案例報告改錯歷年考題 土地估價師 考試資料

1、案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 1 -19981998 年試題年試題：估價實務(wù)分析(本部分由兩個案例報告組成，每個報告都存在多處錯誤，請認(rèn)真 閱讀案例報告并加以分析，指出存在的錯誤，并簡述原因。只挑出錯誤而未說明原因的不得分。每個報告 60 分) 報告一土地估價技術(shù)報告 第一部分 一、估價項目名稱：x x 廠地價評估 二、委托估價方(略) 三、受托估價方(略) 四、估價對象(略) 五、估價目的：對 x x 廠的土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估。 六、估價依據(jù) (1)中華人民共和國土地管理法及實施條例 (2)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 (3)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條

2、例 (4)國家土地管理局、國家體改委股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行條例 (5)x x 市有關(guān)土地的法律法規(guī)及文件規(guī)定 (6)委托方提供的有關(guān)資料(略) (7)估價人員實地勘察和調(diào)查收集的有關(guān)資料。 七、地價定義 此次評估地價是評估對象五十年期工業(yè)用地國有土地使用權(quán)于評估期日的價格。 八、估價期日：1997 年 6 月 30 日 九、估價日期：1997 年 8 月 13 日 十、估價結(jié)果 總地價：40，605，5658 元 估價結(jié)果一覽表(略) 十一、需要特殊說明的事項案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 2 - (1)本報告提供的土地價格構(gòu)成中不包含評估地塊紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，如管線、碼頭、

3、道路等的費用。 (2)本報告評估地塊為 x x 廠劃撥土地的一部分，評估范圍由委托方劃定，其面積以土地勘測定界機構(gòu)勘測定界結(jié)果為準(zhǔn)。 (3)本報告中采用的房屋建筑面積由委托方提供，作為評估時的參考。 (4)本報告需按國家規(guī)定，經(jīng)政府土地管理部門確認(rèn)后，方可作為確定股份制改造企業(yè)土地使用權(quán)價格的依據(jù)。 (5)未經(jīng)評估單位書面同意，本評估報告的全部或任何一部分均不得以任何方式公開發(fā)表或引用。 (6)本報告自估價期日起半年內(nèi)有效。 十二、土地估價師 姓 名 簽名 金勝利 (略) 范 謀 (略) 程永發(fā) (略) 十三、土地估價機構(gòu)(略) 一九九七年八月二十二日 估價對象描述及地價影響因素分析第二部分

4、估價對象描述及地價影響因素分析估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1土地位置狀況 委估地塊為 x x 廠用地范圍內(nèi)的一部分，位于 x x 區(qū) x x 大道 x x 號，西臨 x x 江、北靠 x x 路、東臨 x x 大道、南至 x x 廠，距 x x 大橋約 35 公里。 2土地登記狀況 x x 廠用地為國有劃撥用地，用途為工業(yè)，土地使用者為 x x 廠。 評估對象為 x x 廠廠區(qū)用地的一部分，包括南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)三個地塊，案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 3 -其對應(yīng)土地登記狀況為：南區(qū)：國有建設(shè)用地使用證號為第 x x 號，圖號為 x x，地號為 x x，土地總

5、面積 7601 平方米，其中估價對象勘測定界面積為 7477平方米。西區(qū)和北區(qū)：國有建設(shè)用地使用證號為第 x x 號，圖號為 x x，地號為 x x，土地總面積 628319 平方米，其中 待估地塊北區(qū)勘測定界面積為40108 平方米，西區(qū)勘測定界面積為 24449 平方米。 3土地權(quán)利狀況 估價對象土地使用權(quán)為 x x 廠以行政劃撥方式取得。 4建筑物及地上附著物狀況(略) 二、地價影響因素分析 1一般因素(略) 2區(qū)域因素 (1)位置 評估對象位于 x x 新區(qū) x x 江東岸，距市中心約 12 公里， x x 口岸約 1公里，距 xx 大橋約 35 公里。 (2)交通條件(略) (3)區(qū)

6、域性質(zhì) 由于城市發(fā)展的結(jié)果，已形成工業(yè)和居住混雜的區(qū)域。 (4)集聚條件 評估對象周邊規(guī)劃為開發(fā)區(qū)，有 x x 保稅區(qū)、x x 出口加工區(qū)、x x 高科技園區(qū)等，工業(yè)集聚規(guī)模較高。 (5)地塊面積及形狀 待估地塊總面積為 72034 平方米，其中南區(qū) 7477 平方米，北區(qū) 40108 平方米，西區(qū) 24449 平方米。該地塊整體形狀不規(guī)則，西、北區(qū)近似長方形，南區(qū)近似三角形。 3個別因素 (1)環(huán)境條件 評估對象所在區(qū)域附近工廠相對集中，如 x x 化工廠、x x 煤氣廠等，有一定的空氣污染。 (2)地質(zhì)條件案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 4 - 評估地塊所在區(qū)域，為第四紀(jì)地層。

7、該待估地塊地質(zhì)條件對地表工程利用無影響。 (3)臨江條件 評估地塊臨 x x 江，有較理想的水運條件。 (4)土地使用權(quán)年限 取國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最高年限 50 年。 土地估價第三部分 土地估價土地估價 一、估價原則(略) 二、評估思路與方法選擇 根據(jù)此次評估目的和評估價格類型，結(jié)合區(qū)域土地市場的特點，選擇相應(yīng)的評估方法。近年來，x x 新區(qū)工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、作價人股等較為活躍，市場價格信息相對豐富，故選用市場比較法。同時根據(jù)工業(yè)用地的性質(zhì)，采用成本逼近法評估待估宗地價格。 三、估價過程 (一)市場比較法 市場比較法是指在一定市場條件下，選擇條件類似或使用價值相同的若干土地交易實例，就交

