昆明車(chē)行天下國(guó)際汽車(chē)城一期溝通案(中原)2011-110頁(yè)

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2011本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。車(chē)行天下國(guó)際汽車(chē)城一期溝通案20110514昆明中原事業(yè)三部 KunMing.05.2011Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2011目標(biāo)梳理項(xiàng)目概況整體研判營(yíng)銷(xiāo)策略中原合作優(yōu)勢(shì) 報(bào)告內(nèi)容Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2011目標(biāo)界定：保障快速回款，實(shí)

2、現(xiàn)產(chǎn)品高溢價(jià)，提升車(chē)行天下品牌，為后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)積累經(jīng)驗(yàn)高溢價(jià)：通過(guò)合理的推售策略，實(shí)現(xiàn)一期產(chǎn)品價(jià)值的最大化?？焖倩乜睿涸谳^短的去化周期里，實(shí)現(xiàn)短、中期資金回流，保障項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)所需要的持續(xù)型經(jīng)營(yíng)收益品牌提升：通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)車(chē)行天下品牌的進(jìn)一步發(fā)展；積累經(jīng)驗(yàn)：通過(guò)一期的成功開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)，為通盤(pán)開(kāi)發(fā)積累產(chǎn)品、銷(xiāo)售、招商、營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)。Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011目標(biāo)排序：在保證目標(biāo)利潤(rùn)的前提下，快速去化，完成資金回籠是當(dāng)前工作重點(diǎn)目標(biāo)一快速回籠資金，保障現(xiàn)金流目標(biāo)二持續(xù)旺銷(xiāo)，利潤(rùn)最大化目標(biāo)三提升和鞏固車(chē)行天下品牌目標(biāo)四

3、為后續(xù)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)積累經(jīng)驗(yàn)Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011目標(biāo)分解：整盤(pán)目標(biāo)1、快速回款2、高溢價(jià)3、品牌提升4、積累經(jīng)驗(yàn)產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)梳理高質(zhì)量客戶(hù)積累精準(zhǔn)高效推廣策略品牌價(jià)值最大化合理推售策略契合的產(chǎn)品定位貨包組合產(chǎn)品劃分推售次序招商、營(yíng)運(yùn)保障現(xiàn)場(chǎng)逼定客戶(hù)梳理客戶(hù)定位媒體策略訴求主題成功的品牌嫁接行業(yè)、口碑營(yíng)銷(xiāo)客客戶(hù)戶(hù)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)價(jià)格格實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011目標(biāo)客戶(hù)解析假定按照100平米進(jìn)行分割，本案一期剩余的4.5萬(wàn)建面將有約

4、450間商鋪，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)可以得知，如果需要完全銷(xiāo)售這450間商鋪，我們需要客戶(hù)數(shù)量為：認(rèn)籌客戶(hù)：4505=2250批登記客戶(hù)：認(rèn)籌客戶(hù)8=18000批1800018000批客戶(hù)在哪里？批客戶(hù)在哪里？Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011目標(biāo)價(jià)格解析目標(biāo)價(jià)格解析現(xiàn)有內(nèi)部認(rèn)籌客戶(hù)2.3萬(wàn)-2.4萬(wàn)元/平米，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算：1F的均價(jià)將突破4 4萬(wàn)元萬(wàn)元/ /平米平米（2.40.6）；2F的均價(jià)將突破1.81.8萬(wàn)元萬(wàn)元/ /平米平米（30.6）；3F的均價(jià)將突破1.21.2萬(wàn)元萬(wàn)元/ /平米平米（30.4）；如何去實(shí)現(xiàn)如何去實(shí)現(xiàn)4

5、 4萬(wàn)元萬(wàn)元/ /平米，甚至是突破市場(chǎng)價(jià)格呢？平米，甚至是突破市場(chǎng)價(jià)格呢？Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2011我們需要從項(xiàng)目的價(jià)值出發(fā)，去挖掘本項(xiàng)目我們需要從項(xiàng)目的價(jià)值出發(fā)，去挖掘本項(xiàng)目潛在的最大價(jià)值，通過(guò)未來(lái)的發(fā)展，站在更潛在的最大價(jià)值，通過(guò)未來(lái)的發(fā)展，站在更高的角度去審視本項(xiàng)目！高的角度去審視本項(xiàng)目！Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011項(xiàng)目概況Part 1Code of this report | 10 Copyright Centaline

6、Group, 2011區(qū)位：三環(huán)外，盤(pán)龍區(qū)東白沙河片區(qū)，東連線支線與寺瓦路交叉口Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2011四至：東臨金瓦路，西靠鳳凰河，南接機(jī)場(chǎng)高速，北至青龍村項(xiàng)項(xiàng)目目一一期期Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011整盤(pán)概況：集汽車(chē)產(chǎn)業(yè)與公園體驗(yàn)于一身的國(guó)際汽車(chē)服務(wù)綜合體汽車(chē)產(chǎn)業(yè)公園體驗(yàn) 品牌車(chē)4S店、汽車(chē)直營(yíng)店、二手車(chē)交易、汽車(chē)美容、汽車(chē)維修、汽車(chē)博覽、汽車(chē)保養(yǎng)包裝、汽車(chē)物流、汽車(chē)倉(cāng)儲(chǔ)、汽車(chē)論壇 賽車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)旅館、汽車(chē)電影院、汽車(chē)主題樂(lè)

7、園、汽車(chē)餐廳、汽車(chē)文化長(zhǎng)廊、汽車(chē)博物館、極限運(yùn)動(dòng)主題樂(lè)園Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2011整盤(pán)概況：三期開(kāi)發(fā)，一、二期為汽車(chē)汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū)，三期為汽車(chē)主題體驗(yàn)區(qū)開(kāi)發(fā)次序占地主要業(yè)態(tài)一期80余畝汽車(chē)超市，后汽車(chē)服務(wù)，商業(yè)配套二期150余畝4S店，二手交易市場(chǎng)、汽車(chē)展示試駕三期250余畝汽車(chē)主題公園、汽車(chē)賽道、汽車(chē)娛樂(lè)總占地面積：55438 總建筑面積：110353 地上建面：47144 地下建面：63209 容積率： 0.85 綠化率：30% 一期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)Code of this report | 14 Copyright

8、 Centaline Group, 2011Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011一期概況：地塊狹長(zhǎng)，整體業(yè)態(tài)以汽車(chē)后市場(chǎng)及中高端汽車(chē)直營(yíng)店為主一一期期 一期業(yè)態(tài)現(xiàn)有規(guī)劃B1 B2層、東西區(qū) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以汽車(chē)裝飾用品、汽配維修、汽車(chē)養(yǎng)護(hù) /改裝/裝飾美容、與汽車(chē)相關(guān)的互補(bǔ)業(yè)態(tài)為主。地上1、2層 地上1層、地上2層主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際及國(guó)內(nèi)主流高中端新車(chē)展示銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。也是一期產(chǎn)品價(jià)值精華區(qū)。 整盤(pán)三期規(guī)劃示意三三期期二二期期地上3層 地上第3層為餐飲、娛樂(lè)等配套經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，是汽車(chē)服務(wù)綜合體的商業(yè)服務(wù)功能的補(bǔ)充板塊。Code of th

