中冶藍(lán)城三期實(shí)施報(bào)告

1、項(xiàng)目主要經(jīng)營指標(biāo)完成情況2016年上半年經(jīng)營情況長春公司 年度計(jì)劃指標(biāo)（萬元） 年度完成情況（萬元） 完成率 認(rèn)購額 220001162552.84%簽約額 220001069748.62%回款額 23000977742.51%1.長春公司1-6月月度銷售計(jì)劃完成情況（截至6月30日）2、存量情況（中冶藍(lán)城）項(xiàng)目住宅公建公建（銷售中心）半地下車庫地下車位小計(jì)小高層高層一期存量面積7030.783823.36839.30 3822.851398.06637.0317551.38存量套數(shù)5628612512128銷售單價(jià)6302.00 5000.00 11000.00 13423.00 20萬/套

2、8萬/套7430.37 銷售額44307976 19116800 9232300 51314116 53870001055000130413191 二期存量面積1237.5805211.810011149.00 17598.39存量套數(shù)1202000132164銷售單價(jià)5760.00 0.00 13454.00 0.00 0.00 7萬/套4910.11692銷售額7128461 0 70119692 0 0916200086410153 合計(jì)銷售面積8268.363823.366051.113822.851398.0611786.03 35149.77銷售套數(shù)682826125144292.

3、00 銷售單價(jià)6220.88 5000.00 13113.63 13423.00 20萬/套7萬/套6168.56 銷售額51436436 19116800 79351992 51314116 5387000 10217000 216823344 截至6月30日，存量住宅96套、銷售額7055萬元，存量商業(yè)25套（不含32#34#）、銷售額4900萬元(返租后)，存量車位169套、銷售額1560萬元，總銷售額13515萬元。3、存量情況（新奧藍(lán)城）：截至6月30日，新奧藍(lán)城地上產(chǎn)品已清盤，存量車位 165套，銷售額 1980萬元。n 項(xiàng)/目/名/稱 n 地/理/位/置 n 土/地 n 用/地/

4、規(guī)/模 項(xiàng)項(xiàng) / /目目 / /概概 / /述述北凱旋路北環(huán)城路1/2期項(xiàng)目3期項(xiàng)目項(xiàng)目名稱中冶藍(lán)城三期項(xiàng)目u項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目位于長春市寬城區(qū)丙五路與北凱旋路交匯處。北臨現(xiàn)狀路，南至丙五路，西至北凱旋路，東至凱旋北路。u土地：項(xiàng)目于2010年4月摘牌獲取土地，50年居住用地，4.8175平米用地面積。規(guī)劃限高75米，容積率2.0。u用地規(guī)模：項(xiàng)目建設(shè)用地占地面積約48175平米，總建筑面積11.66萬平米，目前規(guī)劃方案已獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目概述n 市/場/分/析 n 價(jià)/值/點(diǎn)/分/析n 三/期/意/向/導(dǎo)/入/配/套 n 營/銷/定/價(jià) 市市/ /場場/ /分分/ /析析/ /及及/

5、 /營營/ /銷銷/ /策策/ /略略l分析：2016年1-5月長春市商品住宅市場供應(yīng)面積146萬平米，同比增長12.44%；成交面積312.55萬平米，同比增長21.38%；成交均價(jià)6304元/平米l1、長春市市場分析市場分析l2、寬城區(qū)住宅市場供求情況u（1）區(qū)域新增及成交情況l分析：2016年1-5月寬城區(qū)新增供應(yīng)面積為13.7萬平米，同比下降2.46%；成交面積35.25萬平，同比增長45.7%；成交均價(jià)6092元/平米，同比增長7.79%，區(qū)域供求比為0.39:1。寬城區(qū)剛需住宅產(chǎn)品銷售呈供不應(yīng)求態(tài)勢。市場分析萬盛國邦華大天朗國際東田青年城恒大城力旺康城英倫小鎮(zhèn)中冶藍(lán)城寬城區(qū)政府柳影

6、路片區(qū)北亞泰大街片區(qū)寬城萬達(dá)廣場萬龍第十城龍?zhí)┨聪阍饭酪惶?hào)萬龍臺(tái)北明珠萬星幸福城新星宇和順恒大江灣中冶藍(lán)城競品分布圖u（2）區(qū)域競品新增及成交情況l分析：2016年項(xiàng)目主要競品新增供應(yīng)面積為7.5萬平米，同比增長43%；成交面積16.99萬平米，同比增長79.6%；成交均價(jià)6462元/平米，同比增長7.87%，競品供求比為0.44:1，2016年區(qū)域競品市場住宅產(chǎn)品銷售呈供不應(yīng)求態(tài)勢。市場分析u（3）區(qū)域競品分析l分析：截至目前，區(qū)域內(nèi)主要競品除了英倫小鎮(zhèn)、公園道一號(hào)、恒大城，其它項(xiàng)目基本售罄，目前未開工建筑面積為158萬平米，按照區(qū)域內(nèi)競品2015年銷售46萬平米的去化速度，銷售周期2.