8、易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與待估土地進(jìn)行對照比較，并對交易實例土地價格加以修正，從而確定待估土地價格的方法。該方法基本公式如下： 待估土地價格=交易實例土地價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù) 比較實例的選擇 通過對市場交易實例的調(diào)查與分析，選擇 3 個可比性較強的交易實例作為比較實例。 2比較因素的選擇 根據(jù)影響工業(yè)用地地價的主要因素，結(jié)合評估對象和比較實例的差異情況，選擇若干比較因素(見表 1 所列)。案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 5 - 3因素條件說明 待估宗地和比較實例的各因素條件說明如下表 1。表 1 因素條件說明表 待估宗地及實例 內(nèi)容

9、 比較因素待估宗地實例 1實例 2實例 3 交易時間 976 941 949 913 交易情況 正常 正常 偏高 正常離市中心距離 12km 13km 18km 12km區(qū)域性質(zhì) 工業(yè)、居民區(qū) 工業(yè)區(qū)域 工業(yè)區(qū)域 工業(yè)區(qū)域 區(qū) 域 因 素宗地面積、形狀72034，不規(guī)則476，不規(guī)則50000m2，不規(guī)則25799m2，不規(guī)則容積率 075 08 05 07環(huán)境條件 污染小 污染較大 無污染 污染小基礎(chǔ)設(shè)施狀況 六通一平 七通一平 七通一平 七通一平個別因素年期 50 年 30 年 50 年 50 年 4編制比較因素條件指數(shù)表經(jīng)對表 1 中各因素條件的相互比較，賦予相應(yīng)的指數(shù)，結(jié)果見表 2表

10、2 比較因素條件指數(shù)表 待估宗地實例 內(nèi) 容比較因素待估宗地實例 1實例 2實例 3案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 6 - 交易時間 100 105 105 105 交易情況 100 100 115 100 離市中心距離 100 100 98 100區(qū)域性質(zhì) 100 102 102 102 區(qū) 域 因 素面積、形狀 100 101 101 101 容積率 100 100 90 100環(huán)境條件 100 98 101 100基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 100 100 100 個 別 因 素年期 100 937 100 100表中有關(guān)修正說明如下：（1） 期日修正目前，工業(yè)用地地價下跌了 5%

11、（2） 實例 2 年期修正：1+1/（1+r）30/ 1+1/（1+r）505.因素修正由表 2 進(jìn)一步得到各項修正系數(shù)，如下表 3表 3 因素比較修正系數(shù)表 比較實例 內(nèi) 容 比較因素實例 1實例 2實例 3 實例地價 (元m2) 560 770 543 交易時間 100105 100105 100105 交易情況 100100 100115 100100離市中心距離10010010098100100區(qū)域性質(zhì) 100102 100102 100102區(qū)域因素面積、形狀 100101 100101 100101個 容積率 i00100 90100 100100案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷

12、年考題- 7 -環(huán)境條件 10098 100101 100100基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100100 100100 100100別因素年期 100937 100100 100100 修正后價格(元m2) 5638 6254 50206實例修正后的地價計算 經(jīng)比較分析，對各比較實例經(jīng)因素修正后得到的地價眾數(shù)值作為市場比較法所得待估宗地價格。 待估宗地地價；(5638+6524+5020)3：5637 元平方米 (二)成本逼近法 成本逼近法指以土地取得和開發(fā)過程中發(fā)生的客觀正常費用為基礎(chǔ)，加上適當(dāng)?shù)耐顿Y利息、利潤及土地增值，從而確定土地價格的方法。該方法基本公式如下： 地價：土地取得費用+土地開發(fā)費用+投資

13、利息+投資利潤 (1)土地取得費用：根據(jù)征用該地實際發(fā)生費用計算。 a，耕地占用稅：60 元平方米。 b菜地建設(shè)基金：450 元平方米。 c糧油差價補償費：37 元平方米。 d土地補償費：115 元平方米。 e青苗補償費：20 元平方米。 f土地平整費：15 元平方米。 g勞動力安置費：600 元。 h養(yǎng)老費：495 元平方米。 i. 征地管理費：按（b+c+d+e+f+g+h）2%，即 3.7 元/平方米 j.不可預(yù)見費：(d+e+f+g+h) 2=28 元平方米。 上述各項費合計，得到土地取得費用為 1992 元平方米。 (2)土地開發(fā)費用：取 110 元平方米。 (3)投資利息： 假定土

14、地取得后即進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)期限為一年，則： 利息=199210081+11010081=312 元平方米案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 8 - (4)投資利潤:土地開發(fā)投資利潤率取 12，則： 投資利潤：(土地取得費用+土地開發(fā)費用) 12 =(1992+110) 12=371 元平方米 上述各項之和，即為成本逼近法所得待估土地價格： v=(1)+(2)+(3)+(4)=1992+110+312+371=3775 元平方米 (三)評估結(jié)果的確定 上述兩種方法評估結(jié)果分別為 5637 元平方米和 3775 元平方米。由于近年來 x x 新區(qū)工業(yè)用地市場相對較發(fā)達(dá)，故以市場比較法的評估結(jié)

