江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城可行性研究報(bào)告內(nèi)容

1、江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城（暫命名）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（討論稿）一、 宜興市宏觀經(jīng)濟(jì)宜興市作為長三角蘇、錫、常經(jīng)濟(jì)重要縣級(jí)市的城市之一，其各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)始終名列中國縣級(jí)市經(jīng)濟(jì)前茅，在全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力最新排名中，列第7位。隨著城市的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的收入和消費(fèi)意識(shí)的不斷提升，未來整個(gè)宜興市的商業(yè)市場必是一片繁榮。1.1宜興概況宜興地處長江三角洲太湖流域，隸屬無錫市，距太湖西公里，與浙江、安徽兩省接壤，是江蘇省最南邊的一個(gè)縣。全市轄1個(gè)國家級(jí)環(huán)保科技工業(yè)園、2個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)、14個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處，有246個(gè)行政村、87個(gè)社區(qū)居委?？偯娣e2038.7平方公里，耕地面積6.41萬公頃，山林4萬公頃

2、，總?cè)丝?062363人。城市建成區(qū)面積25.96平方千米，城鎮(zhèn)人口占全市戶籍人口的52%。1.2 經(jīng)濟(jì)指數(shù)2007年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）505億元，比上年增長15.9%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18.25億元，比上年增長3.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值299.95億元，比上年增長16.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值186.8億元，比上年增長17.0%。按戶籍人口計(jì)算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值47619元，比上年增長15.7%，按年末人民幣匯率折算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值6519美元；按常住人口計(jì)算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值41037元，比上年增長13.6%，按年末人民幣匯率折算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值5618美元。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)

3、政總收入69.01億元，同比增長35.8%，其中一般預(yù)算收入30.02億元，同比增長38.6%。財(cái)政總支出37.15億元，同比增長24.2%，一般預(yù)算支出27.76億元，同比增長28.0%。財(cái)政總收入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到13.67%，比上年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。在全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力最新排名中，列第7位。二、江蘇宜興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃介紹宜興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以科學(xué)規(guī)劃為龍頭，著力打造品牌園區(qū)。一是“工業(yè)城市”及“工宿平衡”。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在工業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，向產(chǎn)、學(xué)、研、住綜合發(fā)展，使開發(fā)區(qū)成為具有綜合職能的產(chǎn)業(yè)新城；“工宿”平衡概念，以居住平衡工業(yè)，解決過分的功能分區(qū)所帶來的交通和其他城市問題，創(chuàng)造開

4、發(fā)區(qū)宜生產(chǎn)、宜居住的人性化空間環(huán)境。二是創(chuàng)造山水新城，提升土地價(jià)值。利用開發(fā)區(qū)特有的山水環(huán)境，結(jié)合城市自身用地構(gòu)成和布局，創(chuàng)造獨(dú)特的城市空間環(huán)境，使土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值達(dá)最高，以來平衡開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施資金投入的不足。三是借鑒新加坡新城模式。在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)按服務(wù)半徑 1000米布置便利中心，集中設(shè)置職工宿舍、商業(yè)、娛樂等設(shè)施；在居住區(qū)按服務(wù)半徑500米設(shè)置鄰里中心，設(shè)置商業(yè)、文化、娛樂、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)等設(shè)施。保證開發(fā)區(qū)整個(gè)服務(wù)設(shè)施的配套，避免了各區(qū)塊服務(wù)配套設(shè)施散亂開發(fā)。四是以行業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈組織工業(yè)區(qū)。開發(fā)區(qū)根據(jù)自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢做好了產(chǎn)業(yè)分區(qū)規(guī)劃，工業(yè)按行業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分區(qū)有助于污染性的工業(yè)進(jìn)行集中處理，分片區(qū)確定基

5、礎(chǔ)設(shè)施投入標(biāo)準(zhǔn)，有利于高科技工業(yè)就業(yè)環(huán)境及各用地之間的協(xié)調(diào)。三、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)物流園區(qū)規(guī)劃介紹鳥 瞰 圖3.1規(guī)劃范圍： 宜興市物流園區(qū)位于市區(qū)西北側(cè)，城北工業(yè)區(qū)的西南角，東至錫宜公路，西至錫宜高速，北到北環(huán)路，西到104國道。整個(gè)規(guī)劃用地面積為8.83平方公里。3.2規(guī)劃目的： 宜興市物流園區(qū)充分利用地理位置的優(yōu)勢，發(fā)揮水路、公路、鐵路便捷轉(zhuǎn)換優(yōu)勢，從而打造物流運(yùn)作及臨港加工為一體的綜合性物流平臺(tái)，為我市原料的運(yùn)輸和產(chǎn)品的運(yùn)出提供有利保證。同時(shí)為城北工業(yè)區(qū)的發(fā)展提供豐富的信息來源和市場需求，更好的促進(jìn)城北工業(yè)園區(qū)的運(yùn)作和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。3.3規(guī)劃主要內(nèi)容：物流園區(qū)以倉儲(chǔ)用地、市場用地、生態(tài)環(huán)境保

6、護(hù)用地為主，在原有用地的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)規(guī)劃市場用地和倉儲(chǔ)用地，另外，在海關(guān)直通區(qū)和市場用地上設(shè)有碼頭。 3.4交通條件：將來城市主要對(duì)外交通有寧杭高速公路、錫宜高速公路、宜蘇高速路、新宜高速路、新長鐵路、104國道、蕪申運(yùn)河、武宜運(yùn)河等，交通條件十分便利。四、項(xiàng)目介紹鑒于宜興市深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、得天獨(dú)厚的地理位置、良好的交通條件、活躍的物流環(huán)境及商貿(mào)物流市場的巨大潛力，更由于宜興市委、市政府招商、安商、扶商、富商的開放開明政策。意大利外貿(mào)商會(huì)、荷蘭海洋集團(tuán)、香港五洲投資集團(tuán)、浙江浙商投資發(fā)展、江蘇章勇置業(yè)希望通過與宜興市人民政府的合作，結(jié)合現(xiàn)代先進(jìn)的經(jīng)營理念、科學(xué)合理的管理模式，為宜興市的商貿(mào)流通

