長沙鑫遠湘府嘉城項目物業(yè)發(fā)展建議及整體規(guī)劃構思報告（259p）課件

1、鑫遠湘府嘉城項目物業(yè)發(fā)展建鑫遠湘府嘉城項目物業(yè)發(fā)展建 議及整體規(guī)劃構思議及整體規(guī)劃構思 2009-3 謹呈：湖南鑫遠投資集團有限公司 前期定前期定 位回顧位回顧 1 p對前期市場基礎以及項目整體戰(zhàn)略和定位對前期市場基礎以及項目整體戰(zhàn)略和定位 的回顧的回顧 明確項目 開發(fā)目標 明確項目 開發(fā)目標 發(fā)現(xiàn)問題 明確項目 開發(fā)目標 發(fā)現(xiàn)問題 分析市場 尋找機會 明確項目 開發(fā)目標 發(fā)現(xiàn)問題 分析市場 尋找機會 確定戰(zhàn)略 和定位 鑫遠嘉城整體戰(zhàn)略 依托區(qū)域，產(chǎn)品升級和全新生活方式引導，主動承 擔起企業(yè)淡市下的現(xiàn)金流要求 鑫遠嘉城項目定位 新城市中心 YOHO時代新社區(qū) 一座時尚的地標 一組開放活力的秀場

2、 一套高性價比的產(chǎn)品 項目規(guī)劃項目規(guī)劃 外部活力街區(qū)演繹 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 項目定位項目定位新城市中心 YOHO時代新社區(qū) 產(chǎn)品定位的深化 p住宅及公寓定位 p商業(yè)定位 p整體規(guī)劃構思 p分期節(jié)奏策略 一群有現(xiàn)代感的建筑 符合客戶的戶型創(chuàng)新 智能/節(jié)能化建議 一處自由豐富的空間 符合YOHO人氣質的社區(qū)配套 完善并有城市感的商業(yè)配套 一種YOHO生活理念 案名建議 內部休閑園林體驗 啟動期核心展示區(qū)展示 YOHO體系體系 產(chǎn)品定產(chǎn)品定 位深化位深化 2 p給予項目定位基礎上的產(chǎn)品和商業(yè)配套定位給予項目定位基礎上的產(chǎn)品和商業(yè)配套定位 主地塊（不含主地塊（不含E12E12、 E18E18）

3、定位深化）定位深化 住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位 商業(yè)定位 E12E12、E18E18定位深化定位深化 按照物業(yè)類型將產(chǎn)品分為兩類進行研究按照物業(yè)類型將產(chǎn)品分為兩類進行研究 戶型配比定位 主流居 家產(chǎn)品 公寓類 型產(chǎn)品 不同物業(yè)類型，面對的客戶層級及置業(yè)目 的差別較大，在項目中所承擔的功能也有 所不同。 目前南城市場上重點項目主力戶型區(qū)間目前南城市場上重點項目主力戶型區(qū)間 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品主流居家產(chǎn)品 注：將1房產(chǎn)品歸入 公寓產(chǎn)品進行研究 項目項目兩房（兩房（M M2 2）三房（三房（M M2 2）四房（四房（M M2 2） 面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例 博林金谷一期博林金谷一

4、期73、8210%130-14070%150-16010% 上庭苑上庭苑-128-15083%17017% 鑫遠華城鑫遠華城-117-13953%143-16129% 歐洲城歐洲城77-9420%110-14937%160-17910% 保利花園保利花園82、8649% 89、114、123- 139 49%1532% 童話里童話里75、85、9164%100、120、14036%- 和莊和莊80多33%105、11267%- 湖光山色湖光山色9215%125、14350%150-17335% p二房產(chǎn)品較少，且集中于80-90面積區(qū)間； p三房為市場供應主力，主流面積集中在120-140 ；

5、 p四房以上產(chǎn)品供應較少，面積普遍大于150 。 從銷售情況看，面積緊湊、滿足剛性需求的兩房、小三房產(chǎn)品是從銷售情況看，面積緊湊、滿足剛性需求的兩房、小三房產(chǎn)品是 南城的暢銷產(chǎn)品南城的暢銷產(chǎn)品 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品主流居家產(chǎn)品 p自住型購買中以首次置業(yè)為主，對面積需求更偏緊湊；自住型購買中以首次置業(yè)為主，對面積需求更偏緊湊； p戶型面積緊湊消化速度更快，更有利于達成本項目快速去化的目標，并且戶型面積緊湊消化速度更快，更有利于達成本項目快速去化的目標，并且控制風險?？刂骑L險。 項目項目主力戶型主力戶型暢銷戶型暢銷戶型 月成交月成交 套數(shù)套數(shù) 市場表現(xiàn)（銷售代表訪談）市場表現(xiàn)（銷售代表訪談

6、） 保利花園保利花園 兩房兩廳8286，三房兩廳 113140，四房兩廳153 兩房兩廳8286，三房 兩廳113129 8089.114的三房消化最快，其次是兩房 和129的三房，總體是緊湊型去化快 歐洲城歐洲城 一房一廳4050，兩房兩廳 7794，三房兩廳110149 兩房兩廳779420兩房單位去化較快，由于臨近政府單 位，三房單位也賣得不錯 湖光山色湖光山色 兩房兩廳92，三房兩廳125 143，四房兩廳150173 兩房兩廳92，三房兩廳 125 4092和125的最早賣完，170的剩下最多， 100-110三房是客戶問得最多的 童話里童話里 兩房兩廳75-91，三房兩廳 100-

7、140 兩房兩廳75-91，三房 兩廳100-120 60送空中花園的90平兩房可改三房，贈 送對客戶非常有吸引力，消化迅速 和莊和莊 兩房兩廳80左右，三房兩廳 105-112 兩房兩廳80左右7080多的兩房去化最快，105和112的三 房去化也不錯 博林金谷博林金谷 三房兩廳130-140兩房兩廳73，三房兩廳 88-115 70中間兩棟T6的，73兩房、88、115的三 房，剛開盤就賣光了，去化速度比板 樓的還快，而且價格還是比較貴的 分析分析0808年熱銷產(chǎn)品我們也同樣發(fā)現(xiàn)：面積控制得緊湊型兩房、年熱銷產(chǎn)品我們也同樣發(fā)現(xiàn)：面積控制得緊湊型兩房、 三房受到市場青睞，贈送面積更能博得客戶

8、認可三房受到市場青睞，贈送面積更能博得客戶認可 熱銷項目熱銷戶型熱銷面積價格客戶類型 奧園四房1384900二次置業(yè) 上海城 二房504288一次置業(yè) 三房1094288一次置業(yè) 金域南外灘 二房874600一次置業(yè) 三房1104500二次置業(yè) 金域藍灣三房894200一次置業(yè) 湘江世紀城三房1204000二次置業(yè) 華潤鳳凰城 2+1房793500一次置業(yè) 3+1房1153200一次置業(yè) 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品主流居家產(chǎn)品 通過訪談及客戶調查得出，偏于緊湊的兩房三房產(chǎn)品更受通過訪談及客戶調查得出，偏于緊湊的兩房三房產(chǎn)品更受 現(xiàn)階段市場自住客戶青睞現(xiàn)階段市場自住客戶青睞 p他們的年齡大約在

