某高爾夫球場(chǎng)會(huì)館項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章 總 論1-1項(xiàng)目概況1-1- 1項(xiàng)目名稱： 海南XXXX高爾夫球場(chǎng)會(huì)館（酒店）項(xiàng)目（二期）1-1- 2項(xiàng)目建設(shè)單位：海南XXXX高爾夫俱樂部有限公司1-1- 3項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：?？谑形骱０堕L(zhǎng)流新區(qū)七號(hào)路1-1- 4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)研究單位：海南XXXX高爾夫俱樂部有限公司1-1-5項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：安利1-1-6項(xiàng)目建設(shè)單位概況：海南XXXX高爾夫俱樂部有限公司成立于1997年，是香港天寶國(guó)際有限公司投資并控股的一家中外合資公司。注冊(cè)資本5000萬元，法定地址：?？谑袊?guó)貿(mào)大道嘉陵國(guó)際大廈十七層，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及酒店，旅游娛樂設(shè)施的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理。公司從成立開始就從事高爾夫房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作。公

2、司負(fù)債率低，沒有長(zhǎng)期負(fù)債，也沒有不良負(fù)債；經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好，至今未向金融機(jī)構(gòu)融資，資信較高。1-1-7項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性高爾夫運(yùn)動(dòng)是一項(xiàng)集健身、社交、觀光和休閑為一體的高雅體育運(yùn)動(dòng)，其幽靜、自然、優(yōu)美的環(huán)境以及獨(dú)特的魅力吸引著眾多名人雅士。而國(guó)內(nèi)高爾夫運(yùn)動(dòng)方興未艾，市場(chǎng)前景極其廣闊。加之，海南本身得天獨(dú)厚的自然條件，溫和氣候、充足陽(yáng)光和清新空氣，為高級(jí)休閑度假、健身娛樂、居住提供了良好的自然環(huán)境。如果在這樣美好的環(huán)境中，在高爾夫球場(chǎng)合適的位置再修建球場(chǎng)會(huì)館，讓在到本高爾夫球場(chǎng)進(jìn)行休閑的高爾夫愛好者能夠享受在高爾夫樂趣的同時(shí)也享受到高檔豪華會(huì)館（酒店）為其提供的周到服務(wù)，盡享休閑度假的舒適與放松

3、。球場(chǎng)會(huì)館是高爾夫球場(chǎng)的必需配套的一項(xiàng)設(shè)施。高爾夫球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)同時(shí)會(huì)給球場(chǎng)會(huì)館（酒店）帶來充足的客源。高爾夫球場(chǎng)會(huì)館（酒店）的運(yùn)作成功與球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)息息相關(guān)，互相促進(jìn)。?？谑凶鳛槭?huì)城市場(chǎng)，是海南省的經(jīng)濟(jì)、文化、金融、貿(mào)易中心，與國(guó)內(nèi)其它城市相比，具有明顯的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)。我公司選擇在?？谑兄攸c(diǎn)旅游點(diǎn)西海岸黃金地段投資建設(shè)XXXX高爾夫球場(chǎng)及球場(chǎng)會(huì)館（酒店）項(xiàng)目。1-1-8建設(shè)規(guī)模及方案1-1-8-1建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目占地面積：6.51公頃（97.35畝），占整個(gè)高爾夫項(xiàng)目占地總面積的5.3%；項(xiàng)目總投資：5416.85萬元項(xiàng)目建筑面積：8600m2客房總數(shù)：116間床位數(shù)：232床1-1-8-2建設(shè)方案

4、球場(chǎng)會(huì)館（酒店）將按照四星級(jí)旅游度假酒店的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，各項(xiàng)配套設(shè)施完善，將設(shè)有豪華舒適的客房、中西餐廳、酒吧、多功能會(huì)議廳、康體娛樂中心等設(shè)施。在球場(chǎng)會(huì)館（酒店）內(nèi)無論是家庭聚會(huì)、商務(wù)洽談，都能為您提供溫馨舒適的環(huán)境和盡善盡美的服務(wù)。在外部園林方面將追求清新自然的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格，與球場(chǎng)別墅區(qū)及球場(chǎng)優(yōu)美的環(huán)境融為一個(gè)整體，外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格：凝重大方，中西合璧內(nèi)部裝修：古樸典雅，舒適豪華規(guī)劃面積：5.61公傾，56100平方米。建筑占地面積：4800平方米總建筑面積：8600平方米其中：餐廳、酒巴： 960平方米客房： 4360平方米，116間，平均每間建筑面積35平方米宴會(huì)廳： 500平方米多功能會(huì)議廳

5、：480平方米后臺(tái)區(qū)及辦公室：800平方米配套娛樂、康體服務(wù)設(shè)施：1500平方米園林綠化面積：45000平方米道路、水面：6300平方米項(xiàng)目總投資：5416.85萬元其中:固定資產(chǎn)投資：5233.81萬元建設(shè)期利息110萬元，流動(dòng)資金73.04萬元1-1- 9項(xiàng)目建設(shè)基本原則1特色原則：充分挖掘和展現(xiàn)項(xiàng)目所處地段的景觀環(huán)境特征，突出項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè)計(jì)結(jié)合自然。2市場(chǎng)原則：根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷目標(biāo)，滿足多樣化的消費(fèi)群體的需求，兼顧專業(yè)和業(yè)余選手的需要。3生態(tài)原則：保護(hù)所處地域的自然條件和生態(tài)環(huán)境，把項(xiàng)目的建設(shè)過程作為生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善的過程。植被、土壤水體、大氣環(huán)境質(zhì)量得到充分的保護(hù)，確定合理的

6、開發(fā)強(qiáng)度。4經(jīng)濟(jì)原則：在確保項(xiàng)目建設(shè)檔次和品質(zhì)的前提下，低成本開發(fā)，低成本運(yùn)營(yíng)。球場(chǎng)設(shè)計(jì)、市政工程設(shè)施配套等要充分考慮項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本。5安全原則：運(yùn)動(dòng)對(duì)社區(qū)、游客的影響，規(guī)劃中要合理組織交通和線路，確保游客和居民的安全。1-2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng)目名稱單 位數(shù) 量備 注1占地面積公傾5.612項(xiàng)目總投資萬元5416.853建設(shè)周期年24正常接待客人數(shù)萬人次/年5.9045最大接待客人數(shù)萬人次/年8.3526正常年份收入萬元22327經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)萬元496.298經(jīng)營(yíng)成本萬元876.499投資利潤(rùn)率%20.9010投資利稅率%23.1611投資收益率%22.7612財(cái)務(wù)內(nèi)部收

7、益率%17.4913財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元1649.0214投資回收期（動(dòng)態(tài)）年10.7315投資回收期（靜態(tài)）年6.9016貸款償還期年4.8317盈虧平衡點(diǎn)%73.3出租率為51.1%18職工定員人9319年用水量萬噸/年159.8420年耗電量萬度/年7.221建筑面積平方米86001-3本報(bào)告的主要研究范圍及編制依據(jù)1、研究范圍項(xiàng)目的研究工作范圍為：項(xiàng)目提出的背景、建設(shè)的必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、項(xiàng)目投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)分析等。2、研究工作依據(jù)A、國(guó)家、部、省、市縣現(xiàn)行的政策、技術(shù)規(guī)范和定額；B、海南海都城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院的編制的海南XXXX高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目總體規(guī)劃。第二章 項(xiàng)目

