長證大光明城四期商業(yè)研究可行性報(bào)告(doc 47)

1、證大光明城四期商業(yè)研究可行性報(bào)告2009年12月18前 言 目前長春房地產(chǎn)市場異?；鸨?，在住宅市場一房難求的局面下，商業(yè)地產(chǎn)也悄然走俏，隨著客戶對(duì)長春商業(yè)認(rèn)可度的不斷提升，長春房產(chǎn)市場正在進(jìn)入一個(gè)全新的時(shí)代。在寬城區(qū)，以證大光明城為代表的一些項(xiàng)目，經(jīng)過近兩年的發(fā)展，逐步形成了區(qū)域市場氛圍。寬城區(qū)各項(xiàng)配套逐步走向完善，生活氛圍也越來越濃厚，區(qū)域商業(yè)也初具規(guī)模與市場影響力。值此時(shí)機(jī)，證大光明城項(xiàng)目推出四期商業(yè)?？紤]到目前寬城區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀以及商業(yè)發(fā)展所依托的商業(yè)地段價(jià)值和經(jīng)營特色等要素；為更好的做好四期商業(yè)，目前我們更需要知曉的是證大光明城項(xiàng)目在面臨著何種狀況的商業(yè)環(huán)境；在目前的商業(yè)現(xiàn)狀下，本項(xiàng)目

2、適合做多大體量的商業(yè)既能保證項(xiàng)目的安全性，又可以有達(dá)到企業(yè)利潤最大化；做何種業(yè)態(tài)商業(yè)更能適合本地市場的認(rèn)可與去化。于是，便有了本次長春市場的商業(yè)調(diào)研與探析。我司人員帶著以上眾多問題與思考，在經(jīng)過長達(dá)20天的市場調(diào)研與各類訪談，從宏觀的角度，針對(duì)長春市的政治、經(jīng)濟(jì)、人文、歷史等方面進(jìn)行了細(xì)致的了解，并從微觀的角度，針對(duì)長春市特別是寬城區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目特別是相關(guān)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研。希望可以通過前期大量的調(diào)研分析與過往成功商業(yè)項(xiàng)目操案經(jīng)驗(yàn)，從而很好的解決本次的問題所在。目 錄1 長春市宏觀經(jīng)濟(jì)簡述51.1 長春市g(shù)dp發(fā)展趨勢（2005-2009）51.2 人均收入及人均消費(fèi)支出51.3 2000年

3、-2009前三季度社會(huì)零售總額62 長春市商業(yè)發(fā)展概況62.1 長春市消費(fèi)市場預(yù)期62.2 商業(yè)發(fā)展概述72.2.1商業(yè)業(yè)態(tài)雖較齊備，但布局上有待發(fā)展72.2.2 商業(yè)街環(huán)境有待提升72.2.3 商業(yè)氛圍成熟度不夠72.2.4 商圈分布集中，商業(yè)發(fā)展不均衡72.3 商業(yè)圈簡述72.4商圈分析82.4.1 商圈分布82.4.2 各商圈發(fā)展現(xiàn)狀及定位82.4.3 成熟商圈發(fā)展趨勢分析92.4.4 新興商圈的發(fā)展趨勢102.4.5 商圈發(fā)展進(jìn)程總結(jié)借鑒102.5 長春零售市場分析112.5.1零售業(yè)設(shè)施類型以現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)112.5.2商業(yè)零售設(shè)施業(yè)態(tài)設(shè)置需進(jìn)一步完善122.6 商業(yè)研究主要結(jié)論

4、132.7 長春市商業(yè)市場未來發(fā)展預(yù)期133 寬城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況143.1 寬城區(qū)區(qū)域gdp發(fā)展143.2 寬城區(qū)人均收入143.3 寬城區(qū)人口153.4 寬城區(qū)商業(yè)零售業(yè)概況153.4.1 全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額153.4.2 消費(fèi)品零售總額的結(jié)構(gòu)變化163.5 寬城區(qū)發(fā)展趨勢163.6寬城區(qū)區(qū)域發(fā)展不足183.6.1 舊城改造，生活環(huán)境欠佳183.6.2 公路發(fā)達(dá)，公交出行還有待改善183.6.3 生活配套設(shè)施不是很完善184 寬城鐵北地區(qū)商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀194.1 區(qū)域內(nèi)主要商圈分布194.2柳影路商圈204.2.1商圈范圍204.2.2商圈特點(diǎn)204.2.3商圈建筑形式204.2.4商圈內(nèi)相應(yīng)

5、配套214.3長新街商圈234.3.1商圈范圍234.3.2商圈特點(diǎn)234.3.3商圈建筑形式234.4一匡街商圈244.4.1商圈范圍244.4.2商圈特點(diǎn)244.4.3 商圈建筑形式254.5商圈發(fā)展總結(jié)264.5.1商業(yè)設(shè)施混亂，層次不一264.5.2街鋪居多，多以餐飲業(yè)為主264.5.3輻射范圍小，影響力不大264.5.4經(jīng)營狀況參差不齊，局部區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，多以長期持有為主264.5.5新興商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ螅虡I(yè)氛圍的培養(yǎng)需要2-3年的時(shí)間274.6 區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布274.6.1 已建成商業(yè)分布 274.7.1 在售商業(yè)分布284.7.2 未來規(guī)劃商業(yè)供應(yīng)量284.8 現(xiàn)有大型超市、

6、綜合市場分布294.9區(qū)域商業(yè)體量總體預(yù)估295 項(xiàng)目立地條件分析315.1 項(xiàng)目位置及交通315.1.1地理位置315.1.2周邊道路315.1.3公共交通315.2項(xiàng)目可見性315.3商業(yè)氛圍325.4 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目325.5項(xiàng)目swot分析335.5.1優(yōu)勢335.5.2劣勢335.5.3機(jī)遇335.5.4威脅336 項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況346.1周邊競爭對(duì)手分析346.1.1周邊競爭對(duì)手分布346.1.2競爭對(duì)手現(xiàn)狀346.2 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展小結(jié)367 項(xiàng)目體量測定377.1 人均商業(yè)擁有量377.2 區(qū)域商業(yè)面積人均擁有量對(duì)比377.3 項(xiàng)目周邊新項(xiàng)目入住時(shí)間及人口統(tǒng)計(jì)387.4 本項(xiàng)目商

7、業(yè)體量建議387.4.1人均商業(yè)擁有量387.4.2項(xiàng)目基地指標(biāo)和地段優(yōu)勢，做到充分利用387.4.3項(xiàng)目周邊或區(qū)域內(nèi)的商業(yè)設(shè)施類型，做到差異化或空白填補(bǔ)397.4.4項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展需要，考慮項(xiàng)目未來的成長398 項(xiàng)目業(yè)態(tài)建議398.1 商業(yè)物業(yè)的分類以及標(biāo)準(zhǔn)398.1.1 商業(yè)物業(yè)自身價(jià)值體現(xiàn)392.1.2 商業(yè)投資價(jià)值的體現(xiàn)398.1.3 以鋪養(yǎng) “鋪”價(jià)值體現(xiàn)398.1.4 關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對(duì)比研究408.1.5 商業(yè)操作的可行性研究408.2 本項(xiàng)目適合商業(yè)類型408.3 項(xiàng)目業(yè)態(tài)的確定408.3.1 社區(qū)商業(yè)的定義408.3.2 社區(qū)商業(yè)類型劃分418.4本案商業(yè)類型判斷4

