房地產估價報告.docx

1、致委托方函致游珍女士：受您的委托，我們對您持有的位于廣州市天河區(qū)五山岳洲路嬌蘭佳人商鋪的房地產轉讓價值進行評估。估價對象嬌蘭佳人商鋪建筑面積 55 平方米，設計用途為商業(yè)用地，土地使用權終止日期為 2037 年。估價目的是為貴方進行房地產使用權轉讓，評估不動產價值提供依據(jù)估價時點為 2012 年 12 月 20 日。估價結果：估價人員本著客觀、公平、公正的原則，在對現(xiàn)場進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上， 全面分析了影響估價對象公開市場價值的因素， 根據(jù)國家有關房地產評估的規(guī)定、房地產估價規(guī)范和特定的估價目的，按照科學的估價程序，并運用科學的估價方法， 對上述估價對象進行

2、了評估。 估價對象在估價時點 2012 年 12 月 20 日的抵押價值估價結果如下 （幣種：人民幣）：建筑面積： 55 平方米估價總價： 515.0452萬元大寫： 伍佰壹拾伍萬零肆佰伍拾貳元估價單價： 93645 元 / 平方米大寫：玖萬叁仟陸佰肆拾伍元每平方米廣州錢程似錦房地產評估有限公司2013年1月3日1估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的；2、本報告中的分析、 意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們

3、依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范 和建設部、中國人民銀行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合制定的房地產估價抵押指導意見進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。 對估價對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況， 我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任， 也不承擔對其它被遮蓋、 未暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責任。6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用， 不得做其他用途。未經本估價機構書面同意， 本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者，報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何

4、形式公開發(fā)表。8、本評估報告由廣州錢程似錦房地產評估有限公司負責解釋。估價師簽名：估價師注冊號： *2估價的假設和限制條件一、估價的前提條件1、對于被評估的房地產權屬，我方僅以委托方提供有關產權證明材料予以確定。2、對于房屋的建筑面積等有關數(shù)據(jù)，均以委托方提供的證明材料為依據(jù)，我們并未進行實地丈量。3、我們沒有接受進行結構測試和檢驗設施的要求，因此不能確定物業(yè)有無內部缺損。4、物業(yè)評估價格為市場價格， 其中包含發(fā)生轉讓時應交的各項稅費，這里假設該物業(yè)不受可能影響其價值的債權限制和負有法律義務性質的開支所約束。5、本報告并未考慮該等資產所欠負的抵押、擔保等可能影響其價值的因素限制。6、本報告各項

5、附件與報告書具有同等效力，不可分割對待。必須說明，本報告僅就上述評估目的對物業(yè)的市場價值做出評估，不對其它用途負責。本次物業(yè)評估價格為現(xiàn)時價， 即在評估期日對物業(yè)利益進行合理銷售的最佳價格，假設：自愿銷售的賣主；有一段合理的洽談交易時間， 可以通盤考慮物業(yè)性質和市場情形進行議價；在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定；3該物業(yè)可以在公開市場上自由轉讓；不考慮特殊買家的額外出價。二、估價結果和估價報告的使用1、本報告自估價報告出具之日起12 個月有效。2、在本報告有效期內，當房地產市場價格變化幅度較大時，或政策等其他影響估價對象價格的因素變化較大時，估價結果需做相應的調整。3、本報告必須完整使用方為有效，對

6、僅使用本報告中部分內容所導致的可能損失，由使用方負責。4、本報告分為房地產估價結果報告和房地產估價技術報告兩部分，估價方僅提供給委托方房地產估價結果報告，房地產估價技術報告 留作備案存檔及行業(yè)行政主管機關檢查。估價的有關技術問題由廣州錢程似錦房地產評估有限公司負責解釋。4房地產估價結果報告一、委托估價方姓名：游珍地址： *聯(lián)系電話： *二、估價方廣州錢程似錦房地產評估有限公司房地產估價機構資質等級：*級法定代表人： *聯(lián)系人： *聯(lián)系電話： 020-*地址：廣州市 *三、估價對象1、房地產概況五山街嬌蘭佳人商鋪位于廣州市天河區(qū)五山岳洲路，建筑面積2,55m ，建筑物為鋼筋混合土結構，地面鋪地板