9、is report | 16 Copyright Centaline Group, 2011總結(jié)：1、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，但周邊目前配套成熟度較差；2、項(xiàng)目規(guī)?？涨?，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈聚集，吸附能力較強(qiáng)，但需要極強(qiáng)的整合操盤(pán)能力；3、項(xiàng)目企業(yè)品牌具有較為深遠(yuǎn)的市場(chǎng)影響力，但本案缺乏市場(chǎng)認(rèn)同度；4、項(xiàng)目定位為產(chǎn)業(yè)鏈+休閑體驗(yàn)型綜合體，昆明尚屬首例，需要有良好的價(jià)值輸出體系方能引導(dǎo)市場(chǎng)；5、項(xiàng)目一期在城市陌生板塊推售超過(guò)10萬(wàn)平米的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，在區(qū)域認(rèn)可度較差的前提下，難以得到行業(yè)認(rèn)可，后續(xù)招商運(yùn)營(yíng)面臨較大挑戰(zhàn)。Code of this report | 17 Copyright Centaline Grou

10、p, 2011整體研判Part 2Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011如何實(shí)現(xiàn)均衡？如何實(shí)現(xiàn)均衡？高溢價(jià)快速回款高難度Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2011既有矛盾：當(dāng)下的快速回款既有矛盾：當(dāng)下的快速回款 / 后續(xù)低難度運(yùn)營(yíng)后續(xù)低難度運(yùn)營(yíng) ？ 從房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，能夠?qū)崿F(xiàn)快速回款和高溢價(jià)的商鋪需要兩個(gè)條件：1、總價(jià)低總價(jià)低，即商鋪面積較小，讓多數(shù)客戶(hù)均能購(gòu)買(mǎi)；2、稀缺性稀缺性，即營(yíng)造稀缺氛圍，吸納市場(chǎng)投資客戶(hù)，形成一鋪難求的形勢(shì)；但因此也

11、將會(huì)為汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈客戶(hù)群體在商鋪的使用中帶來(lái)不便：商鋪劃小后，小面積商鋪難以商鋪劃小后，小面積商鋪難以滿足正常的功能需求，并且需要強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌管理支撐。Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2011矛盾博弈：快速回款保障后續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)矛盾博弈：快速回款保障后續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為保證后期有充足的資金進(jìn)行滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，兩害相權(quán)取其輕兩害相權(quán)取其輕，中原建議：以快速、高價(jià)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目回款，保證后續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)以快速、高價(jià)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目回款，保證后續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)即：降低商鋪購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，最大程度擴(kuò)大客戶(hù)基數(shù)！即：降低商鋪購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，最大程度擴(kuò)大客戶(hù)基數(shù)！Code of

12、 this report | 21 Copyright Centaline Group, 2011營(yíng)銷(xiāo)策略Part 3l市場(chǎng)解讀l項(xiàng)目定位l營(yíng)銷(xiāo)策略l營(yíng)銷(xiāo)推廣Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2011昆明市場(chǎng)解讀Part 3.1Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2011主城區(qū)汽車(chē)市場(chǎng)主要分布于二環(huán)至三環(huán)，各個(gè)車(chē)市依托交通便主城區(qū)汽車(chē)市場(chǎng)主要分布于二環(huán)至三環(huán)，各個(gè)車(chē)市依托交通便利之勢(shì)，占山為王，瓜分市場(chǎng)蛋糕利之勢(shì)，占山為王，瓜分市場(chǎng)蛋糕小屯小屯車(chē)市車(chē)市前衛(wèi)前

13、衛(wèi)車(chē)市車(chē)市東聚東聚車(chē)市車(chē)市金星金星車(chē)市車(chē)市虹橋虹橋車(chē)市車(chē)市經(jīng)開(kāi)經(jīng)開(kāi)區(qū)國(guó)區(qū)國(guó)際汽際汽車(chē)城車(chē)城車(chē)行車(chē)行天下天下世博世博車(chē)市車(chē)市Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2011汽車(chē)市場(chǎng)概況汽車(chē)市場(chǎng)概況布局二至三環(huán)，分銷(xiāo)廳面積布局二至三環(huán)，分銷(xiāo)廳面積100-200平米為主，平米為主，經(jīng)營(yíng)狀況決定租金，經(jīng)營(yíng)狀況決定租金，60-130元元/平米為主，陌生區(qū)租金較低平米為主，陌生區(qū)租金較低名稱(chēng)名稱(chēng)運(yùn)營(yíng)面積運(yùn)營(yíng)面積運(yùn)營(yíng)方式運(yùn)營(yíng)方式租金租金商家選址要求商家選址要求市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況4S4S情況情況經(jīng)營(yíng)品牌經(jīng)營(yíng)品牌小屯車(chē)市小屯車(chē)市分為A、B兩個(gè)

14、廳，共1萬(wàn)平米展廳，出租展廳車(chē)位70元/展廳分銷(xiāo)點(diǎn)為100-200銷(xiāo)售量好的汽車(chē)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況良好無(wú)4S店高中低檔車(chē)系，奔馳、上海大眾、吉利、長(zhǎng)安等金泉汽車(chē)廣場(chǎng)金泉汽車(chē)廣場(chǎng)6千平米展廳，出租展廳車(chē)位60元/ 展廳分銷(xiāo)點(diǎn)為200400交通通達(dá)地段，離市區(qū)近經(jīng)營(yíng)狀況一般福特4S店、都市車(chē)迷高中低檔車(chē)系，奔馳、捷豹、福特、雪鐵龍、標(biāo)致等世博園片區(qū)世博園片區(qū)2萬(wàn)平米，其中大展廳7千平米大展廳（分銷(xiāo)點(diǎn)面積為100200），出租形式，專(zhuān)賣(mài)店130元/（1年簽）； 120元/（3年簽）銷(xiāo)售情況好的汽車(chē)市場(chǎng)，交通通達(dá)，需要有公交車(chē)銷(xiāo)售情況很好，經(jīng)營(yíng)效益較好高中低檔系列，悍馬、奔馳、保時(shí)捷、上海大眾、豐田、尼桑、

15、江南、夏利東聚車(chē)市東聚車(chē)市( (在拆在拆) )5千平米大展廳，24個(gè)5001600小展廳大展廳，每個(gè)分銷(xiāo)點(diǎn)為100200；小展廳（5001600）；大展廳租金為40元/，小展廳租金為3040元/；交通通達(dá)、配套完整銷(xiāo)售率較低，經(jīng)營(yíng)情況不好無(wú)4S店中低檔車(chē)系，北京吉普、榮威、日產(chǎn)、吉利、QQ、長(zhǎng)城等世博虹橋車(chē)市世博虹橋車(chē)市總占地400畝，一期為140畝，小展廳面積為640，可半租出租，一手車(chē)、二手車(chē)和汽車(chē)配件新車(chē)55元/，二手車(chē)30元/，375元/個(gè)車(chē)位交通便利剛開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，一手車(chē)市場(chǎng)銷(xiāo)售一般，二手車(chē)還未啟動(dòng)，仍處于市場(chǎng)培育期寶馬4S店 吉利、大眾、本田等經(jīng)開(kāi)區(qū)國(guó)際汽車(chē)經(jīng)開(kāi)區(qū)國(guó)際汽車(chē)城城總占地50

16、0畝，精品展示大廳、精英汽車(chē)公寓、汽車(chē)百貨區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、中心廣場(chǎng)等，功能分區(qū)齊全可容納45個(gè)產(chǎn)權(quán)4S店，單間2000。精品展廳，配合4S店多家汽車(chē)商家聚集，配套完備經(jīng)營(yíng)狀況良好廣州本田勝田4S店本田、奧迪、大眾等Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2011汽配市場(chǎng)概況汽配市場(chǎng)概況布局二至三環(huán)，受退二進(jìn)三政策影響將逐漸拆布局二至三環(huán)，受退二進(jìn)三政策影響將逐漸拆遷，面積遷，面積60-15060-150，租金，租金3535-55-55元元/ /平米，檔次較低平米，檔次較低名稱(chēng)名稱(chēng)運(yùn)營(yíng)面積運(yùn)營(yíng)面積運(yùn)營(yíng)方式運(yùn)營(yíng)方式租金租金商家選址要求

