鉆石經(jīng)典項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

1、鉆石經(jīng)典項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書大連鉆石經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年4月目 錄一、項(xiàng)目概況 二、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析四、項(xiàng)目市場(chǎng)營銷五、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度六、財(cái)務(wù)分析與收益七、資金籌措八、風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策九、結(jié)論前 言2010年開始，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開始了新一輪的宏觀調(diào)控，一、二線城市已成為政策高地，房地產(chǎn)發(fā)展空間受到極大限制，三線城市由于政策空間逐漸成為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。2011年大連瓦房店市政府報(bào)告中提出：“在加快新城區(qū)建設(shè)的同時(shí)，主城區(qū)要按照東拓西進(jìn)、南延北擴(kuò)的發(fā)展思路，大力推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，新開工建筑面積要達(dá)到200萬平方米，以滿足市民日益提高的住房需求?！币弧㈨?xiàng)目概況該項(xiàng)目位于大連市瓦房店

2、新城區(qū)鉆石街，處在“瓦房店市城市總體規(guī)劃”新興住宅區(qū)的領(lǐng)頭羊位置。項(xiàng)目西臨礎(chǔ)名工業(yè)園，東南為瓦房店軸承城，北臨新規(guī)劃的商業(yè)區(qū)。項(xiàng)目與占地102萬平方米投資60億元興建的“軸承城中心區(qū)項(xiàng)目”一路之隔，距市政府辦公區(qū)及旺角商業(yè)區(qū)3公里，距離集貿(mào)大廈、火車站等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)僅6公里，車程約10分鐘，距離大連市79公里，車程不到1小時(shí)，處于大連市1小時(shí)生活圈以內(nèi)。項(xiàng)目所在鉆石街為主干路，道路四通八達(dá)，交通十分便利。項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的原生態(tài)自然環(huán)境，又緊鄰?fù)叻康贻S承城中心區(qū)的“瓦軸研發(fā)中心”、“軸承展銷中心”、“軸承大學(xué)”等，項(xiàng)目未來將成為瓦房店核心產(chǎn)業(yè)集群周邊的高端配套。項(xiàng)目位置圖項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)鉆石

3、經(jīng)典項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注總用地面積133126其中住宅用地面積121145公建用地面積11981總建筑面積288900其中住宅建筑面積262400公共建筑面積26500地下面積59600不計(jì)入容積率人口人9370戶數(shù)戶2928總停車位個(gè)1470其中地上停車位個(gè)230地下停車位個(gè)1240停車率0.5容積率2.17建筑密度23.9綠地率40二、 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)（一）大連城市發(fā)展總體規(guī)劃依據(jù)新編大連市城市總體規(guī)劃綱要（2009-2020）。按照組團(tuán)式、鏈條式的發(fā)展思路，大連將沿黃渤兩海、沈大和丹大兩線拓展城市空間，加快形成各具功能特色的經(jīng)濟(jì)區(qū)和生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的宜居區(qū)。大連2009版

4、城市總體規(guī)劃圖主城區(qū)組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造企業(yè)總部密集的國際商務(wù)區(qū)、軟件和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)和科教先進(jìn)、文化繁榮、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)宜居城區(qū)。新市區(qū)組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、物流業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)航運(yùn)服務(wù)資源聚集區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)、臨海臨港裝備制造業(yè)基地和宜居新市區(qū)。渤海區(qū)域城市組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展石化、造船、軸承、重大裝備制造、濱海旅游等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)的新增長極和渤海灣畔新興城市。黃海區(qū)域城市組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展新材料、家具制造、食品生產(chǎn)、服裝加工、海洋水產(chǎn)和旅游度假等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國家級(jí)新材料產(chǎn)業(yè)基地、國際旅游勝地和區(qū)域重要節(jié)點(diǎn)城市。（二）瓦房店市城市總體規(guī)劃根據(jù)瓦房店市城市總體

5、規(guī)劃（2009-2030年）思路，瓦房店市域規(guī)劃形成“一帶、四核、三軸、四組團(tuán)”的“弓箭型”空間布局結(jié)構(gòu)。老城區(qū)組團(tuán)空間布局結(jié)構(gòu)形成“兩心、三軸、五區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)。其中“兩心”指新老兩個(gè)城市中心，即舊城商業(yè)中心和鉆石街復(fù)合城市中心，具有行政、商貿(mào)金融、文體科教等綜合的公共服務(wù)職能；“三軸”沈大鐵路、長春路、鉆石街三條城市發(fā)展軸；“四區(qū)”為具有職能發(fā)展要求的特色片區(qū)，分別為祝華片區(qū)、舊城片區(qū)、西郊片區(qū)、中心片區(qū)、鐵東片區(qū)。兩心：舊城商業(yè)中心依托舊城區(qū)中心向西拓展而成，以發(fā)展商業(yè)、辦公、金融、文化娛樂為主。鉆石街復(fù)合城市中心依托世紀(jì)廣場(chǎng)的行政商貿(mào)中心，沿鉆石街向南拓展而成，沿河與路規(guī)劃市級(jí)商務(wù)辦公