7、磚，內墻、天花為簡單裝修，電照線路暗設。2、房地產利用狀況 ：委估房地產現(xiàn)作臨街商鋪，公共配套設施好，宗地內外開發(fā)程度均為七通一平。3、地產產權狀況 ：委估對象位于廣州市天河區(qū)五山岳洲路，房地產權證（穗房地5市字 (*)第*號），權屬游珍女士所有。 由于資料方面的原因，它項權利是否受限無法核實。商鋪的商業(yè)用地其土地使用權的最高使用年限為40 年，而其土地使用權到期后可優(yōu)先申請土地使用權的續(xù)期，故商鋪的使用年限可看該建筑物的使用年限。建筑物為鋼筋混凝土結構， 用途為商業(yè)，經濟耐用年限為50 年，已使用 25年，尚可使用 25 年；委估宗地法定使用年限為50年(從1987 年 12月到 2037

8、年 12 月) ，即委估宗地剩余使用年限為25 年。按房地產收益的穩(wěn)健性原則，該房地產的收益年限按剩余使用年限25 年計的市場價格。4、市政基礎設施條件、周圍環(huán)境委估對象所處地理位置交通便捷，毗鄰地鐵三號線和華農大正門公交站，周圍遍布臨街商鋪，繁華程度大，有很好的商業(yè)氛圍。而且附近有華南農業(yè)大學和華南理工大學，學生市場需求量大，商機明顯。四、估價目的為委托方進行房地產使用權轉讓，評估不動產價值提供依據(jù)五、估價時點2012 年 12月 20日六、價值定義本次評估價值為估價對象截止估價時點2012 年 12 月 20 日外部經濟環(huán)境條件以及假設、 限制條件下的公允市場價值。 未考慮短期強制變現(xiàn)及他

9、項權利存在對評估結論的影響。6七、估價依據(jù)1、房地產估價規(guī)范（中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999）2、中華人民共和國城市房地產管理法3、中華人民共和國土地管理法4、廣州市房地產交易管理辦法5、城市房產交易價格管理暫行辦法6、委托方提供的房地產證、房地產買賣契約、房地產買賣登記確認書、發(fā)票等產權證明文件及其他有關文件。7、本公司現(xiàn)場勘察、核對的結果及搜集的有關資料。八、估價原則1、遵循合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價；2、遵循最高最佳使用原則，以估價對象的最高最佳使用方式保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價；3、遵循替代原則，估價結果不明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常

10、價格；4、遵循估價時點原則，估價結果是估價對象在估價時點的公開市場價值。九、估價方法估價人員在認真分析所掌握的資料并進行實地勘查后，根據(jù)本次評估目的及估價對象的特點和實際狀況，選取收益法作為本次估價的基本方法。這是由于同類房地產出租市場十分活躍，租金水平比較透7明，所以采用收益法。收益法是指運用適當?shù)馁Y本化率， 將預期的估價對象房地產未來各期的正常純收益折算到估價時點， 將其累加后得出估價對象的公開市場價值。nAi收益法計算公式為：P=i 1 (1 R) nP=待估房地產價值；Ai =待估房地產未來第i 年的凈收益R=資本化率n=待估房地產未來可獲收益的年限。十、估價結果根據(jù)估價目的， 遵循估

11、價原則，按照估價程序，利用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并結合估價經驗，詳細考慮了影響房地產價值的各項因素， 確定估價對象在 2012 年 12 月 20 日的估價結果為：（幣種：人民幣）建筑面積： 55 平方米估價總價： 515.0452 萬元大寫：伍佰壹拾伍萬零肆佰伍拾貳元估價單價： 93645 元/ 平方米十一、估價人員評估人員估價師注冊號簽章麥文耀*8十二、估價作業(yè)日期本次估價作業(yè)時間為2012 年 12 月 15 日 2013 年 1 月 3 日。十三、評估報告應用的有效期本評估報告應用的有效期為一年， 即從 2012 年 12 月 20 日至 20