17、商家選址要求市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況東聚汽配城（待拆）A、B、C、D四個(gè)區(qū)，650個(gè)鋪面，150/個(gè)出租，3層商鋪，統(tǒng)一管理均租金為40元/交通便利，市場(chǎng)布局合理，分區(qū)明確，管理完善。并有較好的推廣銷(xiāo)售情況較高，經(jīng)營(yíng)狀況較好金星汽配城300個(gè)商戶(hù)，每個(gè)商戶(hù)為60平米，雙層出租，統(tǒng)一管理50元/市區(qū)昆明市小型汽車(chē)的快修點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)情況良好民航路汽配城（待拆） 164個(gè)商戶(hù)，56/戶(hù)，雙層商鋪出租，統(tǒng)一管理3040元/市內(nèi)，交通便利經(jīng)營(yíng)狀況較差批發(fā)市場(chǎng)建筑結(jié)構(gòu)樓層商鋪面積內(nèi)部規(guī)劃市場(chǎng)配套眾天輪胎市場(chǎng)框架結(jié)構(gòu)2層64、75140-200輪胎專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、人車(chē)混行無(wú)東聚汽配城大車(chē)配件市場(chǎng)框架結(jié)構(gòu)3層連排式3層

18、90-146大車(chē)配件、酒店人車(chē)混行辦公居住配套曉東萬(wàn)鑫汽配城框架結(jié)構(gòu)2層連排式2層80-150大車(chē)汽配、人車(chē)混行辦公居住配套天下行汽車(chē)超市框架結(jié)構(gòu)3層30-60品牌汽車(chē)、車(chē)輛維修一期可容納商品車(chē)600輛、二期可容納商品車(chē)2000輛停車(chē)場(chǎng)昆明車(chē)城經(jīng)貿(mào)有限公司連排式商鋪2層60-150大車(chē)汽配、人車(chē)混行無(wú)十堰汽配物流城大車(chē)汽配、人車(chē)混行停車(chē)場(chǎng)Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2011小結(jié)：機(jī)遇與挑戰(zhàn)兼具，未來(lái)發(fā)展需謹(jǐn)慎樂(lè)觀小結(jié)：機(jī)遇與挑戰(zhàn)兼具，未來(lái)發(fā)展需謹(jǐn)慎樂(lè)觀1 1、汽修和汽配市場(chǎng)多位于二環(huán)至三環(huán)，多數(shù)市場(chǎng)已運(yùn)營(yíng)多年；、汽修和

19、汽配市場(chǎng)多位于二環(huán)至三環(huán)，多數(shù)市場(chǎng)已運(yùn)營(yíng)多年；2 2、汽車(chē)市場(chǎng)一般商鋪面積以、汽車(chē)市場(chǎng)一般商鋪面積以100-200100-200平米為單位，汽配市場(chǎng)一般面積以平米為單位，汽配市場(chǎng)一般面積以60-15060-150平米平米為主；為主；3 3、經(jīng)營(yíng)狀況決定租金，汽車(chē)市場(chǎng)租金較高，、經(jīng)營(yíng)狀況決定租金，汽車(chē)市場(chǎng)租金較高，60-13060-130元元/ /平米，汽配市場(chǎng)租金為平米，汽配市場(chǎng)租金為35-35-5050元元/ /平米；平米；4 4、隨著城市化進(jìn)程，越來(lái)越多的主城區(qū)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將面臨被拆遷的問(wèn)題，造成了、隨著城市化進(jìn)程，越來(lái)越多的主城區(qū)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將面臨被拆遷的問(wèn)題，造成了商家分流和新的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的

20、建設(shè)；商家分流和新的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)；Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2011作為一個(gè)未來(lái)將要面對(duì)大眾投資群體的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，我們不僅從作為一個(gè)未來(lái)將要面對(duì)大眾投資群體的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，我們不僅從專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)角度出發(fā)，更需要從近期商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行研判。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)角度出發(fā)，更需要從近期商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行研判。Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2011專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)析駿信國(guó)際汽配城駿信國(guó)際汽配城項(xiàng)目名稱(chēng)：項(xiàng)目名稱(chēng)：駿信國(guó)際汽配城開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：云南國(guó)資昆明經(jīng)開(kāi)區(qū)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司

21、項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)昆明學(xué)院洋浦校區(qū)南側(cè)項(xiàng)目占地：項(xiàng)目占地：500畝， 一期用地150畝。總建筑面積：總建筑面積：50萬(wàn)，一期建筑面積18萬(wàn)。物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：商鋪、倉(cāng)庫(kù)容積率：容積率：1.8一期物業(yè)規(guī)劃：一期物業(yè)規(guī)劃：其中一期占地150畝，建筑面積約為18萬(wàn)平方米，擁有52180大體量展示平臺(tái)，36000平米頂級(jí)配置運(yùn)營(yíng)中心，倉(cāng)儲(chǔ)配比1:3，84000超大倉(cāng)儲(chǔ)空間，9600地下車(chē)庫(kù)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：汽車(chē)配件、汽車(chē)裝飾美容用品、汽車(chē)維修、汽車(chē)改裝、輪胎及二手車(chē)銷(xiāo)售項(xiàng)目配套：項(xiàng)目配套：餐飲、娛樂(lè)、酒店、公寓 周邊配套：周邊配套：王家營(yíng)物流基地、東聚汽配城、十堰大車(chē)汽配城，

22、以及新飛機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、南部客運(yùn)站、螺螄灣商貿(mào)城、世紀(jì)城小區(qū)產(chǎn)品類(lèi)別：產(chǎn)品類(lèi)別：一期項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間130-260，產(chǎn)品分為2層、3層、4層框架結(jié)構(gòu)商鋪銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售情況：未開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：預(yù)計(jì)2011年5月開(kāi)盤(pán)均價(jià)：開(kāi)盤(pán)均價(jià)：預(yù)計(jì)8500元/Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2011駿信國(guó)際汽配城駿信國(guó)際汽配城雖是工業(yè)用地，通過(guò)宣傳政企合作，借勢(shì)經(jīng)雖是工業(yè)用地，通過(guò)宣傳政企合作，借勢(shì)經(jīng)開(kāi)區(qū)國(guó)際汽車(chē)城，以招商先行，招商為名，銷(xiāo)售為實(shí)，成功蓄開(kāi)區(qū)國(guó)際汽車(chē)城，以招商先行，招商為名，銷(xiāo)售為實(shí)，成功蓄客客Code of thi

23、s report | 30 Copyright Centaline Group, 2011商業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)析商業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)析新都昌商業(yè)廣場(chǎng)新都昌商業(yè)廣場(chǎng)Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2011新都昌商業(yè)廣場(chǎng)銷(xiāo)售分析新都昌商業(yè)廣場(chǎng)銷(xiāo)售分析小鋪總價(jià)低、單價(jià)高，去化速度快小鋪總價(jià)低、單價(jià)高，去化速度快，本項(xiàng)目可在商鋪劃分上進(jìn)行借鑒，本項(xiàng)目可在商鋪劃分上進(jìn)行借鑒Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2011小結(jié)：小額投資群體旺盛，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)紛紛搶占市場(chǎng)先機(jī)，專(zhuān)業(yè)小結(jié)：小額投資群

