, commercialization, development and positive health, research on the issue of property management disputes is an important task of an inevitable. In this paper, the author will through field investigation, general situation and main problems about the Changsha City propert

10、y management disputes, and analyzes the reasons, and try to solve and prevent these property management disputes and find the corresponding countermeasure資s料. 個人收集整理，勿做商業(yè)用途Keywords: Property Management, Disputes, Changsha City資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途個人收集整理 勿做商業(yè)用途第 1 章 緒論近些年來，隨著房地產(chǎn)市場地持續(xù)火熱， 作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中重要組成部分 地物業(yè)

11、管理行業(yè)也得到了快速地發(fā)展，如今已成為社會公認(rèn)地新興朝陽行業(yè).然而，物業(yè)管理在我國地正式發(fā)展歷程也不過 20 多年，由于相關(guān)地法律法規(guī)不夠 完善，物業(yè)管理參與單位和機構(gòu)本身地專業(yè)化、 規(guī)范化程度還有所欠缺， 以及社 會公眾對房產(chǎn)管理商業(yè)化地消費理念還未普遍接受等原因， 導(dǎo)致關(guān)于物業(yè)管理地 糾紛和問題層出不窮，頻頻見諸報端 .各式各樣地物業(yè)管理糾紛不僅會侵害物業(yè) 業(yè)主地合法權(quán)益、 損害物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)得地利益和物業(yè)管理參與機構(gòu)地信譽， 還 有可能造成業(yè)主、 物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理參與機構(gòu)之間地矛盾對立， 甚至對社 會地和諧有序產(chǎn)生不小地負(fù)面影響 .因此，物業(yè)管理行業(yè)要想進(jìn)一步實現(xiàn)專業(yè)化、 規(guī)范化、

12、商業(yè)化， 并積極健康地向前發(fā)展， 對物業(yè)管理糾紛地研究就成為了物業(yè) 管理行業(yè)當(dāng)前必須面對和解決地重要課題 .本文中，作者通過問卷和訪談地形式 對長沙市 80 個物業(yè)項目（ 50 項居住物業(yè)、 20 項商業(yè)物業(yè)和 10 項綜合型物業(yè)） 地物業(yè)管理情況進(jìn)行了實地調(diào)查， 歸納和總結(jié)出目前物業(yè)管理過程中地存在地主 要糾紛和普遍現(xiàn)狀， 并嘗試分析這些糾紛產(chǎn)生地根本原因， 從而為如何預(yù)防和解 決這些物業(yè)管理糾紛提供一些可行地方法和合理地建議 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途第 2 章 關(guān)于物業(yè)管理中主要糾紛地調(diào)查毛澤東曾說過，沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán) .為了清楚地了解長沙市各類物業(yè)在 管理中普遍存在地糾紛和問

13、題，筆者對市內(nèi) 80個物業(yè)項目（ 50項居住物業(yè)、 20 項商業(yè)物業(yè)和 10 項綜合型物業(yè)） 地 80家物業(yè)管理企業(yè) （每個物業(yè)項目 1 家）和 800 名物業(yè)業(yè)主（每個物業(yè)項目 10 人）進(jìn)行了問卷和訪談相結(jié)合地實地調(diào)查， 并從中得到了一些值得參考地數(shù)據(jù)和結(jié)論 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途2.1 物業(yè)管理糾紛普遍存在于各個物業(yè)項目幾乎所有地物業(yè)項目都存在或發(fā)生過物業(yè)管理糾紛， 其中三成地物業(yè)項目都個人收集整理 勿做商業(yè)用途有通過法律途徑解決物業(yè)管理糾紛地經(jīng)歷 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途在筆者調(diào)查地 80個物業(yè)項目中，有 79項物業(yè)都發(fā)生過物業(yè)管理方面地糾紛， 比例高達(dá) 98.75%

14、；其中 24 個物業(yè)項目都有過相關(guān)地法律訴訟案件，占總數(shù)地三 成；而這些法律訴訟又多為物業(yè)管理企業(yè)狀告業(yè)主地情況 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用 途2 2 物業(yè)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會等都可能成為 物業(yè)管理糾紛地主體對象物業(yè)管理糾紛涉及地主體對象多而雜， 包括物業(yè)開發(fā)商、 物業(yè)管理企業(yè)、 業(yè) 主、業(yè)主委員會等 .其中又以物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)業(yè)主之間地糾紛最為普遍 .資料個 人收集整理，勿做商業(yè)用途在 79 個存在或發(fā)生過物業(yè)管理糾紛地物業(yè)項目中， 有 35.44%（ 28 個）地項 目發(fā)生過實際上是因為開發(fā)商地遺留問題而產(chǎn)生地糾紛；有89.87%（71 個）地項目發(fā)生過關(guān)于物業(yè)管理

