藍(lán)圖中江項(xiàng)目

1、一、了一、了 解解 中中 江江 二二、房、房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析 三、項(xiàng)三、項(xiàng) 目目 定定 位位四四、客、客 群群 定定 位位五、其五、其 它它 建建 議議目目 錄錄中江位于四川省中部，盆地西部，隸屬于中國重工業(yè)城市德陽市，東鄰綿陽市三臺(tái)縣、南達(dá)遂寧市蓬溪縣、資陽市樂至縣，西接成都市金堂縣、廣漢市，北鄰羅江縣、綿陽市涪城區(qū)?？h城距德陽35公里，距綿陽65公里，距成都64公里。幅面面積2200.0平方公里，總?cè)丝?45萬人，是四川省25個(gè)丘陵大縣之一。中江概況項(xiàng) 目單位實(shí)績(jī)比2013年增長(zhǎng)（%）地區(qū)生產(chǎn)總值億元268.99.5第一產(chǎn)業(yè)增加值億元77.53.9第二產(chǎn)業(yè)增加值億元11

2、7.513.1第三產(chǎn)業(yè)增加值億元73.98.7非公有制經(jīng)濟(jì)增加值億元161.610.4社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元119.513.1全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資億元114.516.5年末金融機(jī)構(gòu)存款余額億元28613城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元251049.6農(nóng)民人均純收入元982811.6人口自然增長(zhǎng)率2.850.42城鎮(zhèn)化率%35.61.412014年中江縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要指標(biāo)以上數(shù)據(jù)表明中江縣經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)增長(zhǎng)的階段，老百姓有商業(yè)消費(fèi)和置業(yè)能力，城鎮(zhèn)化水平需要不斷提高，按現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化率水平，要達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家的85%，中江縣城市人口還將增加至少70萬人口，住房需求面積按到18來算，中江住房需求將超過100

3、0萬。所以中江房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是存在的。中江的交通：交通升級(jí)的提高，對(duì)城市化發(fā)展有著顯著的推動(dòng)作用 成都中江成都成南高速（G42）入口成南高速（G42）成巴高速(S2)中江出口成都成綿高速(G5)德陽106省道中江二環(huán)路德陽中江德陽106省道中江二環(huán)路金堂中江成金快速通道一、了一、了 解解 中中 江江 二二、房、房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析 三、項(xiàng)三、項(xiàng) 目目 定定 位位四四、客、客 群群 定定 位位五、其五、其 它它 建建 議議目目 錄錄產(chǎn)品研判（住宅）住宅區(qū)域戶型面積較為適中，屬于傳統(tǒng)的郊縣寬松型布局；一房戶型面積55-60平米，兩房戶型面積：75-90平米，三房戶型面積：100

4、-130平米；產(chǎn)品供應(yīng)主要以三房為主：并開始出現(xiàn)85-95平米左右的緊湊型三房和115-130平米舒適型三房。熱銷產(chǎn)品：約75-85平米兩房，90-110平米三房戶型配比暢銷戶型產(chǎn)品研判（商業(yè)）商業(yè)中江現(xiàn)存商業(yè)體量超過60萬，但仍以傳統(tǒng)的社區(qū)底商為主。大型商業(yè)綜合體較少，比較有代表性的如金典凱信商業(yè)廣場(chǎng)、祥瑞國際等。產(chǎn)品大多中規(guī)中矩，贈(zèng)送面積小，小面積產(chǎn)品占比較大，熱銷產(chǎn)品：約20-401、現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體量較小，業(yè)態(tài)單一、品牌檔次較低 、不能滿足消費(fèi)者的一站式消費(fèi)需求。2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較分散，不集中，不便消費(fèi)，如餐飲，休閑娛樂等。3、業(yè)態(tài)小而比較雜亂，留不住中江本土的高端客戶，使其這部分客戶去

