商業(yè)用地和住宅用地的區(qū)別

1、商業(yè)用地和住宅用地的區(qū)別一、使用年限存在差異事實上，關于土地性質的問題，還要追溯到 1990 年國務院公布 的中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 ，這 份文件中將土地出讓分為五類， 并對各類性質土地的最高使用權年限 進行了說明， 分別是居住用地七十年； 工業(yè)用地五十年； 教育、科技、 文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年、綜合 或者其他用地五十年。 所以很明顯， 根據這份條例， 購買在非“居住” 用地上建造的房子，首先受影響的是使用權年限，也就是說，這類住 宅的使用權期限都要短于居住用地上的住宅。 而且根據去年兩會通過 的物權法規(guī)定：“住宅建設用地使用權期限屆

2、滿的，自動續(xù)期。 非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續(xù)期， 依照法律規(guī)定辦理。 該土 地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或 者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 ”這就是說，住 宅用地上建造的房屋， 使用期限已經基本不受之前 “七十年”的束縛， 而非住宅用地上的房產期滿之后如何延續(xù)， 則還有一定具體問題具體 分析的空間。二、貸款、生活成本、戶口問題需要注意 除了比居住用地少了二三十年的使用期， 非居住用地上建造的住 宅項目還會面臨下面幾個不同的地方。1、貸款，對于居住用地的房產，目前，銀行一般都會允許貸款 人辦理首付最少三成、 最多貸款七成、 最長三十年還清的個

3、人住房貸 款，但如果是購買非居住用地的房子， 銀行雖然也有可能按普通住房 貸款來辦理，但多數情況往往會按照商業(yè)樓，即首付最少四成，最長 十年還清的情況來辦理，而且也不能享受住房貸款在利率方面的優(yōu) 惠。2、是生活成本的不同。由于土地性質是商業(yè)或者工業(yè)，用電、 用水等方面的收費標準也要按照商業(yè)或者工業(yè)的標準來執(zhí)行， 一般要 比普通生活用電、用水的價格高出 30左右。但對于綜合性質的土 地來說，由于可能是“住宅”和“商業(yè)”綜合立項，那么在這種條件 下，還是可能獲得普通生活用電、用水的收費標準。當然為了保險起 見，消費者最好讓開發(fā)商在合同中注明， 或者通過補充條款的方式規(guī) 定進去，這樣如果發(fā)生糾紛才能

4、有案可查。3、是戶口問題。在商業(yè)用地上建造的房屋，由于其商業(yè)或者辦 公性質，原則上是不可以落戶口的；至于綜合用地，則因為它可能包 含了住宅立項，所以正常情況下并不影響購房落戶的實行。關于土地使用年限還要再說一點，這個“年限”是根據土地轉讓 的時間來開始計算的， 也就是一般所說開發(fā)商拿地的時間算起， 而不 是有些人理解的是從買房人簽訂購房合同算起，更不是從入住開始 算。具體的使用權期限會在購房合同中寫明， 對此消費者也要必須給 予足夠的關注物權法 第一百四十九條明確規(guī)定， 住宅建設用地使用權期間 屆滿的，自動續(xù)期。然而， 物權法并沒有對續(xù)期的土地使用費支 付標準和辦法作出明確規(guī)定。倘若 70 年

5、使用期滿后采取有償續(xù)期的方式，那么，目前房地產 市場中出現的使用年限縮水問題將被放大。 很多市民會發(fā)現， 和別人 同一年買的房子，可能自己得提前為住房多繳很多年續(xù)期費用。續(xù)期是否有償惹爭議 由于住宅用地使用權期滿后續(xù)期標準未定， 業(yè)界關于其中標準也 存在很多猜測。 其中，關于期滿后是有償續(xù)期還是無償續(xù)期問題成為 最有爭議的焦點。目前國有土地使用權的最初獲得是有償的， 而且是有期限的。 如 無相反規(guī)定，有償使用的標準同最初的標準應是一致的。如果使用期滿后采用無償續(xù)期的方式， 實際上就變更了使用的性 質，“建設用地使用權 ”將成為 “建設用地所有權 ”，而這，顯然和物 權法相悖。物權法依然強調土地

6、是國家和集體所有，個人是沒 有土地所有權的?！白≌ㄔO用地 70 年使用權期間屆滿自動續(xù)期 ”如果采用無償續(xù) 期的方式， 就等于國家承認土地的私有性質， 這將嚴重違背我國社會 主義國家的性質，使國家的利益受到侵害。采用有償方式也可以在很大程度上增加國家的財政收入。因此， 當住宅建設用地 70 年使用權期期滿后，有償續(xù)期的可能性很大。土地使用權續(xù)期， 既要考慮可行性， 又要放在整個房地產政策體 系和住房保障體系的背景中來思考。在剛出臺的物權法中，對于 續(xù)期是否需要付費的問題，采取了模糊態(tài)度。 “自動續(xù)期 ”的提法顯然 和無償續(xù)期的字面意義比較接近，但也存在爭議。使用年限成焦點如果有償續(xù)期最終落地

7、成真， 那么住房使用年限的多少將成為關 注老百姓切身利益的事情。由于囤積土地利潤可觀， 很多開發(fā)商取得土地后并沒有馬上投入 開發(fā)，而是讓土地閑置多年后才進入開發(fā)環(huán)節(jié)， 使這類土地上的住房 使用年限隨之縮水。年初，閘北區(qū)豪宅卓悅居就出現了業(yè)主擔心的使用年限問題。 當 時一個名為zhang_tibet的網友發(fā)帖，首度爆出卓悅居土地使用年限 不是通常的 70 年，而只有 43 年。該帖引起軒然大波， 網友紛紛跟帖， 表示對該樓盤問題的擔憂。東方置業(yè) 本周致電卓悅居的開發(fā)商嘉里建設時， 嘉里建設負 責卓悅居項目的營銷經理表示， 卓悅居土地使用年限確實不是通常的 70 年，而是 50 年。當再次致電該營

8、銷經理時，她否認了 50 年期的說法，并表示卓 悅居的使用權限是 70 年。據介紹，嘉里建設于 1998年取得卓悅居所 在地塊。東方置業(yè)隨即查閱了 “網上房地產 ”?！熬W上房地產 ”數據 顯示，卓悅居房屋使用年限確實是從 1998 年 9 月 18 日至 2068 年 9 月 14 日，使用年限是 70 年。但由于現在距離 1998 年已近 10 年，事實上卓悅居房產證上的 70 年年限嚴重縮水，只有約 60 年。換言之，在使用了 60 年后，業(yè) 主就得為自己的房屋 “買單”續(xù)期。中原地產研究咨詢部經理馬冀對東方置業(yè)表示，除由于取得土地早而造成的 70 年使用年限縮水問題外，一些樓盤土地的使用年 限根本就不足 70 年，40 年，50 年使用年限的情況都有存在。王展也 指出，土地使用年限少本來是購房者和開發(fā)商 “砍價 ”的一大優(yōu)勢，但 很多購房者并不知道這方面的問題， 而開發(fā)商也不會告訴購房者這些 情況。影響主要在二手市場 如果有償續(xù)期，土地使用權期限就是影響房價的一個重要因素。而馬冀表示，使用年限的多少對二手房市場影響更為明顯。 由于使用年限本就不足 70 年或使用年限縮水造成的期滿提前繳 費問題，將在二手房估價中導致房屋貶值。如果采用有償續(xù)期，那么 房屋的實際使用年限將成為購房者在購買時另一個重點考慮的因素， 使用權限較長將會變成二手房另一個顯著的賣點優(yōu)勢。置業(yè)