8、背景及發(fā)展概況2-1項(xiàng)目提出的背景及發(fā)展概況海南的熱帶海島旅游資源得天獨(dú)厚，在全國(guó)具有獨(dú)特性，在世界上也是少有的。同時(shí)，海南保持著良好的生態(tài)環(huán)境。10年來歷屆省委、省政府一直都很重視旅游業(yè)。朱總理來海南視察工作，對(duì)海南發(fā)展旅游業(yè)有明確的指示。朱總理指出，海南省省應(yīng)把旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)作為發(fā)展的重點(diǎn)和主要產(chǎn)業(yè)，真正搞好了海島旅游業(yè)和熱帶高效農(nóng)業(yè)，海南就可以富甲天下了。可見旅游業(yè)在海南的重要地位。海南省是中國(guó)第二大島，也是中國(guó)唯一全境地處熱帶的省份。獨(dú)特的自然風(fēng)光、民族風(fēng)情、珍稀的熱帶植物令全國(guó)及世界各地游客嘆為觀止。旅游資源的豐富與獨(dú)特，令海南的旅游產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭，海南的旅游人數(shù)及旅游收入自9

9、0年代來，平均每年增長(zhǎng)15%。人民生活水平的提高，節(jié)假日的增多（全年有五一、國(guó)慶、春節(jié)三個(gè)節(jié)假日假期達(dá)7天），外出旅游必成人民生活的新時(shí)尚。在全省旅游為經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍頭產(chǎn)業(yè)的環(huán)境中，海南省潛在旅游資源尚未全發(fā)掘，單一的旅游產(chǎn)品已經(jīng)不能滿足日益增長(zhǎng)的休閑度假旅游、回歸大自然的“綠色之旅”、休閑運(yùn)動(dòng)旅游度假客源市場(chǎng)的需求。XXXX高爾夫球場(chǎng)以北是?？跒?，是大型船只出入海口碼頭的重要海域，也是?？谑械闹饕L(fēng)景游覽區(qū)之一，目前已成為國(guó)家帆板隊(duì)的訓(xùn)練基地。海口灣的西海岸已被定為岸線保護(hù)區(qū)，沿慶齡大道現(xiàn)已建成的休閑娛樂場(chǎng)所有?？跓釒ШＱ笫澜?、假日海灘和西秀游泳場(chǎng)，本項(xiàng)目西面1公里處正在興建?？谑信d寶集團(tuán)所屬的

10、兩個(gè)旅游度假村。在鎮(zhèn)海村附近，華廈廣場(chǎng)和南海明珠電視塔兩個(gè)項(xiàng)目亦即將開發(fā)建設(shè)。慶齡大道將成為?？谑泻０兜狞S金旅游走廊。高爾夫運(yùn)動(dòng)是一項(xiàng)集健身、社交、觀光和休閑為一體的高雅體育運(yùn)動(dòng)，其幽靜、自然、優(yōu)美的環(huán)境以及獨(dú)特的魅力吸引著眾多名人雅士。而國(guó)內(nèi)高爾夫運(yùn)動(dòng)方興未艾，市場(chǎng)前景極其廣闊。加之，海南本身得天獨(dú)厚的自然條件，溫和氣候、充足陽(yáng)光和清新空氣，為高級(jí)休閑度假、健身娛樂、居住提供了良好的自然環(huán)境。如果在這樣美好的環(huán)境中，在高爾夫球場(chǎng)合適的位置再修建球場(chǎng)會(huì)館，讓在到本高爾夫球場(chǎng)進(jìn)行休閑的高爾夫愛好者能夠享受在高爾夫樂趣的同時(shí)也享受到高檔豪華會(huì)館為其提供的周到服務(wù)，盡享休閑度假的舒適與放松。球場(chǎng)會(huì)館

11、是高爾夫球場(chǎng)的必需配套的一項(xiàng)設(shè)施。高爾夫球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)同時(shí)會(huì)給球場(chǎng)會(huì)館帶來充足的客源。高爾夫球場(chǎng)會(huì)館的運(yùn)作成功與球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)息息相關(guān)，互相促進(jìn)。海口市作為省會(huì)城市場(chǎng)，是海南省的經(jīng)濟(jì)、文化、金融、貿(mào)易中心，與國(guó)內(nèi)其它城市相比，具有明顯的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)。我們對(duì)海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資源和發(fā)展?fàn)顟B(tài)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，敏感地注意到海南地理環(huán)境，旅游資源在中國(guó)大陸的獨(dú)特地位，注意到中國(guó)政府在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，對(duì)海南著力發(fā)展旅游事業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的定位。結(jié)合海南旅游事業(yè)發(fā)展的狀況產(chǎn)生了在?？谑兄攸c(diǎn)旅游點(diǎn)西海岸黃金地段投資建設(shè)高爾夫球場(chǎng)及其配套設(shè)施球場(chǎng)會(huì)館（酒店）項(xiàng)目。2-2項(xiàng)目建設(shè)的必要性作為?？谑兄攸c(diǎn)發(fā)展的旅游點(diǎn)?？谑形骱０?/p>

12、，目前只是分布少數(shù)幾家度假酒店，遠(yuǎn)不能滿足這一地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的需要，也是對(duì)西海岸美麗的熱帶海濱風(fēng)光旅游資源的一種浪費(fèi)。XXXX高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)也必須具有高檔次的會(huì)館（酒店）與之配套，使之成為一個(gè)集運(yùn)動(dòng)、休閑與房地產(chǎn)業(yè)互相結(jié)合的一個(gè)綜合性旅游設(shè)施。另一方面項(xiàng)目的建設(shè)也將極大促進(jìn)?？谑形骱０兜貐^(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。第三章 市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)1997年以來五年間，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了33。39%，每年平均增長(zhǎng)7。6%。2002年上半年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)變得更加溫暖，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7。8%，多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)好于往年。往后幾年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展?fàn)顩r也是令國(guó)內(nèi)外人士所看好。中國(guó)人民實(shí)現(xiàn)了溫飽以后，正向著更加寬裕的小康社會(huì)前進(jìn)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)

13、的發(fā)展，人們生活水平的提高，現(xiàn)代城市生活節(jié)奏的加快，心理壓力的加大，人們開始追求有益于身心健康的休閑活動(dòng)。如果將這些休閑活動(dòng)分為游憩型、娛樂型、體育型、社交型、回歸自然型等，那么能將上逑休閑方式集于一身的，目前還沒有那項(xiàng)能超過高爾夫球運(yùn)動(dòng)。3-1市場(chǎng)現(xiàn)狀 3-1-1國(guó)際及全國(guó)旅游業(yè)概況上個(gè)世紀(jì)90年代，國(guó)際旅游收入比世界貿(mào)易增長(zhǎng)還要快，目前它在世界出口總值中所占的比例，僅次于原油和油產(chǎn)品以及汽車和配件。目前旅游者的旅游方式與內(nèi)容出現(xiàn)了新變化，純粹的，靜態(tài)的游山玩水式賞景觀光旅游逐漸被淘汰，有特色的“主題旅游”、“參與性旅游”已成為旅游市場(chǎng)的新寵，散客旅游，自助旅游的方式將越來越受到青年人選擇，