15、果作為待估土地最終評估結(jié)果比較合理，則待估土地單位面積地價為 563，7 元平方米。由于待估土地總面積為 72034 平方米，則評估總價格為40，605，5658 元。 第四部分 附 件(略)二、估價實務(wù)分析 (一)土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯的原因如下： 1第一部分后面應(yīng)寫上“總述”。 2估價項目名稱不明確。 3“估價目的”中未說明估價的應(yīng)用方向。 4“估價依據(jù)”中未列出土地估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，即估價規(guī)程。 5“地價定義”中未說明土地開發(fā)程度。 6“估價日期”中未注明估價的截止日期。 7“估價結(jié)果”無單位地價和大寫。 8“需要說明的特殊事項”中未說明估價的假設(shè)條件。 9“估價師簽名欄

16、”中無估價師資格證書號。 10“土地登記狀況”中證書名錯，應(yīng)為國有土地使用證。 11登記狀況中無四至、登記等。 12“土地權(quán)利狀況”欄未說明他項權(quán)利狀況。 13區(qū)域因素與個別因素混淆(其中：將個別因素(宗地形狀、面積)列入了區(qū)域因素；將區(qū)域因素(環(huán)境條件)列入了個別因素；個別因素中未說明宗地的基礎(chǔ)設(shè)案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 9 -施狀況及土地最有效用途)。 14在市場比較法的計算公式中無個別因素修正。 15.交易情況說明不正確。 16在因素條件表中應(yīng)將“宗地面積形狀”列入個別因素欄，將“環(huán)境條件”列入?yún)^(qū)域因素欄。 17在選取的實例中，實例 3 超過了規(guī)定年限(5 年)。 18

17、個別因素修正中，“面積形狀”修正錯誤。 19“基礎(chǔ)設(shè)施狀況”未作修正。 20交易時間未作修正。 21期日修正未作詳細(xì)說明，只一般描述為“地價下跌了 5”。 22實例 2“容積率”修正錯誤，實例 1、實例 3 容積率未修正。 23實例 2 年期修正錯，應(yīng)為實例 1 年期修正。 24。年期修正未對 r 的取值作說明。 25市場比較法的最終結(jié)果應(yīng)取算術(shù)平均數(shù)，不應(yīng)為眾數(shù)。 26成本逼近法公式錯，無土地增值收益。 27在成本逼近法中，計算土地取得費不能以項目實際發(fā)生的費用為依據(jù)。 28“土地平整費”不應(yīng)計入“土地取得費”。 29“土地開發(fā)費”無取費依據(jù)。 30利息計算中“利息率”的確定無依據(jù)。 31投

18、資利息中開發(fā)期沒有乘 12。32.利潤率的確定沒有依據(jù)。33成本逼近法計算過程中沒有計算土地增值收益。34.成本逼近法的最終結(jié)果沒有進(jìn)行年期修正。35.估價結(jié)果未大寫。36.第四部分應(yīng)為“附錄”。案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 10 -2000 年考題第三部分 土地估價報告改錯 (共 1 題，60 分。本部分包括一個土地估價報告，其中存在多處錯誤，請認(rèn)真閱讀報告，并指出錯誤，每指出一處錯誤并能簡述原因的，得 3 分，最高得分 60分;只指出錯誤但不能說明原因的不得分。請在卷紙右邊空白處答題) 四、土地估價報告改錯 土地估價技術(shù)報告 第一部分 總 述 一、估價項目名稱 公司位于區(qū)路號

19、用地地價評估 二、委托估價方 (略) 三、受托估價方 (略) 四、估價對象 估價對象為公司位于市區(qū)路號營業(yè)樓用地，面積 595.58 平方米。 五、估價目的 本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權(quán)價格，為委托方因經(jīng)營需要轉(zhuǎn)讓該宗土地提供價格依據(jù) 六、估價依據(jù) (1)中華人民共和國土地管理法 。 (2)申華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 。 (3)國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定 。 (4)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 。 (5)土地估價報告規(guī)范格式(1996)。 (6)省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)。 (7)評估委托書。 (8)估價對象 房屋所有權(quán)證 。 (9)受托估價方實地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。

20、七、價格定義 案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 11 -估價對象作為商業(yè)用地，在容積率為 4。9，開發(fā)程度為場內(nèi)五通一平、場外六通一平狀態(tài)下，于估價期日的四十年期的土地價格。 八、估價期日:一九九九年十二月三十一日。 九、估價日期:一九九九年十二月三十日至二 000 年一月十日。 十、估價結(jié)果 估價機構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價對象實際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價程序，確定估價結(jié)果為: 委估土地面積:595.58 平方米 單位面積地價:4485.25 元/平方米 總地價:2671325 元 大寫:(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。 十一、需要特殊說明的事項 (1)本報告估價結(jié)果為估

21、價期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價格，若條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 (2)本報告結(jié)果只為此次估價目的服務(wù)，如用作其他目的，其價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 十二、土地估價師簽名 (略) 十三、土地估價機構(gòu) (略) 二 000 年一月十日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1土地位置狀況 估價對象位于市區(qū)路號，土地證號為國用 ()字第號，土地面積為 595.58 平方米，東至路、南至、西至、北至，宗地號為。 2土地權(quán)利狀況 估價對象是公司以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家。公司擬以出讓方式取得該宗地 40 年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售