7、、工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、旅游休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展添磚加瓦。建設(shè)大型國際品牌家居生活產(chǎn)品直銷、輕工制造業(yè)技術(shù)展示交流、購物、康樂、旅游休閑基地：江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)中心（暫命名） 4.1項(xiàng)目選址項(xiàng)目暫選地塊位于陽泉路與慶源大道交匯處，即宜興汽車城正北對(duì)面，毗鄰104國道和錫宜高速出口，距市中僅需三分鐘車程。汽車站、汽車交易城、副食品市場、建材五金類專業(yè)市場等具人氣、人流、物流商圈輻射力極佳。交通優(yōu)勢顯著，借助現(xiàn)汽車城這個(gè)成熟商圈可以明確此地塊的消費(fèi)方向性和地塊地標(biāo)性的完美體現(xiàn)，也為所在地“宜興物流園區(qū)”的產(chǎn)業(yè)配套和經(jīng)濟(jì)增值提供服務(wù)。4.2項(xiàng)目定位打造長三角蘇南地區(qū)最具輻射力、競爭力、高度規(guī)范化的國內(nèi)外精品家

8、居商品品牌直銷中心-江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城-（暫命名）。形成：一站式國際家居生活品牌商品經(jīng)貿(mào)、意大利特色商品廠家直銷、產(chǎn)業(yè)技術(shù)交流、大型購物中心、電子交易、商貿(mào)信息交流、倉儲(chǔ)配送、金融服務(wù)及休閑旅游等功能于一體的超大規(guī)?，F(xiàn)代商貿(mào)購物休閑中心。主要業(yè)態(tài)及特色：引進(jìn)意大利特色品牌商品為主，以其他知名國際品牌商品為輔的一站式家居生活品牌商品采購中心。一、國際高檔品牌家具、家居建材、精品皮具、家居飾品、服裝、珠寶、汽車、食品、酒類百貨的展示和經(jīng)銷。二、國際精密機(jī)械設(shè)備技術(shù)、農(nóng)業(yè)機(jī)械設(shè)備技術(shù)、家飾建材生產(chǎn)技術(shù)、生活環(huán)保產(chǎn)品技術(shù)、及高端輕工產(chǎn)品的交流和交易。三、大型倉儲(chǔ)式零售購物及大型旅游康樂。四、大型數(shù)字化

9、倉儲(chǔ)物流配送。4.3項(xiàng)目投資單位以有著大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)及管理成熟經(jīng)驗(yàn)的無錫浙商投資發(fā)展有限公司、香港五洲投資集團(tuán)、意大利外貿(mào)商會(huì)成員、江蘇章勇置業(yè)、荷蘭海洋物流集團(tuán)為投資組合，與一般的單個(gè)投資主體相比，具有明顯的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、品牌效應(yīng)和專業(yè)招商構(gòu)成的優(yōu)勢。4.4項(xiàng)目論證機(jī)構(gòu)由意大利國際金融研究中心、意大利外貿(mào)商會(huì)、荷蘭商會(huì)中國商會(huì)、荷蘭城市更新研究中心、荷蘭kow城市規(guī)劃局等專業(yè)機(jī)構(gòu)參加調(diào)研論證，證實(shí)了宜興市“江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城”（暫命名）在宜興市的興起會(huì)給當(dāng)?shù)亟鹑诮?jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市知名度、居民生活水平、消費(fèi)水平帶來巨大的推動(dòng)作用。五、項(xiàng)目規(guī)劃及主要功能配置總用地面積：400.000（600

10、畝）。建筑面積：535.000?？偼顿Y9億人民幣示意圖5.11） 國際精品商品展銷街（全覆蓋式二層商業(yè)街）主營：高檔家具、精品皮具、家居飾品、服裝、珠寶、汽車、食品、酒類百貨等。30.000（300家x 100）示意圖精品展銷街2） 國際行業(yè)技術(shù)裝備交流博覽中心 （產(chǎn)品技術(shù)交易區(qū)）（標(biāo)志性建筑）國際精密機(jī)械設(shè)備技術(shù)、農(nóng)業(yè)機(jī)械設(shè)備技術(shù)、家飾建材產(chǎn)品技術(shù)、生活環(huán)保產(chǎn)品技術(shù)、等輕工產(chǎn)品的產(chǎn)品展示和技術(shù)交易。10.000 （200家x 50）3） 國際商務(wù)中心 （商務(wù)配套區(qū)）（標(biāo)志性建筑）電子商務(wù)中心、會(huì)議中心、辦公中心、金融中心、商務(wù)酒店、酒店式公寓等。60.0004） 國際精品品牌廠家直銷中心 （

11、經(jīng)貿(mào)區(qū)）意大利、中國品牌廠家的五金電器、環(huán)保家居建材、進(jìn)口百貨食品的直銷倉儲(chǔ)區(qū)。300.000 （250-300家、平均850-1000/家）5） daisy shopping mall （購物休閑區(qū)）大型零售超市、大型倉儲(chǔ)式購物商場、大型家居建材一站式購物廣場、大型影院娛樂中心、大型國際美食廣場、大型兒童嬉耍場等。100.000 示意圖購物中心6） 數(shù)字物流倉儲(chǔ)配送中心 （物流倉儲(chǔ)加工區(qū)）倉儲(chǔ)、包裝、加工、配送、配套區(qū)。80.000數(shù)字物流7） 旅游康樂中心（旅游休閑）迷你高爾夫球、兒童樂園、汽車餐廳、音樂旱冰場、棒球場、保齡球館、卡賓車場等。35.000 建筑物?？禈分行?）項(xiàng)目總投資：1

12、25.000.000.00 美元。（約9億元人民幣）六、項(xiàng)目優(yōu)勢6.1 宜興地處長江三角洲太湖流域，隸屬無錫市，位于太湖正西，寧杭、錫宜高速，104國道貫穿全境。與浙江、安徽兩省接壤，是蘇南太湖西岸地區(qū)大型經(jīng)貿(mào)空白地帶唯一一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。并且交通便捷，輻射面廣。6.2 宜興市具有濃厚的商業(yè)氛圍、扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。城市發(fā)展迅速，在全國縣級(jí)市經(jīng)濟(jì)中本市排名前列。目前，宜興市的輕紡織品、五金機(jī)械、家居建材、電子、電線電纜、環(huán)保材料、陶瓷制品、農(nóng)副產(chǎn)品等一直保持優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。6.3 符合當(dāng)?shù)卣l(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、商貿(mào)物流體系的規(guī)劃。6.4 周邊經(jīng)濟(jì)商圈有很大可拓展空間，有可持續(xù)發(fā)展的余地。七、項(xiàng)目社會(huì)

