從審計視角談房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險及防范措施

1、從審計視角談房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險及防范措施 摘要我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款的占比較大，市場風(fēng)險和信用風(fēng)險較高，對銀行的信貸資金安全造成一定的風(fēng)險隱患，應(yīng)采取有效措施防范信貸風(fēng)險。 關(guān)鍵詞商業(yè)銀行；房地產(chǎn)信貸；風(fēng)險防范 doi1013939/jcnkizgsc201630158 目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款的占比較大。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入大，項(xiàng)目運(yùn)作周期長，市場變化快，受國家經(jīng)濟(jì)政策影響大等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險較高，對銀行的信貸資金安全造成一定的風(fēng)險隱患，應(yīng)引起足夠關(guān)注。 1房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險 1

2、1去庫存壓力大，資金回流風(fēng)險突出 據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國商品房686億平方米待售面積，將各地去庫存壓力擺在了明面上，自2015年開始的多輪救市，雖然成就了一線城市的高溫不減，卻無法挽救其余區(qū)域樓市的疲軟。三四線城市去化周期高達(dá)2829個月，遠(yuǎn)超合理區(qū)間，存在較大的降價壓力。不少三四線城市產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流趨勢，加之樓市供應(yīng)規(guī)模過大、市場供過于求，房價頹勢顯現(xiàn)。由于一線城市出讓的土地價格相對過高，未來預(yù)期一線城市的高端住宅供應(yīng)也將達(dá)到歷史高點(diǎn)，屆時或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性去化困難。而其他供地量與庫存量偏大、庫存去化周期在12個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，仍然要堅(jiān)持“以價換量”去庫存。地方經(jīng)濟(jì)的下

3、滑與區(qū)域樓市分化已成為互為因果的“死結(jié)”，樓市的分化又致使房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了區(qū)域上的明顯傾斜，大型房企，均表示要全面回歸一二線城市發(fā)展，三四線城市發(fā)展面臨較大去化壓力。 12多頭授信，資金鏈斷裂風(fēng)險加大 集團(tuán)客戶作為各行各業(yè)的龍頭和高端企業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中起著舉足輕重的作用，它們的資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模巨大，現(xiàn)金流量充沛，社會信譽(yù)較好，是商業(yè)銀行客戶營銷的重點(diǎn)。當(dāng)然，集團(tuán)客戶為銀行帶來豐厚的利潤的同時，也堆積了巨大的風(fēng)險隱患，如果風(fēng)險控制不當(dāng)，就會給銀行經(jīng)營造成災(zāi)難性沖擊。隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，企業(yè)的集團(tuán)化多元化趨勢越來越明顯，集團(tuán)客戶股權(quán)結(jié)構(gòu)越來越復(fù)雜，關(guān)聯(lián)交易越來越隱蔽，資金集中運(yùn)營越來越迫切，集團(tuán)客

4、戶多頭授信、過度授信越來越多，授信總量越來越大，集團(tuán)客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險凸顯越來越嚴(yán)重。特別是部分房地產(chǎn)企業(yè)，通過集團(tuán)所具備的優(yōu)勢地位，采取委托貸款、信托計劃、民間借貸等方式多渠道融資，實(shí)際負(fù)債水平偏高，銀行缺乏有效甄別其真實(shí)負(fù)債水平及償債能力的手段。一旦遇到宏觀環(huán)境和政策發(fā)生變化，資金鏈斷裂，則開發(fā)企業(yè)面臨較大經(jīng)營風(fēng)險。 13資本金不到位，缺失抵御風(fēng)險能力 除了部分央企資本金比較充足外，其他一些區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金實(shí)力較弱，或者超越自身資金實(shí)力同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過股東借款、其他應(yīng)付款、挪用信貸資金等方式充當(dāng)資本金，項(xiàng)目資本金比例不到位，存在較大投資缺口，甚至過分依靠項(xiàng)目銷售資金再投

