qA【廣告策劃PPT】泛海地產(chǎn)華甌國際項目定位與規(guī)劃設計建議

1、備注：版權所有，如華甌置業(yè)抄襲或者采用本方案，而未與泛海地產(chǎn)合作，追其法律責任備注：版權所有，如華甌置業(yè)抄襲或者采用本方案，而未與泛海地產(chǎn)合作，追其法律責任華甌國際華甌國際項目地塊解析項目地塊解析smsm廣場廣場百安居百安居沃爾瑪沃爾瑪紫都城紫都城大城大城小院小院盛世盛世北辰北辰陽光地陽光地中海中海渝安渝安龍都龍都逸靜逸靜豐豪豐豪華渝儀表廠華渝儀表廠新城新城麗都麗都當當代代城城建材建材市場市場盤溪盤溪綜合綜合市場市場自由港灣自由港灣紫都城紫都城紫都星座紫都星座本案本案輕輕軌軌線線柏樹堡柏樹堡立交立交余余松松路路建筑用地面積：建筑用地面積：37375m總占地面積：總占地面積：41584.5m使用

2、性質：使用性質：公建、住宅容積率：容積率：不得大于5建筑密度：建筑密度：不得大于35綠地率：綠地率：不得小于35高差：高差： 南北落差為13米左右 東西落差為5米左右道路級別：道路級別：余松路為城市主干道，雙向八車道，靠近大城小院為雙向四車道，項目東面為雙向四車道注：用地面積包含集中公共綠地7072m（沿柏樹堡立交控制的20米防護綠化帶的面積），該面積已計入用地基數(shù)37375m，但不納入地塊綠地率指標核算。該項目為重慶市政府支持重慶市文化藝術界聯(lián)合會修建“文藝家活動中心”的配套項目，保證文聯(lián)在該項目中獲得該會要求的10000平米的培訓、辦公用房，并負責該“文藝家活動中心”的周邊環(huán)境龍湖大城小院

3、龍湖大城小院sm廣場廣場文藝家活動中心文藝家活動中心柏樹堡立交柏樹堡立交龍湖紫都城龍湖紫都城思考思考a a：項目處于成熟發(fā)展的冉家壩板塊，已成為共性特征，不具有優(yōu)勢性：項目處于成熟發(fā)展的冉家壩板塊，已成為共性特征，不具有優(yōu)勢性思考思考b b：容積率高達：容積率高達5 5，如何通過產(chǎn)品規(guī)避高容積率缺陷，提升項目價值，如何通過產(chǎn)品規(guī)避高容積率缺陷，提升項目價值思考思考cc：余松路、柏樹堡立交過往車輛頻繁，噪聲污染嚴重，需定位新產(chǎn)品規(guī)避該缺陷：余松路、柏樹堡立交過往車輛頻繁，噪聲污染嚴重，需定位新產(chǎn)品規(guī)避該缺陷思考思考d d：項目如何定位，才能在激烈競爭市場中脫穎而出成為項目操作成功的關鍵：項目如何

4、定位，才能在激烈競爭市場中脫穎而出成為項目操作成功的關鍵思考思考e e：正確認識：正確認識smsm廣場和文聯(lián)培訓中心的作用，并能與項目有機結合廣場和文聯(lián)培訓中心的作用，并能與項目有機結合華甌國際華甌國際容積率為容積率為5，如何規(guī)避并化解，如何規(guī)避并化解以寫字樓和小面積公寓化解高容積率的壓力以寫字樓和小面積公寓化解高容積率的壓力（寫字樓：17萬方 酒店：13萬方 商業(yè)：16萬方 公寓：20萬方 ） （寫字樓：4萬方 商業(yè)：4.3萬方 公寓：5.5萬方 ） 以小面積公寓化解高容積率的壓力以酒店和高檔商業(yè)化解高容積率的壓力（公寓式住宅：10萬方 公寓：3.5萬方 ） 新古典花園住宅、高檔公寓、超五星

5、級酒店及高檔商業(yè)”為一體的50萬方核心商圈首席花園大社區(qū)。 1、弱化住宅品質性和舒適度，強調(diào)投資性、過渡性、經(jīng)濟性2、通過商務功能或者商業(yè)功能化解高容積率的壓力通過商務功能或者商業(yè)功能化解高容積率的壓力3、利用各種物業(yè)形態(tài)的相互影響，結合項目地塊屬性和開發(fā)目標確定項目可發(fā)展的物業(yè)組合4、通過商務功能展示或者先期入市提升項目的投資潛力和形象度，通過商務功能展示或者先期入市提升項目的投資潛力和形象度，避免與高品質住宅區(qū)檔次和品質弱勢競爭避免與高品質住宅區(qū)檔次和品質弱勢競爭華甌國際華甌國際核心問題的界定核心問題的界定規(guī)避風險快速回現(xiàn)利潤最大化通過項目帶動公司的品牌規(guī)避風險快速回現(xiàn)利潤最大化通過項目帶

6、動公司的品牌所有物業(yè)盡可能變現(xiàn)，不打算物業(yè)自我持有所有物業(yè)盡可能變現(xiàn)，不打算物業(yè)自我持有為達到目標，項目如何定位和規(guī)劃為達到目標，項目如何定位和規(guī)劃產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合項目定位項目定位布局優(yōu)化布局優(yōu)化設計建議設計建議物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)華甌國際華甌國際物業(yè)形態(tài)定義物業(yè)形態(tài)定義低風險復合型低風險復合型（在未來不確定性）（在未來不確定性）多產(chǎn)品組合物業(yè)多產(chǎn)品組合物業(yè)均衡發(fā)展模式復合均衡發(fā)展模式復合型型快速銷售快速銷售（在規(guī)劃角度）（在規(guī)劃角度）全分拆銷售物業(yè)形全分拆銷售物業(yè)形態(tài)態(tài)塔樓獨棟街區(qū)塔樓獨棟街區(qū)銷售型均衡發(fā)展模式的復合型地產(chǎn)銷售型均衡發(fā)展模式的復合型地產(chǎn)紅鼎國際紅鼎國際，商務公寓面向的是重慶市投資

7、客，公寓式住宅面向區(qū)域性消費者，通過公寓的銷售提升住宅的附加值和形象度，多種產(chǎn)品滿足不同的客戶，分散市場風險。紅鼎國際商務領館建筑面積為3.5萬方，4065m自由組合的公寓，倡導模糊和混合的思想，可以辦公可以居住，這里為辦公和居住提供了多種可能性。紅鼎國際名苑建筑面積為8萬方，弱化了居住環(huán)境，強調(diào)了居住的便利性和可升值空間以及投資價值。紅鼎國際通過小戶型的公寓形象化解了高容積率的壓力紅鼎國際通過小戶型的公寓形象化解了高容積率的壓力財信弗瑞登財信弗瑞登，弗瑞登寫字樓面向的是大型企業(yè)或集團公司，弗瑞登自由之城的小戶型公寓面向投資客和過渡性投資客，弗瑞登紅街以內(nèi)街和外街兩種不同的物業(yè)組合，重點作為項

