招商策略商鋪返租銷售策劃方案

1、商鋪返租銷售策劃方案1、 方案描述： 投資型客戶購買*風情一期4、5、6、7棟二、三層商鋪（以下簡稱“美尚風情二期”），并將商鋪委托甲方（萬都房產(chǎn)公司或第三方）經(jīng)營 六 年；甲方一次性給乙方支付 三年的租金；客戶購房時在房款總額中一次性扣除。2、 推出本案的目的：1、營銷人員前期近三個月的市場調(diào)查以及綜合分析，經(jīng)過粗略統(tǒng)計投資者普遍認為目前*國際項目位置相對較偏，政府行政單位還大部分未進駐辦公或正在建設(shè)中，基本沒有商業(yè)氣氛，所以我們需要通過返租形式獲得商鋪的支配權(quán)，再以較低門檻租賃給經(jīng)營戶經(jīng)營，通過此方式將*風情商業(yè)街提前旺起來，成為真正的熱鋪。2、*國際項目目前還未形成真正商圈，“買鋪自愿，

2、出租自便”的模式，在很大程度上阻擋了農(nóng)村投資戶的投資熱情，對于遠郊有錢的農(nóng)民來說，買鋪不是難事，學(xué)會如何出租商鋪卻是難題。所以他們會盡可能選擇旺鋪或者簡單易行的投資模式。用售后返租的形式可以解決這類投資戶的后顧之憂。未來這類投資戶必然成為產(chǎn)權(quán)銷售的主要客戶群。3、二、三樓樓的業(yè)態(tài)短期，投資者不容易準確定位，以返租五年的形式賣給投資者既滿足建設(shè)資金的需要也為*首個風情商業(yè)街的成功打造贏得了五年寶貴的時間。4、返租前的價格可有效映射出的*風情商業(yè)街的投資價值，并且委托期滿后，業(yè)主可以選擇開發(fā)商合同簽訂時的原價回購，對穩(wěn)定客戶有很好的作用。三、詳細方案1、萬都美尚風情街二樓商鋪的價格定在4980元，

3、返租后的實付價即在 4260元/平米； 三樓商鋪的價格定在4380元/平米，返租后的實付價即在3732元/平米。 2、執(zhí)行辦法： 、采取六年返租、前三年租金一次性返還返租租金：二樓商鋪的租賃價格定在20元/平米.月； 三樓商鋪的租賃價格定在18元/平米.月。 即任一客戶購買了一個商鋪，則該商鋪六年的經(jīng)營權(quán)委托第三方（實際上就是萬都地產(chǎn)）進行全權(quán)經(jīng)營，而且在購鋪簽合同時即可獲得頭三年的租金，每年租金實際回報率為6%，每年坐收租金即可。 、可以辦理銀行按揭3. 返租的正面效應(yīng)：客戶購買商鋪主要目的是投資，對于長遠有個規(guī)劃。能產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)濟來源。而投資者購買商鋪的主要擔心點是該商鋪能不能做大做旺起來

4、，返租可讓客戶立即見到收益，抓住了客戶購買商鋪的原始動機和心理，亦從表面上降低了客戶購買商鋪的風險，給其吃了顆定心丸。但是亦需注意在統(tǒng)一說辭時一定嚴格把守口徑關(guān)，即無論包租還是返租都是由第三方代理。不可說成由萬都地產(chǎn)操作。而采取包租這樣的方式是解決客戶以上心理的一劑良藥?？梢宰屍湓诜底獾哪晗迌?nèi) ，每年有購買商鋪后穩(wěn)定的租賃收入，加上廣告和現(xiàn)場置業(yè)顧問的努力，客戶落單的幾率要增大。 4、返租的負面效應(yīng)：有些返租的商鋪經(jīng)營不善，導(dǎo)致老百姓對返租有偏見，且政府規(guī)定不能由第一方返租， 即不能由開發(fā)商直接返租。 解決方案：在廣告措辭和統(tǒng)一說辭上要注意，而在承諾返租時，應(yīng)說明由第三方返租以及帶租約商鋪等。

