某軟件園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、某軟件園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄一、 總論（一） 項(xiàng)目背景（二） 項(xiàng)目概況（三） 問(wèn)題與建議二、杭州市辦公樓市場(chǎng)研究（一）杭州區(qū)域狀況研究1、宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)研究2、城市發(fā)展規(guī)劃4、城市交通及發(fā)展（二）下城區(qū)專(zhuān)項(xiàng)研究1、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究2、 區(qū)域分塊及城市規(guī)劃（三）杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研究1、房地產(chǎn)業(yè)概況2、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)（三）寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究1、杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析（1） 市場(chǎng)供應(yīng)分析（2） 市場(chǎng)需求分析（3） 發(fā)展趨勢(shì)2、區(qū)域分布特點(diǎn)3、 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)調(diào)查分析4、 OFFICE PARK及同類(lèi)產(chǎn)品分析三、場(chǎng)址選擇（一）地理位置（二）自然條件（三）交通條件（四） 建設(shè)條件評(píng)價(jià)（五） 地理位置圖四、

2、總平面布置（略）（一）總平面布置的原則（二）設(shè)計(jì)主尺度參數(shù)（三）總平面布置 （四）方案比選及推薦方案 五、工程建設(shè)方案（一）平面規(guī)劃原則（二）本期各功能分區(qū)規(guī)劃布置（三）本期工程總平面布置（四）配套工程（五）主要工程內(nèi)容和工程量六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)（略）（一）現(xiàn)狀調(diào)查（二）項(xiàng)目生產(chǎn)的污染物對(duì)環(huán)境的影響（三）環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資（四）營(yíng)運(yùn)環(huán)境保護(hù)（五）環(huán)境影響評(píng)價(jià)七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防（略）（一）安全（二）供電、電氣安全（三）勞動(dòng)保護(hù)（六） 消防安全八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置（一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（二）人力資源配置（三）員工培訓(xùn)計(jì)劃九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度（一）建設(shè)工期（二）保證建設(shè)工期的條件和關(guān)鍵十、本期工程投

3、資估算（一）估算編制依據(jù)及說(shuō)明（二）本期工程總估算（三）可研與預(yù)可研投資比較表（詳表略）十一、融資方案（一）資本金籌措（二）債務(wù)資金籌措（三）融資方案分析十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選?。ㄈ┻\(yùn)營(yíng)收入估算（四）成本費(fèi)用估算（五）主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（六）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（七）不確定性分析（八）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論十三、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（略）（一）影子價(jià)格及通用參數(shù)的選取（二）效益費(fèi)用范圍調(diào)整（三）效益費(fèi)用數(shù)值調(diào)整（四）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（五）敏感性分析（六）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論十四、社會(huì)評(píng)價(jià)（略）（一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析（二）項(xiàng)目與所在地互適性分析（三）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析（四）社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論十五、風(fēng)

4、險(xiǎn)分析（一）項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別（二）風(fēng)險(xiǎn)程度分析及防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施十六、項(xiàng)目SWOT分析（一） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（二） 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（三） 自然風(fēng)險(xiǎn)（四） 項(xiàng)目的人為風(fēng)險(xiǎn)十七、研究結(jié)論與建議（一） 研究結(jié)論（二） 說(shuō)明與建議附錄一、總論（一）、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱(chēng)杭州XX軟件園2、建設(shè)單位概況杭州XX軟件園由杭州XX軟件園開(kāi)發(fā)有限公司承辦開(kāi)發(fā)，公司成立于2002年4月，由溫州XX集團(tuán)股份有限公司投資組建而成，是一家專(zhuān)業(yè)從事計(jì)算機(jī)軟件、硬件研究、開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)的高新技術(shù)企業(yè)，尤其是虹膜識(shí)別技術(shù)產(chǎn)品研究、開(kāi)發(fā)、集成、銷(xiāo)售、服務(wù)為，公司注冊(cè)資本2000萬(wàn)元。團(tuán)隊(duì)力量強(qiáng)大，擁有一支立志于IT技術(shù)創(chuàng)新的年輕高素

5、質(zhì)人才，擁有教授、博士、碩士為主體的科研隊(duì)伍，公司95%以上員工為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中從事系統(tǒng)集成和軟件開(kāi)發(fā)人員占公司員工總數(shù)的85%，是推動(dòng)公司發(fā)展的中堅(jiān)力量，已成為杭州“天堂硅谷”建設(shè)的主力軍。其總公司溫州XX集團(tuán)股份有限公司擁有雄厚的資金力量，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)17億元，2003年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入18億元，為杭州XX軟件開(kāi)發(fā)有限公司的發(fā)展提供了充足的資金保障。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）杭州市政府關(guān)于項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的批復(fù)文件（2）下城科技經(jīng)濟(jì)園土地出讓協(xié)議（3）杭州城市發(fā)展規(guī)劃（3）投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南（中國(guó)電力出版社出版）（5）業(yè)主提供的相關(guān)資料（二）、項(xiàng)目概況1、地理位置 本項(xiàng)目位于杭

6、州市下城區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園，南接杭玻路，北依永華路，東為華中路。2、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)（1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)基地面積：193畝（約13萬(wàn)平方米）總建筑面積：平方米容積率：0.79綠地率：46.2%建筑密度：25.6%開(kāi)發(fā)周期：2年（2）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積為平方米，其中研發(fā)樓70246平方米，辦公樓11526平方米，綜合樓20156平方米，會(huì)所880平方米，由32幢生態(tài)園林式高級(jí)辦公樓組成，即商務(wù)別墅組成的OFFICE PARK。分為獨(dú)立辦公區(qū)、集中辦公區(qū)、會(huì)所和其他配套等。園區(qū)采用園林式景觀，有中央綠地、花園和景觀水池。3、項(xiàng)目周邊情況項(xiàng)目規(guī)劃范圍用地主要是農(nóng)田、兩側(cè)有一片水塘。用地四周主要為農(nóng)

7、田，北面毗鄰半山。本地塊方正，項(xiàng)目基地南北深314米，東西長(zhǎng)494米，呈長(zhǎng)方形狀。交通情況：項(xiàng)目西面為石橋路，南面有滬杭高速公路起始段，同時(shí)，上塘高架已開(kāi)通，成為南北快速干道，直通杭寧高速，同時(shí)杭州東西快速干道將大大提高項(xiàng)目可達(dá)性。配套方面：由于本案所處的區(qū)域環(huán)境，周邊配套十分貧乏，作為傳統(tǒng)的工業(yè)集中地，辦公環(huán)境比較惡劣，是制約項(xiàng)目發(fā)展的重要因素。（三）、項(xiàng)目建設(shè)緣由1、項(xiàng)目建設(shè)有利于溫州XX集團(tuán)在杭州進(jìn)一步發(fā)展近年來(lái)公司發(fā)展突飛猛進(jìn)，隨著虹膜技術(shù)的突破，公司的發(fā)展更是上一個(gè)新臺(tái)階，需要更多的 辦公場(chǎng)所，如果以租賃的形式，將會(huì)增大公司的運(yùn)營(yíng)成本，通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，可以依托下城科技經(jīng)濟(jì)園區(qū)的優(yōu)惠

8、政策和政府的支持，立足杭州市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹(shù)立XX軟件在杭州的企業(yè)形象。2、項(xiàng)目建設(shè)符合杭州對(duì)“天堂硅谷”的建設(shè)精神近年來(lái)，杭州市政府提出建設(shè)“建設(shè)天堂硅谷”的計(jì)劃，使杭州成為國(guó)內(nèi)外知名的軟件企業(yè)匯集地，為這些高新技術(shù)企業(yè)創(chuàng)造優(yōu)越的辦公環(huán)境，改善杭州目前IT企業(yè)在軟件辦公環(huán)境的不足，為其提供自然、生態(tài)、有利于健康的辦公環(huán)境，推動(dòng)杭州“天堂硅谷”的建設(shè)。3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)性杭州市及下城區(qū)各級(jí)政府的有力支持公司雄厚實(shí)力的支持（四）、問(wèn)題與建議1、由于本項(xiàng)目所處地理環(huán)境較差，交通條件、周邊配套等辦公環(huán)境仍不是非常理想，對(duì)客戶(hù)的吸引力有限，因此建議項(xiàng)目盡早進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行教