13、效益分析7.1 項(xiàng)目發(fā)展前景：宜興市地處長江三角洲太湖流域，隸屬無錫市，位于太湖正西，與浙江、安徽兩省接壤，是江蘇省寧杭線上最重要的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)城市。毗鄰有“小上?！敝Q長三角重要城市無錫。隨著近年來政府對(duì)外招商力度的不斷擴(kuò)大，越來越多的歐洲制造業(yè)、浙商私營經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長三角各城市，宜興作為民營制造業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)基地，隨著全力促進(jìn)民營制造業(yè)企業(yè)的發(fā)展，著力推動(dòng)發(fā)展觀念和方式的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，各方面也加大政策扶持力度，提高市場運(yùn)行的質(zhì)量?？梢哉f，目前宜興的城市現(xiàn)代化進(jìn)程，已經(jīng)開始了由傳統(tǒng)制造業(yè)向科技型制造業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)變，特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正朝著又快又好地發(fā)展。但正如我國的很多行業(yè)發(fā)展較快但貿(mào)易發(fā)展相對(duì)滯后，蘇南包

14、括宜興在內(nèi)商貿(mào)方面雖然有了一定的發(fā)展基礎(chǔ)，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)市場的需求?，F(xiàn)更要大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，尋求技術(shù)、管理方面的創(chuàng)新，樹立品牌，打造核心競爭力。優(yōu)化重組產(chǎn)銷環(huán)節(jié)，加快發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)以及人民群眾日常必需的服務(wù)業(yè)，很有必要。隨著城市居民生活水平的不斷提高、購物需求的不斷擴(kuò)張，宜興周邊100公里內(nèi)現(xiàn)有的流通設(shè)施已不能滿足市場的消費(fèi)需求。就宜興市現(xiàn)城市發(fā)展而言，宜興市是長三角乃至全國縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的城市之一，然而以下的情況是大家有目共睹的：1）城北巷頭路是市區(qū)裝飾建材、五金機(jī)電、家具家居，地域優(yōu)勢明顯，是市中心活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)。也成為了宜興市區(qū)商業(yè)最具聚集的商業(yè)中心。但現(xiàn)市

15、場的各種管理、物流、倉儲(chǔ)等日趨緊張的情況也隨之而來，且有目共睹。2）宜興金三角副食城市場規(guī)劃陳舊，經(jīng)營場面雜亂、經(jīng)營觀念過與傳統(tǒng)、場內(nèi)缺乏專業(yè)經(jīng)營管理、交易模式落后、存在消防安全、發(fā)展前景受限等諸多因素都影響著產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)需求的供給受限和不足。由于市場商業(yè)配套及設(shè)施不足，沒有進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)業(yè)提升和擴(kuò)大消費(fèi)輻射，所以居民的購買多層次需求和一站式購物形式卻不能滿足。3）對(duì)于大型經(jīng)貿(mào)購物中心的需求而言，應(yīng)該說隨著宜興市居民的進(jìn)一步增加、消費(fèi)水平的提高、企業(yè)發(fā)展的需求等諸多因素，所以對(duì)多功能、多層次一站式購物中心的需求需求量將會(huì)越來越大。同時(shí)會(huì)更大幅度的提高消費(fèi)水平的逐步穩(wěn)定提高，尤其對(duì)于輻射城

16、北區(qū)域消費(fèi)群體、商圈集中性和體現(xiàn)交通便捷區(qū)域性商圈帶動(dòng)起著尤為重要的先驅(qū)價(jià)值。作為未來城市城北輻射面最廣且商業(yè)最為活躍和未來城市規(guī)劃發(fā)展前景之一，未來城北商貿(mào)物流區(qū)將是又一熱點(diǎn)區(qū)域。7.2需求分析從對(duì)宜興市場的需求中的調(diào)查中，我們得出結(jié)論。在經(jīng)營中經(jīng)營商戶普遍反映宜興市需求大型、品種多元化、專業(yè)型一站式購物場所。對(duì)于經(jīng)營場所受訪者都有著擴(kuò)大經(jīng)營、轉(zhuǎn)化展示交易于一體的經(jīng)營模式，即能提升經(jīng)營檔次又能更集中的吸引更多消費(fèi)者，經(jīng)營場地需求量大；對(duì)于建設(shè)需求受訪者中都有著設(shè)施好、配套全、倉儲(chǔ)便利、交通通暢、安全系數(shù)高等經(jīng)營基礎(chǔ)好的建設(shè)要求，其中多半數(shù)經(jīng)營戶選擇買鋪?zhàn)誀I的經(jīng)營模式，這樣對(duì)于經(jīng)營戶的經(jīng)營成本

17、的降低、經(jīng)營的可持續(xù)性都起著不可替代的作用。由此得出現(xiàn)市場經(jīng)營戶對(duì)專業(yè)大型經(jīng)營場所的需求、經(jīng)營檔次的提升需求、是非常值得關(guān)注與滿足的，是符合未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)營體制改革的，也是未來城市發(fā)展的必要之勢。7.3 完善蘇南地區(qū)的商貿(mào)物流，休閑產(chǎn)業(yè)集群的構(gòu)建目前宜興及周邊縣市（100公里范圍內(nèi)）的商貿(mào)物流，休閑產(chǎn)業(yè)存在著?。ㄊ袌鲆?guī)模小、經(jīng)營服務(wù)規(guī)模?。⑸ⅲㄊ袌龆嗌?、格局散、經(jīng)營品種散）、亂（布局亂、管理亂）、缺（市場功能缺、品種缺）、差（環(huán)境差、設(shè)施差）等諸多弊端。沒有一個(gè)大型的、設(shè)施功能齊全的商業(yè)交易平臺(tái)；為此，在宜興建設(shè)一個(gè)大型的、設(shè)施功能齊全的、集多種業(yè)態(tài)及餐飲、休閑旅游為一體的，具有輻射浙