5、四、返租 返租年限：6年。返租形式：前三年一次性返還，在簽合同時即買即返，第5、 6年的租金在每月5日前按月支付租金給購房戶（以合同簽定 時間為準）。 關(guān)于返租方案的示例說明： 某職工小區(qū)的門面銷售以返租帶售，實行返租五年同時在簽定合同時返還三年租金，且每年租金返還回報率高達 8%的招租策略。具體要通過實例計算、推演返租的價格可操作性和操作模式。價格的制定原則是，把返租的費用加到價格里。 例：出售1號商鋪，建筑面積116.46，建筑面積單價5000元/，總價582300元。 政策的核心內(nèi)容是：“包租五年，頭三年租金一次性返還，每年回報率達 8%”。因此遵循“價格的制定原則是，把返租的費用加到價

6、格里”，不難算出我們將要賣的商鋪總價是： 582300 元+5823000.083=722052元 ，按公式推演如下： 總價：722052元， 每年返還 8%（回報率）：722052元0.08=57764元， 頭三年租金一次性返還：577643=173292元，這時可得：方案一： 總價：722052元-173292元=548760元， 首付：274760元 按揭：274000元 月供約：3118元 ，解析：該方案的優(yōu)點是按揭數(shù)額相對較少，月供少，負擔少，只要能交得起首付，月供不是太大問題，缺點是首付比起方案二來說要高一些。 （備注：此時租金約為 41元/月的水平，鑒于目前該區(qū)域現(xiàn)狀來說該租金水

7、平較高，因此建議銷售人員在解釋這一塊的時候忽略不詳說，若有客戶硬是要求解釋這一塊的時候，統(tǒng)一說辭內(nèi)容即以遠景規(guī)劃、政府商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃及星級酒店是鄧州市唯一四星級酒店來進行解釋，未來的經(jīng)營規(guī)模及空間非?？捎^，達到 41 元/月的水平指日可待，而且我們實行的是 5 年包租，不象有的房產(chǎn)商開發(fā)完就閃人，我們是本著經(jīng)營市場，做大市場，負責任的態(tài)度來進行開發(fā)建設(shè)的，因此希望客戶能打消顧慮。） 方案二： 總價：722052 元 ，首付：361052元-173292元=187760 元 ，按揭：361000 元 月供約：4108元, 解析：該方案的優(yōu)點是首付非常少（因為返租款是從首付里扣除的），就連工薪階層也

8、可以買得起旺鋪（在廣告訴求的時候可以重點描述），缺點是月供比起方案一來說要高一些。五、回購：推出“投資無憂回購”計劃。委托期滿六年后，投資業(yè)主有權(quán)要求萬都地產(chǎn)按該房屋原始購買價的105%購買該房產(chǎn)。四、推廣策略目標客戶：*縣政府單位、境內(nèi)各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村領(lǐng)導(dǎo)干部及有一定經(jīng)濟收入的群體；手上有閑置資金的投資客戶。營銷推廣：計劃以“即買即收益”為主題，有針對性的對目標客戶進行宣傳。吸引本項目，使萬都美尚風情街成為真正的*首個集 物基地。五、宣傳途徑： 另行文。附件一房地產(chǎn)售后返租 當前，房地產(chǎn)售后返租越來越流行，因現(xiàn)今的融資渠道減少等原因而受到開發(fā)商的青睞。在售后返租的操作中會面臨諸多法律風險，如承

9、租方履約能力不足，房屋產(chǎn)權(quán)無法過戶等，特別要注意避免走向非法集資，分清兩者的界限。本文希望通過分析售后返租的法律風險，引起讀者足夠的重視。2000年10月，千島湖鳳凰島度假村酒店首期房產(chǎn)對外銷售。杭州千島湖鳳凰實業(yè)有限公司（以下簡稱“鳳凰實業(yè)”）以“包租10年，每年68收益輕松拿，每年30天鳳凰旗下四星酒店免費住，投資不到30萬，租賃15年就可收回成本”等誘人廣告進行了大量的宣傳。銷售局面伴隨著一期、二期逐步打開，到2003年初第三期推出時，樓市方興未艾，投資者被誘人的廣告所吸引，紛紛搶購。類似的情況也出現(xiàn)在長興、大理等地方的鳳凰項目。2005年9月，因鳳凰實業(yè)經(jīng)營管理不善，千島湖鳳凰酒店的投