7、5年，市場供不應(yīng)求。中冶藍(lán)城三期每年推出4萬平米，競爭壓力小，利于產(chǎn)品的快速去化。A、存量分析市場分析項(xiàng)目名稱總建筑面積已推面積已推套數(shù)已售面積已售套數(shù)已推存量已推存量套數(shù)未推面積英倫小鎮(zhèn) 9305803417654039316881374024884299588815公元道一號(hào) 68800061818823536027078216116626182萬龍臺(tái)北明珠 990137862896778355964273320385萬龍第十城 278186278186310027482630523360480恒大城 4955013368252905266958237869867527158676萬星幸福

8、城 98221766328276797276186606621589新星宇和順 2177791411161733134055164970618476663萬盛國邦218938129846172411612815251371819989092合計(jì) 302621814448161611813087771477613603913421581402項(xiàng)目周邊新開發(fā)項(xiàng)目逐步減少，供應(yīng)量少；在售項(xiàng)目新品供應(yīng)有限，剛需產(chǎn)品市場出現(xiàn)空白。市場分析綜合分析：寬城區(qū)年去化量分析表1、寬城區(qū)年住房需求量為110萬平米；2、區(qū)域競品尚有158萬平米存量面積，預(yù)計(jì)2.5年去化完畢，每年去化面積63.2萬平米，相當(dāng)于每個(gè)競

9、品項(xiàng)目年去化8萬平米；且競品占據(jù)了寬城區(qū)年需求量57%的份額；3、中冶藍(lán)城三期年推出量為4萬平米，僅占寬城區(qū)年需求量的4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于競品每年去化8萬平米的市場容量，因此能夠?qū)崿F(xiàn)較快去化。u（6）中冶藍(lán)城一二期住宅去化分析戶型面積區(qū)間開發(fā)總套數(shù)銷售套數(shù)存量套數(shù)銷售率銷售周期銷售均價(jià))一室50-70250243797.20%18個(gè)月6024 二室二廳7710196595.05%20個(gè)月6009 883063060100.00%17個(gè)月6119 90-98611605699.02%24個(gè)月6048 三室兩廳127-1323032366777.89%4.5年653405%4年

10、5192 合計(jì)1659154511493.13%6175A、100平米以下產(chǎn)品銷售率為98.6%，銷售周期平均為19個(gè)月；B、100平米以下產(chǎn)品銷售均價(jià)6060元/平米；C、目前中冶藍(lán)城已售產(chǎn)品銷售均價(jià)為6175元/平米。中冶藍(lán)城在售產(chǎn)品對(duì)三期價(jià)格影響u三期產(chǎn)品上市期間，競品新品上市量少，市場呈現(xiàn)良好態(tài)勢u目前區(qū)域市場出現(xiàn)新的空白點(diǎn)，教育及養(yǎng)老將成為未來市場的主要關(guān)注點(diǎn)u面積在70100平米內(nèi)產(chǎn)品去化速度快，本產(chǎn)品規(guī)劃符合市場需求u寬城區(qū)成交均價(jià)略低于長春市成交均價(jià)，區(qū)域剛需產(chǎn)品供不應(yīng)求結(jié)論u25-40歲的工作人群為區(qū)域主要人群，且新婚、子女就學(xué)、養(yǎng)老資源需求增加u寬城區(qū)人口主要為本地城鎮(zhèn)化人

11、口、本地自然增長人口及外來勞務(wù)人口中冶藍(lán)城三期價(jià)值點(diǎn)政策利好u長客集團(tuán)u沈陽鐵路局長鐵分局u寬城區(qū)政府公務(wù)員u長春果品集散地u長春糧油批發(fā)市場u項(xiàng)目周邊近5萬人目標(biāo)客群項(xiàng)目價(jià)值資源優(yōu)勢成熟配套u(yù)降準(zhǔn) u降息u降契稅u首付下調(diào)u貸款政策寬松u世界500強(qiáng)品牌u醇熟園區(qū)u電梯洋房區(qū)域開元u萬科物業(yè)u教育優(yōu)勢u氧氣宜居社區(qū)u地鐵1號(hào)線2017年4月通車u歐亞商超已開業(yè)u中東城市廣場2016年10月開業(yè)u住邦城市廣場定價(jià)原則 采用市場競品系數(shù)定價(jià)法，產(chǎn)品按照68、89、98三個(gè)面積段進(jìn)行測算(詳見產(chǎn)品力分析及價(jià)格測算）。NO.1定價(jià)原則三期住宅產(chǎn)品均價(jià)測算三期營銷定價(jià)l3、中冶藍(lán)城商業(yè)定價(jià)（均價(jià)）：9

12、011元/定價(jià)原則：綜合市場比較法、收益回收法及本案商業(yè)客戶心理價(jià)位，本案商業(yè)銷售均價(jià)為9011元/平米。a、臨凱旋路、丙五路主街商業(yè)均價(jià)為11000元/；b、臨規(guī)劃路次街商業(yè)均價(jià)為6500元/；c、三期內(nèi)街商業(yè)均價(jià)為7750元/。原則 權(quán)重 價(jià)格參權(quán)結(jié)果 市場比較 0.4100004000收益還原 0.395582867.4客戶心理價(jià)位0.390002700本案商業(yè)建議價(jià)格 19011三期營銷定價(jià)n 經(jīng)/濟(jì)/指/標(biāo) n 產(chǎn)/品 n 地/下/空/間n 容/積/率 三三/ /期期/ /項(xiàng)項(xiàng)/ /目目/ /規(guī)規(guī)/ /劃劃/ /設(shè)設(shè)/ /計(jì)計(jì)/ /方方/ /案案中冶藍(lán)城三期項(xiàng)目總用地面積48175平米?？偨ㄖ娣e：116613平方米，住宅87093平方米 ，公建20586平方米。規(guī)劃的建筑產(chǎn)品包括7-25層的住宅、配套商業(yè)、及項(xiàng)目配套公建。 指 標(biāo)項(xiàng) 目總 體建筑面積（m）計(jì)入容積率 面積住宅87093配套公建20586（其中可售商業(yè)16113）小計(jì)107679地下建筑8934小計(jì)8934總建筑面積116613建設(shè)總用地面積48175 容積率2.2規(guī)劃總圖及指標(biāo)產(chǎn)品戶型面積得房