租賃方式與我國房屋租賃市場發(fā)展研究

1、租賃方式與我國房屋租賃市場發(fā)展研究摘 要：房屋租賃市場是房地產市場的重要組成部分，發(fā)展房屋租賃市場對健全房地產市場體系是十分重要的。完善租賃方式對促進租賃市場的發(fā)展關系重大。不論是傳統(tǒng)的租賃方式中介，還是新興的租賃方式網上租房、“房屋銀行”，都存在著一些不足，需要通過政府、行業(yè)協(xié)會、中介機構、從業(yè)人員的通力合作才能使房屋租賃市場得到更好的發(fā)展。 關鍵詞：房屋租賃市場；租賃方式；中介 1 發(fā)展房屋租賃市場的必要性 1.1 房屋租賃市場是未來我國房地產市場發(fā)展的關鍵 任何一個健康完整的住房市場，都應該由買賣和租賃兩個大部分組成，如果缺少租賃市場的支持，必然導致市場僅由消費性置業(yè)單獨支撐，對房地產市

2、場會形成不安定因素，最終對住房市場產生破壞性傷害。大力發(fā)展房屋租賃市場，是滿足房地產市場有效需求，提高人民群眾生活居住水平的必然選擇。房地產租賃市場的需求上升后，整個房地產市場就會在市場機制這只看不見的手的作用下，自動產生房地產存量市場進而是增量市場以致土地市場的均衡，最終提高存量房的供給。因此，搞活房地產租賃市場是促進房地產市場持續(xù)發(fā)展的關鍵。 1.2 租房是解決居民住房問題的第二途徑 目前，我國各大城市的租賃戶所占的比例一般只有18%25%?？墒强傮w來說，當前我國居民的平均生活水平還不是很高，許多家庭沒有能力購買住房。而且各大城市流動人口的居住方式欠穩(wěn)定且?guī)в信R時性質，就成為一個地區(qū)房屋租

3、賃市場的主要需求者。我國加入wto以后，來自境外的流動人口大幅度增多，增加了對高檔次租賃性住宅的需求。針對境外流動人口的新興房屋租賃業(yè)務為我國房屋租賃市場注入了新鮮血液。由此可見，隨著城鎮(zhèn)流動人口的不斷增加，在加上本地區(qū)部分居民對租房的需求，租房儼然已經成為居民解決住房問題不可缺少的方式之一。 1.3 房屋租賃作為新型投資方式受到投資者的青睞 隨著我國加入wto，海外房地產商特別是歐美發(fā)達國家的房地產投資企業(yè)逐漸進入我國房地產業(yè)領域，他們一般看好寫字樓、酒店以及服務式公寓這些比較穩(wěn)定的投資項目。國內開發(fā)商也開始注意到房屋租賃市場的巨大潛力，在開發(fā)商品房時，專門開發(fā)租賃樓盤，如白領單身公寓，酒店

4、式租賃公寓，或是專為學生提供的學生公寓來滿足不同群體的租賃需求。除了開發(fā)商，對于有資金結余的小型投資者，他們也開始選擇先買房然后出租這種較為穩(wěn)定的方式來獲得利益。從目前的房屋租賃市場發(fā)展的總趨勢來看，買房出租，以租養(yǎng)房，待機出售已經成為一種新型的投資方式受到投資者的青睞。 2 房屋租賃市場發(fā)展存在的問題分析 2.1 房屋租賃市場管理體制不健全、管理方法落后 房屋租賃管理不僅是一個簡單的租賃市場管理，而是一項復雜的社會系統(tǒng)工程。就當前的房屋租賃管理體制而言，各行政管理部門在相關法律、法規(guī)、規(guī)章的基礎上各自為政，不同的部門針對同一房屋租賃市場都有屬于自己的一套管理方法，導致房屋租賃市場管理混亂，沒

5、有一個統(tǒng)一而健全的管理體制。從管理方法上看，房屋租賃管理長期依靠管理人員逐戶清查、督促或群眾舉報查辦的辦法，管理效率較低且主動性較差，而且備案率低下，對登記備案后的后續(xù)跟蹤管理更是缺乏。 2.2 房屋租賃市場上存在著普遍的誠信問題 傳統(tǒng)中介在房屋租賃市場的重要性是毋庸置疑的，因為房屋租賃市場還很薄弱，信息不完全，房屋的出租人和承租人必須通過中介來達成交易?？墒歉鞔蟪鞘袕氖路课葑赓U業(yè)務的中介機構，數量龐大卻沒有形成規(guī)模，使得信息有限、陳舊、虛假、不可靠。誠信是中介一個十分大的問題。無論是傳統(tǒng)中介，還是“房屋銀行”或是通過網絡從事房屋租賃業(yè)務都存在十分嚴重的誠信問題。發(fā)布虛假廣告，對消費者收取不合

6、理費用，攜保證金和租金潛逃現(xiàn)象屢屢發(fā)生。 2.3 從事房屋租賃業(yè)務的服務人員素質偏低 因為房屋租賃中介服務業(yè)發(fā)展沒有多長時間，從業(yè)人員資格認證制度還沒有完整的建立起來，許多從事房屋租賃業(yè)務的人員都沒有專門的上崗證，或是沒有任何房地產中介的相關工作經驗。即使有上崗證，在普遍缺乏誠信的市場環(huán)境下，他們過分地追求商業(yè)利益，不講誠信，欺騙出租人或承租人的事件時有發(fā)生。而且，由于從業(yè)人員很難提供像法律咨詢、評估、與銀行簽訂收付租金的協(xié)議等等多樣化的服務。 2.4 房屋租賃業(yè)務提供的服務較為簡單 目前的中介服務只停留于居間介紹、撮合交易的層次，租賃房屋的維修保養(yǎng)、稅收繳納等后續(xù)服務，中介公司一概不管。出租