10、資者開始收不到房租，原先合同中定期的租賃回報成了過眼云煙。同年，銀行因鳳凰實業(yè)遲遲不歸還貸款而申請法院拍賣千島湖鳳凰島度假村項目資產(chǎn)。2006年11月23日，該項目資產(chǎn)由杭州富陽賓館有限公司競得，鳳凰島度假村由他人接手。2007年，杭州富陽賓館有限公司組建淳安千島湖新鳳凰休閑度假村有限公司（以下簡稱“新鳳凰”），具體負責鳳凰島度假村的經(jīng)營管理事宜。新的管理公司入駐后，業(yè)主與新鳳凰就水電配套、租金等問題無法協(xié)商一致，糾紛不斷，矛盾重重，部分業(yè)主被迫選擇訴訟途徑維權(quán)。在這個案例中，因為種種原因，業(yè)主們締約時坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一紙空文。此案例大致可分為兩個階段：鳳凰實業(yè)經(jīng)營管

11、理階段和新鳳凰經(jīng)營管理階段。在前一階段，鳳凰實業(yè)以售后返租模式進行產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售經(jīng)營，剛開始，鳳凰實業(yè)尚且能夠依約履行合同，保持定期支付租金，但由于鳳凰實業(yè)自身的原因，經(jīng)營管理出現(xiàn)問題，導(dǎo)致履約能力不足，售后返租宣告失??；在后一階段，鳳凰實業(yè)被迫將鳳凰島度假村轉(zhuǎn)手他人，新鳳凰接管鳳凰島度假村后，原先的售后返租合同不能約束新鳳凰，業(yè)主們?nèi)缦Ｍ酆蠓底鈩t必須經(jīng)過新鳳凰同意，但雙方因水電配套、租金等事宜產(chǎn)生糾紛，最終矛盾激化而對簿公堂。房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售需要大量的資金，從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)理應(yīng)具有相當?shù)膶嵙ΑＬ焐喜粫粝吗W餅，一些實力不足的開發(fā)商試圖涉足售后返租，必將會和案例中的鳳凰實業(yè)一樣，一遇

12、到資金鏈斷裂，則履約能力出現(xiàn)問題，不能按時付租，導(dǎo)致買受人的利益受損，整個項目宣告失敗。而實力強、資金雄厚、知名度高的企業(yè)，為了維護企業(yè)的形象和后續(xù)項目的進行，即使這一環(huán)節(jié)的資金出現(xiàn)問題，也會想法設(shè)法從別處調(diào)取資金，從而切實保障合同的履行。另一方面，市場經(jīng)濟下，開發(fā)商應(yīng)當講究誠信，誠信是企業(yè)的立足之本。言必行、行必果，一言九鼎、一諾千金。對于簽訂的合同應(yīng)當切實履行，不可因為有利可圖就將合同的履行置之腦后。只有守合同重信用的企業(yè)才能贏得客戶的認同，并在激烈的競爭中立于不敗之地。那些不講誠信、不認真履行合同的開發(fā)商，他們的出發(fā)點就不是將售后返租做好，而是將大量的資金圈進來，事后是否歸還成為未知數(shù)。

13、長此以往，項目的返租難以持續(xù)，買受人無法按時獲得回報，雙方矛盾激化，開發(fā)的項目必然無法維持長久。前面的案例中，開發(fā)商不講誠信，不僅沒有保證按時付租，“每年30天鳳凰旗下四星酒店免費住”的承諾也沒有切實履行。可想而知，這樣的項目必然面臨失敗。通過前面的案例，我們對售后返租有初步的了解，并且知道售后返租在高回報的同時面臨高風險。那么售后返租是什么？實踐中是如何操作的？采取售后返租方式又將面臨怎樣的法律風險？接下來我們將逐步揭開售后返租的面紗，了解售后返租的現(xiàn)狀，并進一步探討售后返租操作中的風險。一、售后返租的界定（一）售后返租的由來“售后返租”是一種舶來品，自國外興起，經(jīng)香港傳入，傳入之初就在國內(nèi)