9、育和引導(dǎo)，為后期的招商做鋪墊。2、項(xiàng)目配套應(yīng)該考慮IT企業(yè)的實(shí)際需求，在環(huán)境方面應(yīng)該真正體現(xiàn)“人性化辦公”，使項(xiàng)目的產(chǎn)品亮點(diǎn)更加突出。二、杭州市辦公樓市場(chǎng)研究（一）、杭州區(qū)域市場(chǎng)狀況研究1、宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)研究近年來(lái)杭州經(jīng)濟(jì)一直保持快速增長(zhǎng)，盡管2003年遭遇“非典”、持續(xù)高溫干旱以及缺電等問(wèn)題，但杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然一路高歌猛進(jìn)。去年杭州市生產(chǎn)總值（GDP）突破了2000億元大關(guān)，達(dá)到2092億元，位居全國(guó)大中城第8位，比上年增長(zhǎng)15%，為1996年以來(lái)的最好水平，其中：第一產(chǎn)業(yè)完成127億元，增長(zhǎng)7.5%，第二產(chǎn)業(yè)完成1081億元，增長(zhǎng)18.3%，第三產(chǎn)業(yè)完成884億元，增長(zhǎng)12.2%，三次產(chǎn)業(yè)

10、結(jié)構(gòu)為6.1：51.6：42.3。1996年2003年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比較2003年，杭州市完成投資額1006.18億元，比2002年增長(zhǎng)30.7%，增幅比上年高8.7個(gè)百分點(diǎn)，增幅創(chuàng)1996年以來(lái)新高。雖受非典影響，但社會(huì)各方面加大對(duì)外增信釋疑、網(wǎng)上洽談、“走出去”戰(zhàn)略的力度，加上世界經(jīng)濟(jì)的溫和復(fù)蘇，今年對(duì)美國(guó)出口基本穩(wěn)定，對(duì)歐盟出口增幅繼續(xù)提高。2003年杭州全市出口總額109.5億美元，比上年增長(zhǎng)29.2%，不包括省公司出口64.7億美元，增長(zhǎng)46%，增幅比上年提高20.1個(gè)百分點(diǎn)。在進(jìn)口關(guān)稅下調(diào)的背景下，全市進(jìn)口總額72.8億美元，增長(zhǎng)57.5%。上述數(shù)據(jù)可見(jiàn)，杭州經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況十

11、分良好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供了有力支持。2、城市發(fā)展規(guī)劃杭州未來(lái)的城市布局是要形成“一主三副、雙心雙軸、六組團(tuán)、六條生態(tài)帶”的城市格局。其中中心城區(qū)由主城、東南城、臨平城和下沙城組成，承擔(dān)生活居住、行政辦公、商業(yè)金融、旅游服務(wù)、科技教育、文化娛樂(lè)、都市型和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能。逐步形成體現(xiàn)杭州城市形象的主體區(qū)域。主城由上、下城區(qū)和西湖、拱墅、江干城區(qū)部分組成，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科教、信息、文化中心和旅游中心。中部、南部為商貿(mào)、居住生活區(qū)；北部以工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)為主；東部為交通、市政設(shè)施區(qū)；西部為教育科研、居住區(qū)；湖濱地區(qū)為旅游商業(yè)區(qū)，江濱地區(qū)為城市新中心。城市建設(shè)用地167.01平方千米。江

12、南城由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)組成，是以高科技工業(yè)園區(qū)為骨干，產(chǎn)、學(xué)、研協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化科技城和城市遠(yuǎn)景商務(wù)中心。規(guī)劃城市人口105萬(wàn)人，城市建設(shè)用地102.24平方千米。臨平城由臨平城區(qū)、星橋、運(yùn)河鎮(zhèn)等組成，是以城市現(xiàn)代加工制造業(yè)為主的綜合性工業(yè)城。規(guī)劃城市人口40萬(wàn)人，城市建設(shè)用地47.20平方千米。下沙城由下沙、九堡、喬司鎮(zhèn)組成，是以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高教園區(qū)為骨干的綜合性新城。規(guī)劃城市人口50萬(wàn)人，城市建設(shè)用地53.47平方千米。“一主三副，六組團(tuán)”將是未來(lái)杭州城市的基本輪廓，亦是杭州城市發(fā)展的方向，另外作為杭州未來(lái)的CBD錢(qián)江新城也是杭州城市發(fā)展的重點(diǎn)，錢(qián)江新城縱橫新舊城區(qū)核

13、心區(qū)，區(qū)域面積402平方公里的東靠錢(qián)塘江，南至清江路，西臨秋濤路，北至規(guī)劃慶春東路，是大都市杭州的行政、商務(wù)、金融會(huì)展、文化娛樂(lè)中心。作為未來(lái)杭州城市中心，將有大量的寫(xiě)字樓供應(yīng)（未來(lái)杭州寫(xiě)字樓供應(yīng)將向該區(qū)域轉(zhuǎn)移），對(duì)本案將形成客源分流的競(jìng)爭(zhēng)壓力。3、城市交通及發(fā)展杭州市作為浙江省的省會(huì)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，又是全國(guó)重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城。近年來(lái)，隨著改革開(kāi)放的深入，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也大大加強(qiáng)了。道路建設(shè)發(fā)展較快，僅1996年就有10條道路進(jìn)行改建、拓寬和沿伸。至今，杭州城市道路總長(zhǎng)達(dá)401公里，面積889萬(wàn)平方米。人均道路占有面積達(dá)6.13萬(wàn)平方米，在全國(guó)大中城市中居于中等

14、水平。根據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，到2010年杭州市區(qū)每日的客流總量將達(dá)近800萬(wàn)人次，對(duì)外交通總量高峰期每小時(shí)將達(dá)37萬(wàn)輛，每千人客車(chē)擁有量則將達(dá)到130輛。而且，居民出行目的和車(chē)輛的擁有結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大的變化：除私人車(chē)輛的比例會(huì)持續(xù)走高外，上下班、生活購(gòu)物為主的目的增加。而杭州城市發(fā)展規(guī)劃當(dāng)中，已把新城市綜合交通作為重點(diǎn)重點(diǎn)，包括了城市交通戰(zhàn)略、道路網(wǎng)絡(luò)、城市軌道交通、西湖風(fēng)景名勝區(qū)等4個(gè)方面。按新規(guī)劃，市區(qū)中心至都市圈內(nèi)各城市中心的交通時(shí)間不大于一小時(shí)；新市區(qū)內(nèi)任意兩點(diǎn)的交通時(shí)間不大于40分鐘；最終形成市區(qū)“以城市軌道交通和其他集約式客運(yùn)交通為主體、城市快速機(jī)動(dòng)化交通為輔”的交通模式，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展

15、。新規(guī)劃在停車(chē)問(wèn)題上，提出了大力發(fā)展公共交通，減少小車(chē)出行和中心區(qū)外圍主要出入口處建設(shè)大容量公共停車(chē)設(shè)施等7條策略，以及實(shí)行“擁車(chē)者自備車(chē)位”，鼓勵(lì)建筑物超額增設(shè)配建停車(chē)位并向社會(huì)開(kāi)放等5條措施建議。項(xiàng)目所處的區(qū)塊交通列入規(guī)劃提速當(dāng)中，其中提速地段：繞城公路、德勝快速路、石祥快速路、上塘高架快速、石橋快速路。交通現(xiàn)狀：目前該區(qū)域隨著上塘高架的建成通車(chē)，及湖墅路、紹興路、沈半路、莫干山路、石祥路等路的改造完畢，通往該區(qū)域的南北向道路日漸成熟，從該區(qū)域的一些樓盤(pán)本身距市中心僅6-10公里，如位于北景園大型社區(qū)內(nèi)的通和都市楓林、名城左岸花園到市區(qū)，只要走石祥路再上上塘高架僅10余分鐘便可到達(dá)市中心。