18、、徽大范圍的高及商貿(mào)中心勢在必行。通過建設(shè)宜興市大型經(jīng)貿(mào)中心，可以依托宜興市以及周邊縣、市規(guī)模宏大的制造產(chǎn)業(yè)，民營經(jīng)濟(jì)集群，進(jìn)一步整合蘇南地區(qū)的市場資源。這對(duì)于改善目前周邊商業(yè)交易市場建設(shè)中的種種弊端，完善宜興及周邊縣、市商業(yè)集群構(gòu)件，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和有力推進(jìn)作用。7.4 有利于繁榮市場，推進(jìn)宜興市城市現(xiàn)代化進(jìn)程大規(guī)模的商貿(mào)中心，可以帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和商業(yè)繁榮。宜興市輻射浙江、安徽等重要商貿(mào)大門。從長遠(yuǎn)的眼光看，非常適合在此建設(shè)大規(guī)模的交易平臺(tái)。俗話說：“無工不富、無商不活”。就帶動(dòng)消費(fèi)看，該商業(yè)中心的建成，僅一期商城從業(yè)人員就可達(dá)2000余人，平均每人每天生活費(fèi)用按50元人民幣計(jì)算，年

19、消費(fèi)總額達(dá)3650萬人民幣；參照其他發(fā)達(dá)城市已建成的市場規(guī)模和人流量，該市場日均人流量達(dá)2萬余人次。平均每人每天消費(fèi)按100元人民幣計(jì)算，年消費(fèi)總額達(dá)7.3億元人民幣，僅這兩項(xiàng)生活消費(fèi)就多達(dá)近8億元人民幣，待項(xiàng)目建成后每年生活消費(fèi)額將達(dá)30億元人民幣，如果加上品牌商品貿(mào)易，年現(xiàn)金流將超過350億元人民幣。宜興是蘇南重要的縣級(jí)城市，相對(duì)而言城市現(xiàn)代化進(jìn)程還稍有單薄。所以引進(jìn)先進(jìn)經(jīng)營理念，創(chuàng)建國際性商貿(mào)和技術(shù)交易平臺(tái)，可以加快宜興的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)程，從而使整個(gè)宜興市更加協(xié)調(diào)地發(fā)展，早日實(shí)現(xiàn)全市現(xiàn)代化進(jìn)程，提高城市品牌的知名度。7.5 創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)，凝聚人氣，提升當(dāng)?shù)氐耐顿Y氛圍宜興市大型經(jīng)貿(mào)中心

20、所需資金全部由投資者自籌。建成后，以意大利各商貿(mào)組織的招商推廣、浙江商團(tuán)的經(jīng)貿(mào)管理優(yōu)勢、荷蘭海洋集團(tuán)的先進(jìn)物流管理經(jīng)驗(yàn)和香港五洲投資集團(tuán)的資金服務(wù)。全國各地知名廠商，國際知名品牌將慕名而至，可以為當(dāng)?shù)匾M(jìn)自產(chǎn)自營企業(yè)進(jìn)駐及大批經(jīng)營人才，興旺當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。圍繞經(jīng)貿(mào)中心的舉辦和興起，許多相關(guān)配套設(shè)施也將應(yīng)運(yùn)而生。將給宜興市創(chuàng)造出16000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。同時(shí)帶動(dòng)各地廠家、大企業(yè)在當(dāng)?shù)嘏d辦企業(yè)、落戶宜興，有效促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，投資氛圍和消費(fèi)水平的進(jìn)一步提升。7.6 創(chuàng)造利稅、利國利民宜興市經(jīng)貿(mào)中心將建造成為國內(nèi)一流的現(xiàn)代城市大型商貿(mào)中心，在不需政府投資的情況下，既服務(wù)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和周邊配套產(chǎn)業(yè)，每年又為地方和

21、國家創(chuàng)造約30億的稅收，利國利民。7.7 綜述打造宜興市國際品牌經(jīng)貿(mào)中心，我們中外投資組合有著猶太式的拼搏創(chuàng)新精神及多年的市場設(shè)施開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有著嶄新的經(jīng)營理念和經(jīng)營機(jī)制，將以敬業(yè)和開拓精神充分結(jié)合當(dāng)?shù)卣己玫耐顿Y政策和宜興市的城市品牌效應(yīng)，創(chuàng)造出一個(gè)第五代市場的標(biāo)準(zhǔn)樣板，與世界接軌。從規(guī)劃設(shè)計(jì)，分類布局，經(jīng)營管理等方面，相對(duì)于第四代市場更有章法、更為合理，緊緊抓住技術(shù)流、人流、物流、信息流、資金流這“五流”，打造商品交易成本最低，商品交易信譽(yù)最好，服務(wù)最佳，交易手段最新，信息最靈的國際性商貿(mào)流通中心。以意大利的高檔商品為特色，為當(dāng)?shù)匕l(fā)展餐飲業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)帶來一股清新的空氣，將為

22、當(dāng)?shù)氐纳藤Q(mào)經(jīng)濟(jì)建設(shè)注入一股新的活力。八、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度預(yù)測項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃用2個(gè)月內(nèi)完成市場調(diào)查，項(xiàng)目選址，可行性論證，投資主體的工商注冊，工作人員到位，前期立項(xiàng)申報(bào)，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)并通過；再用3個(gè)月時(shí)間完成整個(gè)項(xiàng)目的控制詳細(xì)規(guī)劃并審定通過，完成項(xiàng)目用地平整工作，一次性完成用地、征地工作。項(xiàng)目開發(fā)程序按統(tǒng)一規(guī)劃分期開發(fā)的原則進(jìn)行。一期工程建設(shè)計(jì)劃在18個(gè)月內(nèi)全面竣工驗(yàn)收，并正式營業(yè)，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)三年時(shí)間全部完成，全面運(yùn)營。九、環(huán)境影響、勞動(dòng)保護(hù)和消防安全經(jīng)貿(mào)城屬非生產(chǎn)性的集貿(mào)型企業(yè)，無工業(yè)污染。規(guī)劃建設(shè)中將重點(diǎn)考慮入駐人流量大、車輛多而導(dǎo)致的生活垃圾和汽車污染的控制。合理設(shè)置垃圾堆置場和汽車停車場，保

23、證給排水和生活污水處理恰當(dāng)，并在商城內(nèi)設(shè)置診所，衛(wèi)生防疫站點(diǎn)，加強(qiáng)綠化建設(shè)，與政府職能部門合作，搞好環(huán)境保護(hù)和衛(wèi)生防疫工作，確保商城成為一個(gè)環(huán)保式、花園式的星級(jí)經(jīng)貿(mào)中心。經(jīng)貿(mào)城內(nèi)從業(yè)人員從事的是來自國內(nèi)外的高檔家具、精品皮具、家居飾品、服裝、珠寶、汽車、食品、酒類百貨、中國/意大利精密機(jī)械技術(shù)設(shè)備的、農(nóng)業(yè)機(jī)械技術(shù)設(shè)備的、建材技術(shù)產(chǎn)品的、環(huán)保產(chǎn)業(yè)技術(shù)設(shè)備的展示交易等經(jīng)營性工作，以及和市場相配套設(shè)施的服務(wù)性工作，屬于流通領(lǐng)域的第三產(chǎn)業(yè)。不存在有毒有害物品，無危害人體健康和造成職業(yè)病的可能性，不存在帶有輻射、劇烈震動(dòng)以及高壓等危險(xiǎn)性作業(yè)場所。將嚴(yán)格按第三產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)安全規(guī)范配置合理的安全措施和人員，確保

