土地估價師考試案例與報告試題及答案

1、2007年土地估價師考試案例與報告試題及答案 一、案例分析題(共2題，每題30分，共60分。請閱讀并根據(jù)有關(guān)條件綜 合分析回答問題) (一)某工業(yè)企業(yè)擁有一宗土地，因融資需要，計劃以該土地使用權(quán)進行抵 押貸款，并于2007年9月5日委托某評估公司進行土地價格評估。該企業(yè)所擁 有的土地位于華南h市，遠離城區(qū)，為獨立工礦用地，總面積1500平方米。宗 地西高東低，地下水位適中，東南角有一自采水井，用于企業(yè)生產(chǎn)生活取水(附 近無市政供水管網(wǎng))；宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形，種植有3米寬 的擋風(fēng)樹木，四周有磚混圍墻；宗地為紅壤軟土，種植本地草種，內(nèi)有十字形道 路，外有2千米長的自建道路與某國道

2、相連；宗地內(nèi)有11棟建筑物，其中，辦 公樓1棟，倉庫3棟，車間3棟，宿舍樓2棟，綜合服務(wù)樓1棟，變電房1棟。 企業(yè)用電來自3千米外的變電站；企業(yè)通訊網(wǎng)絡(luò)及設(shè)施齊全。土地使用無特別限 制。假定你是該評估公司土地估價師，請回答以下問題： 1 (本問題5分)在上述情況下，為了判斷是否能夠抵押，評估前需要了解 土地哪些關(guān)鍵信息(提示：根據(jù)土地抵押的條件并結(jié)合上述條件回答)? a是集體還是國有 b( ) c( ) d( ) 2 (本問題5分)根據(jù)上述條件，列出已知的宗地個別條件。 3 (本問題8分)若以委托日為評估價值時點，根據(jù)上述情況，對地價進行 定義。 4 (本問題6分)若該宗土地為國有劃撥，由于不

3、在基準地價覆蓋的范圍， 所以評估時直接參照基準地價最末級修正，并確定市場價為154元平方米。又 由于所處區(qū)域?qū)儆谌珖I(yè)用地出讓最低價標準11等，其最低價標準為144 元平方米，評估公司從保守原則出發(fā)，將結(jié)果調(diào)整為144元平方米，并按照 70抵押折扣率折算，扣除40土地出讓金，將評估結(jié)果確定為60元平方米。 列出上述操作過程中的錯誤點。 5 (本問題6分)假如該企業(yè)到期未能償還貸款，并且土地管理部門同意由 法院直接委托某拍賣行對此塊土地進行拍賣，需要有哪些前置條件?(一)答題要點及參考答案 1評估前需要了解的關(guān)鍵信息 (1)是否符合規(guī)劃； (2)建筑物是否合法； (3)是否交納清有關(guān)稅費； (

4、4)委托方是否真正具有土地處置權(quán)(或產(chǎn)權(quán)是否清晰、是否有產(chǎn)權(quán)糾紛)； (5)是否重復(fù)抵押(或是否設(shè)定有他項權(quán)利)。 (6)有下列答案的可增加05分，但總分不超過5分：若是國有土地，是劃 撥還是出讓(或是否有產(chǎn)權(quán)證)。 2已知的宗地個別條件 (1)宗地西高東低； (2)宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形； (3)地下水位適中； (4)紅壤軟土； (5)不臨路； (6)面積1500平方米； (7)宗地內(nèi)“四通一平”； (8)無使用限制。 3地價定義 (1)實際用途為工礦用地； (2)設(shè)定用途為工業(yè)用地； (3)實際開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通訊)和宗地紅線 內(nèi)“四通一平”(通路、

5、通電、通訊、供水及場地平整)； (4)設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通訊)和宗地紅線 內(nèi)“四通一平”(通路、通電、通訊、供水及場地平整)； (5)土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥土地使用權(quán)； (6)估價基準日定為2007年9月5日； (7)使用年期及剩余使用年期。4過程中的錯誤點 (1)不能簡單比照末級基準地價，要說明理由； (2)不能以最低價標準為依據(jù)確定市場價； (3)土地出讓金扣除應(yīng)以市場價為基礎(chǔ)； (4)抵押折扣不能作為評估結(jié)果。 5前置條件 (1)劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)不改變； (2)購買方應(yīng)具有競買資格； (3)土地用途不改變； (4)專門土地拍賣場地； (5)專業(yè)土地拍賣公司。

6、(二)下面是一份現(xiàn)場調(diào)查工作圖稿。由于只是某估價師為判斷是否可以接 受一宗土地抵押評估委托而進行前期調(diào)查，所以調(diào)查內(nèi)容及標注有些粗略。其 中，實線部分為原圖內(nèi)容，虛線部分為該估價師現(xiàn)場標記的有關(guān)信息。請閱讀該圖并回答以下問題。1(本問題6分)根據(jù)上圖填寫下面有關(guān)信息。 工作底圖種類：(宗地圖) 權(quán)利人：(黃坪旅游公司) 宗地編號：（5號) 所在街坊：(74) 地類：(242) 四至：(東臨東安河、南臨黃坪中學(xué)、西臨麗景巷、北臨大場路) 2 (本問題5分)列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地個別條件的信息(提示：不少于5個)。a2006年取得商業(yè)用地使用權(quán)，b面積308平方米，c宗地為矩型、規(guī)則，

