銀泰集團(tuán)商管系統(tǒng)組織管理手冊（）(47頁)

1、銀泰置地（集團(tuán)）有限公司組織管理手冊編號：ytzd-zzgl-sc02版號：a/0頁碼：第 5 頁 共 48頁 銀泰置地（集團(tuán)）有限公司商管系統(tǒng)組織管理手冊（2012試行版）銀泰置地（集團(tuán)）有限公司2012年02月目錄第一章 手冊說明3一、手冊的基本內(nèi)容3二、手冊的發(fā)布、修訂和解釋3三、手冊的關(guān)鍵詞、特定用語說明3第二章 組織設(shè)計的基本思路5一、銀泰置地（集團(tuán)）各級組織定位5二、銀泰置地（集團(tuán)）整體組織架構(gòu)6三、商業(yè)管理模式9四、項目管理模式9第三章 置地商管總部組織架構(gòu)及職能說明13一、置地商管總部組織架構(gòu)圖13二、商管總部委員會及決策機(jī)構(gòu)14三、商管總部各部門職能16第四章 地方商管公司組

2、織架構(gòu)及職能說明31一、地方商管公司組織架構(gòu)圖31二、地方商管公司各部門職能說明32第一章 手冊說明一、 手冊的基本內(nèi)容本手冊描述了銀泰置地（集團(tuán)）有限公司的管控思路、組織架構(gòu)及相應(yīng)職責(zé)界定，是公司組織管理的基本文件，它是在公司管控設(shè)計方案框架內(nèi)編制的，主要包括四章：第一章 手冊說明第二章 組織設(shè)計的基本思路第三章 銀泰置地總部組織架構(gòu)及職能說明第四章 二級開發(fā)公司組織架構(gòu)及職能說明二、 手冊的發(fā)布、修訂和解釋本手冊經(jīng)銀泰置地（集團(tuán)）有限公司執(zhí)行總裁、總裁審批確認(rèn)后發(fā)布實施。本手冊的修訂和解釋由銀泰置地（集團(tuán)）有限公司總部人力資源中心負(fù)責(zé)。組織架構(gòu)與部門職責(zé)確定后，在一定時期內(nèi)應(yīng)保持相對穩(wěn)定。

3、人力資源中心應(yīng)根據(jù)銀泰置地（集團(tuán)）有限公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和內(nèi)外部環(huán)境變化的要求，每年組織對本手冊的適用性、有效性做出評價，并根據(jù)評價結(jié)果適時提出調(diào)整修訂方案。三、 手冊的關(guān)鍵詞、特定用語說明1) 關(guān)鍵詞說明 負(fù)責(zé)：是某項工作和任務(wù)的主要執(zhí)行者并擔(dān)負(fù)全部責(zé)任。 參與：與其他主導(dǎo)部門共同完成工作或活動，負(fù)有一定的責(zé)任。 協(xié)助、配合：階段性參與其他部門組織的工作/活動或提供有關(guān)支持，負(fù)有一定的責(zé)任。 組織：主導(dǎo)部門使相關(guān)部門共同完成某項工作或活動的行為。 審核：對擬決策的議題或文件進(jìn)行審查核實，有變更的可能。 評審：由主導(dǎo)部門組織相關(guān)部門對議題進(jìn)行討論或評價，給出意見的過程。 審批：對擬決策的議題或文

4、件進(jìn)行審核批準(zhǔn)，給出執(zhí)行許可。 執(zhí)行：具體落實完成某項工作或活動。 報備：向有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)備份或告知。 監(jiān)控：根據(jù)工作計劃或制度對執(zhí)行過程是否偏離工作目標(biāo)進(jìn)行檢查和糾正。 審計：根據(jù)公司制度規(guī)范、流程、國家法規(guī)審查公司各類工作是否有違規(guī)現(xiàn)象，提出審查意見的過程。2) 特定用語本手冊中，除非文意另有所指，下列特定用語具有如下特定意義：n 管理架構(gòu)：是公司內(nèi)部劃分經(jīng)營業(yè)績的責(zé)任并對經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行管理的組織結(jié)構(gòu)，不完全等同于各公司間股權(quán)關(guān)系。n 公司：指銀泰置地（集團(tuán)）有限公司整體，包括集團(tuán)總部及各地區(qū)二級公司。n 集團(tuán)、集團(tuán)總部：指銀泰置地（集團(tuán)）有限公司總部。n 二級公司：包括二級開發(fā)公司和地方商

5、業(yè)管理公司。n 二級開發(fā)公司：為了滿足項目的開發(fā)需要，在項目所在城市設(shè)立的地方公司。n 二級開發(fā)公司包括城市公司（對多個項目進(jìn)行管理）及單一項目公司。n 置地商管系統(tǒng)：指銀泰置地（集團(tuán)）商業(yè)管理總部及各地商業(yè)管理公司。n 置地商管總部：指銀泰置地（集團(tuán)）因從事商業(yè)營運管理而成立的法人公司，即北京銀泰置地商業(yè)管理有限公司。n 地方商業(yè)管理公司（簡稱“地方商管公司”）：指由二級開發(fā)公司注冊成立的、并委托置地商管總部代理管理的，在項目所在城市獨立運營的商業(yè)管理單位，亦簡稱地方商管公司。n 部門：指集團(tuán)總部及各二級公司內(nèi)各相關(guān)部門。第二章 組織設(shè)計的基本思路一、 銀泰置地（集團(tuán)）各級組織定位銀泰置地目

6、前處于強(qiáng)調(diào)專業(yè)化管理和資源集約管理的組織發(fā)展階段，因此在組織設(shè)計時必須考慮公司專業(yè)化、規(guī)?；涂焖侔l(fā)展的需求，逐步在建立公司的“三個平臺”：資源運作平臺（核心是資金資源、人力資源、商業(yè)資源）、標(biāo)準(zhǔn)化管理平臺、以及戰(zhàn)略決策和項目決策平臺?；谏鲜鼋M織發(fā)展的需求： 銀泰置地集團(tuán)本部定位為關(guān)鍵點操作型管理總部，著重強(qiáng)化投資管理、戰(zhàn)略管理、計劃預(yù)算管理、財務(wù)資金管理、風(fēng)險審計管理，通過項目開發(fā)運營對二級公司實施管控。 二級公司定位為項目運營管理中心，著重強(qiáng)化開發(fā)管理職能。 未來2-3年銀泰置地的發(fā)展方向為：決策指標(biāo)型總部+成熟城市公司/地方商管公司銀泰置地（集團(tuán)）有限公司組織管理手冊編號：ytzd-z

7、zgl-sc01版號：a/0頁碼：第 8 頁 共48頁 二、 銀泰置地（集團(tuán)）整體組織架構(gòu)圖1 銀泰置地集團(tuán)整體組織架構(gòu)圖說明：1) 架構(gòu)定位及系統(tǒng)功能：標(biāo)準(zhǔn)的“集團(tuán)總部（或商管總部）+二級公司”兩級架構(gòu)，銀泰置地（集團(tuán)）包括開發(fā)系統(tǒng)、商業(yè)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)三大系統(tǒng)平臺。其中，開發(fā)系統(tǒng)是指“集團(tuán)總部+二級開發(fā)公司，管理系統(tǒng)是指集團(tuán)總部的職能管理部門，商業(yè)系統(tǒng)是指“商管總部+地方商管公司”。a) 銀泰置地（集團(tuán)）：定位集團(tuán)系統(tǒng)管理平臺，通過對管理系統(tǒng)、開發(fā)系統(tǒng)、商業(yè)系統(tǒng)三大系統(tǒng)平臺的建設(shè)與統(tǒng)籌管理，管理公司下屬各產(chǎn)品及業(yè)務(wù)。b) 商管總部：定位為集團(tuán)下屬的商業(yè)系統(tǒng)管理平臺，通過對商業(yè)系統(tǒng)內(nèi)招商、企劃