14、具有文化性、運(yùn)動(dòng)性的的參與旅游已成為全世界新的旅游形式之一， 2000年全球旅游人數(shù)6.98億人次，比1999年增加近5000萬人次，預(yù)計(jì)收入將達(dá)到4760億美元，比上一年增加4.5%，2000年中國(guó)接待了3123萬人次的境外過夜游客，仍保持著世界第五大旅游大國(guó)的地位。3-1-2海南省旅游現(xiàn)狀2001年全省接待海內(nèi)外游客929.09萬人次，其中國(guó)內(nèi)游客883.58萬人次，入境旅游為45.49萬人次。全省旅游外匯收入1.05億美元，國(guó)內(nèi)旅游收入63.78億元。占全省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的15.4%，其下是1998年2001年在海南省接待游客及旅游收入情況表。項(xiàng)年 目份旅游招待人數(shù)（萬人）旅游收入備 注國(guó)

15、內(nèi)國(guó)外合計(jì)美元（外匯）人民幣（國(guó)內(nèi)）1998816.5539.42855.979624.9萬58.971999883.5945.49929.071.05億63.782000958.8948.681007.571.09億69.5120011079.0845.681124.761.06億79.103-1-3高爾夫球場(chǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景現(xiàn)狀海南省已建成運(yùn)營(yíng)的高爾夫球場(chǎng)有十個(gè)，除了建成時(shí)間較早的臺(tái)達(dá)高高爾夫球場(chǎng)外，各球場(chǎng)普遍經(jīng)營(yíng)艱難，球市低迷。造成這狀況的原因有：1、境外客源方面，可進(jìn)入性差制約球客上島；2、1994年以來，海南省經(jīng)濟(jì)低導(dǎo)致省內(nèi)具的消費(fèi)能力的客源減少；3、會(huì)員證銷售少導(dǎo)致固定客源不足；4球

16、童無法滿足球客要求。優(yōu)勢(shì)：當(dāng)北國(guó)秋風(fēng)驟起勁草枯黃或冰封原野時(shí)，海南依舊綠意盎然，四季皆綠，任何時(shí)候都可以揮桿天地間，。上天恩賜的自然條件使海南的高爾夫球休閑游獨(dú)具力，這也是海南高爾夫球產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大籌碼，海南高爾夫球的“稀貴”還體現(xiàn)在花5-7天時(shí)間，便能打上一場(chǎng)環(huán)島高爾夫球。海濱型、湖畔型、田園型、山地型、各具特色的球場(chǎng)，讓休閑賓客能從多個(gè)角度飽覽熱帶海島風(fēng)光。在海南十大旅游產(chǎn)品中，高爾夫球休閑游越來越成為海南吸引高檔游客的亮點(diǎn)，2001年，從韓國(guó)到海南來打高樂夫的游客有14339人次。前景：依托海南植被豐富，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展高爾夫產(chǎn)業(yè)是合理的戰(zhàn)略選擇。在美國(guó)，高爾夫球產(chǎn)業(yè)年

17、產(chǎn)值達(dá)35億美元，海南高爾夫球場(chǎng)密度在國(guó)內(nèi)名列前茅，年為旅游大省必須發(fā)展高爾夫球產(chǎn)業(yè)與之匹配。也是海南省政府，旅游局重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)。依托海南的資源優(yōu)勢(shì)、地理優(yōu)勢(shì)及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，隨著東亞（臺(tái)灣省、港澳、韓國(guó)、日本）旅游市場(chǎng)的開拓，交通條件（與各地直航的開通）的改善，海南旅游配套設(shè)施的改善以及博亞洲論壇帶來高層次會(huì)展旅游客源，海南省高爾夫球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景將十分看好。3-1-4海南省及?？谑芯频晔袌?chǎng)現(xiàn)狀及前景據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南目前有各類旅游飯店和住宿設(shè)施500多家，其中城市酒店占主體。2000年全省酒店住宿率為55.4%，2001年全省酒店的住宿率為58.7%，全省酒店開房率不是太高，效益不是太理想，但是隨著

18、海南省旅游業(yè)的發(fā)展，海南省酒店的經(jīng)營(yíng)狀況正在逐步改善，酒店住宿率逐年提高。由于酒店的檔次結(jié)構(gòu)不是很合理，在海南三星級(jí)以下的酒店的經(jīng)營(yíng)狀況普遍不是很好，但是一些海景酒店、四星級(jí)以上酒店，特別是國(guó)外酒店管理集團(tuán)參與管理的高檔飯店的經(jīng)營(yíng)狀況卻是很好。?？谑鞋F(xiàn)有五星級(jí)酒店3家，四星級(jí)酒店4家，三星級(jí)灑店60家。在西海岸地區(qū)，一個(gè)?？谑兄攸c(diǎn)發(fā)展，且目前發(fā)展速度很快，前景很好的休閑度假旅游地區(qū)卻分布著極少的酒店。隨著海南省旅游業(yè)的發(fā)展、西海岸旅游業(yè)的發(fā)展及海南省高爾夫球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來?？谑形骱０兜貐^(qū)將是旅游度假酒店較有前途的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。在XXXX高爾夫球場(chǎng)建設(shè)與之配套的休閑度假的球場(chǎng)會(huì)館其市場(chǎng)前景十分

19、樂觀。3-2市場(chǎng)預(yù)測(cè)3-2-1項(xiàng)目的市場(chǎng)定位球場(chǎng)會(huì)館定位：高爾夫球愛好者的豪華休閑會(huì)所。主要服務(wù)對(duì)象：本球場(chǎng)及聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的球場(chǎng)的會(huì)員客人；愛好高爾夫的休閑度假客人及商務(wù)客人；普通旅游客人。3-2-2目標(biāo)市場(chǎng)及客源構(gòu)成分析高爾夫球場(chǎng)會(huì)館的客源主要有兩個(gè)方面，一方面是高爾夫球愛好者，同時(shí)又分為球場(chǎng)會(huì)員和非會(huì)員客人；另一方面為普通的旅游客人。本項(xiàng)目中本地高爾夫球愛好者進(jìn)行打球消費(fèi)的比例會(huì)很高，但大部分不會(huì)有住宿方面的需要，本項(xiàng)目的會(huì)館客房的主要服務(wù)對(duì)象為國(guó)內(nèi)外高爾夫球運(yùn)動(dòng)愛好者，在這批客人到海南進(jìn)行高爾夫球運(yùn)動(dòng)并休閑度假時(shí)就必然會(huì)有住宿的需求，他們第一住宿選擇必然是打球的球場(chǎng)會(huì)館（酒店）；另一主要服務(wù)

20、對(duì)象為會(huì)員客人，會(huì)員客人是球場(chǎng)的常客，在這里他們會(huì)享受到最優(yōu)惠的價(jià)格，最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)也是他們進(jìn)行商務(wù)交往活動(dòng)的主要場(chǎng)所。估計(jì)以上二方面的客人會(huì)占會(huì)館全部客源量的80%以上。另外20%的客人是普通的旅游客人。在本項(xiàng)目中，球場(chǎng)的建設(shè)是第三期工程，會(huì)館為二期工程，在球場(chǎng)還沒有正式運(yùn)營(yíng)時(shí)，會(huì)館（酒店）的主要客源為普通旅游客人。 客人來源地：海南省球市的境外客人以日本、韓國(guó)、港澳臺(tái)為主；國(guó)內(nèi)客人以北京、上海珠江三角及東北地區(qū)為主，同時(shí)培育省內(nèi)具有較高消費(fèi)能力的長(zhǎng)期會(huì)員客人。3-2-3客源消費(fèi)力分析：能夠進(jìn)行高爾夫球消費(fèi)的客人的消費(fèi)能力是所有休閑度假及商務(wù)旅游客人中較高的。3-2-4客源人數(shù)估計(jì) 根據(jù)