6、、文化娛樂中心，形成匯集多種現(xiàn)代綜合服務(wù)功能、體現(xiàn)瓦房店現(xiàn)代城市特色的公共設(shè)施集聚中心。三軸：長春路發(fā)展軸由西長春路、文化路、東長春路構(gòu)成，溝通鐵西與鐵東。沈大鐵路發(fā)展軸南北向依托鐵路形成的發(fā)展軸，是城市最早的發(fā)展軸線，把城市劃分為鐵西和鐵東兩大部分。鉆石街發(fā)展軸城市向西南拓展的發(fā)展軸，由鉆石街和現(xiàn)狀西外環(huán)路構(gòu)成，自北向南串聯(lián)祝華片區(qū)、中心片區(qū)和西郊片區(qū)區(qū)，新的城市中心區(qū)沿鉆石發(fā)展軸布局。（三）、2009年瓦房店市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本狀況2009年全市地區(qū)生產(chǎn)總值511億元，同比增長20%；固定資產(chǎn)投資365億元，增長40.4%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入25億元，增長36.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額90億元

7、，增長19.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13500元，增長12%；在第九屆全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)中列27位，居?xùn)|北三省第一位。（四）、房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)基本狀況1、房地產(chǎn)基本情況在2010年瓦房店政府工作報(bào)告中指出：“積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，出臺(tái)二手房交易優(yōu)惠政策，減免房地產(chǎn)業(yè)行政事業(yè)性收費(fèi)，房屋價(jià)格漲幅低于全省平均水平；引入知名企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步改善了城市形象和居住環(huán)境。新開工房地產(chǎn)面積120萬平方米，增長24%；銷售商品房36萬平方米，增長130%（2009年數(shù)據(jù)）?！?009-2010瓦房店房地產(chǎn)總體情況年度開工面積供應(yīng)套數(shù)銷售面積（萬平）銷售額（億元）2009120600036

8、12.9201014680004822（數(shù)據(jù)來源：政府工作報(bào)告）2、瓦房店房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)2008年金融危機(jī)，量、價(jià)均受到較大影響，2009年價(jià)格持續(xù)走高，隨著三線城市的擴(kuò)容與發(fā)展，加之不受限購政策影響，近兩年銷售量將有機(jī)會(huì)大幅提升。（數(shù)據(jù)來源：民間調(diào)研機(jī)構(gòu)）3、市場(chǎng)戶型特征兩室戶型成為市場(chǎng)主力，三室戶型在逐步加大。一室戶型不受市場(chǎng)青睞，主要在于社會(huì)流動(dòng)人員不多以及投資客戶的數(shù)量較少。 （數(shù)據(jù)來源：民間調(diào)研機(jī)構(gòu)）4、開發(fā)商目前在售項(xiàng)目，以本土品牌為主，外來品牌由于有技術(shù)上的優(yōu)勢(shì)，有后來居上之勢(shì)，瓦房店市場(chǎng)地產(chǎn)品牌：本土地產(chǎn)：昌盛地產(chǎn)、瑞安新城、芳園、雙福園等 ；外來地產(chǎn)：深長城、潤興、遠(yuǎn)洲、翰林

9、等；代表品牌：長城地產(chǎn)（都市陽光） 翰林地產(chǎn)（翰林書香苑） 潤興地產(chǎn)（鳳凰城）5、購買人群特征：瓦房店市購房客戶主要以城區(qū)的政府公務(wù)員、瓦軸等國企高級(jí)管理人員、私營企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營業(yè)主，教師、城鄉(xiāng)結(jié)合部拆遷人群等購房人群為輔，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民很少來此購房；購房人群當(dāng)中大部分以貸款形式購房，一次性比例偏低；購房基本是剛性需求或改善，較少有投資客行為。三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析（一）主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況對(duì)比表：項(xiàng)目名稱地理位置建筑面積（萬平）套數(shù)均價(jià)（元）主力戶型開盤時(shí)間銷售率長興花園鉆石街108005500兩室912011年3月約18%水岸花都鉆石街76645600兩室78-892009年9月95%鳳凰城一期法院