14、產(chǎn)生巨大的影響。上世紀90年代的瘋炒樓花令許多人至今仍印象深刻，由于理論研究的欠缺和實踐經(jīng)驗的不足，瘋炒樓花如曇花一現(xiàn)，出現(xiàn)得快，消失得也快。但其造成的影響卻是極為深遠的，許多人為此傾家蕩產(chǎn)，以至于政府不久就將其明令禁止，有些地區(qū)的爛尾樓至今仍然存在。（二）售后返租的界定目前，尚無法律就售后返租進行明確的定義，可供參照的相關(guān)規(guī)定有原建設(shè)部商品房銷售管理辦法、銀監(jiān)會金融租賃公司管理辦法、國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告及財政部企業(yè)會計準則租賃。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，（房地產(chǎn)）售后返租又稱為售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所

15、購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。售后返租依據(jù)銷售模式的不同分為融資性售后返租和經(jīng)營性的售后返租。融資性的售后返租，是指開發(fā)商與融資租賃企業(yè)雙方簽訂融資租賃合同，將房產(chǎn)銷售給融資租賃企業(yè)，再向融資租賃企業(yè)承租該房產(chǎn)，租期屆滿后雙方協(xié)商房產(chǎn)所有權(quán)的歸屬。這是一種特殊的融資租賃形式。經(jīng)營性的售后返租，是指開發(fā)商將房產(chǎn)銷售給買受人，再向買受人承租或代為出租的行為。本文主要探討經(jīng)營性售后返租及其相關(guān)問題，對融資性售后返租不做過多介紹。二、售后返租的操作模式（一）售后返租的模式一般來說，經(jīng)營性售后返租的發(fā)展模式主要有三種：（1）開發(fā)商將房屋賣給業(yè)主，經(jīng)開發(fā)商介紹，業(yè)主與管理公司簽訂租賃合同，管理公司

16、承租業(yè)主所購的房屋，開發(fā)商不參與房產(chǎn)后期的管理；（2）業(yè)主向開發(fā)商購買房屋后，再將房屋出租給開發(fā)商，雙方簽訂商品房買賣合同和房屋租賃合同；（3）業(yè)主向開發(fā)商購買房屋，雙方在簽訂商品房買賣合同的同時簽訂物業(yè)委托合同，由業(yè)主委托開發(fā)商代為出租所購買的房屋，開發(fā)商間接參與后期房產(chǎn)的管理。（二）對三種發(fā)展模式的評價1第一種模式嚴格地講，第一種模式不是經(jīng)營性售后返租，開發(fā)商與業(yè)主之間僅存在商品房買賣的法律關(guān)系，管理公司與業(yè)主之間存在房屋租賃的法律關(guān)系。開發(fā)商在將房屋賣給業(yè)主之后就退出房地產(chǎn)后期的經(jīng)營管理，房地產(chǎn)后期的經(jīng)營管理由管理公司完成。管理公司負責定期向業(yè)主給付租金。對開發(fā)商來說，有利的是，房產(chǎn)銷售

17、完成之后就無須管理，完成項目銷售即可轉(zhuǎn)戰(zhàn)下一個項目。弊端是，房產(chǎn)的銷售與管理公司的實力有關(guān)，經(jīng)營性售后返租的業(yè)主往往基于投資的目的，這些業(yè)主對投資的收益、回報極為敏感。管理公司對房產(chǎn)的營運能力也自然成為業(yè)主的主要關(guān)注點之一。在銷售方面，尋找合適的管理公司成為一個重要的問題。此外，后期的對房產(chǎn)的經(jīng)營管理存在不小的利潤，放棄后期的管理意味著利潤空間的相應(yīng)減小。2第二種模式第二種模式是純正的售后返租，業(yè)主向開發(fā)商購買房產(chǎn)，開發(fā)商向業(yè)主承租該房產(chǎn)，再由開發(fā)商轉(zhuǎn)租給管理公司或者商戶。開發(fā)商既是該房產(chǎn)的出賣人，也是該房產(chǎn)的承租人，還是該房產(chǎn)的“二房東”。此種模式下，與開發(fā)商有關(guān)的有三個法律關(guān)系：第一，開發(fā)