24、體旺盛，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)紛紛搶占市場(chǎng)先機(jī)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)客群購(gòu)買(mǎi)潛力巨大，招商是先期吸引客戶(hù)的有力手段市場(chǎng)客群購(gòu)買(mǎi)潛力巨大，招商是先期吸引客戶(hù)的有力手段1、受到限購(gòu)令影響，商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了新的春天；2、商業(yè)市場(chǎng)小額投資群體旺盛，集中在300萬(wàn)元以?xún)?nèi)的商鋪投資；3、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)受到政策影響，需要搬遷，新建的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)先入則為主；4、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力十分旺盛，招商先行能為項(xiàng)目推售帶來(lái)巨大投資信心：駿信汽配城通過(guò)1個(gè)月招商宣傳成功吸引了逾2300批汽配客戶(hù)；Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2011項(xiàng)目定位Part 3.2Code of this

25、 report | 34 Copyright Centaline Group, 2011競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)均以高端車(chē)市定位入市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，交通優(yōu)勢(shì)明顯，本項(xiàng)目入市門(mén)檻被整體抬高區(qū)位區(qū)位（核心商務(wù)區(qū)）（核心商務(wù)區(qū)）檔次檔次（高端）（高端）低端低端非核心非核心商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)駿信國(guó)際汽配城駿信國(guó)際汽配城本項(xiàng)目？本項(xiàng)目？世博虹橋車(chē)市世博虹橋車(chē)市經(jīng)開(kāi)區(qū)國(guó)際汽車(chē)城經(jīng)開(kāi)區(qū)國(guó)際汽車(chē)城Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2011作為已經(jīng)成功運(yùn)營(yíng)近十年車(chē)市知名品牌，本案傾力打造全新的作為已經(jīng)成功運(yùn)營(yíng)近十年車(chē)市知名品牌，本案傾力打造全新的集優(yōu)化體驗(yàn)型國(guó)際汽

26、車(chē)服務(wù)綜合體集優(yōu)化體驗(yàn)型國(guó)際汽車(chē)服務(wù)綜合體車(chē)行天下車(chē)行天下國(guó)際汽車(chē)城國(guó)際汽車(chē)城知名品牌知名品牌交通便捷交通便捷區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)集群領(lǐng)先模式領(lǐng)先模式Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2011競(jìng)爭(zhēng)策略選擇競(jìng)爭(zhēng)策略選擇市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者與挑戰(zhàn)者市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者與挑戰(zhàn)者Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2011客戶(hù)定位客戶(hù)定位定位依據(jù)一定位依據(jù)一 退二進(jìn)三政策帶來(lái)的客退二進(jìn)三政策帶來(lái)的客群群促進(jìn)企業(yè)技術(shù)改造、節(jié)能減排、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和做大做強(qiáng)，推進(jìn)昆明工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略促進(jìn)企業(yè)

27、技術(shù)改造、節(jié)能減排、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和做大做強(qiáng)，推進(jìn)昆明工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略（一）“退二進(jìn)三”是指將主城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷進(jìn)入工業(yè)園區(qū)集中、集約發(fā)展，其原址土地用來(lái)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。（二）實(shí)施“退二進(jìn)三”的范圍。昆明主城區(qū)范圍內(nèi)不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃要求的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)或其它經(jīng)政府認(rèn)定應(yīng)搬遷的企業(yè)。（三）“退二進(jìn)三”處置方式分搬遷入園、轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和破產(chǎn)三種方式。其中，搬遷入園包括限期搬遷和引導(dǎo)搬遷兩種類(lèi)型。（四）“退二進(jìn)三”工作遵循規(guī)劃先行、市區(qū)聯(lián)動(dòng)、特事特辦、提高效率、統(tǒng)籌兼顧的原則。（五）對(duì)“退二進(jìn)三”企業(yè)的土地出讓收益實(shí)行統(tǒng)籌使用，兼顧由于規(guī)劃道路、綠地占用等原因部分企業(yè)搬遷改造資金不足的問(wèn)題，做到總體平

28、衡。為鼓勵(lì)企業(yè)在“退二進(jìn)三”搬遷改造中加大技術(shù)改造、節(jié)能減排力度，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和做大做強(qiáng)對(duì)“退二進(jìn)三企業(yè)的補(bǔ)償分二種情況進(jìn)行補(bǔ)償：1.搬遷企業(yè)原址以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，企業(yè)在2010年底以前實(shí)施搬遷改造的，最高按基準(zhǔn)地價(jià)的85%進(jìn)行補(bǔ)償；企業(yè)在2010年底以后啟動(dòng)搬遷改造的，最高按基準(zhǔn)地價(jià)的70%進(jìn)行補(bǔ)償。2.搬遷企業(yè)原址以出讓方式取得的土地使用權(quán)，企業(yè)在2010年底以前啟動(dòng)搬遷改造的，最高按基準(zhǔn)地價(jià)的95%進(jìn)行補(bǔ)償；企業(yè)在2010年底以后啟動(dòng)搬遷改造的，最高按基準(zhǔn)地價(jià)的90%進(jìn)行補(bǔ)償。資料來(lái)源：昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)昆明市企業(yè)退二進(jìn)三工作實(shí)施細(xì)則試行的通知Code of this re

29、port | 38 Copyright Centaline Group, 2011客戶(hù)定位客戶(hù)定位定位依據(jù)二定位依據(jù)二 泛汽車(chē)行業(yè)客群泛汽車(chē)行業(yè)客群Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2011客戶(hù)定位客戶(hù)定位定位依據(jù)三定位依據(jù)三 一期產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位一期產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2011客戶(hù)定位客戶(hù)定位快速回款主抓投資客快速回款主抓投資客 細(xì)分：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（未拆遷）內(nèi)的國(guó)際品牌汽車(chē)分銷(xiāo)商、國(guó)內(nèi)品牌汽車(chē)分銷(xiāo)商；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（未拆遷）內(nèi)的國(guó)際品牌汽配經(jīng)

30、銷(xiāo)商、國(guó)內(nèi)品牌汽配經(jīng)銷(xiāo)商；精品餐飲企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、便利店、會(huì)所等企業(yè)；地州礦老板、公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主地州礦老板、公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主汽車(chē)展銷(xiāo)企業(yè)占15%后汽車(chē)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)30%配套商業(yè)客群占10%投資客戶(hù)占45%Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2011產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位商鋪劃分原則商鋪劃分原則1、按照業(yè)態(tài)主題進(jìn)行劃分，即遵照定位，滿足功能；2、考慮人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，以保障動(dòng)線通暢和兜客為原則；3、科學(xué)配比輔助區(qū)及商鋪面積比例；4、開(kāi)間與進(jìn)深比要大于1:2，小于1:4；產(chǎn)品定位應(yīng)遵照主流商業(yè)商鋪劃分原則，內(nèi)容如下：產(chǎn)品定位應(yīng)遵照主流商業(yè)

31、商鋪劃分原則，內(nèi)容如下：Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2011一期產(chǎn)品面積劃分分析一期產(chǎn)品面積劃分分析現(xiàn)金產(chǎn)品為主，形象產(chǎn)品為輔，放棄現(xiàn)金產(chǎn)品為主，形象產(chǎn)品為輔，放棄其他類(lèi)型產(chǎn)品其他類(lèi)型產(chǎn)品約占約占80%80%約占約占20%20%Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2011專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面積需求與投資客戶(hù)的契合專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面積需求與投資客戶(hù)的契合小面積段，自由組合小面積段，自由組合昆明市場(chǎng)商鋪的去化以300萬(wàn)元總價(jià)以?xún)?nèi)為主，主要去化面積段為30-120平米。結(jié)合汽

32、車(chē)市場(chǎng)及汽配市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，初步建議：面積段以面積段以80-12080-120為主，配以少量小鋪和部分大鋪；為主，配以少量小鋪和部分大鋪；其中80-120平米占比可售部分面積的80%，小鋪和大鋪占比20%；Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2011項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)結(jié)合本案項(xiàng)目的回款目標(biāo)以及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)結(jié)合本案項(xiàng)目的回款目標(biāo)以及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，并契合客戶(hù)群體準(zhǔn)，并契合客戶(hù)群體核心目標(biāo)：保障快速回款，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高溢價(jià)小面積為主小面積為主；市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)：汽車(chē)展銷(xiāo)以100-200平為主，汽配以60-150平為主100100平米