8、、營運、物業(yè)、相關(guān)人事及行政管理，管理集團(tuán)下的商業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)。c) 二級開發(fā)公司：包括多項目的城市公司和單一項目的項目公司，定位為項目開發(fā)運營管理主體，其使命是通過對項目全價值鏈的整合管理，實現(xiàn)項目實體。d) 地方商管公司：定位為商業(yè)項目營運管理主體，其使命是與置地商管總部緊密對接，負(fù)責(zé)完成商業(yè)項目運營目標(biāo)。2) 各系統(tǒng)層級定位：開發(fā)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、商業(yè)系統(tǒng)均屬于集團(tuán)系統(tǒng)平臺，但商業(yè)系統(tǒng)作為集團(tuán)下屬子集團(tuán)公司，其管理層級低于集團(tuán)總部層級（具體部門對應(yīng)及職務(wù)序列對照關(guān)系參照集團(tuán)正式發(fā)文規(guī)定），同樣地，地方商管公司管理層級低于二級開發(fā)公司相應(yīng)層級（具體部門對應(yīng)及職務(wù)序列對照關(guān)系參照集團(tuán)正式發(fā)文規(guī)定）

9、。3) 董事會、總裁辦公會、委員會設(shè)置：參見本手冊第三章相關(guān)描述。4) 關(guān)于區(qū)域拓展團(tuán)隊：區(qū)域拓展團(tuán)隊在組織架構(gòu)中隸屬于集團(tuán)戰(zhàn)略投資中心，負(fù)責(zé)區(qū)域市場研究、項目信息收集及預(yù)可研、項目立項申請、項目跟進(jìn)及談判等，具體職能參見戰(zhàn)略投資中心“項目拓展及投資論證”部分。公司區(qū)域目前劃分為6大區(qū)域：西北區(qū)、東北區(qū)、華東區(qū)、華中南區(qū)、江浙閩區(qū)、西南區(qū)，各區(qū)設(shè)置一定數(shù)量專職及兼職拓展人員。5) 關(guān)于過渡期置地商業(yè)管理公司（商管總部）共用置地職能資源平臺的說明：考慮到置地商管總部對外已注冊為獨立運作的商業(yè)管理公司，但在過渡期可視為銀泰置地下屬一級部門商業(yè)管理中心，故現(xiàn)階段置地商管總部可共用集團(tuán)職能管理資源平臺

10、（行政、人事、財務(wù)），方式為人員“所有權(quán)與管理權(quán)”分開，即行政、人事等人員編制歸置地相應(yīng)部門（總裁辦公室、人力資源中心、財務(wù)資金中心），但其業(yè)務(wù)管理權(quán)歸置地商業(yè)管理中心。財務(wù)人員實施垂直管理。過渡期結(jié)束后，置地商管總部可視為銀泰置地（集團(tuán)）下屬子集團(tuán)公司獨立建制，行政、人事、財務(wù)可按商管總部獨立建制公司有關(guān)要求運作。財務(wù)人員實施垂直管理。銀泰置地（集團(tuán)）有限公司組織管理手冊編號：ytzd-zzgl-sc02版號： a/0頁碼：第 48 頁 共48頁三、 商業(yè)管理模式銀泰置地商業(yè)物業(yè)經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)與所有權(quán)分離，地方商業(yè)管理公司由二級開發(fā)公司注冊成立，二級開發(fā)公司與置地商管總部通過管理合約形成委托

11、代理關(guān)系，由置地商管總部派駐管理團(tuán)隊負(fù)責(zé)地方商業(yè)的經(jīng)營管理。圖2銀泰置地商業(yè)管理模式示意圖四、 項目管理模式所謂項目管理模式是對公司下屬各項目通過組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理關(guān)系明確、崗位人員安排進(jìn)行管理的思路與方式。銀泰置地集團(tuán)主要通過設(shè)立二級開發(fā)公司的方式對項目進(jìn)行管理。二級開發(fā)公司包括“多項目管理的城市公司及單一項目管理的項目公司”兩類主體：1. 城市公司是指同城多項目、同主體管轄多項目的機(jī)構(gòu)組織，對平臺下屬多項目進(jìn)行協(xié)同管理（一般采取矩陣式管理），向置地集團(tuán)匯報工作。城市公司平臺的價值在于資源集約、管理效率較高。2. 項目公司是指同城單項目、同主體管轄一個項目的機(jī)構(gòu)組織，對項目采取職能式管理方式

12、，直接向置地集團(tuán)匯報工作。項目公司的價值在于管理關(guān)系清晰、管理效率高。銀泰置地集團(tuán)下屬的城市公司內(nèi)有多個項目的，原則上，由置地集團(tuán)直接對接并管控項目公司，城市公司范圍內(nèi)項目公司涉及業(yè)務(wù)事項上報的，根據(jù)權(quán)責(zé)手冊規(guī)定進(jìn)行報送，城市公司協(xié)助審核。根據(jù)銀泰置地集團(tuán)目前管轄下各項目的實際情況，其項目管理方式可分為如下幾種：（一） 二級開發(fā)公司以“城市公司”建制并管理1. 屬于同一管理區(qū)域內(nèi)或主體內(nèi)的項目（且管理半徑2小時車程以內(nèi)，200公里以內(nèi)），均設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)工程項目部（注冊為項目公司）作為城市公司平臺下的業(yè)務(wù)部門進(jìn)行“矩陣式管理”。另外，雖然屬于同一管理區(qū)域內(nèi)或主體內(nèi)的項目，但依據(jù)項目股權(quán)關(guān)系、管理現(xiàn)狀

13、、人員安排等需要，難以整合為“城市公司”平臺的，可將1個或多個項目整合，注冊為1個項目公司或多項目管理的項目公司進(jìn)行管理。2. 屬于同一管理區(qū)域內(nèi)或主體內(nèi)的項目（且管理半徑2小時車程以外，200公里以外），可考慮增設(shè)辦公室、前期開發(fā)部（辦公室職能參見人力行政部“行政后勤管理”部分）等部門。圖3 城市公司內(nèi)多項目矩陣式運作方式示意圖（二） 二級開發(fā)公司以“項目公司”建制并管理獨立城市或區(qū)域內(nèi)單獨的項目，或難以劃入某一城市公司進(jìn)行管控的項目，可考慮設(shè)立單一項目公司進(jìn)行管理，直接向集團(tuán)匯報。銀泰置地對開發(fā)項目管理關(guān)系示意圖4 銀泰置地對開發(fā)項目管理關(guān)系示意說明：1、 本圖依據(jù)現(xiàn)有在建/待建開發(fā)項目實

14、際情況編制，未來新注冊項目公司/新設(shè)項目公司依據(jù)實際情況填列；2、 同城或同區(qū)域多項目條件的城市，如成都、杭州，可考慮依據(jù)項目股權(quán)關(guān)系、管理現(xiàn)狀、人員情況靈活考慮是否設(shè)置城市公司或項目公司（參見四（一）說明）；3、 獨立城市或區(qū)域內(nèi)的單一項目，原則上首要設(shè)置獨立的項目公司負(fù)責(zé)開發(fā)管理，直接向置地集團(tuán)匯報工作。第三章 置地商管總部組織架構(gòu)及職能說明一、 置地商管總部組織架構(gòu)圖圖5 置地商管總部組織架構(gòu)圖二、 商管總部委員會及決策機(jī)構(gòu)銀泰置地商管公司（商管總部）設(shè)置總經(jīng)理辦公會為作商管系統(tǒng)最高決策機(jī)構(gòu)，在商管總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下對商管系統(tǒng)日常經(jīng)營管理、重要業(yè)務(wù)事項進(jìn)行審議、決策。1. 總經(jīng)理辦公會(一)

15、 總經(jīng)理辦公會構(gòu)成：商管公司總經(jīng)理、各分管領(lǐng)導(dǎo)、各部門主持工作責(zé)任人(二) 總經(jīng)理辦公會審議決策事項：1) 審議商管公司、商業(yè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)組織管理方案及架構(gòu)、基本制度及相關(guān)方案；2) 組織編制并審議商管公司經(jīng)營計劃及財務(wù)預(yù)算、決算方案；3) 任命、聘任或者解聘商管系統(tǒng)權(quán)限范圍內(nèi)的專業(yè)管理人員，審議并決策其績效評價、激勵方案、薪酬厘定方案；4) 審議或決策商業(yè)業(yè)務(wù)重要工作事項，如品牌及主力店招商方案、商戶分類標(biāo)準(zhǔn)及方案、重要項目企劃推廣方案、項目案名、租金決策文件、大范圍商戶或品牌調(diào)整方案等；5) 商管系統(tǒng)范圍內(nèi)其他重要的經(jīng)營或管理事項；2. 評審或決策機(jī)制(一) 會議組織：1) 各會議由總經(jīng)理、分