18、商與業(yè)主之間的商品房買賣關(guān)系；第二，開發(fā)商與業(yè)主之間的房屋租賃關(guān)系；第三，開發(fā)商與管理公司或者商戶之間的房屋轉(zhuǎn)租關(guān)系。對開發(fā)商來說，有利的是，經(jīng)營性售后返租的每個環(huán)節(jié)都牢牢地掌握在自己手中，開發(fā)商可以利用締約的強勢地位將自己置于最有利的一邊。不利的是，法律關(guān)系越多意味著后期的爭議越復(fù)雜，相應(yīng)的法律風險也越多，對開發(fā)商掌控局勢的能力要求較高；另外，獲得收益的同時還必須考慮稅收的問題，在銷售和轉(zhuǎn)租兩個環(huán)節(jié)，開發(fā)商都有收益，每個環(huán)節(jié)都必須納稅，稅收成本不小。3第三種模式第三種模式是售后返租的另一種形態(tài)，是第一種模式和第二種模式的融合。此種模式下，開發(fā)商受業(yè)主的委托，代為出租業(yè)主所購買的房產(chǎn)，業(yè)主與管

19、理公司或者商戶之間存在一個租賃法律關(guān)系，業(yè)主與開發(fā)商之間僅存在一個委托租賃的法律關(guān)系。對開發(fā)商來說，有利的是，房產(chǎn)的銷售和管理同樣被自己掌控。銷售自不必說，至于管理，因為開發(fā)商受業(yè)主的委托與管理公司進行接觸，房產(chǎn)租賃事宜自然與開發(fā)商密切相關(guān)。開發(fā)商完全可以憑借自己的優(yōu)勢地位在委托合同中約定委托費用和代為收租等有利條款。在房產(chǎn)租賃發(fā)生糾紛時，開發(fā)商幫助業(yè)主與承租人協(xié)商解決，或者退到一邊，由業(yè)主與承租人自行解決。開發(fā)商僅對委托租賃事宜承擔責任。另一方面，在房屋租賃中，開發(fā)商無須為租金交納稅費，僅就委托費用交納稅費，稅費負擔大大減輕。需要注意的是，業(yè)主與開發(fā)商之間存在委托租賃的法律關(guān)系，開發(fā)商從事的

20、是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，適用房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域的法律及相關(guān)規(guī)定。城市房地產(chǎn)管理法、房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的設(shè)立條件與房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的資格有一定的要求，開發(fā)商和委托租賃事宜的從業(yè)人員應(yīng)當符合這些條件，在從事委托租賃事宜的過程中也必須符合相關(guān)的規(guī)定，受到有關(guān)部門的監(jiān)管。三、售后返租的風險在售后返租的實際操作過程中，可能面臨諸多風險，隨著時間的推移和項目的進展，一些問題漸漸浮出水面，對合同的履行造成障礙，嚴重的將很可能導(dǎo)致整個項目的失敗。這里提到的風險，主要有以下幾個方面：（1）經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理不善，承租方履約能力欠缺，造成后期的回報不確定，嚴重的，如前面的案例，項目易主；（2）產(chǎn)權(quán)因種種原因

21、無法過戶，一旦購房者無法取得房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，租賃業(yè)務(wù)就無法開展；（3）經(jīng)營管理公司操作不慎，或者項目出現(xiàn)嚴重瑕疵，違反相關(guān)規(guī)定，被有關(guān)部門認定為非法集資，嚴重的，將面臨刑事處罰。（一）經(jīng)營管理公司履約能力不足的風險如前面的案例，鳳凰實業(yè)在開始時尚能按期付租，但隨著時間的推移，一些問題逐漸暴露，影響了合同的履行。不僅僅是杭州，鳳凰實業(yè)在國內(nèi)其他一些地區(qū)的售后返租也宣告失敗。經(jīng)營管理公司在實際操作過程中必須時刻注意售后返租的租金較高，一旦資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，可能面臨整個項目的失敗。對買受人來說，投資售后返租的主要目的是看中了投資回報，如果經(jīng)營管理公司履約能力不足，導(dǎo)致無法定期返租，買受人的投資回報無法保

