住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)和難點(diǎn) 住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)和難點(diǎn) 摘要住宅是供人類(lèi)居住的人造空間。住宅要具備人們?cè)谝欢臻g內(nèi)吃、 穿、住、用等起居功能和設(shè)施條件。而住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過(guò) 選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)房屋及 配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生 和秩序的活動(dòng)。目前我國(guó)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)已逐步走向規(guī)范化行 業(yè)的管理也日趨成熟。物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)地位的持續(xù)上漲使其 成為了與我國(guó)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的一個(gè)相對(duì) 獨(dú)立的新興行業(yè) 它以經(jīng)營(yíng)為手段以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨以經(jīng)濟(jì)效 益、

2、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的成為我國(guó)城市管理的重要組成部 分也有其自身的特點(diǎn)。但是作為新生事物的物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展進(jìn)程中 必將遇到諸多的困難和壓力管理中許多不盡人意的現(xiàn)象也會(huì)隨處可見(jiàn)暴露 出了一系列的問(wèn)題和矛盾如房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)管理區(qū) 域的清掃保潔、治安保衛(wèi)、交通及車(chē)輛管理、環(huán)境綠化以及業(yè)主或使用人生活、工作、 生產(chǎn)方面的服務(wù) 還有并代表業(yè)主或使用人就有關(guān)事宜與政府各部門(mén)或 公共事業(yè)單位交涉以及房屋的使用及出租的管理等。為此物業(yè)管理企業(yè)要 想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出就必須率先解放思想轉(zhuǎn)變觀念用科學(xué)、 系統(tǒng)的管理理念創(chuàng)造企業(yè)個(gè)性品牌創(chuàng)新品牌的知名度、美譽(yù)度、忠誠(chéng)度 這

3、是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)迎接市場(chǎng)挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略思維與現(xiàn)實(shí)抉擇。 一、住宅小區(qū)的特點(diǎn) 1. 居住功能單一 相對(duì)封閉獨(dú)立。 2. 住宅小區(qū)居住的人多人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜形成相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)文化 3.住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化公用設(shè)施社會(huì)化 4.規(guī)劃建設(shè)合理配套設(shè)施齊全 居住方便。 加強(qiáng)住宅小區(qū)的管理改革現(xiàn)行的管理體制針對(duì)住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)多元化的 客觀實(shí)際變各自為政的多家管理為統(tǒng)一管理變單一的行政管理為多層次的 綜 合管理大力發(fā)展社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式不斷提高住宅小區(qū)的 管理水平更好地為業(yè)主生活和小區(qū)建設(shè)服務(wù)。 二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn) 住宅小區(qū)內(nèi)居住著不同階層、職業(yè)的家庭 ，不同的生活習(xí)慣、愛(ài)好、文化程 度、道德水準(zhǔn)

4、、經(jīng)濟(jì)收入水平等等決定了他們對(duì)居住環(huán)境要求和居住行為的差 異。業(yè)主在物業(yè)小區(qū)內(nèi)買(mǎi)了房子用于居住這個(gè)房子對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)便是一個(gè)家 家對(duì)于每一個(gè)人來(lái)說(shuō)應(yīng)該是溫馨美滿(mǎn)、寧?kù)o舒適的。業(yè)主一天內(nèi)最起碼有三分 之一的時(shí)間是在小區(qū)內(nèi)度過(guò)的因此 業(yè)主對(duì)居住小區(qū)的要求便是舒適且能在 緊張的工作之后放松下來(lái)。正因?yàn)榫幼⌒^(qū)內(nèi)的業(yè)主有了這樣的要求居住小 區(qū)的物業(yè)公司就有了工作上的著重點(diǎn)。要想做好住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作 應(yīng)該明確這樣的指導(dǎo)思想而且住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性與其自 身所具有的特點(diǎn)（一）、管理具有社會(huì)性 住宅小區(qū)是人們生活、居住的地方是整個(gè)社會(huì)的一個(gè)組成部分它的管 理必然具有很強(qiáng)的社會(huì)性。小區(qū)內(nèi)居