8、目的配套性商業(yè)。財信弗瑞登綜合功能定位消除了區(qū)域抗性，細分了市場，補充世紀英皇的商務功能配套的空白產(chǎn)品，使項目演繹了獨具特色的復合型物業(yè)發(fā)展道路財信弗瑞登通過公寓式住宅啟動帶動了人氣和口碑，后期寫字樓形象提升公寓式住宅價值，促進公寓式住宅的銷售，實現(xiàn)了正盤快速銷售財信弗瑞登通過核心區(qū)域價值、產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品節(jié)奏實現(xiàn)價值提升財信弗瑞登通過核心區(qū)域價值、產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品節(jié)奏實現(xiàn)價值提升對比因素紅鼎國際財信弗瑞登華甌國際交通狀況噪聲污染商服配套人居密度政府機關核心商圈輻射產(chǎn)業(yè)資源經(jīng)濟指標競爭對手分化備注：代表級別小結：項目可借鑒這兩個項目發(fā)展寫字樓、商務公寓、公寓式住宅、商業(yè)街等多小結：項目可借鑒這兩個

9、項目發(fā)展寫字樓、商務公寓、公寓式住宅、商業(yè)街等多種物業(yè)形態(tài)組合的地產(chǎn)種物業(yè)形態(tài)組合的地產(chǎn)主要因素主要因素商業(yè)寫字樓酒店公寓區(qū)域屬性區(qū)域屬性商業(yè)中心區(qū)商務中心區(qū)旅游區(qū)環(huán)境資源環(huán)境資源擁有自然資源擁有產(chǎn)業(yè)資源通達性、昭示性強人流量大開發(fā)目標開發(fā)目標租（長期持有）售（回籠資金）小結：通過物業(yè)形態(tài)影響因素分析，可以看出項目不適宜發(fā)展的物業(yè)形態(tài)為寫字小結：通過物業(yè)形態(tài)影響因素分析，可以看出項目不適宜發(fā)展的物業(yè)形態(tài)為寫字樓和酒店，可以考慮物業(yè)形態(tài)為商業(yè)、公寓（商務公寓和住宅）樓和酒店，可以考慮物業(yè)形態(tài)為商業(yè)、公寓（商務公寓和住宅）華甌國際華甌國際產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性商務公寓

10、分析商務公寓分析產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？住宅分析住宅分析商業(yè)分析商業(yè)分析1、重慶是商務公寓客戶基本上為：智力服務型中小企業(yè)，創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)、投資客，還有部分政府機構進駐2、知名物業(yè)管理品牌對企業(yè)帶動作用大，出租率高；3、企業(yè)入住商務公寓關注的因素為：地段、租金、物管等4、部分中小企業(yè)在居住小區(qū)內(nèi)辦公，存在市場機會；5、硬件配套一般，大堂裝修簡單。電梯運行速度緩慢。重慶商務公寓市場重慶商務公寓市場中小企業(yè)進駐，物管品牌對企業(yè)帶動大，出租率高中小企業(yè)進駐，物管品牌對企業(yè)帶動大，出租率高重慶商務公寓存在一定的市場空間，同時硬件還有很大的提升空間！重慶商務公寓存在一定的

11、市場空間，同時硬件還有很大的提升空間！冉家壩有大量的中小企業(yè)在住宅內(nèi)辦公政府機關遷入冉家壩，大量與政府關系密切的企業(yè)將紛紛入住冉家壩城市主干道連接城市中心，將大大降低中小企業(yè)的通勤成本sm廣場、百安居、沃爾瑪、廣電總局、盤溪農(nóng)貿(mào)市場等企業(yè)和購物中心的入住，會帶動大量的相關產(chǎn)業(yè)鏈上的下游公司的進駐區(qū)域內(nèi)有大量的星級寫字樓的供應，商務公寓主要面向中小企業(yè)，可以差異化市場供應。區(qū)域商務公寓市場有大量的機區(qū)域商務公寓市場有大量的機會會商務公寓商務公寓kpikpi（關鍵績效指標）（關鍵績效指標）目標客戶kpi（關鍵績效指標）本項目的契合程度投資1、總價不高2、區(qū)位優(yōu)勢明顯，升值潛力巨大3、產(chǎn)品形象價值高

12、4、對使用功能不大敏感5、終端消費客戶群明顯自用辦公1、對周邊商服要求高2、交通便利、配套完善3、最好臨街（城市主干道）4、可以自由分割空間備注：與本項目高度符合 與本項目中度符合 與本項目不符合從客戶的角度考慮，本項目具備打造商務公寓的條件從客戶的角度考慮，本項目具備打造商務公寓的條件小結：通過市場分析、區(qū)域研判、客戶群等角度可以看出項目具有發(fā)展商務的市場空間，并能在區(qū)域內(nèi)形成良好的市場反映。體系指標特征建筑外觀體系建筑尺度與其他建筑和諧共處,樹立區(qū)域高檔形象外立面視覺沖擊外立面視覺沖擊個性化是商務公寓的首要共性個性化是商務公寓的首要共性, ,以便脫離區(qū)域建筑以便脫離區(qū)域建筑, ,形成視覺沖

13、擊形成視覺沖擊功能化體系舒適/奢華產(chǎn)品小空間制造大尺度,寬廳,主臥室,景觀陽臺等的應用獨享公共空間獨享公共空間豪華的入戶大堂豪華的入戶大堂, ,高品質電梯間等高品質電梯間等豪華裝修豪華裝修/ /高檔配置高檔配置與星級酒店相似的高標準精裝修公寓以及高端建材配置與星級酒店相似的高標準精裝修公寓以及高端建材配置精益服務精益服務提供高標準物管服務提供高標準物管服務功能復合體現(xiàn)復合功能人文體系塔尖效應城市中的高端示范力量打造三大體系打造三大體系: :建筑外觀體系、功能化體系、人文體系建筑外觀體系、功能化體系、人文體系商務公寓分析商務公寓分析產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？住宅分析