10、北側(cè)1918005200兩室80-902009年5月95%遠(yuǎn)洲國際城一期市政府西室74.7-782010年8月45%都市陽光四期 （香櫻谷）長城路5332待定五室140-160待定客戶300組水果新城三期鐵東辦事處101200450055-127待定客戶不預(yù)約（二）市場(chǎng)在售項(xiàng)目特征：1、 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模都比較小，一般每年5-8萬，供應(yīng)300-700套，銷售進(jìn)度不快，持續(xù)銷售期內(nèi)每月30-40套就算比較理想，最快也不過60-70套。2、 戶型以緊湊型兩室、三室為主，一室戶型較少供應(yīng)，主要是投資型客戶的量能不足。但從新供應(yīng)項(xiàng)目來看，有戶型越做越大的趨勢(shì)，主要是更趨向于產(chǎn)品的

11、舒適性。3、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)更注重景觀和立面的效果，以西班牙風(fēng)格比較受歡迎，景觀設(shè)計(jì)關(guān)注度高，注重立體綠化，高大喬木與灌木的結(jié)合，綠化量大等。4、 營銷手段比較溫和、單一，以傳統(tǒng)廣告推廣結(jié)合坐銷為主，開始使用示范區(qū)及樣板間手段，并且取得非常好的效果，鳳凰城項(xiàng)目就是在項(xiàng)目銷售初期即完成示范區(qū)及樣板間而取得了較好的銷售結(jié)果。四、市場(chǎng)營銷策略（一）項(xiàng)目sowt分析優(yōu)勢(shì)：1）位于政府規(guī)劃新城區(qū)，未來發(fā)展空間升值空間大。2）30萬平大型社區(qū)，自身配套豐富。3）毗鄰“軸承城中心區(qū)”為區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)高端配套。劣勢(shì)：1） 新城區(qū)周邊配套少，大型商業(yè)配套較遠(yuǎn)。2） 公共交通不便。3） 臨近主干道噪音、粉塵污染。威脅：1

12、） 年內(nèi)新開發(fā)項(xiàng)目多，供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。2） 政府調(diào)控力度加大，對(duì)貸款客戶影響較大。機(jī)會(huì)：1） 大連新城市發(fā)展規(guī)劃為瓦房店等周邊城市帶來新機(jī)遇。2） 深調(diào)將使三線城市成為開發(fā)熱點(diǎn)。3） 區(qū)域不受限購令影響，將帶來新的客戶源。（二）應(yīng)對(duì)策略一：項(xiàng)目設(shè)計(jì)與配套充分取悅市場(chǎng)并超越同類項(xiàng)目1、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)將充分適應(yīng)市場(chǎng)需求與喜好現(xiàn)階段西班牙式風(fēng)格廣泛得到市場(chǎng)認(rèn)可，因此項(xiàng)目建筑風(fēng)格直接運(yùn)用西班牙風(fēng)格，并且強(qiáng)化西班牙風(fēng)格園林設(shè)計(jì)，大量運(yùn)用綠化與景觀小品，注重細(xì)節(jié)的人性化設(shè)計(jì)。2、高端物管保障項(xiàng)目增值聘請(qǐng)國際品牌物管公司世邦魏理仕提供高端物管服務(wù)，與銷售同期進(jìn)場(chǎng)，讓客戶感受高端物管帶來的尊貴感，向客戶說明

13、物管將帶來的項(xiàng)目保值與增值。3、強(qiáng)化產(chǎn)品配套特色在做好項(xiàng)目品質(zhì)的基礎(chǔ)上，為了充分做到產(chǎn)品的超越，還將增加13項(xiàng)具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品特色，這不但與市場(chǎng)產(chǎn)品形成差異化，還對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)帶來提升，盡管有些特色并不是革命性的，但細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)更多體現(xiàn)的是開發(fā)商對(duì)業(yè)主生活方式與生活質(zhì)量的關(guān)注。1) 強(qiáng)化的抗震結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)2) 外墻新型防水涂料（柔性）3) 戶內(nèi)保溫降噪墻體4) 電梯井隔音處理5) 靜音下水管道（螺旋中空）6) 地源熱泵供暖、制冷7) 恒溫地暖8) 品牌舒適靜音電梯9) 凈化生活用水及直飲水10) 垃圾分類放置（可回收、不可回收）11) 美國智能安防系統(tǒng)12) 太陽能公共照明系統(tǒng)13) 背景音樂系統(tǒng)（三