9、25-40 歲之間； p他們所能支付的購房總 價平均為3040萬元左右； p他們想購買的是滿足基 本居住功能的普通住宅， 戶型為2房或3房，面積控 制在100平方米以內。 保利花園購房者調查保利花園購房者調查 戶型：戶型： 選擇二房客戶比例最大、為39； 其次為三房、占據(jù)36； 小三房也占有10%； p緊湊型兩房與三房成為購房者的 首選房型。 客戶構成客戶構成需求戶型 政府公務員政府公務員三房89-129 ，四房150-154 私營業(yè)主及外地在長私營業(yè)主及外地在長 沙生意人沙生意人 三房114-129 ，四房150-154 剛性需求類剛性需求類兩房82， 三房89-129 周邊中端職員及居民周

10、邊中端職員及居民兩房82， 三房89-129 保利花園成交客戶戶型偏好保利花園成交客戶戶型偏好 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品主流居家產(chǎn)品 p戶型面積緊湊化將成為未來發(fā)展趨勢；戶型面積緊湊化將成為未來發(fā)展趨勢； p“少面積，同功能少面積，同功能”和和“同面積，多功能同面積，多功能”，面積經(jīng)濟性和功能舒，面積經(jīng)濟性和功能舒 適性成為發(fā)展重點；適性成為發(fā)展重點； 企業(yè)選擇企業(yè)選擇 價格上漲價格上漲 生活藝術城生活藝術城 市場變化下，企業(yè)加強對現(xiàn)金流的要求，主動走小 價格：總價承受力有限導致購買面積下降 p面積緊湊化；面積緊湊化； p空間組織精細化； p功能設置復合化、創(chuàng)新化。 南城未來戶型面南城未來

11、戶型面 積變化趨勢積變化趨勢 需求變化需求變化隨著市場調整及價格變化，客戶更加理性，以實用型置業(yè)為主。 上庭苑上庭苑 博林金谷博林金谷 湖光山色湖光山色 鑫遠華府鑫遠華府 和莊和莊 童話里童話里 從市場戶型面積的演變來看，戶型面積緊湊化是未來趨勢從市場戶型面積的演變來看，戶型面積緊湊化是未來趨勢 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品主流居家產(chǎn)品 從項目定位及市場偏好出發(fā)，本項目主流住宅產(chǎn)品戶型及從項目定位及市場偏好出發(fā)，本項目主流住宅產(chǎn)品戶型及 功能定位應切合市場的主流需求，戶型面積緊湊化功能定位應切合市場的主流需求，戶型面積緊湊化 p為實現(xiàn)快速目標，戶型定位主要面向市場剛性需求，與市場為實現(xiàn)快速目標

12、，戶型定位主要面向市場剛性需求，與市場 主流相一致；主流相一致； p整體戶型面積取市場主流區(qū)間的下限，或增加部分市場差異整體戶型面積取市場主流區(qū)間的下限，或增加部分市場差異 化緊湊型戶型；化緊湊型戶型； p緊湊化戶型符合市場趨勢，有利于項目實現(xiàn)提單價、控總價緊湊化戶型符合市場趨勢，有利于項目實現(xiàn)提單價、控總價 的策略，有利于差異化、快周轉目標的實現(xiàn)。的策略，有利于差異化、快周轉目標的實現(xiàn)。 項目戶型定位建議項目戶型定位建議 面積及戶型定位面積及戶型定位功能定位功能定位客戶需求客戶需求 2 2房房 2 2房（房（ 65-80 65-80 ） 現(xiàn)金流產(chǎn)品（主流 產(chǎn)品） 首次置業(yè)的剛性需 求需求為主

13、 2+12+1房房/ /迷你迷你3 3房（房（8590 8590 ） 3 3房房 小小3 3房（房（90105 90105 ） 3 3房（房（105120 105120 ） 標桿產(chǎn)品 普通改善型需求為 主 4 4房及以上（房及以上（120150 120150 ） 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品主流居家產(chǎn)品 項目名稱項目名稱0808年推售量年推售量 歐洲城6萬方 湖光山色5萬方 童話里6萬方 和莊7萬方 博林金谷8萬方 保利花園5.5萬方 上庭院5萬方 市場主流項目年開發(fā)量 p項目項目200200畝規(guī)模，畝規(guī)模，2626萬建萬建 面，約需開發(fā)周期面，約需開發(fā)周期3-43-4年；年； p根據(jù)市場主流

14、項目住宅根據(jù)市場主流項目住宅 產(chǎn)品年消化量，以及綜合產(chǎn)品年消化量，以及綜合 考慮公寓體量，確定本項考慮公寓體量，確定本項 目住宅產(chǎn)品約目住宅產(chǎn)品約1616萬建面。萬建面。 結合市場類似項目配比及各戶型功能定位和客戶需求，給出主流結合市場類似項目配比及各戶型功能定位和客戶需求，給出主流 居住產(chǎn)品配比居住產(chǎn)品配比 項目戶型定位建議項目戶型定位建議 面積及戶型定位面積及戶型定位配比配比 2 2房房 2 2房（房（ 65-8065-80 ）30% 約612 套 50% 約7.4萬 方 p市場兩房產(chǎn)品的緊湊版，控制總價在30萬左 右，提供給首次置業(yè)客戶 2+12+1房房/ /迷你迷你3 3房房 （859

15、08590 ） 20% 約340 套 p由偷面積形成，受地塊容積率限制，難以大 量實現(xiàn) p提供給對功能空間數(shù)量有剛性要求，但經(jīng)濟 層級較低的首次置業(yè)客戶 3 3房房 小小3 3房（房（9010590105 ）25% 約380 套 40% 約5.9萬 方 p市場三房的緊湊化版本，也是三房中的最暢 銷戶型 3 3房（房（105120105120 ）15% 約193 套 p三房較舒適化產(chǎn)品，提供給改善型客戶 4 4房房 及以及以 上上 （120150120150 ）10% 約110 套 10% 約1.53 萬方 p市場相對滯銷戶型 p作為標桿產(chǎn)品，放置在北地塊東側，臨近園 藝公園，后期根據(jù)市場情況變

16、化彈性開發(fā) 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品主流居家產(chǎn)品 目前市場上公寓產(chǎn)品供應較少，主要以投資和辦公類產(chǎn)品為主目前市場上公寓產(chǎn)品供應較少，主要以投資和辦公類產(chǎn)品為主 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品 項目項目供應套數(shù)供應套數(shù)供應面積供應面積銷售情況銷售情況置業(yè)目的置業(yè)目的 和莊和莊約550套58、95 部分要求3、4套一起賣， 也沒重點推，所以速度不 快 投資與辦公 博林金谷博林金谷346套30-60 除3-6樓要整層賣以外，已 銷售近9成 70%投資，20%做寫 字樓，10%養(yǎng)老 湖光山色湖光山色30多套40-5008年5月份開盤，兩月售罄投資+學區(qū)置業(yè) 生活世紀城生活世紀城687套39.55