21、高爾夫球場(chǎng)的設(shè)計(jì)規(guī)模及容量，高樂夫球場(chǎng)會(huì)館（酒店）擬設(shè)置116間客房，最大接待能力232人次。根據(jù)我們的估算，高爾夫球場(chǎng)平均日接待客人可達(dá)300人次，省內(nèi)客人與省外客人及國(guó)外客人的比例為1：1，省內(nèi)客人大部分沒有住宿的需求，但是省外及國(guó)外酒店客人大部分都有住宿的需求，另外還有大量的到海南來休閑度假的普通旅游客人，酒店的客人來源還是比較充足的。3-2-5、價(jià)格分析住宿價(jià)格分析在住宿方面根據(jù)會(huì)館的性質(zhì)，不同類型的客人，我們將實(shí)行不同的定價(jià)策略，會(huì)員卡客人在這里消費(fèi)將享受最優(yōu)惠的價(jià)格和定期免費(fèi)住宿的待遇，而非會(huì)員客人則按市場(chǎng)價(jià)格住宿，本會(huì)館按四星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，收費(fèi)也將按四星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，根據(jù)海口

22、市同等標(biāo)準(zhǔn)的酒店的價(jià)格，這里的標(biāo)準(zhǔn)房的平均價(jià)格擬定為500元/天。餐飲消費(fèi)根據(jù)我們的市場(chǎng)定位，會(huì)館（酒店）的服務(wù)對(duì)象為具有身份地位的客人，他們具有較高的消費(fèi)能力，在就餐時(shí)追求的是美味及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在會(huì)館（酒店）的餐飲方面實(shí)行高質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、高價(jià)位的經(jīng)營(yíng)策略。8-10人/桌的普通飯菜（不含酒水），在海南的各高檔酒店中的價(jià)格不低于300元，這里以平均每人消費(fèi)30元保守估計(jì)。餐飲的成本（原料）一般占其價(jià)格的30%左右。娛樂消費(fèi)：會(huì)館（酒店）中設(shè)有國(guó)際流行的康體娛樂設(shè)施，以供客人們的消費(fèi)需要，以酒店日接待客人200計(jì)，這此客人還會(huì)帶來親戚朋友等其它娛樂消費(fèi)的客源。娛樂消費(fèi)的日接待客人以200人次計(jì)。

23、由于本會(huì)所定位為豪華會(huì)所，按四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，客人們的消費(fèi)能力高，因此娛樂消費(fèi)以人均50元計(jì)。3-2-6項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)操作方案本項(xiàng)目市場(chǎng)面向國(guó)內(nèi)外，操作的整體思路是以高爾夫帶動(dòng)房地產(chǎn)及會(huì)館（酒店）客房的銷售，反過來又以房地產(chǎn)及會(huì)館及各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施的優(yōu)質(zhì)服務(wù)帶動(dòng)高爾夫的興旺。同時(shí)，公司在高爾夫球的參與者中給其提供會(huì)員價(jià)格的客房?jī)r(jià)格，對(duì)持有高爾夫會(huì)員卡以的客戶不但在打球時(shí)享受優(yōu)惠，在會(huì)館（酒店）住宿和就餐時(shí)也給予特別的優(yōu)惠政策。及優(yōu)惠銷售海南航空公司的“金鹿卡”，讓客戶在享受房產(chǎn)升值的過程中又充分享受到購(gòu)房的樂趣。項(xiàng)目從動(dòng)工到經(jīng)營(yíng)可從總體上分為三個(gè)階段。一房地產(chǎn)項(xiàng)目的1.5年建設(shè)期。投資1個(gè)多億進(jìn)行

24、包括房地產(chǎn)及其它配套項(xiàng)目在內(nèi)的全部建設(shè)。在此期間，采取購(gòu)房免費(fèi)贈(zèng)送高爾夫會(huì)員卡、優(yōu)惠銷售“金鹿卡”和房?jī)r(jià)折扣等多種方式開始預(yù)售房地產(chǎn)。象征著高貴身份和高質(zhì)量生活水平的價(jià)值不菲的高爾夫會(huì)員卡會(huì)吸引不少購(gòu)房者。二是4年的房地產(chǎn)銷售期。項(xiàng)目竣工后的前4年，以房地產(chǎn)銷售為主要工作內(nèi)容，房地產(chǎn)銷售全面鋪開，將采用購(gòu)房者低折扣購(gòu)買高爾夫會(huì)員卡、“金鹿卡”甚至免費(fèi)贈(zèng)送的方式促銷。購(gòu)房達(dá)到一定面積可低折扣購(gòu)買會(huì)員卡，購(gòu)房面積較大的甚至免費(fèi)贈(zèng)送。環(huán)境優(yōu)美的西海岸、雅趣獨(dú)特的小區(qū)、高貴典雅的高爾夫以及身份象征的“會(huì)員卡”、“金鹿卡”將成為?？谫?gòu)房者的首選。同時(shí)為了完善球場(chǎng)的配套設(shè)施，為球場(chǎng)球客提供周到的服務(wù)，提供

25、一個(gè)私人聚會(huì)的場(chǎng)所，將高爾夫的經(jīng)營(yíng)和酒店項(xiàng)目的銷售完美地結(jié)合起來，在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的同時(shí)，投資5400多萬元進(jìn)行球場(chǎng)會(huì)館（酒店）的建設(shè)，建設(shè)期兩年。擬在第四年開始對(duì)外營(yíng)業(yè)。球場(chǎng)會(huì)館的建設(shè)除我公司自籌資金外，將向銀行融資2000萬元。會(huì)館（酒店）主要為高爾夫愛好者服務(wù)，為到球場(chǎng)進(jìn)行消費(fèi)的球客們及其親朋好友們服務(wù)，同時(shí)不放棄其它旅游客人市場(chǎng)。三是第7年開始球場(chǎng)的正式經(jīng)營(yíng)。由于前4年房地產(chǎn)銷售已為球場(chǎng)攏入了一大批的客戶，因此球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)將會(huì)十分順利。球場(chǎng)的客戶可分為兩類人，一類是小區(qū)住戶，另一類是非住戶。小區(qū)的住戶或球場(chǎng)的會(huì)員都可享受球場(chǎng)的優(yōu)惠。非住戶客人在球場(chǎng)進(jìn)行打球時(shí)，球場(chǎng)會(huì)館（酒店）為其提供周到

26、的服務(wù)。屆時(shí)整個(gè)高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目就形一個(gè)各項(xiàng)設(shè)施都非常完善的整體。第四章 建設(shè)地址與建設(shè)條件4-1建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于?？谑形鞑康拈L(zhǎng)流新區(qū)東北部新海林場(chǎng)區(qū)處，北側(cè)為慶齡大道，假日海灘隔路相望，距?？谑兄行膮^(qū)約12公里。項(xiàng)目用地西側(cè)為規(guī)劃的長(zhǎng)流新區(qū)六號(hào)路，東側(cè)為七號(hào)路，連接海榆西線和慶齡大道。4-2地質(zhì)地貌項(xiàng)目所在地位于?？谑虚L(zhǎng)流新區(qū)東部與中心區(qū)的綠化隔離帶部位，該區(qū)有一面積約8平方公里的沿海林地（人工林），其主要優(yōu)勢(shì)樹種為木麻黃和桉樹，林間尚有野生灌木和野草，高程515米，中部部分地段大于20米，地勢(shì)走向?yàn)槟细弑钡停瑸楹Ｓ蛩募?jí)沖程平原階地，根據(jù)?？谑械刭|(zhì)資料，屬第四系下更新統(tǒng)湛江組海陸交互