16、管領(lǐng)導(dǎo)發(fā)起召集動議，業(yè)務(wù)主責(zé)部門（以下簡稱“主辦部門”）負(fù)責(zé)組織，人力行政部提供會務(wù)支持。2) 待評審議題的主辦部門負(fù)責(zé)組織上會資料的整理及發(fā)放。(二) 申請及評審程序：1) 根據(jù)業(yè)務(wù)事項，主辦部門或個人向分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理提出召集動議申請。2) 總經(jīng)理或分管領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)并確定會議召開時間、參與人員范圍，主辦部門須提前35個工作日將相關(guān)資料發(fā)送至各參會人員。3) 如果時間許可，各參會人員可以提出初步反饋意見，主辦部門收集并統(tǒng)籌。4) 會議中，根據(jù)總經(jīng)理及分管領(lǐng)導(dǎo)組織，各參會人員均可針對議題進(jìn)行討論溝通，涉及評審事項時可進(jìn)行提問，主責(zé)部門進(jìn)行解答。參會人員針對有爭議問題進(jìn)行討論，并在會上形成決議。5)

17、 會議須指定人員負(fù)責(zé)記錄會議紀(jì)要。(三) 議事規(guī)則：1) 原則上參會人員均有表決權(quán)，每人具有一票表決權(quán)；列席人員僅有建議權(quán)。2) 原則上會議若形成決議的，須全體參會人員的三分之二以上多數(shù)通過方為有效。3) 總經(jīng)理具有一票否決權(quán)。(四) 決議執(zhí)行：1) 會議紀(jì)要須經(jīng)參會人員會簽后，發(fā)放至各參會人員；2) 主力部門負(fù)責(zé)根據(jù)會議決議進(jìn)行工作落實，人力行政部跟蹤監(jiān)督。三、 商管總部各部門職能0通用職能1. 規(guī)范化體系建設(shè)1） 負(fù)責(zé)健全、完善和修訂與本部門職能相關(guān)的管理制度、管理流程、成果標(biāo)準(zhǔn)和使用模板等。2） 負(fù)責(zé)建立本部門與地方商業(yè)管理公司對應(yīng)部門的業(yè)務(wù)銜接和工作協(xié)調(diào)機(jī)制。3） 配合人力行政部完成本

18、部門崗位編制和崗位說明書的起草、修訂和完善工作。2. 戰(zhàn)略配合1） 根據(jù)集團(tuán)整體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，分解、細(xì)化和制訂本部門的專業(yè)職能規(guī)劃和階段性重點工作，為實現(xiàn)集團(tuán)整體戰(zhàn)略目標(biāo)提供保障和戰(zhàn)略決策依據(jù)。2） 在本專業(yè)職能規(guī)劃期內(nèi)落實各項規(guī)劃內(nèi)容，并根據(jù)外部市場環(huán)境和內(nèi)部管理環(huán)境的變化，滾動修訂規(guī)劃目標(biāo)，確保集團(tuán)整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。3. 計劃管理1） 根據(jù)集團(tuán)年度經(jīng)營目標(biāo)，編制本部門年度和月度工作計劃，并負(fù)責(zé)審批后計劃的執(zhí)行、控制及反饋。2） 根據(jù)集團(tuán)業(yè)務(wù)開展的實際情況，對本部門工作計劃目標(biāo)進(jìn)行有效分解，并監(jiān)督輔導(dǎo)本部門相關(guān)人員的落實。3） 按照集團(tuán)計劃管理和績效管理相關(guān)規(guī)定，參與配合集團(tuán)計劃評估工作。

19、4. 部門合同及檔案管理1） 負(fù)責(zé)本部門負(fù)責(zé)合同的文本草擬、會簽組織、合同履約跟蹤及合同臺賬的建立。2） 負(fù)責(zé)部門日常收發(fā)文管理和重要文件的存檔工作。5. 知識管理1） 定期總結(jié)工作實踐中的成功經(jīng)驗和失敗教訓(xùn)，不斷積累，逐步形成本專業(yè)知識庫和教學(xué)案例，并將成功經(jīng)驗與其它部門分享。2） 有計劃的組織員工在專業(yè)知識方面進(jìn)行深化學(xué)習(xí)。3） 負(fù)責(zé)本專業(yè)系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)組織實施，編制專業(yè)培訓(xùn)計劃和培訓(xùn)經(jīng)費預(yù)算，組織集團(tuán)內(nèi)專業(yè)人員的交流、座談和培訓(xùn)等，促進(jìn)專業(yè)管理水平的提高。4） 培養(yǎng)本專業(yè)內(nèi)部講師，開發(fā)、完善本專業(yè)課程體系。6. 管理創(chuàng)新1） 根據(jù)集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀和當(dāng)前突出管理矛盾，結(jié)合本專業(yè)先進(jìn)的管理模

20、式和科學(xué)的管理方法，不斷在專業(yè)管理方面進(jìn)行創(chuàng)新，保持集團(tuán)發(fā)展的驅(qū)動力。2） 通過對市場環(huán)境的預(yù)測，判斷未來市場走勢，從而保持對專業(yè)管理的動態(tài)調(diào)整和創(chuàng)新，以適應(yīng)市場環(huán)境變化。7. 協(xié)作配合1） 根據(jù)集團(tuán)的管理制度和業(yè)務(wù)流程，配合工作主導(dǎo)部門完成各項工作。2） 對本部門主導(dǎo)的工作，主動協(xié)調(diào)相關(guān)部門配合，按時完成工作。3） 負(fù)責(zé)配合完成本專業(yè)信息化系統(tǒng)的開發(fā)和維護(hù)。4） 對地方商業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理5） 指導(dǎo)地方商業(yè)管理公司的專業(yè)化管理，對在工作中發(fā)生的重大專業(yè)管理問題提供決策支持服務(wù)。6） 按管理權(quán)限審核地方商業(yè)管理公司上報的專業(yè)材料，并反饋專業(yè)指導(dǎo)意見。7） 協(xié)助本業(yè)務(wù)系統(tǒng)內(nèi)的地方商業(yè)管理

21、公司團(tuán)隊建設(shè)工作。8） 定期檢查地方商業(yè)管理公司對應(yīng)部門的工作落實情況。8. 日常事務(wù)管理1） 按照集團(tuán)信息管理相關(guān)規(guī)定，統(tǒng)計本部門責(zé)權(quán)范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)信息和數(shù)據(jù)，匯總、編制本專業(yè)工作月報，按時提交供集團(tuán)相關(guān)人員參考。2） 配合人力行政部開展績效考核工作，制訂本專業(yè)關(guān)鍵考核指標(biāo)，并提供相關(guān)專業(yè)支持。3） 組織部門內(nèi)部工作例會，布置各項具體工作任務(wù)和考核重點，總結(jié)上階段工作成果，并收集績效數(shù)據(jù)，對員工進(jìn)行績效考核。4） 負(fù)責(zé)編制本部門的業(yè)務(wù)經(jīng)費預(yù)算，并在執(zhí)行中有效控制。5） 負(fù)責(zé)本部門使用的辦公設(shè)備設(shè)施的維護(hù)。1. 商業(yè)招商部部門使命負(fù)責(zé)拓展商業(yè)戰(zhàn)略合作資源及主力店品牌；配合開發(fā)階段的項目論證、設(shè)計

22、等過程，負(fù)責(zé)持有型物業(yè)定位策劃，確保產(chǎn)品最終滿足終端商業(yè)客戶需求；負(fù)責(zé)地方商管公司籌建，確保與項目開發(fā)團(tuán)隊順利對接。職能概述工作職責(zé)（一）市場研究1） 組織開展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及策略研究，包括商業(yè)物業(yè)的市場定位、開發(fā)策略、類型組合、成長速度、普遍規(guī)模、租售比例等。2） 組織收集商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策和市場信息，開展競爭對手分析、產(chǎn)品線swot分析，研究核心商戶發(fā)展特點、追蹤品牌市場的最新動態(tài)、提煉目標(biāo)消費人群的屬性。3） 組織收集同類型商業(yè)租金水平，為地方商管公司提供可參照的租金標(biāo)準(zhǔn)。（二）定位策劃1） 參與項目可研報告編制，結(jié)合市場調(diào)研，提供商業(yè)選址、商業(yè)經(jīng)營模式等決策支持信息。2） 負(fù)責(zé)根據(jù)市場