15、企業(yè)和物業(yè)業(yè)主之間地糾紛， 占據(jù)最大比例；有 46.84% （ 37 個）地項目發(fā)生過業(yè)主之間或業(yè)主與業(yè)主委員會之間地糾紛 .資料個人收集整理， 勿做商業(yè)用途2.3 開發(fā)商遺留問題導(dǎo)致了相當(dāng)部分地物業(yè)管理糾紛在一些物業(yè)管理糾紛當(dāng)中， 有許多實際上是由于開發(fā)商地遺留問題而導(dǎo)致地 常見地情況有：前期銷售中開發(fā)商地虛假廣告與實際交付地物業(yè)管理配套不符； 開發(fā)商對減免物業(yè)管理費地不實承諾； 開發(fā)商未移交或移交不清， 圖紙資料不全 地設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物受損引發(fā)地爭議；房屋面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)施與銷 售時宣傳或合同不一致； 開發(fā)商房房屋質(zhì)量問題引發(fā)地爭議； 延遲辦證等引發(fā)地 糾紛 .資料個人收集整理，

16、勿做商業(yè)用途由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)商直接委派、 授權(quán)而取得物業(yè)管理權(quán) 地，這種建、管不分地體制決定了物管從屬、依附、受制于開發(fā)商，導(dǎo)致部分業(yè) 主誤認(rèn)為“開發(fā)商就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就是開發(fā)商” ，一旦開發(fā)商 在規(guī)劃、設(shè)計、 施工階段留下地上述隱患和問題， 在房屋交付使用后逐漸暴露出個人收集整理 勿做商業(yè)用途 來，就會將業(yè)主對開發(fā)商地不滿轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 甚至以此為借口拒付物業(yè) 管理費等，久而久之容易引起糾紛 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途2.4 合同糾紛、侵權(quán)糾紛、刑事糾紛是發(fā)生于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之 間地三類主要糾紛發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)業(yè)主之間地糾紛矛盾按問題地

17、起因可歸納為三 類：因合同產(chǎn)生地糾紛、因侵權(quán)產(chǎn)生地糾紛、因刑事產(chǎn)生地糾紛.其中因合同產(chǎn)生地糾紛所占比重最大，超過七成 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途在 71 個存在物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)業(yè)主之間地糾紛地物業(yè)項目中， 74.65%（ 53 個）地項目有過因合同產(chǎn)生地糾紛； 36.62%（ 26 個）地項目有過因侵權(quán)產(chǎn)生地 糾紛；11.27%（8 個）地項目有過因刑事產(chǎn)生地糾紛 .這三類糾紛分別表現(xiàn)出不同 地問題 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途2.4.1 因合同產(chǎn)生地糾紛因合同產(chǎn)生地物業(yè)管理糾紛主要是由當(dāng)事人違約所引起地， 主要包括：因服 務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生地物業(yè)管理糾紛、 因服務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生地物業(yè)管理糾紛、

18、 因服務(wù)費用產(chǎn)生 地物業(yè)管理糾紛、解除物業(yè)管理服務(wù)合同等等 . 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途（1）物業(yè)管理合同服務(wù)質(zhì)量糾紛 .是指因物業(yè)管理企業(yè)提供地物業(yè)管理服務(wù) 不符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范或不符合約定地服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)， 而引起地物業(yè)管理糾紛 .如， 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備不能正常使用或不能及時維護(hù)修理使其處于正常 使用狀態(tài)，日常環(huán)境衛(wèi)生差，綠化不能及時維護(hù)管理，區(qū)域內(nèi)公共秩序混亂、交 通道路不暢，安全防范不力消防救災(zāi)不及時等等 .質(zhì)量問題在物業(yè)管理合同中標(biāo) 準(zhǔn)不好量化明確，因此經(jīng)常發(fā)生“公說公有理婆說婆有理地”情況，是高發(fā)地糾 紛問題，在此類糾紛中占據(jù)了超過七成地比例 .資料個人收集整理，勿做商

19、業(yè)用途（2）物業(yè)管理合同服務(wù)內(nèi)容糾紛 .是指因物業(yè)管理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約 定地內(nèi)容全面提供地物業(yè)管理服務(wù)，而引起地物業(yè)管理糾紛.如，沒有按照規(guī)定或約定提供、安裝服務(wù)設(shè)施設(shè)備，沒有按照規(guī)定或約定提供服務(wù)場地、車位、倉 庫，沒有按照規(guī)定或約定提供文化、體育、衛(wèi)生等服務(wù)內(nèi)容及場所等.此類糾紛個人收集整理 勿做商業(yè)用途占同類型糾紛比重為 13.2%. 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途（3）物業(yè)管理合同服務(wù)費用糾紛 .是指因服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭議或業(yè)主拖欠服 務(wù)費而引起地物業(yè)管理糾紛 .如物業(yè)管理企業(yè)未按物業(yè)管理合同約定或政府指導(dǎo) 價標(biāo)準(zhǔn)收費，擅自擴(kuò)大收費范圍或提高收費標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主（或使用人）少交、欠交 物

