2003年房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)理論與方法考試真題及答案

1、2003年房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)理論與方法考試真題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。）1估價(jià)報(bào)告書中說(shuō)明的（ ）限定了其用途。A估價(jià)原則B估價(jià)方法C估價(jià)目的D估價(jià)對(duì)象狀況2“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（ ）等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。A給水、排水、電力、通信B給水、排水、燃?xì)狻崃排水、電力、通信、燃?xì)釪排水、電力、通信、熱力3某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為（ ）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）A8.0B5.6C5

2、.0D0.74當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則（ ）。A均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加 B均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少C均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加 D均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少5房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（ ）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A有用性、稀缺性、有效需求B供給、需求、利用狀況C權(quán)利、租金、利率D價(jià)值、使用價(jià)值、供求6基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（ ）。A最低價(jià)格 B最高價(jià)格 C平均價(jià)格 D成交價(jià)格7已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2時(shí)，需求量為100萬(wàn)m2，當(dāng)價(jià)格為1000元m2時(shí)，需求量為90萬(wàn)m2，則需求價(jià)格彈性為（ ）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)整理）A10B9C0.9D0.18估價(jià)報(bào)告有效期

3、應(yīng)從（ ）起計(jì)。A估價(jià)時(shí)點(diǎn)B估價(jià)作業(yè)期C出具估價(jià)報(bào)告之目D簽訂估價(jià)委托合同之日9如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以（ ）進(jìn)行估價(jià)。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）A保持現(xiàn)狀前提 B裝修改造前提 C轉(zhuǎn)換用途前提 D重新利用前提10運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的（ ）。A合法原則B最高最佳使用原則C替代原則D公平原則11在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由（ ）的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。（建設(shè)工程教育網(wǎng)整理）A本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有B所有參加該估價(jià)項(xiàng)目C由引交估

4、價(jià)項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任D任本估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人12某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。A87B124C130D 13413某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬(wàn)元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉。該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5和3，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。A27.6B28.2C29.0D29.914房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以（ ）狀況為參照系進(jìn)行的。A可比實(shí)例房地產(chǎn)B估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)C標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D類似房地產(chǎn)15某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象

5、優(yōu)9，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為（ ）。A0.91B0.92C1.09D1.1016某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15曰進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 （ ）。（建 設(shè) 工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）A2003年6月15日 B2003年8月15日C簽訂估價(jià)委托臺(tái)同之日D估價(jià)人員與委托人商定的某日17下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過(guò)年數(shù)的說(shuō)法中，正確的是（ ）。A建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)B建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)C建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效

6、經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)也相等D建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)18某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（ ）年。A37B40C60D6319因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（ ）。A自然折舊B物質(zhì)折舊C功能折舊D經(jīng)濟(jì)折舊20通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（ ）。（建設(shè) 工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）A土地取得成本+開發(fā)成本B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值21某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使

7、用40年，殘值率為4，該建筑物的成新率為（ ）。A75B79C81D8422建筑物凈收益=（ ）建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年期）。（建設(shè)工 程教育網(wǎng)原創(chuàng)）A建筑物重置價(jià) B建筑物現(xiàn)值 C土地價(jià)格 D房地產(chǎn)價(jià)格23收益法中所指的收益是（ ）。A估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益B估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益C估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來(lái)預(yù)期正常收益D估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益24有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7，土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為（ ）萬(wàn)元（收益可視為無(wú)限年）。A 30 B40 C50 D6025采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（

8、 ）。A資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠B資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠C資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠D資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠26某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為（ ）。A被燒損前的狀況B被燒損后的狀況C被燒損前與被燒損后的差異狀況D未來(lái)修復(fù)或重建后的狀況27有一房地產(chǎn)，未來(lái)第一年凈收益為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益期為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。

9、（建設(shè)工程 教育網(wǎng)原創(chuàng)）A 400 13450 C500 D54028某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬(wàn)元，資本化率為10，該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。A180B196C200D30029若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮（ ）。A通貨膨脹影響 B投資利息因素 C資金時(shí)間價(jià)值 D投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償30對(duì)于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，可以采用（ ）和長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合進(jìn)行估算。A比較