16、交通規(guī)劃：繞城公路將與東西向的德勝路、石祥路及南北向的上塘高架、石橋路組合形成了一個(gè)扇形的交通路網(wǎng)，最值得一提的是上塘高架的通車(chē)，使杭州的交通重心向北移。同樣，這一板塊的居民也可通過(guò)這一些快速路向東直達(dá)滬杭甬高速、向北與杭寧高速對(duì)接，往南可快速到達(dá)蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)。上述的交通規(guī)劃對(duì)城北的開(kāi)發(fā)是一個(gè)極大的利好。（二）下城區(qū)專(zhuān)項(xiàng)研究1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究下城區(qū)依托中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，形成了具有鮮明特色的廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、特色街經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)和社區(qū)經(jīng)濟(jì)。2003年，實(shí)現(xiàn)商貿(mào)銷(xiāo)售收入77.44億元，同比增長(zhǎng)54.2%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)值45.54億元，同經(jīng)增長(zhǎng)15.2%；完成財(cái)政總收入13.25億元，同比增

17、長(zhǎng)55.83%，增幅列杭州城區(qū)第二位；其中地方財(cái)政收入完成7.8億元，同比增長(zhǎng)66.93%，增幅居杭州第一，躋身全省區(qū)(縣、市)財(cái)政20強(qiáng)，列第18位。下城區(qū)高樓林立、商賈密集，區(qū)域內(nèi)法人單位的密度高達(dá)254/平方公里，其中區(qū)域內(nèi)的115幢商務(wù)樓容了2719家法人單位，營(yíng)業(yè)收入超億元的樓宇59幢，10億以上的樓宇20幢，區(qū)域內(nèi)金融保險(xiǎn)業(yè)的收入和批零貿(mào)易、餐飲業(yè)的營(yíng)業(yè)收入分別占六個(gè)老城區(qū)總量的66.83%和41.01%。下城區(qū)目前有國(guó)外駐杭機(jī)構(gòu)以45家，其中有西門(mén)子、戴爾、三星等全球500強(qiáng)企業(yè)6家；國(guó)內(nèi)駐杭著名企業(yè)159家。2003年，引進(jìn)內(nèi)資企業(yè)2610家，注冊(cè)資金58億元；引進(jìn)外資企業(yè)79

18、家，合同利用外資8714萬(wàn)美元。目前區(qū)域內(nèi)國(guó)外駐杭機(jī)構(gòu)45家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)6家，國(guó)內(nèi)駐杭企業(yè)共159家。2003年，下城區(qū)先后榮獲了全國(guó)社區(qū)建設(shè)實(shí)驗(yàn)區(qū)、全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范區(qū)、全國(guó)民政工作先進(jìn)區(qū)、全國(guó)社區(qū)教育實(shí)驗(yàn)區(qū)、全國(guó)綠化先進(jìn)城區(qū)、全國(guó)衛(wèi)生初級(jí)保健實(shí)驗(yàn)區(qū)、全國(guó)科技工作先進(jìn)城區(qū)、全國(guó)社區(qū)殘疾人工作示范區(qū)、浙江省教育強(qiáng)區(qū)、浙江科技進(jìn)步區(qū)、浙江省文明城區(qū)、省級(jí)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)集體等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。2、區(qū)域分塊及城市發(fā)展規(guī)劃下城區(qū)作為杭州市中心城區(qū)、文化商務(wù)中心、城市中北部的生活居住區(qū)，下城將以武林商務(wù)區(qū)為主，和平會(huì)展中心區(qū)、東新居住區(qū)公共中心和華豐科研中心區(qū)為副，共規(guī)劃十二個(gè)居住區(qū)，分別是東園居

19、住區(qū)、新華居住區(qū)、鳳起居住區(qū)、武林居住區(qū)、打鐵關(guān)居住區(qū)、朝暉居住區(qū)、杭氧居住區(qū)、三里亭居住區(qū)、東新居住區(qū)、三塘居住區(qū)、石橋居住區(qū)、半山居住區(qū)（局部）在綠化規(guī)劃上，下城規(guī)劃新增城北體育公園和生態(tài)公園兩個(gè)大型綠地，并建立鳳起公園、城東公園、和平公園、草蕩公園、善賢公園等市級(jí)公園。在公共交通規(guī)劃上，德勝路與東新路交叉口規(guī)劃建設(shè)大型公交中心站，區(qū)內(nèi)軌道交通1、2期線(xiàn)路規(guī)劃沿延安路、上塘路和環(huán)城北路，重工路和慶春路規(guī)劃預(yù)留軌道交通遠(yuǎn)景線(xiàn)路。武林廣場(chǎng)東現(xiàn)電車(chē)場(chǎng)處，規(guī)劃建設(shè)公交、轉(zhuǎn)道交通換乘中心。杭宣、滬杭鐵路線(xiàn)將保留。未來(lái)下城區(qū)將以杭州(武林)中央商務(wù)區(qū)為中心，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán)總部，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)

20、，而本項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃為華豐科研區(qū)（下城科技經(jīng)濟(jì)園區(qū)），該區(qū)域原來(lái)的工業(yè)用地開(kāi)始向科研用地轉(zhuǎn)型，區(qū)內(nèi)已建成的無(wú)污染工業(yè)會(huì)保留，而新的工業(yè)企業(yè)以后主要是向臨平、江東等工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)移。同時(shí)該區(qū)域?qū)㈤_(kāi)發(fā)大型生態(tài)公園，減少鐵路的影響。由于下城區(qū)地域狹小，區(qū)域面積31.46平方公里，老城區(qū)的開(kāi)發(fā)幾近飽和，發(fā)展空間受到很大的限制，而城北作為下城區(qū)唯一能夠延伸的區(qū)域，今后也將是開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，隨著各種配套和交通條件的不斷完善以及環(huán)境的改善，有理由相信該片區(qū)的開(kāi)發(fā)前景是值得期待的。對(duì)本案的開(kāi)發(fā)是一個(gè)極大利好。（三）、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研究1、杭州房地產(chǎn)業(yè)情況n 土地供給大幅增加今年杭州市共舉行土地出讓會(huì)14次，成功出讓

21、51宗，總成交面積300余萬(wàn)平方米（約4549畝），出讓土地幅數(shù)、總成交面積分別比上一年增長(zhǎng)64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）為34宗，合計(jì)面積約234萬(wàn)平方米（合3512畝），同比增長(zhǎng)52.7%。n 房地產(chǎn)投資保持繼續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)2003年1-11月杭州市房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長(zhǎng)。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2003年1-11月杭州市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資80.89億元，同比增長(zhǎng)22.38%，其中住宅投資60.16億元，同比增長(zhǎng)16.57%。而今年杭州市預(yù)計(jì)GDP增長(zhǎng)率為14.5，在目前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，兩者的增幅比例是比較協(xié)調(diào)的。其中住宅投資的主導(dǎo)地位繼續(xù)

22、得到鞏固。商品住宅投資是帶動(dòng)杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ?003年1-11杭州市商品住宅完成投資60.16億元，占全部投資的74.68%；所占比重較去年上升1.22個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓完成投資7.54億元，占9.33%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資6.69億元，占8.27%；其他房屋完成投資6.49億元，占8.02%。n 商品房開(kāi)發(fā)面積繼續(xù)保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭全年商品房施工面積2406.78萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)26.8%；竣工面積605.47萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.3%。商品房銷(xiāo)售面積487.61萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10%。2、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁。杭州經(jīng)濟(jì)特別是浙江經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)延續(xù)今年快速增長(zhǎng)的勢(shì)

23、頭。杭州市2003年GDP達(dá)到2092億元，增長(zhǎng)15%；2003年利用外資項(xiàng)目數(shù)比去年同期增長(zhǎng)93.3；出口總額達(dá)109.5美元，同比增長(zhǎng)29.2；居民人均可支配收入達(dá)12898元，比去年同期增長(zhǎng)9.5，經(jīng)濟(jì)發(fā)展為近年來(lái)最好的一年。浙江省經(jīng)濟(jì)更是強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，2003年浙江省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)9200億元，增長(zhǎng)13.2%；出口總額增長(zhǎng)40.9%，外貿(mào)順差達(dá)到了歷年最高，為一百九十三億美元，同比增長(zhǎng)百分之二十五多，繼續(xù)穩(wěn)居中國(guó)首位；財(cái)政收入增長(zhǎng)25.6%；人均可支配收入增長(zhǎng)12%；2003年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，一是增強(qiáng)了居民消費(fèi)信心；二是增強(qiáng)了居民購(gòu)買(mǎi)力；更重要的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有的慣性，為2004年經(jīng)濟(jì)奠