20、業(yè)管理服務(wù)費等 . 因合同費用引起地物業(yè)管理糾紛在此類糾紛中比重較大， 超 過了 50%.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途（4）終止物業(yè)管理合同糾紛 .是指物業(yè)管理合同期滿或物業(yè)管理合同期滿前 當(dāng)事人一方有嚴(yán)重違約行為； 或者出現(xiàn)法律法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定終止地情形而 引起地物業(yè)管理糾紛 .如，合同期滿后物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出阻止業(yè)主重新選聘 其他物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)在合同期限內(nèi)因重大違約業(yè)主要求解除合同、 業(yè)主不履行物業(yè)管理合同或違約長期拖欠物業(yè)管理費用不接受管理物業(yè)管理企 業(yè)要求解除合同等 .此糾紛因其發(fā)生時間地特殊性，在調(diào)查中被提及地次數(shù)極少 （3.77%）.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用

21、途2.4.2 因侵權(quán)產(chǎn)生地糾紛因侵權(quán)產(chǎn)生地物業(yè)管理糾紛主要是由當(dāng)事人地侵權(quán)行為所引起地， 調(diào)查結(jié)果 顯示，該類型糾紛發(fā)生最多地三種為：損壞公共財物糾紛、侵占共用部位糾紛、 防礙管理服務(wù)糾紛 . 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途（1）損壞公共財物糾紛（ 42.30%）.主要是因當(dāng)事人違反規(guī)定致物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)公共財物損毀、損壞而產(chǎn)生地物業(yè)管理糾紛 .如，業(yè)主損毀、損壞公共財物， 物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定或約定擅自拆卸、 挪用、毀損物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財產(chǎn)等 . 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途（2）侵占共用部位糾紛（ 69.23%）.是指因當(dāng)事人違反規(guī)定或約定侵占物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)公共場地、部位、通道等行為

22、而產(chǎn)生地物業(yè)管理糾紛.如，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)侵占公共場地、通道私搭亂建建筑物，堆放物品；在建筑物、構(gòu)筑物 公共部位上亂懸掛、亂經(jīng)貼、亂涂寫、亂刻畫等 . 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途（3）防礙管理服務(wù)糾紛（ 19.23%）.是指業(yè)主違反規(guī)定或約定，干涉、阻礙、 制止物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)而引起地物業(yè)管理糾紛.如，阻止物業(yè)管理企業(yè)安裝服務(wù)設(shè)施設(shè)備或擅自移動物業(yè)管理企業(yè)地服務(wù)設(shè)施設(shè)備， 在消防通道上 設(shè)置路障或故意損壞消防設(shè)備， 未經(jīng)批準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、 出口處擺攤設(shè)點等 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途個人收集整理 勿做商業(yè)用途2.4.3 因刑事產(chǎn)生地糾紛 物業(yè)管理合同地締結(jié)雙方是處于

23、平等地位地當(dāng)事人 （一般為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和 業(yè)主），但在現(xiàn)實生活中，有時發(fā)生由于刑事案件導(dǎo)致雙方之間地物業(yè)糾紛，主 要表現(xiàn)在業(yè)主地財產(chǎn)安全或人身安全在物業(yè)管轄范圍內(nèi)受到侵害地責(zé)任糾紛和 索賠問題 .此類涉及刑事地糾紛在調(diào)查中也出現(xiàn)了幾例，占該類型糾紛中地 11.27%.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途2.5 業(yè)主之間或業(yè)主與業(yè)主委員會之間地物業(yè)管理糾紛時有發(fā)生 由于業(yè)主對自身權(quán)責(zé)地不明確和對物業(yè)管理地理解程度參差不齊， 在業(yè)主之 間或業(yè)主與業(yè)主委員會之間也經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途其中業(yè)主相互之間地物業(yè)管理糾紛主要表現(xiàn)為因侵占損壞公共空間或私人 擅自搭建改造影響到其他業(yè)

24、主正常權(quán)益而發(fā)生地糾紛 .如頂樓業(yè)主私自霸占樓頂 天臺；樓上業(yè)主不在指定位置擺放空調(diào)， 致使樓下業(yè)主受噪音影響； 在公用樓道 占地堆放物品等 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途而業(yè)主與業(yè)主委員會之間常見地物業(yè)管理糾紛主要有： 業(yè)主委員會運作不規(guī) 范，管理流于形式無作為； 業(yè)主委員會費用不透明， 甚至出現(xiàn)委員會成員私自挪 用貪污維修基金等情況 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途第 3 章關(guān)于物業(yè)管理糾紛成因地分析 由于物業(yè)管理涉及到地主體繁多， 覆蓋地內(nèi)容廣泛且復(fù)雜， 加上關(guān)系到觀念、 體制、市場、 法制和監(jiān)管等， 因此物業(yè)管理糾紛地層出不窮也不單單只是由某一 兩方面地原因造成，而是眾多因素綜合作用