23、調(diào)研和項目規(guī)劃情況進(jìn)行項目定位。項目定位包括項目總體商業(yè)定位、總體業(yè)態(tài)規(guī)劃、主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃。（三）招商管理1） 負(fù)責(zé)制定招商政策及制度流程，并對項目重大招商事項進(jìn)行統(tǒng)籌。2） 負(fù)責(zé)擬定標(biāo)準(zhǔn)招商合同文本。3） 負(fù)責(zé)編制及調(diào)整籌備期項目租賃決策文件，確定項目租金指標(biāo)及測算方法。4） 對新開發(fā)項目，負(fù)責(zé)根據(jù)項目計劃制定具體招商計劃，并按照設(shè)計進(jìn)度要求及時組織提供和確認(rèn)各個業(yè)態(tài)的落位、品牌和房產(chǎn)技術(shù)條件，并督辦審核地方商管所負(fù)責(zé)的各小型業(yè)態(tài)的招商及變更按項目計劃落實，確保按期開業(yè)。5） 負(fù)責(zé)戰(zhàn)略品牌、主力店商戶的招商工作，并負(fù)責(zé)該類商戶的日常關(guān)系維護(hù)、定期回訪及經(jīng)營狀況追蹤，負(fù)責(zé)與主力

24、店商戶建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。6） 負(fù)責(zé)監(jiān)控項目招商進(jìn)度完成情況。7） 負(fù)責(zé)審批籌備期地方商管公司提交的項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌落位方案，并監(jiān)督。8） 負(fù)責(zé)審批地方商管公司上報的籌備期主力店業(yè)態(tài)及大商業(yè)平面功能調(diào)整。9） 負(fù)責(zé)對地方商管公司編制的招商評估報告進(jìn)行評估審計。10） 負(fù)責(zé)對地方商管公司重大商業(yè)類合同進(jìn)行履約檢查。11） 協(xié)調(diào)處理工程建設(shè)過程中因戰(zhàn)略品牌、主力店招商需要或管理優(yōu)化而發(fā)生的設(shè)計變更及成本調(diào)整等事項，并跟蹤落實。12） 負(fù)責(zé)與總部商業(yè)營運部、二級公司的信息溝通，掌握項目進(jìn)展情況，及時獲得設(shè)計變更和施工圖更新信息，向地方商業(yè)管理公司傳達(dá)。13） 負(fù)責(zé)招商代理公司的組織招標(biāo)、合同會簽等工

25、作。（四）商業(yè)資源1） 負(fù)責(zé)制定商戶分類標(biāo)準(zhǔn)（戰(zhàn)略品牌、主力店、地方類品牌）。2） 負(fù)責(zé)銀泰體系的戰(zhàn)略品牌、主力店等商業(yè)品牌資源庫建設(shè)及關(guān)系維護(hù)，負(fù)責(zé)銀泰集團(tuán)商業(yè)品牌介紹及宣傳等相關(guān)工作。3） 負(fù)責(zé)各項目地方類品牌商戶資料備案。4） 負(fù)責(zé)收集各項目商戶信息資料，建立商戶信息共享平臺。5） 負(fù)責(zé)在現(xiàn)有招商渠道、招商合作機(jī)構(gòu)外，拓展商業(yè)戰(zhàn)略合作資源，拓寬商業(yè)資源、豐富品牌引進(jìn)渠道。（五） 綜合業(yè)務(wù)1） 負(fù)責(zé)地方商管公司的籌建，制定地方商管公司的人員到崗計劃。2） 負(fù)責(zé)對地方商管公司招商人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，組織各項目招商人員不定期進(jìn)行商業(yè)市場考察及招商經(jīng)驗分享。2. 商業(yè)企劃部部門使命負(fù)責(zé)置地集團(tuán)品牌

26、規(guī)劃建設(shè)，并負(fù)責(zé)銀泰商業(yè)物業(yè)品牌形象的建設(shè)與宣傳推廣，提高集團(tuán)的知名度和美譽(yù)度。負(fù)責(zé)制定全國商業(yè)物業(yè)的整體營銷企劃策略和方案，并統(tǒng)一組織實施。職能概述工作職責(zé)（一）項目品牌規(guī)劃及建設(shè)1） 負(fù)責(zé)銀泰持有型物業(yè)（含商業(yè)、寫字樓等）品牌的梳理和建立，負(fù)責(zé)品牌文化宣貫、品牌維護(hù)、規(guī)范應(yīng)用管理等。2） 負(fù)責(zé)制定銀泰持有型物業(yè)品牌發(fā)展策略、組織落實執(zhí)行，制定品牌推廣年度預(yù)算。3） 負(fù)責(zé)對接銷售型物業(yè)品牌管理相關(guān)事宜。（二）媒介推廣管理1） 負(fù)責(zé)銀泰置地官網(wǎng)及相關(guān)產(chǎn)品網(wǎng)站（如銀泰城、銀泰中心）的規(guī)劃建設(shè)、維護(hù)與監(jiān)控。2） 負(fù)責(zé)集團(tuán)合作媒體策略制定，媒體單位選擇及合作單位招投標(biāo)等工作。3） 負(fù)責(zé)集團(tuán)宣傳資料、

27、宣傳片及集團(tuán)禮品、紀(jì)念品等的設(shè)計制作。4） 負(fù)責(zé)審定地方商管公司提交的宣傳資料方案，如招商手冊、購物指南等。5） 負(fù)責(zé)制定集團(tuán)年度廣告和軟宣推廣計劃及預(yù)算管理。6） 負(fù)責(zé)審定和監(jiān)控地方商管公司的年度廣告和軟宣計劃及預(yù)算。7） 負(fù)責(zé)集團(tuán)和地方媒體管理制度的制定、實施。（三）活動企劃管理1） 負(fù)責(zé)制定集團(tuán)年度統(tǒng)一招商活動計劃與費用預(yù)算。2） 負(fù)責(zé)制定集團(tuán)年度公關(guān)活動計劃與費用預(yù)算。3） 負(fù)責(zé)運營期持有型物業(yè)品牌推廣活動的策劃、協(xié)調(diào)與執(zhí)行，以及多項目聯(lián)動活動的策劃、分配及統(tǒng)籌監(jiān)控。4） 負(fù)責(zé)對地方商管公司的活動企劃工作給予專業(yè)指導(dǎo)、支持和定期考核。5） 負(fù)責(zé)收集行業(yè)內(nèi)推廣活動信息和發(fā)展趨勢，分析研究

28、同行業(yè)成功案例。（四）視覺美陳及導(dǎo)視系統(tǒng)管理1） 負(fù)責(zé)集團(tuán)及產(chǎn)品vi系統(tǒng)的建立及應(yīng)用規(guī)范管理。2） 負(fù)責(zé)審定地方商管公司視覺美陳計劃與預(yù)算管理。3） 負(fù)責(zé)對各項目視覺導(dǎo)示系統(tǒng)及導(dǎo)示設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，并監(jiān)督地方公司的實施情況。4） 對地方商管公司的視覺美陳工作給予專業(yè)指導(dǎo)及支持。（五）室內(nèi)外廣告位管理1） 負(fù)責(zé)審批地方商管公司上報的項目廣告位規(guī)劃與制作預(yù)算。2） 負(fù)責(zé)編制室內(nèi)外廣告位的規(guī)劃設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)、租賃合同范本和租賃管理手冊3） 負(fù)責(zé)審批地方商管公司上報的室內(nèi)外廣告位系統(tǒng)的租金標(biāo)準(zhǔn)及租金方案4） 負(fù)責(zé)審批項目廣告位新增、調(diào)整、整體外包方案。5） 負(fù)責(zé)指導(dǎo)地方商管公司廣告位的招投標(biāo)工作，并監(jiān)督實施

29、情況。（六）公共活動場地經(jīng)營管理1） 負(fù)責(zé)制定商業(yè)物業(yè)公共場地經(jīng)營管理制度、場地租賃合同等，并監(jiān)督指導(dǎo)地方商管公司日常的操作執(zhí)行與業(yè)績完成。2） 負(fù)責(zé)指導(dǎo)和審批地方商管公司編制的公共場地經(jīng)營管理計劃及預(yù)算。（七）會員管理1) 負(fù)責(zé)編制會員中心工作手冊，管理制度、聯(lián)盟商家協(xié)議范本，指導(dǎo)全國地方會員中心的服務(wù)與操作流程。2) 負(fù)責(zé)組織對地方會員中心人員的培訓(xùn)工作。3) 負(fù)責(zé)全國商業(yè)物業(yè)的會員數(shù)據(jù)庫管理，對各地會員系統(tǒng)實施監(jiān)控。4) 負(fù)責(zé)審批地方上報的年度拓卡計劃、會員獎勵計劃和年度費用預(yù)算。5) 負(fù)責(zé)接收并處理對各地會員中心的重大投訴。3. 商業(yè)營運部部門使命跟蹤分析商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況，保證各商業(yè)