17、-98 08年9月開盤，三個月時間 基本售完 60-70%投資，朝東 的有自住 萬科金色家園萬科金色家園1088套32、45 08年12月開盤，三個月售 完500多套 過渡居住為主，少 量投資 總結總結近近30003000套套40-6040-60為主為主消化速度總體較快消化速度總體較快投資、辦公為主投資、辦公為主 p省府板塊良好的區(qū)域發(fā)展前景、中央政區(qū)的定位、大批事業(yè)單位的進駐，吸引了大量投資客戶和 看中辦事便利度的辦公客戶在此置業(yè)。 配套不成熟、缺乏好的產(chǎn)品與居住環(huán)境是公寓自住客舍棄省配套不成熟、缺乏好的產(chǎn)品與居住環(huán)境是公寓自住客舍棄省 府板塊的原因府板塊的原因 p省政府所在地及重點支持發(fā)展

18、區(qū)域 p長株潭一體化核心區(qū)域，與地州無縫連接 p地鐵、三館一中心等等規(guī)劃利好逐步落實 p他們是一撥數(shù)量不少的群體（均價高出其他項目20%仍然每月消化一 百多套） p他們渴望的是配套、產(chǎn)品品質與景觀都具備的產(chǎn)品 p他們需求40-60的一房與緊湊小兩房作為過渡房 p他們對朝向不太在乎 要吸引這類客戶到嘉城項目，我們需要 打造一定的配套配合區(qū)域發(fā)展、并且提 供有小區(qū)環(huán)境、有一定品質的公寓產(chǎn)品 省府板塊的區(qū)位 尚未成熟，生活 及交通的便利性 未達到其要求 目前省府板塊公寓 項目對自住客戶的 吸引力比較小，緣 于其未能滿足這類 客戶需要的價值 省府板塊的公寓產(chǎn) 品目前普遍缺乏好 的產(chǎn)品與居住環(huán)境 通過對

19、典型公寓項目 萬科金色家園自住客 戶分析我們發(fā)現(xiàn)： 省府板塊規(guī)劃起點高，未來省府板塊規(guī)劃起點高，未來3-53-5年內將逐步年內將逐步 成熟，滿足公寓的居家客戶要求成熟，滿足公寓的居家客戶要求 區(qū)域抗性在未來區(qū)域抗性在未來 將逐步消除將逐步消除 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品 目前公寓市場消化情況分析目前公寓市場消化情況分析 項目項目供應套數(shù)供應套數(shù)供應面積供應面積銷售情況銷售情況年消化能力年消化能力 和莊和莊約550套58、95 部分要求3、4套一起賣，也 沒重點推，所以速度不快 / 博林金谷博林金谷346套30-60 除3-6樓要整層賣以外，已銷 售近9成 約1.5萬/年 湖光山色湖光山色

20、30多套40-5008年5月份開盤，兩月售罄/ 生活藝術城生活藝術城687套39.55-98 08年9月開盤，三個月時間基 本售完 約3萬/年 萬科金色家園萬科金色家園1088套32、45 08年12月開盤，三個月售完 500多套 約2萬/年 總結總結近近30003000套套40-6040-60為主為主消化速度總體較快消化速度總體較快平均平均2 2萬萬/ /年年 p市場上各公寓項目的區(qū)位等條件各異，但只要性價比合理，消化速度都市場上各公寓項目的區(qū)位等條件各異，但只要性價比合理，消化速度都 比較快，考慮蓄客期問題，各項目年消化能力平均比較快，考慮蓄客期問題，各項目年消化能力平均2 2萬萬/ /年

21、。年。 公寓的市場實現(xiàn)度公寓的市場實現(xiàn)度 公寓類產(chǎn)品能有效提升容積率，為普通居住產(chǎn)品創(chuàng)造更好的公寓類產(chǎn)品能有效提升容積率，為普通居住產(chǎn)品創(chuàng)造更好的 舒適度舒適度 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品 通過大面積的公寓和商業(yè)吃掉大部分容積通過大面積的公寓和商業(yè)吃掉大部分容積 率，給居住戶型提供了舒適度，也擋了噪率，給居住戶型提供了舒適度，也擋了噪 音，而公寓與商業(yè)的后續(xù)開發(fā)也滿足了區(qū)音，而公寓與商業(yè)的后續(xù)開發(fā)也滿足了區(qū) 域成熟的需求域成熟的需求 市區(qū)商業(yè)中心市區(qū)商業(yè)中心 一環(huán)路一環(huán)路 二環(huán)路二環(huán)路 馬鞍山路馬鞍山路 10萬 商 業(yè)、 公寓 25萬 舒 適型 居家 產(chǎn)品 馬馬 鞍鞍 山山 路路 合肥金

22、地國際城金地國際城所處的馬鞍山路是當時合 肥城市外延的方向 高地價、高容積率是項目開發(fā)面臨的 主要問題 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品 通過對公寓產(chǎn)品客戶以及作用的梳理，綜合各地塊的情況，通過對公寓產(chǎn)品客戶以及作用的梳理，綜合各地塊的情況， 分析公寓排布的總體布局分析公寓排布的總體布局 公寓用地選擇原則公寓用地選擇原則 p選取資源價值較低地塊 p具備較強的昭示性 p臨城市主干道、交通便利 p朝向要求不高 公寓在項目中的作用公寓在項目中的作用 p 分攤容積率壓力 p 消化90/70限制指標 p 弱化道路對居住區(qū)的影響 p 拓寬客戶群，加快資金回籠 芙蓉南路 杉木沖路 公寓區(qū) 公寓產(chǎn)品 總體可以

23、 排布在緊 鄰芙蓉南 路與杉木 沖路區(qū)域 針對不同置業(yè)目的，推薦兩種公寓產(chǎn)品進行排布針對不同置業(yè)目的，推薦兩種公寓產(chǎn)品進行排布 芙蓉南路 杉木沖路 點式居住型小戶第四代點式居住型小戶第四代 p約35米*40米 p戶戶通透采光，適宜居 家過渡 內廊式小戶型內廊式小戶型 p約18米*60米 p內廊式，適宜辦公和 投資 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品 公寓區(qū) 居家型公寓引入麗陽天下的第四代小戶型產(chǎn)品，有關公寓的居家型公寓引入麗陽天下的第四代小戶型產(chǎn)品，有關公寓的 朝向問題客戶并不存在抗性朝向問題客戶并不存在抗性 點式居住型小戶第四代點式居住型小戶第四代 p約35米*40米 p戶戶通透采光，適宜居