24、定了良好基礎(chǔ)。在正常情況下浙江經(jīng)濟(jì)、杭州經(jīng)濟(jì)仍將強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，這是支撐杭州高房?jī)r(jià)的基石。2）市場(chǎng)供不應(yīng)求狀況難以改變。2004年杭州樓市仍呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。明年有效供應(yīng)量在250萬(wàn)M2左右，而杭州近幾年城市化進(jìn)程不斷加快，作為中心城市，房產(chǎn)需求將持續(xù)擴(kuò)大，年250萬(wàn)M2左右的供應(yīng)量已不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，供需矛盾將進(jìn)一步突出。A、供給的滯后性。盡管2003年杭州政府開(kāi)始增加土地投放量，但是由于從取得土地到預(yù)售通常短則一年半，長(zhǎng)則二、三年。因此2004年市場(chǎng)商品房有效供給主要來(lái)自2002年投放的土地。2002年住宅用地投放量?jī)H為2300畝，可建筑面積約為230萬(wàn)M2。2003年商品住宅新開(kāi)工面積208.1

25、8萬(wàn)M2，同期增長(zhǎng)僅14.52%，決定了一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量小。B、建材斷檔推遲工期。今年以來(lái)，特別是下半年建材不僅價(jià)格快速上漲，而且出現(xiàn)買(mǎi)不到貨，已嚴(yán)重影響一部分項(xiàng)目建設(shè)工期。這又減少了市場(chǎng)有效供給。3）建材價(jià)格繼續(xù)上漲的勢(shì)頭難以改變。今年浙江各類(lèi)水泥價(jià)格的漲幅在27%-45%之間波動(dòng)，鋼材價(jià)格漲幅在15%-40%之間波動(dòng)。其中，普通硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯）11月份出廠(chǎng)價(jià)格同比上漲38.1%，普通硅酸鹽水泥（立窯）出廠(chǎng)價(jià)格同比上漲34.6%，礦渣硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯）出廠(chǎng)價(jià)格同比上漲27.6%；復(fù)合硅酸鹽水泥出廠(chǎng)價(jià)格同比上漲44.6%。普通中型鋼材價(jià)格上漲19%，普通小型鋼材價(jià)格上漲24.1%，優(yōu)質(zhì)型鋼

26、材價(jià)格上漲39.3%，線(xiàn)材價(jià)格上漲19%，建筑材料價(jià)格的大幅上揚(yáng)，增加了建安成本。從浙江來(lái)看，因今年鋼材、水泥等建筑材料漲價(jià)，多層建安成本增加89%，小高層增加1011%，高層增加1213%。由于建材生產(chǎn)受資源、能源短缺影響，目前建材供不應(yīng)求狀況還難以改變，預(yù)計(jì)建材價(jià)格上升的慣性還會(huì)持續(xù)。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商有可能在上漲的成本嫁接到買(mǎi)家身上，從總體上看，價(jià)格上升的趨勢(shì)比較明顯。4）開(kāi)發(fā)貸款利率上浮，增大財(cái)務(wù)費(fèi)用。上個(gè)月央行宣布從2004年1月1日起擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率可在貸款基準(zhǔn)利率上浮70，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在浮動(dòng)之列，這意味著在杭州樓市仍呈供不應(yīng)求狀況下，

27、開(kāi)發(fā)商有可能將這部分融資成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，進(jìn)而提高房?jī)r(jià)。這樣對(duì)辦公物業(yè)而言，同樣存在追漲的可能。5）杭州寫(xiě)字樓發(fā)展情況。近年內(nèi)，在住宅市場(chǎng)有限供應(yīng)不足的時(shí)候，寫(xiě)字樓卻是如雨后春筍般涌現(xiàn)，并隨著市場(chǎng)推量的增加，寫(xiě)字樓板塊正日趨形成，目前基本較成規(guī)模的有武林商圈、高新板塊、黃龍板塊、慶春板塊、吳山板塊、城站板塊等。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到，通過(guò)板塊的差異性尋找目標(biāo)客戶(hù)的重要性。不過(guò)，供應(yīng)量較大而需求量增長(zhǎng)有限的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商對(duì)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)顯得信心不足。不論是對(duì)招標(biāo)地塊的謹(jǐn)慎出價(jià)還是對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的理論造勢(shì)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的研究程度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上住宅市場(chǎng)的。這的確是市場(chǎng)供需影響。 總體來(lái)

28、說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)及需求等諸多因素的支持，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，從大環(huán)境講，對(duì)本案的發(fā)展是有利的。（四）、杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究1、杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析（1）市場(chǎng)供應(yīng)分析杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)自從1995年開(kāi)始進(jìn)入低谷，銷(xiāo)售受阻，空置上升，到2001年初空置將近50萬(wàn)平方米，但至2001年以來(lái)，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)和杭州房地產(chǎn)發(fā)展的影響，杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，許多高檔寫(xiě)字樓紛紛面市（如瑞豐國(guó)際商務(wù)大廈、世貿(mào)二期、白馬大廈等），市場(chǎng)供應(yīng)量劇增，市場(chǎng)消費(fèi)得到激活，需求也大幅度增加。雖然仍處于供過(guò)于求的狀態(tài)，但供應(yīng)與需求之間的差距明顯縮小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年杭州市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資額接近15億元，寫(xiě)

29、字樓預(yù)售面積達(dá)到3093萬(wàn)平方米，與2000年同比增長(zhǎng)416，銷(xiāo)售面積超過(guò)16萬(wàn)平方米。2002年在此基礎(chǔ)上邁進(jìn)了一大步，預(yù)售面積40萬(wàn)平方米，比2001年增長(zhǎng)30.5左右，2003年市場(chǎng)供應(yīng)回歸理性，全年完成投資額7.54億元。從土地供應(yīng)看，2001年170畝，建筑面積可達(dá)30萬(wàn)平方米；2002年115畝，建筑面積可達(dá)32萬(wàn)平方米；2003年出讓公建用地14幅，可建寫(xiě)字樓200萬(wàn)平方米以上。這些土地供應(yīng)集中錢(qián)江新城、濱江區(qū)和城郊區(qū)結(jié)合部，將會(huì)在今后兩年得到釋放，市場(chǎng)存在較大的消化壓力，對(duì)本項(xiàng)目存在很大的競(jìng)爭(zhēng)威脅。2003年新的樓盤(pán)上市量不大，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)趨勢(shì)明顯趨緩，新開(kāi)盤(pán)或即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，主

30、要有黃龍恒勵(lì)大廈、同方財(cái)富大廈、星匯商務(wù)大廈以及環(huán)球時(shí)代廣場(chǎng)、南北商務(wù)港、現(xiàn)代領(lǐng)地等，與競(jìng)相面市的眾多大盤(pán)住宅項(xiàng)目相比，不可同日而語(yǔ)。2004年上市的有綠城深藍(lán)廣場(chǎng)、廣利大廈、銀座大廈等。從目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，高檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量大于中檔寫(xiě)字樓，市中心武林區(qū)域、黃龍區(qū)域供應(yīng)量較大，均價(jià)基本在10000元/平方米以上，城東和城西供應(yīng)價(jià)格基本在7000元/平方米左右，價(jià)位在兩者之間的寫(xiě)字樓供應(yīng)不足。近6年杭州寫(xiě)字樓供銷(xiāo)量對(duì)比(單位:萬(wàn)平方米)年份1998年1999年2000年2001年2002年2003年預(yù)售面積19.820.321.8330.933.256成交面積17.219.823.6436.2346

