物業(yè)糾紛與案例分析(楊).ppt課件

1、北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 物業(yè)糾紛與案例分析物業(yè)糾紛與案例分析一、一、 物業(yè)糾紛講解物業(yè)糾紛講解 1、 物業(yè)公司因業(yè)主或客戶被盜而產(chǎn)生的糾紛物業(yè)公司因業(yè)主或客戶被盜而產(chǎn)生的糾紛 物業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域的平安負(fù)有合理的留意義務(wù)，物業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域的平安負(fù)有合理的留意義務(wù)，主要包括哪些方面？主要包括哪些方面？ 假設(shè)是物業(yè)沒有盡到合理的留意義務(wù)，會承當(dāng)哪些假設(shè)是物業(yè)沒有盡到合理的留意義務(wù)，會承當(dāng)哪些風(fēng)險？風(fēng)險？ 平安防備是個系統(tǒng)工程，應(yīng)該是保安人防利用平安防備是個系統(tǒng)工程，應(yīng)該是保安人防利用幾種技防設(shè)備，結(jié)合一些物防措施，進(jìn)展的平安防幾種技防設(shè)備，結(jié)合一些物防措施，進(jìn)展的平安防備義務(wù)。人防、

2、技防、物防結(jié)合的好，發(fā)生平安事備義務(wù)。人防、技防、物防結(jié)合的好，發(fā)生平安事故的概率才會小。故的概率才會小。 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所一、物業(yè)糾紛講解 2、物業(yè)公司入室小修而產(chǎn)生的糾紛 什么叫做入室小修？ 根據(jù)日常的操作流程，物業(yè)公 司能否有入室小修的義務(wù)？ 問題：哪些屬于小修范圍？對于小修物業(yè)公司該當(dāng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任？北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所一、物業(yè)糾紛講解3、物業(yè)公司因業(yè)主違章建筑行為，能否要承當(dāng)、物業(yè)公司因業(yè)主違章建筑行為，能否要承當(dāng)違約責(zé)任違約責(zé)任 根據(jù)根據(jù)的界定，城市違法搭建是指的界定，城市違法搭建是指未經(jīng)規(guī)劃部門贊同擅自搭建的亭房、活動房、未經(jīng)規(guī)劃部門贊同擅自搭建的

3、亭房、活動房、棚披，以及個人和單位建立的建筑物、構(gòu)筑棚披，以及個人和單位建立的建筑物、構(gòu)筑物等。在規(guī)劃部門沒有設(shè)立之前搭建的相關(guān)物等。在規(guī)劃部門沒有設(shè)立之前搭建的相關(guān)建筑，不能提供搭建時及當(dāng)時主管建筑及相建筑，不能提供搭建時及當(dāng)時主管建筑及相關(guān)部門的答應(yīng)證明的，也定義為違建。關(guān)部門的答應(yīng)證明的，也定義為違建。風(fēng)險提示：物業(yè)公司在日常效能過程中對業(yè)主風(fēng)險提示：物業(yè)公司在日常效能過程中對業(yè)主違章加建的行為能否承當(dāng)違約責(zé)任？該當(dāng)如違章加建的行為能否承當(dāng)違約責(zé)任？該當(dāng)如何制止違建？何制止違建？北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 一、物業(yè)糾紛講解 4、物業(yè)公司因過錯導(dǎo)致他人蒙受損失而產(chǎn)生的糾紛 物業(yè)公

4、司應(yīng)按照物業(yè)效能合同的商定履行相應(yīng)的義務(wù)，其義務(wù)范圍包括物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理等義務(wù)。不過物業(yè)公司在顯著位置張貼或設(shè)立警示標(biāo)志，提示業(yè)主留意路滑的做法，是完全沒有問題的，這也是表達(dá)出一個物業(yè)公司效能態(tài)度的細(xì)節(jié)，值得表揚。 風(fēng)險提示：物業(yè)公司如何設(shè)立警示標(biāo)志，從而起到提示、警告作用？北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所一、物業(yè)糾紛講解 5、車輛受損以及停車而發(fā)生的與物業(yè)公司糾紛 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車糾紛在物業(yè)管理糾紛中，不斷屬于高發(fā)糾紛。例如：交納停車費糾紛、車輛損壞、喪失糾紛、停車位確權(quán)糾紛、停車位租賃、買賣糾紛等。 提示：物業(yè)公司如何進(jìn)展停車管理效能？收取什么

5、費用？北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所二、案例分析： 1物業(yè)公司保安人員巡查時在某棟單元門口聞到有燃?xì)馕兜?，后發(fā)現(xiàn)是502號家中泄露，其馬上跑回保安值班室，向經(jīng)理報告情況，經(jīng)理帶著工程部等人員趕到現(xiàn)場，經(jīng)查詢，家中有人，但卻不開房門，此時，保安隊長要求踹開房門，被經(jīng)理當(dāng)場拒絕，以后，該隊長又拿出手機撥打火警，又被經(jīng)理制止。問題：該隊長做法能否正確，該當(dāng)如何操作？ 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所二、案例分析： ( 2)某5A級大廈共有203家公司辦公，2021年10月8日早晨6時5分，保安剛剛完成交接班，此時從側(cè)門進(jìn)來一人，走步行梯上5層一公司門口，刷卡進(jìn)入公司后，實施盜竊，呵斥公司艱