24、市場安全運(yùn)營及從業(yè)人員的健康。經(jīng)貿(mào)城將根據(jù)消防安全規(guī)范嚴(yán)格建設(shè)相關(guān)消防設(shè)施，配置相應(yīng)消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)，落實(shí)必須的消防措施，排除一切可能存在的火災(zāi)隱患，確保市場運(yùn)行安全和人員生命、財(cái)產(chǎn)安全。十、資金籌措江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城商貿(mào)中心，由投資方按“一次規(guī)劃、分期實(shí)施、滾動(dòng)發(fā)展”的原則自籌解決。十一、項(xiàng)目成功要素分析為確保該項(xiàng)目的成功，除爭取各級(jí)政府的大力支持之外，投資者立足以我為主，已經(jīng)和正在采取以下有力措施。11.1 項(xiàng)目運(yùn)營模式立足于宜興市江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城（暫命名）的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，遵循國內(nèi)外同類市場發(fā)展的規(guī)律。近期，利用宜興市有利的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市場條件，引進(jìn)意大利商貿(mào)和制造企業(yè)，將該項(xiàng)目建設(shè)成為大規(guī)

25、模、高水準(zhǔn)的國際商貿(mào)交易集群，使本地經(jīng)貿(mào)制造加工業(yè)水平快速提升；中遠(yuǎn)期，發(fā)展和完善市場現(xiàn)代化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使項(xiàng)目在總體規(guī)模、品牌形象、服務(wù)功能、商品和技術(shù)交易及出口額、項(xiàng)目核心競爭力、經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益等諸多方面在全國居于前列。項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營管理立足于國際化目標(biāo)。按照品牌化、規(guī)?；?、專業(yè)化、信息化、現(xiàn)代化的總體要求，建立和完善交易市場和現(xiàn)代服務(wù)設(shè)施。實(shí)施高強(qiáng)度、規(guī)范化、科學(xué)化管理。使商貿(mào)交易中心真正成為中/意商流、物流、資金流、技術(shù)流以及人才流動(dòng)的集聚之谷。以項(xiàng)目開發(fā)公司作主導(dǎo),將設(shè)施租售給品牌經(jīng)銷商商并代其管理。即項(xiàng)目開發(fā)公司是開發(fā)投資的主體,開發(fā)公司選地建成相關(guān)商貿(mào)、物流設(shè)施和平臺(tái)后,再轉(zhuǎn)

26、租售給商貿(mào)流通企業(yè)。日常商貿(mào)物流業(yè)務(wù)由專業(yè)物流公司操作,開發(fā)公司負(fù)責(zé)投資開發(fā)、招商推廣和物業(yè)管理。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是更有效地幫助商貿(mào)流通企業(yè)客戶節(jié)省資金、降低成本,提高企業(yè)的核心競爭力。11.2 項(xiàng)目經(jīng)營理念經(jīng)貿(mào)中心是一個(gè)主體多元化的經(jīng)營集合體。項(xiàng)目投資者絕不能僅僅做“房地產(chǎn)開發(fā)商”，而是要承擔(dān)起建設(shè)市場、運(yùn)作市場并興旺市場的系列責(zé)任，做負(fù)責(zé)任的市場建設(shè)者，組織和帶領(lǐng)成百上千的小型經(jīng)營體，按照既定的經(jīng)營方向和思路開發(fā)、開拓市場、并努力創(chuàng)造自己的品牌。只有這樣做，才能使市場發(fā)展和繁榮，才能使市場有效快速升值，才能使投資利益最大化。最終達(dá)到興旺市場、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)、造福人民的目的。11.3 項(xiàng)目行業(yè)支持由

27、于意大利、荷蘭商會(huì)及旗下的經(jīng)貿(mào)組織的積極參與，加強(qiáng)了與現(xiàn)有歐盟商團(tuán)的聯(lián)系，取得了國內(nèi)外各相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)的支持，就信息交流、宣傳推廣、組織與結(jié)盟等發(fā)展互動(dòng)方面與全球各同類市場達(dá)成系列意向。同時(shí)還與全國同類知名市場進(jìn)行了廣泛而有深度的溝通聯(lián)系，并且已經(jīng)確定，一旦市場正式啟動(dòng)，即加入全國同類大市場協(xié)會(huì)，并結(jié)成戰(zhàn)略同盟。待商貿(mào)中心建成后，待商貿(mào)中心投入經(jīng)營時(shí)，各行業(yè)協(xié)會(huì)在經(jīng)貿(mào)中心定期舉行行全球性的產(chǎn)品推介會(huì)或博覽會(huì)。11.4 項(xiàng)目招商舉措充分利用我們的國際社會(huì)資源、人力資源、外經(jīng)貿(mào)渠道，利用環(huán)境和設(shè)施優(yōu)勢，在國內(nèi)外廣泛開展招商、推介、會(huì)議會(huì)展、論壇演講等活動(dòng)。組織本地企業(yè)商家赴外地和海外參展、交流，開闊

28、視野、開發(fā)市場。大力引進(jìn)先進(jìn)產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)、現(xiàn)代消費(fèi)理念、名牌產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)商家，與國內(nèi)外商業(yè)組織一起打造造商貿(mào)中心的品牌和形象。使本地企業(yè)走進(jìn)宜興核心商圈、走出江蘇，走向全國、走向世界。11.5 項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)現(xiàn)代化商貿(mào)交易中心建設(shè)的重要方面，是要實(shí)現(xiàn)信息獲取以及交易方式和交易手段的自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)化。為充分體現(xiàn)江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城的前瞻性，使之更加富有長遠(yuǎn)的生命力和強(qiáng)大的競爭力。我們將組織和建設(shè)自身屬下專有的國際性專業(yè)網(wǎng)站，以適應(yīng)內(nèi)部工作運(yùn)行和參與國內(nèi)外高效貿(mào)易的需要。 十二、江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城投資預(yù)算12.1 項(xiàng)目概況“江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城”將是一個(gè)以一站式國際高檔家居品牌商品展銷為主體，大型零售業(yè)