31、.162（2）市場(chǎng)需求分析近年來(lái)杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直保持供需兩旺的局面，供應(yīng)量放大的同時(shí)，成交量攀升，銷(xiāo)售價(jià)格亦水漲船高，隨著市場(chǎng)成熟，供應(yīng)量持續(xù)放大，客戶(hù)可挑選的余地增多，價(jià)格的追漲，客戶(hù)的消費(fèi)需求越來(lái)越理性，總而言之，其需求呈現(xiàn)如下趨勢(shì)：1）小面積成為市場(chǎng)主流需求由于杭州寫(xiě)字樓客戶(hù)以中小公司居多，因此小面積寫(xiě)字樓仍是市場(chǎng)消費(fèi)的主力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，寫(xiě)字樓需求的主力面積集中在80-l50平方米之間，占整體市場(chǎng)的52；200平方米占l5；20O、300平方米占14。小面積的寫(xiě)字樓將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，大面積寫(xiě)字樓的分割銷(xiāo)售將在所難免。中小面積戶(hù)型的需求與杭州經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很有關(guān)系，由于中小民營(yíng)企業(yè)（諸如IT、貿(mào)

32、易和服務(wù)行業(yè)等）十分活躍，其對(duì)寫(xiě)字樓的需求更加講究實(shí)用性，受規(guī)模限制，故以中小面積為主。2）寫(xiě)字樓需求有其相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)依托根據(jù)杭州市城市定位及發(fā)展規(guī)劃可以看出，杭州市寫(xiě)字樓的總體需求主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 以“信息港”為支撐的通訊、電子、IT等高科技企業(yè)； 以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的貿(mào)易、進(jìn)出口外貿(mào)企業(yè)； 以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的商貿(mào)、房地產(chǎn)實(shí)業(yè)企業(yè)； 以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的咨詢(xún)、傳媒、文化、廣告等企業(yè)； 以旅游業(yè)為支撐的會(huì)展、旅游等企業(yè)。地段，產(chǎn)業(yè)集聚的中心 。對(duì)寫(xiě)字樓而言，具備可持續(xù)發(fā)展的前提是地段選址上也具有一定的前瞻性。與住宅不同，寫(xiě)字樓辦公商務(wù)氛圍的要求，也使得寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)地段不可能四面開(kāi)花，四面有一定的

33、需求，但不會(huì)是主流需求。依托產(chǎn)業(yè)支撐的地段，是寫(xiě)字樓可持續(xù)發(fā)展的前提。如慶春區(qū)塊的外貿(mào)、服裝產(chǎn)業(yè)集聚；文教區(qū)的電子、信息產(chǎn)業(yè)匯集；黃龍區(qū)塊的貿(mào)易實(shí)業(yè)、信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)布點(diǎn)；浙大科技園的高科技及孵化產(chǎn)業(yè)等有了產(chǎn)業(yè)的支撐，寫(xiě)字樓的需求自然是人氣十足。 3）辦公環(huán)境，注重景觀、回歸自然 新時(shí)期的辦公樓將在景觀、生態(tài)、朝向、通風(fēng)方面會(huì)提出更高的要求。因此，在設(shè)計(jì)中諸如電梯廳的明亮，辦公室的通透、短進(jìn)深，商務(wù)吧、有氧吧的需求應(yīng)多加考慮，最終走在寫(xiě)字樓的消費(fèi)前端，體現(xiàn)市場(chǎng)需求并引導(dǎo)市場(chǎng)潮流，從而真正實(shí)現(xiàn)“贏銷(xiāo)”。如尚未正式對(duì)外招商的浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園一期的寫(xiě)字樓園區(qū)，就以地處老和山的自然景觀及生態(tài)環(huán)境、獨(dú)

34、特的建筑形態(tài)，而被不少企業(yè)所追捧。同樣，在市中心，能看得到西湖、吳山的寫(xiě)字樓擁有得天獨(dú)厚的景觀優(yōu)勢(shì)，很受追求健康環(huán)境的白領(lǐng)青睞，如吳山商城、廣利大廈，在自然中辦公更有利于健康，從而創(chuàng)造更大的價(jià)值。商務(wù)配套，以人為本。 會(huì)議中心、員工餐廳、休閑中心（包括健身房、咖啡廳、商務(wù)吧等多個(gè)休閑場(chǎng)所）、訪(fǎng)客停車(chē)等方面的商務(wù)配套，已越來(lái)越受到新一代企業(yè)主的關(guān)注。4）交通條件越來(lái)越受關(guān)注寫(xiě)字樓的交通存在兩大交通要害平面交通與垂直交通。平面交通主要指停車(chē)位，垂直交通指的是電梯。一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的寫(xiě)字樓，交通條件的配置必須具有前瞻望性。目前杭州市區(qū)的已建寫(xiě)字樓往往在電梯數(shù)量少而等待時(shí)間太久及汽車(chē)位嚴(yán)重不足兩方面使得

35、業(yè)主意見(jiàn)眾多，一些業(yè)主甚至不得不考慮重新購(gòu)置寫(xiě)字樓。因此，新一代的寫(xiě)字樓在這兩方面一定要做到位。本項(xiàng)目地塊規(guī)模大，可塑造性強(qiáng)，平面交通不會(huì)成為本案發(fā)展的障礙。（3）租金/售價(jià)分析2003年，杭州寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格比2002年同期上漲l0，市區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)已超過(guò)9000元平方米，但甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金則有10左右的下調(diào)。具體的售價(jià)租金則因區(qū)域不同而差異甚大，價(jià)位最高的當(dāng)屬世貿(mào)區(qū)，金鼎廣場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到15000元/平方米，該區(qū)域平均租金市價(jià)在40元平方米天（建筑面積）以上；其次是武林廣場(chǎng)區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓，已推出的白馬大廈代表了該區(qū)域最高檔次，售價(jià)為9800l3500元平方米，曾在杭城寫(xiě)字樓市場(chǎng)引起

36、強(qiáng)烈的反響，近期推出的綠城深藍(lán)廣場(chǎng)更是達(dá)到18000元/平方米（均價(jià)），創(chuàng)歷史新高，該區(qū)域平均租金市價(jià)在36元平方米天左右（實(shí)用面積）；隨后是慶春路沿線(xiàn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓，平均租金市價(jià)為30元平方米天左右。如遠(yuǎn)洋發(fā)展大廈、三瑞大廈，新近開(kāi)發(fā)的廣利大廈、銀座大廈開(kāi)發(fā)價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在15000元/平方米。與本案具有類(lèi)比的浙江大學(xué)國(guó)家科技園租賃價(jià)格為1.9元/平方米。只針對(duì)科技性企業(yè)。對(duì)本案的價(jià)格制定具有參考意義。（4）發(fā)展趨勢(shì)總體看，2004年杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：n 寫(xiě)字樓價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)回顧2003年，杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直不溫不火，上半年房交會(huì)時(shí)價(jià)格有較顯著的提升，下半年均保持一個(gè)比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，中間甚

37、至出現(xiàn)比6月份有所回落。從去年到今年年初市場(chǎng)總體價(jià)格保持在8200-8500元/平方米之間。n 回報(bào)率在減少一方面，租賃市場(chǎng)反饋的結(jié)果，杭州寫(xiě)字樓租賃自2000年以來(lái)，租金幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)，個(gè)別樓盤(pán)的租金甚至出現(xiàn)不漲反跌的情況；而寫(xiě)字樓的售價(jià)自2000年以來(lái)的增長(zhǎng)幅度是非常大的，平均超過(guò)50%。從產(chǎn)品的使用價(jià)值出發(fā)的理性分析來(lái)看，租賃市場(chǎng)的疲軟是銷(xiāo)售市場(chǎng)上價(jià)格后來(lái)沒(méi)有像住宅一樣攀升，同時(shí)動(dòng)銷(xiāo)緩慢的最直接原因。投資寫(xiě)字樓，或租或自用，衡量使用價(jià)值，都可以用相應(yīng)的租金來(lái)計(jì)算回報(bào)率，幾年來(lái)，這個(gè)回報(bào)率事實(shí)上是在減少，因此無(wú)怪乎精明的投資者熱情逐漸冷卻下來(lái)。n 供需不平衡另一方面，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也存在一種不平衡