27、相，周圍未發(fā)現(xiàn)斷裂帶及有價(jià)值的礦產(chǎn)資源。項(xiàng)目所在地土壤屬第四系復(fù)土，土壤類型為褐色磚紅壤和風(fēng)沙土。磚紅壤質(zhì)地為沙壤和輕、中壤，結(jié)構(gòu)疏松。風(fēng)沙土屬濱海風(fēng)沙土，結(jié)構(gòu)疏松。4-3氣象擬建項(xiàng)目地處海南島北部，屬熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫23.8，最高氣溫38.9，最低氣溫2.8；年平均降雨量為1684.5mm，雨季為5 10月份，其降雨量占全年的80.1%；年平均蒸發(fā)量1874.3mm；年平均相對(duì)濕度為85%；全年日照時(shí)數(shù)2239.8小時(shí)；主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，其次為東南風(fēng)，全年約有13%的靜風(fēng)天氣，年平均風(fēng)速為3.2ms，屬多臺(tái)風(fēng)地區(qū)，年均臺(tái)風(fēng)4次，7 9月為臺(tái)風(fēng)季節(jié)。4-4水文4-4-1地面水基地南側(cè)為

28、五源河。五源河源于永莊水庫(kù)，從項(xiàng)目用地的西北側(cè)自南向北流過。在長(zhǎng)流鎮(zhèn)鎮(zhèn)海村附近匯入海口灣，全長(zhǎng)23.23公里，該河原是?？谑袃?nèi)排水溝之一，同時(shí)也是沿河農(nóng)田灌溉水源。永莊水庫(kù)集水面積14.58平方公里，為城市供水水庫(kù)，庫(kù)容量為565 900萬立方米。4-4-2海水建設(shè)項(xiàng)目北邊是?？跒?。海口灣潮汐屬不規(guī)則日潮混合潮，一個(gè)月內(nèi)，日潮天數(shù)為15 18天，其他時(shí)間為不規(guī)則半日潮，潮汐不等現(xiàn)象較為顯著，日潮振幅為半日潮的兩倍。據(jù)多年水文資料統(tǒng)計(jì)，各潮位特征為：平均海面： 1.51米最高高潮位： 4.25米最低低潮位： -0.25米平均低潮位： 0.94米平均潮差： 1.10米（以上為理論深度基準(zhǔn)面）?？跒?/p>

29、外是瓊州海峽，海峽長(zhǎng)約80公里，寬20 40公里，在正常大氣情況下，潮流具有明顯往復(fù)流特征，往復(fù)流基本上沿等深線方向往復(fù)流動(dòng)，僅因岸線和等深線的彎曲轉(zhuǎn)折，局部地區(qū)流向發(fā)生相應(yīng)的變化；潮流具有漲潮東流,漲潮西流,落潮東流,落潮西流四種形式。4-5社會(huì)環(huán)境條件建設(shè)項(xiàng)目所在地行政區(qū)劃屬長(zhǎng)流鎮(zhèn)人民政府管轄，一共有32個(gè)自然村，總?cè)丝?.5萬人，其中農(nóng)業(yè)人口2.3萬人，全區(qū)以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，耕地面積為3200畝，林地面積為6000畝。項(xiàng)目東面距XXXX開發(fā)區(qū)2公里，該開發(fā)區(qū)大片土地尚未開發(fā)。長(zhǎng)怡花園、長(zhǎng)信海景花園、?？谑袊?guó)賓館等三個(gè)工程項(xiàng)目正在興建。項(xiàng)目東南約2.5公里為港澳國(guó)際工業(yè)開發(fā)區(qū)，該開發(fā)區(qū)是海口

30、市工業(yè)發(fā)展基地之一，是以發(fā)展輕工、紡織、電子高科技工業(yè)為主的外向型工業(yè)開發(fā)區(qū)，占地面積3.04平方公里，目前該區(qū)內(nèi)注冊(cè)的企業(yè)有三十多家。項(xiàng)目南面約2公里為永桂工業(yè)開發(fā)區(qū)，面積為93.86公頃，該開發(fā)區(qū)是以高科技工業(yè)、出口加工、食品、輕工、地方工業(yè)為主，配備有生活服務(wù)和居住功能的綜合開發(fā)區(qū)，全區(qū)規(guī)劃人口23000人，預(yù)測(cè)工業(yè)年產(chǎn)值為9.9億元人民幣。項(xiàng)目以北是?？跒?，是大型船只出入?？诖a頭的重要海域，也是?？谑械闹饕L(fēng)景游覽區(qū)之一，目前已成為國(guó)家帆板隊(duì)的訓(xùn)練基地。?？跒车奈骱０兑驯欢榘毒€保護(hù)區(qū)，沿慶齡大道現(xiàn)已建成的休閑娛樂場(chǎng)所有?？跓釒ШＱ笫澜纭⒓偃蘸┖臀餍阌斡緢?chǎng)，本項(xiàng)目西面1公里處正在興建

31、?？谑信d寶集團(tuán)所屬的兩個(gè)旅游度假村。在鎮(zhèn)海村附近，華廈廣場(chǎng)和南海明珠電視塔兩個(gè)項(xiàng)目亦即將開發(fā)建設(shè)。慶齡大道將成為?？谑泻０兜狞S金旅游走廊。項(xiàng)目附近主要居民點(diǎn)有新海林場(chǎng)、昌明村、棠甘村和聯(lián)昌村（聯(lián)昌村原名為蒼龍村）。新海林場(chǎng)占地面積約2萬畝，職工100多人。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)僮匀晦r(nóng)業(yè)區(qū)，居民經(jīng)濟(jì)收入以農(nóng)業(yè)為主。聯(lián)昌村總耕地面積300多畝，水田及旱田各占一半，林地面積2000多畝，全村常住人口800人左右，人均年收入約3000元，收入來源主要是農(nóng)業(yè)，此外還有一些收入來自運(yùn)輸業(yè)和零售業(yè)，聯(lián)昌村內(nèi)有一所小學(xué)，學(xué)生有40來人，昌明村、棠甘村共為一個(gè)行政村，總耕地面積1140畝，其中水田180畝，旱田440畝

32、，坡地520畝，林地面積1000多畝，全村人口為1274人，經(jīng)濟(jì)來源主要是靠農(nóng)業(yè)收入，人均年收入為2967元，97年該村投資100多萬元，與長(zhǎng)流鎮(zhèn)政府聯(lián)營(yíng)一個(gè)包裝廠，預(yù)計(jì)利潤(rùn)約為20萬元左右，該村目前有一所小學(xué)，學(xué)生100多人，有7名教師，并且昌明村內(nèi)設(shè)有一個(gè)學(xué)前教學(xué)點(diǎn)。目前，項(xiàng)目區(qū)域人群健康狀況良好，無大面積的流行性疾病或地方疾病發(fā)生。第五章 建設(shè)規(guī)模與方案5-1建設(shè)規(guī)劃原則5-1-1特色原則：充分挖掘和展現(xiàn)項(xiàng)目所處地段的景觀環(huán)境特征，突出項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè)計(jì)結(jié)合自然。5-1-2市場(chǎng)原則：根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷目標(biāo)，滿足多樣化的消費(fèi)群體的需求，兼顧專業(yè)和業(yè)余選手的需要。5-1-3生態(tài)原則：保護(hù)所