8、18.5 長春市社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配比418.6 從社會(huì)零售總額消費(fèi)結(jié)構(gòu)分布分析428.7 住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析428.8項(xiàng)目適合業(yè)態(tài)439 項(xiàng)目定位分析449.1 寬城區(qū)首個(gè)一站式購物街區(qū)449.2 終端消費(fèi)客戶定位：整個(gè)鐵北地區(qū)，追求優(yōu)質(zhì)生活群體449.3 目標(biāo)客戶群體定位449.3.1 商業(yè)物業(yè)自身價(jià)值體現(xiàn)449.3.2層面劃分459.3.3客戶特征459.4 檔次定位45第一篇 長春市整體商業(yè)房產(chǎn)市場研究1 長春市宏觀經(jīng)濟(jì)簡述1.1 長春市g(shù)dp發(fā)展趨勢（2005-2009）2005年-2008年長春市g(shù)dp的平均增幅達(dá)到18.5%；2009年前三季度實(shí)現(xiàn)gdp總值1994億元，同比增

9、幅12.8%，預(yù)計(jì)全年能達(dá)到2900億元左右。雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)、邊境貿(mào)易的發(fā)展、以長春為中心的城市群體的形成都將助推長春市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。1.2 人均收入及人均消費(fèi)支出從城市人民生活及消費(fèi)情況來看，城市居民的人均收入不斷提升，消費(fèi)支出也保持了較為快速的增長，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供了基礎(chǔ)。2009年前三季度，人均收入及人均消費(fèi)性支出同比均有近8%的增長水平。1.3 2000年-2009前三季度社會(huì)零售總額注：09年為前三季度數(shù)據(jù)從長春市商業(yè)零售市場的潛在需求來看：長春市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額自2000年以來保持了約年均13%的遞增速度，特別是近幾年受到宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，人民生活水平不斷提升等

10、因素的推動(dòng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅有所加大。總體來看，長春市的消費(fèi)市場需求潛力較大，商業(yè)零售市場發(fā)展將保持較為繁榮的發(fā)展態(tài)勢。目前長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，人均收入與人均消費(fèi)大幅提高，商業(yè)市場消費(fèi)潛力巨大，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的契機(jī)與支撐。2 長春市商業(yè)發(fā)展概況2.1 長春市消費(fèi)市場預(yù)期長春市收入水平在東三省的省會(huì)城市中處于中游的位置，人均可支配收入與哈爾濱、沈陽兩市相差無幾，但人均消費(fèi)性支出明顯高于哈爾濱、沈陽兩座城市，列東北省會(huì)類城市之首，說明長春的消費(fèi)市場有較大的潛力。另外，作為吉林省的省會(huì)，長春也吸引著越來越多的知名企業(yè)及大型連鎖機(jī)構(gòu)前來投資。2.2 商業(yè)發(fā)展概述2.2.1商業(yè)業(yè)態(tài)雖

11、較齊備，但布局上有待發(fā)展商場和超市等服務(wù)性的業(yè)態(tài)聯(lián)系不夠緊密，出現(xiàn)純商場，或純超市這樣不契合，缺乏一站式的服務(wù)理念；未來一站式消費(fèi)正是趨勢所在。2.2.2 商業(yè)街環(huán)境有待提升目前長春商業(yè)街環(huán)境比較雜亂，多分布在直向街道兩旁的商鋪，業(yè)態(tài)具有較大的隨意性，無景觀小品等配備，沒有一個(gè)優(yōu)越舒適的商街環(huán)境。商街的形成也并非有意識(shí)、有規(guī)劃的引導(dǎo)，只是由于長時(shí)間自發(fā)形成，因此在業(yè)態(tài)、規(guī)模、檔次上參差不齊，沒有形成一個(gè)有規(guī)模有檔次的商街。2.2.3 商業(yè)氛圍成熟度不夠雖然目前長春存有眾多各類商業(yè)，但整體缺少成熟的商業(yè)氛圍。如環(huán)境優(yōu)雅的休閑、娛樂街，一般都是比較零散分布的。即便在桂林路附近有一條酒吧街，但也是和

12、當(dāng)?shù)氐牧闵⑸虡I(yè)聚集一起，環(huán)境較差。缺少具有檔次及品味的一站式商街。2.2.4 商圈分布集中，商業(yè)發(fā)展不均衡長春現(xiàn)有商圈主要分布在城市的中部，而在長春寬城區(qū)卻缺少服務(wù)于本區(qū)域居民的商業(yè)中心。2.3 商業(yè)圈簡述自上世紀(jì)90年代，長春市商業(yè)逐漸形成以重慶路、站前、紅旗街、桂林路、大馬路等五大商業(yè)集聚區(qū)，并逐步開始向中心商貿(mào)區(qū)轉(zhuǎn)變，尤其是重慶路、站前、紅旗街、桂林路四大商圈表現(xiàn)尤為突出。 站前商圈形成以國商、華正為核心店，成為中低檔小商品的集散地； 桂林路商圈以各類專業(yè)店、專賣店、餐飲業(yè)為主體，獨(dú)具特色； 紅旗街商圈以歐亞商都、巴黎春天百貨等為支撐，眾多餐飲店相配合，人氣呈上升趨勢； 重慶路商圈目前聚

13、集了長百、卓展、萬達(dá)購物廣場、沃爾瑪、百盛等多家大型零售店及國際大廈等商務(wù)設(shè)施以及證券公司、保險(xiǎn)公司、銀行等金融服務(wù)設(shè)施。另外,長春市通過現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施的改造、擴(kuò)充和調(diào)整，力爭構(gòu)建成一套以大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為龍頭、綜合批發(fā)市場為依托、特色商業(yè)街和中小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)互補(bǔ)的城市商業(yè)體系。預(yù)計(jì)未來會(huì)形成以各大商圈為依托，外向輻射，形成各具特色的不同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。2.4商圈分析2.4.1 商圈分布長春擁有四個(gè)主要的商業(yè)區(qū), 即重慶路商圈、紅旗街商圈、桂林路商圈和站前商圈。重慶路商圈及紅旗街商圈具備較大規(guī)模的商業(yè)體量。紅旗街商圈桂林路商圈重慶路商圈站前商圈從長春市的商圈分局及發(fā)展情況來看： 長春市四大商圈均集中于城市

14、的核心區(qū)域內(nèi)，商業(yè)空間分布較為密集、商業(yè)集中度較高。 隨著巴黎春天、西武百貨等項(xiàng)目的入住，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)長春市將會(huì)形成以重慶路商圈和紅旗街商圈為核心向外輻射。 隨著各大商圈地位的確定與加強(qiáng)，核心商圈的市場競爭亦會(huì)日趨激烈。2.4.2 各商圈發(fā)展現(xiàn)狀及定位從商圈的發(fā)展現(xiàn)狀和市場定位來看，四大商圈均為綜合性商圈并呈現(xiàn)了不同程度的業(yè)態(tài)混雜發(fā)展特征；從商業(yè)檔次和主要消費(fèi)人群進(jìn)行分析，已經(jīng)基本覆蓋了所有可能的商業(yè)檔次和主流消費(fèi)人群。重慶路商業(yè)區(qū)紅旗街商業(yè)區(qū)桂林路商業(yè)區(qū)站前商業(yè)區(qū)定位中檔至高檔中檔偏高中檔中低檔目標(biāo)客群以長春市及周邊城市的中高檔消費(fèi)者為主以長春市特別是西部、南部的中偏高收入人群為主主要以學(xué)

