淺談物業(yè)費(fèi)催費(fèi)方法

1、淺談物業(yè)催費(fèi) 物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)付出的費(fèi)用的叫物業(yè)管理費(fèi)。 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)衛(wèi)生清潔費(fèi)衛(wèi)生清潔費(fèi)秩序維護(hù)費(fèi)秩序維護(hù)費(fèi)公共設(shè)施維修費(fèi)公共設(shè)施維修費(fèi)辦公費(fèi)用等辦公費(fèi)用等 1、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 6、辦公費(fèi)用； 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物

2、業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由以下板塊構(gòu)成： 隨著社區(qū)民主的不斷發(fā)展和物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)行，因業(yè)主欠費(fèi)而引起的糾紛也越來越多。 業(yè)主欠費(fèi)的原因是多方面的，但常見的情況有以下幾種：業(yè)主不知情、不當(dāng)抗辯、惡意拖欠。 所謂的業(yè)主不知情，是指業(yè)主未認(rèn)真閱讀相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同和文件，記不清具體的繳費(fèi)時(shí)間。主觀上不存在不交的想法，只是由于各種原因而暫時(shí)未交。 對(duì)于此種情形，物業(yè)管理企業(yè)只需與業(yè)主進(jìn)行溝通，業(yè)主一般會(huì)補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)。 不當(dāng)抗辯，是指業(yè)主以非物管企業(yè)原因造成其合法權(quán)益受侵害為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。這種情況比較普遍，業(yè)主往往不區(qū)分相關(guān)的法律關(guān)系，只要發(fā)生與房子及居住有關(guān)的問

3、題，就認(rèn)為是物管公司管理的問題。 物業(yè)管理企業(yè)一般包括對(duì)小區(qū)的設(shè)施、綠化、費(fèi)用的收取進(jìn)行統(tǒng)一的管理，并不擔(dān)保的房屋質(zhì)量。因此，業(yè)主以房屋質(zhì)量為抗辯理由，拒繳物業(yè)管理費(fèi)缺少法律依據(jù)。 惡意拖欠，是指業(yè)主明知應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)卻拒不繳納的情形。業(yè)主或是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)不滿意，或是想貪圖小便宜而拒不繳納物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)于此類業(yè)主，我們首先應(yīng)了解其真實(shí)想法，化解其與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾，兼用法律方法進(jìn)行施壓，以期在維持業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)良好的關(guān)系基礎(chǔ)上，收繳拖欠的物業(yè)費(fèi)。 物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式，在中國(guó)總體上還處在一個(gè)開創(chuàng)、摸索的階段，在實(shí)際發(fā)展過程中出現(xiàn)了許多問題，其中最大、最難

4、的問題就是收費(fèi)難。 贏利，是每一個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展的最基本的條件。做為一個(gè)微利的服務(wù)性行業(yè)，是否能保證正常運(yùn)作，為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，主要依賴于向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 收費(fèi)難問題已經(jīng)直接影響到我國(guó)整個(gè)物業(yè)管理的發(fā)展。物業(yè)收費(fèi)難在何處？就以上問題做出如下服務(wù)分析：（四）、從服務(wù)及業(yè)主認(rèn)知角度解析收費(fèi)（四）、從服務(wù)及業(yè)主認(rèn)知角度解析收費(fèi)難的原因難的原因 由于物業(yè)管理在中國(guó)起步較晚，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認(rèn)為物管公司提供的服務(wù)“物無所值”就以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)來表示心中的不滿。 其次物業(yè)為了降低人員成本，招聘的人員專業(yè)素質(zhì)不高，難以保證提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，很多業(yè)主