14、）應(yīng)對(duì)策略二：補(bǔ)足項(xiàng)目劣勢(shì)，突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在項(xiàng)目sowt分析中很清楚的看到，項(xiàng)目距離核心商業(yè)區(qū)有一定距離，生活配套或顯不足。為了規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，突出30萬平大社區(qū)的配套優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目將先期與眾多品牌商家簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，保證在項(xiàng)目交房前全部入住項(xiàng)目配套的1000米活力商業(yè)街區(qū)。聯(lián)盟商家有：1) 中型超市：家家樂超市2) 菜市場(chǎng)：鉆石菜市場(chǎng)3) 便利店：快客4) 中端酒店：唐人宴酒店、福祿壽大酒店5) 快餐連鎖店：白記拉面、吉祥混沌6) 專家診所：楊靜門診7) 連鎖藥房：海王星辰、一樂藥房8) 大眾洗?。航鸢俸洗蟊娤丛?) 美容美發(fā)：雅姿美容美發(fā)10) 洗衣店：福奈特11) 健身會(huì)館：青鳥健身12) 寵物護(hù)

15、理美容：寶仔屋寵物美容13) 汽車美容維修：馳耐普汽車美容連鎖14) 銀行：工商銀行，大連銀行15）咖啡館：上島咖啡16）書吧、書店：教育書店17）中型網(wǎng)吧：銀座網(wǎng)絡(luò)18）中型量販ktv：糖果ktv19）中型桑拿洗浴中心：長興洗浴中心20）幼兒園：雙語幼兒園21）小學(xué)：瓦房店實(shí)驗(yàn)小學(xué)鉆石經(jīng)典分校22）中學(xué)：園區(qū)業(yè)主可任選瓦市重點(diǎn)中學(xué)入學(xué)23）老年大學(xué)：老年活動(dòng)中心與老干部局合辦老年大學(xué)，常年教授繪畫樂器等。24）健康保健咨詢：鴻宇國際健康中心（四）應(yīng)對(duì)策略三：加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，搶占市場(chǎng)先機(jī)瓦房店2011年下半年現(xiàn)開盤項(xiàng)目比較集中，從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看全年開工面積接近180萬平，市場(chǎng)供應(yīng)面積達(dá)到90萬

16、平。僅4-7月預(yù)計(jì)開盤面積接近60萬平，供應(yīng)3300多套。2011年供應(yīng)市場(chǎng)項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑面積（萬）總套數(shù)開盤時(shí)間銷售情況遠(yuǎn)洲一期市政府西側(cè)13.557002010年8月約銷售310套長興花園瓦房店市鉆石街10約8002011年3月約銷售150套財(cái)富旺座旺角商貿(mào)區(qū)54352011年4月中旬-潤豐佳苑二期防爆廠3.375924月底5月初-抱龍明珠5期方圓西側(cè)1.15124預(yù)計(jì)5-6月定金44套含9個(gè)車庫隆城一品三期南共濟(jì)街10550預(yù)計(jì)2011年5-6月客戶約600組 都市陽光（四期 香櫻谷）瓦房店市長城路5332預(yù)計(jì)2011年6月客戶約300-400組鳳凰城（二期)法院北側(cè)11

17、600約2011年6-7月客戶約500組翰林國寶國稅局南側(cè)5.7285待定內(nèi)部認(rèn)購80套城市花園瓦軸百貨后側(cè)6.51600待定-瓦軸地塊瓦軸河北6.6750待定-瑞安新城（三期）崗店2.5312待定-水果新城三期鐵東辦事處101200待定-面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)局面制定以下應(yīng)對(duì)策略：1）加快項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，強(qiáng)化主街面現(xiàn)場(chǎng)施工形象。2）在項(xiàng)目開工之前即建立外場(chǎng)銷售接待處，在城市中心建立項(xiàng)目形象面。3）先期培訓(xùn)銷售隊(duì)伍，走訪市場(chǎng)積累客戶，把握客戶需求、檢測(cè)市場(chǎng)動(dòng)向。（五）多種營銷手段組合，強(qiáng)勢(shì)促進(jìn)項(xiàng)目銷售 基于三線城市的人文環(huán)境特征及市場(chǎng)特點(diǎn)，打破常規(guī)銷售手法，以一對(duì)一的溝通為主渠道建立強(qiáng)勢(shì)營銷模式，強(qiáng)化基層