7、d有一定坡度、南高北低，c級商業(yè)用地、e西面和北面臨街，f臨主街面長20米，g未設(shè)置抵押，h該宗地在丁字路口。 3(本問題4分)列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地周邊環(huán)境的信息(提示：不少于8個)。 1東安河有輕度污染，2周圍有宗地有古樹，3河岸為自然巖石層、牢實，4南面鄰學(xué)校黃坪中學(xué)，5北面鄰大場路，6路對面為百貨商場，7西鄰銀行儲蓄所，8西北鄰郵局，9宗地較周圍高程低。4 (本問題15分)假定委托方需貸款300萬元，該地貸款率為60，該區(qū) 域商業(yè)用地平均容積率為200，估價對象建筑占地面積為120平方米，經(jīng)過你 的判斷，估價師能否做出可以接受委托的決定?列出你的判斷依據(jù)(提示：簡要 計算步

8、驟)。估價師不能接受委托，判斷依據(jù)如下： 宗地總面積308平方米，宗地為商業(yè)二級地段，基準地價為1200平方米，在不作修正的情況下，按基準地價計算該宗地的總價為308*1200=369600元=36.96萬元，遠遠小于委托方需要貸款的評估價，評估價至少為300/60%=500萬元。因此估價師不能接受委托(二)答題要點及參考答案 1填寫有關(guān)信息 (1)工作底圖種類：(宗地圖)； (2)權(quán)利人：(黃坪旅游公司)； (3)宗地編號：(5)； (4)所在街坊：(74)； (5)地類：(242)； (6)四至：(東：東安河；南：黃坪中學(xué)；西：麗景巷；北：大場路)。 2列出有關(guān)該宗地個別條件的信息 (1)

9、用途：商業(yè)； (2)土地面積：308平方米； (3)臨街，街角地； (4)矩形，規(guī)則； (5)南高北低； (6)地質(zhì)狀況較好； (7)建筑密度較低； (8)向東發(fā)展受到限制。 3列出有關(guān)該宗地區(qū)位條件和周邊環(huán)境的信息 (1)二級地； (2)銀行； (3)商場； (4)郵局(5)學(xué)校； (6)道路； (7)河流，略有污染； (8)古橋。 4對于估價師能否做出可以接受委托的決定，列出你的判斷依據(jù)(列出計(1)不能接受； (2)該地塊容積率：120x5308194； (3)該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率：200； (4)該區(qū)域商業(yè)基準地價：1200元平方米； (5)該地塊估計地價：1200x3083696

10、00(元)； (6)該地塊可能的貸款額：369600x60221760(元)。 二、報告判讀題(共3題，分別為30分、20分、50分，共100分。第一題 和第二題為土地估價技術(shù)報告片斷，根據(jù)提問回答。第三題為一個完整的土地估 價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請閱讀后指出并說明原因。具體得分規(guī)則見各 題目中) (一)下面是一份土地估價技術(shù)報告中采用假設(shè)開發(fā)法測算的說明部分(標 注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后回答相關(guān)問題。 1估價對象建設(shè)期及利用方式分析 該地塊為出讓所得，根據(jù)x x經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局文件關(guān)于“x x住宅小區(qū)”項目初步設(shè)計的批復(fù) (x x開經(jīng)2005053號)，該地塊將建 成

11、多層住宅小區(qū)，土地總面積95635平方米，總建筑面積143452平方米，其中 物管、會所等公建配套用房面積占34，容積率15，建筑覆蓋率35。估 價人員進行了實地勘察，地塊離城市較近，有直達的主干道，地塊邊緣已經(jīng)具備 自來水和天然氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，而且自然景色優(yōu)美，環(huán)境狀況表明很適合修建 住宅，但是地址狀況表明只適合修建多層住宅。估價人員也對周邊市場進行了調(diào) 查，由于有城市輕軌會經(jīng)過該區(qū)域，所以本區(qū)域?qū)Χ鄬幼≌枨筝^大。 估價人員在綜合對區(qū)域的市場、環(huán)境及土地條件等分析后，認為在不改變多 層住宅性質(zhì)的前提下，為最大提高開發(fā)價值，地塊最佳利用方式應(yīng)該為：土地用 途設(shè)定為多層別墅型住宅用地，總用地