5、住著各行各業(yè)的人員居住的人口結(jié)構(gòu)十 分復(fù)雜產(chǎn)生社會(huì)化現(xiàn)象。物業(yè)管理公司應(yīng)爭(zhēng)取住宅小區(qū)居民及社會(huì)各方面力 量的支持與幫助。例如生活小區(qū)的治安狀況與整個(gè)社會(huì)的治安狀況緊密相關(guān) 社會(huì)治安狀況的大環(huán)境必然對(duì)小區(qū)的小環(huán)境產(chǎn)生巨大的影響所以 在小區(qū)的 治安管理工作中應(yīng)加強(qiáng)與所在地公安部門(mén)的溝通。 為了做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作保證住宅小區(qū)內(nèi)的公共秩序和全體居 禁止居民有 民的利益住宅小區(qū)物業(yè)管理公司應(yīng)制定一些物業(yè)管理規(guī)章制度 違背公共利益的住用行為。為了讓小區(qū)居民遵守這些制度物業(yè)管理公司要采 取寓管理于服務(wù)中 將物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化管理服務(wù)與居民的自治管理相結(jié)合 要向住宅小區(qū)居民及社會(huì)各界做好宣傳、溝通等工作

6、讓小區(qū)居民自己制定業(yè)主公約 形成自我管理的約束機(jī)制這樣容易達(dá)到小區(qū)居民滿(mǎn)意、政府滿(mǎn)意、 物業(yè)管理公司也滿(mǎn)意的理想工作目的。 （二）管理具有統(tǒng)一性 住宅小區(qū)內(nèi)部的各個(gè)組成部分形成一個(gè)整體如果仍然采用傳統(tǒng)的房屋管 理模式進(jìn)行管理 各自為政 其弊端顯而易見(jiàn)。因此對(duì)小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、 安全保衛(wèi)、進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)及業(yè)主的房屋整修等進(jìn)行統(tǒng)一 的管理是現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的主要特點(diǎn)之一既可保證有效成本的控制又能 提高綜合服務(wù)質(zhì)量 使業(yè)主直接享受到物業(yè)服務(wù)的成果。 （三）、管理強(qiáng)調(diào)服務(wù)性 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的是為了滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)居民居住生活的需要為居住 在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個(gè)優(yōu)美、安全、舒適、滿(mǎn)意

7、的居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)該強(qiáng)化服務(wù)意識(shí) 本著服務(wù)至上的宗旨為居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供到位的 服務(wù)。從事住宅小區(qū)管理的物業(yè)管理公司通過(guò)向居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供優(yōu)質(zhì) 的服務(wù) 達(dá)到管理的目的。同時(shí)不僅要提供物業(yè)管理服務(wù)委托合同范疇內(nèi)的基本服 務(wù) 還要結(jié)合小區(qū)內(nèi)的特點(diǎn)、業(yè)主的需求提供有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)。 （四）、管理具有復(fù)雜性 主要體現(xiàn)在居民的構(gòu)成復(fù)雜對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求不一房屋 產(chǎn)權(quán)具有多元化的特點(diǎn)使得管理難度增大在住宅小區(qū)的物業(yè)管理實(shí)施過(guò)程 中經(jīng)常涉及市政管理、水電氣暖供應(yīng)、公安、街道辦事處等多個(gè)部門(mén)和單位 需要協(xié)調(diào)關(guān)系明確職責(zé)由于居民的收入水平和物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)差別較大 目前住宅小區(qū)