15、生為主的年輕消費(fèi)群體以長春市北部及吉林省內(nèi)周邊縣市的中的消費(fèi)者為主商業(yè)類型以百貨商店形式及沿重慶路的專業(yè)店為主，配以電子賣場和大型超市以百貨商店形式為主及沿紅旗街少量的專業(yè)店為主，配以電子和it賣場以沿街的服飾專業(yè)店、餐飲為主，休閑娛樂功能所占比例較高屬于批發(fā)零售商圈，以批發(fā)市場、大型超市為主代表商業(yè)卓展，亞泰富苑，長百歐亞商都，巴黎春天各專賣店國商，華正批發(fā)租戶類型國際一線品牌中高檔品牌中偏高品牌多為國內(nèi)品牌中檔品牌品牌滲透低中低檔品牌多為無品牌商品參考租金150-600元/月150-800元/月150-400元/月100-150元/月參考售價(jià)3.5-6萬元/14-3萬元/1-2萬元/1-1

16、.5萬元/注: 參考租金為各商圈百貨店出租商鋪的租金，樓層和位置差異較大。桂林路商圈租金為街鋪?zhàn)饨?。參考售價(jià)為首層臨街商鋪的成交價(jià)格。2.4.3 成熟商圈發(fā)展趨勢分析 成熟商圈的核心地位仍將持續(xù)四大成熟商圈主要集中在城市中部區(qū)域，地理位置優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，未來商業(yè)中心區(qū)的核心地位還將進(jìn)一步鞏固。 業(yè)態(tài)向多元化的趨勢發(fā)展現(xiàn)有四大商圈內(nèi)的代表性商業(yè)設(shè)施多為百貨業(yè)、超市和商業(yè)街，業(yè)態(tài)較為單一。未來商圈業(yè)態(tài)發(fā)展將向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性購物中心方向發(fā)展，多元化發(fā)展趨勢明顯。 商業(yè)市場將呈現(xiàn)“白熱化”競爭態(tài)勢目前幾大商圈內(nèi)或周邊區(qū)域新建商業(yè)項(xiàng)目及潛在商業(yè)地塊較多，未來供應(yīng)規(guī)模可觀。預(yù)計(jì)

17、長春四大核心商圈的競爭將更加激烈，優(yōu)勝劣汰的局勢將會(huì)更加明顯。2.4.4 新興商圈的發(fā)展趨勢隨著長春整體外圍城區(qū)的重新規(guī)劃以及大量住宅的開發(fā)入住，人口導(dǎo)向必將引起商圈的的變化，特別是一些具備大量人口與消費(fèi)力的商圈將會(huì)慢慢崛起，從而使長春整體的商業(yè)布局發(fā)生改觀。 南部新城商圈南部新城開發(fā)如火如荼，大量住宅項(xiàng)目熱銷，未來人口將不斷涌入南部新城地區(qū)。另外凈月區(qū)高檔項(xiàng)目的不斷增加，旅游資源的深入開發(fā)，將大力拉動(dòng)南部地區(qū)的商業(yè)發(fā)展，南部商圈的呈現(xiàn)將成為趨勢。 西客站引發(fā)西部商圈商業(yè)發(fā)展所具備的要素之一，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。隨著西客站的開建，在引發(fā)西部地區(qū)房地產(chǎn)熱潮的同時(shí)，也必將會(huì)形成西站商圈。 北部新城的建立

18、隨著證大集團(tuán)打響北部新城第一槍后，眾多開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐北部城區(qū)。目前，北部新城的商圈雛形已經(jīng)基本呈現(xiàn)，隨著項(xiàng)目的發(fā)展和人口入住，商業(yè)氛圍將逐漸濃厚，并形成真正的北部商圈。2.4.5 商圈發(fā)展進(jìn)程總結(jié)借鑒 差異化業(yè)態(tài)多元化是商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素重慶路眾多百貨商場生存狀況良好，主要是因?yàn)槠渫瑯I(yè)集中與異業(yè)集中度高，減少顧客的交通成本和信息成本，同時(shí)增加“比較購物”機(jī)會(huì)，加上商業(yè)成行成市，所以客流量比較大，從而眾多的百貨集中商業(yè)都能夠生存。在新區(qū)域做集中商業(yè)存在較大風(fēng)險(xiǎn)，集中不同于街鋪，其對(duì)人流量的要求較高，否則就難以生存。因此新興的集中式大體量商業(yè)要做到差異化定位，同時(shí)業(yè)態(tài)將向集購物、餐飲、娛樂、休閑為

19、一體的綜合性購物中心方向發(fā)展并適度引導(dǎo)市場及消費(fèi)者。 交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)是商業(yè)發(fā)展的基本條件紅旗街、重慶路商圈主要是因?yàn)樘幱诮煌ㄖ鞲傻蓝l(fā)展起來的，目前的新商圈的形成很大程度上依賴交通的便利程度，對(duì)于交通極為便利的新興集中式商業(yè)，具備發(fā)展區(qū)域級(jí)商圈的基本條件。 經(jīng)營特色是商業(yè)發(fā)展的立足之本在目前商業(yè)大格局基本框定的情況下，新型商業(yè)區(qū)如何有效的吸納人流從而生存下去，就必須考慮特色化經(jīng)營的問題。 人流量和消費(fèi)能力的積聚是商業(yè)發(fā)展的根本無論是紅旗街、重慶路等傳統(tǒng)商圈受功能、交通、土地各方面的限制影響力減弱，還是西站等未來新商圈將成為成為投資重點(diǎn)，商業(yè)的發(fā)展都離不開最基本的前提，即是人流量的聚集和消費(fèi)能力的

20、積聚反應(yīng)。2.5 長春零售市場分析長春零售市場主要由數(shù)個(gè)分布于不同區(qū)域的購物區(qū)組成，以百貨公司、街鋪、及專業(yè)市場的零售業(yè)態(tài)形成經(jīng)營，基本上已達(dá)至一定的發(fā)展水平。各種不同類型和形成機(jī)制的商業(yè)街區(qū)各有其特色。但縱觀現(xiàn)時(shí)大部份的零售商業(yè)項(xiàng)目，無論在經(jīng)營模式、設(shè)計(jì)布局及銷售商品方面，仍主要以傳統(tǒng)舊式模式為主，雖現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目都有成功的因素，但相對(duì)于很多國外的購物中心，現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目在動(dòng)線設(shè)計(jì)、購物環(huán)境及商品選擇方面都未如理想。長春商業(yè)區(qū)的特點(diǎn)有以下幾個(gè)方面： 多集中在交通便利的是中心區(qū)域，輻射力強(qiáng)； 一般以某個(gè)或幾個(gè)大百貨商店為龍頭，在附近或所在的街道兩旁形成許多商店，吸引大量顧客和上下班的人流以及眾多的