29、為輔助業(yè)態(tài)，休閑旅游為點(diǎn)綴，和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體。展示和銷售來自歐洲、意大利的主流家居時(shí)尚商品，成為中國中部地區(qū)最大的歐洲、意大利和中國精品商品的大型展銷中心、輕工產(chǎn)品和技術(shù)的交易平臺(tái)，經(jīng)貿(mào)城將引進(jìn)類似markro、仸爾瑪?shù)却笮土闶燮髽I(yè)并結(jié)合周邊山水休閑旅游項(xiàng)目，打造一個(gè)具有150公里輻射能力的，集經(jīng)貿(mào)、購物、休閑旅游和康樂的現(xiàn)代trad shopping mall。中心將提供衛(wèi)星通訊設(shè)備、電腦網(wǎng)絡(luò)管理設(shè)施、本外幣結(jié)算、商品儲(chǔ)運(yùn)、酒店、公寓及其他一切必須的設(shè)施和管理配套系統(tǒng)。中心地處交通樞紐，建筑規(guī)劃方案規(guī)模為55萬平方米，總投資1.25億美元，計(jì)劃于2012年投入使用，由江蘇章勇

30、置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)前期選址和合資投資公司的籌建工作。本項(xiàng)目投資回報(bào)預(yù)期為810年；投資年回報(bào)率在810之間，投資回報(bào)率為正常。同時(shí)可大量增加外來人口，安排大批人員就業(yè)，服務(wù)并聯(lián)動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)，繁榮發(fā)展各類市場，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，提高宜興市在全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和份量，鞏固和提高宜興市在經(jīng)貿(mào)交易建設(shè)中的優(yōu)勢地位，促進(jìn)宜興市商貿(mào)集群的協(xié)調(diào)發(fā)展，因此本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目選址：太湖西岸，城西交通要道交匯處，輻射浙、蘇、皖三省。規(guī)劃規(guī)模：用地面積 400-600畝、總建筑面積約535,000平方米。中心功能：商貿(mào)博覽中心、產(chǎn)品展貿(mào)中心、大型購物中心、精品品牌商業(yè)街、國際商務(wù)中心、

31、數(shù)字物流倉儲(chǔ)中心、包裝加工中心、休閑康樂、停車等配套設(shè)施。入住企業(yè)：大型倉儲(chǔ)式零售商，歐洲/意大利的家具和家居建材、皮具、珠寶、工藝品、食品、服裝、服飾、鐘表、五金、農(nóng)業(yè)機(jī)械、精密機(jī)械的經(jīng)銷商和制造商代表。入住數(shù)量：800-1000家?？偼顿Y：1.25億美元。開發(fā)周期：3-5年。經(jīng)濟(jì)效益：建成后年交易額 300-350億人民幣。 12.2 項(xiàng)目功能面積大致分配1）經(jīng)貿(mào)中心商務(wù)配套：60,000約15%-經(jīng)貿(mào)會(huì)務(wù)酒店12,000-國際商務(wù)中心10,000-商貿(mào)博覽中心10,000-技術(shù)裝備展示中心18,000-產(chǎn)品展示中心10,000+共60,0002）精品商貿(mào)展貿(mào)區(qū)：340,000約75%-意

32、大利品牌專區(qū)100,000-綜合品牌專區(qū) 90,000-倉儲(chǔ)式零售業(yè) 90,000-國際品牌精品商業(yè)街 60,000共340,0003）中轉(zhuǎn)物流、倉儲(chǔ)中心： 80,000約10%-普通中、長期物流倉儲(chǔ) 35,000-快速中轉(zhuǎn)物流倉儲(chǔ) 15,000-加工包裝中心 20,000-特殊物流倉儲(chǔ) 10,000共 80,0004） 休閑康了設(shè)施 35,0005） 其他附屬服務(wù)設(shè)施 15,000 12.3 項(xiàng)目投資估算：（資金投入初步估算表）投資項(xiàng)目金額（人民幣）備注1、土地150.000.0002、土建、綠化、水電、525.000.0003、設(shè)施、設(shè)備、安裝175.000.0004、會(huì)務(wù)中心裝修100.

33、000.0005、勘探、設(shè)計(jì) 10.500.0006、前期費(fèi)用 2.000.000經(jīng)驗(yàn)值7、商務(wù)電子設(shè)施 19.000.000經(jīng)驗(yàn)值：約總投資的 28、辦公、管理費(fèi)用 10.000.000經(jīng)驗(yàn)值：約總投資的 19、項(xiàng)目總費(fèi)用901.500.0001+2+3+4+5+6+7+8910、不可遇見 5.000.000經(jīng)驗(yàn)值：約總投資的 0.511、項(xiàng)目總投資996.500.0009+1011 約（1.25億美元） 項(xiàng)目建設(shè)周期1500天十三、項(xiàng)目總結(jié)本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，屬于宜興待開發(fā)區(qū)域，隨著居民生活水平提高，為了能滿足城鄉(xiāng)居民和工業(yè)商貿(mào)更高的需求，建設(shè)一個(gè)相對(duì)完善、品種齊全、現(xiàn)代化程度高

34、的的經(jīng)貿(mào)場所，是城市現(xiàn)代化發(fā)展建設(shè)所必須的。從近兩年各大商貿(mào)城經(jīng)營現(xiàn)狀來看，品種齊全的市場占據(jù)優(yōu)勢，而品種單一的市場已被漸漸取締。本項(xiàng)目吸取長三角地區(qū)各類市場和購物中心的優(yōu)劣勢，創(chuàng)建市場交易、產(chǎn)業(yè)技術(shù)展示、品牌商品交易和休閑旅游的最佳組合。國內(nèi)外商戶在經(jīng)貿(mào)城內(nèi)部可以享有完善的交易、倉儲(chǔ)、物流、展示配套體系。而采購商可以享受高檔的環(huán)境，采購任何物品做到一站式采購。加上產(chǎn)品交流中心定期或不定期的舉行交易會(huì)、博覽會(huì)等，促進(jìn)本項(xiàng)目品牌化、國際化。讓國內(nèi)外了解宜興、了解本項(xiàng)目，更好的帶動(dòng)宜興的旅游業(yè)和促進(jìn)商貿(mào)流通，使本項(xiàng)目成為宜興市城市化、國際化發(fā)展過程中的一張新名片。 意大利外貿(mào)商會(huì)意大利國際金融研究