7、人希望中介可以提供更多更全面的服務，例如，隨著租賃期限的結束繼續(xù)為出租人尋找新的租客；根據不同租客的需要提醒出租人配備什么樣的家具設備；幫助出租人與銀行接洽辦理房屋水電煤物業(yè)費的結算、租賃稅的繳納。很多人擁有多套住房或者一段時間內住房空置，而不選擇出租就是因為缺少可以提供全方位服務的中介機構。 3 完善租賃方式的若干建議 目前，以上海降低稅率促進市場的“上房置換模式”、貴州房屋使用權貨幣化的“房屋租賃”模式、深圳租賃所與派出所、物業(yè)管理公司“三位一體”、“房戶合一”的部門協(xié)作模式為代表，我國房屋租賃市場在完善租賃方式方面取得了探索性的經驗。其它城市都在爭相效仿。但是，我國的房屋租賃方式仍然存在

8、許多不足，需要進一步的改進。本文對改善我國房屋租賃市場所提出的若干建議。 3.1 充分利用高新科技提供更專業(yè)的服務 （1）全面啟用地理信息系統(tǒng)（geographic information system，縮寫gis）。 基于gis的房屋租賃系統(tǒng)將當前傳統(tǒng)的手交通的信息，便于房屋租賃業(yè)務操作。該系統(tǒng)的主要功能結構如下圖所示，整個租賃系統(tǒng)形成一個自上而下的樹型結構，其中，租賃管理、用戶管理、數據查詢是系統(tǒng)的三大環(huán)節(jié)。 使用了gis技術，房屋租賃中介在向承租人介紹出租房的時候可以在門店內的計算機上向其介紹滿足要求的房屋，承租人可以從中挑選出更為適合自己的房屋，還可以通過網絡搜索到房屋的具體位置、周邊

9、的標志性建筑以及詳細的公車路線和駕駛路線。 （2）利用計算機軟件實現(xiàn)全景看房。 網上租房網站可以通過將房屋的實景照片進行加工制作成可在網絡上用360度視角方便瀏覽的全景圖，從而讓有意租房的網民可先在互聯(lián)網上實景看房并進行篩選。想要通過網絡出租房子的網民也可以通過上傳房子的實景照片或是dv片段來介紹自己想要出租的房子。不僅是網站，就連中介公司也可以使用這種方法來向客戶介紹房源。一方面，客戶既可以節(jié)約看房的時間和精力，也可以節(jié)省一筆看房費；另一方面，房屋租賃中介也可以通過使用高科技產品提高企業(yè)的競爭力，實現(xiàn)客戶和企業(yè)的“雙贏”。利用計算機相關軟件進行全景看房最重要的前提條件是這種創(chuàng)新必須建立在誠信

10、的基礎上，出租人或是房屋租賃中介提供的房屋資料必須真實可靠。 3.2 健全相關法律法規(guī)規(guī)范中介行為 （1）全面實行銀行代收租金。 我國房屋租賃中介騙取租金保證金的不規(guī)范行為嚴重損害了出租人以及承租人的利益，解決這個問題的辦法就是盡可能地不讓租賃中介直接處理租金、保證金。通過銀行代收代付租金可以大大減少租賃中介騙取租金的違法行為。北京國土資源和房屋管理局就針對房屋租賃中介的不規(guī)范行為提出在全北京范圍內實行銀行代收、付租金的辦法，從而使得出租人和承租人的利益都得到法律保障?？墒寝k法并沒有在全國范圍內得到普及，各城市應該引起高度重視，采取相同措施，從而規(guī)范房屋租賃中介的行為。（2）制定專門法律法規(guī)規(guī)

11、范中介行為。 我國房屋租賃中介數量多卻沒有形成規(guī)模，而且大多中介經營不規(guī)范。出臺有關查處房屋中介不規(guī)范經營行為的相關法律法規(guī)是當務之急。通過法律法規(guī)和實施條例的制定，適當提高中介行業(yè)的準入門檻、明確提出房屋租賃中介的經營標準、操作程序和行為規(guī)則等，從而為政府各部門規(guī)范房屋租賃中介行為提供法律準繩。適合房屋租賃市場的法律法規(guī)要詳細說明中介機構要具備什么樣的條件才可以從事房屋租賃的中介業(yè)務。而且，房屋租賃業(yè)務涉及房地產行政主管部門、工商部門、財稅部門、城管部門、公安局和法院等。希望通過各個部門的通力合作、嚴格執(zhí)法，逐步完善房屋租賃方式促進房屋租賃市場的健康 （3）對房屋租賃中介進行等級評估，加強行

12、業(yè)誠信。 在行業(yè)監(jiān)管方面，應該加大行業(yè)協(xié)會內部自行管理的力度。政府部門要將相關行業(yè)管理職能轉移給行業(yè)協(xié)會，讓房屋租賃市場的中介行業(yè)實現(xiàn)內部自治。行業(yè)協(xié)會在政府部門的監(jiān)督下將具有合法資格的房屋租賃中介機構，根據他們的信譽度、經營規(guī)模等真實數據按一定的等級標準進行評估、分級，然后公布于眾，并且定期抽查更新信息。在行業(yè)協(xié)會和各中介機構的合作下，建立地區(qū)性甚至全國性的中介機構信用檔案，全面提高整個中介行業(yè)的誠信。 （4）加強崗位培訓，建立高素質的行業(yè)人才隊伍。 房屋租賃業(yè)務工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，是多學科知識的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房屋租賃業(yè)務的人員不僅要精通房地產租賃的相關業(yè)務，還要掌握參考經濟對房地產中介的影響j.湖州師范學院學報，2005，（8）：83-85. 2