21、流動(dòng)人口； 多由各自獨(dú)立的零售商構(gòu)成，專業(yè)店占多數(shù)且格局特色。雖然現(xiàn)有的主要商業(yè)區(qū)能基本滿足消費(fèi)者日常所需，但是隨著社會(huì)得進(jìn)步，消費(fèi)者需求水平的提高、城市空心化現(xiàn)象等變化情況，新型商業(yè)圈將逐漸興起，并且傳統(tǒng)業(yè)態(tài)內(nèi)部業(yè)在進(jìn)行著局部的更新，商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂等的交融更為明顯。2.5.1零售業(yè)設(shè)施類型以現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)從現(xiàn)代商業(yè)零售業(yè)發(fā)展趨勢來看，隨著長春市地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。商業(yè)零售設(shè)施的主流發(fā)展趨勢將從傳統(tǒng)的以百貨、超市和專業(yè)市場為核心逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐再徫镏行?、精品專賣店等多元化的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)的發(fā)展方向。長春市商業(yè)零售設(shè)施的主要類型 商業(yè)零售業(yè)主導(dǎo)形態(tài)變化趨勢人均gdp4655.8美元/

22、2008年 歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)的對(duì)應(yīng)中東新天地購物公園 百貨卓展購物中心歐亞商都巴黎春天亞泰富苑國際商業(yè)中心超市沃爾瑪家樂福恒客隆專業(yè)市場國美電器蘇寧電器東方家園歐亞賣場人均gdp城市化水平主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)1100美元一下25%以下地?cái)?集貿(mào)市場1100-2000美元45%以下百貨商場,商業(yè)街,批發(fā)市場2000-4400美元45%-70%大型購物中心,超市,專賣店,等規(guī)模化現(xiàn)代商業(yè)4400元以上70%以上shopping mall， shopping center等綜合商業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸（人均gdp/美元）2.5.2商業(yè)零售設(shè)施業(yè)態(tài)設(shè)置需進(jìn)一步完善從商業(yè)零售設(shè)施的主要業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，消費(fèi)者日益多

23、元化的消費(fèi)需求難以得到滿足。長春市現(xiàn)有代表性商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成基本以商業(yè)零售為主，配置少部分的餐飲，少有集零售、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合性商業(yè)服務(wù)場所。新天地則是目前長春市比較具有典型性代表的集零售、餐飲、休閑娛樂為一體綜合性服務(wù)場所。零售業(yè)為主7f美食廣場b1美食城國際商業(yè)中心6f美食城米蘭長廊巴黎春天亞泰富苑新天地9f風(fēng)味美食10f美容攝影b1美食廣場歐亞商都長百大樓餐飲休閑娛樂b1美食街4f特色餐飲、游樂場、電影院2.6 商業(yè)研究主要結(jié)論通過對(duì)于城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況及城市商業(yè)之研究，對(duì)于本項(xiàng)目宏觀市場環(huán)境主要結(jié)論如下： 從目前來看，長春市的商業(yè)比較發(fā)達(dá)，穩(wěn)定的商圈分布，商圈內(nèi)現(xiàn)有的 商

24、業(yè)設(shè)施類型及業(yè)態(tài)基本能滿足消費(fèi)者消費(fèi)需求。 城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將會(huì)有利于消費(fèi)者可支配收入的不斷增加，而這必 然引發(fā)消費(fèi)者消費(fèi)需求的升級(jí)趨勢和多元化趨勢。 在城市商業(yè)以零售功能為主導(dǎo)，以百貨、超市、專業(yè)市場為主要供給的情況下，同質(zhì)化傾向?qū)⑤^為明顯，新增商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)直接導(dǎo)致現(xiàn)有商業(yè)零售市場競爭的日趨激烈。 在消費(fèi)者需求升級(jí)和多元化發(fā)展、商業(yè)零售市場競爭日趨激烈的背景下， 商業(yè)零售設(shè)施的升級(jí)和多元化發(fā)展將會(huì)成為商業(yè)項(xiàng)目面對(duì)未來挑戰(zhàn)的必由之路。 而集購物、餐飲、休閑娛樂等多元化功能為一體的大型購物中心將勢必 成為未來長春商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的主流。2.7 長春市商業(yè)市場未來發(fā)展預(yù)期近兩年商業(yè)用房總供應(yīng)量和歷

25、年新增供應(yīng)量均呈現(xiàn)上升趨勢，隨著商業(yè)供應(yīng)量的大幅增加，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期需求的增幅，供大于求的態(tài)勢日益明朗，存量商業(yè)用房進(jìn)一步增加，后市運(yùn)行不容樂觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年底，長春市共有商鋪已達(dá)到700萬平方米，加上約100萬平方米的百貨商場以及近兩年新上市的商業(yè)體量，總量巨大，人均商業(yè)占有量將超過1平方米/人。 第二篇 寬城區(qū)整體商業(yè)房產(chǎn)市場研究3 寬城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況3.1 寬城區(qū)區(qū)域gdp發(fā)展近幾年寬城區(qū)的gdp逐年提升，特別是2008年提升幅度巨大。gdp的提升將直接反映該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展將提升寬城區(qū)區(qū)域地位，將會(huì)吸引更多的人口進(jìn)駐及商家投資。3.2 寬城區(qū)人均收入寬城區(qū)的人均

26、收入水平不斷提升，將直接提高居民的消費(fèi)需求及消費(fèi)檔次，有利于寬城區(qū)內(nèi)商業(yè)市場的發(fā)展和商業(yè)升級(jí)。3.3 寬城區(qū)人口近幾年寬城區(qū)人口增長速度緩慢，基本維持在37-38萬人之間。2008年人口與2007年相比不增反減，這對(duì)寬城區(qū)的商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展十分不利。隨著區(qū)域的發(fā)展，新住宅項(xiàng)目對(duì)人口的導(dǎo)入，未來人口將會(huì)呈上升趨勢。3.4 寬城區(qū)商業(yè)零售業(yè)概況3.4.1 全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額消費(fèi)品零售總額的連續(xù)增加，除物價(jià)上漲因素外，居民收入增加帶來的消費(fèi)支出的增加為最主要因素。因此，該區(qū)域的消費(fèi)基礎(chǔ)良好，如何引導(dǎo)居民消費(fèi)理念及消費(fèi)習(xí)慣的改變，是區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展的總要前提。3.4.2 消費(fèi)品零售總額的結(jié)構(gòu)變化從居民

