工商管理專業(yè) 新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用研究–以萬科集團(tuán)為例

1、1.1企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號收入 2017年7月5日，財政部修訂發(fā)布了企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號收入，自我國2006年發(fā)布收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則至今已逾十載，這是財政部首次對收入相關(guān)準(zhǔn)則進(jìn)行了全面修訂。在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，與行業(yè)相關(guān)的法律規(guī)范，尤其是稅收法規(guī)，它與企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定存在著很大差異，因此，不同的房地產(chǎn)商在選擇收入確認(rèn)方法時都根據(jù)各自的實際發(fā)展?fàn)顩r來決定，并沒有完全統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在2009年我國頒布的稅收法規(guī)中有明確規(guī)定，各房地產(chǎn)企業(yè)通過履行合同而獲得的收入歸屬于銷售收入，因此，首先應(yīng)該明確雙方是否在此之前簽訂了合同，才能確定計稅收入的確認(rèn)方式。在會計中，目前我國企業(yè)對于收入的確認(rèn)都參考企

2、業(yè)會計準(zhǔn)則，且在企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號收入中又對銷售收入的確認(rèn)條件作了明確規(guī)定。第一，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；第二，企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；第三，收入的金額能夠可靠地計量；第四，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；第五，相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。在企業(yè)相關(guān)的收入準(zhǔn)則應(yīng)用指南里，對上述五個標(biāo)準(zhǔn)的具體要求做了明確的闡述，并且對小部分內(nèi)容還做了更為詳細(xì)的解釋。例如銷售方將所銷售產(chǎn)品的報酬和風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購貨方，那么銷售產(chǎn)品的所有權(quán)就歸購買方所有，這一項標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)銷售商品的報酬和風(fēng)險都要同時進(jìn)行轉(zhuǎn)移，且缺一不可。這里所

3、說的風(fēng)險是指銷售商品達(dá)不到預(yù)期所產(chǎn)生的貶值現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)盈利受到影響；與之相反的報酬，則是給企業(yè)帶來盈利的現(xiàn)象，產(chǎn)品有可能出現(xiàn)增值。因此，要根據(jù)實際證明情況來判斷兩者是否被轉(zhuǎn)移了。1.2現(xiàn)行收入準(zhǔn)則與新收入準(zhǔn)則的對比新企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號收入的改變趨勢與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則基本保持一致，它對企業(yè)原有的收入確認(rèn)方式進(jìn)行了改革。其中有明確規(guī)定，銷受方必須將銷售產(chǎn)品的所有控制權(quán)轉(zhuǎn)移給購買方以后才能進(jìn)行收入的確認(rèn)，并且這項規(guī)定已作為收入確認(rèn)的最核心原則。在此原則下，新的企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號收入構(gòu)建了新的企業(yè)收入確認(rèn)模型，文中所提到的“五步法”模型正是如此。第一步，識別與客戶訂立的合同關(guān)系；第二步，識別合同

4、中的單項履約義務(wù)；第三步，確定雙方交易的價格；第四步，將交6易價格分?jǐn)傊粮鲉雾椔募s義務(wù)；第五步，履行各單項履約義務(wù)時確認(rèn)收入。第一步作為前提，第二步作為基礎(chǔ)，和第五步主要與收入的確認(rèn)有關(guān)；第三步是關(guān)鍵，第四步是核心，它們主要與收入的計量有關(guān)。新修訂的準(zhǔn)則里面對某些部分做出了強(qiáng)調(diào)。第一，將現(xiàn)行收入和建造合同兩項準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型。目前我國使用的收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則在某些實踐中邊界不夠清晰，劃分范圍不夠明確，那么這樣的情況就導(dǎo)致了在相似的交易中采用了不同的收入確認(rèn)方法，從而影響了企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。修訂后的收入準(zhǔn)則用相對統(tǒng)一的方法來規(guī)范所有與客戶之間合同產(chǎn)生的收入，這樣就不會產(chǎn)生較

5、大的差異。并且使得收入確認(rèn)時點的問題得到了解決，對確認(rèn)收入提供了指引，提高了會計信息可比性。第二，以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時點的判斷標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)行收入準(zhǔn)則里對銷售商品收入和提供勞務(wù)收入有著明確的區(qū)分要求。同時強(qiáng)調(diào)了在商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方時才可以進(jìn)行收入的確認(rèn)，但是這一點在實務(wù)中有時難以做出判斷。修訂后的收入準(zhǔn)則明確規(guī)定了企業(yè)的責(zé)任和義務(wù)，打破了商品與勞務(wù)的界限，認(rèn)為收入的確認(rèn)要在購買方取得銷售產(chǎn)品的控制權(quán)之后操作。第三，對于包含多重交易安排的合同的會計處理提供更明確的指引。在現(xiàn)有的企業(yè)收入準(zhǔn)則中，其中的規(guī)定只對獎勵積分的會計處理做了講解，并沒有對處理非單一的交

6、易合同有規(guī)定，因此這些規(guī)定并不能滿足實務(wù)的需要。修訂后的收入準(zhǔn)則就有了很好的完善，它要求企業(yè)在合同開始日對合約做出評估，明確合同包含的各項履約義務(wù)，當(dāng)義務(wù)被履行時才進(jìn)行收入的確認(rèn)。第四，對于某些特定交易（或事項）的收入確認(rèn)和計量給出了明確規(guī)定。修訂后的收入準(zhǔn)則對非日常交易或事項的收入確認(rèn)方式和計量方法給出了明確的規(guī)定。包括區(qū)分總額和凈額確認(rèn)收入、附有客戶額外購買選擇權(quán)的銷售或需要退還的初始費(fèi)等。這些規(guī)定對于企業(yè)的實務(wù)操作有著很大的幫助，同時也加強(qiáng)了企業(yè)會計信息的可比性。2.1我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)市場中有著特殊的地位，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)增長的重要動力。該行業(yè)不僅能進(jìn)行社會生產(chǎn)，還能提供社會服務(wù)，因此它的職能并不是單一的，這也正是它有