22、該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟活動的合法權(quán)益受案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 12 -法律保護(hù)。 3建筑物和地上附著物狀況 估價對象上有一幢建于 1981 年的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公，建筑面積 2914.5 平方米，有效使用率 80% 二、地價影響因素分析 (一)區(qū)域因素 (略) (二)個別因素 (略) 第三部分 土 地 估 價 一、估價原則 1最有效使用原則 (略) 2貢獻(xiàn)原則 (略) 3變動原則 (略) 4合法原則 (略) 二、估價方法與估價過程 (一)估價方法的選擇 估價人員通過現(xiàn)場查勘，在認(rèn)真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，確

23、定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。 (二)估價過程 1收益還原法 (l)計算估價對象總樓價: 計算公式為: par11/(1r)n 其中:p 為總樓價。 a 為房地年純收益。其參數(shù)是通過房地的正常租金水平測得。 r 為綜合還原率。 n 為房地尚可使用年限。 估價對象地上建筑物的耐用年限為 60 年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45 年。建筑物重置單價為 700 元/平方米，殘值率為 0。 根據(jù)估價人員現(xiàn)場觀察和對照 房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) ，確定本次估價對象案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 13 -地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為 75%。 (2)確定客觀租金

24、: 應(yīng)用市場比較法確定客觀租金。 選擇可比實例； 根據(jù)收集的市場資料迸行篩選，選取以下三個房地出租實例，詳見 房地出租比較實例基本情況一覽表 。(略) 影響租金因素修正 (略)。 客觀租金的計算及確定。 比準(zhǔn)價格 a=243。60 元/平方米 比準(zhǔn)價格 b=233。40 元/平方米 比準(zhǔn)價格 c=249。09 元/平方米 取比準(zhǔn)價格 a、比準(zhǔn)價格 b、比準(zhǔn)價格 c 的算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的客觀租金，即: 客觀租金(243。60+233。40+240。09)3242。03 元/平方米 (3)計算房地總收益: 年總收益2914。5o0。8242。03564317。15 元 (4)計算年總費用 管

25、理費: 根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營管理費為房屋租金的 3%，即： 房屋出租經(jīng)營管理費房地年租金3%564317。153%16929。51 元 維修費: 根據(jù)市建設(shè)和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年經(jīng)營維修費為房屋重置價格的 2%，即：房屋出租經(jīng)營維修費房屋重置價2%2914。507002%40803 元 保險費： 根據(jù)調(diào)查，市區(qū)房屋保險費率為房屋現(xiàn)值的 2，即： 房屋年保險費房屋現(xiàn)值22914507007523060 元 房屋年折舊額： 房屋年折舊額房屋重置價耐用年限2914507001603400250 元 案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 14 -租金損失： 根據(jù)調(diào)查，房

26、屋出租租金損失一般為半月租金，即： 租金損失56431715122 2351321 元 年總費用+11830822 元 (5)房地年純收益： 房地年純收益房地年出租總收益房地年出租總費用 5643171511830822 44600893 元 (6)確定綜合還原率： 采用收益排序插入法確定綜合還原率為 10。 (7)計算總樓價： par11/(1r)n4460089310%11/(110%)45439890039元 (8)房屋現(xiàn)值 房屋現(xiàn)值房屋重置價成新率291450700751530112 元 (9)總地價 總地價總樓價房屋現(xiàn)值4398900391530112286878839 元 2市場比

27、較法 (1)選擇房地出售實例： 估價人員對收集的多宗交易實例進(jìn)行比較分析后，選擇了三宗交易實例作為比較實例，基本情況見下表： (2)房屋占地地價計算 房屋現(xiàn)值計算： 房屋現(xiàn)值房屋重置價成新率 案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 15 -實例 a 房屋現(xiàn)值5802356801093184 元 實例 b 房屋現(xiàn)值600184875831600 元 實例 c 房屋現(xiàn)值5802187907088828740 元 實例地價計算： 據(jù)調(diào)查，房屋買賣中，賣方應(yīng)支付的稅費為正常交易價的 85，則： 單位地價(房屋交易價房屋現(xiàn)值賣方應(yīng)支付的稅費)房屋用地面積 實例 a 單位面積地價(3100000109

28、3184310000085)496 351475 元平方米 實例 b 單位面積地價(2600000831600260000085)385 401922 元平方米 實例 c 單位面積地價(275000088828740275000085)442 368317 元平方米 比較因素條件指數(shù)： 分別將估價對象和比較實例的各比較因素對比分析，確定出相應(yīng)的條件指數(shù)見下表： 計算比準(zhǔn)價格： 將交易實例中的地價和估價對象與比較實例因素修正系數(shù)代人計算公式，則 比準(zhǔn)價格 a351475110105100941009710098100103 400069 元/平方米 案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 1

29、6 -比準(zhǔn)價格 b401922 ll010010010010010010096100108 426422 元平方米 比準(zhǔn)價格 c4072631101081009610010110095100100 407263 元平方米 通過對上述三個比準(zhǔn)價格分析比較，確定土地單位面積地價為 426422 元平方米。 三、地價的確定 估價人員鑒于估價對象特定目的，認(rèn)為應(yīng)取市場比較法和收益還原法的估價結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的最終估價結(jié)果，即： 單位面積地價4816800442642206448525 元平方米 樓面地價4485254991536 元平方米 總地價448525595582671325 元(取