18、銷售人員的挖掘和溝通客戶的能力，配合強(qiáng)效的推廣手段，在短時(shí)間內(nèi)迅速擴(kuò)大項(xiàng)目知名度及認(rèn)可度，搶占市場(chǎng)。1） 強(qiáng)勢(shì)的內(nèi)、外場(chǎng)銷售結(jié)合會(huì)銷模式，三步完成客戶成交：第一步外場(chǎng)銷售人員引導(dǎo)客戶到場(chǎng)參觀；第二部銷售中心全面講解項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；第三部會(huì)銷攻心。2） 建立一個(gè)營銷中心（項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)），兩個(gè)分銷中心（文化路、北共濟(jì)街），分點(diǎn)布局全地域搶占市場(chǎng)。3） 5個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)刺激與榮譽(yù)激勵(lì)，強(qiáng)化內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)集團(tuán)作戰(zhàn)能力。4） 100個(gè)銷售精英，在全市形成地毯式銷售面。5） 在項(xiàng)目施工工地沿鉆石街一面，制作4-5米高（700米長）大幅圍擋廣告。6） 在建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)銷售中心時(shí)，同期建設(shè)項(xiàng)目示范區(qū)：包括一個(gè)銷售中心，

19、兩棟示范樓，兩個(gè)開放商鋪（一個(gè)便利店，一個(gè)快餐店）5-8個(gè)示范商業(yè)店鋪，園區(qū)主入口，道路、綠化等。7） 在北共濟(jì)街、鉆石街全路段、大面積應(yīng)用道旗媒體，迅速鋪開項(xiàng)目形象。8） 分別在銷售中心及分銷中心旁，選擇（建立）大幅路牌指引項(xiàng)目銷售接待中心位置，展示項(xiàng)目形象。9） 在“搜房、新浪、騰訊、天健”大型主流網(wǎng)站免費(fèi)發(fā)布項(xiàng)目基本信息。10） 與網(wǎng)絡(luò)推手公司合作，在“搜房、新浪、騰訊、天健”網(wǎng)絡(luò)的客戶論壇中發(fā)布、炒作項(xiàng)目信息，推動(dòng)客戶到場(chǎng)率及好感度。11） 建立項(xiàng)目網(wǎng)站，全面介紹項(xiàng)目信息、展示項(xiàng)目形象。12） 在大連主流直投雜志主流、大連地產(chǎn)、家園、魅力-地產(chǎn)免費(fèi)發(fā)布項(xiàng)目信息。13） 制作項(xiàng)目三維電視

20、片，在3個(gè)項(xiàng)目銷售中心循環(huán)播放，在項(xiàng)目網(wǎng)站可以點(diǎn)播，在“搜房、新浪、騰訊、天健”網(wǎng)站部分免費(fèi)平臺(tái)播放，制作光盤免費(fèi)向客戶發(fā)放。14） 制作5萬份精美銷售手冊(cè)，詳細(xì)介紹項(xiàng)目情況、項(xiàng)目特色。15） 在房展會(huì)期間制作10萬份項(xiàng)目介紹折頁，集中發(fā)放。16） 制作10萬份550元小禮品，在客戶調(diào)研、客戶活動(dòng)、展會(huì)等活動(dòng)時(shí)發(fā)放，分別是：鼠標(biāo)墊，鑰匙鏈，圍裙，計(jì)算器，無線鼠標(biāo)，無線鍵盤等。五、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度（一）施工工作進(jìn)度安排2111年4月開工2011年6月現(xiàn)場(chǎng)銷售中心交付使用2011年7月樣板間及示范區(qū)交付使用2011年9月沿街商業(yè)及部分樓棟封頂2011年12月項(xiàng)目全部封頂2012年8月交房（二）銷售工作

21、進(jìn)度安排2011年4月銷售員封閉培訓(xùn)銷售中心裝修2011年5月銷售工具、物料制作，廣告推廣同步展開文化路銷售中心進(jìn)場(chǎng)北共濟(jì)街銷售中心進(jìn)場(chǎng)2011年6月內(nèi)部認(rèn)購團(tuán)購2011年7月現(xiàn)場(chǎng)銷售中心進(jìn)場(chǎng)同步收取意向金2011年7月小一期開盤，推貨10%，2011年8月小二期開盤，推貨15%2011年10月小三期開盤，推貨20%2012年3月小四期開盤，推貨30%2012年6月小五期開盤，推貨25%2012年8月完成銷售任務(wù)90%，清盤六、財(cái)務(wù)分析與收益（一）開發(fā)成本計(jì)劃測(cè)算項(xiàng)目指標(biāo)計(jì)劃成本（/）占比備注一、土地征用及拆遷補(bǔ)償750.00 13.7%預(yù)計(jì)二、前期工程費(fèi)25.00 0.5%三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)25