8、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳工作難度較大 具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性 （五）、管理追求藝術(shù)性 為了使住宅小區(qū)的環(huán)境幽雅、整潔美觀給居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個(gè) 良好的生活、休息和學(xué)習(xí)的環(huán)境物業(yè)管理公司應(yīng)注意從藝術(shù)的角度對(duì)環(huán)環(huán)境的 管理加以美化。例如強(qiáng)化小區(qū)的綠化管理使人們感受到大自然的魅力力口 強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的整修管理禁止私搭亂建 維護(hù)小區(qū)整體風(fēng)貌的藝術(shù)性加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)園林 藝術(shù)小品的維護(hù) 美化人們的視覺(jué) 使居住在小區(qū)的人們始終感到心情 舒暢等等。 三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想 1. 服務(wù)至上 寓管理于服務(wù)之中。 2. 人民城市人民建人民城市人民管。 3. 堅(jiān)持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與綜合管理產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離。 4. 有償使用有

9、償服務(wù)合理負(fù)擔(dān)。 四、住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)和問(wèn)題 物業(yè)管理是隨著國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的。 當(dāng)人們的生活水平逐步提高后人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量關(guān)注居住環(huán)境的日 常保養(yǎng)和維護(hù) 盡可能使住宅小區(qū)整潔環(huán)境優(yōu)雅生活便利安全不受侵侵害。 根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度而舊小 區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過(guò)程中遇到了很多困難和問(wèn)題。主要有以下幾個(gè)方面。 （一）、居民觀念需轉(zhuǎn)變 多年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度使很多居民還存在無(wú)償 享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門(mén)或房管所管房的模式認(rèn) 為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢(qián)如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)也應(yīng)該由

10、單位交 住房消費(fèi)意識(shí)淡薄。 （二）、硬件條件相對(duì)落后 舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問(wèn)題小區(qū)的規(guī)劃方案 比較簡(jiǎn)單。隨著城市人民生活水平的提高硬件設(shè)施主要有以下一些不足包 括綠化面積較小、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間較小等等。 （三）、產(chǎn)權(quán)形式多樣 舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房 房改售房回遷房農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房 居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣 有居 民個(gè)人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位 ）、公共設(shè) 施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門(mén)、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn) ）、托管 房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。 （四）、存在多頭物業(yè)

11、管理的現(xiàn)象 產(chǎn)權(quán)形式的多樣化使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對(duì)小區(qū)不同物業(yè)進(jìn) 行管理的局面。主要有 單位自管房物業(yè)管理公司房管局直管公房物業(yè) 管理公司社區(qū)管理單位 居委會(huì)市政設(shè)施單位 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。 （五）、對(duì)舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大 舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理改善居民的生活環(huán)境必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行 不同程度的改造如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的 多少和改造等級(jí)的不同資金量少則幾十萬(wàn)多則上百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)。資金 從哪里來(lái)是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要問(wèn)題。 （六）、物業(yè)管理收費(fèi)困難 已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)也存在物 業(yè)管理收費(fèi)困難的問(wèn)題。舊小

12、區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價(jià)部門(mén)核準(zhǔn)目前最低收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.50元普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為 200多元。盡管是如此低廉 的費(fèi)用很多物業(yè)管理公司只能收到 30%左右。 （七）、管委會(huì)作用有待進(jìn)一步發(fā)揮 實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)但受 方方面面因素的影響很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如根據(jù)有關(guān)規(guī)定業(yè)主委員 會(huì)成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小 區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任就不愿意參加業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)參加到業(yè)主委員 會(huì)的個(gè)人甚至要求退出業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在行使職權(quán)過(guò)程中存在越權(quán) 行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。 （八）、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾 社區(qū)管

13、理與物業(yè)管理在對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問(wèn)題上存在矛盾。有的社區(qū) 委員會(huì)以贏利為目的與物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)奪物業(yè)管理項(xiàng)目把政府補(bǔ)貼給物業(yè) 管理單位的專(zhuān)項(xiàng)資金承擔(dān)過(guò)來(lái)進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會(huì)出 租小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房開(kāi)早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保 安造成一些影響。 五、針對(duì)當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問(wèn)題提出以下建議 1. 加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作 2. 逐步加大對(duì)住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資改善居民生活環(huán)境 3. 政府部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃 4. 深化房改政策在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分 5建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系 6. 加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳 7. 處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系 8. 確立物業(yè)管理公司是對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性改變多頭管理 的局面應(yīng)該明確物