22、障。由于針對的是不特定的公眾，產(chǎn)生的社會影響也較大，最終可能導(dǎo)致項目失敗，經(jīng)營管理公司破產(chǎn)。（二）產(chǎn)權(quán)無法過戶的風險售后返租主要分為兩個階段：銷售的階段和租賃的階段。完整的房產(chǎn)銷售必然包括房產(chǎn)的過戶，即出賣人和買受人辦理房屋變更登記手續(xù)。一旦房產(chǎn)延遲過戶或者無法過戶，買受人未取得房屋的所有權(quán)，買受人就不是房屋的所有權(quán)人，后期的返租事宜就無法進行。此時，根據(jù)具體的情形，由出賣人或者買受人承擔相應(yīng)的責任。出賣人構(gòu)成逾期辦證的，應(yīng)承擔逾期辦證的責任，因買受人自身原因無法辦證的，由買受人自行承擔相應(yīng)的損失，包括后期租金延遲支付的損失。但是，如果房產(chǎn)有嚴重瑕疵，如出賣人在房產(chǎn)銷售前就知道房產(chǎn)無法過戶，辦

23、理產(chǎn)權(quán)證，在銷售過程中對外宣傳可以辦理產(chǎn)權(quán)證或者直接以無產(chǎn)權(quán)房售后返租的，很可能被認定為非法集資。（三）售后返租與非法集資的界限為保障金融秩序，國家對非法集資的打擊非常嚴厲。經(jīng)營性售后返租面向的是社會公眾，尤其是不特定的買受人，稍有不慎，將可能面臨非法集資的風險。下面將就非法集資及其與售后返租的關(guān)系進行探討。1非法集資根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問題的解釋、國務(wù)院辦公廳關(guān)于依法懲處非法集資有關(guān)問題的通知、最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（以下簡稱“非法集資解釋”）、非法金融機構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動取締辦法等規(guī)定，非法集資是指法人、其他組織或者個

24、人，未經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準，向社會公眾募集資金的行為。非法集資的主要特征：（1）未經(jīng)有關(guān)監(jiān)管部門依法批準，違規(guī)向社會（尤其是向不特定對象）籌集資金。如未經(jīng)批準吸收社會資金；未經(jīng)批準公開、非公開發(fā)行股票、債券等。（2）承諾在一定期限內(nèi)給予出資人貨幣、實物、股權(quán)等形式的投資回報。有的犯罪分子以提供種苗等形式吸收資金，承諾以收購或包銷產(chǎn)品等方式支付回報；有的則以商品銷售的方式吸收資金，以承諾返租、回購、轉(zhuǎn)讓等方式給予回報。（3）以合法形式掩蓋非法集資目的。為掩飾其非法目的，犯罪分子往往與受害者簽訂合同，偽裝成正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，最大限度地實現(xiàn)其騙取資金的最終目的。非法集資犯罪活動包括非法吸收公眾存款、集資

25、詐騙等行為。非法吸收公眾存款，是指未經(jīng)中國人民銀行批準，向社會不特定對象吸收資金，出具憑證，承諾在一定期限內(nèi)還本付息的活動；變相吸收公眾存款，是指未經(jīng)中國人民銀行批準，不以吸收公眾存款的名義，向社會不特定對象吸收資金，但承諾履行的義務(wù)與吸收公眾存款性質(zhì)相同的活動。因此，非法集資主要體現(xiàn)為非法吸收公眾存款行為和集資詐騙行為，認定非法集資的關(guān)鍵點在于是否經(jīng)有關(guān)監(jiān)管部門批準向社會公眾募集資金。2非法集資行為應(yīng)承擔的責任（1）民事責任非法集資是向社會公眾募集資金的行為，在募集資金的過程中，募集者與被募集者形成了一個民事法律關(guān)系。募集行為必然依托著某一類的合同，合同一般都會約定定期返還資金或者實物，當募