14、住宅分析商業(yè)分析商業(yè)分析smsm廣場廣場百安居百安居沃爾瑪沃爾瑪紫都城紫都城大城大城小院小院盛世盛世北辰北辰陽光地陽光地中海中海渝安渝安龍都龍都逸靜逸靜豐豪豐豪華渝儀表廠華渝儀表廠新城新城麗都麗都當當代代城城建材建材市場市場盤溪盤溪綜合綜合市場市場自由港灣自由港灣紫都城紫都城紫都星座紫都星座本案本案輕輕軌軌線線柏樹堡柏樹堡立交立交余余松松路路1、區(qū)域住宅總價區(qū)間集中在：27萬36萬和40萬50萬之間2、區(qū)域住宅面積區(qū)間集中在：60平米85平米和90平米105平米之間，6060平米以下小戶型存在很大的市場空間平米以下小戶型存在很大的市場空間3、區(qū)域住宅市場客戶主要為三源客戶：工作源、地緣、生意源

15、：工作源、地緣、生意源，以本區(qū)域為主的政府機關人員、企事業(yè)單位職工、長久居住在老城區(qū)的和在龍溪、冉家壩、盤溪等專業(yè)市場的生意人等等住宅市場研判：住宅市場研判：小戶型存在很大的市場空間小戶型存在很大的市場空間，客戶來源于區(qū)域，客戶來源于區(qū)域內(nèi)內(nèi)工作源、地緣、生意源工作源、地緣、生意源的客戶的客戶1、立足項目本體，填補區(qū)域總價和面積區(qū)間的市場空白2、搶先入市，避開與后期項目的競爭商務公寓分析商務公寓分析產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？住宅分析住宅分析商業(yè)分析商業(yè)分析影響因素基本情況競爭項目福建永輝超市在東和春天開設了面積約達1萬平方米的第二賣場；金科集團攜手國內(nèi)家居巨頭紅星

16、家具在此打造重慶地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的家居市場金科國際廣場；龍湖紫都城有3萬平方米的商業(yè)區(qū)，并已引進了沃爾瑪、百安居，光宇陽光地中海已已引進了新世界超市潛在供應sm集團正在建一個不低于12萬平方米shoppingmall，冉家壩中心區(qū)的地下空間也將建成商業(yè)區(qū)，華渝儀表廠片區(qū)和冉家壩廣場信合地產(chǎn)項目綜合體項目開發(fā)，同時還要建一個3萬平方米的建材市場，一個單層6萬平方米的地下商場（可能考慮兩層）；為商業(yè)配套了一個近4萬平方米的步行廣場，此外還有兩個五星級的酒店商業(yè)總面積將不低于50萬方，全部建成需要23年，將成為成熟最快的北部商業(yè)副中心人口分布僅冉家壩所在龍溪地區(qū)，居住人口25萬，預計兩三年后將

17、達45萬人政府機關政府辦公廳、市委機關宿舍、市廣電局、市老干局、市環(huán)保局、海關、邊防局、中新社重慶分社、江北區(qū)委、區(qū)府、江北公檢法 集中住宅區(qū)東和春天、新城麗都、芳草地自由港灣、豐業(yè)御景豪庭、維豐南橋苑、光華南橋人家、紫都城、大城小院、光宇陽光地中海、盛世北辰、當代城、逸境豐豪等諸多樓盤分布于項目周邊小結：項目地塊不適宜發(fā)展大規(guī)模的商業(yè)開發(fā)，選擇中小型臨街商業(yè)為項目開發(fā)策略小結：項目地塊不適宜發(fā)展大規(guī)模的商業(yè)開發(fā)，選擇中小型臨街商業(yè)為項目開發(fā)策略放棄購物性的商業(yè)，選擇銷售速度快的商業(yè)類別和業(yè)態(tài)放棄購物性的商業(yè)，選擇銷售速度快的商業(yè)類別和業(yè)態(tài)a-城市商業(yè)競爭：老城區(qū)的商業(yè)地位不可動搖b-區(qū)域競爭

18、：區(qū)域有多家大型購物型商業(yè)啟動c-區(qū)域的商業(yè)環(huán)境短期較差d-本項目規(guī)模條件不宜做大型商業(yè)e-開發(fā)目標：不持有a-不可做大體量購物型商業(yè)b-商業(yè)體量中等c-可作抗風險強、啟動易存活的業(yè)態(tài)a-項目啟動時，選擇抗風險比較強的商業(yè)業(yè)態(tài)b-中等規(guī)模容易達到商業(yè)積聚的效果c-加快銷售速度需要多個臨街面和商業(yè)主題定位d-價值最大化的實現(xiàn)，銷售速度的實現(xiàn)體量：中等規(guī)模（1萬平米左右）業(yè)態(tài)：需結合周邊商業(yè)形態(tài)定義華甌國際華甌國際多物業(yè)形態(tài)發(fā)展下的產(chǎn)品定位多物業(yè)形態(tài)發(fā)展下的產(chǎn)品定位物業(yè)組合面向的客戶群體承擔的功能相互影響商務公寓投資和自用價值標桿，可樹立項目整體形象實現(xiàn)較高的銷售價格，保持物業(yè)形象，同時為商業(yè)提供

19、客源住宅投資和自用保證開發(fā)商企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求能夠為商業(yè)提供客源，并為商務公寓提供住宿服務，但容易降低項目整體檔次商業(yè)投資和自用可實現(xiàn)較高利潤，承擔某種社會職能，可以塑造與其他項目的差異外向性較強的組成部分，可以為商務公寓和住宅提供配套。但也會對公寓帶來負面影響項目主要承載的功能：商務辦公、居住、消費、培訓等功能項目主要的物業(yè)形態(tài)：商務公寓、居家型和投資性的住宅、商業(yè)、培訓機構等所以項目的產(chǎn)品定位為：多功能國際社區(qū)多功能國際社區(qū)華甌國際華甌國際多功能國際社區(qū)下的規(guī)劃建議多功能國際社區(qū)下的規(guī)劃建議龍湖大城小院龍湖大城小院sm廣場廣場文藝家活動中心文藝家活動中心柏樹堡立交柏樹堡立

20、交龍湖紫都城龍湖紫都城商務公寓公寓式住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅1號樓2號樓3號樓4號樓5號樓6號樓7號樓8號樓商務公寓調(diào)整的支撐點1、昭示性強，容易展示項目的形象2、距離sm 廣場最近，容易與sm廣場形成呼應3、噪聲污染嚴重，不利于居住，但商務公寓對此要求不高公寓式住宅的支撐點1、此處受到一定的噪聲污染，居家舒適度受到一定影響2、可以作為商務公寓的補充性物業(yè)3、離主干道近，投資價值更高些龍湖大城小院龍湖大城小院sm廣場廣場柏樹堡立交柏樹堡立交龍湖紫都城龍湖紫都城獨立商業(yè)（2f）1號樓2號樓3號樓4號樓5號樓入口入口車庫入口車庫入口外街商業(yè)外街商業(yè)（1f)內(nèi)