5、德陽和成都消費(fèi)。4、房地產(chǎn)在建項(xiàng)目較多，但純商業(yè)項(xiàng)目沒有，大部分項(xiàng)目都是底商形式的社區(qū)服務(wù)商業(yè)，這樣的商業(yè)不能成為縣域商業(yè)的中心的。中江現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀隨著城市房地產(chǎn)大力發(fā)展，城市化率必將增大，城市人口必將增加，城市現(xiàn)有的商業(yè)，不能滿足人們需求的矛盾就會(huì)凸顯出來。新的商業(yè)點(diǎn)就會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)發(fā)展的發(fā)展階段中江房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，樓市正處于成長(zhǎng)階段向成熟階段過渡期，2008年前居住物業(yè)主要以自建房、單位房為主。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)專業(yè)化初現(xiàn)端倪注重售場(chǎng)包裝，辦公場(chǎng)地銷售場(chǎng)所分區(qū)辦公，銷售接待注重現(xiàn)場(chǎng)客戶服務(wù)，但僅停留在基礎(chǔ)營(yíng)銷水平。富麗濱江、藍(lán)灣半島、中凱一號(hào)在售場(chǎng)包裝、營(yíng)銷推廣還是營(yíng)銷物料都開始向德陽營(yíng)銷水平靠

6、近，能夠代表并帶動(dòng)區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展。中、大規(guī)模項(xiàng)目引領(lǐng)市場(chǎng)從實(shí)地調(diào)研情況來看，目前中江已發(fā)布銷售信息項(xiàng)目超過20個(gè)，其中100畝以上項(xiàng)目5個(gè)，50-90畝項(xiàng)目8個(gè)，其余均為50畝以下小規(guī)模項(xiàng)目，且規(guī)模較大項(xiàng)目現(xiàn)目前多集中在中江大道兩側(cè)及南渡片區(qū)；現(xiàn)可供開發(fā)地塊多集中在白馬山區(qū)域、南渡中學(xué)區(qū)域和二環(huán)路段區(qū)域，獨(dú)立地塊面積60-100畝，可進(jìn)行組合開發(fā)，但也存在投資風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，地價(jià)相對(duì)較高，成交均價(jià)130-170萬/畝，外來投資隱形成本相對(duì)較高，新區(qū)域建設(shè)投資大，周期長(zhǎng)，消費(fèi)者觀望心態(tài)較重。中江縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)型居家戶型受追捧與川內(nèi)其他的三、四級(jí)城市類同，以自住為主要的目的75-85兩房，90-110平米

7、三房的經(jīng)濟(jì)型居家戶型是當(dāng)?shù)氐闹髁鲬粜?，客戶接受度較高。銷售價(jià)格區(qū)間在32003800元/平米，現(xiàn)售價(jià)在3500元/左右，房屋總價(jià)在35萬以內(nèi)市場(chǎng)接受度較高。返鄉(xiāng)型經(jīng)濟(jì)，大假節(jié)點(diǎn)式銷售受以勞務(wù)輸出為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)影響，在大假返鄉(xiāng)潮期間，房地產(chǎn)去化是其它時(shí)間的2倍以上。中江縣總?cè)丝诟哌_(dá)145萬，縣城人口外遷相對(duì)較少，多選擇當(dāng)?shù)刂脴I(yè)安家，屬外出務(wù)工輸出大縣，潛在返鄉(xiāng)置業(yè)客群較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)較德陽其他區(qū)縣活躍，2014年成交量約45萬方，2015年上半年成交量近20萬方，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)全年成交量應(yīng)該超過40萬方，市場(chǎng)庫存占比較少，預(yù)計(jì)超過30萬平方。、產(chǎn)品鏈供應(yīng)豐富區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈較為豐富，以多層、小高

8、層、高層為主，部分項(xiàng)目嘗試多層電梯洋房；規(guī)模中大型項(xiàng)目主要引領(lǐng)市場(chǎng)，開始注重園林景觀打造，項(xiàng)目整體品質(zhì)相對(duì)較高。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)出現(xiàn)贈(zèng)送空間、陽臺(tái)、露臺(tái)等設(shè)計(jì)理念，從而提升項(xiàng)目賣點(diǎn)。小面積商鋪受青睞商業(yè)以小面積為主，二層三層商業(yè)贈(zèng)送面積小，去化緩慢。中江現(xiàn)有商業(yè)存量約為60萬，一樓均價(jià)為 11000元/。總價(jià)在50萬以內(nèi)市場(chǎng)接受度較高。超過100萬元的大面積商鋪去化較為困難?，F(xiàn)有開發(fā)商整體實(shí)力不高區(qū)域內(nèi)多以本地開發(fā)商為主，外來開發(fā)商較少，缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商進(jìn)駐，因此營(yíng)銷水平相對(duì)較低。一、了一、了 解解 中中 江江 二二、房、房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析 三、項(xiàng)三、項(xiàng) 目目 定定 位位四