27、消費(fèi)支出的用途結(jié)構(gòu)比例來看，基本符合衣、食、用的排列順序。由此可見，區(qū)域居民比較注重衣著，對(duì)穿著的消費(fèi)需求較大，其次為飲食。目前寬城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，人均收入和人均銷售有較大提升，為區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展提供良好的市場環(huán)境，但由于人口增長緩慢，特別是流動(dòng)人口等導(dǎo)入過少，制約了區(qū)域內(nèi)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。3.5 寬城區(qū)發(fā)展趨勢l 寬城區(qū)規(guī)劃本案寬城區(qū)將會(huì)建設(shè)成為長春市北部的現(xiàn)代中心城區(qū)，未來的主要任務(wù)是：建設(shè)“一個(gè)新城”、構(gòu)筑“三大板塊”、發(fā)展“五大產(chǎn)業(yè)”、打造“五園兩區(qū)”、突出“六個(gè)亮點(diǎn)”。 一個(gè)新城打造長春北部現(xiàn)代中心區(qū) 三大板塊中心區(qū)東部的工業(yè)板塊，中心區(qū)南部的商貿(mào)板塊和中心區(qū)西部的綜合板塊 五大產(chǎn)

28、業(yè)現(xiàn)在制造業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)也 五園兩區(qū)蘭家工業(yè)園、興華組團(tuán)工業(yè)園、環(huán)鐵商貿(mào)園區(qū)、東北亞物流園、蘭家生態(tài)農(nóng)業(yè)園、北湖生態(tài)中心區(qū)、城市服務(wù)中心區(qū)。 六個(gè)亮點(diǎn)人民大街南北貫通、長春精品商貿(mào)城、寬城區(qū)行政中心、森林公園、北湖臨水景觀、光復(fù)路旅游文化區(qū)。本案位于寬城區(qū)的行政中心和未來的城市服務(wù)中心區(qū)之間的核心位置。未來的城市服務(wù)中心區(qū)將會(huì)是全區(qū)的文化、生活等服務(wù)設(shè)置中心。證大光明城項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置將為項(xiàng)目商業(yè)創(chuàng)造了巨大的潛力。l 區(qū)政府遷移，寬城區(qū)向更北發(fā)展隨著區(qū)政府的北移，政府周圍區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，該區(qū)域成為長春市主要供給板塊之一，整個(gè)寬城區(qū)其供給量已在

29、某些方面達(dá)400萬平方米左右。目前寬城地區(qū)的房價(jià)為全市最低，而價(jià)格洼地區(qū)域應(yīng)是開發(fā)潛力最大地區(qū)。目前，區(qū)域房價(jià)雖然有所提升，相信隨著相關(guān)配套設(shè)施的不斷完善，還會(huì)有很大的提升空間。l 未來“北城”，發(fā)展前景好隨著北部新城建設(shè)的開展，更多的開發(fā)商搶住北部城區(qū)，目前在售項(xiàng)目十余個(gè)。環(huán)城公路兩側(cè)及向外更遠(yuǎn)的區(qū)域待開發(fā)土地充足，未來將會(huì)有更多的開發(fā)展進(jìn)入進(jìn)行開發(fā)。從寬城區(qū)總體規(guī)劃來看，未來的寬城區(qū)將是農(nóng)業(yè)、工業(yè)、現(xiàn)代物流、服務(wù)業(yè)、生態(tài)旅游發(fā)展的區(qū)域，發(fā)展前景無限。l 政府支持，開發(fā)商政府協(xié)力打造“北部新城”是政府支持的一整體規(guī)劃。一個(gè)區(qū)域的形成，離不開城市運(yùn)營商的出現(xiàn)。而我國目前能擔(dān)當(dāng)起這個(gè)角色的有兩類

30、組織集團(tuán)，一是政府，二是大型的開發(fā)商。如今的“北部新城”的中心區(qū)域已初具規(guī)模。新城區(qū)將以政府所在地和中心公園為中心，向周邊輻射。l 擴(kuò)大宅區(qū)建設(shè)，平衡區(qū)域趨向功能 “北部新城”的建設(shè)，是長春市發(fā)展需要，“南部新城”、“北部新城”、“西部城區(qū)”與“中心城區(qū)”的平衡發(fā)展是未來長春發(fā)展的關(guān)鍵。隨著長春樓市的發(fā)展，“北部城區(qū)”的開發(fā)已進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，現(xiàn)在的考量標(biāo)準(zhǔn)是“房子好不好，性價(jià)比高不高”。而高樓盤優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)，可以概括為各種環(huán)境要素通過開發(fā)商的有機(jī)組合形成最優(yōu)化組合物。3.6寬城區(qū)區(qū)域發(fā)展不足3.6.1 舊城改造，生活環(huán)境欠佳目前寬城區(qū)正處于舊城改造拆遷階段，很多項(xiàng)目和地區(qū)處于在建、在拆和待拆階段，過

31、往工程車輛較多，環(huán)境嘈雜。3.6.2 公路發(fā)達(dá)，公交出行還有待改善區(qū)域內(nèi)有多條主干道路，如亞泰大街、凱旋路和待貫通的北人民大街等，同往市中心車程只需要十分鐘左右的時(shí)間，區(qū)域內(nèi)的道路寬闊，方便出行。但目前該板塊的公交線路還不是很多，目前尚能夠滿足基本需要。一些新建項(xiàng)目周邊的公交線路比較貧乏，有待改善。3.6.3 生活配套設(shè)施不是很完善由于北部新城開發(fā)的時(shí)間比較短，生活配套設(shè)施方面還不是很成熟。但隨著這一區(qū)域的不斷開發(fā)，一些新項(xiàng)目的建設(shè)，板塊內(nèi)的生活配套設(shè)施將會(huì)逐步完善。目前已經(jīng)有個(gè)別的生活配套設(shè)施，基本能夠滿足區(qū)域內(nèi)居住人群的需要。生活配套設(shè)施多以中小型的為主，一些新項(xiàng)目周邊的生活配套比較缺乏。

32、4 寬城鐵北地區(qū)商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀4.1 區(qū)域內(nèi)主要商圈分布123商圈1：柳影路商圈租金：0.461.92元/天售價(jià)：58007000元/商圈2：長新街商圈租金：0.611.52元/天售價(jià)：78008200元/商圈3：一匡街商圈租金：0.821.49元/天售價(jià)：685011000元/目前在寬城鐵北地區(qū)有三個(gè)商業(yè)設(shè)施相對(duì)集中，商業(yè)氛圍比較濃厚的區(qū)域，分別是以柳影路為中心的柳影路商圈；以長新街扶貧市場為中心的長新街商圈；鉆石禮都、耀江五月花苑、中岳花園形成的一匡街商圈。/柳影路商圈長新街商圈一匡街商圈商圈范圍東至菜市北街，南至扶余路，西至農(nóng)安街，北至宋家路長新街扶貧市場周邊一匡街、天光路及中間亞泰大街段商

33、業(yè)設(shè)施類型大量街鋪配以少量綜合市場及大型超市街鋪及大型商場和超市街鋪和綜合市場主要客群萬龍第五城，樂嘉茗園等周邊小區(qū)居民奮進(jìn)鄉(xiāng)居民鉆石村，中岳花園，耀江五月花苑等周邊小區(qū)居民主要業(yè)態(tài)餐飲，藥店， 理發(fā)店，超市，綜合市場大型超市，餐飲，商場，理發(fā)店，藥店餐飲，藥店，銀行，綜合市場主要業(yè)態(tài)餐飲，超市，服飾，醫(yī)藥衛(wèi)生，其他餐飲：商場：超市：其他餐飲：超市：綜合市場：其他街鋪面積段40-20060-25040-3000參考租金0.46-1.92元/日0.61-1.52元/日0.82-1.49元/日參考售價(jià)5800-7000萬元/7800-8200萬元/6850-11000萬元/4.2柳影路商圈4.2.