26、集者無法按約履行時，其應(yīng)向被募集者承擔民事責任。（2）行政責任對于非法集資，行政機關(guān)有權(quán)依據(jù)商業(yè)銀行法、保險法、證券法、銀行業(yè)監(jiān)督管理法非法金融機構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動取締辦法等法律及相關(guān)規(guī)定給予沒收違法所得、罰款、取締非法從事金融業(yè)務(wù)的機構(gòu)等行政處罰。（3）刑事責任根據(jù)刑法，非法集資可能構(gòu)成非法吸收公眾存款罪或者集資詐騙罪。非法集資解釋第1條和第4條分別規(guī)定了構(gòu)成非法吸收公眾存款罪所必須同時具備的條件，及構(gòu)成集資詐騙認定“以非法占有為目的”的情形。非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪的主要區(qū)別在于是否以非法占有為目的，使用詐騙方法。如是，則構(gòu)成集資詐騙，如不是，則構(gòu)成非法吸收公眾存款。兩罪在構(gòu)成要件

27、上有相似之處，從非法集資解釋的行文邏輯來看，對一個行為，先分析是否構(gòu)成非法吸收公眾存款罪的要件，如果不構(gòu)成，則該行為不能以非法吸收公眾存款罪或者集資詐騙罪定罪；如果構(gòu)成，再看是否以非法占有為目的，使用詐騙方法，如果是，則構(gòu)成集資詐騙罪，如果不是，則構(gòu)成非法吸收公眾存款罪。3非法集資與經(jīng)營性售后返租的界限經(jīng)營性售后返租不同于融資性售后返租，前者在銷售房產(chǎn)后再從買受人處承租或者代為出租該房產(chǎn)，房產(chǎn)的所有權(quán)必然轉(zhuǎn)移，后者不以轉(zhuǎn)移房產(chǎn)為要件；而且在銷售對象（買受人）上，經(jīng)營性售后返租可以是不特定的社會公眾。非法集資解釋第1條規(guī)定了認定非法吸收公眾存款罪必須滿足的四個條件，分別是：（1）未經(jīng)有關(guān)部門未經(jīng)

28、有關(guān)部門依法批準或者借用合法經(jīng)營的形式吸收資金；（2）通過媒體、推介會、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳；（3）承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實物、股權(quán)等方式還本付息或者給付回報；（4）向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。一般來說，開發(fā)商進行售后返租，公開宣傳必不可少，這符合第2項要件；既然是售后返租，必然涉及到給付租金，這符合第3項要件；經(jīng)營性的售后返租要取得利益最大化，一般都是面向社會公眾，這符合第4項要件。因此，認定經(jīng)營性售后返租是否構(gòu)成非法集資的關(guān)鍵在于第1項要件。第1項要件分為兩個部分，只要滿足其中一個就會涉嫌構(gòu)成非法集資。第1部分“未經(jīng)有關(guān)部門依法批準“的前提是現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定了從事

29、某項經(jīng)營性的售后返租必須經(jīng)過有關(guān)部門批準，對于沒有法律法規(guī)規(guī)定必須經(jīng)過審批的行為，顯然不符合第1項要件的第1部分。第2部分的“借用合法經(jīng)營的形式吸收資金”，非法集資解釋第2條對實踐中各種不同的情況進行了具體細化的規(guī)定。4房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)營性售后返租與非法集資的界限根據(jù)商品房銷售管理辦法第3、6、7、8條的規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度。商品房現(xiàn)售應(yīng)當符合7個條件，分別是：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；

30、（5）拆遷安置已經(jīng)落實；（6）供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。商品房現(xiàn)售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將有關(guān)資料及證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。嚴格地講，商品房預(yù)售存在許可制度，商品房的預(yù)售必須經(jīng)過有關(guān)部門的批準；商品房現(xiàn)售實施備案制度，備案不是行政許可，不需要經(jīng)過有關(guān)部門的批準。商品房銷售管理辦法第11條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商 品房?！币虼耍唐贩康氖酆蠓底鈴臅r間上大致可分為四個階段：（1）未竣工商品房未取得預(yù)售許可的

31、售后返租，（2）未竣工商品房取得預(yù)售許可的售后返租，（3）已竣工的商品房在預(yù)售階段的售后返租（尚不符合現(xiàn)售條件，僅能預(yù)售），（4）商品房現(xiàn)售階段的售后返租。對于前兩個階段的售后返租，商品房銷售管理辦法第11條已明令禁止。第一個階段的售后返租，除了要承擔商品房銷售管理辦法第42條規(guī)定的行政責任外，因為未取得預(yù)售許可資格，預(yù)售商品房不僅要承擔違規(guī)銷售的行政責任，因未取得批準而售后返租，可能被認定為非法集資，承擔非法集資的相應(yīng)責任。第二個階段的售后返租，雖然已經(jīng)取得預(yù)售許可，但同樣為商品房銷售管理辦法所禁止，如違反須承擔相應(yīng)的行政責任。售后返租的違規(guī)不能當然地等同于非法集資，此時承擔的僅是售后返租違