30、整) 第四部分 附 錄 1估價對象國有土地使用證 2估價對象宗地圖 3估價機構(gòu)土地估價機構(gòu)資質(zhì)證書 4土地估價師資格證書 5估價對象照片 6委托估價協(xié)議書 2000 年考題答案土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下： 第一部分總述 1估價依據(jù)中，缺少估價對象土地證書或權(quán)屬證明。 2估價依據(jù)中， “省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)”提法太籠統(tǒng)，未說明與本次評估有關(guān)的法律、法規(guī)是哪些。 3估價定義中，未說明是什么權(quán)利的土地價格。 4估價結(jié)果中，缺少樓面地價。 5缺少估價結(jié)果一覽表 。 案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 17 -6需要特殊說明的事項中，缺少估價假設(shè)條件、資料來源、估價結(jié)

31、果有效的條件等事項的說明。 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 7土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級別的描述。 8土地權(quán)利狀況中，缺少他項權(quán)利狀況的描述。 9建筑物狀況描述不詳。 10地價影響因素分析中，缺少一般因素的描述。 第三部分 土地估價 11估價原則中，缺少與本次估價方法緊密相關(guān)的替代原則、預(yù)期收益原則等。 12未說明估價方法選擇的依據(jù)。 13收益還原法中，租金與價格概念混淆， “比準(zhǔn)價格”應(yīng)為“比準(zhǔn)租金”。 14未說明客觀租金計算方法的選擇依據(jù)。 15折舊中耐用年限不能直接用房屋使用年限 60 年，應(yīng)為已使用年限加上尚可使用年限。 16出租總費用中漏計稅費項目。 17未說明綜

32、合還原率確定的過程及依據(jù)。 18總樓價計算中的使用年期(n)應(yīng)為土地的使用年限 40 年，而不能用房屋剩余使用年限 45 年。 19收益還原法估價結(jié)果無單位地價。 20市場比較法的基本情況表中，估價對象的用地面積、重置單價與報告前面的敘述不符。 21市場比較法中，缺少比較因素選擇的程序。 22比較因素中還應(yīng)有容積率等的修正。 23未說明地價指數(shù)的來源依據(jù)。 24估價對象與比較實例 c 的交易時間相同，但確定的地價指數(shù)不一致。 25未說明由 3 個比準(zhǔn)價格確定土地單位面積地價的方法及原因。 26地價的確定中，描述是采用兩種方法估價結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)，實際計算則采用的 案例報告改錯歷年考題案例報告改

33、錯歷年考題- 18 -是加權(quán)平均數(shù)。 27地價的確定中，估價結(jié)果無大寫。 第四部分附錄 28缺少估價對象房屋產(chǎn)權(quán)證。 29缺少估價對象位置示意圖。 30缺少估價機構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照。 31報告的文字描述不夠規(guī)范，如：“可比實例”、 “房屋占地地價”等不規(guī)范提法；以及將估價對象的許多基本情況不在“估價對象描述”中介紹，而在收益還原法中作較.2002 年考題第三部分 土地估價報告改錯 (共 1 題，40 分。本題包括一個土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請認(rèn)真閱讀披告，并指出錯誤，每指出一處錯誤并能簡述原因的，得 3 分，最高得分40 分;只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。請在卷紙右邊空白處答題)

34、土地估價技術(shù)報告 第一部 總 述 一、鉆價項目名稱 w 企業(yè)改制上市所涉及的土地價格評估 (a 省 b 縣) 二、委托估價方 w 企業(yè) 三、受托估價方 (略) 四、估價目的 w 企業(yè)擬迸行股份制改造并上市，根據(jù)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會關(guān)于印發(fā)股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定的通知(1994國土法字第 153 號)、原國家土地管理局第 8 號令國有企業(yè)改革申劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定等要求，w 企業(yè)特委托 c 土地估價機構(gòu)對此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，為其改制上市提供土地價格依據(jù)。 案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 19 -五、估價依據(jù) (1)中華人民

35、共和國土地管理法 (2)中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 (3)國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會關(guān)于印發(fā)股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定的通知 (1994國土法字第 153 號) (4)國家土地管理局關(guān)于印發(fā)土地估價報告規(guī)范格式 (1996)的通知 (1995國土籍字第 180 號) (5)原國家土地管理局第 8 號令 國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定 （6)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地價管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場建設(shè)的地方性規(guī)定 (7)估價人員市場調(diào)查與現(xiàn)場查勘收集的有關(guān)資料 (8)委托方提供的有關(guān)資料 六、估價基準(zhǔn)日 二 00-年十二月三十一日 七、估價日期 二 00 二年七月二十 0 至二 0

36、0 二年九月二十日 八、地價定義 待估宗地的評估地價為委托方所使用的土地使用權(quán)價格現(xiàn)值。 九、需要特殊說明的事項 (一)假設(shè)條件 (1)眪地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。 (2)估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 (3)在評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。 (4)任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 (5)委托方提供的資料屬實。 (二)使用說明 (1)本報告評估價格僅為 w 企業(yè)改制并上市提供土地價格依據(jù)，不作其他用途。 案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 20 -（2)待估宗地的土地

37、面積、土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證為準(zhǔn)。 (3)此次土地估價報告分 “土地估價報告”和 “土地估價技術(shù)報告”兩部分， “土地估價報告”供委托方使用， “土地估價技術(shù)報告”供委托方的上級主管部門使用。 (4)評估報告有效期自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。 (5)本評估報告由 c 土地估價機構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。 十、土地估價師簽字 姓 名 估價師資格證書號 十一、土地估價機構(gòu) 土地估價機構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字:(土地估價機構(gòu)公章) 二 00 二年九月二十日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1土地登記狀況 待估宗地位于 b 縣光明路號，土地面積 220