34、1商圈范圍商圈范圍以柳影路為中心，冬至菜市街，南至扶余路，西至農(nóng)安街，北至宋家路的一片區(qū)域構(gòu)成了柳影路商圈。4.2.2商圈特點(diǎn) 社區(qū)商業(yè)為主，舊的商業(yè)設(shè)施逐步被大量新建的社區(qū)底商和集中商業(yè)所取代 餐飲為該商圈的主要業(yè)態(tài)，其次為服飾、超市和醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 商業(yè)設(shè)施類型眾多，包括街邊簡單舊商鋪、新建小區(qū)社區(qū)底商、老綜合市場、新型中等規(guī)模超市等 商業(yè)分布較為分散 主要以服務(wù)周邊社區(qū)居民為主，人流量相應(yīng)一般4.2.3商圈建筑形式 沿街底商 扶余路商業(yè) 農(nóng)安街商業(yè) 柳影路商業(yè) 宋家路商業(yè)近兩年隨著萬龍第五城、美景天城和華泰小區(qū)等新項(xiàng)目的建成入住，單層和雙層的沿街底商大量出現(xiàn)，并成為商圈內(nèi)的主要商業(yè)形式。4

35、.2.4商圈內(nèi)相應(yīng)配套 綜合市場 嘉樂綜合市場 市場內(nèi)部形式 新月綜合市場 市場內(nèi)部1 市場內(nèi)部2 市場內(nèi)部3商圈內(nèi)有2個(gè)綜合市場，面積在4000-4500。兩個(gè)綜合市場內(nèi)部裝修簡單，設(shè)施簡陋，衛(wèi)生條件較差，所售商品為低檔次百貨和肉類等食品。 大型超市 歐亞超市 地下扶梯 超市區(qū)域分布 超市內(nèi)部專柜歐亞超市為商圈內(nèi)唯一大型超市，位于萬隆第五城柳影路底商的地下一層，09年8月份開始正式營業(yè)。由于周邊的飯店、超市、水果店等比較多，顧客分流較嚴(yán)重，因此歐亞超市內(nèi)的顧客目前并不很多。4.3長新街商圈4.3.1商圈范圍長新街商圈以天元扶貧大市場為基礎(chǔ)逐步發(fā)展起來的，目前已形成以廣源時(shí)代廣場，滿客隆等超市

36、和商場為主的小商業(yè)群，以滿足奮進(jìn)鄉(xiāng)居民購物需求。4.3.2商圈特點(diǎn) 發(fā)展迅速，大型商業(yè)設(shè)施逐步取代原始小型商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、餐飲為主 商業(yè)層次差別大。長新街商圈目前有現(xiàn)代購物商場、沿街商鋪、原始露天市場等共存。 衍生新的商業(yè)中心點(diǎn)。新生的廣源時(shí)代廣場即將成為該商圈的中心商業(yè)點(diǎn)，并對(duì)本案的商業(yè)構(gòu)成一定的威脅。4.3.3商圈建筑形式 新生商業(yè)設(shè)施 廣源時(shí)代廣場 內(nèi)部專柜形式 包豪斯歐亞超市 包豪斯底商包豪斯歐亞超市也已經(jīng)正式營業(yè)，從其顧客日流量來看，長春市民對(duì)歐亞超市比較認(rèn)可。包豪斯的商業(yè)構(gòu)成的商業(yè)氛圍對(duì)本案的商業(yè)有一定的促進(jìn)作用，但同時(shí)也帶來了一定的威脅。另外，華大天朗國際社區(qū)也將引進(jìn)一個(gè)3

37、000左右的歐亞超市，預(yù)計(jì)2010年底正式營業(yè)。 沿街商鋪 原始商業(yè) 滿客隆超市為該區(qū)域在營業(yè)的大型超市之一，超市管理混亂，衛(wèi)生條件較差，顧客較少。預(yù)計(jì)在長新街對(duì)過的美家福超市營業(yè)后會(huì)給滿客隆造成巨大沖擊，甚至是關(guān)門停業(yè)。4.4一匡街商圈4.4.1商圈范圍一匡街商圈主要是由鉆石禮都、溫馨花園一期、耀江五月花苑和中岳花園的商業(yè)及延伸構(gòu)成。4.4.2商圈特點(diǎn) 依托亞泰大街，建筑形式以街鋪為主且部分面積較大，配以綜合市場 商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲娛樂為主 由于商業(yè)單體面積古過大，招商經(jīng)營有難度，指使眾多新建小區(qū)商業(yè)仍處于瓶頸期 新興商業(yè)比較多，未形成濃郁的商業(yè)氛圍4.4.3 商圈建筑形式 沿街商業(yè) 耀江五月花

38、苑商業(yè) 中岳花園商業(yè) 鉆石禮都商業(yè) 溫馨花園商業(yè) 綜合市場 天波路農(nóng)貿(mào)市場 市場內(nèi)部 中遠(yuǎn)農(nóng)貿(mào)市場 市場內(nèi)部形式該區(qū)域內(nèi)無大型超市；有兩家大型農(nóng)貿(mào)市場，分別為天波路農(nóng)貿(mào)市場和中遠(yuǎn)農(nóng)貿(mào)市場，二者經(jīng)營范圍基本相同，其中天波路農(nóng)貿(mào)市場還在招商中，商家并未完全進(jìn)駐，而中遠(yuǎn)農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營多年，經(jīng)營狀況一般。4.5商圈發(fā)展總結(jié)4.5.1商業(yè)設(shè)施混亂，層次不一鐵北地區(qū)各商圈內(nèi)的商業(yè)設(shè)施雜亂，舊商鋪和新建商鋪，老綜合市場和新建綜合市場并存，均處于新建商業(yè)取代舊商業(yè)的過渡時(shí)期。4.5.2街鋪居多，多以餐飲業(yè)為主鐵北地區(qū)的每個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)設(shè)施均以街鋪為主，其中柳影路商圈和一匡街商圈的街鋪與住宅區(qū)混合在一起，分布相對(duì)

39、集中。各商圈的業(yè)態(tài)以餐飲為主，特別是柳影路商業(yè)區(qū)，街邊商鋪的入住商家?guī)缀跞繛樾⌒筒宛^。一匡街的業(yè)態(tài)也是以餐飲為主，但增加了網(wǎng)吧、ktv等娛樂場所。4.5.3輻射范圍小，影響力不大各商圈的范圍較小，并且缺少能夠吸引全區(qū)消費(fèi)者的大型綜合性商業(yè)設(shè)施，因此各商圈的消費(fèi)者幾乎全部以商圈內(nèi)的居民為主要消費(fèi)群體，商圈間的聯(lián)系較少，顧客資源共享度差。4.5.4經(jīng)營狀況參差不齊，局部區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，多以長期持有為主目前各商圈中的大部分街鋪進(jìn)駐率達(dá)到85%以上，如中岳花園和包豪斯國際社區(qū)。局部區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，如柳營路萬龍第五城、耀江五月花苑亞泰大街一側(cè)等。目前，各商圈內(nèi)的租金整體較低，基本在1-1.2元/