30、項目的經(jīng)營符合預(yù)期目標(biāo)，實現(xiàn)銀泰體系下的商業(yè)物業(yè)保值增值。職能概述工作職責(zé)（一）營運管理1） 負(fù)責(zé)市場與行業(yè)運營管理研究，組織收集同類型商業(yè)經(jīng)營指標(biāo)，為建立公司運營數(shù)據(jù)和指標(biāo)庫提供支持，為優(yōu)化運營管理提供依據(jù)。2） 負(fù)責(zé)制定商業(yè)項目的營運管理制度及標(biāo)準(zhǔn)，并指導(dǎo)地方商管公司執(zhí)行。3） 負(fù)責(zé)編制及調(diào)整經(jīng)營期項目租賃決策文件，確定項目租金指標(biāo)及測算方法。4） 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查地方商管公司開業(yè)后的運營管理及各項指標(biāo)的考核工作。5） 負(fù)責(zé)審批地方商管公司編制的商戶手冊及營運管理手冊等手冊。6） 負(fù)責(zé)為地方商管公司的運營團(tuán)隊提供系統(tǒng)培訓(xùn)和績效考核工作。7） 負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)地方商管公司維護(hù)客戶良好關(guān)系及

31、有效處理投訴事件的管理。8） 負(fù)責(zé)收集匯總地方公司上報的客戶及市場調(diào)研分析報告，并形成商管總部整體分析報告，為地方公司的運營情況給予指導(dǎo)與監(jiān)督。（二）經(jīng)營信息1） 根據(jù)公司項目發(fā)展策略及運營目標(biāo)，負(fù)責(zé)組織研討并制定各地方商業(yè)公司經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書。2） 負(fù)責(zé)設(shè)計運營風(fēng)險考核指標(biāo)，制定預(yù)警機(jī)制，監(jiān)督各項目的指標(biāo)完成情況。3） 負(fù)責(zé)各項目經(jīng)營方案審批，收集匯總并分析各項目經(jīng)營數(shù)據(jù)，形成經(jīng)營分析報告上報集團(tuán)高層，并對高層的決策意見進(jìn)行落實、跟蹤及反饋。4） 負(fù)責(zé)審批運營期地方商管公司上報的業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌調(diào)整方案以及租賃決策文件的編制、審核和報批并監(jiān)督地方公司執(zhí)行。5） 負(fù)責(zé)監(jiān)督審批和檢查指導(dǎo)地方商管

32、公司提交的多種經(jīng)營點位的規(guī)劃和租賃管理工作。6） 負(fù)責(zé)建立與完善集團(tuán)運營決策信息系統(tǒng)，定期匯總、分析各項目的經(jīng)營數(shù)據(jù)、運營情況、工作難點、存在問題等核心信息，根據(jù)經(jīng)營狀況提出招商調(diào)整、營銷策劃活動、經(jīng)營環(huán)境改善和提升建議。7） 負(fù)責(zé)監(jiān)督各項目運營期租金等費用的收繳情況，審核審批地方商管公司上報的租金收益匯總及合同臺賬。（三）商業(yè)智能1） 負(fù)責(zé)商業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃、建設(shè)及管理。2） 負(fù)責(zé)商業(yè)信息系統(tǒng)供應(yīng)商的選擇、合同簽訂。3） 負(fù)責(zé)商業(yè)信息系統(tǒng)應(yīng)用的培訓(xùn)并對地方商管公司it人員進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)。4） 負(fù)責(zé)制定商業(yè)信息系統(tǒng)操作手冊和操作管理規(guī)范。5） 負(fù)責(zé)商業(yè)信息系統(tǒng)的運行維護(hù)，保證系統(tǒng)正常穩(wěn)定運行。6）

33、 負(fù)責(zé)商業(yè)信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)報表輸出。（四）服務(wù)管理1） 制定客戶服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)及制度，指導(dǎo)并監(jiān)督各地商管公司維護(hù)租戶關(guān)系及消費者關(guān)系。2） 監(jiān)督地方商管公司的投訴管理，審批并處理主力店/戰(zhàn)略合作品牌投訴。3） 建立客戶滿意監(jiān)督機(jī)制，定期組織全面的客戶滿意度調(diào)查，并不定期抽查各地商管公司的客戶滿意度管理工作。4. 商業(yè)物業(yè)部部門使命負(fù)責(zé)銀泰置地持有型物業(yè)的物業(yè)管理，統(tǒng)籌和集中管控地方商管公司物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊。負(fù)責(zé)承接銀泰置地銷售型物業(yè)的戰(zhàn)略合作物業(yè)公司的監(jiān)管。職能概述工作職責(zé)（一）體系建設(shè)1） 負(fù)責(zé)物業(yè)管理制度、工作流程的建設(shè)，并監(jiān)督指導(dǎo)地方商管公司制定相應(yīng)的操作規(guī)范。2） 負(fù)責(zé)銷售型物業(yè)戰(zhàn)略合作物業(yè)服

34、務(wù)體系、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、檢查體系的建設(shè)，并監(jiān)督指導(dǎo)各戰(zhàn)略合作物業(yè)公司執(zhí)行相應(yīng)的制度和標(biāo)準(zhǔn)。3） 監(jiān)督、管理各物業(yè)部相關(guān)分包/維保單位的管理（二）行業(yè)研究1） 收集并研究、分享行業(yè)法律法規(guī)、政策、信息等。2） 指導(dǎo)各地方商管公司定期完成所在地區(qū)市場調(diào)研。（三）項目物業(yè)服務(wù)策劃1） 指導(dǎo)和審批地方商管公司制定的重點工作計劃并監(jiān)督執(zhí)行。2） 負(fù)責(zé)談判、審定和簽署戰(zhàn)略品牌、主力店物業(yè)管理合同，并監(jiān)督戰(zhàn)略品牌、主力店租賃合同與物業(yè)服務(wù)合同的實施。3） 負(fù)責(zé)對各地方商管公司物業(yè)管理團(tuán)隊進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。4） 指導(dǎo)地方商管公司制定有效的環(huán)境、安全、交通管理方案并監(jiān)督執(zhí)行。5） 負(fù)責(zé)指導(dǎo)地方商管公司制定停車場運行和收費

35、管理規(guī)范，并監(jiān)督執(zhí)行。6） 負(fù)責(zé)定期檢查，監(jiān)督各地方商管公司和銷售型物業(yè)所提供的管理服務(wù)內(nèi)容。7） 負(fù)責(zé)監(jiān)督、管理各地方商管公司物業(yè)管理費用的收入與支出情況。（四）前期介入1） 負(fù)責(zé)制定項目物業(yè)前期介入制度及標(biāo)準(zhǔn)。2） 在規(guī)劃設(shè)計階段負(fù)責(zé)對項目內(nèi)外部設(shè)計概念及主要配套設(shè)施給出規(guī)劃建議。3） 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、審核自持部分物業(yè)費用、開辦費用測算與銷售部分物業(yè)費用，及其各自管理界面劃分。4） 負(fù)責(zé)協(xié)助選定各地方商管公司物業(yè)管理團(tuán)隊人員。（五）工程設(shè)備維修維護(hù)1） 負(fù)責(zé)制定各地方商管公司工程設(shè)備管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督指導(dǎo)各公司制定相應(yīng)工作規(guī)范。2） 負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)各地方商管公司解決項目建設(shè)過程中的工程遺留問題。

36、3） 負(fù)責(zé)指導(dǎo)和審批各地方商管公司的重點工作計劃和預(yù)算并監(jiān)督執(zhí)行。4） 負(fù)責(zé)對地方商管公司的工程管理團(tuán)隊進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。5） 負(fù)責(zé)審核各地方商管公司維修基金或維修基金預(yù)算。6） 負(fù)責(zé)對各地方商管公司的設(shè)備維修維護(hù)工作給予專業(yè)指導(dǎo)和支持。（六）安全管理1） 負(fù)責(zé)建立商管系統(tǒng)安全管理體系，包括制度、規(guī)范、操作手冊、檢查標(biāo)準(zhǔn)和頻次、獎懲機(jī)制等。2） 負(fù)責(zé)審批和指導(dǎo)各地方商管公司制定安全管理工作制度、工作計劃及工作方案、建立品質(zhì)安全管理預(yù)案。3） 組織實施商管系統(tǒng)安全管理培訓(xùn)，監(jiān)督各公司安全培訓(xùn)執(zhí)行情況。4） 監(jiān)督和指導(dǎo)地方商管公司實施重要消防演習(xí)、消防聯(lián)動測試；分析地方商管公司安全管理工作整體情況，并