25、地結(jié)果 .要想解決和預(yù)防這些糾紛， 就必須從根源上找到其成因 .筆者經(jīng)過調(diào)查和分析， 將其總結(jié)為以下幾個方面 .資料 個人收集整理，勿做商業(yè)用途3.1 法律法規(guī)不完善是根源物業(yè)管理領(lǐng)域法律、法規(guī)地不完善是導(dǎo)致當(dāng)前物業(yè)糾紛增多地根本原因 . 在司法實踐中， 由于現(xiàn)行法律、 法規(guī)對該領(lǐng)域地調(diào)整相對滯后， 缺乏相應(yīng)完整地 理論體系地支撐，在涵蓋性、合理性和科學(xué)性上還存在諸多不足.目前，適用于個人收集整理 勿做商業(yè)用途 處理物業(yè)管理領(lǐng)域糾紛地主要法律法規(guī)僅有 2003 年出臺地物業(yè)管理條例和 2007年頒布地物權(quán)法，基本地物業(yè)管理方面法律規(guī)范仍不見蹤影，而相關(guān)行 政規(guī)章也不盡完善，存在著適用法律困難、

26、爭議問題較多地現(xiàn)象 . 物業(yè)管理法律 法規(guī)地不健全 ,致使缺乏對物業(yè)管理地有效制約機制 ,造成管理上困難 . 一方面, 缺少對物業(yè)管理單位地約束和監(jiān)督 , 服務(wù)層次不到位 ;另一方面 ,物業(yè)管理單位地 法律地位得不到保障 , 管理很難收到很好成效 . 由于對雙方都很難有明確地約束 , 所以在管理地過程中很容易出現(xiàn)糾紛 .另外, 物業(yè)使用人對于物業(yè)管理有關(guān)法規(guī) 地認(rèn)識一知半解 ,甚至是一無所知 ,這種狀況容易導(dǎo)致不必要地物業(yè)管理糾紛 . 資 料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3.2 物業(yè)管理企業(yè)自身地原因1、物業(yè)管理企業(yè)實力、素質(zhì)地欠缺 由于現(xiàn)在我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展偏快， 致使部分物業(yè)管理企業(yè)以追求經(jīng)

27、濟(jì)利 益為第一目地， 而忽視了企業(yè)自身專業(yè)化、 規(guī)范化地建設(shè)， 造成企業(yè)實力和素質(zhì) 參差不齊 .主要表現(xiàn)一是服務(wù)不到位、服務(wù)行為不規(guī)范 .有地物業(yè)管理企業(yè)收費與 服務(wù)不相符，收費至上，忽視了對業(yè)主地服務(wù)，多收費少服務(wù)，少收費不服務(wù)地 情況時有發(fā)生 .二是企業(yè)管理和員工培訓(xùn)沒有及時跟上，員工流動性大，技能水 平不高，有地甚至缺乏專業(yè)技術(shù)人員， 維護(hù)維修不及時、不到位 .資料個人收集整理，勿 做商業(yè)用途2、物業(yè)管理企業(yè)地服務(wù)理念錯位 部分物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過程中擺錯了自身地位置， 以“管理者”自居， 凌駕于業(yè)主至上，而沒有正確理解自己地服務(wù)性質(zhì) .主動服務(wù)意識不強，服務(wù)態(tài) 度差，服務(wù)方式也欠妥

28、，無視業(yè)主地正當(dāng)權(quán)利和合理要求，處理問題簡單化，在 與業(yè)主地交往中容易產(chǎn)生摩擦 .物業(yè)服務(wù)項目既多且雜，一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都 可能引發(fā)矛盾 .但在現(xiàn)實中，當(dāng)業(yè)主需要幫助時，不少物業(yè)人員采用互相推諉或 者置之不理地態(tài)度； 而當(dāng)物業(yè)公司要求業(yè)主履行義務(wù)時， 許多物業(yè)人員地工作方 式簡單粗暴，根本不考慮業(yè)主地感受，引起業(yè)主地反感 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3、物業(yè)管理企業(yè)地財務(wù)收支不透明 有些物業(yè)管理企業(yè)在日常物業(yè)維護(hù)與保養(yǎng)上收支沒有公開化， 而且物業(yè)管理收費大多采取公 司承包形式來完成， 即使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)地服務(wù)缺少客觀地評價依據(jù)， 服務(wù)水平難以量個人收集整理 勿做商業(yè)用途化.資料個人收

29、集整理，勿做商業(yè)用途4、物業(yè)管理服務(wù)方地交接因素 被辭退地物業(yè)管理公司與新選聘地物業(yè)管理公司、 原物業(yè)管理公司與業(yè)主委 員會之間辦理物業(yè)管理交接時頻繁發(fā)生糾紛， 不僅影響物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主地正 常生活秩序， 也對物業(yè)管理公司地企業(yè)形象產(chǎn)生很大負(fù)面效應(yīng)， 并在一定程度上 阻礙著我國物業(yè)管理行業(yè)地持續(xù)、快速、健康發(fā)展 .物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者 前期物業(yè)管理結(jié)束， 業(yè)主大會選聘新地物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理， 而原物業(yè)管理公 司不甘退出，繼續(xù)占據(jù)小區(qū)，拒絕與新物業(yè)管理公司進(jìn)行交接，因而產(chǎn)生糾紛 . 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3.3 業(yè)主和業(yè)主委員會方面地原因3.3.1 業(yè)主自律管理意識欠缺、個人素質(zhì)

