租賃房屋定價(jià)

1、公司房產(chǎn)出租定價(jià)原則伴隨著房屋租賃市場(chǎng)的成長(zhǎng)和繁榮 , 我公司如何能夠根據(jù)各 種變化因素快速準(zhǔn)確地制訂房屋租賃價(jià)格 , 來(lái)適應(yīng)房屋租賃市場(chǎng) 的發(fā)展、 并且達(dá)到在保證房屋出租率的基礎(chǔ)上， 爭(zhēng)取收入最大化 的目的。為此需要制定一套科學(xué)的“房屋租賃定價(jià)規(guī)則 , 為公司 提供管理與決策的科學(xué)依據(jù)。在對(duì)房屋租賃價(jià)格進(jìn)行測(cè)算前 , 需要對(duì)我公司待租賃房屋進(jìn) 行同質(zhì)化處理 , 只有在同質(zhì)的基礎(chǔ)上討論價(jià)格才科學(xué)、合理。嚴(yán) 格講同質(zhì)租賃房屋是指租賃房屋的區(qū)域綜合環(huán)境、 房屋綜合質(zhì)量 相同 ,主要是環(huán)境屬性和房屋自身質(zhì)量屬性決定的。但在現(xiàn)實(shí)市 場(chǎng)中完全相同的區(qū)域綜合環(huán)境和房屋綜合質(zhì)量的租賃房是不存 在的,只能是進(jìn)

2、行近似的劃分 , 因此同質(zhì)化處理事實(shí)上也是基于 區(qū)域環(huán)境指標(biāo)和房屋綜合質(zhì)量指標(biāo)的租賃房分級(jí)分類(lèi)的評(píng)估。我們按照區(qū)域綜合環(huán)境對(duì)租賃房進(jìn)行分類(lèi) , 按照租賃房屋綜 合質(zhì)量進(jìn)行分級(jí) , 這樣將得到近似的租賃同質(zhì)房。即同類(lèi)同級(jí)的 租賃房屋近似看成是具有相同的市場(chǎng)價(jià)值。 在這樣基礎(chǔ)上研究測(cè) 算各類(lèi)租賃房屋的價(jià)格才是可行的。 房屋的分類(lèi)和分級(jí)按照以下 步驟進(jìn)行。(1) 建立評(píng)估租賃房屋的區(qū)域綜合環(huán)境和房屋綜合質(zhì)量的指 標(biāo)體系； 區(qū)域綜合環(huán)境相關(guān)的指標(biāo)體系主要包括以下幾個(gè)方面 : 區(qū)域的環(huán)境狀況、區(qū)域的交通狀況、區(qū)域的公共設(shè)施、區(qū)域的人 口狀況、區(qū)域的商業(yè)場(chǎng)所、區(qū)域的人文景觀(guān)、區(qū)域的文衛(wèi)機(jī)構(gòu)、 區(qū)域的綜合管

3、理狀況等。房屋綜合質(zhì)量的評(píng)估指標(biāo)主要包括:建筑結(jié)構(gòu)、房屋的內(nèi)部 狀況、房屋的建筑安全性、房屋的居住狀況等。我們對(duì)以上兩個(gè)指標(biāo)體系進(jìn)行了認(rèn)真研究分析，主要工作是對(duì)指標(biāo)體系進(jìn)行整合，以我公司自有房產(chǎn)基本條件為基準(zhǔn)，分項(xiàng) 統(tǒng)計(jì)待租賃房產(chǎn)的各項(xiàng)基本信息（ 詳見(jiàn)附表1），通過(guò)量化基本 信息，有針對(duì)性的篩選同區(qū)域條件類(lèi)似房源進(jìn)行初步比較（詳見(jiàn)附表2），然后再摘取條件最為接近的房源取其平均租金價(jià)格， 作為周邊房源租賃基準(zhǔn)參考價(jià)格（詳見(jiàn)下表）：周邊同質(zhì)房源出租均價(jià)統(tǒng)計(jì)表編號(hào)小區(qū)名稱(chēng)房產(chǎn)類(lèi)型日單平米出租均價(jià)我公司凱祥花園房產(chǎn)獨(dú)棟別墅3兀一3.9兀1長(zhǎng)實(shí)別墅獨(dú)棟別墅2.85 元2凱祥花園獨(dú)棟別墅3.3元3水云花園

4、聯(lián)排別墅2.83 元4翠泉?jiǎng)e墅聯(lián)排別墅3.04 元5周邊別墅出租均價(jià)3元我公司凱祥花園底商臨街底商2.1 元一3.5 元6長(zhǎng)實(shí)別墅（可做底商）獨(dú)棟別墅3.14 元7南開(kāi)水上上谷商業(yè)街臨街商鋪3.25 元8周邊底商出租均價(jià)3.2元綜上表所示，周邊同質(zhì)別墅單平米日租金價(jià)格為 3元，底商 單平米日租金價(jià)格為3.2元。根據(jù)目前租賃市場(chǎng)的形勢(shì)， 故將我 公司別墅對(duì)外租賃單平米日租金基準(zhǔn)價(jià)格確定為每日每平米3元，底商單平米日租金價(jià)格 3.2元較為合理。鑒于每套房產(chǎn)自身情況不同，綜合考慮房產(chǎn)位置是否臨街、 內(nèi)部裝修情況等因素后，將房屋出租價(jià)格按上浮比例疊加后進(jìn)行 收取，具體上浮幅度詳見(jiàn)下表：房產(chǎn)租賃價(jià)格上浮類(lèi)目明細(xì)表編號(hào)項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格上浮比例1位置臨街可做經(jīng)營(yíng)性使用別墅3兀、底商3.2兀15%2內(nèi)部精裝修別墅3兀、底商3.2兀10%3按照業(yè)主要求進(jìn)行針對(duì)性改造別墅3兀、底商3.2兀:10%4房屋續(xù)租上浮比例別墅3兀、底商3.2兀5%每套房屋的最終出租價(jià)格， 以基準(zhǔn)價(jià)格、上浮類(lèi)目?jī)r(jià)格兩者 相加之和為本套房屋的租賃基礎(chǔ)報(bào)價(jià)。 具體操作中根據(jù)市