24、家過渡 p通過大量銷售代表與客戶訪談我們發(fā)現(xiàn)，不論投資型或自住 型公寓客戶，他們對公寓的朝向及通透性要求均不高，投資型 公寓客戶關注的是昭示性，自住型公寓客戶則關注產(chǎn)品舒適性 與景觀面，對朝向沒有抗性，因此對舒適度有較大提升的居家 第四代小戶型符合過渡型自主客戶需求。 萬科金色家園萬科金色家園： p自住型客戶為主； p北向、東向朝園林戶型更多居家 客戶選擇，南向與西向戶型通過控 面積與價差提升性價比，最終實現(xiàn) 各朝向消化平均。 生活藝術城生活藝術城： p投資客戶為主； p內廊式公寓產(chǎn)品，各個朝向都有， 通透性不高，投資客更傾向于購買 西向朝芙蓉路單位，朝園林的東向 與北向更多自住客選擇。 市場

25、上的公寓產(chǎn)品朝向與市場上的公寓產(chǎn)品朝向與 通透性都并不好，但銷售通透性都并不好，但銷售 情況都較理想情況都較理想 公寓類型公寓類型 經(jīng)過市場消化量測算，建議住宅用地公寓量為經(jīng)過市場消化量測算，建議住宅用地公寓量為5.85.8萬平左右萬平左右 棟數(shù)棟數(shù)建筑面積建筑面積戶數(shù)戶數(shù) 居家公寓4棟約42120平約930戶 投資/辦公公寓3棟約42120平約780戶 總計總計約約8.48.4萬平萬平約約17001700戶戶 關于公寓的消化量： p綜合08年市場上公寓消化情況，如博林金谷、生活藝術城、 萬科金色家園等，預計公寓年消化量約為2萬平左右，本項目 最大化排布下約需4年年時間，銷售周期過長，壓力較大

26、；銷售周期過長，壓力較大； p公寓為本項目搶容積率物業(yè)，非本項目主打產(chǎn)品，推售時 不會作為主力產(chǎn)品，會在住宅產(chǎn)品空檔期推售，因此推售量 需要控制。 最大化公寓排布情況下公寓量市場上公寓消化速度 戶數(shù)戶數(shù)建筑面積建筑面積 博林金谷346套 除3-6樓要整層賣以 外，已銷售近9成 藝術城687套 08年9月開盤，三個 月時間基本售完 金色家園1088套 08年12月開盤，三 個月售完500多套 平均約平均約2 2萬萬/ /年的消化量年的消化量 適當控制公寓產(chǎn)品量，建議適當控制公寓產(chǎn)品量，建議 控制在控制在5.8萬平以內萬平以內 p建議前期壓縮居家型公寓 產(chǎn)品的量，因區(qū)域成熟需要 時間。 產(chǎn)品定位產(chǎn)

27、品定位公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品 5.85.8萬萬公寓的體量問題公寓的體量問題 前提：容積率必須做滿 公寓的作用公寓的市場實現(xiàn)度 p吃掉容積率 經(jīng)過測算，在做到5.8萬公寓情況 下，單純計算住宅占地和建面，其能 實現(xiàn)的容積率為2.09，是能夠保證證 一定的舒適度的底線； p社區(qū)屏障，與快速干道進行阻隔 p城市化形象和價值的體現(xiàn) p市場正常水平年消化量2萬，本 項目5.8萬只需3年時間基本消化完 畢，市場實現(xiàn)度較高； p北側地塊無論是否與主項目一同開 發(fā)，都已經(jīng)進行了差異化定位（快捷 酒店/酒店式商務公寓），因此，5.8 萬公寓體量可以接受。 p仍然建議5.8萬平的公寓體量定位； p對公寓類型及公寓創(chuàng)新再

28、進行深入思考，以保證更高的市場實現(xiàn)度。 公寓產(chǎn)品戶型配比公寓產(chǎn)品戶型配比 建筑面積建筑面積 居家公寓約2.8萬平 投資/辦公公寓約3萬平 總計總計約約5.85.8萬平萬平 縮減后的公寓量 配比配比配比配比 居家 公寓 點式 單房 50平 約569 套 40%p以居家過渡為主，可適當增 加一房量 p購買公寓二房過渡客戶較少， 且和主流戶型小兩房相近，因 此量小。 1房40% 2房 55-65 平 約93套20% 投資/ 辦公 公寓 板式 單房 50平 約629 套 50% p以單房為主，方便后期彈性 拼合 p2房少量，設置在端頭位置 1房30% 2房 55-65 平 約100 套 20% 產(chǎn)品定

29、位產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品 總建面總建面功能功能房型房型面積面積面積占比面積占比套數(shù)（約）套數(shù)（約）建面建面?zhèn)渥渥?14.83萬住宅 2房 2房（ 65-80 ）30%約600套4.8 2+1房/迷你3房（8590 ）20%約330套3.2 3房 小3房（90105 ）25%約380套4 3房（105120 ）15%約193套2.4 4房及以上（120150 ）10%約110套1.6 總建面總建面功能功能房型房型面積面積面積占比面積占比套數(shù)（約）套數(shù)（約）建面建面?zhèn)渥渥?5.8萬 居家公寓 單房 50平 12% 約320套1.12 p單房約單房約11771177套。占套。占 總面積約總面積

30、約46%46% p一房約一房約684684套。占總套。占總 面積約面積約34%34% p兩房約兩房約300300套。占總套。占總 面積約面積約20%20% 1房 12% 約249套1.12 2房55-65平 6% 約93套0.56 投資/辦 公公寓 單房 商2商3商4 從地塊內部條件及外部景觀比較，住1占據(jù)最佳資源， 住2次之，住3受外部干擾較大，不宜做居家產(chǎn)品 商2 商1 商3 商4 住1 住1 住2 住2 住3 p地塊1：沿芙蓉路沿線受快速干道影響較大，城市意向強烈， 排布公寓產(chǎn)品，高梯戶比； p地塊2：北側兩地塊鄰市政道路，受到一定影響，且用地性 質存在差異，因此排布商務寫字樓/酒店產(chǎn)品

31、，高梯戶比； p地塊3：內部地塊，占有內部主景觀資源，私密性良好，排 布T4產(chǎn)品； p地塊4：東鄰市政公園，占有較強景觀資源，南鄰生活藝術 城，無市政道路影響，私密性好，且可放于后期開發(fā)，排布 T4中大面積產(chǎn)品，甚至可排布T2標桿產(chǎn)品； p地塊5：鄰市政路，受噪音影響，且底為商業(yè)和入口，較混 雜，排布小面積T4產(chǎn)品； p地塊6：鄰道路，但較為安靜，可排布T4/T6產(chǎn)品，視消化 容積率的需要安排； p地塊7：兩方向均受公寓影響，占有一定社區(qū)內部景觀資源， 可排布T4產(chǎn)品，面積較地塊3可適當縮小。 物業(yè)排布原則物業(yè)排布原則 p結合地塊整體規(guī)劃構思，以及不同地塊的價值等級 差異（昭示性、私密性、景觀