32、規(guī)的行政責任，構(gòu)成非法集資的，才承擔非法集資的責任。第三個階段的售后返租，必須經(jīng)過有關(guān)部門的批準（主要指預(yù)售許可的審批），如果未經(jīng)有關(guān)部門批準，則可能被認定構(gòu)成非法集資。第四個階段的售后返租，無需經(jīng)過有關(guān)部門批準。對于經(jīng)過有關(guān)部門批準的第二個階段和第三個階段的售后返租及無需經(jīng)過有關(guān)部門批準的第四個階段的售后返租來說，認定是否構(gòu)成非法集資，主要關(guān)注是否“借用合法經(jīng)營的形式吸收資金”。具體細化到房產(chǎn)銷售，根據(jù)非法集資解釋第2條的規(guī)定，符合非法集資解釋第1條規(guī)定的要件，且不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，以非法吸收公

33、眾存款罪定罪處罰。對此，認定是否“具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者以房產(chǎn)銷售為主要目的”不能僅僅著眼于售后返租案件中的某一點，需要綜合售后返租各方面的因素進行分析：（1）承租方的履約能力無論是開發(fā)商自己承租還是第三方承租，都涉及到售后返租的承租方履約能力的問題。履約能力明顯不足的承租方，難以保障后期經(jīng)營過程中能夠按時付租。具體來說，履約能力可以體現(xiàn)在多個方面。如承租方的注冊資本，如果注冊資本小于售后返租項目應(yīng)付的月租金，可以認定承租方履約能力不足。此外，承租方在訂立租賃合同當時出現(xiàn)合同法第68條規(guī)定的經(jīng)營狀況嚴重惡化，轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金以逃避債務(wù)，喪失商業(yè)信譽等情形的，也可以認定承租方履約能力不足。

34、締約當時履約能力就明顯不足，其售后返租的真實性就必然遭到質(zhì)疑，進而可能被認定為非法集資。（2）標的物的真實性售后返租必須是對實實在在的房產(chǎn)進行操作，買受人先將房產(chǎn)從開發(fā)商處買進，并將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)入自己名下，再由承租方承租，必須有買、有賣、有租的事實。如果借助虛擬的或尚未開發(fā)的房產(chǎn)進行售后返租，售后返租沒有實際的載體，售、租的事實無法確定，則很容易被認定不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，進而被認定為非法集資，承擔相應(yīng)的責任。（3）產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移售后返租涉及房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，而根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。因此，售后返租必然要求買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

35、對于不涉及產(chǎn)權(quán)的“售后返租”，如使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后返租、租賃后返租等，都可能因不具有房產(chǎn)銷售真實內(nèi)容或不以房產(chǎn)銷售為主要目的而被認定為非法集資。實踐中，已有這方面的案例，如某公司在廣州的三個商貿(mào)城以使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后返租、租賃后返租的形式對外“售后返租”。后因種種原因無法履行租賃合同，項目出現(xiàn)了問題。警方介入后，以該公司涉嫌非法吸收公眾存款立案調(diào)查，該公司負責人已被警方控制。（4）承諾回報的高低在房產(chǎn)售后返租中，承諾的回報具體體現(xiàn)為返租的租金。與房產(chǎn)所在地的租金相比較，如果返租的租金過高，客觀上難以完成，則以通過對房產(chǎn)出租的形式進行定期返租就顯得不切實際。一旦返租的事實不被認可，售后返租也可能被認定為非法集資。（5）約定回購的選擇權(quán)在房產(chǎn)售后返租合同中，可能有關(guān)于房產(chǎn)回購的約定。這類的約定大致有兩種內(nèi)容，一種是合同事先約定出賣人在一定的期限內(nèi)或者滿足一定的條件后將房產(chǎn)回購。當期限屆滿或