10、法 B收益法 C，成本法 D路線價(jià)法31某地區(qū)商品住宅價(jià)格自19972002年分別為3100元m2、3260元m2、3440元m2、3620元m2、3800元m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2003年住宅價(jià)格為（ ）元m2。A4120B4149C 4184D421632基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是（ ）。（建 設(shè)工程 教育網(wǎng)原創(chuàng)）A收益原理 B替代原理 C地租理論 D區(qū)位理論33某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)值占40。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為150萬(wàn)元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬(wàn)元，則此人占有的土地份額為（ ）。A19B21C23D2534若標(biāo)

11、準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為（ ）。A78B85C117D15035在估價(jià)報(bào)告中陳述（ ），既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。A估價(jià)師聲B估價(jià)的假設(shè)和限制條件C估價(jià)方法D估價(jià)對(duì)象二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）1房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的內(nèi)容包括（ ）。（建 設(shè)工程教育 網(wǎng)原創(chuàng)）A評(píng)估制度B估價(jià)原則名C估價(jià)程序D估價(jià)報(bào)告

12、E職業(yè)道德2收益性房地產(chǎn)包括（ ）。A未出租的餐館 B旅店C加油D農(nóng)地E未開發(fā)的土地3在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則（ ）。A估價(jià)的依據(jù)有可能不同B估價(jià)的方法有可能不同C估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同D不影響估價(jià)結(jié)果的公正性E不影響估價(jià)報(bào)告的用途4在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格（ ）賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。A高于B等于C低于D不高于E不等于5估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括（ ）。A實(shí)地查勘記錄B委托人名片C估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況D估價(jià)中的不同意見(jiàn)E估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)6下列關(guān)于可比實(shí)例的說(shuō)法中，正確的有（ ）。（建設(shè)工程教 育網(wǎng) 原創(chuàng)）A可

13、比實(shí)例一定是交易實(shí)例B可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例C交易實(shí)例一定是可比實(shí)例D交易實(shí)例不定是可比實(shí)例E可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例7下列關(guān)于估價(jià)報(bào)告的說(shuō)法中，不正確的有（ ）。A估價(jià)報(bào)告是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告B估價(jià)報(bào)告可視為估價(jià)人負(fù)提供給委托人的產(chǎn)品C估價(jià)報(bào)告應(yīng)重在內(nèi)在質(zhì)量，外在質(zhì)量不是很重要D估價(jià)報(bào)告應(yīng)對(duì)難以確定的事項(xiàng)予以說(shuō)明，但不得描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響E估價(jià)報(bào)告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件8收益乘數(shù)有（ ）。A毛租金乘數(shù)B利潤(rùn)乘數(shù)C凈收益乘數(shù)D銷售收入乘數(shù)E潛在毛收入乘數(shù)9房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（ ）。A取得土地

14、使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金B(yǎng)基礎(chǔ)設(shè)旌建設(shè)費(fèi)C公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)E管理費(fèi)10下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有（ ）。（建設(shè)工程教育 網(wǎng)原創(chuàng)）A估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額C建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失D建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額E建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊11收益法中確定資本化率的基本方法有（ ）。A市場(chǎng)提取法B累加法C指數(shù)調(diào)整法D投資收益率排序插入法E收益乘數(shù)法12假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有（ ）。A待開發(fā)房地產(chǎn)

15、的價(jià)值B開發(fā)成本和管理費(fèi)用C銷售稅費(fèi)D投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)E開發(fā)利潤(rùn)13預(yù)期原理是（ ）等估價(jià)方法的理論依據(jù)。（建設(shè)工程教 育網(wǎng)原 創(chuàng)）A市場(chǎng)比較法B收益法C成本法D假設(shè)開發(fā)法E路線價(jià)法14應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行（ ）等修正。A臨街深度B土地形狀C交易曰期D交易情況E臨街寬度15下列關(guān)于實(shí)地查勘的說(shuō)法中，正確的有（ ）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）A對(duì)于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘B實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來(lái)，形成實(shí)地查勘記錄C實(shí)地查勘人員和委托人中的陪同人員都應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名D在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期E實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的資