33、為宜平米為宜；客戶(hù)群體：投資客戶(hù)為主，青睞總價(jià)300萬(wàn)以?xún)?nèi)，面積30-90平為主總價(jià)不突破總價(jià)不突破300300萬(wàn)萬(wàn)；以小面積段劃鋪，迎合市場(chǎng)主流需求，保證快速回款以小面積段劃鋪，迎合市場(chǎng)主流需求，保證快速回款Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2011業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)劃分電子電器區(qū)電子電器區(qū)B1/B2：汽車(chē)用品區(qū)，其中包含如下區(qū)域：電子電器區(qū)；汽車(chē)安全用品區(qū)；裝飾用品區(qū)；通訊用品區(qū)；汽車(chē)養(yǎng)護(hù)品區(qū)；汽車(chē)養(yǎng)汽車(chē)養(yǎng)護(hù)品區(qū)護(hù)品區(qū)汽車(chē)裝汽車(chē)裝飾品區(qū)飾品區(qū)安全用安全用品區(qū)品區(qū)通訊通訊用品用品區(qū)區(qū)Code of this report | 4

34、6 Copyright Centaline Group, 20111F：汽車(chē)展銷(xiāo)區(qū)，其中包含如下區(qū)域：國(guó)際一線品牌區(qū)；國(guó)際二線品牌區(qū)；購(gòu)車(chē)服務(wù)區(qū)；金融市場(chǎng)配套；國(guó)際一線品牌區(qū)國(guó)際一線品牌區(qū)國(guó)際二線品牌區(qū)國(guó)際二線品牌區(qū)國(guó)際國(guó)際二線二線品牌品牌區(qū)區(qū)金融市金融市場(chǎng)配套場(chǎng)配套購(gòu)車(chē)服購(gòu)車(chē)服務(wù)區(qū)務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)劃分Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2011國(guó)內(nèi)一線品牌區(qū)國(guó)內(nèi)一線品牌區(qū)2F：汽車(chē)展銷(xiāo)區(qū)，其中包含如下區(qū)域：國(guó)際一線品牌區(qū)；國(guó)際二線品牌區(qū)；國(guó)內(nèi)一線品牌區(qū)；購(gòu)車(chē)服務(wù)區(qū)；國(guó)內(nèi)二線國(guó)內(nèi)二線品牌區(qū)品牌區(qū)國(guó)內(nèi)二線國(guó)內(nèi)二線品牌區(qū)品牌區(qū)購(gòu)車(chē)

35、購(gòu)車(chē)服務(wù)服務(wù)業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)劃分Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 20113F：商業(yè)配套區(qū) ，其中包含如下區(qū)域：會(huì)所+西餐、快餐店、中端餐飲、行政服務(wù)、市場(chǎng)管理快餐店行政服務(wù)會(huì)所+西餐市場(chǎng)管理中端餐飲業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)劃分Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2011商鋪劃分方案一：商鋪劃分方案一：B1/B2B1/B2和2F增加紅色和黃色示意的2-3米寬人流通道，將商鋪進(jìn)行分割；此建議點(diǎn)評(píng)：增加人流通道，減小單鋪面積；人流車(chē)流動(dòng)線較通暢，八面風(fēng)商鋪多，容易此建議點(diǎn)評(píng)：增

36、加人流通道，減小單鋪面積；人流車(chē)流動(dòng)線較通暢，八面風(fēng)商鋪多，容易實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格；但公攤較大；實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格；但公攤較大；Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 20111F按照紅色示意將原有商鋪劃分為兩個(gè)緊連的商鋪，并增設(shè)黃色示意的2-3米人流通道；保留邊角的異形商鋪,并在兩個(gè)圓圈處在1F增設(shè)中庭廣場(chǎng)（用于產(chǎn)品展示發(fā)布），通過(guò)中庭廣場(chǎng)的設(shè)置，從另一個(gè)角度增加了臨街商鋪的體量，廣場(chǎng)周邊的商鋪價(jià)值將進(jìn)一步得到提升；此建議點(diǎn)評(píng)：人流車(chē)流動(dòng)線較通暢，八面風(fēng)商鋪多，容易實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格；但公攤較大；此建議點(diǎn)評(píng)：人流車(chē)流動(dòng)線較通暢，八面風(fēng)商鋪多，容易

37、實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格；但公攤較大；中庭商鋪劃分方案一：商鋪劃分方案一：1FCode of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2011商鋪劃分商鋪劃分方案一：方案一：2F2F增加紅色和黃色示意的2-3米寬人流通道，將商鋪進(jìn)行分割；此建議點(diǎn)評(píng)：人流車(chē)流動(dòng)線較通暢，八面風(fēng)商鋪多，容易實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格；但公攤較大；此建議點(diǎn)評(píng)：人流車(chē)流動(dòng)線較通暢，八面風(fēng)商鋪多，容易實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格；但公攤較大；Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2011商鋪劃分方案二商鋪劃分方案二:B1/B2僅增加黃色示意的2-3

38、米寬人流通道；商鋪的劃分按照紅色示意將原有商鋪劃分為兩個(gè)緊連的商鋪，保留邊角的異形商鋪；此建議點(diǎn)評(píng)：人流車(chē)流動(dòng)線較通暢，容易拉開(kāi)價(jià)差，公攤不大；但緊鄰的商鋪后期使用要此建議點(diǎn)評(píng)：人流車(chē)流動(dòng)線較通暢，容易拉開(kāi)價(jià)差，公攤不大；但緊鄰的商鋪后期使用要求運(yùn)營(yíng)公司對(duì)商鋪業(yè)主具有較好的統(tǒng)籌能力；求運(yùn)營(yíng)公司對(duì)商鋪業(yè)主具有較好的統(tǒng)籌能力；Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2011商鋪劃分方案二：商鋪劃分方案二：1F增加黃色示意的2-3米寬人流通道；商鋪的劃分按照紅色示意將原有商鋪劃分為兩個(gè)緊連的商鋪，保留邊角的異形商鋪； 在兩個(gè)圓圈處在1F

39、增設(shè)中庭廣場(chǎng)（用于產(chǎn)品展示發(fā)布），通過(guò)中庭廣場(chǎng)的設(shè)置，從另一個(gè)角度增加了臨街商鋪的體量，廣場(chǎng)周邊的商鋪價(jià)值將進(jìn)一步得到提升；此建議點(diǎn)評(píng)：人流車(chē)流動(dòng)線較通暢，容易拉開(kāi)價(jià)差，公攤不大；但緊鄰的商鋪后期使用要求此建議點(diǎn)評(píng)：人流車(chē)流動(dòng)線較通暢，容易拉開(kāi)價(jià)差，公攤不大；但緊鄰的商鋪后期使用要求運(yùn)營(yíng)公司對(duì)商鋪業(yè)主具有較好的統(tǒng)籌能力；運(yùn)營(yíng)公司對(duì)商鋪業(yè)主具有較好的統(tǒng)籌能力；Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2011商鋪劃分方案二：商鋪劃分方案二：2F2F中僅增加黃色示意的交通通道；商鋪的劃分按照紅色示意將原有商鋪劃分為兩個(gè)緊連的商鋪，保留邊