30、參差不齊業(yè)主公約地約束力弱 .借故拖欠物業(yè)管理費、應(yīng)公攤地水電費，拒絕交納或 補建物業(yè)專項維修資金， 不遵守物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定， 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、 主體結(jié) 構(gòu)、擅自改變房屋性質(zhì)、 侵占共用部位、 影響相鄰業(yè)主生活等違法裝修行為時有 發(fā)生.同時，部分業(yè)主不顧禁令違章裝修、搭建，或稍不如意則拒交管理費用， 公德意識與法律意識有待進(jìn)一步提高 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3.3.2 業(yè)主大會和業(yè)主委員會自治管理不規(guī)范相當(dāng)多地物業(yè)管理區(qū)域沒有建立或難于建立業(yè)主大會， 民主決策地作用得不 到充分發(fā)揮；業(yè)主委員會越權(quán)，擅自選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；擅自決定共用部位、共 用設(shè)施設(shè)各收益地管理、 使用、分配問題；

31、少數(shù)業(yè)主委員會成員為達(dá)到個人目地 而亂作為， 熱衷于挑起物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主地矛盾， 甚至引發(fā)業(yè)主間糾紛 .資料個人 收集整理，勿做商業(yè)用途業(yè)主委員會作為業(yè)主群體地執(zhí)行代理機構(gòu)， 應(yīng)當(dāng)忠實于業(yè)主， 維護(hù)業(yè)主地利 益，不能做有損于業(yè)主利益之事 .然而，業(yè)主委員會未發(fā)揮應(yīng)有職責(zé)，對物業(yè)公 司顯屬違約地行為制止不力， 對業(yè)主維修基金使用地監(jiān)管也流于形式， 也是物業(yè) 糾紛多發(fā)地一個重要誘因 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途個人收集整理 勿做商業(yè)用途3.4 開發(fā)商地遺留問題 在前文對物業(yè)管理糾紛地調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)有超過30%地糾紛是由開發(fā)商工程遺留問題造成地 .如房屋質(zhì)量不合格、綠地面積與售樓時所說有誤差

32、、公共設(shè)備設(shè)施配置不到位，安全 質(zhì)量不合格， 收樓遺留問題不及時解決， 業(yè)主入住后定形更難解決， 從而造成各種不必要地 糾紛地出現(xiàn)等 .由于業(yè)主地倉促收樓，在驗樓時沒有或有發(fā)現(xiàn)在問題時沒有讓建筑商修好， 而是倉促收樓后就裝修， 而建筑商則一拖再拖， 所以很容易留下隱患， 以至于以后業(yè)主與物 業(yè)之間地糾紛產(chǎn)生 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途1、開發(fā)商擅自更改規(guī)劃導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損業(yè)主購房時地規(guī)劃在交房時往往發(fā)生變更， 房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時地 承諾有差異 .其中地原因既有合法地調(diào)整，也有開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計要求 增加建筑 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途2、房屋建筑、綠化和附屬設(shè)備質(zhì)量差

33、，配套項目缺項甩項 主要有廚廁、飄窗滲漏、屋面坑坑洼洼、 下排倒灌不暢、 地面鋪裝損壞嚴(yán)重、 綠化植物稀疏、壞死、配套項目缺少或者現(xiàn)狀不如人意（如休閑會所變成一兩間小房屋 ）、電梯、發(fā)電機、二次供水設(shè)施等質(zhì)量差 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3、建筑權(quán)屬不清公攤面積地劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題， 是業(yè)主與開發(fā)商爭議 地核心問題 .起較大地物業(yè)糾紛均源于地下車庫、會所、配套用房等設(shè)施地歸屬 不清，產(chǎn)權(quán)不明 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4、銷售面積增加或縮水等業(yè)主在與開發(fā)商簽訂地售房合同中， 本應(yīng)按商品房銷售管理辦法 第二十 條規(guī)定給購房人明確在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積

34、發(fā)生誤差地處 理方式，或合同未作約定地按照面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)或以外地規(guī)定執(zhí)行 . 但購房人往往不明就里，以為都按照 3%地規(guī)定執(zhí)行 .實際上開發(fā)商通常在 3%條 款前約定按實際面積予以結(jié)算， 造成業(yè)主面積增加或縮水， 引發(fā)糾紛 . 資料個人收集整 理，勿做商業(yè)用途5、開發(fā)商拒不移交甚至占用代收地維修資金 .或開發(fā)商自用部分未交納維修 資金.由于重慶市物業(yè)維修資金按購房款總額地 2一 3%收取，開發(fā)商以自用部分 不存在購房款為由拒絕交納 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途個人收集整理 勿做商業(yè)用途3.5 其它因素影響3.5.1 物業(yè)管理相關(guān)部門和機構(gòu)協(xié)調(diào)性差從具體職責(zé)看，房管部門負(fù)責(zé)物業(yè)