12、13年 12月 20日止。9房地產估價技術報告一、個別因素分析1、估價對象狀況五山街嬌蘭佳人商鋪位于廣州市天河區(qū)五山岳洲路，建筑面積2,55m ，建筑物為鋼筋混合土結構，地面鋪地板磚，內墻、天花簡單裝修，電照線路暗設。2、房地產利用狀況 ：委估房地產現(xiàn)作臨街商鋪，公共配套設施好，宗地內外開發(fā)程度均為七通一平。3、權利狀況 ：委估對象位于廣州市天河區(qū)五山岳洲路，房地產權證（穗房地市字 (*)第*號），權屬游珍女士所有。 由于資料方面的原因，它項權利是否受限無法核實。商鋪的商業(yè)用地其土地使用權的最高使用年限為40 年，而其土地使用權到期后可優(yōu)先申請土地使用權的續(xù)期，故商鋪的使用年限可看該建筑物的使

13、用年限建筑物為鋼筋混凝土結構，用途為商業(yè)， 經濟耐用年限為 50 年，已使用 25 年，尚可使用25 年；委估宗地法定使用年限為 50 年( 從 1987 年 12 月到 2037 年 12 月) ，即委估宗地剩余使用年限為 25 年。按房地產收益的穩(wěn)健性原則，該房地產的收益年限按剩余使用年限25 年計的市場價格。二、區(qū)域因素分析委估對象近鄰五山花園、茶山小區(qū)等物業(yè)；華南農業(yè)大學、華南10理工大學近在咫尺，人流量大，市場需求量大，繁華程度高；且有78、b10、218、41、197 等巴士經過，鄰近有地鐵3 號線五山站，交通較為便利。三、市場背景分析1、社會經濟發(fā)展概況2011 年，廣州市積極貫

14、徹落實國家宏觀調控政策，在世界經濟復蘇放緩、日本大地震和歐美主權債務危機加劇的國際背景下，以結構調整和經濟增長方式轉變?yōu)橹c，各項工作穩(wěn)步推進， 全市經濟社會形勢穩(wěn)定，國民經濟保持了平穩(wěn)較快增長。2、城市經濟增長廣州市統(tǒng)計局 2011 年廣州市經濟社會發(fā)展綜述報告顯示，2011 年廣州市實現(xiàn)地區(qū)生產總值(GDP)12303.12 億元，同比增長11.0%。2011 年廣州經濟總量位居中國大陸城市第三位，按常住人口計算，人均生產總值達到1.3 萬美元，達到中等發(fā)達國家和地區(qū)水平。3、居民收入和物價水平今年以來，面對全國范圍的物價上升， 廣州市物價持續(xù)高位運行，市委、市政府切實采取一系列穩(wěn)物價保

15、民生的政策措施， 居民消費價格水平過快上漲勢頭得到遏制、升幅有所回落。 2011 年，城市居民消費價格同比增長 5.5%，升幅均比一季度和上半年提高 0.1 個百分點，比 1-3 季度回落 0.3 個百分點。其中消費品和服務項目價格分別上升 6.6%和 3.4%，升幅分別比 1-3 季度累計收窄 0.2 個和 0.4 個百分點。112011 年，我市城市居民人均可支配收入34438 元，同比增長12.3%，增速低于全國（ 14.1%）；其中工資性收入增長 9.4%。農村居民人均純收入 14700 元（預計數(shù)），同比增長 16.0%，增速低于全國（17.9%）；從 2008 年起，農村居民人均純

16、收入增速連續(xù)四年快于城市居民人均可支配收入。城鄉(xiāng)居民人均收入比由上年的2.421 縮小為 2.341。4、房地產政策廣州在全國率先推出“限售 ”政策9 月 24 日，廣州市國土房管局微博證實，為了使房地產企業(yè)在即將到來的國慶黃金周期間，積極以價換量，以合理的價格促銷，廣州市房管局將對中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目采取限制預售規(guī)模和控制交易節(jié)奏的措施。寫字樓土地增值稅預征率上調自 2012 年 7 月 1 日起，廣州寫字樓 (辦公用房 )的土地增值稅預征率將由 2%調整為 3%。這是廣州首次專門針對寫字樓 (辦公用房 )加強土地增值稅征管，有調控商業(yè)地產市場的意圖。二手房款擬強制監(jiān)管今年 7 月