16、料進(jìn)行核實(shí)三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。 （ ）2房地產(chǎn)估價(jià)師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價(jià)者的身份在非自己所做的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章。 （ ）3開發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)較小。 （ ）（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）4在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場(chǎng)價(jià)值因投資者的不同而不同。 （ ）5在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的分析始終應(yīng)針對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。 （ ）6交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其

17、成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。 （ ）7對(duì)于估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例，只要是估價(jià)對(duì)象的婁似房地產(chǎn)就可以作為可比實(shí)例。（ ）8可修復(fù)的損耗是經(jīng)過(guò)修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。（ ）9成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在建造時(shí)的購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來(lái)估算估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。 （ ）10應(yīng)用收益法評(píng)估出租型房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等。 （ ）11為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資決策，應(yīng)用收益法對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行投資價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用與該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。 （

18、 ）（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）12長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用對(duì)象是價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料必須真實(shí)。 （ ）13高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀?（ ）14在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。 （ ）（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）15房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的、對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值作出估計(jì)。（ ）四、計(jì)算題（共2題，每題10分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)

19、算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。）1某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)兩年開發(fā)建成。預(yù)計(jì)再經(jīng)過(guò)一年銷售招租完畢，屆時(shí)各層使用情況預(yù)計(jì)如下：一層的大堂部分占該層建筑面積的60，其余部分的75可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；23層為商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積占該層建筑面積的70，每平方米營(yíng)業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營(yíng)業(yè)需投入1000萬(wàn)元，而該市經(jīng)營(yíng)同類商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營(yíng)業(yè)面積的正常年利潤(rùn)為600元：第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70，每平方米出

20、租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬(wàn)元的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；510層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：1124層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價(jià)格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對(duì)社會(huì)售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價(jià)為每平方米建筑面積4000元。試評(píng)估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值（設(shè)資本化率分別為商場(chǎng)10，酒樓8，辦公樓7）。實(shí)例ABCDE成交價(jià)格元/（元/m2）51005800520053005000成交日期2002.11.302003.

21、6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情況+2%+21%00-3%區(qū)位狀況0-3%+3%+1%0房地產(chǎn) 狀況權(quán)益狀況-2%0+2%-1%-1%交易實(shí)物-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另?yè)?jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1曰該類住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1.5，其后至2002年11月1曰則每月遞減0.5，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月遞增1。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比

22、實(shí)例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）參考答案：一、單項(xiàng)選擇題1C2A3C4B5A6C7C8C9A10C11B12B13B14C15B16A17D18A19C20B21C22B23 C24C25D26C27A28B29C30A31C32B33B34A35B二、多項(xiàng)選擇題1BCDE2ABCD3ABCD4AB 5ACDE6AD7BCD8ACE9BCD10ACDE11ABD12ABD13BD14ABE15BCDE三、判斷題1 23456789101112131415四、計(jì)算題1、解：(1)運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其

23、公式為：V=A/Y1-1/(1+y)n(2)各層建筑面積40006/24=1000m2/層(3)計(jì)算1層商鋪收益價(jià)格：年凈收益=1000(1-60)75906012=19.44萬(wàn)元V1=19.44/101-1/(1+10)50-3=192.20萬(wàn)元(4)計(jì)算23層商場(chǎng)收益價(jià)格：年凈收益：1000270600=84萬(wàn)元V23=84/101-1/(1+10)50-3=830.48萬(wàn)元(5)計(jì)算4層酒樓收益價(jià)格：年凈收益：1000705012-80000=34萬(wàn)元V4=34/81-1/(1+8)50-3=413.59萬(wàn)元(6)計(jì)算510層辦公樓收益價(jià)格：年凈收益：62018001280(1-10)=186.62萬(wàn)元V510=186.62/71-1/(1+7)50-3=2555.13萬(wàn)元(7)計(jì)算1124層住宅價(jià)格：V112