38、08 平方米，用途為工業(yè)，為國有劃撥土地，有關(guān)土地登記狀況詳見表 2-1。 2土地權(quán)利狀況 待估宗地為國有劃撥土地，估價期日的土地使用者為 w 企業(yè)，土地使用證編號為國用 (1999)字第號。無他項權(quán)利限制。 3土地利用狀況 待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉庫 1 座，建筑面積為 1790.59 平方米，建筑容積率為12。 二、地價影晌因素分析 (略) 案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 21 -第三部分 土地估價 一、估價原則 (略) 二、估價方法與估價過程 根據(jù) 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法對待估宗地的土地價格進(jìn)行評估。具體評估過程如下: (一)

39、成本逼近法 成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地使用權(quán)價格的估價方法。其基本計算公式為： 土地價格(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤) 土地增值收益 1土地取得費及有關(guān)稅費 根據(jù) a 省土地管理法實施條例及 b 縣土地征用的有關(guān)規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗 (含林木)補償費和附著物補償費;稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。 (1)征地費:通過調(diào)查，依據(jù) b 縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費一般在 2030 萬元/畝。此次評估取待估

40、宗地的征地費為 25 萬元/畝，即 375 元/平方米。 (2)有關(guān)稅費:由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù) a 省及 b 縣的有關(guān)規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占用稅 45 元/平方米、耕地開墾費 8 元/平方米和新增建設(shè)用地有償使用費 7 元/平方米，合計稅費為 195元/平方米。 (3) 土地管理費:根據(jù) a 省關(guān)于征收土地管理費有關(guān)規(guī)定:土地管理費按征地費總額的 3%征收，則為 11 元/平方米。 上述三項合計，土地取得費為 581 元/平方米。 2土地開發(fā)費 此次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度為宗地紅線外 三通(通路、通電、通訊)及宗地紅線內(nèi)地面平整。 通過調(diào)查，待估宗

41、地所在區(qū)域 三通一平的平均開發(fā)費用大致在 4060 元/平案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 22 -方米之間，根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)水平，取待估宗地的開發(fā)費用為 50 元/平方米。 3投資利息 根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度及開發(fā)規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期按 1 年計，設(shè)定土地取得費及有關(guān)稅費在土地取得時一次支付，土地開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率 585%計，則 投資利息(土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費)開發(fā)周期5.85% (58.1+50)l5.85%=6.32(元/平方米) 4投資利潤 調(diào)查近期 b 縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及企業(yè)所在行業(yè)

42、的土地開發(fā)投資回報情況，設(shè)定年投資利潤率為 12%，則: 投資利潤(土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息)開發(fā)周期12% (58.1+50+6.32)l12%=13.7(元/平方米) 5計算土地增值收益 (土地所有權(quán)收益) 根據(jù) b 縣土地出讓金水平，結(jié)合待估宗地的預(yù)期收益以及 b 縣的有關(guān)規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為 30%。 故土地增值收益(征地費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利潤)10% (58.1+50+13.7)30%36.5(元/平方米) 6計算待估宗地的土地使用權(quán)價格 待估宗地的土地使用權(quán)價格58.1+50+6.32+13.7+365 164.6(元/平方米) (二)基

43、準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級別和基準(zhǔn)地價，結(jié)合區(qū)域因素、個別因素、期日、土地使用權(quán)年期、土地開發(fā)程度等因素修正的調(diào)整，即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于 b 縣基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù) 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程及 b 縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告 ，采用基準(zhǔn)地價測算宗地地價的公式如下: 宗地地價待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價ala2a3a4a5 al區(qū)域條件修正系數(shù) 案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 23 -a2容積率修正系數(shù) a3土地使用權(quán)年期修正系數(shù) a4基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù) a5期日修正系數(shù) 采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估待估宗地地價的步驟如下: 1確定

44、待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價 經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于 b 縣光明路，屬于 3 級地，3 級地的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為 150 元/平方米。 2確定區(qū)域條件修正系數(shù) (al) 經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為 10553。 3確定容積率修正系數(shù) (a2) 待估宗地面積為 22008 平方米，建筑總面積為 1790.59 平方米，容積率為12，根據(jù)容積率修正系數(shù)表 (表 3-1)，待估宗地容積率修正系數(shù)為 116。 4確定土地使用權(quán)年限修正系數(shù) (a3) 待估宗地是 w 企業(yè)于 1996 年 5 月 1 日以出讓方式獲得，設(shè)定土地使用年限為40 年， 至評估基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限為 3

45、567 年。根據(jù)土地使用年限修正公式: a3 二1-1/(1+8%)3567/1-1/(1+8%)40 0.948017/0.9954260.95237 5確定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù) (a4) 根據(jù)比次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度，參照b 縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告中基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)表，確定待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)為117。 6期日修正系數(shù) b 縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告是 1996 年 5 月經(jīng) a 省國土管理局審核驗收案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 24 -后開始使用的，調(diào)查 b 縣 1996 年 5 月至 1999 年 12 月 31 日的地價交易資料，經(jīng)分析測算