32、資源占有性、相鄰環(huán)境 及物業(yè)影響性等），進行整體的物業(yè)排布規(guī)劃。 p資源占有最優(yōu)位置排布較大戶型、低梯戶比產(chǎn)品； p在景觀資源和外部干擾較多的地方排布高梯戶比的 緊湊戶型產(chǎn)品； 1 公 寓 產(chǎn) 品 1 公 寓 產(chǎn) 品 2商務寫字樓/酒店 3 T4產(chǎn)品 4 T4及標 桿產(chǎn)品 5 T4產(chǎn)品 5 T6產(chǎn)品 7 T4產(chǎn)品 6 T4 產(chǎn)品 整體規(guī)劃構思建議整體規(guī)劃構思建議 p城市廣場與會所 p為保證北地塊居住的舒適性 和純粹性，建議以居家公寓排 布，即搶占了容積率，又對內 部居住價值貶損較小。 p投資/辦公型公寓，項目前 期開發(fā)風險較小 p幼兒園 p集中商業(yè) p上蓋快捷酒店/公寓型酒店 式辦公產(chǎn)品 p底

33、層街鋪 p上蓋居家型公寓產(chǎn)品 整體規(guī)劃構思整體規(guī)劃構思景觀主線與道路人流系統(tǒng)景觀主線與道路人流系統(tǒng) p景觀主軸景觀主軸貫穿南北兩區(qū)， 形成具有一定通透性的景觀 視線； p在組團之間，設置小景觀 節(jié)點，并用景觀主軸穿插。 p景觀主軸也是內部人行道 路的主軸線。 p南北兩區(qū)次入口南北兩區(qū)次入口，并可設 置空中連廊進行連接，使一 體化，資源共享。 p北區(qū)人行主入口北區(qū)人行主入口， 連接社區(qū)內外空間。 p南區(qū)人南區(qū)人/車行主入口車行主入口設 于芙蓉路上，便于與主干 道對接、快速出行。 p南區(qū)預留與園藝公園銜接 的人行次入口，充分利用周人行次入口，充分利用周 邊景觀休閑資源。邊景觀休閑資源。 p道路系統(tǒng)

34、：道路系統(tǒng)：區(qū)內實行人 車分流，沿住宅區(qū)域外圍 安排路面交通線并設置地 上停車位及地下車庫入口。 交通主線交通主線 景觀主線景觀主線 p北區(qū)車行主入口北區(qū)車行主入口與 芙蓉路對接。 p北區(qū)園藝路次入口北區(qū)園藝路次入口。 1T61T6產(chǎn)品在長沙市場上早已出現(xiàn)，而且銷售情況良好，客戶產(chǎn)品在長沙市場上早已出現(xiàn)，而且銷售情況良好，客戶 對高梯戶比產(chǎn)品的抗性已經(jīng)逐漸消退對高梯戶比產(chǎn)品的抗性已經(jīng)逐漸消退 童話里童話里： p已開盤1棟1T6（58-94），4棟 1T4產(chǎn)品（70-120，90-140）； p均價3600，一口價、無層差； p銷售情況：首置客戶為主，1T61T6的的 5858平小兩房銷售最快平

35、小兩房銷售最快，94平兩房與 1T4的90平兩房銷售情況接近。 上海城上海城： p二期1000多套單位同時開盤，主力為1T3、1T4三 房和四房，只有一棟1T6全是兩房（60-90）； p價格：4288-4488； p銷售情況：1T61T6一開盤就賣完一開盤就賣完，而且相對于40-50 的公寓更好賣，客戶都是20多歲的首次置業(yè)者。 p從市場上已經(jīng)出現(xiàn)的1T6產(chǎn)品的銷售情況我們可以發(fā)現(xiàn)，這類針對首次置業(yè)群體 的高梯戶比產(chǎn)品早已被接受，此類客戶對總價的敏感程度已大于梯戶比，因此，我 們建議本項目可以采用少量1T6產(chǎn)品化解容積率的方案。 前提：做滿容積率 為提升居住產(chǎn)品整體舒適度需要采用為提升居住產(chǎn)

36、品整體舒適度需要采用1T61T6化解容積率化解容積率 通過5.8萬公寓與0.7萬商業(yè)消化容積率，計算純住宅建筑的容積率實現(xiàn)水平： 總占地=8.73萬 公寓、商業(yè)占地=450m35m=1.5萬 住宅占地=8.73-1.5=7.32萬 住宅建面=21.8-0.7-5.8=15.3萬 居住產(chǎn)品容積率=15.3/7.32=2.092.09 p根據(jù)世聯(lián)的經(jīng)驗，15層的1T4產(chǎn)品在保證一定舒適度的 條件下能實現(xiàn)的容積率大約為1.8-2.0； p本項目定位以中小戶型定位，15層1T4產(chǎn)品實現(xiàn)2.0容 積率的難度更大； p為保證舒適度，不能采用圍合型建筑； p項目南地塊臨近園藝公園，且后期開發(fā)，建議作部分 T

37、2的樓王產(chǎn)品。 本項目居住產(chǎn)品需要實 現(xiàn)的容積率為2.09 p建議在較差位置布置少 量1T6產(chǎn)品化解容積率 1T61T6產(chǎn)品的位置排布的初步建議，具體排布和體量以做滿容積率為主產(chǎn)品的位置排布的初步建議，具體排布和體量以做滿容積率為主 要目的，具體在規(guī)劃跟進階段同設計院詳細探討要目的，具體在規(guī)劃跟進階段同設計院詳細探討 1T6產(chǎn)品的排布原則：非舒適型產(chǎn)品，適宜排布在 無強勢資源或有外部干擾的位置。 芙蓉南路 杉木沖路 桂花坪路 園藝路 三館一心 梓楓小學 園藝公園 歐洲城 公寓公寓 公寓公寓 pA區(qū)域北臨商業(yè)體有一定干擾，主景觀面為 社區(qū)內部 A A B B C C pB區(qū)域東臨市政路有較大干擾

38、，主景觀面局 部朝社區(qū)內部 pC區(qū)域南臨市政路有較大干擾，且下為商業(yè)， 受到一定干擾，主景觀面局部朝市政路 1T6產(chǎn)品位置排布： p北區(qū)地塊臨公園，價值高，不建議排布1T6產(chǎn)品； p1T6產(chǎn)品建議首選排布于C區(qū)域，依據(jù)世聯(lián)的經(jīng)驗值估算，C區(qū)域 排滿1T6產(chǎn)品基本已可以滿足整體容積率化解要求，如果后期規(guī)劃 設計出現(xiàn)僅C區(qū)還不夠的情況，建議再往B區(qū)排布部分1T6產(chǎn)品。 地塊價值排布：ABC E21E21 結合地塊條件考慮，北邊的沿芙蓉路公寓適合做商務公寓，結合地塊條件考慮，北邊的沿芙蓉路公寓適合做商務公寓， 南邊的公寓更適合居住公寓南邊的公寓更適合居住公寓 p地塊北部昭示性最佳，由北向南遞減； p