22、0.00 4.6%大配套四、建安工程費(fèi)1800.00 33.0%五、配套設(shè)施費(fèi)175.00 3.2%六、增量成本100.00 1.8%自身配套(地源熱泵等)七、其他（不可預(yù)見費(fèi)）200.00 3.7%開發(fā)成本總計(jì)3300.00 60.5%七、間接費(fèi)用400.00 7.3%合計(jì)3700.00 67.8%利潤總額1212.78 22.2%稅費(fèi)545.86 10.0%營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、價(jià)調(diào)基金等平均售價(jià)5458.64100.0%（二）銷售回款計(jì)劃回款時(shí)間階段回款額（萬元）回款比例階段均價(jià)（元）2011年10月12070.47.7%46002011年11月18499.211.7%4

23、7002012年1月25715.216.3%49002012年6月40147.225.5%51002012年10月3476822.0%53002012年10月（公建）2650016.8%10000（公建）合計(jì)157700100%5458.64七、資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)需要籌措資金：人民幣10.5億元，資金籌措計(jì)劃如下：其中4.2億自籌，其余6.3億借貸。八、風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策一、風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在現(xiàn)階段的市場(chǎng)形勢(shì)下，還較少出現(xiàn)，但依然存在某種低于預(yù)期利潤，特別是導(dǎo)致投資損失的可能性。從本項(xiàng)目的的投資分析可以看出，該項(xiàng)目可以獲得較高的利潤。由于地理位置劣勢(shì)及不可移動(dòng)，本項(xiàng)目也面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

24、（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于該項(xiàng)目而言，近期的深度調(diào)控可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的開發(fā)周期延長，但由于長期看房?jī)r(jià)依然是持續(xù)走高的，因此利潤是可以充分保障的。（二）非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，該項(xiàng)目最突出的是建設(shè)期短，短期回收資金力度大，因此項(xiàng)目依然會(huì)存在一定的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。二、防范對(duì)策針對(duì)以上的風(fēng)險(xiǎn)分析，我們采取以下幾點(diǎn)防范措施：（一）公司全部高薪聘請(qǐng)了包括國內(nèi)專家及大連市具有10年以上房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行經(jīng)營管理。在合作單位和供應(yīng)商的選擇上以國際、國內(nèi)知名品牌和實(shí)力較大的公司為首選條件，保證項(xiàng)目管理的穩(wěn)定性。（

25、二）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，隨時(shí)調(diào)整市場(chǎng)策略，應(yīng)對(duì)來自市場(chǎng)的各種風(fēng)險(xiǎn)。（三）加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，充分發(fā)揮大社區(qū)的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。抓住良好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，短平快地實(shí)現(xiàn)投資收益。九、結(jié)論 該項(xiàng)目在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的階段，已經(jīng)看出了項(xiàng)目的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，通過對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色的強(qiáng)化，以及強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)營銷手段的運(yùn)用，必將使項(xiàng)目在火熱的三線城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程中獲得較高的利潤。隨著項(xiàng)目銷售模式的建立與實(shí)踐，有望形成一套新興的房地產(chǎn)開發(fā)模式，創(chuàng)造非凡案例，將實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)口碑的雙豐收。大連鉆石經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年4月11日 莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆

26、腿艿蚈袆芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈芃薁螃膇莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈芃薁螃膇莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇

27、芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈芃薁螃膇莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈芃薁螃膇莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈

28、芃薁螃膇莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈芃薁螃膇莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈芃薁螃膇莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆

29、芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈芃薁螃膇莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈芃薁螃膇莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆

30、莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈芃薁螃膇莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈芃薁螃膇莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈芃薁螃膇

31、莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈芃薁螃膇莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈芃薁螃膇莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆芁蒅薄裊

32、羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈芃薁螃膇莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆肅羂蒆蒂肂肅艿螀肁芇蒄螆肀荿莇螞聿聿薂薈肈膁蒞袇肈芃薁螃膇莆莃蠆膆肅蕿薅螂膈莂蒁螂莀薇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蕆螂袆腿艿蚈袆芁蒅薄裊羀羋薀襖膃薃衿袃芅莆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃羀節(jié)莃螁罿羈薈蚇羈膄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