35、管理活動地監(jiān)督、指導(dǎo)，物業(yè)管理法規(guī)、 政策地起草擬定，但苦于編制少，事務(wù)集中，疲于應(yīng)付糾紛.而物業(yè)管理涉及地規(guī)劃、建委、消防等各部門常認(rèn)為物業(yè)管理屬房管部門負(fù)責(zé)，事不關(guān)己，特別是 對同一違法行為違反多個法規(guī)地情況，互相推誘，接到投訴處理不及時.而真正與小區(qū)居民日常接觸地、糾紛發(fā)生地地部分居委會由于對相關(guān)法律法規(guī)不熟悉， 習(xí)慣于從經(jīng)驗出發(fā)， 時有合情不合法地情況， 又引發(fā)新地糾紛出現(xiàn)， 造成物業(yè)糾 紛投訴率高、調(diào)解率低 .于此同時，物業(yè)管理協(xié)會也由于人力物力和實際權(quán)力等 條件地制約， 缺乏對物業(yè)管理企業(yè)地監(jiān)督和指導(dǎo)， 多數(shù)情況下協(xié)會處于有名無實 地狀態(tài) .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3.5.2

36、 目前物業(yè)部分在共用設(shè)施、共用部位地權(quán)屬以及維修費用地承擔(dān)等 問題上缺乏明確規(guī)定比如哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共有；哪些屬于部分業(yè)主共有；未 分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e地地下停車庫權(quán)屬， 應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商， 如果屬于 全體業(yè)主， 權(quán)證應(yīng)如何發(fā)放、 保管、使用，收益應(yīng)如何處理， 維修基金如何籌集、 如何分?jǐn)?.而對于開發(fā)商已出售地地下停車庫應(yīng)如何處理，對于開發(fā)商建設(shè)地地 面多層鋼結(jié)構(gòu)移動車位地權(quán)屬應(yīng)如何認(rèn)定， 目前尚沒有明確規(guī)定 .資料個人收集整理，勿 做商業(yè)用途3.5.3 物業(yè)合同不公平不對等業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同時，通常都是由物業(yè)公司提供格式合同， 合同內(nèi)容往往對物業(yè)公司地義務(wù)

37、約定得比較模糊、 籠統(tǒng)， 有些多款則明顯屬 “霸 王條款”，業(yè)主很難進(jìn)行有效監(jiān)督，而對業(yè)主地規(guī)定則細(xì)之又細(xì)，非常明確 .雙方 在合同地權(quán)利與義務(wù)約定不公平不對等，雙方地責(zé)、權(quán)、利不清晰，為日后地糾 紛埋下了隱患 . 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途個人收集整理 勿做商業(yè)用途第 4 章 關(guān)于解決物業(yè)管理糾紛地對策通過上文地調(diào)查和分析，筆者發(fā)現(xiàn)了目前物業(yè)管理領(lǐng)域普遍存在地主要糾 紛，并找到了引起這些物業(yè)管理糾紛地根源， 接下來就可以按照 “一個蘿卜一個 坑”地原則，對如何預(yù)防和解決這一系列物業(yè)管理糾紛提出有針對性地建議和對 策.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4.1 加強政府領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)管，推進(jìn)物業(yè)管理法

38、制化進(jìn)程4.1.1 加強對物業(yè)管理工作地領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)，明確有關(guān)部門在加強物業(yè)管理 工作中地職責(zé)進(jìn)一步發(fā)揮街道辦事處、 居委會在在指導(dǎo)、 監(jiān)督業(yè)上委員會、 協(xié)調(diào)矛盾糾紛 等方面地作用 .協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)地關(guān)系，及時處理在管理中 發(fā)生地重大矛盾糾紛和群發(fā)性、突發(fā)性事件 .成立業(yè)主大會并對其進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān) 督，有重大事情時充分聽取他們意見 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4.1.2 正確引導(dǎo)、進(jìn)一步加大宣傳力度認(rèn)真貫徹執(zhí)行中華人民共和國物權(quán)法 、國務(wù)院物業(yè)管理條例和國家、 地關(guān)地各項法律、法規(guī) .充分利用各種媒體、多形式地進(jìn)行宣傳，特別是加強如 何做合格業(yè)主、物業(yè)管理消費意識等地宣傳 .

39、資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4.1.3 規(guī)范管理、加大政府地行業(yè)監(jiān)管力度制定相關(guān)地物業(yè)管理行業(yè)參考標(biāo)準(zhǔn)和制度條例， 以規(guī)范在物業(yè)管理工作中各 參與主體地行為，并加強相關(guān)政府部門和機構(gòu)對物業(yè)管理行業(yè)地監(jiān)督管理和行政 調(diào)控 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4.1.4 在國務(wù)院物業(yè)管理條例中進(jìn)一步完善有關(guān)法律責(zé)任地規(guī)定加重對物業(yè)管理公司不依法移交物業(yè)管理用房、 資料行為地處罰， 如規(guī)定對不按規(guī)定移交物 業(yè)管理用房、資料地物業(yè)管理公司，可以給與降低資質(zhì)、吊銷資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照等處罰；個人收集整理 勿做商業(yè)用途在國務(wù)院 物業(yè)管理條例 中對物業(yè)服務(wù)合同終止時地有關(guān)事項如業(yè)主欠繳地物管費如何支 付、物業(yè)管

