房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)量研究論文

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)量研究論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型福建增長(zhǎng) 摘要房地產(chǎn)是一種稀缺資源,既是生產(chǎn)要素,又是生活必需品,還是投資品。它對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有重要影響。文章應(yīng)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求理論，建立福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的計(jì)量經(jīng)濟(jì)聯(lián)立方程模型，并對(duì)模型進(jìn)行動(dòng)態(tài)模擬檢驗(yàn)，以確定模型的有效性和預(yù)測(cè)能力。 一、引言 經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，福建省住宅市場(chǎng)的供應(yīng)與需求總量都出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)，產(chǎn)品類型也不斷推陳出新。 “十五”期間，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資1854.73億元，是“九五”時(shí)期的2.2倍，增幅比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資高3.0個(gè)百分點(diǎn)，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資27.5%，比“九五”時(shí)期提高了5.8個(gè)百

2、分點(diǎn)；5年累計(jì)竣工房屋面積6079.75萬(wàn)平方米，銷售面積6472.94萬(wàn)平方米，分別比“九五”增長(zhǎng)1.2倍和1.5倍；銷售額1577.46億元，比“九五”增長(zhǎng)2.0倍。 盡管近兩年，國(guó)家一再出臺(tái)控制房地產(chǎn)投資規(guī)模、平抑房?jī)r(jià)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，福建省房地產(chǎn)投資仍然保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。根據(jù)福建省統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2006年福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資787136億元，增長(zhǎng)45.7%。其中，商品住宅開(kāi)發(fā)投資511.68億元，增長(zhǎng)40.7%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的65.0%，居主導(dǎo)地位。 商品住宅的銷售量達(dá)到2021.69萬(wàn)平方米，商品房空置面積持續(xù)下降，全年下降30.19%。在空置商品房類型中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占46

3、.6%，商品住宅占28.5%。2006年福州、廈門、泉州三市房屋銷售價(jià)格分別上漲6.7%、7%和5.8%，高房?jī)r(jià)的趨勢(shì)沒(méi)有得到抑制。房?jī)r(jià)持續(xù)地走高，從根本上講，是由供求關(guān)系決定的。究竟是什么因素影響著福建省的商品房的供給與需求?目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫?為了弄清這些問(wèn)題，需要通過(guò)歷史數(shù)據(jù)，建立數(shù)學(xué)模型幫助我們了解房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響因素以及影響程度。本文利用1997年到2005年的數(shù)據(jù)建立供求的模型，對(duì)福建省住宅市場(chǎng)供給需求關(guān)系等內(nèi)容進(jìn)行分析研究，并對(duì)近幾年的供求平衡的偏離程度進(jìn)行分析。 建立的供求模型是以商品房的供求為例的。 一般來(lái)講，影響房地產(chǎn)需求變化的因素較多，主要有:房地產(chǎn)價(jià)格

4、、國(guó)民收入水平、城市人口、城市化水平、經(jīng)濟(jì)政策、預(yù)期等，而本文主要考慮國(guó)民收入以及價(jià)格對(duì)需求的影響。影響房地產(chǎn)供給變化的因素也有很多，本文主要是考慮上期房地產(chǎn)需求以及價(jià)格，房產(chǎn)投資對(duì)供給的影響。 二、模型設(shè)計(jì) （一）模型結(jié)構(gòu)建立一個(gè)能反映房地產(chǎn)供求關(guān)系的計(jì)量經(jīng)濟(jì)聯(lián)立方程模型，共選取了2個(gè)內(nèi)生變量、1個(gè)滯后變量和3個(gè)外生變量，變量之間的關(guān)系如圖1所示。 （二）模型的變量說(shuō)明根據(jù)圖1中具體的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，并充分考慮圖中各變量歷史資料的可獲取、確定模型的變量。 1.內(nèi)生變量Y1商品房本年銷售面積；單位：萬(wàn)平方米Y2商品房本年施工面積；單位：萬(wàn)平方米根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲取性，采用商品房本年銷售面積來(lái)表示市場(chǎng)需求