17、份，廣州市各大中介收到市國土房管局等部門草擬的關于全面開展存量房資金監(jiān)管的通知 (征求意見稿 )，提出廣州計劃建立二手房房款資金專用監(jiān)管賬戶， 強制要求所有二手房買賣資金要全額存入監(jiān)管賬戶中， 手續(xù)辦妥才會將房款由監(jiān)管賬戶轉入賣家賬號，但至今未強制實行。12國務院樓市督察組空降廣州在地方政府一片微調聲中， 中央政府終于坐不住了， 國務院派出8 個督察組赴 16 個省市調研調控政策落實情況。最終調研結果來看，16 個省市評價均積極，廣州得到的評價為“限購限貸政策執(zhí)行情況較好，樓市情況較為穩(wěn)定?！睆幕鎰e購房入戶2012 年伊始，從化依舊距離遙遠，依舊沒能撤市劃區(qū)，但原有的購房入戶政策卻如約到期，

18、失去這一法寶的從化樓市， 在接下來的大半年時間里深陷泥潭，無法自拔。5、房地產市場狀況2012 年廣州商鋪市場租賃活躍，全年整體空置率均保持在較低水平，年末維持在3.7%，帶動平均租金年增長7.7%。其中，以餐飲業(yè)租金年升幅最為強勁，高于主力租戶及一般零售行業(yè)，達12.3%。天河商圈繼續(xù)引領高端市場。 全市主要的租賃活動仍集中在天河商圈，尤其是本年新開業(yè)的太古匯，新進駐的國際品牌包括普拉達、路易威登、香奈兒、Miu Miu 、愛瑪仕、迪奧、萬寶龍及蒂芙尼，無論從品牌及硬件均給廣州高端零售市場帶來驚喜，鞏固了天河商圈的核心地位。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是指估價對象在法律上許可、 技術

19、上可能、 經濟上可行并使價值達到最大化的使用方式被使用。 房地產價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響， 兩者的配合適當均衡時， 房地產的效用便能高度發(fā)揮，而達到最高最佳使用狀態(tài)，房地產價格評估據(jù)此進行。13估價對象實際用途為居住用房， 根據(jù)估價對象所處的位置和所在區(qū)域土地利用方向的具體情況， 此次估價以現(xiàn)狀用途下估價對象的最高最佳使用條件為前提。五、估價方法選用根據(jù)評估對象的特點和估價目的以及估價人員對鄰近地區(qū)居住用房市場狀況的調查和對估價對象的實地勘查、 并遵循房地產市場價格評估的確定原則以及估價目的，選取收益法進行評估。估價對象同類物業(yè)租賃市場活躍，成交租金透明，因此，選用收益法計算估價對象的

20、收益價格。六、估價測算過程1、有效毛收入租金：估價人員通過走訪調查， 了解到估價對象所在區(qū)域周邊類似商鋪租金每月在為 750 元/m2。所以估價對象取月租金客觀收益為7505541250 元。2、空置期根據(jù)市場調查，周邊同類物業(yè)目前一般出租率可達100%，按照一般的操作方式，全年按12 個月計算租金收入。估價對象年有效毛收入計算過程如下：年有效毛收入 =月租金年月份數(shù) =4125012=495000元3、年運營費用根據(jù)房地產估價規(guī)范和有關政策，出租物業(yè)的運營費用主要包括維修費、保險費、管理費用和相關稅費等。計算公式如下營業(yè)稅 =年租金 5%=4950005%=24750元教育費附加 =營業(yè)稅 1%=247501%=2475元城市建設維護稅 =營業(yè)稅 1%=247501%=2475元印花稅 =年租金 0.1%=4950000.1%=495元14租賃管理費 =年租金 2%=4950002%=9900元維修費 =年租