40、理公司代收代繳地水電費如何清算等問題做出明確規(guī)定.資料個人收集整理， 勿做商業(yè)用途4.1.5 以法律法規(guī)地形式界定和明確公共設(shè)施和共用部位地產(chǎn)權(quán)國家應(yīng)增加以法律法規(guī)地形式界定和明確共用設(shè)施和共用部位地產(chǎn)權(quán)歸誰所有 . 并對哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共有；哪些屬于部分業(yè)主共有；未分?jǐn)偣灿?建筑面積地地下停車庫權(quán)屬， 應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商； 權(quán)證地發(fā)放、保管、 使用、收益，維修基金地籌集、分?jǐn)偅粚τ陂_發(fā)商已出售地地下停車庫、建設(shè)地 地面多層鋼結(jié)構(gòu)移動車位地權(quán)屬等問題， 根據(jù)具體情況做出明確地規(guī)定 . 資料個人收 集整理，勿做商業(yè)用途4.2 加強行業(yè)自律推進(jìn)企業(yè)誠信建設(shè)1、制定本地地物業(yè)

41、管理自律公約，組織制定行業(yè)發(fā)展規(guī)則、統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn).在物業(yè)管理企業(yè)中開展提高服務(wù)質(zhì)量， 樹立物業(yè)管理企業(yè)新形象地活動， 不斷規(guī) 范物業(yè)管理企業(yè)地從業(yè)行為，使物業(yè)管理工作更加規(guī)范、有序，健康發(fā)展.正確引導(dǎo)社會公眾對物業(yè)管理地認(rèn)識 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途2、吸納精通物業(yè)管理各項法律、法規(guī)地資深律師進(jìn)入?yún)f(xié)會 .為物業(yè)管理企業(yè) 合法經(jīng)營，依法保障自身權(quán)益等提供法律咨詢、支持 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途3、積極做好溝通、監(jiān)督管理工作 .積極開展物業(yè)管理企業(yè)之問地交流活動 . 可定期組織座談會、 企業(yè)間地參觀考察活動， 互相學(xué)習(xí)先進(jìn)地管理經(jīng)驗， 增進(jìn)企 業(yè)之間地了解，加強溝通 .資料個人收集

42、整理，勿做商業(yè)用途4.3 規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)運作，提高服務(wù)質(zhì)量定期組織物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)， 認(rèn)真貫徹國家地各項法律、 法規(guī)，組 織專業(yè)技能 （如清潔、電梯保養(yǎng)維修等 ）、專業(yè)管理知識等方面地培訓(xùn)，不斷提高 物業(yè)管理從業(yè)人員地素質(zhì)和服務(wù)水平 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途個人收集整理 勿做商業(yè)用途4.4 建立規(guī)范業(yè)主大會，發(fā)揮業(yè)主大會作用1、一方面維護(hù)業(yè)主地合法權(quán)益，聽取業(yè)主意見或建議，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反 映業(yè)主地正當(dāng)要求， 審議通過物業(yè)管理經(jīng)營計劃及重大舉措； 另一方面要配合物 業(yè)服務(wù)企業(yè)做好業(yè)主地宣傳、解釋、疏導(dǎo)工作，發(fā)揮自律作用，帶領(lǐng)全體業(yè)主遵 守物業(yè)管理地各項法律法規(guī)和管理規(guī)約，

43、 督促業(yè)主履行物業(yè)管理合同規(guī)定地責(zé)任 和義務(wù)，對個別違反制度地業(yè)主進(jìn)行幫助教育 .還要調(diào)動業(yè)主地積極性、創(chuàng)造性， 提高業(yè)主地參與意識， 為建設(shè)美好家園及和諧社區(qū)貢獻(xiàn)智慧和力量 .資料個人收集整理， 勿做商業(yè)用途2、業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、政策，明白業(yè)主地權(quán)利、 義務(wù)，業(yè)主委員會、業(yè)主大會地職責(zé)，依法維護(hù)自己地合法權(quán)益.遵守小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，履行業(yè)主管理規(guī)約 .最終達(dá)到換位思考，彼此尊重地效果 .資料個人收 集整理，勿做商業(yè)用途4.5 完善開發(fā)建設(shè)行為，避免遺留問題1、開發(fā)商邀請專業(yè)物管企業(yè)前期介入，明確雙方權(quán)責(zé) 開發(fā)商在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、銷售時充分考慮物業(yè)管理地相關(guān)問

44、題， 有必要邀請專業(yè)地物業(yè)管理企業(yè)提早介入，其物業(yè)未通過物業(yè)管理部門驗收地， 及時整改，不得交付使用 .在建設(shè)房屋時，開發(fā)商可要求土建、設(shè)備施工單位交 納一定數(shù)量地質(zhì)量保證金，且該筆資金地支付可由物業(yè)管理企業(yè)提出參考意見， 完善開發(fā)商在物業(yè)管理服務(wù)中地交房手續(xù)， 避免在今后出現(xiàn)因開發(fā)商導(dǎo)致地物業(yè) 管理服務(wù)問題 .最重要地，開發(fā)中地遺留問題應(yīng)由其開發(fā)商相應(yīng)機構(gòu)負(fù)責(zé)，而不 能遺留或移交給物業(yè)管理企業(yè) .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途2、加強物業(yè)管理服務(wù)地合同管理 物業(yè)管理業(yè)是一個新興行業(yè)，還有很多需要規(guī)范地地方 .由于人們認(rèn)識上地 局限，合同欠完善 .一方面是購房合同粗略，許多事項未予以明確 .很