5、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是對(duì)服務(wù)不滿意。1、是物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的服務(wù)與向業(yè)主收取的管理費(fèi)不成正比p由于物業(yè)管理服務(wù)具有廣泛性，服務(wù)的對(duì)象是一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主而不是某一家，某一戶，物業(yè)公司不會(huì)因?yàn)樯贁?shù)業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)就停止服務(wù)活動(dòng)，所以一些貪圖小利的業(yè)主就“逃費(fèi)”、“躲費(fèi)”，他們不交費(fèi)，仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務(wù)，這樣很容易使更多的業(yè)主效仿他們的做法，長(zhǎng)此以往就會(huì)形成這樣的惡性循環(huán)：業(yè)主欠費(fèi)-物業(yè)管理虧損-服務(wù)質(zhì)量下降-業(yè)主長(zhǎng)期拒交費(fèi)。p認(rèn)識(shí)不夠還體現(xiàn)在一些舊的公房和房改房小區(qū)，很多人住了一輩子房都沒交過物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在搬進(jìn)新房要繳納如此多的費(fèi)用，很多人無法接受，無法接受就不交。有

6、的回遷戶甚至出現(xiàn)多年不交物業(yè)費(fèi)的情況。2、是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠p再者業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)了解甚少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數(shù)業(yè)主甚至認(rèn)為 : 物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋（物業(yè)）存在的一切問題，包括建筑的質(zhì)量問題，也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，就將責(zé)任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進(jìn)而少交、欠交物業(yè)費(fèi)。他們不十分清楚這些問題是由開發(fā)商、施工單位或因自己裝修不當(dāng)?shù)雀鞣N原因造成的 ; 居住過程中，出現(xiàn)類似的問題，其責(zé)任的主體不是物業(yè)管理企業(yè)，也不屬于物業(yè)管理企業(yè)實(shí)

7、際工作職責(zé)范圍3、是開發(fā)商越權(quán)承諾，物業(yè)公司長(zhǎng)期受苦 開發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取免、減或打折物業(yè)服務(wù)費(fèi)，夸大工程質(zhì)量、配套設(shè)施保證等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶，而從嚴(yán)格意義上講開發(fā)商的承諾已經(jīng)越權(quán)了。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾無人兌現(xiàn)或者是自己花了一輩子積蓄所買的房子卻沒有達(dá)到合同要求，由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理還不了解，不知道物業(yè)公司和開發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)到物業(yè)管理公司身上，而他們表達(dá)不滿的最通常和最可能的方式就是拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。4、是物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)不完善。 物業(yè)管理是一個(gè)涉及到社會(huì)各個(gè)方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運(yùn)作的過程中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，而且大

8、都很復(fù)雜。在業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生的爭(zhēng)議中，大多數(shù)都是因?yàn)橄嚓P(guān)的法規(guī)條款依據(jù)不明確，物業(yè)只有協(xié)調(diào)權(quán)，在處理問題上沒有份量。5、是物業(yè)及業(yè)主的服務(wù)溝通不到位，導(dǎo)致業(yè)主不滿 某小區(qū)業(yè)主稱：“我家里屋頂漏水，讓物業(yè)來修理，可是物業(yè)始終不來修，這樣的服務(wù)水平交物業(yè)費(fèi)太冤枉了?！鳖愃七@種維修責(zé)任不明確物業(yè)人員又與業(yè)主溝通不到位的情況還不在少數(shù)。 （一）、法律（一）、法律 民法民法通則通則第第106條：公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，條：公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 合同法合同法第第107條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)條：當(dāng)事人一方不履

9、行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。償損失等違約責(zé)任。物權(quán)法物權(quán)法第第72條：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)條：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 第15條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)

10、使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。 第六條：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受物業(yè)服務(wù)為抗辯理由，人民法院不予支持。 第七條：業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)