21、街商業(yè)內(nèi)街商業(yè)（1f）6號樓7號樓8號樓入口入口入口入口文藝家活文藝家活動中心動中心（獨立商務寫字間）（獨立商務寫字間）（文化商務街）（文化商務街）（休閑文化街）（休閑文化街）入口入口（社區(qū)服務街）（社區(qū)服務街）設計要求: 采用寫字樓的高空間大堂設計 大堂層高在9米以上,酒店式大堂裝修標準 大堂占一樓建筑面積的50%左右商務公寓部分商業(yè)商務公寓部分商業(yè)經(jīng)營定位考慮:一樓分割成小開間的商業(yè)門面，經(jīng)營副食店、打印店、小吃店、文具店等，作為商務公寓的配套性物業(yè)，采用出售方式。二樓重點考慮為咖啡廳、西餐廳、茶樓等，作為商務辦公企業(yè)會客、洽談業(yè)務、接待等功能，采用租賃方式典型例子：財信弗瑞登立面示意圖二

22、樓層高4.2米一樓層高4.8米平面示意圖大堂一樓平面圖大堂二樓平面圖據(jù)渝北區(qū)商委相關人士了解，sm集團在龍湖紫都天街旁圈地100多畝，將建購物中心、書城、高檔餐飲、電影院等為一體的大型shoppingmall，總投資超過10億元人民幣，2009年底投入使用，臺灣的萊雅百貨將入駐。 重慶sm城市廣場經(jīng)營模式采用租賃為主，重點面向的國際二線品牌店，可能在購物中心考慮一線品牌。主要的戰(zhàn)略合作伙伴可能重點考慮國美電器、萊雅百貨、肯德基、麥當勞、屈臣氏及l(fā)evis 、jack&jones 、only、萬達國際電影城等長久戰(zhàn)略合作伙伴重慶市文學藝術界聯(lián)合會（簡稱重慶市文聯(lián)）于1951年5月4日成立，“文革

23、”期間被撤銷，1979年“撥亂反正”后重新恢復工作，1997年3月16日成為中國文聯(lián)的團體會員，1999年12月29日和2005年4月8日分別召開了重慶直轄后的第一次和第二次文代會。重慶市文聯(lián)，是中共重慶市委、重慶市人民政府領導的，由全市性文藝家協(xié)會、區(qū)縣(自治縣)文聯(lián)、行業(yè)企業(yè)文聯(lián)和其它文藝社團組成的正廳局級人民團體機關，是市委、市政府聯(lián)系全市文藝界的橋梁和紐帶，是繁榮社會主義文藝、發(fā)展先進文化的重要力量?，F(xiàn)有團體會員單位46個，其中全市性文藝家協(xié)會13個，區(qū)縣（自治縣）文聯(lián)27個，行業(yè)企業(yè)文聯(lián)6個；非團體會員的文藝研究會（協(xié)會）4個，創(chuàng)作供稿中心1個；全國個人會員1346人，市級個人會員9

24、927人，基層個人會員16432人。形成了一支專業(yè)業(yè)余互補、老中青結合的文藝工作者隊伍。1、sm廣場已涵蓋了服裝、餐飲、娛樂、休閑、影視、書城等多種物業(yè)形態(tài)，對于項目而言，可以項目住戶和辦公人士提供了良好的配套服務。但因為sm廣場的經(jīng)營物業(yè)多樣化，反而使項目的商業(yè)定位上難于得到突出，項目的商業(yè)部分配套服務可以考慮為小區(qū)服務，但是配套性商業(yè)不宜考慮過多分析：2、文聯(lián)培訓中心主要承擔的功能是從事培訓、工作會議的召開、藝術展覽、文藝活動、辦公等，在一定程度可以為項目住宅商業(yè)部分提供良好的客源。隨著文聯(lián)培訓中心的建設，大量的制作公司、廣告公司、培訓機構、版權機構、發(fā)行機構、媒體公司，會隨著文聯(lián)培訓中心

25、的建設，逐步向其靠攏。他們出了經(jīng)營場所外，還需要業(yè)務平臺、形象平臺、信息與服務平臺，在商業(yè)定位上需結合文聯(lián)培訓中心提供配套服務功能，為重點結合文聯(lián)的影響作用，結合客戶的需求為其提供相應的展示平臺。1、為滿足容積率的要求，住宅的單層必然會很大，可能大部分在700800平米之間，造成商業(yè)的進深過長，直接影響商業(yè)的價值。住宅部分商業(yè)限制條件：2、商業(yè)進深過長不利于經(jīng)營，失去商業(yè)本身的價值，同時難于變現(xiàn)。3、周邊商業(yè)不成氣候并且項目沒有引起大型的超市，難于與紫都城、光宇陽光地中海相競爭，同時傳統(tǒng)的商業(yè)模式根本無力與sm廣場相匹配1、將商業(yè)門面分割，分為內(nèi)街商業(yè)和外街商業(yè)，提升外街商業(yè)的商業(yè)價值，并將商

26、業(yè)的層高設置在5.1米，可以分割成兩層住宅部分商業(yè)解決方案：2、休閑文化街休閑文化街在文聯(lián)培訓中心工作的人員，在8小時外的生活，需要放松、補給、交流、充電等，休閑文化街是距離和格調(diào)都很到位的街區(qū)，將成為商務商務經(jīng)營和業(yè)務所需的商務交流場所經(jīng)營和業(yè)務所需的商務交流場所4、內(nèi)街商業(yè)如果按照商業(yè)進行根本無法變現(xiàn)，并且失去商業(yè)價值，所以需要采用新的商業(yè)模式，轉換商業(yè)的功能，我們提倡一種“商商househouse”的物業(yè)，將商業(yè)轉化為商務功能商業(yè)轉化為商務功能，可以為文聯(lián)的協(xié)會、研究會、培訓機構、區(qū)縣文聯(lián)等為文聯(lián)的協(xié)會、研究會、培訓機構、區(qū)縣文聯(lián)等提供一種展示、辦公、創(chuàng)作、培訓、招生、區(qū)縣文聯(lián)辦事處提供