38、的現(xiàn)象，由于浙江地區(qū)中小企業(yè)云集的經(jīng)濟(jì)狀況，決定了寫(xiě)字樓需求的主流是形象好、小面積分割、較低使用成本的普通檔次產(chǎn)品，而非甲級(jí)寫(xiě)字樓。目前的供應(yīng)狀況仍以甲級(jí)寫(xiě)字樓為導(dǎo)向，就存在供需的一種錯(cuò)位。再者，相對(duì)較高的售價(jià)，使寫(xiě)字樓的總價(jià)顯得更加高昂，投資的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加，不利于快速消化。簡(jiǎn)而言之，杭州的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)還有較大的“后勁”，從供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，不會(huì)像住宅一樣不飽和，形成供不應(yīng)求的矛盾，動(dòng)銷(xiāo)節(jié)奏的緩慢，加之今后兩三年內(nèi)陸續(xù)的新盤(pán)推出，寫(xiě)字樓有可能在一定時(shí)期形成一種買(mǎi)方市場(chǎng)。2、區(qū)域分布特點(diǎn)比較目前杭城寫(xiě)字樓活躍的慶春路板塊、黃龍世貿(mào)板塊、武林廣場(chǎng)板塊、吳山板塊、城西高新區(qū)板塊、城站板塊、城東板塊等七大寫(xiě)字

39、樓區(qū)域的形成，可以發(fā)現(xiàn)杭城寫(xiě)字樓供應(yīng)存在一個(gè)很大的共性：寫(xiě)字樓的聚集往往以周邊區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)形態(tài)為依托，每個(gè)板塊都有自己的特色，有自己的主力聚集產(chǎn)業(yè)，如在市中心慶春路、鳳起路上，就匯集了各大銀行、保險(xiǎn)公司、證券機(jī)構(gòu)，形成了金融產(chǎn)業(yè)的聚集帶，帶動(dòng)了周?chē)鷮?xiě)字樓的市場(chǎng)；城西的高教區(qū)的IT帶動(dòng)的寫(xiě)字樓的興旺等等，其開(kāi)發(fā)模式和銷(xiāo)售價(jià)格也因此而差異，由此而形成區(qū)域商務(wù)模式，即產(chǎn)業(yè)的集聚與寫(xiě)字樓的聚集有著非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。本案地處下城區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園，在產(chǎn)業(yè)特色方面與其他商圈存在很大的區(qū)別，應(yīng)該充分利用周邊產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以本項(xiàng)目形成很好的互動(dòng)。慶春、鳳起路板塊：慶春路區(qū)域是杭州市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)最早的區(qū)域。1993年

40、，伴隨著杭州市房地產(chǎn)業(yè)第一次浪潮的興起，慶春路成了“第一代寫(xiě)字樓”的代表。這里的商業(yè)氛圍濃厚，銀行、超市、醫(yī)院、電信公司等配套分布均衡，金融業(yè)十分發(fā)達(dá)，是杭州金融機(jī)構(gòu)最為集中的街道之一。這樣圍繞著慶春路區(qū)域內(nèi)得天獨(dú)厚的地理位置和金融業(yè)的發(fā)達(dá)，使慶春路板塊中的寫(xiě)字樓在杭城的整體地位隨著城市東擴(kuò)而再次提升，目前該區(qū)域的早期的寫(xiě)字樓有三瑞大廈、凱旋門(mén)商業(yè)中心等，已經(jīng)或正在開(kāi)發(fā)的擁有較高水準(zhǔn)的寫(xiě)字樓，如嘉德廣場(chǎng)、瑞豐國(guó)際大廈、中財(cái)發(fā)展大廈、遠(yuǎn)洋大廈以及正在建設(shè)中的廣利大廈、銀座大廈、慶春發(fā)展中心等。另外，承接的是慶春路將繼續(xù)向東延伸的發(fā)展機(jī)遇，并針對(duì)慶春東路將穿過(guò)杭州兩個(gè)CBD，一為正在全面展開(kāi)建設(shè)的

41、錢(qián)江新城，另一是錢(qián)塘江南岸的遠(yuǎn)景商務(wù)中心，提出了第一大道銀領(lǐng)坐標(biāo)的定位理念。銀座大廈就是依托了慶春路金融業(yè)的發(fā)達(dá)和連接杭城新、老兩個(gè)城市中心對(duì)接點(diǎn)的地理位置而應(yīng)運(yùn)而生的。因此，從東通未來(lái)的錢(qián)江新城，西接傳統(tǒng)老城區(qū)中心的慶春路板塊，其“新任務(wù)”就是“整合資源，發(fā)揮功能”，發(fā)揮獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)功能，既服務(wù)于以“西湖”為中心的傳統(tǒng)主城區(qū)，又服務(wù)于未來(lái)的錢(qián)江新城。 該區(qū)域主要樓盤(pán)有：金都杰地大廈（1.67萬(wàn)平方米，起價(jià)9900元/平方米裝修）和同方財(cái)富大廈（2.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)9000元/平方米）。 租金在2-4元/平方米?？蛻?hù)以外貿(mào)、服裝和咨詢(xún)類(lèi)的公司為主。武林板塊：武林板塊是以武林廣場(chǎng)為中心的方

42、圓兩平方公里的區(qū)域，它涵蓋了從武林廣場(chǎng)一直到環(huán)城北路的大面積范圍。該地區(qū)集中了銀泰、杭州大廈、杭州百貨大樓等大型購(gòu)物中心，以及大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)、酒店、公寓和眾多的商務(wù)辦公等設(shè)施，還擁有行政中心和移動(dòng)、電信、聯(lián)通等通信集團(tuán)的總部，具有最完善、最便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境，特別是濃郁的商貿(mào)氛圍加強(qiáng)了杭州大都市中心城市的集聚、輻射功能。近年來(lái)，武林商圈的寫(xiě)字樓定位在原有的繁華商業(yè)基礎(chǔ)上朝著高檔次、高品質(zhì)方向發(fā)展。已推出的有華浙廣場(chǎng)、白馬大廈、標(biāo)力大廈、耀江發(fā)展中心、藍(lán)天時(shí)代廣場(chǎng)、嘉匯大廈、聯(lián)錦大廈、元通大廈、XX大廈及中北橋附近的國(guó)都發(fā)展大廈、城建大廈、晶暉商務(wù)館等；近

43、期推出及即將推出的有海華廣場(chǎng)、永通信息廣場(chǎng)、陽(yáng)光都市、華源發(fā)展大廈以及西湖文化廣場(chǎng)中的浙江環(huán)球中心、綠城中山花園二期寫(xiě)字樓、坤和發(fā)展中心等。綜觀武林廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)，不僅是競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓物業(yè)品質(zhì)、企業(yè)品牌、服務(wù)手段以及商務(wù)空間的文化底蘊(yùn)、人性化空間的設(shè)置、優(yōu)美的周邊環(huán)境、完備的配套、安全設(shè)施、較大面積的綠地和休憩空間都將直接面臨著投資者更加嚴(yán)厲的挑剔眼光；而且項(xiàng)目的亮點(diǎn)展示、營(yíng)銷(xiāo)推廣、服務(wù)理念、物業(yè)管理模式等的創(chuàng)新尤其顯得重要。武林商圈作為杭州傳統(tǒng)的商業(yè)中心，歷史以來(lái)商貿(mào)業(yè)十分發(fā)達(dá)，擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)杭州的影響力和輻射十分廣泛，其周邊的辦公物業(yè)擁有很好的配套支

44、持，由于中心商圈的依托，該區(qū)域的辦公物業(yè)在未來(lái)幾十年內(nèi)仍然保持優(yōu)勢(shì)。目前該區(qū)域辦公物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格在8000-1200元/平方米不等，租金在2-5平方米之間，平均租金在35元平方米天，平均出租率在85以上。 客戶(hù)類(lèi)型主要為貿(mào)易類(lèi)和中介媒體、部分大集團(tuán)、駐杭機(jī)構(gòu)、事務(wù)所。城站板塊：城站區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展一直以來(lái)都處于低迷狀態(tài)，很多樓盤(pán)銷(xiāo)售/出租受阻，自從2002年以來(lái)，一些新樓盤(pán)的出現(xiàn)為為城站區(qū)域注入了新的活力，如廣復(fù)大廈、聯(lián)銀大廈、銘揚(yáng)大廈等，低價(jià)位（均價(jià)7000元平方米左右）銷(xiāo)售也得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。2003年城站區(qū)域?qū)懽謽切卤P(pán)供應(yīng)量不大，目前在20012002年推出的樓盤(pán)大都在2003年或今年交