40、角的異形商鋪；此建議點(diǎn)評(píng)：人流車(chē)流動(dòng)線較通暢，容易拉開(kāi)價(jià)差，公攤不大；但緊鄰的商鋪后期使用要此建議點(diǎn)評(píng)：人流車(chē)流動(dòng)線較通暢，容易拉開(kāi)價(jià)差，公攤不大；但緊鄰的商鋪后期使用要求運(yùn)營(yíng)公司對(duì)商鋪業(yè)主具有較好的統(tǒng)籌能力；求運(yùn)營(yíng)公司對(duì)商鋪業(yè)主具有較好的統(tǒng)籌能力；Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2011營(yíng)銷(xiāo)策略Part 2. 3l價(jià)值梳理l推售策略l貨包組合l價(jià)格策略Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2011項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系梳理：十大投資價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系梳理：十大投資價(jià)值

41、區(qū)域價(jià)值政策價(jià)值交通價(jià)值規(guī)劃價(jià)值品牌價(jià)值產(chǎn)權(quán)價(jià)值規(guī)模價(jià)值服務(wù)價(jià)值配套價(jià)值產(chǎn)業(yè)價(jià)值Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2011產(chǎn)業(yè)價(jià)值：國(guó)內(nèi)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，云南汽車(chē)業(yè)現(xiàn)狀良好中國(guó)步入汽車(chē)大國(guó)云南汽車(chē)市場(chǎng)火爆2010年中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)量1826.47萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)32.37%，穩(wěn)坐世界第一 ！2010年中國(guó)汽車(chē)銷(xiāo)量1806萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)32.37%，穩(wěn)坐世界第一 ！中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，均成為世界第一，并保持著快速發(fā)展的勢(shì)頭。和世界其他國(guó)家相比，無(wú)論是汽車(chē)銷(xiāo)售量絕對(duì)值還是增長(zhǎng)速度，中國(guó)均遙遙領(lǐng)先。中國(guó)已經(jīng)步入汽車(chē)大國(guó)時(shí)代 ！昆明的汽車(chē)

42、保有量已經(jīng)突破130萬(wàn)輛，并以每年10%以上的增幅持續(xù)遞增，汽車(chē)商貿(mào)、汽車(chē)服務(wù)、汽車(chē)休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)井噴之勢(shì)，將汽車(chē)相關(guān)產(chǎn)業(yè)整合形成汽車(chē)大產(chǎn)業(yè)集群將極大的推動(dòng)城市的發(fā)展，成為以產(chǎn)業(yè)促進(jìn)城市發(fā)展的新龍頭；Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2011區(qū)域價(jià)值：東部新區(qū)核心區(qū)位，區(qū)域發(fā)展后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯三大經(jīng)濟(jì)圈腹地，地理優(yōu)勢(shì)突出規(guī)劃利好，未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮筌?chē)行天下國(guó)際汽車(chē)城占據(jù)昆明東部新城價(jià)值鉑金板塊，扼守主城、空港、呈貢三城交匯的節(jié)點(diǎn)；一環(huán)（東二環(huán)）、兩橫（人民路至機(jī)場(chǎng)高速、昆石高速）、三縱（二環(huán)、三環(huán)、繞城）的高速公路密集成網(wǎng)；

43、與東部客運(yùn)站、新機(jī)場(chǎng)、輕軌3號(hào)線、6號(hào)線緊密銜接。在“十二五”規(guī)劃中，盤(pán)龍區(qū)提出重點(diǎn)打造“都市經(jīng)濟(jì)先行區(qū)、中央商務(wù)核心區(qū)、文化旅游休閑區(qū)、生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)、社會(huì)建設(shè)和諧區(qū)”的發(fā)展定位。東部新區(qū)隨著周邊空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、呈貢新區(qū)的發(fā)展，將形成三駕馬車(chē)齊頭并進(jìn)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)騰飛趨勢(shì)，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及交通、配套、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入將進(jìn)一步促進(jìn)片區(qū)的成熟度，提升整體土地價(jià)值。Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2011交通價(jià)值：環(huán)線交通、縱線交通發(fā)達(dá)，占據(jù)客流、物流復(fù)合區(qū)毗鄰昆明各大交通樞紐周邊地鐵、環(huán)線、高速網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)直線距離數(shù)據(jù) 項(xiàng)目至東聚車(chē)市

44、7KM 項(xiàng)目至金泉車(chē)市8.5KM 項(xiàng)目至世博車(chē)市6KM 項(xiàng)目至火車(chē)北站7.8KM 項(xiàng)目至汽車(chē)東站7.5KM項(xiàng)目緊鄰東三環(huán)、金瓦路、機(jī)場(chǎng)高速、人民東路延長(zhǎng)線等高級(jí)公路密集成網(wǎng)，與東部客運(yùn)站、地鐵三號(hào)線、六號(hào)線緊密銜接，區(qū)域通達(dá)性良好，交通便捷。通過(guò)繞城高速通達(dá)云南各個(gè)地州，成為聯(lián)接昆明、西南乃至整個(gè)東南亞的樞紐；Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2011政策價(jià)值：政府主導(dǎo)、退二進(jìn)三政策制造產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移市政府親自主導(dǎo)，行政牽制較小退二進(jìn)三、城市功能升級(jí)造就產(chǎn)業(yè)遷移自2008年以來(lái)，車(chē)行天下汽車(chē)城項(xiàng)目就開(kāi)始受到市政府的多方關(guān)注與主導(dǎo)

45、。2008年年初，為有效緩解城市交通擁堵，市政府計(jì)劃在昆曲高速公路修兩個(gè)匝道，車(chē)行天下部分臨違建筑要拆除。2008年2月1日，市長(zhǎng)張祖林在調(diào)研后要求：限期拆除、保留品牌、選址重建。市政府做出保證為之提供了政策支持，車(chē)行天下搬遷得到了政府的重視與強(qiáng)力引導(dǎo)。目前昆明90%以上原有的4S店屬臨時(shí)建筑，面臨拆遷、退讓?zhuān)糠?S店將消失，隨著新昆明建設(shè)的快速推進(jìn)，現(xiàn)在的昆明車(chē)市布局，正在整體往三環(huán)及三環(huán)外發(fā)展。為提高城市品質(zhì)，打造宜居城市，今年昆明退二進(jìn)三步伐將大大加快，一大批4S店可能需要般到離昆明主城區(qū)更遠(yuǎn)的地方。而昆明三環(huán)附近的交通樞紐，則成了新4S店選址興建的黃金地段Code of this r

46、eport | 61 Copyright Centaline Group, 2011配套價(jià)值：片區(qū)城市規(guī)劃成熟，未來(lái)區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)一步催熟板塊土地屬性旅游服務(wù)區(qū)承接城市配套功能高端地產(chǎn)開(kāi)發(fā)催熟板塊土地屬性項(xiàng)目所在地的東白沙河地塊，未來(lái)將圍繞東白沙河水庫(kù)，以旅游服務(wù)，旅游集散，體育休閑，高品質(zhì)居住功能為主，定位為昆明市旅游集散中心。2010盤(pán)龍區(qū)城市規(guī)劃設(shè)想中，東白沙河旅游服務(wù)區(qū)的整體規(guī)劃已經(jīng)形成雛形，東白沙河高端住宅區(qū)、東部客運(yùn)站、地鐵3號(hào)線、6號(hào)線，機(jī)場(chǎng)高速、規(guī)劃路寺瓦路段相繼開(kāi)工，城市配套功能日趨完善。東白沙河金瓦路一側(cè)，控規(guī)要求為四級(jí)高度區(qū)，即低層建設(shè)區(qū)，建筑限高12米。未來(lái)將形成昆明繼