5、。用每年施工面積來(lái)表示市場(chǎng)供給量。 2.內(nèi)生滯后變量Y1-1商品房本年銷售面積前一期值；單位：億元由經(jīng)驗(yàn)可得知前一期市場(chǎng)需求會(huì)影響房產(chǎn)市場(chǎng)供給。 3.外生變量X1商品房本年銷售價(jià)格；單位：元/平方米X2房地產(chǎn)企業(yè)的總投資；單位：億元119X3居民消費(fèi)水平；單位：元/人方程式根據(jù)圖1，構(gòu)造模型的結(jié)構(gòu)式如下：y1=c(1)*log(x1)+c(2)*x3（1）y2=c(3)*x1+c(4)*x2+C(5)*y1(-1)（2）方程（1）反映房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的形成，它與銷售價(jià)格以及居民消費(fèi)水平有關(guān)。方程（2）反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的形成，它與銷售價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額以及前一期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有關(guān)。 三、模型

6、的參數(shù)估計(jì)及檢驗(yàn) （一）數(shù)據(jù)來(lái)源本模型參數(shù)估計(jì)采用時(shí)間序列數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)均來(lái)自2007年福建省統(tǒng)計(jì)年鑒，樣本區(qū)間為19972005年。數(shù)據(jù)處理與模型計(jì)算采用的是Excel2000和Eviews3.1軟件。（二）參數(shù)估計(jì)利用Eviews3.1軟件對(duì)模型采用二階段最小平方法（2SLS）進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，參數(shù)估計(jì)結(jié)果如下： /uploadfile/20100118113105363.jpg”border=0（三）模型檢驗(yàn)本模型估計(jì)出來(lái)的參數(shù)所反映的經(jīng)濟(jì)意義與經(jīng)濟(jì)理論和實(shí)踐相符；在0.05顯著性水平下本模型各方程均能通過(guò)顯著性檢驗(yàn)；各方程的擬合優(yōu)度均大于0.97；估計(jì)參數(shù)在0.05顯著性水平下能夠通過(guò)參數(shù)的顯

7、著性檢驗(yàn)。 上述結(jié)論表明，本模型的參數(shù)估計(jì)結(jié)果在經(jīng)濟(jì)意義和統(tǒng)計(jì)意義上均具有一定的可信度。 四、歷史模擬和事后預(yù)測(cè) （一）內(nèi)生變量歷史值與模擬值為了檢驗(yàn)?zāi)Ｐ陀糜谀M分析的可靠性，本文運(yùn)用上述模型對(duì)樣本期數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬，并進(jìn)行事后120預(yù)測(cè)，通過(guò)計(jì)算內(nèi)生變量19972005年模擬值與實(shí)際值的相對(duì)誤差來(lái)考察模型的預(yù)測(cè)能力。計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表1。根據(jù)表1的數(shù)據(jù)顯示，絕大部分誤差均小于5%，模擬效果良好。其中Y2的模擬誤差相對(duì)于Y1來(lái)說(shuō)較好。在2004年的Y1值內(nèi)生變量模擬值及相對(duì)誤差表曾一度達(dá)到11%，這是由于2004的Y1值的缺失，應(yīng)用插值法來(lái)得到一個(gè)估計(jì)值。這本來(lái)就存在著些許誤差，結(jié)果導(dǎo)致了模擬值和實(shí)際值

8、的相對(duì)誤差達(dá)到11%。這是由于數(shù)據(jù)不全造成的. 值相對(duì)誤差（MPE）均值相對(duì)誤差（MPE）表示被解釋變量在樣本期間每個(gè)時(shí)期的模擬值()和實(shí)際值()的平均相對(duì)離差，可用于測(cè)度事后預(yù)測(cè)向上或向下偏倚的程度。均值相對(duì)誤差（MPE）越接近于零，模型預(yù)測(cè)的上下偏倚程度越好。表2中顯示,各項(xiàng)均值相對(duì)誤差（MPE）接近于零，表明此模型的系統(tǒng)誤差較小，模型的預(yù)測(cè)性能較好. （三）均方根相對(duì)誤差（RMSPE）均方根相對(duì)誤差（RMSPE）表示被解釋變量在樣本期間每個(gè)時(shí)期的模擬值與實(shí)際值之間的絕對(duì)對(duì)應(yīng)程度，主要用于評(píng)價(jià)模擬值序列與實(shí)際值序列的總體擬合度. 從表3可見(jiàn)，各項(xiàng)均方根相對(duì)誤差（RMSPE）均較小，表明模擬值和實(shí)際值的平均偏離程度小，該模型的總體擬合很好。五、結(jié)論本文所建立的福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，經(jīng)過(guò)參數(shù)估計(jì)表明參數(shù)估計(jì)結(jié)果在經(jīng)濟(jì)意義和統(tǒng)計(jì)意義上