37、提出系統(tǒng)性解決方案。5. 人力行政部部門使命在集團(tuán)人力資源管理體系下，負(fù)責(zé)商管系統(tǒng)權(quán)限范圍內(nèi)人員招聘、培訓(xùn)、考核等工作，建立優(yōu)秀的企業(yè)文化氛圍和有效的激勵機(jī)制，實現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)、商業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)提供人力資源支持與保障。為商管總部提供行政及后勤總務(wù)支持，包括企業(yè)文化建設(shè)及管理、公共關(guān)系管理、法律事務(wù)及it事項的管理。職能概述工作職責(zé)人力資源管理1. 體系建設(shè)1） 根據(jù)集團(tuán)和商管系統(tǒng)發(fā)展戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)組織定期對商管系統(tǒng)組織架構(gòu)及職責(zé)的適用性、有效性做出評價。2） 配合集團(tuán)對集團(tuán)及商管系統(tǒng)組織管控與權(quán)責(zé)體系持續(xù)優(yōu)化。3） 配合集團(tuán)制度及流程建設(shè)，負(fù)責(zé)組織商管系統(tǒng)制度流程建設(shè)并定期組織優(yōu)化。4） 制定

38、開發(fā)系統(tǒng)及商管系統(tǒng)人力資源管理管理政策及管理規(guī)范，并對二級開發(fā)公司及商業(yè)管理公司制定的內(nèi)部規(guī)范進(jìn)行備案管理。5）2. 人力規(guī)劃1） 根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營目標(biāo)，負(fù)責(zé)商管系統(tǒng)人力資源盤點與需求分析，制定集團(tuán)年度人力資源規(guī)劃，報集團(tuán)審批后組織實施。2） 根據(jù)集團(tuán)整體組織架構(gòu)設(shè)置，擬訂商管系統(tǒng)職位設(shè)置、人員配置方案并報批。3） 根據(jù)商管系統(tǒng)組織架構(gòu)、職位設(shè)置、人員方案等，指導(dǎo)并審核地方商管公司組織方案。3. 招聘配置1） 負(fù)責(zé)開拓并建設(shè)商管系統(tǒng)招聘平臺和渠道，配合集團(tuán)類似工作開展。2） 匯總商管總部各部門、各地方商管公司人員配置需求，負(fù)責(zé)編制商管系統(tǒng)年度招聘計劃和招聘費用預(yù)算，報集團(tuán)審批。3）

39、在集團(tuán)人力資源支持與指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)商管系統(tǒng)招聘工作的組織實施。4） 負(fù)責(zé)對權(quán)限范圍內(nèi)的商管總部及地方商管公司管理及專業(yè)人員進(jìn)行招聘及任命、委派。5） 根據(jù)集團(tuán)職位管理規(guī)范，監(jiān)督落實商管系統(tǒng)職位序列，指導(dǎo)各地方商管公司人力行政部執(zhí)行。6） 根據(jù)集團(tuán)勞動合同管理、檔案管理等日常人事管理政策及規(guī)范，負(fù)責(zé)在商管系統(tǒng)內(nèi)實施。4. 培訓(xùn)發(fā)展1） 組織商管系統(tǒng)范圍內(nèi)職業(yè)生涯發(fā)展回顧及評估。2） 根據(jù)集團(tuán)培訓(xùn)體系、管理制度、工作流程，組織、指導(dǎo)和監(jiān)督商管系統(tǒng)各項培訓(xùn)工作的開展。3） 匯總商管總部各部門、各地方商管公司培訓(xùn)需求，負(fù)責(zé)編制商管系統(tǒng)年度培訓(xùn)計劃和培訓(xùn)費用預(yù)算，報集團(tuán)審批。4） 配合集團(tuán)通用類培訓(xùn)、新員

40、工集中培訓(xùn)、核心職業(yè)經(jīng)理人任職資格培訓(xùn)等，負(fù)責(zé)商管系統(tǒng)范圍內(nèi)培訓(xùn)活動的組織，協(xié)助、監(jiān)督各地方商管公司培訓(xùn)工作。5. 薪酬福利1） 負(fù)責(zé)商業(yè)系統(tǒng)相關(guān)行業(yè)薪酬調(diào)查，并向公司領(lǐng)導(dǎo)提出薪酬標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整建議。2） 負(fù)責(zé)商業(yè)系統(tǒng)整體薪酬的預(yù)算和控制，編制年度薪酬福利發(fā)放計劃，審核地方管商管公司薪酬預(yù)算及計劃。3） 組織商管總部員工薪酬福利核算及發(fā)放、獎金發(fā)放，辦理定級、調(diào)薪事務(wù)等。4） 根據(jù)集團(tuán)的長期激勵體系,負(fù)責(zé)編制并上報商管系統(tǒng)的長期激勵計劃；審核地方商管公司年度薪酬回顧。6. 績效管理1） 根據(jù)集團(tuán)績效管理體系，統(tǒng)籌建設(shè)商管系統(tǒng)績效管理體系并組織實施。2） 負(fù)責(zé)對商管總部、各地方商管公司組織績效考核及評

41、價。3） 指導(dǎo)和審核各地方商管公司季度、年度績效考核并匯總統(tǒng)計。7. 員工關(guān)系管理1） 配合集團(tuán)人力資源中心進(jìn)行商管系統(tǒng)員工敬業(yè)度、滿意度調(diào)查，建立員工申訴與溝通渠道。2） 負(fù)責(zé)了解商管系統(tǒng)內(nèi)員工思想動態(tài)，提出員工績效改進(jìn)建議。行政管理8. 企業(yè)文化1） 在集團(tuán)的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)商管系統(tǒng)的企業(yè)文化建設(shè)與管理，編制企業(yè)文化管理計劃及預(yù)算，報集團(tuán)審批后執(zhí)行。2） 宣傳企業(yè)文化，指導(dǎo)地方商管公司開展多種形式的文化建設(shè)活動。9. 計劃管理1） 負(fù)責(zé)組織編制商管系統(tǒng)年度、月度工作計劃，定期收集工作總結(jié)報告，組織公司計劃管理會議，總結(jié)和分析計劃完成情況，并提出預(yù)警或調(diào)整建議。2） 組織商管總部各部門計劃考核工

42、作，指導(dǎo)并監(jiān)控地方商管公司考核情況。10. 行政后勤1） 負(fù)責(zé)商管系統(tǒng)公司級會議的組織籌備工作，包括會議的場地策劃、設(shè)備管理維護(hù)、會議秘書、會務(wù)后勤等支持。2） 負(fù)責(zé)公司級文件的擬制、審核、行文、機(jī)要流轉(zhuǎn)、文件登記、處理、存檔和上呈及下發(fā)等工作。3） 負(fù)責(zé)商管總部公司公章的管理，文件、文檔的歸檔管理。4） 負(fù)責(zé)商管總部公司領(lǐng)導(dǎo)的文秘工作，為其公務(wù)活動提供輔助服務(wù)。5） 負(fù)責(zé)商管總部公司日常來訪接待的組織安排，負(fù)責(zé)前臺管理。6） 負(fù)責(zé)商管總部公司辦公設(shè)備、車輛等的日常管理。7） 協(xié)助商管總經(jīng)理協(xié)調(diào)與各地方商管公司、商管總部各部門之間的工作關(guān)系。11. 法務(wù)管理1） 負(fù)責(zé)權(quán)限范圍內(nèi)外部律師及律師事