47、南部環(huán)滇池高端住宅區(qū)之后的又一新興城市高端住宅區(qū)；近3年以來(lái)，包括萬(wàn)科、城建、滇滬地產(chǎn)、神州天宇、銀海等地產(chǎn)巨頭紛紛扎堆白沙河片區(qū)，大品牌開(kāi)發(fā)商的集中發(fā)力，勢(shì)必引領(lǐng)板塊土地價(jià)值的再次升級(jí)，地產(chǎn)項(xiàng)目的集中爆發(fā)，也將進(jìn)一步帶來(lái)城市配套功能的完善與豐富。Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2011規(guī)模價(jià)值：滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，全產(chǎn)業(yè)鏈模式，人群聚合效應(yīng)與產(chǎn)業(yè)影響力空前全產(chǎn)業(yè)鏈模式，打通上中下游全產(chǎn)業(yè)客群汽車(chē)服務(wù)綜合體，人群聚合效應(yīng)空前項(xiàng)目共三期，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，業(yè)態(tài)涵蓋一手汽車(chē)銷(xiāo)售，汽車(chē)后市場(chǎng)、汽車(chē)文化主題樂(lè)園、汽車(chē)體驗(yàn)區(qū)等功能模塊的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)上、中

48、、下游以及外延配套的大型汽車(chē)服務(wù)綜合體。建成之后，將形成一個(gè)集汽車(chē)用品銷(xiāo)售、汽車(chē)服務(wù)、二手車(chē)交易、行業(yè)會(huì)展、汽車(chē)物流、汽車(chē)休閑娛樂(lè)、汽車(chē)文化為一體的現(xiàn)代大型汽車(chē)服務(wù)核心商務(wù)區(qū)?？腿狠椛淠芰εc一般汽車(chē)專(zhuān)業(yè)細(xì)分市場(chǎng)相比，將實(shí)現(xiàn)幾何級(jí)增長(zhǎng)。全產(chǎn)業(yè)鏈的汽車(chē)服務(wù)綜合體，較之以往4S店，汽車(chē)專(zhuān)業(yè)細(xì)分市場(chǎng)，更具規(guī)模效應(yīng)與人群多次聚合能力，個(gè)人汽車(chē)消費(fèi)的自然全流程將在本項(xiàng)目得以一站式實(shí)現(xiàn)，完成購(gòu)車(chē)、養(yǎng)車(chē)、修車(chē)、看車(chē)、玩車(chē)等汽車(chē)相關(guān)業(yè)態(tài)的全方位體驗(yàn)，達(dá)到個(gè)人多次消費(fèi)的服務(wù)集合效果；全方位、多功能的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈消費(fèi)，以及汽車(chē)相關(guān)休閑、賽事、娛樂(lè)等衍生型消費(fèi)，將為未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)更多人氣。Code of this r

49、eport | 63 Copyright Centaline Group, 2011規(guī)劃價(jià)值：三期分模塊、分業(yè)態(tài)布局，專(zhuān)業(yè)汽車(chē)服務(wù)平臺(tái)規(guī)劃三期分模塊規(guī)劃，合理的專(zhuān)業(yè)細(xì)分天街式規(guī)劃，Shoppingmall汽車(chē)消費(fèi)體驗(yàn)一期泛亞汽車(chē)產(chǎn)業(yè)中心： 賽事平臺(tái)：充分發(fā)揮區(qū)域地形地貌優(yōu)勢(shì)，引入不同類(lèi)型賽車(chē)賽事。 商貿(mào)平臺(tái)：集新車(chē)銷(xiāo)售、汽車(chē)保養(yǎng)、汽車(chē)維修、汽車(chē)用品等。服務(wù)平臺(tái)：展銷(xiāo)中心、會(huì)議中心、汽車(chē)配套、設(shè)計(jì)研發(fā)和服務(wù)機(jī)構(gòu)。 休閑平臺(tái)：將自駕游營(yíng)地與高端休閑度假項(xiàng)目相整合休閑平臺(tái)。一期標(biāo)準(zhǔn)層橫向呈狹長(zhǎng)形，魚(yú)骨式規(guī)劃，近460米的天街式通透視野，商鋪昭示性與橫向交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，形象感與購(gòu)物體驗(yàn)獨(dú)特；立體交通方面

50、，3座回旋式車(chē)行道，多點(diǎn)上下通達(dá)電梯，有效地解決了垂直交通的壓力；一期地下兩層后汽車(chē)服務(wù)業(yè)態(tài)，地上兩層汽車(chē)銷(xiāo)售及服務(wù)配套，頂層餐飲、休閑配套，每層業(yè)態(tài)規(guī)劃相對(duì)獨(dú)立又互相影響，彼此補(bǔ)充，形成傳統(tǒng)賣(mài)場(chǎng)式商業(yè)Shoppingmall的購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)，客流來(lái)源更趨多樣，消費(fèi)體驗(yàn)盡顯多元。Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2011產(chǎn)權(quán)價(jià)值：40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)式商鋪，市場(chǎng)稀缺，投資門(mén)檻低，利益更具保障永久產(chǎn)權(quán)，不限貸，門(mén)檻低獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪，汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品隨著國(guó)內(nèi)CPI的持久高企，以及新一輪房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控的實(shí)施，70年產(chǎn)權(quán)住宅類(lèi)房地產(chǎn)

51、產(chǎn)品面臨嚴(yán)峻的限購(gòu)、限貸等政策打壓，住宅作為投資產(chǎn)品的屬性在逐漸褪色，而40年產(chǎn)品式商鋪沒(méi)有限購(gòu)限制，受限購(gòu)令等政策因素而擠出住宅投資市場(chǎng)的主流投資群，正日益追捧商業(yè)產(chǎn)品。相比昆明90%以上的汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將受到城市功能升級(jí)，退二進(jìn)三等宏觀趨勢(shì)影響，未來(lái)汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積需求將會(huì)越來(lái)新一輪的補(bǔ)償性爆發(fā)，就汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)而言，近三環(huán)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪，是眾多投資者眼中保值、增值的首選。Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2011品牌價(jià)值：車(chē)行天下品牌嫁接，原經(jīng)營(yíng)業(yè)主整體搬遷帶來(lái)入市信心延續(xù)車(chē)行天下品牌，專(zhuān)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)保障原經(jīng)營(yíng)業(yè)主整體

52、搬遷，帶來(lái)先期經(jīng)營(yíng)信心 車(chē)行天下汽車(chē)服務(wù)廣場(chǎng)是一個(gè)由汽車(chē)裝飾用品市場(chǎng)與二手車(chē)交易市場(chǎng)組成的大型汽車(chē)服務(wù)綜合市場(chǎng)。自2003年12月開(kāi)業(yè)以來(lái)，規(guī)模不斷壯大，在云南汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，尤其是后汽車(chē)服務(wù)市場(chǎng)形成了強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)知名度與影響力。車(chē)行天下作為本案開(kāi)發(fā)主體，保障了市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)水平與運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)也為后續(xù)商鋪招商提供了強(qiáng)大專(zhuān)業(yè)保障。本案并非簡(jiǎn)單的從無(wú)到有的汽車(chē)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，而是在原車(chē)行天下整體業(yè)態(tài)打包搬遷的基礎(chǔ)上形成的規(guī)模更大、平臺(tái)更趨全面多元的汽車(chē)服務(wù)全產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。車(chē)行天下品牌以及原經(jīng)營(yíng)業(yè)主的整體搬遷，將為剩余商鋪的招商經(jīng)營(yíng)帶來(lái)強(qiáng)大信心，同時(shí)，先期大批量商家的進(jìn)駐，也將縮短本案一期的市場(chǎng)培育周期，增強(qiáng)投