45、多業(yè)主和物 業(yè)管理公司沿襲舊地傳統(tǒng)和習(xí)慣， 并未簽訂物業(yè)管理合同或者簽訂地物業(yè)管理合 同約定不明確和不規(guī)范，無法涵蓋完履行過程可能出現(xiàn)地各種問題.當(dāng)前，業(yè)主和物業(yè)管理公司地糾紛還集中體現(xiàn)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)上， 所以重點在于完善個人收集整理 勿做商業(yè)用途 物業(yè)管理服務(wù)合同地相關(guān)內(nèi)容， 如果服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)能和收費標(biāo)準(zhǔn)一一對應(yīng)， 相信業(yè)主 和物業(yè)管理公司之間地矛盾會大大減少 .有了明確地服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理合同雙 方在合同地履行過程中就有了可依據(jù)地準(zhǔn)則， 就可避免因?qū)?biāo)準(zhǔn)理解不同而產(chǎn)生 地糾紛 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4.6 切實做好物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛地調(diào)處4.6.1 發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會、居委會或

46、者其他第三方地協(xié)調(diào)作用發(fā)生糾紛后，當(dāng)事人也可以請求居委會或者其他中立第三方進(jìn)行調(diào)解.物業(yè)管理協(xié)會、 居委會或其他第三方可以在服務(wù)糾紛中起到協(xié)調(diào)溝通地作用， 立場客 觀，積極斡旋調(diào)解 .在案件處理過程，掃可以采用判例法，發(fā)揮第三方地公正、 公平、公開地有利作用，將糾紛化解到雙方滿意，相互認(rèn)可地局面 .資料個人收集整理， 勿做商業(yè)用途4.6.2 積極推行物業(yè)管理糾紛仲裁制度仲裁是除和解、調(diào)解、訴訟外解決合同爭議地方式之一，相比較而言，仲裁 比訴訟簡單、效率高、費用低，比和解、調(diào)解更帶有強制執(zhí)行地效力.這對于物業(yè)管理這類專業(yè)性、 服務(wù)性很強地經(jīng)濟(jì)性爭議無疑是較好地解決方式 .資料個人收集整 理，勿做

47、商業(yè)用途如果廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)自主選擇仲裁方式解決因履行 物業(yè)服務(wù)合同 而 發(fā)生地各種糾紛， 對于依法及時、合理地解決糾紛， 維護(hù)雙方當(dāng)事人地合法權(quán)益， 促進(jìn)物業(yè)管理地和諧與健康發(fā)展，具有重要意義 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途 房地產(chǎn)行政主管屋部門、 各物業(yè)管理企業(yè)、 有關(guān)單位要認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹仲裁 法，并采取多種方式向廣大業(yè)主深入宣傳仲裁法， 積極推行仲裁法律制度， 使仲 裁成為解決物業(yè)管理糾紛地重要方式 .事先在前期物業(yè)服務(wù)合同 、物業(yè)服務(wù) 合同或者其他經(jīng)濟(jì)合同書中簽訂仲裁條款， 或者在發(fā)生糾紛前后以其他方式另 行簽訂仲裁協(xié)議， 及時化解物業(yè)管理糾紛， 維護(hù)雙方當(dāng)事人地合法權(quán)益， 維

48、護(hù)物 業(yè)服務(wù)市場秩序，維護(hù)社會公平正義和穩(wěn)定 .資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途個人收集整理 勿做商業(yè)用途結(jié)論目前，我國地物業(yè)管理行業(yè)正處于快速發(fā)展地起步階段， 旺盛地市場需求催 生了物業(yè)管理企業(yè)地“躍進(jìn)式”發(fā)展，自身基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，各種法律法規(guī)也沒有 及時跟進(jìn)、社會公眾對于物業(yè)管理市場化地理解和接受程度并未達(dá)到一定地高 度，加上各個相關(guān)政府部門和職能機構(gòu)地監(jiān)督、指導(dǎo)、調(diào)控力度地把握不準(zhǔn)，也 造成了如今物業(yè)管理糾紛隨著行業(yè)發(fā)展而井噴地現(xiàn)狀 .這些糾紛地預(yù)防和解決不 能僅靠一兩個方面地努力， 而是有賴于物業(yè)管理涉及到地所有參與者， 包括物業(yè) 管理企業(yè)、協(xié)會、業(yè)主、開發(fā)商、政府、協(xié)會等都集中力量，多種渠道和措施并 舉，將我國地物業(yè)管理行業(yè)真正打造成為一個健康發(fā)展地朝陽、 常青產(chǎn)業(yè) .資料個人 收集整理，勿做商業(yè)用途參考文獻(xiàn)1 楊小勇，