9、四、客、客 群群 定定 位位五、其五、其 它它 建建 議議目目 錄錄區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：本案處于中江新的政務(wù)中心附近，又處于城市發(fā)展的潛力巨大的區(qū)域。自然資源豐富：本案緊靠市政玄武公園和小東河，其生態(tài)，低碳、有氧的居住環(huán)境是其它項(xiàng)目不可比擬的。商業(yè)價(jià)值起點(diǎn)高：區(qū)域商業(yè)配套不足，項(xiàng)目又緊靠小東河，其濱河商業(yè)較高。開發(fā)商實(shí)力雄厚：藍(lán)圖地產(chǎn)來自成都其產(chǎn)品和園林景觀設(shè)計(jì)要高于本土開發(fā)商。區(qū)域配套不足：目前本案所在的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套不足，如公共交通等。項(xiàng)目分析n目前中江縣內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目較多，未來供應(yīng)體量巨大，如果我們動(dòng)作不快，一旦大規(guī)模項(xiàng)目入市，很可能造成項(xiàng)目滯銷。n 建議項(xiàng)目在2017年春節(jié)正式入市。在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

10、示范區(qū)打造的同時(shí)，中江縣老城區(qū)設(shè)置市內(nèi)接待點(diǎn)，并配備看房班車，以保證市內(nèi)客戶便利看房需求。n前期在核心城區(qū)擺展咨詢，為加快項(xiàng)目進(jìn)度，現(xiàn)場(chǎng)無法實(shí)現(xiàn)客戶展示的情況下，以市區(qū)接待中心為核心，現(xiàn)場(chǎng)重點(diǎn)進(jìn)行外部奢華現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景，形成口碑效應(yīng)。1、快：快速開發(fā)、快速入市、快速銷售2、準(zhǔn)：突出企業(yè)的品牌價(jià)值，提升區(qū)域價(jià)值，使其物業(yè)的增值空間放大n政府聯(lián)動(dòng)：利用與政府的良好關(guān)系，實(shí)行政企聯(lián)動(dòng)，傳播企業(yè)品牌價(jià)值，同而拉動(dòng)項(xiàng)目知名度擴(kuò)散。n政策引導(dǎo)：政府對(duì)區(qū)域未來的規(guī)劃進(jìn)行政策性宣傳，給客戶以置業(yè)信心。n建筑與園林：經(jīng)典超前的ART DECO品質(zhì)立面，打造地中海風(fēng)情園林或新古典建筑風(fēng)格和園林風(fēng)格也可），樹立項(xiàng)目在區(qū)域

11、的標(biāo)桿性。n高溢價(jià)灰空間：盡可能增加灰空間面積，以提高得房率，能夠促進(jìn)銷售。n高品質(zhì)賣點(diǎn)：酒店式入戶大堂，運(yùn)用綠色環(huán)保材料，以增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，便于做主題推廣。3、穩(wěn)：產(chǎn)品策略：高端形象占位、主打中端市場(chǎng)，主推高性價(jià)比產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)思路產(chǎn)品定位中江全域、目的性商業(yè)中心濱河墅質(zhì)社區(qū)濱河商業(yè)風(fēng)情街MINI商業(yè)綜合體中江新城市中心集居住、商業(yè)、娛樂、教育為一體，城市中產(chǎn)階級(jí)享受高品質(zhì)居住氛圍的高尚社區(qū)。關(guān)鍵詞：新中心、便捷的、高尚的、綜合的、潛力的、是一種標(biāo)準(zhǔn)，一種生活氛圍的體現(xiàn)。項(xiàng)目總平圖建議洋洋房房高層住宅獨(dú)獨(dú)棟棟商商業(yè)業(yè)住宅（12層商業(yè)）該區(qū)域作為純住宅區(qū)域，全面保證住宅品質(zhì)，正對(duì)公園第一排作為洋房

12、，量不要太多，使整個(gè)項(xiàng)目的檔次提高，拉開和后面高層住宅的價(jià)格差，高層住宅也可以正對(duì)公園做樓層遞增的設(shè)計(jì)，保證最大限度的利用景觀差異，來獲得價(jià)值最大化以2棟三層或4層獨(dú)棟，結(jié)合住宅下的底商，形成濱河商業(yè)街，其業(yè)態(tài)為兒童職業(yè)體驗(yàn)樂園、母嬰體驗(yàn)、兒童早教、輕奢侈品牌、快時(shí)尚品牌集合店、主題三國文化江湖特色美食群、青年娛樂區(qū)、SPA、主題KTV、商務(wù)休閑區(qū)銀銀杏杏景景觀觀大大道道古典主義建筑風(fēng)格（一）歐式的建筑風(fēng)格（二）濱河商業(yè)街示意圖（僅供參考）商業(yè)建筑風(fēng)格示意圖（僅供參考）南亞風(fēng)情園林景觀風(fēng)格定位以全配套來彌補(bǔ)項(xiàng)目目前配套不足n景觀泳池；n中庭花園以及一些點(diǎn)綴的小品。n會(huì)所、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球