53、資回報(bào)預(yù)期。Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2011服務(wù)價(jià)值：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，全方位服務(wù)配套提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平國(guó)際領(lǐng)先針對(duì)性功能配套統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，提升專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作水平按開(kāi)發(fā)商設(shè)想，車(chē)行天下國(guó)際汽車(chē)城一期將在物業(yè)硬件及軟件兩大方面完善服務(wù)配套，保證專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的便利性與高檔次。如統(tǒng)一的客戶(hù)接待中心、全天侯車(chē)輛救援、質(zhì)量承保、融資幫助等50項(xiàng)創(chuàng)新服務(wù)功能。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的后續(xù)招商運(yùn)營(yíng)狀況將直接影響到投資者的投資信心與投資回報(bào)。車(chē)行天下原有招商、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)?wèi){借多年汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的招商、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，勢(shì)必為車(chē)行天下國(guó)際汽車(chē)城提供強(qiáng)有力的招商、運(yùn)營(yíng)支

54、撐。Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2011項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系與投資價(jià)值對(duì)接，吸附投資客群項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系與投資價(jià)值對(duì)接，吸附投資客群整盤(pán)目標(biāo)外在價(jià)值內(nèi)在價(jià)值產(chǎn)業(yè)價(jià)值區(qū)域價(jià)值交通價(jià)值政策價(jià)值配套價(jià)值規(guī)模價(jià)值規(guī)劃價(jià)值產(chǎn)權(quán)價(jià)值品牌價(jià)值服務(wù)價(jià)值行業(yè)火爆，投資熱門(mén)規(guī)劃熱點(diǎn)，價(jià)值洼地區(qū)域門(mén)戶(hù)，商流熱脈政府背書(shū)，行業(yè)熱潮強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)熱土綜合大盤(pán)，行業(yè)首席高度細(xì)分，高度整合永久產(chǎn)權(quán)，市場(chǎng)稀缺龐大客群，信心保證招商運(yùn)營(yíng)，回報(bào)穩(wěn)健Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2011項(xiàng)目一期

55、入市策略項(xiàng)目一期入市策略1）商鋪銷(xiāo)售時(shí)機(jī)：招商先行招商先行，通過(guò)協(xié)議簽約5-10家主力大商家，并將車(chē)行天下商家資源聯(lián)動(dòng)商家資源聯(lián)動(dòng)，樹(shù)立市場(chǎng)信心；2）先預(yù)熱先展示再認(rèn)籌： 商業(yè)需要進(jìn)行充分的市場(chǎng)預(yù)熱和展示后再認(rèn)籌，可通過(guò)國(guó)際品牌商家簽約儀式國(guó)際品牌商家簽約儀式的方式進(jìn)行引爆，持續(xù)釋放招商信息；3）入市產(chǎn)品：商業(yè)以少量一層商鋪+二層商鋪入市，二層先完成去化，再銷(xiāo)化首層和三層商鋪；貨包組合方式：優(yōu)劣均衡搭配優(yōu)劣均衡搭配，拉開(kāi)每批貨包總價(jià)區(qū)間，人為制造價(jià)格梯度制造價(jià)格梯度；4）推售節(jié)奏：多次分批少量多次分批少量推出，力爭(zhēng)推出即售磬，制造市場(chǎng)的需求緊張度，并逐步抬升價(jià)格，實(shí)現(xiàn)低開(kāi)高走低開(kāi)高走的價(jià)格策略

56、；5）銷(xiāo)售方式采用返租返租的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，可返租3-5年；6）制造營(yíng)銷(xiāo)熱點(diǎn)，持續(xù)舉行活動(dòng)：不斷制造營(yíng)銷(xiāo)熱點(diǎn)，持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度。Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 20113F3F2F2F1F1F貨包組合貨包組合一期入市策略，首批單位推售一期入市策略，首批單位推售高中中低低基于優(yōu)劣均衡的原則，入市產(chǎn)品需要保證項(xiàng)目高端的形象：以一層普通產(chǎn)品入市，二層的普通位置和二層邊角位置的商鋪，三層邊角的商鋪，保證高低價(jià)格均勻分布，自然形成價(jià)格階梯，滿足不同層次的客戶(hù)需求；Code of this rep

57、ort | 70 Copyright Centaline Group, 20113F3F2F2F1F1F貨包組合貨包組合一期入市策略，二批單位推售一期入市策略，二批單位推售中高中高中低低低保持優(yōu)劣均衡的原則，以現(xiàn)金產(chǎn)品并及高端產(chǎn)品組合保證高端形象：以一層高價(jià)、中高價(jià)，二層的普通位置和二層邊角位置的商鋪，三層邊角的商鋪，保證高低價(jià)格均勻分布，自然形成價(jià)格階梯，滿足不同層次的客戶(hù)需求；Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 20113F3F2F2F1F1F貨包組合貨包組合一期入市策略，三批單位推售一期入市策略，三批單位推售中中高高中低

58、中低保持優(yōu)劣均衡的原則，以現(xiàn)金產(chǎn)品并及高端產(chǎn)品組合保證高端形象：以一層高價(jià)，二層剩余的邊角位置商鋪，三層中心區(qū)的商鋪，保證高低價(jià)格均勻分布，自然形成價(jià)格階梯，滿足不同層次的客戶(hù)需求；Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 20113F3F2F2F1F1F貨包組合貨包組合一期入市策略，四批單位推售一期入市策略，四批單位推售中中高高以最優(yōu)質(zhì)的高端產(chǎn)品壓軸登場(chǎng)，逐漸拔高項(xiàng)目高端形象：以一層中心區(qū)商鋪，三層剩余的商鋪收尾，保證高低價(jià)格均勻分布，自然形成價(jià)格階梯，滿足不同層次的客戶(hù)需求；Code of this report | 73 Co

59、pyright Centaline Group, 2011價(jià)格策略?xún)r(jià)格策略?xún)r(jià)格策略的制定遵循以下原則：價(jià)格策略的制定遵循以下原則： 挖掘產(chǎn)品價(jià)值 分產(chǎn)品定價(jià)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)（精細(xì)化定價(jià)）； 充分考量市場(chǎng)影響； 實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，同時(shí)保證項(xiàng)目去化；Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2011價(jià)格策略：價(jià)值考慮，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，同時(shí)保證項(xiàng)目去化價(jià)格策略：價(jià)值考慮，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，同時(shí)保證項(xiàng)目去化價(jià)值最大化項(xiàng)目去化變市之下我們需保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)兩大目標(biāo)：價(jià)值最大化，保證項(xiàng)目去化。針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品，中原建議： 小面積價(jià)格高走，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)； 大面

60、積價(jià)格平走，保證去化；Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2011價(jià)格策略：精細(xì)化價(jià)格策略：精細(xì)化【定價(jià)定價(jià)】精細(xì)化分類(lèi)產(chǎn)品，并進(jìn)行精細(xì)化分類(lèi)產(chǎn)品，并進(jìn)行撇指定價(jià)、滲透定價(jià)、市場(chǎng)定價(jià)。撇指定價(jià)、滲透定價(jià)、市場(chǎng)定價(jià)。商鋪通達(dá)性佳、商鋪臨街面佳的產(chǎn)品適宜產(chǎn)品商鋪通達(dá)性一般、商鋪臨街面一般、面積偏小的產(chǎn)品商鋪通達(dá)性一般、商鋪臨街面一般、面積較大的產(chǎn)品定價(jià)效果實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)快速消化均衡消化即以高于產(chǎn)品價(jià)值的價(jià)格定價(jià)，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。即以低于產(chǎn)品價(jià)值的價(jià)格定價(jià)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品快速消化。即以平于產(chǎn)品價(jià)值的價(jià)格定價(jià)，實(shí)現(xiàn)均衡消化。根據(jù)產(chǎn)品特性及銷(xiāo)售目標(biāo)，