27、一種展示、辦公、創(chuàng)作、培訓、招生、區(qū)縣文聯(lián)辦事處等功能一樓商業(yè)平面圖外街（15米進深）內(nèi)街（內(nèi)部設置回廊）3、商務文化街商務文化街文具店、設備廠商、金融、專業(yè)書店、物流等諸多行業(yè)，會隨著文聯(lián)培訓中心的搬遷，隨之而來，他們業(yè)需要一些臨街門面5、社區(qū)服務街社區(qū)服務街便利店、煙酒店、干洗店、理發(fā)店、打印店等生活配套設計要求：設計要求：1、商務文化街作為培訓機構的輔助商業(yè)，在承載配套服務的同時，需在設計上、商務文化街作為培訓機構的輔助商業(yè)，在承載配套服務的同時，需在設計上考慮如何通過人流組織上將外來的人員引入商務寫字間的內(nèi)街中?？梢栽趦?nèi)街放考慮如何通過人流組織上將外來的人員引入商務寫字間的內(nèi)街中?？梢?/p>

28、在內(nèi)街放置一些情趣化、趣味性的雕塑小品，引起人們的關注。置一些情趣化、趣味性的雕塑小品，引起人們的關注。2、住宅部分商業(yè)需多開幾個入口，便于吸引外來的人流進入小區(qū)內(nèi)部，將外街、住宅部分商業(yè)需多開幾個入口，便于吸引外來的人流進入小區(qū)內(nèi)部，將外街與內(nèi)街進行有機結合。與內(nèi)街進行有機結合。3、如貴公司可以將小區(qū)的中庭廣場變?yōu)閰^(qū)域性的市政廣場如貴公司可以將小區(qū)的中庭廣場變?yōu)閰^(qū)域性的市政廣場，將其作為演藝廣場，將其作為演藝廣場或者休閑廣場，可以極大的吸引外來人口進入小區(qū)，對于小區(qū)的商業(yè)促進作用更或者休閑廣場，可以極大的吸引外來人口進入小區(qū)，對于小區(qū)的商業(yè)促進作用更大大內(nèi)街商業(yè)解決方案商業(yè)功能轉化我們提倡的

29、觀點是將內(nèi)街做成“商商house”house”商house在整個項目中起的作用是吃掉部分商業(yè)面積，并且通過其豐富的外立面設計及功能模糊化特征作為非住宅功能使用產(chǎn)品，其價值高于傳統(tǒng)的商業(yè)價值，同時風險得到有效的控制充分融合了1f商業(yè)與上層物業(yè)的功能,商house作為小型工作室或企業(yè)小型展示櫥窗,并賦予了居住功能,并保證了較好的商業(yè)氛圍商house可以出售給諸如綦江農(nóng)民版畫協(xié)會、銅梁龍等郊縣文聯(lián)作為辦事處綦江農(nóng)民版畫協(xié)會、銅梁龍等郊縣文聯(lián)作為辦事處，可以出售給文化出版中心作為創(chuàng)作和展示的商務辦公區(qū)文化出版中心作為創(chuàng)作和展示的商務辦公區(qū)，或者出售給與文聯(lián)相關的出版社、書籍出版社、書籍發(fā)行機構、培訓機

30、構等作為企業(yè)的展示辦公平臺發(fā)行機構、培訓機構等作為企業(yè)的展示辦公平臺商商house功能空加模糊化功能空加模糊化:商業(yè)空間的彈性處理商業(yè)空間的彈性處理,有效降低風險有效降低風險,增加商業(yè)的可增加商業(yè)的可銷售面積銷售面積,增加利潤空間增加利潤空間平面圖街區(qū)示意圖數(shù)據(jù)支撐：分析：1、轉換后的商業(yè)經(jīng)濟收益要比未轉換的商業(yè)多收益15萬元；2、如果采用未轉換的商業(yè)形勢進行銷售，難于變現(xiàn)，并且銷售周期長，更重要的客戶難于進行購買或者經(jīng)營3、轉換后的商業(yè)可以減小銷售阻力，同時商house可以作為企業(yè)辦公或者展示使用，容易被市場所接受，降低商業(yè)的銷售風險，更重要的是容易變現(xiàn)。降低商業(yè)的銷售風險，更重要的是容易變

31、現(xiàn)。對比物業(yè)對比物業(yè)功能功能開間開間進深進深使用面積使用面積銷售價格銷售價格銷售總價銷售總價總價總價價差價差未轉換的未轉換的商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)6 63232192192800080001536000153600015360001536000156000156000轉換后的轉換后的商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)6 61515909012000120001080000108000016920001692000商商househouse6 6171710210260006000612000612000華甌國際華甌國際住宅和商務公寓的外立面參考住宅和商務公寓的外立面參考建筑外立面：建筑外立面：1、住宅建筑外立面以灰色和

32、紅色為主，配以藍色，與商務公寓明顯區(qū)別，體現(xiàn)個性、個性、時尚的元素時尚的元素2、商務公寓使用類玻璃幕墻材料和大理石墻面，可從余松路和柏樹坡立交角度具有昭示性住宅住宅項目處于交通便利、高品質、高消費的生活地段。瀕臨沃爾瑪、百安居、sm廣場等建筑需要更多的是體現(xiàn)時尚、簡約、個性、干練等精神多層次的交往空間多層次的交往空間外觀細部外觀細部商務公寓商務公寓項目地處人流量大的sm廣場，車流量大的余松路、柏樹堡立交昭示性性強，并能直接體現(xiàn)項目形象是項目外立面重點考慮的因素頂部和底部處理干凈簡潔頂部和底部處理干凈簡潔底層內(nèi)部大堂底層內(nèi)部大堂底層內(nèi)部大堂底層內(nèi)部大堂簡潔、明快的大堂內(nèi)裝修簡潔、明快的大堂內(nèi)裝修

33、光線的設計也很出彩光線的設計也很出彩華甌國際華甌國際中庭景觀和小區(qū)內(nèi)部參考中庭景觀和小區(qū)內(nèi)部參考下沉式庭院：營造多元的交往空間下沉式庭院：營造多元的交往空間周邊的景觀環(huán)境周邊的景觀環(huán)境小區(qū)景觀要求都比較簡潔，景觀與建筑相互協(xié)調(diào)。室外平臺景觀處理室外平臺景觀處理人性化的環(huán)境人性化的環(huán)境華甌國際華甌國際商務公寓和住宅戶型參考商務公寓和住宅戶型參考商務公寓商務公寓開間式商務辦公間，空間可打通連接，25至數(shù)百平米自由組合，平層，并每三層設計一個空中花園，增加商務公寓的檔次3 36 6層標準層，單層面積層標準層，單層面積15501550平米平米7 7層標準層層標準層空中花園空中花園空中花園空中花園公寓式