6、苦商業(yè)泄露，該公司要求物業(yè)公司承當(dāng)賠償責(zé)任，物業(yè)公司予以回絕。 提示：物業(yè)公司能否承當(dāng)責(zé)任？承當(dāng)什么責(zé)任？ 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所二、案例分析： (3)蜘蛛賊攀31層樓連盜十多住戶，是某高檔小區(qū) 不少業(yè)主表示物管不讓裝防盜網(wǎng)。凌晨5時45分，A6棟2樓到31樓的十幾家住戶向小區(qū)管理處報稱家中被盜。凌晨5時50分，小區(qū)管理處監(jiān)控中心A6棟天臺門警報安裝啟動。小偷在通往天臺時觸動了警報安裝。6時10分，小區(qū)附近的派出所多名警員到達(dá)現(xiàn)場，參與搜索行列，但不斷未發(fā)現(xiàn)可疑人物。思索：因物業(yè)公司治安隱患而發(fā)生的業(yè)主家中被盜，該損失找誰要？北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所二、案例分析：二、

7、案例分析： (4)2021年夏天發(fā)生的郭德綱事件一度也是傳得沸沸揚揚。 郭德綱位于大興區(qū)贏海莊園小區(qū)內(nèi)的一棟別墅被控占用公共綠地，私建后花園,給整體環(huán)境呵斥影響。根據(jù)小區(qū)其他業(yè)主反映，兩年前，郭德綱一家搬進(jìn)該別墅區(qū)，以后其家人便用柵欄將后院的小片綠地圈上，將那片地給封死，破壞了整體環(huán)境。將該情況反映到物業(yè)公司后，物業(yè)公司表示對此會采取制止、協(xié)調(diào)處置方式，他們給郭德綱發(fā)放了關(guān)于違章的通知單，要求其限期矯正。思索：業(yè)主搭建違章建筑物業(yè)公司該怎樣做？北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所二、案例分析：二、案例分析： (5)2021年11月25日，北京市某工程業(yè)主景某預(yù)備上班時，因道路結(jié)冰，致使其滑倒摔

8、傷。景某右足雙踝骨骨折，住院治療14天，破費醫(yī)療費用29958.02元，誤工3個月。為此，景某將物業(yè)公司訴至法院。 2021年3月14日，經(jīng)法院一審問決，被告物業(yè)公司向原告景某賠款27678.02元。思索：物業(yè)公司因路面積水導(dǎo)致行人滑倒摔傷而產(chǎn)生的的糾紛，該如何處置？北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所二、案例分析：二、案例分析： 6胡女士到公司所在樓層的茶水間泡茶,分開時因地面積水而滑倒,構(gòu)成十級傷殘。胡女士以為,物業(yè)公司作為該樓層茶水間的管理者未盡到平安保證義務(wù),要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、誤工費等總計12萬余元。庭審中,物業(yè)公司辯稱：茶水間的地漏與照明處于完好外形,清潔工也是按照排班定時清掃

9、,物業(yè)公司曾經(jīng)在合理范圍內(nèi)盡到平安保證義務(wù),胡女士沒有盡到留意義務(wù),本身也有過錯。思索：物業(yè)公司平安留意義務(wù)的程度怎樣界定？北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所二、案例分析：二、案例分析： 7業(yè)主從2021年8月起，承租某物業(yè)管理區(qū)域車位，并每月向物業(yè)公司交納車位管理費80元。2021年3月8日晚，業(yè)主將其一切的轎車停放于承租的車位。次日，業(yè)主發(fā)現(xiàn)該車車身被銳器刮痕后立刻向被告管理人員反映，并經(jīng)過管理人員向派出所報警。業(yè)主以為物業(yè)公司負(fù)有對車輛進(jìn)展保管的義務(wù)，故懇求法院判令被告承當(dāng)車輛維修費2萬余元。思索：如何躲避因停車管理而帶來的高額風(fēng)險，業(yè)主車輛受損物業(yè)公司在實際的操作中有哪些本卷須知？北

10、京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所二、案例分析：二、案例分析： 8業(yè)主楊先生的車原來停放在小區(qū)的地上停車位。因車胎被扎，經(jīng)與小區(qū)物業(yè)管理公司協(xié)商，雙方簽署了機動車停放合同，楊先生將車轉(zhuǎn)停至地下車庫的固定車位。該合同規(guī)定，物業(yè)公司在提供車位的同時，應(yīng)派人巡視管理停車場所，對有證據(jù)證明由于第三者緣由呵斥車輛損壞的，物業(yè)公司應(yīng)提供相應(yīng)線索、證據(jù)，并協(xié)助車主向責(zé)任方索賠。合同簽署后，楊先生一次性支付了全年的停車費。誰知在合同期履行期間，楊先生發(fā)現(xiàn)他的車的4個輪胎全部被扎，他當(dāng)即向派出所報案。隨后，楊先生找到物業(yè)公司，要求對方賠償汽車修繕費和交通費等損失。北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所7、案例分析