12、面積為95635平方米，總建筑面積35000 平方米，其中物業(yè)管理、社區(qū)活動中心、小商場、小區(qū)停車庫、小郵局、小型銀 行儲蓄所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心等公建配套用房面積占34，建筑覆蓋率15， 容積率037，主要建筑物為多幢二、三層的別墅排屋。本次評估按土地的最佳 利用方式確定預(yù)期開發(fā)條件。 根據(jù)以上項目的建設(shè)規(guī)模，本次評估確定其開發(fā)期為2年。由于本次評估目 的為待開發(fā)土地市值估算，開發(fā)期自估價基準日算起。 2預(yù)期售價確定及銷售狀況分析 根據(jù)x x經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)近期該區(qū)域樓盤銷售情況來看，該類出讓用地新開 發(fā)的別墅排屋平均售價在3500-4000元平方米之間，考慮到該區(qū)域目前房地產(chǎn) 市場行情，結(jié)合估

13、價對象實際情況，經(jīng)綜合分析，確定該地塊開發(fā)完后，即2009 年6月30日，法定使用年限的住宅平均售價為3500元平方米，則該物業(yè)預(yù)期總售價為 總售價平均售價x建筑面積 3500 x35000 12250(萬元) 通過調(diào)查該區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況，與待估對象相同或類似的房地產(chǎn)項目一般均采取預(yù)售形式，考慮到估價對象所處區(qū)域房地產(chǎn)銷售市場的實際情況，本次評估假設(shè)估價對象所建物業(yè)銷售狀況為：項目在開發(fā)一年后開始預(yù)售，且為均勻銷售，截至開發(fā)完成時銷售率達到40，另外60在開發(fā)完成后的一年半內(nèi)均勻售出。并假設(shè)房屋售價在銷售期內(nèi)保持不變。 3開發(fā)總費用的確定 根據(jù)待估宗地現(xiàn)狀，要建成一個完整可售和可居住的住宅小

14、區(qū)，必須經(jīng)過前期工程、建安工程和室外配套建設(shè)三個階段。本案的前期費用很復(fù)雜，除了其間發(fā)生的前期勘察設(shè)計、可行性研究費用、臨時三通一平費用外，還有解決市政設(shè)施缺口的有關(guān)費用，如5千米長的電纜鋪設(shè)費用，100米長的排水管道等的鋪設(shè)費用；土建安裝及附屬工程費用，室外工程、綠化建設(shè)費用，管理費和不可預(yù)見費等。上述費用經(jīng)歸類，可分為前期費用、建造成本、室外建設(shè)費用、管理費用四大項。分別估算如下： (1)前期費用(分析過程略)：確定其前期費用為200元平方米(按總建筑面積)，則前期費用總計為 前期費用前期費用標準x總建筑面積 200 x35000 700(萬元) 并設(shè)定為開發(fā)初期一次性投入。 (2)建造成

15、本(分析過程略)：確定其平均建造成本為700元平方米(按總建筑面積)，則整個物業(yè)總建造成本共計為 建造成本：平均建造成本x總建筑面積 700 x35000 2450(萬元) 并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。 (3)室外建設(shè)費用(分析過程略)：確定該地塊室外建設(shè)費用標準為220元平方米(按土地面積)，則小區(qū)建設(shè)費用總計為 室外建設(shè)費用二室外建設(shè)費用標準x土地面積 220x95635210397(萬元) 并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。 (4)管理費用：包括開發(fā)過程中的管理費、監(jiān)理費及不可預(yù)見費等，為上 述(2) +(3)的5計。設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。 管理費用(2)+(3)x5 (2450+210397)

16、x5 22770(萬元) 4銷售費用(分析過程略) 確定此項費用可按總售價的8計，該項費用設(shè)定為與銷售進度同步投入。 銷售費用二總售價x8 12250 x8 980(萬元) 5利息率和利潤率確定 (1)利息率，本次評估將采用貼現(xiàn)方式計算地價，故不考慮投資利息。貼 現(xiàn)率采用2006年4月28日公告的銀行一至三年期貸款利率603。 (2)利潤率，房地產(chǎn)的利潤率關(guān)鍵要看市場供求狀況。根據(jù)對目前房地產(chǎn) 企業(yè)資產(chǎn)收益率的統(tǒng)計，結(jié)合x x市統(tǒng)計年鑒資料，考慮區(qū)域房地產(chǎn)實際市場情 況，確定該房地產(chǎn)開發(fā)項目投資利潤率為24。 6地價測算 根據(jù)假設(shè)開發(fā)法基本公式：地價二預(yù)期售價總開發(fā)費用利潤利息銷 售費用，結(jié)合

17、本次評估實際，得到如下方程： 總地價(12250980)x40(1+603)1+(2-1)/2+(12250980)x 60(1+603)2+1.5/2 一700 +(2450 +210397 十22770) (1+603)2/2x(1+24)總地價x24 解上式得到： 總地價276228萬元 土地單價27622895635 289(元平方米) 就上述報告片斷，回答以下問題： 1 (本問題4分)你認為報告中估價對象的最佳利用方式是否恰當(dāng)，為 什么? 答：不恰當(dāng)，因為批準的設(shè)計批復(fù)為建設(shè)多層住宅，用地面積95635平方米，總建筑面積143452平方米，其中 物管、會所等公建配套用房面積占34，容