40、日/平方米，升值潛力較高，因此大部分人選擇持有。4.5.5新興商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，商業(yè)氛圍的培養(yǎng)需要2-3年的時(shí)間通過對(duì)寬城區(qū)商業(yè)物業(yè)的調(diào)研及區(qū)域規(guī)劃可見，未來寬城鐵北區(qū)將會(huì)以原有的三大商圈為核心繼續(xù)發(fā)展，特別是隨著證大光明城、金質(zhì)融城、上臺(tái)花園、吳中印象及上臺(tái)新村等政府周邊的幾個(gè)新型社區(qū)的上市，長新街商圈將會(huì)有更大的發(fā)展?jié)摿?，預(yù)計(jì)未來將會(huì)成為整個(gè)鐵北區(qū)域的商業(yè)核心。預(yù)計(jì)未來2-3年內(nèi)，隨著新建各項(xiàng)目的商業(yè)部分的入住，項(xiàng)目交房使用。區(qū)域內(nèi)大量的人口導(dǎo)入及外部流動(dòng)人口的增加，消費(fèi)需求將會(huì)大量增加，商業(yè)氛圍將會(huì)得到很大程度的提升。4.6 區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布4.6.1 已建成商業(yè)分布 項(xiàng)目名稱商業(yè)形式經(jīng)營業(yè)

41、態(tài)體量估計(jì)（萬平方米）華泰世紀(jì)新城沿街1-2層底商餐飲，娛樂2樂嘉茗園沿街1-2層底商餐飲，百貨1金質(zhì)融城集中商業(yè)、底商百貨、餐飲4萬龍第五城地下商場，沿街底商百貨、餐飲，醫(yī)藥1包豪斯沿街底商百貨、餐飲、娛樂0.8耀江五月花苑沿街4層商業(yè)，底商餐飲，娛樂、服務(wù)1.5溫馨花園沿街2層裙房商業(yè)餐飲、娛樂、百貨0.5鉆石禮都1層底商，沿街4層商業(yè)餐飲、娛樂、百貨2.5合計(jì)13.34.7.1 在售商業(yè)分布項(xiàng)目名稱商業(yè)形式預(yù)計(jì)經(jīng)營業(yè)態(tài)體量估計(jì)（萬平方米）吳中印象沿街1-2層底商餐飲，百貨0.6華大天朗國際沿街1-2層底商，集中商業(yè)餐飲，百貨、服務(wù)2.5青年城集中商業(yè)、沿街1-2底商百貨、餐飲3馬塞公寓沿

42、街2層底商餐飲、百貨0.25合計(jì)6.354.7.2 未來規(guī)劃商業(yè)供應(yīng)量項(xiàng)目名稱商業(yè)類型預(yù)計(jì)體量（萬）預(yù)計(jì)上市時(shí)間華大天朗國際四期2層底商+集中商業(yè)12010年中上臺(tái)花園沿街2層底商2.52010年下半年兆豐嘉座沿街2層底商12010年上半年金質(zhì)融城沿街底商12010年下半年吳中印象沿街1-2層底商0.62010年上半年青年城集中大型商業(yè)20未定合計(jì)26.14.8 現(xiàn)有大型超市、綜合市場分布新月市場嘉樂綜合市場廣源時(shí)代購物廣場華大 歐亞超市萬龍第五城歐亞超市萬龍第五城歐亞超市天波路農(nóng)貿(mào)市場臺(tái)北商貿(mào)大廈萬龍第五城歐亞超市4.9區(qū)域商業(yè)體量總體預(yù)估通過調(diào)研走訪，對(duì)鐵北地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)體量及未來規(guī)劃商業(yè)

43、體量的初步判斷如下： 已建成商業(yè)體量 13.3萬平方米 在售商業(yè)體量 6.35萬平方米 未來2-3年上市體量 26.1萬平方米 原有的老綜合市場及現(xiàn)有的個(gè)別獨(dú)立綜合市場 3萬平方米 初步估計(jì)未來2-3年后鐵北地區(qū)的商業(yè)總量將達(dá)到 48.75萬平方米通過寬城區(qū)已售已建、在售、未來規(guī)劃商業(yè)分布來看，目前寬城區(qū)商業(yè)基本是以社區(qū)商業(yè)為主體，整體的商業(yè)氛圍一般，除個(gè)別商業(yè)氛圍濃郁。整體商業(yè)的供應(yīng)量比較充足，人均商業(yè)面積可達(dá)到1：1.2，（原有零散商業(yè)未計(jì)算）整體商業(yè)競爭比較大。第三部分 項(xiàng)目自身分析5 項(xiàng)目立地條件分析寬府路慶豐路長新街亞泰大街九臺(tái)路凱旋路北人民大街北環(huán)城路5.1 項(xiàng)目位置及交通5.1.

44、1地理位置523滿客隆倉儲(chǔ)超市中遠(yuǎn)農(nóng)貿(mào)市場扶貧市場本案商業(yè)位于亞泰北大街與慶豐路交口523電臺(tái)旁。5.1.2周邊道路擁有亞泰大街、北人民大街、凱旋路等多條城市主干道及寬府路、慶豐路和長新街等區(qū)域主干道，外部交通網(wǎng)絡(luò)便捷。5.1.3公共交通目前項(xiàng)目周邊僅有8路，118路公交，內(nèi)部交通有待改善。5.2項(xiàng)目可見性項(xiàng)目位于亞泰大街與慶豐路交匯處的西北角處，交口的四個(gè)放射方向均具有較高的可見性。5.3商業(yè)氛圍在以扶貧市場為基礎(chǔ)及包豪斯和廣源時(shí)代廣場的現(xiàn)行入市，形成了以長新街為主的商業(yè)地帶，本項(xiàng)目則處于該商業(yè)帶的邊緣，具備一定的商業(yè)氛圍。隨著未來本案及周邊幾個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分的逐漸興起，本案和廣源時(shí)代廣場將會(huì)

45、作為區(qū)域內(nèi)較大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施將共同構(gòu)成該區(qū)域的商業(yè)中心區(qū)，同時(shí)競爭加大。寬府路慶豐路長新街亞泰大街九臺(tái)路凱旋路北人民大街北環(huán)城路長新街商圈5.4 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目隨著寬城區(qū)政府的遷入，本案周邊地區(qū)成為鐵北地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的最重要區(qū)域。目前周邊在售及已入住的新小區(qū)有9個(gè)，預(yù)計(jì)未來項(xiàng)目周邊的人口將會(huì)達(dá)到8萬人，具有較高的消費(fèi)潛力。上臺(tái)新村兆豐嘉座香檳小鎮(zhèn)金質(zhì)融城包豪斯學(xué)士園上臺(tái)花園華大吳中印象寬府路慶豐路長新街亞泰大街九臺(tái)路凱旋路北人民大街北環(huán)城路5.5項(xiàng)目swot分析5.5.1優(yōu)勢 周圍交通便捷，位于顯著位置，可見性較強(qiáng) 處于寬城區(qū)規(guī)劃的行政和服務(wù)中心，有利于商業(yè)的發(fā)展 周圍住宅項(xiàng)目較多，未來居住人群