39、沿芙蓉南路公寓定位商務公寓與居家公寓結合，兩 種功能的公寓排布按照地塊價值適配原則確定； p結合E12地塊的規(guī)劃、定位，北邊的芙蓉路沿線排 布商務公寓更利于辦公氛圍的聚集，提升整體的商務、 商業(yè)價值，因此建議北邊的芙蓉路沿線公寓采取商務 公寓形式； p南區(qū)的公寓位處居住氣息更重的區(qū)域，適宜開發(fā)居 住公寓。 商業(yè)、辦公 居住 居住 辦公型 居住型 p整體設立為商務區(qū)，形成聚集效應 公寓與住宅的功能分區(qū)公寓與住宅的功能分區(qū) 芙蓉南路芙蓉南路 都市生活活力中心 商業(yè)商業(yè) 主景觀帶主景觀帶 主核心區(qū)主核心區(qū) 次核心區(qū)次核心區(qū) 次景觀帶次景觀帶 街墻街墻 商業(yè)商業(yè) 主景觀帶主景觀帶 主核心區(qū)主核心區(qū) 次

40、核心區(qū)次核心區(qū) 次景觀帶次景觀帶 街墻街墻 商業(yè)、公寓區(qū)商業(yè)、公寓區(qū) 高層住宅區(qū)高層住宅區(qū) 入口入口 公寓公寓 注： 住宅區(qū)的入口在社區(qū)內側，住宅區(qū)與商業(yè)公寓 區(qū)完全隔開，便于管理； 住宅區(qū)內設集中會所，景觀主軸線等元素。 綠化、圍墻隔離綠化、圍墻隔離 幼兒園的選址與規(guī)模幼兒園的選址與規(guī)模 幼兒園的規(guī)模確定： p教育部規(guī)定：每千人口中按40名學齡前兒童計算配建幼 兒園規(guī)模，本項目人口共約0.9萬人，按360名學齡前兒童 計算，至少應配備12班幼兒園，每生8.8平計算，要求規(guī)模 為3000； p本項目定位城市上升階層，年齡層集中在25-35歲，小孩 多為學齡前兒童，幼兒園規(guī)模做足實際上也符合目標

41、客戶 訴求，因此建議按12班設計。 幼兒園幼兒園 幼兒園的選址原則： p不占據(jù)項目核心景觀資源 p南北區(qū)方便共享 p采光便利，不影響建筑排布 p便于對外招生，擴大生源面 外移到地塊邊緣 沿桂花坪路設置 選擇高層的南部（桂 花坪路北邊） 沿園藝路設置 位置選擇： 入口 廣場 整體規(guī)劃構思示意整體規(guī)劃構思示意 南北區(qū)連廊相接 公寓與主入口 架空層將景觀主軸貫穿延續(xù) 內部組團空間 整體規(guī)劃構思整體規(guī)劃構思 項目分期策略項目分期策略 分期原則分期原則根據(jù)現(xiàn)狀資源、區(qū)域發(fā)展方向及市場消化速度根據(jù)現(xiàn)狀資源、區(qū)域發(fā)展方向及市場消化速度 確定確定 項目名稱項目名稱 0808年推售年推售 量量 歐洲城6萬方 湖

42、光山色5萬方 童話里6萬方 和莊7萬方 博林金谷8萬方 保利花園5.5萬方 上庭院5萬方 項目分期的限制性條件：項目分期的限制性條件： 項目分期原則項目分期原則 目標條件限制現(xiàn)金流項目，希望2010年下半年入市。 區(qū)域發(fā)展方向芙蓉南路為城市主干道，項目地塊的成熟度自北向南遞減。 市場消化速度 南城市場中大規(guī)模樓盤年推售量多在6-8萬平左右，由此預計本項 目開發(fā)周期約為3-4年。 大盤展示原則大盤展示原則 區(qū)域適配原則區(qū)域適配原則 p城市印象展示是項目打造重點，啟動期選擇便于展示； p新區(qū)盡可能選取相對成熟區(qū)域率先開發(fā)。 大盤持續(xù)發(fā)力原大盤持續(xù)發(fā)力原 則則 p資源價值分期釋放，每期以完整組團的方

43、式推出； p分組團營造亮點，贏得市場持續(xù)關注。 便于施工開展原便于施工開展原 則則 p合理的安排項目分期開發(fā)進程，避免住戶動線和施工動線交叉， 減少后期施工對社區(qū)生活的影響。 市場適配原則市場適配原則 p新區(qū)項目啟動，一是建立形象，二是安全過渡，出于項目風險考 慮，規(guī)模不宜過大；公寓需區(qū)域更成熟再推量。 在桂花坪路可以確定及早修建的條件下，啟動區(qū)放置在桂花在桂花坪路可以確定及早修建的條件下，啟動區(qū)放置在桂花 坪路與芙蓉南路交界比較合理坪路與芙蓉南路交界比較合理 一期一期 展示區(qū)展示區(qū) 桂花坪路桂花坪路 社區(qū)主入口社區(qū)主入口 （活力秀場）（活力秀場） 泳池親水泳池親水 平臺平臺 內部核心景內部核

44、心景 觀展示觀展示 城市意象商業(yè)街城市意象商業(yè)街 標志性建筑標志性建筑 會所（營銷中心）會所（營銷中心） p在桂花坪路可以確定及早修建的條件下，啟動區(qū)移到 桂花坪路與芙蓉南路交界可以滿足良好的通達性與昭 示性、完整而強勢的展示、方便施工，而且各期能較 均勻的享受到會所的功能。 開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略堅持安全穩(wěn)健、小步快跑、量速平衡，考慮淡堅持安全穩(wěn)健、小步快跑、量速平衡，考慮淡 市和發(fā)展商目標，啟動規(guī)模穩(wěn)妥考慮市和發(fā)展商目標，啟動規(guī)模穩(wěn)妥考慮 第一階段：第一階段： 1 1年左右年左右 起勢階段起勢階段 p形成展示形成展示 p建立形象建立形象 p試探市場試探市場 目標目標 p較強資源產(chǎn)品較強資源產(chǎn)品

45、p博取高價值博取高價值 p公寓、商業(yè)消公寓、商業(yè)消 化化 p回現(xiàn)主流回現(xiàn)主流 p形成核心景觀形成核心景觀 p提升整體價值提升整體價值 安全過渡、穩(wěn)妥 快速，規(guī)模不宜 過大 策略原則策略原則 成長期，擴大開 發(fā)規(guī)模，擴大客 戶層面，以規(guī)模 換取利潤空間 成熟期，適度價 值提升的價格導 向，博取高利潤 第二階段：第二階段： 1 1年年 品牌建立品牌建立 第三階段：第三階段： 1 12 2年左右年左右 項目成熟項目成熟 p三個大階段大致開發(fā)量比例為三個大階段大致開發(fā)量比例為25%25%：35%35%：40%40%； p第一階段控制在在第一階段控制在在6-76-7萬以內，萬以內，啟動期控制在啟動期控制