18、積率15，建筑覆蓋率35。 而將最佳用途改為建別墅，因此各項規(guī)劃指標不合法，故估價對象的最佳利用方式的選擇不恰當(dāng)。 2 (本問題6分)請列出估價報告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標 或者因素。(提示：不少于6個) 答：1、用地面積2、建筑面積3、容積率 4、覆蓋率 5、交通條件 6、自然環(huán)境狀況，7、設(shè)計批復(fù)習(xí) 8、地質(zhì)狀況9、本區(qū)對住宅需求較大。 3 (本問題6分)報告中不動產(chǎn)預(yù)期售價的確定過程較為簡單，如果采用市場案例分析確定，在選擇案例時有什么要求?(提示：不少于4個)答1 、比較案例需在同一供需圈或區(qū)域 2、具有替代性、3、各項指標相當(dāng)或相似 4、交易時間接近（不超過三年） 5交易

19、正常或可修正為正常 6、檔次相當(dāng) 4 (本問題2分)報告中不動產(chǎn)開發(fā)前期費用中，有不應(yīng)計人的項目，請指出來。 答：不應(yīng)計入不動產(chǎn)開發(fā)前期費用的有：5千米長的電纜鋪設(shè)費用，100米長的排水管道等的鋪設(shè)費用。 5 (本問題12分)報告中采用貼現(xiàn)的方式進行地價測算，假設(shè)開發(fā)法也可以不采用貼現(xiàn)方式測算地價，請根據(jù)報告中的數(shù)據(jù)資料，并假定地價為戶，分別列出其總售價、建造成本、銷售費用、利息、利潤的計算式。答：總售價3500 x35000 12250(萬元) 建造成本=700 x350002450(萬元) 銷售費用=12250x8%=980（萬元） 利息=（p+700）*（1+6.03%）2-1+(245

20、0+2103.97+227.70)x(1+6.03%)-1 利潤=(p+2450+2103.97+227.7)x24%二、報告判讀題 (一)答題要點及參考答案 1你認為報告中估價對象的最佳利用方式是否恰當(dāng)，為什么? 不恰當(dāng)。存在的問題有： (1)不符合政策(別墅類高檔住宅為國家禁止產(chǎn)業(yè)用地)； (2)不合法(規(guī)劃批準為多層住宅)。 2估價報告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標或者因素 (1)設(shè)計批復(fù)； (2)用途為多層住宅小區(qū)； (3)容積率15； (4)建筑覆蓋率35； (5)環(huán)境狀況表明很適合修建住宅； (6)地質(zhì)狀況表明只適合修建多層住宅； (7)本區(qū)域?qū)Χ鄬幼≌枨筝^大。 3如果采用

21、市場案例分析確定，在選擇案例時的要求 (1)多層住宅用地； (2)位于本區(qū)域(或同一市場圈等)； (3)近期(不超過3年)； (4)正常銷售； (5)規(guī)模相當(dāng)；(6)檔次相當(dāng)。 (7)其他合理答案(1分)。 4不動產(chǎn)開發(fā)前期費用中不應(yīng)計人的項目 (1)電纜鋪設(shè)費用； (2)排水管道費用。 5總售價、建造成本、銷售費用、利息、利潤的計算式。 (1)總售價3500x35000。 (2)總開發(fā)費用700+(2450+210397+22770)或：建造成本700x3500。 (3)銷售費用12250x8。 (4)利息(p+700)x(1十603)21+(2450+21 0397十22770)x (1+

22、603)2/21。 (5)利潤(p+700+2450+210397+22770)x24。 (二)下面是一份土地估價技術(shù)報告中收益還原法測算說明部分(標注“略”的為正常內(nèi)容)。請閱讀后回答相關(guān)問題。 1確定房地出租客觀租金 應(yīng)用市場比較法確定房地出租客觀租金。根據(jù)收集的房地出租案例資料，選取了與待估房地產(chǎn)處于同一供需圈內(nèi)區(qū)位條件相似，規(guī)模相當(dāng)，臨街狀況和建筑物相似的3個房地出租交易實例a、b、c。經(jīng)過比較分析，計算得到3個案例的比準租金，其中，比準租金a：29560元平方米，比準租金b二31150元平方米，比準租金c28088元平方米。 根據(jù)對市場信息及對估價對象條件的分析，確定取三個比準租金的

23、算術(shù)平均值作為評估對象的客觀租金，計算過程如下： 客觀租金(29560+31150+28088)3 29599(元平方米) 2計算房地出租年總收益(注：房屋建筑面積是9015平方米) 房地年總收益二房屋建筑面積x租金 9015 x29599 2134680(元) 3計算房地出租年總費用 房地出租年總費用包括管理費、維修費、保險費、稅金和房屋年折舊費等。 (1)管理費。根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莸慕?jīng)營管理費一般為房地年租金的3，所以， 房屋出租經(jīng)營管理費房地年總收益x3 2134680 x3 64040(元) (2)維修費。根據(jù)x x市建設(shè)和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年維修費通常為房屋重置價的