35、中心 無錫浙商投資發(fā)展有限公司 荷蘭海牙城市規(guī)劃研究中心 江蘇章勇置業(yè)有限公司 香港五洲投資集團(tuán) 2008年12月22日江蘇國際品牌經(jīng)貿(mào)城（暫命名）項(xiàng)目宜興市場調(diào)研報(bào)告2007年宜興市輕工行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況一、城市概況宜興地處長江三角洲太湖流域，隸屬無錫市，距太湖西公里，與浙江、安徽兩省接壤，是江蘇省最南邊的一個(gè)縣。全市轄1個(gè)國家級(jí)環(huán)?？萍脊I(yè)園、2個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)、14個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處，有246個(gè)行政村、87個(gè)社區(qū)居委。總面積2038.7平方公里，耕地面積6.41萬公頃，山林4萬公頃，總?cè)丝?062363人。宜興市轄4個(gè)街道、14個(gè)鎮(zhèn)：宜城街道、城北街道（屺亭街道）、新街街道、新莊街道、張渚鎮(zhèn)

36、、西渚鎮(zhèn)、太華鎮(zhèn)、徐舍鎮(zhèn)、官林鎮(zhèn)、楊巷鎮(zhèn)、新建鎮(zhèn)、和橋鎮(zhèn)、高塍鎮(zhèn)、萬石鎮(zhèn)、周鐵鎮(zhèn)、芳橋鎮(zhèn)、丁蜀鎮(zhèn)、湖父鎮(zhèn)。其中，城北街道（屺亭街道）委托宜興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理；新街街道委托環(huán)科園管理。城市建成區(qū)面積25.96平方千米，城鎮(zhèn)人口占全市戶籍人口的52%。二、經(jīng)濟(jì)概況2007年1-9月，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp）371.73億元，比上年增長17.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值11.09億元，同比增長3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值224.22億元，同比增長16%；第三產(chǎn)業(yè)增加值136.42億元，同比增長20.9%。按戶籍人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值35052元，比上年增長16.9%，按現(xiàn)行人民幣匯率折算，人均生產(chǎn)總值466

37、7美元；按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值30358元，比上年增長13.9%，按現(xiàn)行人民幣匯率折算，人均生產(chǎn)總值4014美元。1-9月，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入50.13億元，同比增長30.1%，其中一般預(yù)算收入21.93億元，同比增長33.4%。財(cái)政總支出20.45億元，增長22.8%，一般預(yù)算支出14.7億元，增長25.8%。財(cái)政總收入占生產(chǎn)總值的比重達(dá)到13.5%。在全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力最新排名中，列第7位。2007年，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持高位較快增長的良好態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力日益提升。地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成505億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成200億元，財(cái)政一般預(yù)算收入預(yù)計(jì)完成30億元，到位注冊外

38、資預(yù)計(jì)完成4億美元，進(jìn)出口總額預(yù)計(jì)完成17億美元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計(jì)達(dá)18300元，農(nóng)民人均純收入預(yù)計(jì)達(dá)8900元。在全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力最新排名中，我市名列第七，同時(shí)被評(píng)為“長三角最具投資價(jià)值縣市”。 今年1至9月，我市已實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入21.93億元，同比增長33.38%，完成今年年初預(yù)算的88.8%。其中工業(yè)應(yīng)稅銷售收入達(dá)917.19億元，比上年同期增長36.78%。第二、三產(chǎn)業(yè)稅收分別達(dá)到9.02億元、6.9億元，分別比上年同期增長49.48%和22.16%。三、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）工業(yè)企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位：億元項(xiàng)目名稱2007年實(shí)績待添加的隱藏文字內(nèi)容12006年實(shí)績同比增長%

39、工業(yè)現(xiàn)價(jià)產(chǎn)值80.1469.5915.17產(chǎn)品銷售收入87.7273.1119.98利稅總額7.385.5533.06利潤總額5.133.2458.11工業(yè)增加值19.8520.533.31（二）主要產(chǎn)品產(chǎn)量 產(chǎn)品名稱單位2007年產(chǎn)量2006年產(chǎn)量同比增長%大米噸1349781337870.89小麥粉噸91070872824.34精制食用植物油噸1317088437156.11飲料酒千升158002470036.03服裝萬件2437.482461.66-0.98人造板立方米773554816060.62復(fù)合地板立方米72060036990094.81紙漿噸489065437610.04機(jī)制紙

40、及紙板噸765048779512.86紙制品噸991511966-17.14塑料制品噸12417132246.1日用陶瓷萬件6650.848308.5119.95助動(dòng)自行車輛3420485029.48四、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況分析2007年，在房地產(chǎn)市場繁榮和糧油品價(jià)格上揚(yáng)的帶動(dòng)下，我市糧食類產(chǎn)品和人造板、復(fù)合地板等產(chǎn)品保持了較快增長，而服裝、陶瓷等產(chǎn)品，因受國家宏觀調(diào)控、出口退稅政策等的影響，呈現(xiàn)出一定的萎縮。從規(guī)模以上企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，行業(yè)的銷售收入、利稅、利潤增幅分別達(dá)19.98、33.06和58.11。我市輕工產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已有一定的升級(jí)轉(zhuǎn)型，在產(chǎn)量沒有明顯增加的情況下，利潤得到了較大的增長。

41、從在建項(xiàng)目來看，全市在建輕工項(xiàng)目200只，總投資規(guī)模56.81億元，分別占全市在建工業(yè)項(xiàng)目總量的23.47%和13.53%，后勁投入在全市總量中占比較高，保證了行業(yè)發(fā)展的較強(qiáng)后續(xù)力。1、陶瓷行業(yè)。2007年，我市成功通過了“宜興紫砂”原產(chǎn)地保護(hù)的證明商標(biāo)注冊，喜獲“江蘇省傳統(tǒng)工藝美術(shù)特色產(chǎn)業(yè)基地”稱號(hào)，“宜興紫砂陶制作技藝”世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的申報(bào)工作正在加快推進(jìn)；年初，李昌鴻、鮑志強(qiáng)、顧紹培、周桂珍4人被國務(wù)院新授予“中國工藝美術(shù)大師”的稱號(hào)，我市國家級(jí)工藝美術(shù)大師達(dá)到了11人，成為了國內(nèi)縣級(jí)市中國家級(jí)工藝美術(shù)大師最多最集中的地區(qū)之一；年底，總投資10億元、總規(guī)劃用地面積66.7萬平方米、被