46、在3-43-4萬萬； p啟動期展示能夠形成組團，有自身的景觀展示和依托內容。啟動期展示能夠形成組團，有自身的景觀展示和依托內容。 會所、展示商 業(yè)街、核心展 示區(qū)，幼兒園 核心園林景觀 成型 北區(qū)集中商業(yè)、 辦公公寓 配套配套 地塊分期地塊分期 第一階段：第一階段： 起勢階段起勢階段 p啟動首選成熟度高、昭示性好的地塊，同時考慮會所能啟動首選成熟度高、昭示性好的地塊，同時考慮會所能 各期均衡共享，以各期均衡共享，以地塊為啟動地塊；地塊為啟動地塊； p資源好的東側位置排列居家產(chǎn)品，形成價值標桿。資源好的東側位置排列居家產(chǎn)品，形成價值標桿。 第二階段：第二階段： 品牌建立品牌建立 p地塊規(guī)模較一階

47、段放大，需要將核心景觀完成后，依托地塊規(guī)模較一階段放大，需要將核心景觀完成后，依托 內部資源打造，形成項目核心競爭力；內部資源打造，形成項目核心競爭力； p初期形象建立、人氣提升后，強化項目城市價值，增加初期形象建立、人氣提升后，強化項目城市價值，增加 商業(yè)以及公寓體量；商業(yè)以及公寓體量； 第三階段：第三階段： 項目成熟項目成熟 p一二階段形象展示、品牌完全建立，依托外部園藝公園景一二階段形象展示、品牌完全建立，依托外部園藝公園景 觀，打造部分樓王單位，可實現(xiàn)項目后期更高溢價空間；觀，打造部分樓王單位，可實現(xiàn)項目后期更高溢價空間； p商業(yè)用地在項目成熟階段入市，便于集中商業(yè)、酒店與商商業(yè)用地在

48、項目成熟階段入市，便于集中商業(yè)、酒店與商 務公寓招商經(jīng)營。務公寓招商經(jīng)營。 p形成展示形成展示 p建立形象建立形象 p試探市場試探市場 p回現(xiàn)主流回現(xiàn)主流 p形成核心景觀形成核心景觀 p提升整體價值提升整體價值 各階段各階段 目標目標: p較強資源產(chǎn)品較強資源產(chǎn)品 p博取高價值博取高價值 p消化公寓、商業(yè)消化公寓、商業(yè) 商業(yè)用地商業(yè)用地 項目產(chǎn)品節(jié)奏模擬（不包含項目產(chǎn)品節(jié)奏模擬（不包含E12/18E12/18地塊）地塊） 第一階段（28.4）第二階段（30.2） 第三階段（41.4%）總體(100%) 面積占比面積占比 建筑面積建筑面積 面積占比面積占比 建筑面積建筑面積 面積占比面積占比 建

49、筑面積建筑面積 面積占比面積占比 建筑面積建筑面積 公寓公寓22.6%1.4萬21.2%1.4萬33.2%3萬26.6%5.8萬 住宅住宅64.5%4萬75.8%5萬64.6%5.83萬67.9%14.83萬 商業(yè)商業(yè)4.8%0.3萬3%0.2萬2.2%0.2萬3.2%0.7萬 會所、會所、 幼兒園幼兒園 8.1%0.5萬-2.3%0.5萬 總計總計100%6.2萬100%6.6萬100%9.03萬100% 21.83萬 物業(yè)發(fā)物業(yè)發(fā) 展建議展建議 4 p基于定位和規(guī)劃的具體細節(jié)落實基于定位和規(guī)劃的具體細節(jié)落實 物業(yè)發(fā)展建議的原則物業(yè)發(fā)展建議的原則 一切基于一切基于 即即 (Competiti

50、on Value Added)(Competition Value Added) 需要說明的是：需要說明的是： p我們給出的不是具體的設計方案， p我們給出的是能形成價值點和競爭力的因素 p（市場接受的產(chǎn)品特征和驅動客戶購買的因素） p基于客戶敏感點的可感知價值基于客戶敏感點的可感知價值 p提升項目核心競爭力提升項目核心競爭力 p解決從市場到產(chǎn)品對接的問題解決從市場到產(chǎn)品對接的問題 YOHOYOHO社區(qū)價值體系的全面展示和演繹社區(qū)價值體系的全面展示和演繹 項目屬性及項目屬性及 競爭態(tài)勢競爭態(tài)勢 客戶需求及客戶需求及 敏感點敏感點 項目戰(zhàn)略及項目戰(zhàn)略及 定位定位 p定位城市上升階層 p追求便利工

51、作的居住環(huán)境 p追求實惠的置業(yè)成本 p追求一般水平之上的品質 生活 p依托區(qū)域，產(chǎn)品升級和全新生 活方式引導，主動承擔起企業(yè)淡 市下的現(xiàn)金流要求 p新城市中心，YOHO時代新社區(qū) p城市絕對主軸、中等規(guī)模、 地鐵物業(yè)、規(guī)劃限制條件高 p外部競爭處于低水平競爭階 段，同質化傾向嚴重；內部三 項目齊推，需要差異化 p未來競爭進入全面細分階段 物業(yè)發(fā)展建議是基于以上各物業(yè)發(fā)展建議是基于以上各 點，對開發(fā)策略的具體落實點，對開發(fā)策略的具體落實 一處自由豐富一處自由豐富 的空間的空間 一座時尚的地一座時尚的地 標標 一組開放活力一組開放活力 的秀場的秀場 一套高性價比一套高性價比 的產(chǎn)品的產(chǎn)品 一種一種

52、YOHOYOHO的的 生活理念生活理念 一座時尚的地標 一組開放活力的秀場 一套高性價比的產(chǎn)品 一處自由豐富的空間 案名建議 一種YOHO生活理念 命名方向命名方向 1 1、企業(yè)的品牌價值延續(xù)、企業(yè)的品牌價值延續(xù) 2 2、引領未來的生活理念彰顯、引領未來的生活理念彰顯 3 3、極強的城市意向、極強的城市意向 4 4、現(xiàn)代風格、現(xiàn)代風格 鑫遠鑫遠 YOHOYOHO城城 鑫遠鑫遠 優(yōu)尚國際優(yōu)尚國際 鑫遠鑫遠 鋒尚（時代）鋒尚（時代） 鑫遠鑫遠 領域領域 鑫遠鑫遠 領尚國際領尚國際 鑫遠鑫遠 現(xiàn)代城現(xiàn)代城 鑫遠鑫遠 國際城國際城 一座時尚的地標 一組開放活力的秀場 一套高性價比的產(chǎn)品 一處自由豐富的