43、務(wù)所的選擇、聘用、管理及評價。2） 負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)合同及招標(biāo)文件的法律審核，并跟進(jìn)合同法律條款的落實。3） 審查公司經(jīng)營過程的其他合同性文件，控制法律風(fēng)險。4） 負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)法律事務(wù)的處理。5） 定期編制法律工作報告并上報集團(tuán)法務(wù)管理中心，并對潛在法律風(fēng)險及法律糾紛進(jìn)行匯報。12. it管理1） 負(fù)責(zé)商管系統(tǒng)it系統(tǒng)用戶認(rèn)證、系統(tǒng)安全、數(shù)據(jù)和語音通訊網(wǎng)絡(luò)及電子郵件系統(tǒng)建設(shè)與統(tǒng)籌管理。2） 負(fù)責(zé)商管總部it軟硬件設(shè)備的日常使用維護(hù)和更新的技術(shù)保障。6. 財務(wù)部部門使命作為商管總部的財務(wù)管理及資金管理部門，根據(jù)集團(tuán)財務(wù)資金管理制度及相關(guān)規(guī)定，在集團(tuán)財務(wù)資金部統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)商管系統(tǒng)財務(wù)、資金、稅務(wù)、會計等

44、工作的統(tǒng)籌管理，為實現(xiàn)商管系統(tǒng)戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)提供專業(yè)支持。職能概述工作職責(zé)1. 系統(tǒng)建設(shè)1） 參與集團(tuán)及商管系統(tǒng)發(fā)展戰(zhàn)略或規(guī)劃，負(fù)責(zé)制定商管系統(tǒng)財務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃，并組織實施。2） 建立健全符合國家規(guī)范、現(xiàn)代公司制度和公司章程的財務(wù)管理體系和制度。3） 配合集團(tuán)財務(wù)資金部建立商管系統(tǒng)財務(wù)資金監(jiān)控體系。4） 規(guī)劃商管系統(tǒng)財務(wù)人員的使用和培養(yǎng)、培訓(xùn)，對各地方商管公司財務(wù)負(fù)責(zé)人具有聘任提名、考核等職權(quán)。2. 預(yù)算管理1） 在集團(tuán)總體預(yù)算框架下，組織制訂商管系統(tǒng)公司年度、月度財務(wù)預(yù)算，并組織實施全面預(yù)算，報集團(tuán)審批。2） 組織檢查預(yù)算執(zhí)行情況，分析和調(diào)整權(quán)限內(nèi)預(yù)算方案，按權(quán)限報批。3） 執(zhí)行集團(tuán)下達(dá)的年度預(yù)算

45、，嚴(yán)格按財務(wù)預(yù)算管控費用、控制成本，審核預(yù)算收支情況是否符合集團(tuán)下達(dá)的授權(quán)權(quán)限。3. 資金管理1） 配合集團(tuán)整體資金的調(diào)度和收支，并對商管系統(tǒng)內(nèi)各公司資金劃撥及結(jié)算進(jìn)行監(jiān)督。2） 組織編制商管系統(tǒng)整體的資金計劃并報批，執(zhí)行并監(jiān)督資金計劃的實施。3） 編制商管系統(tǒng)年度融資預(yù)算，配合集團(tuán)債權(quán)類融資，籌劃投融資結(jié)構(gòu)，合理控制融資成本。4） 負(fù)責(zé)審核商管總部權(quán)限范圍內(nèi)各類經(jīng)濟(jì)合同簽署及付款，根據(jù)資金計劃及預(yù)算進(jìn)行審查把關(guān)。4. 會計核算1） 配合并參與建立健全集團(tuán)各項會計制度和工作流程，負(fù)責(zé)組織商管系統(tǒng)財務(wù)制度及核算體系的建立和推動執(zhí)行。2） 負(fù)責(zé)商管系統(tǒng)會計報表的匯總和合并及對外披露、上報。3） 負(fù)

46、責(zé)商管總部日常會計核算工作。4） 負(fù)責(zé)編制商管系統(tǒng)年度財務(wù)決算報告及擬定利潤分配方案。5） 負(fù)責(zé)商管總部會計檔案管理。6） 負(fù)責(zé)商管系統(tǒng)財務(wù)印章的管理。7） 組織協(xié)調(diào)會計師事務(wù)所審計等事宜。5. 財務(wù)分析1） 參與新進(jìn)入城市的項目拓展工作，負(fù)責(zé)項目投資估算及經(jīng)濟(jì)效益測算。2） 審核已進(jìn)入城市的可研報告中的項目投資估算及經(jīng)濟(jì)效益測算。3） 負(fù)責(zé)項目的財務(wù)后評價。4） 根據(jù)集團(tuán)財務(wù)報告管理體系，建立和優(yōu)化商管系統(tǒng)報告管理體系，并組織實施。5） 負(fù)責(zé)匯總和審核商管系統(tǒng)經(jīng)營統(tǒng)計信息，并定期上報相關(guān)主管部門。6. 稅務(wù)籌劃1） 負(fù)責(zé)研究國家稅收政策，跟蹤稅收政策變化情況，為公司經(jīng)營及投資決策提供稅務(wù)籌劃

47、建議、尋求降低公司稅務(wù)負(fù)擔(dān)的機(jī)遇。2） 統(tǒng)籌集團(tuán)稅收規(guī)劃，科學(xué)核算，平衡盈虧及評價稅務(wù)風(fēng)險。3） 負(fù)責(zé)公司總部日常稅務(wù)管理，指導(dǎo)、監(jiān)督各地方商管公司的稅務(wù)管理工作。第四章 地方商管公司組織架構(gòu)及職能說明一、 地方商管公司組織架構(gòu)圖圖6 地方商管公司組織架構(gòu)圖二、 地方商管公司各部門職能說明0通用職能1. 制度的建設(shè)與完善1） 根據(jù)集團(tuán)總部相應(yīng)部門的管理制度與流程，負(fù)責(zé)本部門和本專業(yè)流程與相關(guān)管理制度的建設(shè)和完善。2） 建立本部門與集團(tuán)總部相應(yīng)部門的業(yè)務(wù)銜接和工作協(xié)調(diào)機(jī)制。3） 負(fù)責(zé)培訓(xùn)部門員工相關(guān)流程與制度，確保員工理解和遵守公司與部門規(guī)章制度。4） 配合人力行政部的工作，完成部門崗位編制和崗

48、位說明書的起草、修訂和完善工作。2. 戰(zhàn)略及計劃管理1） 根據(jù)集團(tuán)總部總體戰(zhàn)略規(guī)劃及公司發(fā)展戰(zhàn)略，各部門細(xì)化為本專業(yè)系統(tǒng)的職能戰(zhàn)略，為集團(tuán)總部和地方商管公司的戰(zhàn)略決策和落地提供支持。2） 根據(jù)本公司年度經(jīng)營目標(biāo)，編制部門年度和月度計劃，并負(fù)責(zé)計劃的實施與控制。3） 根據(jù)本公司業(yè)務(wù)開展的實際情況，對部門工作計劃目標(biāo)進(jìn)行有效分解，并監(jiān)督輔導(dǎo)部門相關(guān)人員的落實情況。4） 根據(jù)外部市場環(huán)境和內(nèi)部管理環(huán)境的變化，滾動修訂本部門規(guī)劃目標(biāo)，確保集團(tuán)總部整體戰(zhàn)略目標(biāo)和地方商管公司發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。5） 按照公司計劃管理和績效管理相關(guān)規(guī)定，參與配合公司計劃評估工作。3. 部門日常管理1） 按照集團(tuán)信息管理相關(guān)規(guī)定

49、，統(tǒng)計本部門責(zé)權(quán)范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)信息和數(shù)據(jù)，匯總、編制本專業(yè)工作月報，按時提交供集團(tuán)相關(guān)人員參考。2） 配合人力行政部開展績效考核工作，制訂本專業(yè)關(guān)鍵考核指標(biāo)，并提供相關(guān)專業(yè)支持。3） 組織部門內(nèi)部工作例會，布置各項具體工作任務(wù)和考核重點，總結(jié)上階段工作成果，并收集績效數(shù)據(jù)，對員工進(jìn)行績效考核。4） 日常收發(fā)文管理和重要文件的存檔工作。5） 負(fù)責(zé)編制本部門的業(yè)務(wù)經(jīng)費預(yù)算，并在執(zhí)行中有效控制。負(fù)責(zé)部門設(shè)施、設(shè)備及辦公用品的日常維護(hù)、管理工作。4. 知識管理1） 總結(jié)本部門業(yè)務(wù)工作開展過程中的成功經(jīng)驗和失敗教訓(xùn)，形成案例和知識庫。將部門先進(jìn)、科學(xué)的管理經(jīng)驗或方法供其他部門學(xué)習(xí)分享。2） 負(fù)責(zé)本專業(yè)信息