46、，地價上漲了 5%，故取期日修正系數(shù) a5=1.05。 7確定待估宗地的土地價格 根據(jù)公式: 宗地地價基準(zhǔn)地價ala2a3a4a5 15ol.05531160.952371171.05=185.2(元/平方米) 三、地價的確定 1地價的確定 對于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，其評估結(jié)果分別為: 成本逼近法: 1646 元/平方米 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法: 1852 元/平方米 綜合分析兩種方法評估的結(jié)果，兩種方法所得結(jié)果相差較大，故以兩種方法求得結(jié)果 的加權(quán)平均值來確定最終結(jié)果: 待估宗地的土地價格1852071646021626(元/平方米) 2估價結(jié)果 待估宗地土地面積：2

47、2 008 平方米 單位面積地價：1626 元/平方米 總地價：35785 萬元 第四部分 附件 1委托估價函 2待估宗地區(qū)域位置圖 3委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 4估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 5土地估價師證書復(fù)印件 2002 年考題答案 案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 25 -土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下： 第一部分總述 1估價依據(jù)中， 中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 ，應(yīng)為中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 。 2國家土地管理局關(guān)于印發(fā)土地估價報告規(guī)范格式(1996)的通知(1995國土籍字第 180 號)是舊的土地估價報告規(guī)范格式，不應(yīng)作為估價依據(jù)。 3估價依據(jù)缺乏土地估價

48、技術(shù)規(guī)程。 4地價定義不清楚，未明確待估宗地的設(shè)定用途、年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。 5，使用說明中，待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T核發(fā)的國有土地使用證為準(zhǔn)。 6 “土地估價技術(shù)報告”供委托方的上級主管部門使用為錯誤說法， “土地估價技術(shù)報告”應(yīng)供土地管理部門進(jìn)行估價報告審核或備案以及估價機構(gòu)存檔用。 7缺少土地估價師簽字欄。 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 8估價對象描述中，待估宗地的容積率應(yīng)為 081。 第三部分土地估價 9成本逼近法的計算公式有誤。 10成本逼近法中，稅費不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費。 11成本逼近法中投資利息計算錯誤，土地開發(fā)費的計息期

49、應(yīng)為半年，正確的計算公式應(yīng)為：投資利息土地取得費及有關(guān)稅費開發(fā)周期 585 土地開發(fā)費開發(fā)周期 12585。 12投資利潤計算錯誤，計算投資利潤時，投資利息不應(yīng)計算利潤。 13計算增值收益時，應(yīng)以成本價格乘以一定的增值收益率，成本價格應(yīng)包括投資利息。 14增值收益率有打印錯誤。 15成本逼近法計算待估宗地的價格有誤，計算結(jié)果是無限年期的價格，應(yīng)進(jìn)行土地使用年期修正，修正為 50 年期的價格。 16. 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，未明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，包括頒布日期、用途、案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 26 -基準(zhǔn)地價、開發(fā)程度等。 17基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，待估宗地的容積率應(yīng)為 081，

50、容積率修正系數(shù)為 10。 18基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，待估宗地為國有劃撥土地，根據(jù)估價目的，土地使用年限可設(shè)定為最高出讓年限 50 年，與基準(zhǔn)地價年限相同，不必進(jìn)行年期修正。 19基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，期日修正系數(shù)有誤，未明確 1999 年 12 月 31 日至 2001 年 1 月 31 日之間的地價變化情況。 20基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法計算結(jié)果有誤。 21地價的確定中，未說明結(jié)果確定方法的依據(jù)。 22地價確定中，兩種方法的權(quán)重和不等于 10。 23估價結(jié)果中，總地價沒有大寫。 24缺少土地估價結(jié)果一覽表。 第四部分附件 25缺少待估宗地的國有土地使用證復(fù)印件。 26缺少估價對象的照片資料。200

51、4 年土地估價實務(wù)試卷三、報告改錯題(共 1 題，40 分。本題包括一個土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請認(rèn)真閱讀報告，并指出錯誤，每指出一處錯誤并能簡述原因的，得 3 分，最高得分 40 分；只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。請在卷紙右邊空白處答題)土地估價技術(shù)報告第一部分總述一、估價項目名稱x x 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司涉及法律訴訟的土地價格評估二、委托估價方案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 27 -x x 市中級人民法院三、受托估價方(略)四、估價目的根據(jù) x x 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國有土地使用證，權(quán)利人為 x x 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為 x x 銀

52、行，因未能按期還款，估價對象土地已由 x x 市中級人民法院查封。現(xiàn)受委托評估土地的市場價格，供委托方確定拍賣價格提供參考；同時也為市國土資源局在辦理土地變更登記手續(xù)時，了解該土地交易價格是否合理提供決策依據(jù)。（1估價目的不能同時有兩個目的，如為兩個目的，應(yīng)分別出具報告。）五、估價依據(jù)1中華人民共和國土地管理法及實施條例2中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例4城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程5城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程6委托方及案件當(dāng)事人提供的有關(guān)資料7委托評估函8國有土地使用證x x 字(1998)第 x x x x x 號9國有土地使用權(quán)出讓合同x x 土地出讓合同

53、字第 x x x 號10關(guān)于 x x 商品住宅項目可行性研究報告的批復(fù)x x 計投 x x 號11建設(shè)用地規(guī)劃許可證x x 規(guī)地 x 第 x x x 號12其他有關(guān)資料13估價人員實地勘察、調(diào)查資料六、估價基準(zhǔn)日2004 年 7 月 5 日七、估價日期2004 年 7 月 5 日至 7 月 14 日八、地價定義本報告提供的土地價格是 2004 年 7 月 5 日住宅用地使用權(quán)市場價格。案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 28 -（2地價定義不清，應(yīng)明確對應(yīng)的土地用途、使用年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。）九、估價結(jié)果經(jīng)評估，待估宗地于估價基準(zhǔn)日在現(xiàn)狀條件下 67 年 4 個月使用期限的土地使