5、入進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，一旦出現(xiàn)抽逃項(xiàng)目資本金現(xiàn)象，資金鏈斷裂，無法按照項(xiàng)目可行性研究報告確定的工程進(jìn)度完工，造成“半拉子”工程或“爛尾樓”，或者雖然具備銷售條件，但是限于地理位置、品牌價值、性價比、市場需求不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款樓盤銷售不暢，資金回籠緩慢，出現(xiàn)較大財務(wù)風(fēng)險，無法及時歸還銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款。因此，對于開發(fā)資質(zhì)低，缺乏項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力弱，技術(shù)水平差，公司治理結(jié)構(gòu)不完善，合規(guī)合法經(jīng)營意識不夠，法律糾紛多，靠非法途徑獲取項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，頻繁變更用地、工程規(guī)劃，遲遲無法開工的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決規(guī)避。 14抵押措施不落實(shí)，造成押品敞口風(fēng)險 開發(fā)企業(yè)在申請貸款時，項(xiàng)目一般處在開發(fā)階段，尚不具備辦理

6、在建工程抵押的條件，因此貸款發(fā)放時常采取項(xiàng)目土地抵押的方式，而且，開發(fā)商為了爭取獲得更多的貸款，通常會過高地確定押品評估價值。當(dāng)項(xiàng)目樓盤達(dá)到預(yù)（銷）售條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，常在開發(fā)的過程中就進(jìn)行預(yù)售。此時如果銀行不能及時將項(xiàng)目土地抵押及時轉(zhuǎn)為在建工程抵押，就很難控制商品房銷售款的回流。及時對符合在建工程抵押條件的商品房進(jìn)行抵押，并按照規(guī)定，解押后必須還款，否則，很容易引起法律糾紛，銀行押品價值不足。 15資金監(jiān)管不到位，存在被挪用風(fēng)險 房地產(chǎn)金融市場存在嚴(yán)重的信息不對稱，有的開發(fā)商往往會同時進(jìn)行若干個樓盤項(xiàng)目的開發(fā)，資金往來渠道復(fù)雜，銀行對其資金很難實(shí)施有效的控制和全面監(jiān)控。銀行雖

7、然與開發(fā)商簽署了房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理合作協(xié)議，但只能對本行發(fā)放的開發(fā)貸款的支用情況進(jìn)行監(jiān)控管理，無法對項(xiàng)目的整個資金進(jìn)行封閉管理，如商品房現(xiàn)款銷售或按揭預(yù)售，銷售資金未納入封閉管理，銀行封閉管理就會流于形式，無法有效控制項(xiàng)目資金用途，一旦開發(fā)商故意采取欺瞞手段，轉(zhuǎn)移資金逃避還款責(zé)任，銀行貸款將面臨較大風(fēng)險。 2防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的措施建議 21調(diào)整房地產(chǎn)信貸策略 211實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款分區(qū)域風(fēng)險分類管理 根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化、供求關(guān)系、土地消化能力、房價變化等因素，對全國主要地級市房地產(chǎn)市場風(fēng)險進(jìn)行分類管理，對于不同風(fēng)險等級區(qū)域制定差異化的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及信貸策略。 212調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸結(jié)構(gòu) 擇優(yōu)支持庫存水平低位、價格漲幅合理、自住需求旺盛的區(qū)域普通住房項(xiàng)目。審慎支持庫存壓力較大、去化周期較長的三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目，審慎支持配套設(shè)施不完善的城市新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目。審慎支持商用房開發(fā)貸款，不介入受電商沖擊較大的商用物業(yè)，壓縮庫存量大、商用房（租、售）價格下跌、商用房供應(yīng)遠(yuǎn)超出城市實(shí)際承載能力的區(qū)域存量商用房開發(fā)貸款。 213調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶結(jié)構(gòu) 優(yōu)先支持去化壓力小、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作能力強(qiáng)、項(xiàng)目成本低