33、處地域的自然條件和生態(tài)環(huán)境，把項(xiàng)目的建設(shè)過程作為生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善的過程。植被、土壤水體、大氣環(huán)境質(zhì)量得到充分的保護(hù)，確定合理的開發(fā)強(qiáng)度。5-1-4經(jīng)濟(jì)原則：在確保項(xiàng)目建設(shè)檔次和品質(zhì)的前提下，低成本開發(fā)，低成本運(yùn)營(yíng)。球場(chǎng)設(shè)計(jì)、市政工程設(shè)施配套等要充分考慮項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本。5-1-5安全原則：運(yùn)動(dòng)對(duì)社區(qū)、游客的影響，規(guī)劃中要合理組織交通和線路，確保游客和居民的安全。5-2空間布局5-2-1為滿足多層次消費(fèi)群體的需求，區(qū)內(nèi)規(guī)劃會(huì)員別墅、會(huì)員公寓區(qū)。5-2-2球場(chǎng)營(yíng)運(yùn)所必需的會(huì)所、賓館、購(gòu)物、餐飲、商務(wù)、娛樂等設(shè)施集中布置于會(huì)館區(qū)。5-2-3入口北側(cè)規(guī)劃設(shè)立為本地居民服務(wù)的公建設(shè)施，包括商場(chǎng)、餐飲、副

34、食等。5-2-4規(guī)劃設(shè)幼托一處，布置在別墅B區(qū)側(cè)主干道一側(cè)。5-2-5球場(chǎng)管理維護(hù)設(shè)施布置在場(chǎng)地西北和東南角。5-2-6規(guī)劃采用組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。場(chǎng)地地形中部高，南北低，結(jié)合球道設(shè)計(jì)要求，并使住戶能夠得到最佳的居住朝向，會(huì)所、賓館、公寓別墅沿中部地勢(shì)高隆地帶布置。5-2-7會(huì)所布置在場(chǎng)地中部，是運(yùn)動(dòng)組織的的中樞，與球道設(shè)計(jì)相結(jié)合，可提供方便、舒適的服務(wù)，第一洞發(fā)球區(qū)、第九洞果嶺、第四洞發(fā)球區(qū)、第十八洞果嶺距離會(huì)所距離小于100米。5-3建設(shè)內(nèi)容及指標(biāo)5-3-1總體指標(biāo)總用地面積：123.48公頃（合計(jì)1852.2畝，實(shí)際征地面積為2080.615畝，差額部分為代政府征地。）會(huì)員別墅用地面積：30

35、.81公頃，占用地面積比例24.9%球場(chǎng)、球場(chǎng)會(huì)館、管理等配套設(shè)施用地面積：80.39公頃，占用地面積比例65.1%道路、水面：12.28公頃，占用地面積比例10.0%規(guī)劃總建筑面積：106,000 m2建筑密度：2.9%平均層數(shù)：3.0容 積 率：0.086會(huì)館客房數(shù)：116間，日接待過夜游客232人會(huì)員別墅、公寓人口：1768人，合505戶人口毛密度：14人公頃人口凈密度：75人公頃5-3-2球場(chǎng)會(huì)館建設(shè)內(nèi)容：球場(chǎng)會(huì)館（酒店）是XXXX高爾夫的配套服務(wù)設(shè)施，將按照四星級(jí)旅游度假酒店的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，各項(xiàng)配套設(shè)施完善，將設(shè)有豪華舒適的客房、中西餐廳、酒吧、多功能會(huì)議廳、康體娛樂中心、洽談室及商務(wù)中

36、心等設(shè)施。在球場(chǎng)會(huì)館（酒店）內(nèi)無論是家庭聚會(huì)、商務(wù)洽談，都能為您提供溫馨舒適的環(huán)境和盡善盡美的服務(wù)。在外部園林方面將追求清新自然的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格，與球場(chǎng)別墅區(qū)及球場(chǎng)優(yōu)美的環(huán)境融為一個(gè)整體.。為本球會(huì)的會(huì)員及嘉賓提供了休閑、娛樂的理想去處。外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格：凝重大方，中西合璧內(nèi)部裝修：古樸典雅，舒適豪華建筑層數(shù)：2.5層規(guī)劃面積：5.61公傾，56100平方米。建筑占地面積：4800平方米總建筑面積：8600平方米其中：餐廳、酒巴： 960平方米客房:4360平方米，116間，平均每間建筑面積35平方米宴會(huì)廳： 500平方米多功能會(huì)議廳：480平方米后臺(tái)區(qū)及辦公室：800平方米配套娛樂、康體服務(wù)設(shè)施：

37、1500平方米園林綠化面積：45000平方米道路、水面：6300平方米項(xiàng)目總投資：5483.91萬元,其中:固定資產(chǎn)投資：5233.77萬元建設(shè)期利息110萬元，流動(dòng)資金140.09萬元容積率：15.32%建筑密度：8.55%綠化率：73.08%5-4土地利用本區(qū)規(guī)劃用地123.48公頃，其中：建設(shè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球球場(chǎng)，用地為73.88公頃，占總用地59.8%；居住用地30.81公頃（會(huì)員別墅、會(huì)員公寓），占24.9%；其中一期用地19.22公頃（合計(jì)288.3畝）球場(chǎng)會(huì)館（酒店）區(qū)用地6.51公頃，占5.3%；道路用地6.37公頃，占5.2%；水面5.91公頃，占4.8%；綠地率為80

38、%。5-5容量會(huì)館（酒店）共有客房116間，床位232張，最大日接待游客232人；會(huì)員公寓及別墅共安排505戶，人口約1768人。公寓及別墅房地產(chǎn)項(xiàng)目安排在第一期建設(shè)；酒店將在本期建設(shè)（二期）投資建設(shè)。第六章、項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)6-6給水工程6-6-1近期本區(qū)目前無供水系統(tǒng)。項(xiàng)目開發(fā)初期，可采用地下水為主要供水水源。6-1-2遠(yuǎn)期生活及飲用水源由城市供水管網(wǎng)提供。從慶齡大道城市供水管接入。項(xiàng)目近期所用地下水井，作為球場(chǎng)灌溉的主要水源，城市供水為補(bǔ)充。6-1-3規(guī)劃原則6-1-3-1供水都有?？谑惺姓芫W(wǎng)供給，不搞水源工程。6-1-3-2規(guī)劃考慮近遠(yuǎn)期相結(jié)合，管網(wǎng)選用按遠(yuǎn)期考慮。6-1-3-3供水

39、管網(wǎng)主要以枝狀布置，不強(qiáng)調(diào)環(huán)網(wǎng)，在必要的情況下可變成環(huán)網(wǎng)，以提高供水安全度。6-1-4用水量預(yù)測(cè)會(huì)館（酒店）工作人員93人，用水定額為200升人.日。住宿客人232人（最大）。按平均住宅率70%（82間）計(jì)，平均每日接待客人164人。用水定額為600升人.日。從而得生活用水量為： Q1=0.2200+0.6164 138.4m3日 公共建筑用水量按生活用水量的20計(jì)，則：Q2138。40.227.68 m3日為預(yù)見用水量與管網(wǎng)漏水量按總用水的20計(jì)，則：Qd=1.2(138.4+27.68)=199.3 m3200噸日6-1-5干管的選用經(jīng)計(jì)算得，主干管的管徑為200150 mm，配水管（把水