24、2。待估宗地上房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，參照x x市房產(chǎn)和物價管理部門公布的各類房屋重置價及耐用年限等標準，結(jié)合土地估價師經(jīng)驗判 斷，確定與待估宗地上房屋同類結(jié)構(gòu)的房屋重置價格為750元平方米，耐用年 限60年，殘值率為0。 房屋出租維修費房屋重置價x2 9015 x750 x2 135225(元) (3)保險費。根據(jù)調(diào)查， x x市市區(qū)房屋保險費率為房屋重置價的02。 根據(jù)估價師現(xiàn)場勘察和對照房屋完損等級評定標準，確定待估宗地上房屋在 估價期日為基本完好房，成新率為75。 房屋年保險費：房屋重置價x02 9015 x750 x02 13522(元) (4)稅金。稅金包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅兩項，其中，房產(chǎn)稅

25、按房屋出租年租 金的12計，營業(yè)稅按房屋出租年租金的5計。 房產(chǎn)稅二房地年總收益x12 2134680 x12 256162(元) 營業(yè)稅二房地年總收益x5 2134680 x5 106734(元) 稅金合計房產(chǎn)稅+營業(yè)稅 256162+106734 362896(元) (5)房屋年折舊費。折舊費按照土地剩余使用年期35計算，殘值率為零。 房屋年折舊費二房屋重置價x(1殘值率)剩余使用年期 9015x750x(10)35 193179(元) (6)房地出租年總費用：管理費+維修費+保險費+稅金+房屋年折舊費 64040+135225+13522+362896+193179 768862(元)

26、4計算房地純收益 房地年純收益：房地出租年總收益房地出租年總費用 2134680-768862 1365818(元) 5計算土地純收益 (1)土地還原利率的確定。根據(jù)市場調(diào)查分析，確定土地還原利率為8。 (2)房屋還原利率的確定。根據(jù)市場調(diào)查分析，確定房屋還原利率為10。 (3)計算房屋純收益。房屋純收益根據(jù)房屋現(xiàn)值還原得到。 房屋現(xiàn)值二房屋重置價x房屋成新度 9015 x750 x75 5070938(元) 房屋純收益二房屋現(xiàn)值x房屋還原利率 5070938 x10 507094(元) 土地純收益二房地純收益房屋純收益 1365818-507094 858724(元) 6計算土地價格 總地價

27、：土地年純收益土地還原利率x11(1十土地還原利率)使月年期 8587248x11(1+8)35 10008428(元) 土地單價二1000842825041 399682(元平方米)(注：土地面積為25041平方米) 請根據(jù)上述報告片斷回答以下問題： 1 (本問題5分)上述報告對所選案例的租金說明不清楚，依據(jù)報告的具體 內(nèi)容看，缺少哪些方面的說明? 答：1、未說明比較案例租金的計價單位（是年租金、是月租金、日租金），2、未交待租金的增長趨勢，3、未考慮空置率，4、未說明交易案例是否屬于正常租金。未說明租金時點，未說明是客觀市場租金還是個別租金。 2。 (本問題6分)上述報告計算房地出租年總收

28、益時，直接使用建筑面積乘上租金標準，漏掉了哪些對總收益有影響的參數(shù)? 答：1、未考慮空置率，2、未考慮壞賬，3、未考慮可出租率， 3。 (本問題6分)上述報告確定土地還原利率為8，但是缺乏明確的依據(jù)。請問確定土地還原利率的方法一般有哪些? 答：方法一、無風(fēng)險利率（一般用國債利率）+風(fēng)險補償率 方法二、內(nèi)插法 方法三、（1）純收益與價格比率法（市場法、市場提取法）（2）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法（或稱累加法）（3）投資風(fēng)險和投資收益綜合排序插入法。 4 (本問題3分)上述報告中計算房屋純收益的目的是計算土地純收益，這種從不動產(chǎn)總收益中剝離出某一部分或者要素的價值的方法，其所遵循的估價原則是( d )

29、。(只有一個選項正確，并請?zhí)钤诶ㄌ杻?nèi)) a替代原則 b最有效使用原則 c預(yù)期收益原則 d貢獻原則(二)答題要點及參考答案 1依據(jù)報告的具體內(nèi)容，缺少以下方面的說明 (1)沒有說明租金時間單位(是年租金、月租金，還是日租金)； (2)沒有說明租金類型(是市場平均租金，還是個別租金)； (3)沒有說明租金時點； (4)沒有說明租金情況(是正常情況，還是特殊情況)。 2上述報告漏掉了以下對總收益有影響的參數(shù) (1)可利用率(建筑可利用率)； (2)出租率(空置狀況)； (3)損失率(租賃變動)。 3計算土地還原利率的方法 (1)純收益與價格比率法(或稱市場法、市場提取法)； (2)安全利率加風(fēng)險調(diào)整