45、付使用，如廣復(fù)大廈、銘揚(yáng)大廈、聯(lián)銀大廈。也有少數(shù)樓盤(pán)在前期建設(shè)之中，如金泰商務(wù)大廈、利群大廈等，無(wú)新的樓盤(pán)面市。區(qū)域市場(chǎng)處于蓄勢(shì)階段。其中金泰商務(wù)大廈：由杭州城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于清泰街中河路交叉口，建筑面積19萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售價(jià)格7000多元平方米。目前，城站廣場(chǎng)周?chē)呀ê蛯⒔?5棟左右的高層建筑，共40余萬(wàn)平方米，有銘揚(yáng)大廈、銀聯(lián)大廈、廣復(fù)大廈、中閩大廈、利群、香榭商務(wù)大廈、紅樓等商務(wù)寫(xiě)字樓，杭州各個(gè)區(qū)域?qū)懽謽堑膭?dòng)銷(xiāo)，首先是由從事內(nèi)、外貿(mào)業(yè)企業(yè)的拉動(dòng)而出現(xiàn)了空前高漲的局面，前幾年，出口退稅的暫停讓大部分外貿(mào)企業(yè)陷于停滯不前的狀態(tài)中；近年來(lái)，出口退稅恢復(fù)正常，特別是WTO的契機(jī)，外貿(mào)形勢(shì)好轉(zhuǎn)等

46、諸多利好消息，使外貿(mào)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅度提高，于是外貿(mào)企業(yè)就考慮到鳥(niǎo)槍換大炮，紛紛選址更換新的辦公環(huán)境，來(lái)提升企業(yè)形象與品牌，并進(jìn)一步拓展外貿(mào)商機(jī)。以城站香榭大廈為例，大廈的業(yè)主有70%為外貿(mào)企業(yè)。外貿(mào)企業(yè)不但有經(jīng)濟(jì)財(cái)力支撐，而且需要城站這個(gè)交通樞紐中心和周邊高檔寫(xiě)字樓的辦公空間。另外，在城站區(qū)域內(nèi)，有諸如四季青服飾市場(chǎng)等大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，適合于內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品大批量批發(fā)、銷(xiāo)售，這樣就存在一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)、物流等一條龍服務(wù)的問(wèn)題，而城站廣場(chǎng)這個(gè)交通樞紐中心，既是物流輻射中心，又是各種信息匯集的中心。于是，企業(yè)紛紛擇址城站的交通樞紐中心地位和周邊高檔寫(xiě)字樓作為自己的辦公空間和商務(wù)環(huán)境。因此，從入駐城站廣場(chǎng)周邊商務(wù)寫(xiě)字樓

47、的業(yè)主來(lái)看，既有從事外貿(mào)業(yè)的企業(yè)，也有專(zhuān)事內(nèi)貿(mào)業(yè)。城西高教區(qū)板塊：目前城西高教區(qū)可以稱(chēng)得上是杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)惟一一個(gè)“供不應(yīng)求”的區(qū)域，隨著昌地火炬大廈、求是大廈、耀江文欣大廈等大批寫(xiě)字樓的交付使用，基本上滿(mǎn)足了一部分消費(fèi)者的需求。此區(qū)域?qū)懽謽卿N(xiāo)售價(jià)格相對(duì)偏低，在50007000元平方米左右，客戶(hù)群主要集中在電子、計(jì)算機(jī)等IT行業(yè)，以中小企業(yè)居多。 此區(qū)域近期供應(yīng)量不大，故客戶(hù)群有向臨近的世貿(mào)黃龍區(qū)域轉(zhuǎn)移的傾向，但考慮到世貿(mào)區(qū)高昂的價(jià)格，城西文教區(qū)仍然是IT創(chuàng)業(yè)者的“天堂”，故租賃市場(chǎng)交易活躍。由南都集團(tuán)開(kāi)發(fā)的浙大科技園在近兩年將有大面積的寫(xiě)字樓面市。 浙大科技園：由浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于杭

48、州市西部，北沿西溪路，南依老和山，東臨浙大玉泉校區(qū)北門(mén)，一期占地52畝，總建筑面積666萬(wàn)平方米。該板塊是杭州IT產(chǎn)業(yè)的主要聚集地，集中了1000多家科技含量高的IT企業(yè)，也是杭州寫(xiě)字樓出租率最高的區(qū)域，其中有相當(dāng)部分為商住樓，這些IT 企業(yè)的辦公場(chǎng)所82%是租賃的，大都為短期租賃，86%租賃期在是5年內(nèi)，這些企業(yè)普遍反映租賃成本偏高，交通擁擠，辦公環(huán)境不是非常理想， 可見(jiàn)本項(xiàng)目的推出具有很好的機(jī)會(huì)。該區(qū)域近期供應(yīng)量不大，故客戶(hù)群有向臨近的黃龍商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，售價(jià)5000-8000元/平方米，租金在1.5-2元/平方米之間，客戶(hù)主要為IT、廣告等中小企業(yè)或高新企業(yè)駐杭辦事處。黃龍商務(wù)區(qū)世貿(mào)黃

49、龍區(qū)域是杭城高檔寫(xiě)字樓新盤(pán)聚集最多的區(qū)域，在杭城被稱(chēng)為ABD（貴族商務(wù)區(qū)），入住該商務(wù)區(qū)的公司實(shí)力雄厚，多為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)其很明顯的特點(diǎn)就是租賃式寫(xiě)字樓占據(jù)多數(shù)（無(wú)產(chǎn)權(quán)），這對(duì)資金相對(duì)有限的公司來(lái)說(shuō)，通過(guò)租賃可以滿(mǎn)足其對(duì)該區(qū)域辦公物業(yè)的需求，目前此區(qū)域上市的物業(yè)有綠城黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉華國(guó)際商務(wù)中心、金鼎廣場(chǎng)、中田大廈、耀江金鼎廣場(chǎng)、世貿(mào)麗晶城公建部分、黃龍恒勵(lì)大廈等，其中綠城黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉華國(guó)際商務(wù)中心、黃龍恒勵(lì)大廈等均為租賃式寫(xiě)字樓。租賃式寫(xiě)字樓成為了世貿(mào)黃龍區(qū)域的形象展示牌，世貿(mào)黃龍區(qū)域也成為反映租賃寫(xiě)字樓市場(chǎng)的“晴雨表”，目前長(zhǎng)租價(jià)相當(dāng)于均價(jià)1000011000元平方米左右的銷(xiāo)售價(jià)

50、，租金在杭州是做高的區(qū)域。 嘉華國(guó)際商務(wù)中心：由浙江佳華置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于杭大路、西溪路交叉口，建筑面積52萬(wàn)平方米，長(zhǎng)租07元平方米天（45年），短租45元平方米天。 黃龍恒勵(lì)大廈：由浙江恒勵(lì)置業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于黃龍路黃龍?bào)w育中心旁，長(zhǎng)租相當(dāng)于8600元平方米（45年）的售價(jià)。該區(qū)域周邊匯集了周邊匯集了世貿(mào)會(huì)展中心、浙江大學(xué)、浙江圖書(shū)館、黃龍?bào)w育中心、黃龍飯店等大型公共設(shè)施，在會(huì)展業(yè)、演藝業(yè)、體育競(jìng)技業(yè)、賓館旅游業(yè)擁有更多的優(yōu)勢(shì)，使該區(qū)域內(nèi)原有的完善配套與眾多甲級(jí)寫(xiě)字樓的聚集，吸引了大量的外資企業(yè)和具有國(guó)際商務(wù)概念的大中型企業(yè)，紛紛把目光投向了黃龍世貿(mào)區(qū)域，真正成就了該區(qū)域ABD的商務(wù)氛圍。城東板