11、服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋法律若干問題的解釋了解情況知識(shí)講解化解矛盾施壓法律威懾第三方調(diào)解司法途徑提升服務(wù) “知己知彼百戰(zhàn)不殆”，了解業(yè)主的基本情況，才能對(duì)他的性格、財(cái)產(chǎn)情況有一個(gè)基本的判斷，才能找到解決問題的突破口。 基本情況：工作單位、受教育情況、家庭組成情況、籍貫情況及車輛等財(cái)產(chǎn)情況。 思想動(dòng)態(tài)：拖欠物業(yè)管理費(fèi)的原因、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的態(tài)度等。 1、對(duì)物業(yè)公司與開發(fā)商之間關(guān)系的解釋，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商屬于不同主體，不能以開發(fā)商前期承諾不到位或者房屋質(zhì)量等為由，拒繳物業(yè)管理費(fèi)； 2、講解物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)及物業(yè)管理方面的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一般負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、綠化及統(tǒng)一收費(fèi)等事

12、務(wù)，并不是指小區(qū)的一切問題。例如，業(yè)主之間因漏水造成的鄰里糾紛就不屬于物業(yè)管理的范圍； 3、繳納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)，不能以其和自身單位之間的約定對(duì)由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。 通過以上圖片可以反映出，許多業(yè)主不繳納物業(yè)管理費(fèi)主要原因在于其與物業(yè)管理企業(yè)之間存在矛盾；應(yīng)找出癥結(jié)所在，對(duì)癥下藥，才能根治物業(yè)管理費(fèi)拖欠問題。（四）夯實(shí)基礎(chǔ)工作，提升服務(wù)品質(zhì)，掌握（四）夯實(shí)基礎(chǔ)工作，提升服務(wù)品質(zhì)，掌握催費(fèi)技巧催費(fèi)技巧（1）實(shí)施人性化管理 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解，把小區(qū)業(yè)主分成若干等級(jí)，對(duì)不同的等級(jí)采用不同的措施。（2）培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì) 物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，所提供的商品是無

13、形的“服務(wù)”。它的各項(xiàng)管理說到底是為業(yè)主提供各項(xiàng)滿意的服務(wù)，而這一切都要取決于服務(wù)者素質(zhì)的高低和能力的發(fā)揮。物業(yè)管理不同于其他行業(yè)，有時(shí)它對(duì)員工道德素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)。在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。對(duì)每一位新員工進(jìn)行“職業(yè)道德，禮儀禮貌”培訓(xùn)，培養(yǎng)員工們與人溝通，協(xié)作的能力。具有良好的親和力是做好物業(yè)管理的一大優(yōu)勢(shì)。 員工的職業(yè)道德培訓(xùn)，包括職業(yè)思想(全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)的思想)、行為規(guī)范和行為準(zhǔn)則(儀容儀表、日常行為、來電來訪、上門服務(wù)等)培訓(xùn)。 員工的禮貌服務(wù)(如文明用語)、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神等培訓(xùn)。 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)。 通過以下內(nèi)容的培訓(xùn)，使

14、員工掌握物業(yè)管理服務(wù)最為基本的語言、行為規(guī)范以及必備的物業(yè)管理、服務(wù)知識(shí)。 注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，在日常工作積極熱情地為每一位業(yè)主服務(wù)，對(duì)一些不太了解甚至反感物業(yè)管理的業(yè)主，主動(dòng)上門與其溝通、交流。不怕被業(yè)主指出缺點(diǎn)，反而會(huì)感謝業(yè)主提出意見，給于改正和進(jìn)步的機(jī)會(huì)。讓業(yè)主們真正體會(huì)到了物業(yè)“以人為本”，“人性化、親情化的微笑服務(wù)”的服務(wù)禮念以及細(xì)小入微的企業(yè)精神。 （3）注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系（4）是加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的宣傳 在國(guó)家或地方的物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、條例頒布以后，首先組織員工及時(shí)地學(xué)習(xí)和了解，然后將其擴(kuò)大復(fù)印張貼在布告欄上，讓業(yè)主們及時(shí)了解，便于溝通：（摘抄對(duì)物業(yè)有利的條款、業(yè)主