34、住宅面積需求公寓式住宅面積需求面積設置在3665平米之間，設置一室和兩室戶型；靠近龍湖大城小院方向重點考慮一室，靠近小區(qū)中庭位置重點考慮兩室；一室戶型面積控制在3546平米之間，兩室戶型面積控制在5065平米之間；戶型可以將廚房、陽臺、客廳、飯廳打通，可以作為辦公室使用。居住式住宅面積需求居住式住宅面積需求面積設置在5095平米之間，設置兩室和三室戶型；兩室戶型面積控制在5075平米之間，三室戶型面積控制在8095平米之間；重點考慮戶型的舒適度，考慮設置書房、空中庭院、儲物間等功能套內(nèi)面積：35.84m套內(nèi)面積：42.77m借鑒之處：通過觀景陽臺的巧妙設計，為一室增加了一個陽光書房的功能借鑒之

35、處：擴大了觀景陽臺的寬度，增加了一室觀景功能套內(nèi)面積：32.75m套內(nèi)面積：45.54m借鑒之處：通過觀景陽臺的巧妙設計，可以擴大臥室的使用面積，并在臥室內(nèi)增加書房功能借鑒之處：通過觀景陽臺的巧妙設計，為一室增加了一個陽光書房的功能套內(nèi)面積：59.23m套內(nèi)面積：59.85m借鑒之處：戶型設計方正，無浪費空間，極大的將兩房的使用功能最大的發(fā)揮借鑒之處：戶型設計方正，無浪費空間，極大的將兩房的使用功能最大的發(fā)揮套內(nèi)面積：50.92m套內(nèi)面積：57.51m借鑒之處：通過觀景陽臺的合理利用，增加兩室的功能性，可在觀景陽臺進行多功能轉換借鑒之處：戶型設計方正，無浪費空間，并為兩室增加了陽光書房或者多功

36、能的活動空間套內(nèi)面積：62.73m套內(nèi)面積：60.81m借鑒之處：經(jīng)典的兩室設計，并通過擴大主臥的飄窗設計，可在主臥室設置內(nèi)部書房的功能借鑒之處：經(jīng)典的兩室設計，并通過擴大主臥的飄窗設計，可在主臥室設置內(nèi)部書房的功能套內(nèi)面積：82.9m套內(nèi)面積：90.4m借鑒之處：緊湊型的三室設計，功能相對比較齊全，空間浪費比較少借鑒之處：經(jīng)典的三室設計，并通過擴大主臥的飄窗設計，可在主臥室設置內(nèi)部書房的功能the end thanks!泛海團隊華甌項目組 2008.10.18影影 視視 廣廣 告告 影視廣告基本知識影視廣告基本知識一、電視是什么？一、電視是什么？二、電視作為傳播媒體的特征是逐漸被人二、電視作

37、為傳播媒體的特征是逐漸被人們認識的。們認識的。 英國英國bbcbbc公司在倫敦開始實驗播出無聲圖象。公司在倫敦開始實驗播出無聲圖象。 英國英國bbcbbc公司在倫敦以北的亞力山大皇宮建立的電視公司在倫敦以北的亞力山大皇宮建立的電視臺開始定時播出節(jié)目，這是世界上第一座正式的電臺開始定時播出節(jié)目，這是世界上第一座正式的電視臺，這一天被世界公認為電視傳播的生日。視臺，這一天被世界公認為電視傳播的生日。 19361936年柏林夏季奧運會實現(xiàn)了世界上第一次大年柏林夏季奧運會實現(xiàn)了世界上第一次大規(guī)模的電視節(jié)目播出。規(guī)模的電視節(jié)目播出。三、電視與廣播的關系。三、電視與廣播的關系。電視與廣播的相似之處：電視與

38、廣播的相似之處： 播出時間固定化；節(jié)目欄目化；節(jié)目的連續(xù)化；節(jié)目包裝統(tǒng)一化。 四、電視與電影的區(qū)別：四、電視與電影的區(qū)別： 從受眾接受方式上，電視具有廣播的特性，電影是公共場合的媒介；電視是開放的藝術，電影只能在封閉環(huán)境中欣賞；電視是家庭藝術，傳播對象是以社會結構中以家庭為主要目標，電影具有強制性；電視是大眾藝術，電影觀眾是特定群體。 五、電視作為大眾傳媒，具有有別于其五、電視作為大眾傳媒，具有有別于其他媒體的獨特屬性：他媒體的獨特屬性： a、兼容性：在符號特征上，容圖象、聲音、文字于一體；在節(jié)目內(nèi)容上，容新聞、社教、文藝、體育各類節(jié)目于一爐；在傳播方式上可以直播也可以錄播。b、現(xiàn)場可視性：c

39、、參與性：六、廣告的歷史六、廣告的歷史電視廣告是一種通過電視媒體傳播，運用音畫組合的電視廣告是一種通過電視媒體傳播，運用音畫組合的表達方式，傳播特定廣告信息內(nèi)容的廣告。表達方式，傳播特定廣告信息內(nèi)容的廣告。19791979年，年，中國大陸第一條電視廣告中國大陸第一條電視廣告“參桂養(yǎng)容寶參桂養(yǎng)容寶”在上海電視在上海電視臺首播，臺首播，3 3月月1515日，第一條外商電視廣告日，第一條外商電視廣告“瑞士雷達瑞士雷達表表”在上海播出。在國外，人們把在上海播出。在國外，人們把3030秒的電視廣告稱秒的電視廣告稱作作“袖珍電影袖珍電影”、“微型戲劇微型戲劇”。廣告是以付費的方式廣告是以付費的方式, ,通

40、過一定的媒介通過一定的媒介, ,向一定的人向一定的人, ,傳達一定的信息傳達一定的信息, ,以期達到一定的目的的有責任的信以期達到一定的目的的有責任的信息傳播活動。息傳播活動。廣告的歷史：口頭廣告（叫賣廣告）；實物廣告廣告的歷史：口頭廣告（叫賣廣告）；實物廣告（櫥窗廣告已經(jīng)分離出來）；音響廣告；旗幟廣告；（櫥窗廣告已經(jīng)分離出來）；音響廣告；旗幟廣告；古代懸物廣告古代懸物廣告進入現(xiàn)代廣告時代。進入現(xiàn)代廣告時代。櫥窗廣告、霓虹燈廣告、路牌廣告、交通廣告、空櫥窗廣告、霓虹燈廣告、路牌廣告、交通廣告、空中廣告、電影、電視廣告、幻燈片廣告。中廣告、電影、電視廣告、幻燈片廣告。電視廣告的作用：經(jīng)濟角度看，