51、塊在杭州城市的發(fā)展中，城市東擴(kuò)、錢(qián)江新城建設(shè)的影響，城東寫(xiě)字樓區(qū)域發(fā)展區(qū)域日漸明顯，成為杭州最具發(fā)展?jié)摿Φ膶?xiě)字樓區(qū)域之一。從土地供應(yīng)情況看，2001年以來(lái)推出的公建用地中已有6幅位于建國(guó)路以東區(qū)域。其中有不少樓盤(pán)將在幾年或明年推出。如濱江房產(chǎn)的三個(gè)項(xiàng)目：新城市廣場(chǎng)、景和商務(wù)樓、濱江發(fā)展中心，估計(jì)將有10萬(wàn)平方米的面積。 其中錢(qián)江新城規(guī)劃面積約為十五平方公里，除大型的公共建筑外，大量的是商務(wù)辦公、金融辦公的寫(xiě)字樓，是杭州未來(lái)具有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)輻射力的經(jīng)濟(jì)中心、中央商務(wù)區(qū)（CBD）。 目前該區(qū)域供應(yīng)的主要樓盤(pán)如濱江慶春大廈：由杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于慶春東路慶春立交橋東側(cè)，總建筑面積4萬(wàn)平方米，可自由

52、分隔，其立面設(shè)計(jì)采用局部穿插構(gòu)件與板式體型相結(jié)合的方式，鋁合金和通透的玻璃、金屬構(gòu)件組合成，非?，F(xiàn)代時(shí)尚。年內(nèi)預(yù)售，2005年交付。 吳山板塊吳山曾是杭州傳統(tǒng)商業(yè)繁華之地，歷史文化悠久，河坊街便是歷史最好的見(jiàn)證，該區(qū)域作為杭城最富歷史人文氣息和地方濃郁特色的地方，是屬于近年來(lái)杭州市中心城區(qū)寫(xiě)字樓匯聚得最為緊密的區(qū)塊，清波商廈、涌金廣場(chǎng)、吳山商城、耀江廣廈和西湖定安名都商務(wù)樓、吳山名樓等項(xiàng)目的面世，成為了“傳統(tǒng)商業(yè)+現(xiàn)代商務(wù)”有機(jī)融合的典范。但由于前期市場(chǎng)炒作，影響商家的利潤(rùn)回報(bào)，這里的商業(yè)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象，由此而影響到辦公物業(yè)的市場(chǎng)。近年來(lái)隨著太平洋商業(yè)中心、家樂(lè)福等大型商業(yè)業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)

53、和入駐，為該區(qū)域帶來(lái)了新的商業(yè)活力，同時(shí)在各種軟、硬件配套的有利支持下，該區(qū)域的各種物業(yè)表現(xiàn)日趨活躍。2、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)調(diào)查（現(xiàn)售及近期將上市的寫(xiě)字樓調(diào)查）綠城深藍(lán)廣場(chǎng)地理位置：朝暉路、鄰西湖文化廣場(chǎng)基地面積：1.8萬(wàn)平方米建筑面積：13.4萬(wàn)平方米物業(yè)規(guī)劃：2幢星級(jí)酒店大堂的服務(wù)式公寓和1幢寫(xiě)字樓組成物業(yè)配套：咖啡吧、書(shū)吧、健身房、游泳館等會(huì)所配套主力戶(hù)型：160平方米開(kāi)盤(pán)價(jià)格：15000元/平方米起價(jià)，18000元/平方米均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年4月24日交付時(shí)間：2006年10月綜合評(píng)價(jià)：作為杭城富有影響力的高檔物業(yè)，有綠城品牌和優(yōu)越地理位置依托，其高企的價(jià)格足以震撼市場(chǎng)，據(jù)分析該物業(yè)提前進(jìn)入

54、銷(xiāo)售狀態(tài)，是受央行金融政策的影響，說(shuō)明宏觀政策已對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生預(yù)警。廣利大廈開(kāi)發(fā)商：浙江廣利房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置：慶春路、中河路交叉口物業(yè)規(guī)模：3.8萬(wàn)平方米建筑面積：62968平方米戶(hù)型面積：140-1700平方米，可自由分割交付時(shí)間：2005年10月銷(xiāo)售價(jià)格：預(yù)計(jì)均價(jià)在15000元/平方米以上分析：該樓盤(pán)為慶春路一帶的中高檔純商務(wù)寫(xiě)字樓，計(jì)劃5月份開(kāi)盤(pán)，該樓盤(pán)處于慶春路商務(wù)圈，擁有良好的商務(wù)氛圍，作為該區(qū)域?yàn)閿?shù)不多的寫(xiě)字樓，該物業(yè)前景仍受市場(chǎng)看好。越都商務(wù)大廈地理位置：中北路與文暉路交叉口基地面積：11畝建筑面積：4萬(wàn)平方米戶(hù)型：95-1050平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年7月潤(rùn)和發(fā)展大廈位

55、于朝暉路和中河路交叉口，建筑面積約5萬(wàn)平方米，物業(yè)類(lèi)型為酒店式寫(xiě)字樓，面積在35-200平方米之間，2004年底開(kāi)盤(pán)，價(jià)格約為9500元/平方米。西湖國(guó)際貿(mào)易中心由鴻瑛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，樓盤(pán)位于慶春路與湖濱路的交叉口，處于慶春路與未來(lái)湖濱步行街的交匯處，地理位置得天獨(dú)厚。國(guó)貿(mào)中心占地13000平方米，總建筑面積53000多方。地上7層，地下2層，地上1-2層為精品商場(chǎng)，3-7層為商務(wù)寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓與商場(chǎng)部分分開(kāi)，便于提高寫(xiě)字樓區(qū)檔次。地下一層為美食城。國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓目前起價(jià)：10000元/平方米，均價(jià)：21555元/平方米。項(xiàng)目2003年10月竣工，年底交付。項(xiàng)目外部環(huán)境優(yōu)越，設(shè)有杭城第二大

56、的中心綠地（第一是世貿(mào)），以古錢(qián)塘門(mén)石碑為建筑綠地中軸線(xiàn)，寓意深遠(yuǎn)。外立面采用花崗巖貼面和玻璃幕墻，朝向西北面的弧形戶(hù)型都設(shè)置景觀平臺(tái)，該戶(hù)型均價(jià)50000元/平方米，基本已被訂光。大堂中庭和耀江發(fā)展中心的較相似，頂部采用鋼架玻璃造型。公共部分裝修非常高檔，辦公室內(nèi)裝修一般，便于業(yè)主進(jìn)行二次裝修。中心共配備16臺(tái)進(jìn)口品牌升降電梯，及比較先進(jìn)VRV變頻中央空調(diào)，5A智能化系統(tǒng)。該物業(yè)將由戴德梁行擔(dān)任物業(yè)管理顧問(wèn)， 5元/月*平方米。西湖時(shí)代廣場(chǎng)與西湖國(guó)貿(mào)中心地處同一個(gè)區(qū)域，但優(yōu)勢(shì)較國(guó)貿(mào)遜色，觀湖視野大部分被國(guó)貿(mào)遮擋，這是導(dǎo)致價(jià)格差異的原因之一，盡管這樣，時(shí)代廣場(chǎng)的地理優(yōu)勢(shì)還是很突出的。時(shí)代廣場(chǎng)由

57、杭州國(guó)商地產(chǎn)投資有限公司開(kāi)發(fā)，廣廈集團(tuán)自己承建。2003年1月竣工， 6月交付。它的定位主要是商業(yè)精品店和高檔寫(xiě)字樓及高檔住宅，是杭城目前唯一配置室內(nèi)游泳池，并集購(gòu)物、辦公、休閑、娛樂(lè)、家居為一體的高檔綜合型物業(yè)。該項(xiàng)目總占地：1.5公頃；總建筑面積66000平方米，地上8層，地下3層。地下1層至地上2層為精品商店，50平方米為一單元。晶暉商務(wù)館位于中山北路與文暉路以南的中高檔寫(xiě)字樓，基本是現(xiàn)房，總建筑面積近30000平方米。內(nèi)部配置比本案高檔，10樓以上全部為整層銷(xiāo)售。起價(jià)6900元/平方米，均價(jià)7500元/平方米；物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)每月5元/平方米。分析：該物業(yè)目前銷(xiāo)售成功的主要原因有兩點(diǎn)，其一，相對(duì)與西湖文化廣場(chǎng)的位置，對(duì)該物業(yè)的價(jià)格起到很大的支撐作用，而晶暉的低價(jià)對(duì)銷(xiāo)售起到了積極作用。南北商務(wù)港南北商務(wù)港位于杭州城北CBD核心地段，緊貼拱墅區(qū)