15、管理規(guī)約在公告欄內(nèi)加以宣傳） 將物價(jià)局審批的本物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)張貼在布告欄上，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，了解交納物業(yè)費(fèi)的合理性和必要性。 （5）誠信服務(wù)，透明收費(fèi) 有時(shí)候可能業(yè)主在小區(qū)碰到你，會(huì)向你反映一些在物業(yè)服務(wù)急需改近的見意，拿個(gè)小本子把業(yè)主見意逐一記下來，不能馬上解決的耐心向業(yè)主解釋，能解決的馬上通知各部門現(xiàn)場(chǎng)解決，讓業(yè)主看到我們的服務(wù)態(tài)度和對(duì)業(yè)主的重視成度。以真情感人，有時(shí)候在人手不夠的情況下，親自幫忙。（6）、把業(yè)主的事當(dāng)自己的事去做 目的提倡業(yè)戶自覺交費(fèi)。 以開門紅的形式給他們提個(gè)醒該到繳費(fèi)時(shí)間了。（7）、發(fā)紅色催繳通知單 每個(gè)拒交戶都有它的理由拒交物業(yè)管理費(fèi)，諸如物業(yè)管理服務(wù)不到位、開

16、發(fā)商承諾的事未兌現(xiàn)等來轉(zhuǎn)移他們自己不交物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。針對(duì)這些問題采取多種多樣的溝通方式，也可以文字的形式達(dá)到溝通的目的。譬如為什么屋頂漏水是屬于開發(fā)商問題；為什么*的工作噪聲所造成的影響與物業(yè)管理費(fèi)用是兩回事；為什么物業(yè)管理企業(yè)并沒有執(zhí)法權(quán)等等諸如此類的疑難雜癥?？傊?，我們的宗旨就只有一個(gè)：讓拒交戶了解物業(yè)管理企業(yè)生存的艱辛，讓他們知道樹立維權(quán)益識(shí)并不是通過拒交物業(yè)費(fèi)來體現(xiàn)以及物業(yè)管理真正的含義、涵蓋范圍、服務(wù)職能。（8）、加強(qiáng)溝通致敬！在您百忙之中煩擾閣下，我深感歉意。 我是 服務(wù)中心經(jīng)理*，非常感謝您及家人對(duì)我工作的關(guān)心和支持，同時(shí)也對(duì)我們工作人員服務(wù)不能到位之處表示深深的歉意。元旦將

17、至，為了構(gòu)建和諧家園，在服務(wù)上以嶄新的面貌，更好的為您服務(wù)，敬請(qǐng)您為服務(wù)中心提出寶貴的建議，如果是因我們物業(yè)服務(wù)方面工作方法不正確，影響了您的生活，請(qǐng)您及時(shí)向我反映，我會(huì)第一時(shí)間解決問題，暫時(shí)做不到的我會(huì)為您解釋，也可以撥打服務(wù)中心電話（ ）預(yù)約我上門聆聽您的意見。為保障您的物業(yè)升值與保值，請(qǐng)您及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，我們的服務(wù)中心所有人員將不勝感激。您的支持是我們工作最大的動(dòng)力！ 祝您和家人幸福安康，萬事如意，元旦快樂！ 此致 敬禮 年 月 日給您的一封信尊敬的業(yè)主： 您好！首先感謝您一直以來對(duì)我們工作的支持，同時(shí)也對(duì)我們工作人員服務(wù)不能到位之處表示深深的歉意。我們一直也在不斷完善服務(wù)質(zhì)量，小區(qū)