41、刺激消費需求，推動電視廣告的作用：經(jīng)濟角度看，刺激消費需求，推動購買，加速流通，擴大銷售，利于競爭，促進生產(chǎn)和購買，加速流通，擴大銷售，利于競爭，促進生產(chǎn)和經(jīng)營，溝通商情，活躍經(jīng)濟；社會教育角度看，普及經(jīng)營，溝通商情，活躍經(jīng)濟；社會教育角度看，普及商品及勞務知識，引導消費文化，影響社會思想意識；商品及勞務知識，引導消費文化，影響社會思想意識；審美作用角度看，豐富文化娛樂生活，增強審美意識。審美作用角度看，豐富文化娛樂生活，增強審美意識。電視廣告是一種通過電視媒體傳播，運用音畫組合的表電視廣告是一種通過電視媒體傳播，運用音畫組合的表達方式，傳播特定廣告信息內(nèi)容的廣告。達方式，傳播特定廣告信息內(nèi)容

42、的廣告。19791979年，中國年，中國大陸第一條電視廣告大陸第一條電視廣告“參桂養(yǎng)容寶參桂養(yǎng)容寶”在上海電視臺首播，在上海電視臺首播，3 3月月1515日，第一條外商電視廣告日，第一條外商電視廣告“瑞士雷達表瑞士雷達表”在上海在上海播出。在國外，人們把播出。在國外，人們把3030秒的電視廣告稱作秒的電視廣告稱作“袖珍電袖珍電影影”、“微型戲劇微型戲劇”。第一章第一章 電視廣告的分類和特點電視廣告的分類和特點一、電視廣告的分類一、電視廣告的分類（1 1）、現(xiàn)場直播廣告）、現(xiàn)場直播廣告（2 2）、電影膠片廣告）、電影膠片廣告（3 3）、電視攝錄廣告）、電視攝錄廣告（4 4）、幻燈片廣告）、幻燈片

43、廣告（5 5）、字幕廣告）、字幕廣告（6 6）、電腦合成廣告）、電腦合成廣告1、按照制作類型分：、按照制作類型分：2、按照播出類型分：、按照播出類型分：（1 1）、節(jié)目廣告）、節(jié)目廣告（2 2）、插播廣告）、插播廣告（3 3）、冠名廣告）、冠名廣告第一章第一章 電視廣告的分類和特點電視廣告的分類和特點3、按照功能類型分：、按照功能類型分：（1 1）、電視商品廣告）、電視商品廣告（2 2）、電視節(jié)目廣告）、電視節(jié)目廣告（3 3）、電視公益廣告）、電視公益廣告（4 4）、電視形象廣告）、電視形象廣告第一章第一章 電視廣告的分類和特點電視廣告的分類和特點二、電視廣告的優(yōu)勢與劣勢二、電視廣告的優(yōu)勢與劣

44、勢2 2、劣勢、劣勢（1 1）、線性傳播，無法掌控）、線性傳播，無法掌控（2 2）、強制接受，觀眾厭煩）、強制接受，觀眾厭煩（3 3）、干擾因素多，廣告到達率差）、干擾因素多，廣告到達率差（4 4）、制作復雜，成本高）、制作復雜，成本高1 1、優(yōu)勢、優(yōu)勢（1 1）、傳播迅速，到達面廣）、傳播迅速，到達面廣（2 2）、直觀形象，說服力強）、直觀形象，說服力強（3 3）、播出頻率高，強化信息）、播出頻率高，強化信息第一章第一章 電視廣告的分類和特點電視廣告的分類和特點三、電視廣告的構成要素和制作流程三、電視廣告的構成要素和制作流程1 1、電視廣告的構成要素、電視廣告的構成要素（1 1）、電視廣告的

45、視覺要素）、電視廣告的視覺要素 電視廣告的視覺要素有兩種形態(tài)：電視廣告的視覺要素有兩種形態(tài)： 圖象和文字。圖象和文字。（2 2）、電視廣告聽覺要素）、電視廣告聽覺要素 電視廣告聽覺要素包括廣告語、音樂、電視廣告聽覺要素包括廣告語、音樂、 音響三部分。音響三部分。第一章第一章 電視廣告的分類和特點電視廣告的分類和特點 2 2、廣告運作程序及電視廣告制作程序、廣告運作程序及電視廣告制作程序（1 1）、廣告運作程序）、廣告運作程序a a、市場調(diào)查、市場調(diào)查b b、廣告定位、廣告定位c c、廣告創(chuàng)意與設計、廣告創(chuàng)意與設計d d、廣告預算與媒體組合、廣告預算與媒體組合e e、廣告效果測定、廣告效果測定第

46、一章第一章 電視廣告的分類和特點電視廣告的分類和特點三、電視廣告的構成要素和制作流程三、電視廣告的構成要素和制作流程（2 2）、電視廣告制作程序）、電視廣告制作程序電視廣告制作可分為四個階段：電視廣告制作可分為四個階段：a a、市場調(diào)查階段、市場調(diào)查階段b b、案頭制作階段、案頭制作階段c c、前期拍攝階段、前期拍攝階段d d、后期合成階段、后期合成階段第一章第一章 電視廣告的分類和特點電視廣告的分類和特點三、電視廣告的構成要素和制作流程三、電視廣告的構成要素和制作流程2 2、廣告運作程序及電視廣告制作程序、廣告運作程序及電視廣告制作程序（2 2）、電視廣告制作程序）、電視廣告制作程序具體制作

47、程序如下：具體制作程序如下： 市場調(diào)查后確定廣告目標，明確訴求定位；市場調(diào)查后確定廣告目標，明確訴求定位；確定廣告戰(zhàn)略，構想廣告創(chuàng)意文稿；確定廣告戰(zhàn)略，構想廣告創(chuàng)意文稿；制作表現(xiàn)形式與拍攝方案、分鏡頭劇本；制作表現(xiàn)形式與拍攝方案、分鏡頭劇本；與客戶論證定案；與客戶論證定案；第一章第一章 電視廣告的分類和特點電視廣告的分類和特點三、電視廣告的構成要素和制作流程三、電視廣告的構成要素和制作流程2 2、廣告運作程序及電視廣告制作程序、廣告運作程序及電視廣告制作程序具體制作程序如下：具體制作程序如下： 拍攝前準備工作；拍攝前準備工作； 具體拍攝；具體拍攝； 編輯合成；編輯合成； 審片，修改，通過。審片