40、送到各用房間的管道）的管徑為10075 mm。6-1-6消火栓的布置消火栓沿道路每隔120米布一個(gè)，消防用水量為15升秒，同時(shí)消防次數(shù)為一次。6-1-7水源與管網(wǎng)布置全區(qū)開發(fā)初期，水源采用地下水供應(yīng)，其用水量為灌溉用水加上初期開發(fā)的施工及生活用水（按遠(yuǎn)期的30%計(jì)），共計(jì)為900 m3日。可對(duì)場(chǎng)地內(nèi)地下水出水量進(jìn)行勘察，結(jié)合球場(chǎng)內(nèi)的儲(chǔ)水池布置，采地下水供水。6-2 排水工程6-2-1規(guī)劃原則6-2-1-1規(guī)劃區(qū)內(nèi)實(shí)行雨、污分流系統(tǒng)。6-2-1-2污水以分散、小范圍處理為主，采用地滲式污水處理設(shè)備處理，濾好的污水經(jīng)過沙層道過濾達(dá)到自凈。6-2-1-3雨水就近排入水體或市政雨水管網(wǎng)。6-2-2污水

41、排放規(guī)劃污水量以生活用水量的85計(jì)為：199.30.85169.4 m3日由于場(chǎng)區(qū)沒有工業(yè)，所以污水的來源主要是生活污水，其處理相對(duì)容易一些。并且處理好的污水可以作為花草的養(yǎng)料。其中生活污水中的糞便水必須經(jīng)過化糞池的預(yù)處理后方可排入污水管網(wǎng)。6-2-3雨水排放根據(jù)就近排放原則，雨水可向就近水體排放。在雨水管渠設(shè)計(jì)時(shí)，雨水量計(jì)算采用?？诘谋┯陱?qiáng)度公式： 式中 q 設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度 p 重現(xiàn)期,取1年 t 水流時(shí)間（分鐘）上述之設(shè)計(jì)管渠時(shí)，可根據(jù)地段的性質(zhì)及周圍環(huán)境情況選用不同的值。采用雨水管、雨水明溝混合方式。其中，會(huì)所、公寓及別墅內(nèi)雨水采用暗管排放，沿道路設(shè)置雨水口，分片匯集就近排入球場(chǎng)內(nèi)人工水體

42、。高爾夫球場(chǎng)雨水沿球場(chǎng)排水系統(tǒng)，排放進(jìn)入人工湖。雨水管采用鋼筋砼管，管頂平接，檢查井設(shè)置于管道交匯、轉(zhuǎn)彎及坡道、坡向改變處。直線管段30 50米設(shè)檢查井一處，采用900圓形檢查井，鑄鐵重型井蓋。球場(chǎng)內(nèi)排水系統(tǒng)在球場(chǎng)設(shè)計(jì)中將進(jìn)一步深化。6-3電力工程6-3-1規(guī)劃原則6-3-1-1滿足各種設(shè)施高標(biāo)準(zhǔn)用電要求6-3-1-2考慮遠(yuǎn)近期相結(jié)合6-3-1-3電力規(guī)劃將尊重景觀、環(huán)境要求6-3-2用電量預(yù)測(cè)會(huì)館（酒店）部分：1162480 m2床100瓦m27.4102千瓦居住區(qū)：176825 m2人25瓦m211.05102千瓦未預(yù)見用電量以總用電量的20計(jì)為：1.2（7.4+11.05）10222.1

43、4102千瓦6-3-3電力規(guī)劃6-3-3-1充分利用?？谑泄╇娤到y(tǒng)，各區(qū)將從城市供電線路網(wǎng)引入供電線路作為主要供電電源。6-3-3-2從市政電力系統(tǒng)引入地下電纜進(jìn)場(chǎng)區(qū)，設(shè)10kv0.4kv變電站一座，大型公建將單設(shè)10kv0.4kv變電所。6-4電訊工程6-4-1用戶預(yù)測(cè)會(huì)館以每張床一門電話考慮：11621門床232門居民區(qū)共1768人，約505戶，以1門戶考慮：5051門戶505門不可預(yù)見電話量以10計(jì)，則電話總數(shù)為：1.1（232+505）810。7門6-4-2電信線路、管道沿主干道敷設(shè)通訊管道。管道容量要滿足通訊及網(wǎng)絡(luò)通訊的發(fā)展需要，滿足專用網(wǎng)絡(luò)光纖電纜的布放需要，并服從城市中繼線路網(wǎng)規(guī)

44、劃、用戶線路網(wǎng)規(guī)劃的結(jié)構(gòu)要求。區(qū)內(nèi)與郵電通訊分局采用光纜連接，區(qū)內(nèi)在會(huì)館設(shè)光纜分接點(diǎn)一處。考慮通訊及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、多媒體傳輸技術(shù)的發(fā)展趨勢(shì)，規(guī)劃重點(diǎn)考慮電信管道的容量，具體布線及接入方式可另行編制技術(shù)方案。第七章 節(jié)約能源及消防7-1節(jié)約能源本項(xiàng)目有耗主要有電、水、油耗及熱耗。擬采取以下措施工節(jié)能降耗。1、 電生活、娛樂用電設(shè)施選擇新式節(jié)能型設(shè)備。2、 水生活?yuàn)蕵酚盟O(shè)施選擇新式節(jié)能型產(chǎn)品；花木、草坪灌溉設(shè)施選擇噴灌技術(shù)，地下埋設(shè)噴灌管網(wǎng)，噴頭露出地面即可。3、 熱耗海南XXXX高爾夫球場(chǎng)會(huì)館（酒店）地處中國(guó)最南端的海南島北部，太陽(yáng)能豐富，娛樂用熱水?dāng)M直接選用太陽(yáng)能熱水器，鍋爐的使用僅限于餐廳的

45、用氣。4、 油耗本項(xiàng)目中的耗油設(shè)備主要為柴油發(fā)電機(jī)組及餐廳用鍋爐，設(shè)計(jì)中注意選用耗油少，污染少的產(chǎn)品。7-2消防按規(guī)范要求設(shè)置消防報(bào)警系統(tǒng)及消防栓、滅火器等消防設(shè)施。第八章 環(huán)境影響及環(huán)境保護(hù)8-1建設(shè)項(xiàng)目及周圍環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀?？谖骱０兜貐^(qū)作為我省著名的風(fēng)景名稱區(qū)，環(huán)境保護(hù)一直受到有關(guān)部門的高度重視。目前?？谑形骱０兜貐^(qū)環(huán)境條件上乘，大氣、植被的質(zhì)量?jī)?yōu)良，較少受到人為的影響，但是海水受到海口市排放的有機(jī)類生活污水的影響，已有了污染的跡象。8-2建設(shè)項(xiàng)目對(duì)周圍環(huán)境的影響8-2-1建設(shè)期1、 施工過程中有挖掘棄土及工程土渣將壓埋一些植物，影響區(qū)域植被。2、 施工場(chǎng)地水泥、砂石等建筑材料在裝卸、篩選、