18、的管理全體業(yè)主和物業(yè)的共同管理，敬請(qǐng)您為服務(wù)中心提出寶貴的建議，如果因我們工作方法不正確，影響了您的生活，請(qǐng)您及時(shí)向我反映，新年將至，為了小區(qū)的安全，我們?cè)谙涝O(shè)備上做了添加，供水管做了維修，同時(shí)也對(duì)大家最關(guān)心的電梯、供水泵做了檢修，希望業(yè)主過一個(gè)愉快的新年，構(gòu)建我們和諧的家園，現(xiàn)管理處各項(xiàng)開支運(yùn)轉(zhuǎn)困難，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備需要維修保養(yǎng)，公共區(qū)域需要修補(bǔ)，人員也需要發(fā)工資過年，請(qǐng)您支持我們的工作，您的支持是我們工作最大的動(dòng)力！ 愉祝您和家人幸福安康，萬事如意，新年快樂！ 物業(yè)管理有限公司 服務(wù)中心 年 月 日溫馨提示 在擁有充足理由的前提下，應(yīng)該到拒交戶家中拜訪（拜訪次數(shù)不低于三次），然后再由客服主管

19、進(jìn)行上門勸說，勸說過程要注重業(yè)戶的一言一行，面帶微笑，適當(dāng)?shù)貧g迎他到物業(yè)處辦公室坐客等。（這就涉及到與業(yè)主溝通的技巧是因人而異。）（9）、家訪有準(zhǔn)備 對(duì)拒繳物業(yè)費(fèi)的老太太生日送一束鮮花肯定比訴至法院更行之有效。（10）、小恩小賄收買人心 用心服務(wù)，真誠溝通，建立良好的溝通機(jī)制是管理費(fèi)收取的保障。物業(yè)無小事，就怕未能用心去做，比如每逢老人節(jié)，去業(yè)主家拜訪，多走訪一下小區(qū)內(nèi)兒女不在身邊的老人，下雨天，可以在門崗值班室多放幾把愛心傘，保安巡邏人員發(fā)現(xiàn)有需在幫忙的業(yè)主，主動(dòng)去幫助。春節(jié)、元旦給小區(qū)業(yè)主發(fā)祝福語。（11）、建立關(guān)愛機(jī)制，創(chuàng)建良好的口碑（12）、利用工作中要害關(guān)系使業(yè)戶交費(fèi)。（13）、物品

20、出門要控制 來電來訪 報(bào)修回訪（工程、戶內(nèi)、公共） 辦公室人人學(xué)會(huì)看臺(tái)帳，不放過任何催費(fèi)的機(jī)會(huì)。（14）、來電來訪要抓住 較好的催費(fèi)離不開團(tuán)隊(duì)的協(xié)作；關(guān)鍵時(shí)唱紅打黑互相協(xié)助，發(fā)動(dòng)任何一個(gè)員工（甚至保潔和中隊(duì)，只要和業(yè)主能打到一片的）不放棄任何一個(gè)催費(fèi)的可能。（15）、團(tuán)隊(duì)協(xié)作是關(guān)鍵 適用于代收代付型，在一戶一表的小區(qū)是不能采用暫停水、電供應(yīng)的方法。（誤停被業(yè)主撞見應(yīng)婉轉(zhuǎn)告知線路連線、短路等在實(shí)施檢查）（16）、 施行暫停水、電供應(yīng) （17）、掌握一定的顧客心理學(xué) 為何業(yè)主與物業(yè)管理單位一旦發(fā)生矛盾，業(yè)主就以拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用來對(duì)抗呢?從心理學(xué)的角度來分析,此時(shí)欠費(fèi)業(yè)主心里是充滿矛盾,主動(dòng)來交吧,會(huì)感覺心里很不平衡，又覺得很失自尊,有滿肚子的“苦水”沒有地方傾訴,從人的自尊心角度來講又會(huì)覺得非常沒有面子,所以就選擇拖欠管理費(fèi)以達(dá)到發(fā)泄心理不滿的目的,使對(duì)方首先低頭,以滿足其心理需求。 因此,物業(yè)服務(wù)單位不要與業(yè)主斗氣、爭(zhēng)高低,通過與業(yè)主的溝通,對(duì)于業(yè)主可以考慮給業(yè)主下臺(tái)的階