13、場(chǎng)n下沉式采光地下停車場(chǎng)盡可能最大化灰空間，以實(shí)得面積拉開戶型面積差異，提高購房客戶的得房率，使實(shí)得單價(jià)較低。最終達(dá)到總價(jià)控制，功能完備。陽臺(tái)贈(zèng)送、結(jié)構(gòu)連板，可拆卸的內(nèi)飄窗，入戶花園、空中庭院、室內(nèi)分割，并可考慮用錯(cuò)挑房間備注：上表中的戶型面積，包含了贈(zèng)送面積的，具體的戶型套數(shù)和占比，可以根據(jù)設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)方案出來重新配比，次表僅供設(shè)計(jì)參考，后面的總價(jià)控制在一定程度上拉開價(jià)差，突出單一戶型的優(yōu)勢(shì)，以吸引不同的購房客戶。n 戶型灰空間建議面積套型比例總價(jià)80以內(nèi)小三房（2+1)15%24萬左右9095緊湊性套三（三房?jī)蓮d單衛(wèi)）40%28萬左右100105標(biāo)準(zhǔn)套三（三房?jī)蓮d雙衛(wèi)）30%32萬左右11

14、0115舒適套三（三房?jī)蓮d雙衛(wèi)）10%35萬左右120125緊湊型四房（3+1）5%40萬左右140以上洋房少量45萬以內(nèi)戶型面積配比產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（住宅）產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則：錯(cuò)開市場(chǎng)同類型產(chǎn)品的平均產(chǎn)品面積段的競(jìng)爭(zhēng)，通過控制單套戶型銷售面積（仍保證戶型使用面積），從而創(chuàng)造產(chǎn)品總價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及單價(jià)溢價(jià)優(yōu)勢(shì)；注入私家入戶、休閑陽臺(tái)等前衛(wèi)生活理念型空間，增加產(chǎn)品價(jià)值力；進(jìn)行平面戶型的立體化或者新空間設(shè)計(jì)創(chuàng)新并對(duì)居住主題感和生活性進(jìn)行創(chuàng)新引領(lǐng)戶型方正戶型方正合理控制面積合理控制面積高附贈(zèng)空間高附贈(zèng)空間120平米以上考慮多層洋房、更針對(duì)“宜商宜居型”客戶通過贈(zèng)送入戶花園露臺(tái)錯(cuò)位空間，均可以讓單個(gè)戶型的使用面積

15、增加15%以上，因此，在控制總價(jià)的同時(shí)，還滿足了其功能屬性?，F(xiàn)市場(chǎng)上賣的最好的洋房類產(chǎn)品（三室以上）市場(chǎng)面積區(qū)間為100161平米別墅類產(chǎn)品市場(chǎng)面積區(qū)間為165平米以上。（市場(chǎng)調(diào)研）產(chǎn)品建議商業(yè)設(shè)計(jì)原則產(chǎn)品劃分：1、商鋪進(jìn)深不宜過深，控制在15m以內(nèi)2、商鋪開間是臉面，開間越大越好建議面寬進(jìn)深比控制在1:3，不超過1:4。柱網(wǎng)一般為88.4m，面寬為44.2m當(dāng)商鋪面寬進(jìn)深比超過1:4時(shí)，即進(jìn)深過長(zhǎng)，從有利于銷售的角度，可劃分為小商鋪和“寶瓶鋪”。上下水位（衛(wèi)生間）的位置應(yīng)相對(duì)隱蔽商業(yè)設(shè)計(jì)原則產(chǎn)品規(guī)劃：1、設(shè)計(jì)商業(yè)樓梯時(shí)，盡量將樓梯貼墻，靠近內(nèi)部設(shè)計(jì)，不影響商鋪的價(jià)值和經(jīng)營(yíng)空間。同時(shí)，應(yīng)設(shè)置上