50、化系統(tǒng)的定制開發(fā)及使用維護(hù)。3） 負(fù)責(zé)本專業(yè)系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)組織實施，編制專業(yè)培訓(xùn)計劃和培訓(xùn)經(jīng)費預(yù)算，組織集團(tuán)內(nèi)專業(yè)人員的交流、座談和培訓(xùn)等，促進(jìn)專業(yè)管理水平的提高。4） 培養(yǎng)本專業(yè)內(nèi)部講師，開發(fā)、完善本專業(yè)課程體系。5. 協(xié)作配合1） 根據(jù)集團(tuán)總部和地方商管公司的管理制度和業(yè)務(wù)流程，配合工作主導(dǎo)部門完成各項工作。2） 對本部門主導(dǎo)的工作，主動協(xié)調(diào)相關(guān)部門配合，按時完成工作。3） 參與和配合公司的績效考核工作，根據(jù)公司績效管理規(guī)范界定的職責(zé)提供技術(shù)支持。4） 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。1. 商業(yè)企劃部部門使命負(fù)責(zé)商業(yè)項目的推廣宣傳、商業(yè)空間美陳、室內(nèi)外廣告位租賃、營銷活動、會員管理等進(jìn)行策劃與組織

51、實施，協(xié)助招商與營運管理工作能夠有效進(jìn)行。職能概述工作職責(zé)1.項目全案管理1) 負(fù)責(zé)建立、維護(hù)商業(yè)項目的品牌形象。 2) 負(fù)責(zé)編制年度總體推廣計劃（含年度廣告及軟宣計劃和年度推廣活動計劃兩部分）及預(yù)算執(zhí)行計劃，并報集團(tuán)總部審批。3) 配合集團(tuán)總部的培訓(xùn)活動，組織團(tuán)隊成員不定期進(jìn)行商業(yè)市場考察，與其他地方商管公司進(jìn)行招商經(jīng)驗分享等。2.媒介推廣管理1) 負(fù)責(zé)商業(yè)項目網(wǎng)站的內(nèi)容維護(hù)。2) 負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)孛襟w建立良好關(guān)系，對當(dāng)?shù)孛襟w進(jìn)行系統(tǒng)評估。3) 負(fù)責(zé)商業(yè)項目宣傳資料、宣傳片、禮品等的設(shè)計制作，并報集團(tuán)審批4) 負(fù)責(zé)制定項目年度廣告和軟宣推廣計劃及預(yù)算，并上報集團(tuán)審批。5) 負(fù)責(zé)對媒介發(fā)布進(jìn)行效果評

52、估，對重大節(jié)點性廣告發(fā)布（如開業(yè)、店慶、五一、十一、圣誕等）要報集團(tuán)批準(zhǔn)后執(zhí)行。6) 負(fù)責(zé)組織當(dāng)?shù)孛襟w資源，對媒體發(fā)布進(jìn)行招投標(biāo)工作。3.活動企劃管理1) 負(fù)責(zé)制定籌備期招商活動計劃和費用預(yù)算，并上報集團(tuán)審批。2) 負(fù)責(zé)制定年度活動計劃和費用預(yù)算，并上報集團(tuán)審批。3) 配合集團(tuán)總部的品牌推廣活動及全國多項目聯(lián)動大型活動的策劃執(zhí)行。4) 負(fù)責(zé)對推廣活動進(jìn)行效果評估，對重大節(jié)點性活動（如開業(yè)、店慶、五一、十一、圣誕等）要報集團(tuán)批準(zhǔn)后執(zhí)行。5) 負(fù)責(zé)收集當(dāng)?shù)赝茝V活動與促銷活動信息，分析研究同業(yè)成功案例。4.視覺美陳及導(dǎo)視系統(tǒng)管理1) 嚴(yán)格按照集團(tuán)下發(fā)的vi系統(tǒng)規(guī)范各類應(yīng)用與制作。2) 負(fù)責(zé)制定各階段

53、美陳計劃(如:籌備期的案場美陳計劃、開業(yè)美陳、重大節(jié)日美陳等)上報集團(tuán)審批，并組織設(shè)計制作。3) 配合總部企劃部和規(guī)劃設(shè)計部，對視覺導(dǎo)示系統(tǒng)及導(dǎo)示設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，并組織實施制作工作。5.室內(nèi)外廣告位管理1) 負(fù)責(zé)制定項目廣告位規(guī)劃方案與制作預(yù)算。2) 負(fù)責(zé)制定室內(nèi)外廣告位系統(tǒng)的租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃方案。3) 負(fù)責(zé)制定項目廣告位新增、調(diào)整、整體外包方案。4) 負(fù)責(zé)組織室內(nèi)外廣告位的對外招投標(biāo)工作。5) 對室內(nèi)外廣告（尤其是led的管理）要嚴(yán)格按照戶外廣告條例和集團(tuán)頒布的戶外廣告發(fā)布制度執(zhí)行，違反規(guī)定者予以嚴(yán)格處分。6.公共活動場地經(jīng)營管理1) 負(fù)責(zé)制定活動場地經(jīng)營管理計劃及收入預(yù)算。2) 負(fù)責(zé)活動場

54、地的日常經(jīng)營工作，并按照計劃完成出租任務(wù)。3) 嚴(yán)格按照集團(tuán)的場地管理制度執(zhí)行日常工作，違反集團(tuán)規(guī)定造成重大后果者予以嚴(yán)格處分。7.會員管理1) 嚴(yán)格執(zhí)行會員中心工作手冊與操作流程。2) 負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)仨椖繒T數(shù)據(jù)庫管理工作，每月上報會員分析報告。3) 負(fù)責(zé)制定年度拓卡計劃、會員獎勵計劃和年度預(yù)算，并上報集團(tuán)審批。4) 負(fù)責(zé)對會員中心進(jìn)行日常管理工作，負(fù)責(zé)處理會員投訴。2. 招商營運部部門使命負(fù)責(zé)項目地方類品牌商戶的招商，拓展品牌合作渠道；負(fù)責(zé)商業(yè)運營的日常管理，保證各商業(yè)項目預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)，實現(xiàn)銀泰體系下的商業(yè)物業(yè)保值增值。職能概述工作職責(zé)招商管理1. 市場研究及項目定位支持1） 組織開展本區(qū)

55、域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及策略研究，包括商業(yè)物業(yè)的市場定位、開發(fā)策略、類型組合、成長速度、普遍規(guī)模、租售比例等。2） 組織收集本區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策和市場信息，開展競爭對手分析、產(chǎn)品線swot分析，研究核心商戶發(fā)展特點、追蹤品牌市場的最新動態(tài)、提煉目標(biāo)消費人群的屬性。3） 組織收集同類型商業(yè)租金水平，為集團(tuán)總部提供可參照的租金建議。4） 參與項目市場調(diào)研并形成市調(diào)報告（商業(yè)部分）。5） 參與商業(yè)項目可研、項目定位、概念設(shè)計、平面布局、動線設(shè)計、方案設(shè)計、招商中心設(shè)計、設(shè)計變更論證等，提供商業(yè)建議工作。2. 項目招商管理1） 負(fù)責(zé)地方類品牌商戶的招商工作并建立租金測算模型。2） 負(fù)責(zé)編制招商手冊、招商推廣及預(yù)算執(zhí)行計劃，并上報集團(tuán)總部審批后執(zhí)行。3） 負(fù)責(zé)編制項目業(yè)態(tài)、品牌落位方案，并上報集團(tuán)總部審批后執(zhí)行。4） 負(fù)責(zé)定期編制招商進(jìn)度報表，及時準(zhǔn)確的向總部匯報招商進(jìn)度。5） 負(fù)責(zé)招商過程中的商務(wù)條件確認(rèn)并上報集團(tuán)總部審批。6） 負(fù)責(zé)新建項目的小型業(yè)態(tài)的招商及技術(shù)條件確認(rèn)工作，負(fù)責(zé)與二級開發(fā)公司進(jìn)行技術(shù)對接以及工程變更處理，并向集團(tuán)研發(fā)設(shè)計中心、商業(yè)招商部備案審核。7） 負(fù)責(zé)項目運營期業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商調(diào)整（含主力店及指標(biāo)權(quán)限內(nèi)非主力店），并上報集團(tuán)總部審批后執(zhí)行。8） 負(fù)責(zé)組織權(quán)限內(nèi)招商代理公司等合作供方的招標(biāo)采購、合同簽訂等工作。3. 商業(yè)資源管理1） 負(fù)責(zé)項目上地方類品