11、：、案例分析： 物業(yè)公司疑心楊先生的車輛輪胎是在地下車庫外被扎，根據(jù)誰主張、誰舉證原那么，物業(yè)公司應(yīng)拿出充足的證據(jù)證明這一點，否那么其主張不能成立。由于楊先生已一次性付清全年停車費，根據(jù)物業(yè)公司應(yīng)承當(dāng)?shù)钠桨脖ＷC責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)承當(dāng)楊先生的汽車修繕費及由此產(chǎn)生的交通費等損失。思索：收取停車費在實際操作中的本卷須知及怎樣做賬才干防止風(fēng)險？北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所7、案例分析：、案例分析： 92021年1月19日，業(yè)主陳先生和物業(yè)公司發(fā)生爭論，緣由是陳先生在入住后，由于小區(qū)的地下停車場曾經(jīng)停滿了車，沒有車位，于是物業(yè)公司就要求陳先生把汽車停在道路兩旁的人行道上，要求他規(guī)定每月交納停車費用

12、。陳先生卻回絕交納停車費給物業(yè)公司，他以為物業(yè)公司沒有權(quán)益把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路兩旁收取的停車費據(jù)為己有，由于這里的停車位應(yīng)該是小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共有，停車費就是停放場地的土地運用權(quán)租金，物業(yè)公司并非產(chǎn)權(quán)人，無權(quán)收取。北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所7、案例分析：、案例分析： 102021年3月14日晚，某工程400多名業(yè)主聚集業(yè)主委員會，要求業(yè)主委員會起訴物業(yè)公司索回大家已交的停車費。去年12月，物業(yè)公司入駐小區(qū)后規(guī)劃了525個車位，方案以每車位每月50元的價錢收取停放效能費。但業(yè)主以為，物業(yè)公司所建停車位占用了小區(qū)公攤面積，因此，很多業(yè)主回絕交費，還是按以前的方式自行停車。物業(yè)公司便給車位

13、裝上了車位鎖，阻止業(yè)主入位停車，雙方因此發(fā)生停車糾紛。10、11思索：停車位終究屬于誰，物業(yè)公司遇到這種情況怎樣防止風(fēng)險？北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所7、案例分析：、案例分析： 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所11李先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時開發(fā)商承諾物業(yè)管理費為2元/平方米，并有管道煤氣、24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)備，且寫進(jìn)了購房合同。但李先生稱入住已有半年，非但相關(guān)的配套實施沒有落實，物業(yè)管理費反而漲到了4元/平方米。物業(yè)公司說“開發(fā)商說的不算數(shù)，收費按照有關(guān)規(guī)范執(zhí)行的。而開發(fā)商那么稱物業(yè)管理已移交，本人無權(quán)過問。思索：開發(fā)商與物業(yè)公司是什么關(guān)系？如何處置好關(guān)系，規(guī)避風(fēng)險

14、？7、案例分析：、案例分析：122021年5月30，某高校一棵接近院墻國槐樹上的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院外有一位女同志和愛人經(jīng)過，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后其愛人給物業(yè)公司綠化部打來，告知情況，主管綠化的副主任立刻趕往現(xiàn)場，查看結(jié)果與所報現(xiàn)實相符，立刻將女同志送往醫(yī)院治療，經(jīng)醫(yī)院檢查無大傷，住院休憩幾天即可，其愛人向校物業(yè)管理中心提出賠償要求醫(yī)療費、精神損失費、營養(yǎng)費等約3400元。思索：物業(yè)管理中心該不該賠償？北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所7、案例分析：、案例分析：13徐先生破費大量的時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部

15、分房頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，回答是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查詢題。雖經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已處置了問題，但劉先生心里還是不直爽，以為物業(yè)公司在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以回絕交納物業(yè)管理費。思索：業(yè)主對物業(yè)公司的效能不稱心，能否可以不交物業(yè)管理費，徐先生應(yīng)該向誰要求索賠？北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所7、案例分析：、案例分析：14 被告馮某系某大廈業(yè)主， 2021年8月，上海某物業(yè)公司撤出該大廈，將全部債務(wù)債務(wù)轉(zhuǎn)移給北京某物業(yè)公司，并由上海某物業(yè)公司、北京某物業(yè)公司和開發(fā)商簽署了相應(yīng)的債務(wù)債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及物業(yè)效能協(xié)議。北京某物業(yè)公司接納該大廈物業(yè)效能后，起訴被告要求其支付物業(yè)效能費。 人民法院以為， 物業(yè)公司未能提供證據(jù)證明其征得包括被告在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主贊同，故不能以為原告自然享有了2021年8月前上海某物業(yè)公司對被告的債務(wù)。2021年8月后，原告承接了涉案小區(qū)的物業(yè)管理義務(wù)，被告也現(xiàn)實上享有了物業(yè)效能，故以后的物業(yè)費被告應(yīng)向原告交納，詳細(xì)規(guī)范由法院