30、值法(或稱累加法)； (3)投資風(fēng)險和投資收益率綜合排序插入法； (4)其他合理答案。 4d (三)下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告(標注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后指出錯誤點并說明原因(每指出一處錯誤并簡述原因的得2分，只指出錯誤不簡述原因不得分，總分最高為50分；將正確內(nèi)容列為錯誤的每處扣05 分，最多扣至本題為0分。答題時，請先在試題卷上找出錯誤點，然后將錯誤所 對應(yīng)的行號、錯誤內(nèi)容和錯誤原因分別標在答題卷的“錯誤點位置”、“錯誤內(nèi) 容”和“錯誤原因”欄目中，如“()”或“(1) (4)”、“估價依據(jù)錯誤”、 “估價依據(jù)不完整”)。 行號 (1) 土地估價技術(shù)報告 (2) 第一部分 總

31、 述 (3) 一、估價項目名稱 (4) x x縣x x工業(yè)園區(qū)a2號地塊土地使用權(quán)出讓價格評估 (5) 二、委托估價方(略) (6) 三、受托估價方(略) (7) 四、估價目的 (8) 根據(jù)委托方提供的資料，估價對象擬通過掛牌方式進行出讓，本次 (9) 評估價格即為確定該土地使用權(quán)掛牌出讓的保留價。（估價目的表述有誤，表述評估價格直接作為保留價不妥，應(yīng)表述為評估價格為確定保留價提供參考依據(jù)）2 (10) 五、估價依據(jù)（估價依據(jù)缺少城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程）2 (11) 1中華人民共和國土地管理法； (12) 2中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； (13) 3關(guān)于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標準的通知(

32、國土資 發(fā)2006307號) (14) 4x x省、x x市及x x縣等各級政府關(guān)于土地管理、地價管理的 有關(guān)政策、法規(guī)；（過于籠統(tǒng)，應(yīng)列出具體法規(guī)及文件）2 (15) 5x x縣基準地價成果資料； (16) 6委托方提供的估價對象規(guī)劃控制指標等其他有關(guān)估價對象資料； (17) 7x x評估有限公司掌握的有關(guān)地價信息資料； (18) 8評估人員實地踏勘及調(diào)查取得的資料。 (19) 六、估價基準日 (20) 二oo七年六月二十六日(21) 七、估價日期 (22) z00七年五月五日至二oo七年五月十六日 (23) 八、地價定義 (24) 本次評估根據(jù)估價目的，將估價對象地價定義為待估宗地在評估基

33、 (25) 準h 2007年6月26 n，設(shè)定用途為工業(yè)用地，設(shè)定使用年限為其最高使 (26) 用年限50年，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通 (27) 水)及紅線內(nèi)場地平整待建設(shè)的國有土地使用權(quán)價格。（價格定義不全，未表述是轉(zhuǎn)讓還是出讓國有土地使用權(quán)價格）2 (28) 九、估價結(jié)果 (29) 土地單價：116元平方米 (30) 總地價：34829萬元 (31) 總地價大寫：叁佰肆拾捌萬貳仟玖佰元整 （總地價表述不全，缺少幣種-人民幣）2 (32) 估價結(jié)果詳見表1土地估價結(jié)果一覽表(表略)。 (33) 十、需要特殊說明的事項 (34) (一)估價假設(shè)條件 (35) 1本次

34、評估時，估價對象尚未進行開發(fā)建設(shè)，因此在精度允許范圍 (36) 內(nèi)，本次評估涉及的一些用地指標等中間數(shù)據(jù)，以委托方提供的估價對 (37) 象規(guī)劃控制指標數(shù)據(jù)上限為依據(jù)，并參照區(qū)域一般情況來確定。 (38) 2估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足今后生產(chǎn)、生活、經(jīng)營 的正常進行。 (39) 3在估價基準日地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿、理性的交易市場。 (40) 4任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法 律、法規(guī)。 (41) (二)報告使用的限制條件 (42) 1本報告結(jié)果僅為本次估價目的服務(wù)，不得用于任何與本次估價目 (43) 的無關(guān)的其他事項；不得擅改報告及歪曲理解報告有關(guān)內(nèi)容。

35、 (44) 2估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，本評估報告由x x (45) 評估有限公司負責(zé)解釋。 (46) 3本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān) (47) 損失，受托估價機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 (48) 4本報告的技術(shù)報告未經(jīng)許可，不得隨意查閱、轉(zhuǎn)用、發(fā)表。 (49) (三)土地估價結(jié)果有效條件 (50) 1在地產(chǎn)市場不發(fā)生突發(fā)變化情況下，本報告估價結(jié)果有效期為 半年。(51) 2本報告估價結(jié)果是在估價基準日，本報告價格定義中設(shè)定的條件 (52) 下的土地使用權(quán)權(quán)益價格。如果改變價格定義中的條件，本報告估價結(jié) 果不成立。 (53) 3委托方提供的資料真實、有效。 (5