48、，修改，通過。（2 2）、電視廣告制作程序）、電視廣告制作程序第一章第一章 電視廣告的分類和特點電視廣告的分類和特點三、電視廣告的構成要素和制作流程三、電視廣告的構成要素和制作流程2 2、廣告運作程序及電視廣告制作程序、廣告運作程序及電視廣告制作程序四、電視廣告人素質能力的培養(yǎng)四、電視廣告人素質能力的培養(yǎng)1 1、勤奮動腦，保持豐富的想象力、勤奮動腦，保持豐富的想象力2 2、變換角度思考問題、變換角度思考問題3 3、結合電視特點進行場性思維、結合電視特點進行場性思維第一章第一章 電視廣告的分類和特點電視廣告的分類和特點第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第一節(jié)第一節(jié) 電視廣告的界定電視廣

49、告的界定 1 1、電視廣告與電視節(jié)目的區(qū)別電視廣告與電視節(jié)目的區(qū)別 a a、看電視信息內(nèi)容?？措娨曅畔?nèi)容。b b、是否是由電視機構本身制作且無須付費播出。、是否是由電視機構本身制作且無須付費播出。電視節(jié)目核心內(nèi)容之外時段播放的電視音畫都電視節(jié)目核心內(nèi)容之外時段播放的電視音畫都是電視廣告。是電視廣告。電視廣告可分為：電視商品廣告、電視節(jié)目廣電視廣告可分為：電視商品廣告、電視節(jié)目廣告、電視公益廣告、電視形象廣告。告、電視公益廣告、電視形象廣告。第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品廣告電視商品廣告 一、電視商品廣告的界定一、電視商品廣告的界定 從發(fā)布信息的主體來看，全

50、部電視廣告信息可從發(fā)布信息的主體來看，全部電視廣告信息可分為兩部分：商業(yè)廣告信息和媒體廣告信息。分為兩部分：商業(yè)廣告信息和媒體廣告信息。 商業(yè)廣告信息就是由電視機構以外的商品廠商商業(yè)廣告信息就是由電視機構以外的商品廠商或社會團體提供信息內(nèi)容，并向電視機構付費，或社會團體提供信息內(nèi)容，并向電視機構付費，從而擁有電視特定時段使用權而播出的廣告。從而擁有電視特定時段使用權而播出的廣告。商業(yè)廣告根據(jù)信息內(nèi)容的不同，可分為商品廣商業(yè)廣告根據(jù)信息內(nèi)容的不同，可分為商品廣告和商業(yè)形象廣告。告和商業(yè)形象廣告。 第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品廣告電視商品廣告 一、電視商品廣告

51、的界定一、電視商品廣告的界定 商品廣告是目前商業(yè)廣告的主體。商品廣告是目前商業(yè)廣告的主體。 電視商品廣告是通過電視媒體傳播、用音畫結電視商品廣告是通過電視媒體傳播、用音畫結合的表達方式、向電視受眾傳播商品（服務）合的表達方式、向電視受眾傳播商品（服務）信息的廣告形式。信息的廣告形式。 第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品廣告電視商品廣告 二、電視商品廣告的時市場作用二、電視商品廣告的時市場作用 1 1、最強勢廣告形式、最強勢廣告形式 電視：電視：23%23%，報紙，報紙6%6%7%7%，戶外、車身、，戶外、車身、poppop、dmdm等形式影響力更小。等形式影響力

52、更小。 2、促進產(chǎn)品銷售、促進產(chǎn)品銷售 3、提升品牌形象，為商家創(chuàng)造無形資產(chǎn)、提升品牌形象，為商家創(chuàng)造無形資產(chǎn) 4、創(chuàng)造產(chǎn)品差異，與對手爭占市場份額、創(chuàng)造產(chǎn)品差異，與對手爭占市場份額 第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品廣告電視商品廣告 電視商品廣告以其在電視媒體上發(fā)布的時段、電視商品廣告以其在電視媒體上發(fā)布的時段、音畫內(nèi)容的時間長度、表達信息是否集中明確音畫內(nèi)容的時間長度、表達信息是否集中明確等方面可以劃分為電視商品標版廣告和電視商等方面可以劃分為電視商品標版廣告和電視商品專題廣告。品專題廣告。 第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品

53、廣告電視商品廣告 四、電視商品廣告構成要素四、電視商品廣告構成要素 電視商品廣告構成要素包括畫面、聲音和文字電視商品廣告構成要素包括畫面、聲音和文字三部分。三部分。 第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品廣告電視商品廣告 五、電視商品廣告表達策略五、電視商品廣告表達策略電視商品廣告表達策略可分為相等性的表現(xiàn)策電視商品廣告表達策略可分為相等性的表現(xiàn)策略和相通性表達策略。略和相通性表達策略。 相等性的表現(xiàn)策略是指直接從產(chǎn)品的功能、產(chǎn)相等性的表現(xiàn)策略是指直接從產(chǎn)品的功能、產(chǎn)地、生產(chǎn)廠商、工藝流程等方面表現(xiàn)產(chǎn)品的記地、生產(chǎn)廠商、工藝流程等方面表現(xiàn)產(chǎn)品的記憶點，讓受眾從與產(chǎn)品

54、本身相連的一些方面去憶點，讓受眾從與產(chǎn)品本身相連的一些方面去認識產(chǎn)品本身。認識產(chǎn)品本身。 相通性表達策略是從產(chǎn)品本身的一些特性引申、相通性表達策略是從產(chǎn)品本身的一些特性引申、夸大，從而表現(xiàn)商品的獨特個性?？浯螅瑥亩憩F(xiàn)商品的獨特個性。第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品廣告電視商品廣告 1 1、產(chǎn)品制造商、產(chǎn)品制造商 2 2、產(chǎn)品原理、產(chǎn)品原理 3 3、歷史淵源、歷史淵源 4 4、工藝流程、工藝流程 5 5、產(chǎn)品功用、產(chǎn)品功用 6 6、消費者滿足、消費者滿足7 7、地域風情、地域風情 8 8、產(chǎn)品外形、產(chǎn)品外形9 9、采用懸念、采用懸念 1010、無厘頭、無厘頭 第二章第二章 電視廣告的體裁電視廣告的體裁 第二節(jié)第二節(jié) 電視商品廣告電視商品廣告 七、電視商品廣告的表現(xiàn)形式七、電視商品廣告的表現(xiàn)形式 1 1、直截了當式、直截了當式 2 2、難題解決式、難題解決式 3 3、故事式、故事式 4 4、示范式、示范式 5 5、生活片段式、生活片段式 6 6、人物推薦式、人物推薦式 7 7、動畫式、動畫式 8 8、生活方式式、生活方式式 9 9、采用懸念、采用懸念 1010、音樂式、音樂式 小產(chǎn)權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權