54、用權(quán)價格為：土地單價：4562 元平方米總價：10237128 元大寫：壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整(人民幣元)十、需要特殊說明的事項1本估價報告提供的評估結(jié)果是在全部限制條件下于估價期日的公開市場價值，所謂公開市場價值指評估對象于估價基準(zhǔn)日在市場上出售并按以下條件可取得的合理價格。(1)買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低土地真實價值；(2)有一段合理交易時間；(3)在此期間土地市場保持穩(wěn)定；(4)房地產(chǎn)買賣程序符合國家法律規(guī)定。2由于待估宗地的土地權(quán)屬性質(zhì)為國有劃撥，考慮到未來轉(zhuǎn)讓土地的需要，本評估價格中包括土地使用權(quán)出讓金；根據(jù)國家規(guī)定，該劃撥土地轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)交納土地出讓金。（3需要特殊

55、說明的事項中，待估宗地的土地權(quán)屬為國有劃撥，與后面描述的土地權(quán)利狀況為國有出讓前后不一致，說法有誤。）3本報告的評估價格系全部限制條件下求得的。根據(jù) x x 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國有土地使用證，該土地已設(shè)定抵押權(quán)，因抵押人未能按期還款，該土地已由 x x 市中級人民法院查封?？紤]到本次評估是為法院處置該土地提供價格依據(jù)，所以未考慮抵押權(quán)對價格的影響。4。本報告自估價基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。十一、土地估價師簽字姓名 土地估價師資格證書號 簽字案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 29 - 王* * (簽字) 李* * (簽字)十二、土地估價機構(gòu)(章) （4土地估價機構(gòu)蓋章欄，沒有估價機構(gòu)負(fù)

56、責(zé)人的簽字。）二 oo 四年七月十四日第二部分估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1土地登記狀況根據(jù) x x 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國有土地使用證，該土地所有權(quán)屬于國家所有，土地使用權(quán)人為 x x 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，土地權(quán)屬性質(zhì)為國有出讓。該宗地已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為 x x 銀行，因未能按期還款，估價對象土地已由 x x 市中級人民法院查封。估價對象土地為國有出讓土地使用權(quán)，土地使用期限為 2001 年 11 月 19 日至2072 年 11 月 18 日，自評估基準(zhǔn)日起還剩余 67 年 4 個月。（5土地登記狀況中描述的內(nèi)容與登記狀況不符，此中描述的內(nèi)容應(yīng)為土地權(quán)利狀況的內(nèi)

57、容。）（7估價對象的土地使用期限 2001 年 11 月 19 日至 2072 年 11 月 18 日有誤，超過了法定最高年限。）2土地權(quán)利狀況根據(jù) x x 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國有土地使用權(quán)證，估價對象宗地編號為：x xx x，圖號：x x x x，地號為：x x x x，規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積 10200 平方米，處于基準(zhǔn)地價三級區(qū)域。國有土地使用證號：x x x x x x 號。（6土地權(quán)利狀況中描述的內(nèi)容與權(quán)利狀況不符，此中描述的內(nèi)容應(yīng)為土地登記的內(nèi)容。）3土地利用狀況(1)規(guī)劃指標(biāo)：根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同，項目批準(zhǔn)建造四層公寓式商品住宅二幢，總建筑面積 2244 平方米。

58、(2)地塊目前尚未開發(fā)，除沿 x x 路還有三戶待拆遷房屋外，其余已于 2002 年案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 30 -9 月拆平。二、地價影響因素分析1一般因素(略)2區(qū)域因素估價對象地塊周邊公交線路多，交通方便，距市中心直線距離約 4 千米，四周多為二層或多層住宅，幼托、小學(xué)、商店、郵局、銀行等公共設(shè)施齊全，人均公共綠化面積大，為該城市低密度居住區(qū)。3個別因素評估地塊基本規(guī)則，面積小，土地開發(fā)工程建設(shè)所需的水、電尚未接通。第三部分土地估價一、估價原則本項目評估遵循土地估價的合法原則、公平公正原則、估價時點原則、供求原則。（8估價原則中，缺替代原則、預(yù)期收益原則等。）二、估價

59、方法和估價過程由于估價對象位于城市低密度居住區(qū)，房地產(chǎn)市場和土地市場比較發(fā)達(dá)，有較多的成交實例可以選擇，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(以下簡稱規(guī)程)并結(jié)合估價對象的具體特點，選擇市場比較法及成本逼近法進(jìn)行評估。(一)市場比較法根據(jù)替代原則，將估價對象土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其計算公式為：待估宗地價格=比較實例宗地價格待估宗地情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易期日地價指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件

60、指數(shù)待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)1選擇比較實例案例報告改錯歷年考題案例報告改錯歷年考題- 31 -估價人員收集了多宗土地成交實例，選擇了本市同屬基準(zhǔn)地價三級地段的 3 個土地出讓實例作為比較實例，比較實例及評估地塊情況如下表： 評估地塊實例 a實例 b實例 c交易情況市場價格正常出讓正常出讓正常出讓土地用途住宅住宅住宅住宅土地面積(平方米)10200552682006610容積率24192.422交易日期20040705200303202001392002421熟地價(元平方米) 621045544968地理位置接 近公共交通好好好好公共設(shè)施齊全齊全齊全齊全區(qū)域因素環(huán)