46、攪拌時(shí)，在風(fēng)力的作用下產(chǎn)生的粉塵、施工機(jī)械產(chǎn)生的道路揚(yáng)塵及噪聲會(huì)對(duì)施工區(qū)周圍大氣環(huán)境產(chǎn)生粉塵及周邊環(huán)境產(chǎn)生一定的噪聲污染。8-2-2運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目建成后，有生活垃圾、交通及娛樂廢氣、噪音等產(chǎn)生。8-3采取的環(huán)境保護(hù)對(duì)策4、生活污水對(duì)海洋的污染，需排放的生活污水，應(yīng)通過項(xiàng)目的污水外理系統(tǒng)處理后，通過排污管道排泄入人工湖或排放到深海。5、禁止油污類，廢物排入?？诟鄹浇?，以防破壞海水水體環(huán)境。6、采取有效措施控制項(xiàng)目施工期建筑垃圾及運(yùn)營(yíng)期內(nèi)生活垃圾對(duì)環(huán)境的影響。設(shè)置相應(yīng)的垃圾桶及衛(wèi)生潔箱，設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾由專人負(fù)責(zé)清運(yùn)至?？谑欣幚韴?chǎng)統(tǒng)一處理。7、施工過程中挖掘棄土及工程土渣應(yīng)綜合利用，施工完

47、畢后應(yīng)恢復(fù)周圍環(huán)境生態(tài)功能。8、項(xiàng)目建設(shè)期各類機(jī)械設(shè)備及運(yùn)輸工具將產(chǎn)生噪音污染，因此，建設(shè)期內(nèi)應(yīng)切實(shí)控制好作業(yè)面積和施工車輛行駛路線，噪聲值控制在低于城市區(qū)域環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)0類標(biāo)準(zhǔn)以下；運(yùn)營(yíng)期實(shí)行禁鳴喇叭降低噪音污染。9、為減少?gòu)U氣污染，廚房用燃料采用天然氣。第九章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員9-1組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員項(xiàng)目實(shí)施董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理3人，下設(shè)六個(gè)經(jīng)營(yíng)管理部門。以一間客房配備0.8個(gè)服務(wù)人員的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行勞動(dòng)定員，共需定員93人，其中管理人員13人，非管理人員80人。財(cái)務(wù)部5人人事部8人客房部29人餐飲部37人工程部5人銷售部5人總經(jīng)理1人副總經(jīng)理3人9-2職工培

48、訓(xùn)1、以現(xiàn)有人員為骨干，實(shí)行一帶一的或一帶二的培訓(xùn)模式，在工作中不斷學(xué)習(xí)，使新員工工作能力不斷提高。2、酒店專業(yè)管理人員及專業(yè)技術(shù)人員實(shí)行公開招聘的方法引進(jìn)。3、對(duì)一些關(guān)鍵崗位實(shí)行上崗前培訓(xùn)，條件合格者錄用。第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃10-1整個(gè)球場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)周期項(xiàng)目建設(shè)周期定6年，目前項(xiàng)目總體規(guī)劃工作已經(jīng)完成，第一期房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)工作正在進(jìn)行，第一期工程的建設(shè)周期為1。5年，第二期項(xiàng)目球場(chǎng)會(huì)館工程的前期籌備工作正在進(jìn)行當(dāng)中，明年年初將正式開工建設(shè)，建設(shè)周期為2年，會(huì)館在2005年初將正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，在球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)前的主要客源為普通旅游客人。項(xiàng)目主體工程高爾夫球場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作也已基本完成，根據(jù)我們的

49、規(guī)劃，在2004年初將開工建設(shè)，建設(shè)周期為3年。整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期為6年，第七年高爾夫球場(chǎng)正式開始運(yùn)營(yíng)。屆時(shí)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)將全部結(jié)束。10-2球場(chǎng)會(huì)館（酒店）實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃1、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備 2002年6月2002年11月時(shí)間半年包括市場(chǎng)調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計(jì)、收集技術(shù)資料、編制可研，項(xiàng)目報(bào)批立項(xiàng)等。2、工程設(shè)計(jì) 2003年12月2003年2月項(xiàng)目立項(xiàng)后可請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃和建筑、綠化的具體工程設(shè)計(jì)工作。3、土建、綠化、種植等 2003年3月2003年12月。4、設(shè)備購(gòu)置及內(nèi)部裝修 2003年12月2004年6月5、設(shè)備安裝、調(diào)試、驗(yàn)收 2004年6月2004年12月。6、竣工試運(yùn)營(yíng) 2005年1月項(xiàng)目實(shí)施

50、計(jì)劃進(jìn)度表時(shí)間2002年2003年2004年2005年4-56-78-910-121-23-45-67-89-1011-121-23-45-67-89-1011-121-23-45-67-89-10項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑、綠化等設(shè)備購(gòu)置設(shè)備安裝、調(diào)試竣工試運(yùn)行第十一章 投資估算和資金籌措11-1投資估算11-1-1建設(shè)投資估算11-1-1-1投資估算編制的依據(jù)和說明（1）建筑標(biāo)準(zhǔn)按照?？谑心壳皥?zhí)行的建筑標(biāo)準(zhǔn)定額及參考同類工程的單位造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（2）綠化以其同行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（3）設(shè)備的購(gòu)置根據(jù)實(shí)際情況和項(xiàng)目規(guī)模估算，安裝工程費(fèi)用按照海南省目前執(zhí)行的安裝工程標(biāo)準(zhǔn)定額及參考同類工程安裝造價(jià)

51、進(jìn)行估算。（4）基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)因素預(yù)備費(fèi)分別按工程建設(shè)費(fèi)的5%和2%計(jì)算。（5）其他費(fèi)用的估算，依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定或參照同類項(xiàng)目費(fèi)用而確定。 （6）本項(xiàng)目把建筑及裝修、綠化、農(nóng)作物、種植物投入同列為建筑及綠化工程一起折舊。11-1-1-2工程投資估算 (1)、建筑工程：1487萬元(2)、設(shè)備及安裝費(fèi)： 2976萬元(3)、其他費(fèi)用： 953.85 萬元11-1-2建設(shè)期利息根據(jù)本項(xiàng)目的資金籌措方案和投資計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)2年，貸款為人民幣2000萬元，貸款年利息按5.5%計(jì)；年從貸款償還期測(cè)算表的第一、第二年利息總和中可以測(cè)算出建設(shè)期利息為110萬元。11-1-3流動(dòng)資金估算按一個(gè)月的經(jīng)營(yíng)成本次

52、計(jì)，正常經(jīng)常年限的經(jīng)營(yíng)成本為840.55萬元，本項(xiàng)目需要的流動(dòng)資金為840.55/12=73.04萬元。11-1-4項(xiàng)目總投資工程建設(shè)投資、建改期利息和流動(dòng)資金三項(xiàng)構(gòu)成項(xiàng)目總投資，總投資額為5416.85萬元。其中工程建設(shè)投資5233.81萬元，建設(shè)期利息110萬元；流動(dòng)資金73.04萬元具體見總投資估算表11-2資金籌措方案本項(xiàng)目建設(shè)總投資擬通過建設(shè)單位自籌和申請(qǐng)銀行貸款解決。其中企業(yè)自籌3416.85萬元；申請(qǐng)銀行貸款2000萬元； 項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估算價(jià)值總值備注建筑及綠化設(shè)備購(gòu)置安裝工程其它費(fèi)用一、固定資產(chǎn)投資1487.002480.00496.00770.815233.81安裝工程以設(shè)備購(gòu)置費(fèi)的20%計(jì)1、工程費(fèi)用1487.002480.00496.000.004463.001.1球場(chǎng)會(huì)館（酒店）1247.002365.00473.004085.00建筑面積：8600M2