16、下水位點(diǎn)（衛(wèi)生間）。連體樓梯商業(yè)設(shè)計(jì)原則產(chǎn)品設(shè)計(jì)：柱網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)在安全可靠的前提下，最大限度實(shí)現(xiàn)柱子數(shù)量最少化及降低梁高。在設(shè)計(jì)過程中還需考慮水、電、氣、煙道、排污（化油池）等配套。溢價(jià)策略：預(yù)裝煙道（450*450）和預(yù)留天然氣接口，通過增加商鋪的使用業(yè)態(tài)，提升商鋪的價(jià)值。一、了一、了 解解 中中 江江 二二、房、房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析 三、項(xiàng)三、項(xiàng) 目目 定定 位位四四、客、客 群群 定定 位位五、其五、其 它它 建建 議議目目 錄錄結(jié)合項(xiàng)目定位，項(xiàng)目客戶定位于剛需首購、首次改善型客戶， 以品質(zhì)首置需求及功能改善品質(zhì)型家庭等剛需目標(biāo)客戶作為本案的主流客源。功能改善功能緊湊、品質(zhì)

17、型城郊改善城郊改善功能緊湊、性價(jià)比、總價(jià)低產(chǎn)品占有、生活夢(mèng)想型向生態(tài)資源區(qū)域遷移舒適性及尺度升級(jí)普通首購&青年置業(yè)型需求功能滿足功能滿足目標(biāo)客群分析（住宅）根據(jù)目標(biāo)客戶的判定，本案主要面對(duì)城市中端客戶和高端客戶支付能力中低端客戶職業(yè)：小型個(gè)體業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理者、政府官員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：投資預(yù)算在80萬元左右職業(yè)：企事業(yè)單位教職工、泛公務(wù)員、在外務(wù)工人員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：投資預(yù)算在30萬元以下職業(yè)： 餐飲、IT等行業(yè)的小型個(gè)體業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理者、政府公務(wù)人員、在外務(wù)工高收入人員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：投資預(yù)算在50萬元以內(nèi)職業(yè)：商貿(mào)物流、加工制造業(yè)等行業(yè)的私營(yíng)企業(yè)主、外企職業(yè)經(jīng)理人、小型個(gè)體業(yè)主、企事業(yè)

18、單位高管、高級(jí)政府官員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：投資預(yù)算在100萬元以上投資特點(diǎn)：多次投資經(jīng)歷，對(duì)價(jià)格不敏感，追求地段及升職前景，注重身份感中高端客戶中高端客戶中端客戶30萬元80萬元100萬元目標(biāo)客群分析（商業(yè)）我們遵循消化本地客戶，吸引周邊客戶為主。在營(yíng)銷策略上，突破核心客戶和重點(diǎn)客戶、牽引游離客戶、滲透偶得客戶的策略。偶得客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群住宅：剛需客戶住宅：剛需客戶商業(yè)：本地商業(yè)客戶商業(yè)：本地商業(yè)客戶住宅：剛住宅：剛需改善客戶需改善客戶商業(yè)：本地投資客戶商業(yè)：本地投資客戶住宅：投資購房客戶住宅：投資購房客戶商業(yè)：周邊投資客戶商業(yè)：周邊投資客戶住宅：其他置業(yè)客戶住宅：其他置業(yè)客戶商業(yè)：外地投資客戶商業(yè)：外地投資客戶客群定位目標(biāo)客戶的置業(yè)特征：目標(biāo)客戶多有二個(gè)子女，有的甚至是三代同堂，只有及少量的三口之家，對(duì)產(chǎn)品的臥室的數(shù)量有著極強(qiáng)的要求。置業(yè)心理置業(yè)興趣產(chǎn)品需求對(duì)常年在外打工，就是為了能夠在城市里有一個(gè)家，能夠滿足子女和老人能夠享受城市的教育和醫(yī)療配套，同時(shí)改善家人的居住環(huán)境大部分購房者在沿?；蚱渌?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)務(wù)工，對(duì)商品房的外立面以及園林等都比較了解，對(duì)自己購買的房屋有自己的期望值，往往會(huì)參照自己心目中曾經(jīng)看到過的一個(gè)項(xiàng)目購房?jī)r(jià)格接受度對(duì)單價(jià)的敏感度較高，對(duì)購房的總價(jià)有自己的期望值，超出自己的期望值，就會(huì)左右對(duì)項(xiàng)目購買行為的發(fā)生。以首次置業(yè)為主，少量的二次