36、4) (四)其他需要說明事項 (55) 1委托方對所提供資料的真實性負責(zé)，如因委托方提供資料有誤， (56) 造成估價結(jié)果失真，受托方不承擔(dān)責(zé)任。 (57) 2本次評估的估價報告分為“土地估價報告”和“土地估價技術(shù)報 (58) 告”兩部分，“土地估價技術(shù)報告”供委托方使用，“土地估價報告”僅（土地技術(shù)報告提供給委托方錯誤，土地技術(shù)報告只供估價機構(gòu)存檔和提交當(dāng)?shù)貒临Y源部門審查）2 (59) 供估價機構(gòu)存檔和提交當(dāng)?shù)貒临Y源部門審查。 (60) 3本報告所評估地塊地下資源、地下埋藏物等所有權(quán)仍屬國家，本 (61) 報告評估價格不包含上述方面的價格。 (62) 十一、土地估價師簽字 (63) 估價

37、師姓名 估價師證號 簽 名 (64) x x x x x x x x (簽字) (65) x x x x xx x (簽字) (66) 十二、土地估價機構(gòu) (67) x x評估有限公司(公章)（估價機構(gòu)缺少機構(gòu)負責(zé)人簽字）2 (68) -00七年五月十六日 (69、 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 (70) 一、估價對象描述 (71) 1土地登記狀況（土地登記狀況不全，缺少土地權(quán)屬證書號碼）2 (72) 估價對象位于x x縣x x工業(yè)園區(qū)，其四至為：東至x x，南至x (73) x，西至x x，北至x x。地塊總面積為3002523平方米，土地擬出讓 (74) 用途為工業(yè)用地，出讓年

38、限為工業(yè)用地法定最高出讓年限50年。地號x x，圖號x x。 (75) 2土地權(quán)利狀況 (76) 根據(jù)委托方提供的資料，估價對象現(xiàn)狀為國有待出讓土地，擬以掛 (77) 牌方式進行出讓，擬出讓用途為工業(yè)用地，出讓年限為50年。根據(jù)估價 (78) 目的，假定在估價基準日估價對象無抵押、出租等他項權(quán)利存在。 (79) 3土地利用狀況 (80) 根據(jù)委托方提供的資料及估價人員現(xiàn)場踏勘，估價對象內(nèi)部現(xiàn)狀為(81) 平整待開發(fā)土地。該估價對象主要規(guī)劃技術(shù)指標為：總用地面積 (82) 3002523平方米，建筑密度40-60，容積率14，綠地率為 15。(以下略)(83) 二、地價影響因素分析(84) 1一

39、般因素(略)(85) 2區(qū)域因素（共域因素表述不全，缺少區(qū)域環(huán)境、自然條件，土地利用限制）1(86) 估價對象位于x x縣x x工業(yè)園區(qū)。該工業(yè)園區(qū)為省級開發(fā)區(qū)，園(87) 區(qū)總體規(guī)劃面積5平方千米，位于x x縣縣城工業(yè)用地級別的三級地范圍(88) 內(nèi)，屬三級地內(nèi)較好的區(qū)域。目前區(qū)域內(nèi)對外交通主干道主要為x x交(89) 通干道，交通便利。其他供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施已達到五通配套。目前 園區(qū)已引人多家資源型企業(yè)和汽摩配等非資源型企業(yè)，具有一定的工業(yè)(90) 集聚效應(yīng)。園區(qū)作為全縣工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的主攻方向和主要載體，發(fā)展?jié)?91) 力較大，工業(yè)用地需求量大，地價預(yù)期增長空間較大。(92) 3個別因素

40、(略)(93) ， 第三部分 土地估fie(94) 一、估價原則（估價原則不全，缺少合法原則、）2(95) 1替代原則(略)(96) 2需求與供給原則(略) (97) 3變動原則(略)(98) 二、估價方法與估價過程(99) (一)估價方法選擇（估價方法選擇說明不全，缺少根據(jù)估價目的選擇估價方法的敘述）2(100) 估價方法的選擇應(yīng)根據(jù)估價對象所在區(qū)域的地產(chǎn)市場狀況、估價基(101)礎(chǔ)資料的可用性和估價對象的性質(zhì)、特點等因素來確定。估價對象為工(102)業(yè)用地，一般用成本逼近法或者市場比較法測算，因此可以用成本逼近(103)法來測算。同時估價對象位于x x縣基準地價覆蓋范圍內(nèi)，故基準地價 系數(shù)

41、修正法也是一種可選的方法。(104) 綜上所述，本次評估決定采用成本逼近法及基準地價系數(shù)修正法分(105)別評估其積算價格和收益價格。在上述兩種方法試算結(jié)果基礎(chǔ)上，經(jīng)綜（對基準地價的描述不正確，基準地價不能表述為收益價格，應(yīng)是比準價格）2(106)合分析，最終確定估價對象的地價。(107) (二)估價過程(108) 1成本逼近法(109) 成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費的各項實際費用之和為主要(110)依據(jù)，再加上一定的利息利潤、土地增值收益來確定土地價格的估價方（成本逼近法定義為以各項實際費用之和為主要依據(jù)錯誤，應(yīng)為客觀費用）2 法，地價測算基本公式為： (111) 成本地價=土地取得費