53、空間 符合YOHO人氣質的社區(qū)配套 完善并具有城市感的商業(yè)配套 一種YOHO生活理念 p片區(qū)現(xiàn)狀片區(qū)現(xiàn)狀目前居住人口較少，商業(yè)氛圍不足； p片區(qū)發(fā)展研判片區(qū)發(fā)展研判未來將成為長沙中央居住區(qū)，長沙最具有商 業(yè)潛力的發(fā)展區(qū)域； p項目臨街狀況項目臨街狀況芙蓉路具有很高的商業(yè)價值，桂花坪路及杉 木沖路也具有一定的商業(yè)價值； p項目商業(yè)存在的作用項目商業(yè)存在的作用分攤容積率、保障利潤、形成特色展 示平臺。 本項目商業(yè)功能：本項目商業(yè)功能： 社區(qū)級的商業(yè)需求為主，適當輻射周邊，形成區(qū)域社區(qū)級的商業(yè)需求為主，適當輻射周邊，形成區(qū)域 初級商業(yè)和形象中心初級商業(yè)和形象中心 打造城市上升階層的便利生活和特色休閑

54、平臺打造城市上升階層的便利生活和特色休閑平臺 本項目商業(yè)定位本項目商業(yè)定位 根據(jù)本項目區(qū)位和周邊環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是適宜根據(jù)本項目區(qū)位和周邊環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是適宜 選擇的業(yè)態(tài)類型選擇的業(yè)態(tài)類型 業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別主要特征主要特征具體業(yè)態(tài)具體業(yè)態(tài)本項目適宜性本項目適宜性 攔截型 （鄰里商業(yè)）（鄰里商業(yè)） 距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第 一考慮因素。當新商業(yè)出現(xiàn)時，如果距離 較現(xiàn)有商業(yè)更遠，那么即使其價格稍低或 質量、服務稍好，也不會使消費者改變原 有選擇 日?？焖傧M品零售及服務日?？焖傧M品零售及服務，如便 利店、花店、藥店、干洗店、生鮮 副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、

55、 郵局等 為滿足住區(qū)生活需要 的必備商業(yè)類型 替代型 （區(qū)域商業(yè)）（區(qū)域商業(yè)） 距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的因 素之一，但非第一因素。當具有比較優(yōu)勢 的商業(yè)出現(xiàn)時，即使其距離較遠，消費者 也樂于前往 休閑娛樂、生活耐用品零售的集中 商業(yè)、如購物中心、中型超市 （3000-6000平米左右）等 目的地型 （特色商業(yè)）（特色商業(yè)） 距離不是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的 考慮因素。當新商業(yè)出現(xiàn)時，即使消費者 會將一部分消費轉向，但不會放棄對原商 業(yè)選擇 特色商業(yè)和專業(yè)市場特色商業(yè)和專業(yè)市場，如特色餐飲、 家居家電、圖書城、超市、娛樂場 所等 較不受區(qū)位限制，結 合自有資源和區(qū)域資 源有發(fā)揮空間

56、 商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài) 便利店便利店干洗店干洗店 藥店藥店快餐店快餐店 2424小時生活服務體系：小時生活服務體系： 引進7-11便利店、麥當 勞、肯德基等快餐店， 24小時營業(yè)； 零家務24小時服務， 電話上門服務； 充分體現(xiàn)社區(qū)都市化意 向，帶來生活方式的全 面升級。 商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)2424小時營業(yè)店，全天候不間斷服務，生活方式小時營業(yè)店，全天候不間斷服務，生活方式 全面升級全面升級 便利、便利、體貼體貼 商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、休閑、娛樂，為年輕一族提供壓力釋餐飲、休閑、娛樂，為年輕一族提供壓力釋 放的空間，形成向外輻射力放的空間，形成向外輻射力 目的地型商業(yè)打造成為城市上

57、升階層特色餐飲場 所、名流聚會的聚合空間。 一個心靈釋放的空間一個心靈釋放的空間 一個回味青春的場所一個回味青春的場所 時尚、休閑時尚、休閑 商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài) 金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、電 器維修 快餐西餐、中餐館、面包店、咖啡館、茶室、 酒吧 小型超市、便利店、音像店、藥店 花店、服飾店、瓷器店、兒童玩具店、寵物 店、其他特色賣場 建議一：建議一： p開發(fā)初期由于項目周邊 人氣相對不足，以餐飲帶以餐飲帶 動外向商業(yè)是比較容易動外向商業(yè)是比較容易 操作的方法操作的方法； 建議二：建議二： p商業(yè)面積劃小商業(yè)面積劃小，進行小 面積銷售，以減少商業(yè)投 資的資金壓力； 建

58、議三：建議三： p休閑類商業(yè)相對需要區(qū) 域成熟度的支持，在先期在先期 展示的功能更重要。展示的功能更重要。 特色餐飲店美容美發(fā)干洗店銀行 商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)特色商業(yè)與鄰里商業(yè)結合，提供便利生活并特色商業(yè)與鄰里商業(yè)結合，提供便利生活并 逐步輻射周邊逐步輻射周邊 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 p入口廣場 p底層商鋪形成的面向城市開 放的活力商業(yè)街區(qū)，布置日常 消費、服務類配套以及中小型 特色餐飲、休閑娛樂配套等 p二層，進深約10-12米，規(guī)模 約5000 。 p集中式商業(yè)，布置超市、知 名餐飲、休閑娛樂等目的地型 商業(yè)配套； p二層，規(guī)模約1.5萬。 p底層商鋪形成的開放 性商業(yè)街區(qū)，布置日常 消費及生活類配

59、套； p一層，進深約8-10米， 規(guī)模約2000。 p街鋪，鄰里商業(yè)； p一層，規(guī)模約4000 。 類型類型 面積面積 （）（） 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 底鋪 商業(yè) 7000 特色商業(yè)街，餐飲、娛樂休閑、 社區(qū)服務等 集中 商業(yè) 12000 中型超市、餐飲、休閑娛樂、 專業(yè)賣場等 劃鋪方式建議：以劃鋪方式建議：以50-10050-100平米為基本單元，局部嘗試靈活平米為基本單元，局部嘗試靈活 劃鋪，除特定商家外，建議一般不超過劃鋪，除特定商家外，建議一般不超過150150平米平米 p靈活劃鋪； p分戶樓梯中庭外置 p直接進入目的店面、與一層 可分可合； p二層商鋪入考慮單獨銷售的 業(yè)態(tài)選擇； p二層商鋪的弱

60、勢在于進入性 較差，不適于停留時間較短的 業(yè)態(tài)，建議考慮對層數(shù)要求不 嚴格的餐飲類商家，這種銷售 形式可實現(xiàn)性較強。 代表代表業(yè)態(tài)舉例業(yè)態(tài)舉例需求面積需求面積銷售方式銷售方式銷售面積銷售面積說明說明 餐飲 休閑 中餐、西餐、 咖啡廳 一拖二100m2 餐飲一拖二銷售在目前 市場上較易于接受，可 以小一層、大二層方式 生活 服務 洗衣店、沖 印店、面包 房等 100m2單層銷售50m2 控制面積，便于快速銷 售 p商業(yè)街區(qū)：以兩層為主，局部（桂花坪路）可采用一層 商業(yè) p桂花坪路上的商業(yè)以連廊連接，上蓋公寓或住宅，住宅 單獨的入口 p與社區(qū)公共空間聯(lián)系，與住宅建筑風格一致 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 根據(jù)