46、大量增加，消費(fèi)潛力大 靠近523電臺(tái)，該旅游資源為商業(yè)聚集人氣5.5.2劣勢 項(xiàng)目位于目前區(qū)域商圈的邊緣地帶，消費(fèi)需要引導(dǎo) 周邊無老居住社區(qū)，原住居民較少，沒有大型消費(fèi)的基礎(chǔ) 距離區(qū)域內(nèi)其他商圈較遠(yuǎn)，人流共享度差 距市中心較遠(yuǎn)，消費(fèi)人群主要依靠周邊居民5.5.3機(jī)遇 區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及規(guī)劃導(dǎo)向，為項(xiàng)目發(fā)展提供保證 周邊項(xiàng)目增多，居住人群大量導(dǎo)入，創(chuàng)造消費(fèi)潛力 周圍商業(yè)檔次較低，易于確立中心形象 項(xiàng)目多元化業(yè)態(tài)可滿足消費(fèi)者不同需求，吸引消費(fèi)者5.5.4威脅 區(qū)域商業(yè)氛圍不濃，需要長期培養(yǎng) 目前項(xiàng)目周邊居住人群較少，需要時(shí)間等待本案及周邊項(xiàng)目人群導(dǎo)入 一公里范圍內(nèi)大型超市過多，競爭十分激烈 廣源時(shí)

47、代廣場先行入市，先于本項(xiàng)目樹立形象6 項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況6.1周邊競爭對(duì)手分析亞泰大街九臺(tái)路長新街慶豐路寬府路小南街兆豐嘉座華大歐亞包豪斯廣源時(shí)代吳中上臺(tái)花園6.1.1周邊競爭對(duì)手分布6.1.2競爭對(duì)手現(xiàn)狀 吳中印象商業(yè)目前吳中印象商業(yè)主要集中在一期（二期未建），已售的慶豐路一側(cè)的單層底商，面積較小，為40-80，目前已有部分商家進(jìn)入。未售的亞泰北大街一側(cè)為雙層底商，面積較大多為200左右。據(jù)了解，項(xiàng)目二期也會(huì)有部分商業(yè)，預(yù)計(jì)仍為沿街底商的形式。該項(xiàng)目的商業(yè)對(duì)本案的商業(yè)沖擊不大。 華大天朗國際該項(xiàng)目商業(yè)以單層和2層底商為主，目前已經(jīng)售出四分之三，大部分商家已經(jīng)進(jìn)入。靠近火車道的四期會(huì)有約3000

48、的集中商業(yè)，屆時(shí)歐亞超市將會(huì)在2010年底進(jìn)駐，這勢必將會(huì)對(duì)本案商業(yè)的客戶產(chǎn)生分流。 上臺(tái)花園該項(xiàng)目在沿街住宅規(guī)劃了大量雙層底商，但沒有規(guī)劃集中商業(yè)。由于亞泰大街有綠化帶，并且車速較快，對(duì)顧客穿行不利，影響對(duì)面顧客到本案商業(yè)進(jìn)行購物，因此上臺(tái)花園的商業(yè)產(chǎn)生一部分截流。 包豪斯商業(yè)包豪斯的商業(yè)是本案周邊比較成功的商業(yè)，目前商家已經(jīng)基本住滿，并引進(jìn)了歐亞超市。由于距離較近，若本案也引進(jìn)大型超市，二者競爭將會(huì)十分激烈。 兆豐嘉座該項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃為沿街2層底商，沒有集中商業(yè)，項(xiàng)目位于包豪斯的對(duì)角處，其商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)沖擊很小。 廣源時(shí)代廣場廣源時(shí)代購物廣場規(guī)劃為集購物、休閑為一體的綜合性大型商場，上

49、下共有5層，其中地下1層為大型超市，地上4層為百貨商場，建筑面積約3萬，是目前鐵北最大的綜合性購物商場。商場投資達(dá)1億元，以經(jīng)營中檔商品為主，主要經(jīng)營項(xiàng)目包括日用百貨、服裝、鞋帽、首飾珠寶等商品，并提供休閑場所。提倡一站式購物、一站式休閑。該項(xiàng)目無論從建筑體量還是招商業(yè)態(tài)與本案又具有很強(qiáng)的相似性，加上距離很近，未來二者的競爭將會(huì)十分激烈。該商場將于2009年12月22日舉行開幕儀式，所有柜臺(tái)和精品店以只租不售的形式幾乎全部招商完畢。商場內(nèi)全部劃分為10-20的專柜，月租金為50-80元/月/。6.2 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展小結(jié)通過對(duì)以上幾個(gè)方面的初步分析得出以下幾個(gè)結(jié)論： 項(xiàng)目周邊道路較為通暢，但是公共

50、交通條件還不夠發(fā)達(dá)。 本案的商業(yè)將處于該區(qū)域的中心地段。位于兩條干道交匯處，項(xiàng)目的可見性 和展示性較好，對(duì)商業(yè)未來的發(fā)展十分有利。 項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍將會(huì)逐漸濃厚，特別是隨著周邊幾個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展，部分 項(xiàng)目商業(yè)的逐漸上市，為后期區(qū)域商業(yè)的發(fā)展帶來有利條件。 本案處于鐵北房地產(chǎn)發(fā)展的腹地，周邊項(xiàng)目林立，將會(huì)有更多人群進(jìn)駐項(xiàng)目周邊，創(chuàng)造無限消費(fèi)潛力，為商業(yè)做好鋪墊。 同時(shí)本案周邊強(qiáng)大的市場競爭力與目前人口導(dǎo)入不足等再次證明本區(qū)域內(nèi) 目前區(qū)域內(nèi)建造大體量商業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大。第四篇 項(xiàng)目定位分析7 項(xiàng)目體量測定通過現(xiàn)有寬城區(qū)域內(nèi)商業(yè)的發(fā)展看，目前寬城區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟度不夠，形成了部分初具規(guī)模的商圈，但本項(xiàng)

51、目僅處于商圈的邊緣地帶。同時(shí)從已售已建、在建、未建的各項(xiàng)目的商業(yè)體量看，目前在寬城區(qū)域內(nèi)建設(shè)大體量商業(yè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。本案適合做多大體量的商業(yè)可通過以下幾種理論推倒得知。7.1 人均商業(yè)擁有量據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年末，長春全市擁有商鋪存量約700萬平方米，大型商場及超市等商業(yè)設(shè)施體量約100萬平方米，未來3年內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃體量約100萬平方米。那么可以預(yù)見截至2010年底，全市的商業(yè)總體量約為900萬平方米。目前長春市人口約750萬人，則商業(yè)的人均擁有量為1.2平方米/人。鐵北地區(qū)2010年底預(yù)計(jì)人口近40萬人，而商業(yè)總體量將達(dá)到49萬平方米，人均擁有量為1.225平方米/人，高出長春市整體水平。7.2 區(qū)域商業(yè)面積人均擁有量對(duì)比地區(qū)人均面積商業(yè)擁有量（平方米）北京0.9上海1.4香港1.3全國0.7-0.8中等發(fā)展國家1.2長春1.2鐵北1.225通過上表可以非常清楚的看出長春市的商業(yè)人