42、+土地開發(fā)費十利息+利潤 (112) 評估地價=(成本地價+土地增值收益)x位置修正系數(shù)x使用年期 修正系數(shù)（評估地價公司有誤，不存在位置正）-0.5 (113) (1)土地取得費 (114) 土地取得費包括農(nóng)地取得費和有關(guān)稅費，按國家現(xiàn)行的土地管理 (115)法、土地管理法實施條例等法律規(guī)定，政府征收農(nóng)地要向農(nóng)民支付 (116)征地費用，即農(nóng)地取得費，一般包括土地補償費、勞力安置補助費、青 苗及地上附著物補償費等。 (117) 根據(jù)x x縣人民政府關(guān)于實施征地區(qū)片綜合價標準的通知政發(fā) (118)2000207號，確定估價對象農(nóng)地取得費為4585元平方米。征地稅費 根據(jù)經(jīng)驗確定為18元平方米。

43、 (119) 根據(jù)上述，得到估價對象土地取得費合計為6385元平方米。 (120) (2)土地開發(fā)費 (121) 土地開發(fā)費包括外圍基礎(chǔ)設(shè)施配套費和內(nèi)部場地平整費兩部分。根 (122)據(jù)工業(yè)園區(qū)管委會提供的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)實際投資資料數(shù)據(jù)，同時考 (123)慮估價對象內(nèi)部實際為未平整土地的情況，經(jīng)綜合分析，確定估價對象 (124)土地開發(fā)費為37 tr_平方米(其中通水10元平方米，通電10元平方 米，通路17元平方米)。 (125) (3)利息 (126) 計算投資利息是評估土地時考慮資金的時間價值。設(shè)定土地開發(fā)周 (127)期為一年，利息率取評估基準日通行的半年期銀行貸款年利率657，（貸

44、款利率取半年利率不正確，導(dǎo)改評估價格也不正確，應(yīng)取一年期貸款利率）2 (128)按慣例設(shè)定土地取得費為一次性支付，土地開發(fā)費為均勻投入，則 (129) 利息6385x(1十657)11+37x(1+657)1/21 (130) 539(元平方米) (131) (4)利潤 (132) 投資的目的是為了取得利潤，視開發(fā)土地為投資，也同樣應(yīng)獲得相 (133)應(yīng)的利潤?？紤]到目前工業(yè)園區(qū)的一般工業(yè)企業(yè)情況，本次評估確定利 潤率為10。則投資利潤為 (134) 利潤(6385+37)x10 (135) 1009(元平方米) (136) (5)土地增值收益(137) 土地增值收益包括土地用途改變增值收益和

45、土地開發(fā)增值收益，是(138)土地在市場中能夠?qū)崿F(xiàn)的增值價值的體現(xiàn)。在成本逼近法中，城郊新增(139)建設(shè)用地增值收益通常是按土地投人成本的1025計算。經(jīng)對比分(140)析，考慮到區(qū)域土地市場需求量不大，確定無限年土地使用權(quán)的工業(yè)用 地土地增值收益率為10，則(141) 土地增值收益二成本地價x增值收益率(142) (土地取得費十土地開發(fā)費+利息+利潤)x增值收益率(143) 土地曾值收益(6385+37十539+1009)x10(144) 1163(元平方米)(145) (6)區(qū)域及個別因素修正(146) 在以上地價測算過程中，土地取得費、開發(fā)費和土地增值收益均以 估價對象所在區(qū)域的(14

46、7) 一般費用水平為基礎(chǔ)，要具體測算估價對象的地價還需根據(jù)其區(qū)域 及個別情況進行修正。(148) 經(jīng)評估人員現(xiàn)場踏勘調(diào)查，估價對象雖位于x x縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)，但 是位置相對較偏，綜合(149) 考慮后確定估價對象區(qū)位條件修正系數(shù)為096。(150) (7)使用年限修正(151) 積算價格是無限年土地使用權(quán)價格，估價對象評估設(shè)定使用年限為(152)50年，故需要進行使用年限修正，其使用年限修正系數(shù)為：(153) 使用年限修正系數(shù)11(1十土地還原利率)剩余使用年限(154) 11(1十6)50（土地不還率取6%未說明理由）2(155) 09457(156) (8)單位地價計算(157) 土地單價(6385+37十539+1009+1163)x096x09457(158) 116(元平方米)(159) 2基準地價系數(shù)修正法(160) 基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等 估價成果，按照估價(161)對象的區(qū)域條件和個別條件與基準地價的基(162)準條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行(163)修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的方法。其計算公式為：(164) 宗地地價基準地價xkl xk2x(1+k)+f（公式表達不全、缺少容積率修正）-0.5(165) 式中：k，期日修正系數(shù)； (166) k2土地使用年期修正系數(shù)； (167)