42、列入無錫市年度重點(diǎn)市場之一的中國陶都陶瓷城已開始投入試運(yùn)行，將成為我國最大的陶瓷交易(集散)中心之一。據(jù)33家規(guī)模以上陶瓷企業(yè)（不含耐火材料企業(yè)）統(tǒng)計(jì)，2007實(shí)現(xiàn)銷售收入14.42億元，同比增長8%；實(shí)現(xiàn)利稅總額1.33億元，同比增長26%。2、竹木行業(yè)。我市竹木產(chǎn)業(yè)主要集中在太華鎮(zhèn)及周邊地區(qū)，主要生產(chǎn)純竹地板、地采暖用竹木復(fù)合地板、建筑用竹模板和竹窗簾等4大類產(chǎn)品。太華鎮(zhèn)注重利用本地竹資源豐富的優(yōu)勢，充分發(fā)揮森大、富成等規(guī)模企業(yè)的引領(lǐng)作用，積極發(fā)展技術(shù)含量高、能耗低的項(xiàng)目，努力爭創(chuàng)省級(jí)竹制品生產(chǎn)基地。據(jù)10家規(guī)模以上企業(yè)統(tǒng)計(jì)，2007年完成銷售收入1.90億元，實(shí)現(xiàn)利稅總額986萬元。3、

43、燈具行業(yè)。新莊街道以萬象燈具、華宇燈具等骨干企業(yè)為載體，不斷引進(jìn)外力搞合資合作，其燈具產(chǎn)業(yè)正從原來的中間產(chǎn)品向“兩頭”延伸，初步形成了較完整的燈具產(chǎn)業(yè)鏈。該街道日產(chǎn)燈管已達(dá)70萬支，產(chǎn)品占據(jù)了全國市場相當(dāng)?shù)姆蓊~。2007年全市共有6家規(guī)模以上燈具企業(yè)，實(shí)現(xiàn)銷售收入1.87億元，利稅949萬元，同比增長56.09和28.94。立邦燈具、海萊電子等一批新上燈具重點(diǎn)項(xiàng)目，正抓緊籌建，力爭早日投產(chǎn)，為打造全國規(guī)模最大的燈具產(chǎn)業(yè)基地奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。4、服裝行業(yè)。受人民幣升值和出口退稅率調(diào)整等的影響，我市服裝企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營狀況不甚理想。全市20家規(guī)模以上純服裝加工企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入8.94億元，僅同比增長4。1

44、0月28日，中國（無錫）國際紡織服裝交易會(huì)在新世界國際紡織服裝城成功舉辦，我市參展服裝企業(yè)的品牌知曉度得到了大大提高，收到了良好的效果。五、鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)際情況經(jīng)過對(duì)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)官林鎮(zhèn)、高塍鎮(zhèn)、丁蜀鎮(zhèn)等鎮(zhèn)的實(shí)際調(diào)查，現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)情況驚人，各鎮(zhèn)有各鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展快速，商圈成熟、商業(yè)氣氛濃郁、人流量大、人口多、消費(fèi)群體密集、企業(yè)林立等繁華景象成了這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要風(fēng)景線?？梢杂每鋸埖恼f法，這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的景象可以和一般小縣城媲美。從產(chǎn)業(yè)上看，官林鎮(zhèn)主要以電線電纜生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)為主；高塍鎮(zhèn)主要以生產(chǎn)型環(huán)保類產(chǎn)業(yè)為主；丁蜀鎮(zhèn)則延續(xù)了自古的生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)，陶瓷產(chǎn)業(yè)。而且各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迅速也帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的投資興起，

45、比如高塍鎮(zhèn)剛投資建設(shè)的中國宜興環(huán)保城，占地近300畝，是宜興首個(gè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)以地方產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)開發(fā)建設(shè)的大規(guī)模交易展示型市場。當(dāng)然在丁蜀鎮(zhèn)等其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有五金裝飾、陶瓷交易城類的專業(yè)市場，從這些商業(yè)氛圍和消費(fèi)群體之大來分析，并不難得出宜興的鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展如此之快和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)大。鄉(xiāng)鎮(zhèn)07年經(jīng)濟(jì)指數(shù)：單位現(xiàn)行價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值(萬元)工業(yè)銷售收入(萬元)工業(yè)增加值(萬元)完 成 實(shí) 績名次比同期%完 成 實(shí) 績名次比同期%完 成 實(shí) 績名次完成年計(jì)劃%張 渚5198001021.94806161020.01618608134.9西 渚4000561112.03846011210.5776241197.0太 華16

46、77371939.61651261937.54512019112.8徐 舍853781529.7795538523.11844496115.3官 林4584700127.94332000130.08023231109.9楊 巷3246801512.73153781511.76061416101.0新 建762486612.2735781615.913525510104.0和 橋585233921.9560221919.81502029115.5高 塍1806096244.71766787246.73833462113.4萬 石3338261440.03325451442.97382512105

47、.5周 鐵760026715.2731084711.91705267100.3芳 橋2807481613.42758511613.16180715103.0新 莊2236001855.32120581847.36037217150.9丁 蜀1035577413.61035188414.92608684104.3湖 父3563431320.53552181322.96516914100.3宜城街道3683341291.8463625.711222.05836718106.1開發(fā)區(qū)1155846334.91101612329.32916923120.5環(huán)科園691449828.0665420823

48、.21892175126.1#新 街2700241725.62529151714.97067413141.3城市專業(yè)市場及購物中心一、專業(yè)市場情況：1、宜興市金三角副食城此市場位于宜興市汽車客運(yùn)站旁。是宜興市唯一一副食批發(fā)零售于一體專業(yè)市場，市場至今已經(jīng)營了十幾年時(shí)間，內(nèi)部交通擁堵、安全保障缺乏、物業(yè)管理中斷、硬件設(shè)施陳舊、配套設(shè)施不全等與時(shí)具進(jìn)的條件不足，阻礙了市場的進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)調(diào)整、提升和發(fā)展。市場實(shí)況經(jīng)營業(yè)態(tài)：副食品、煙酒、日用品、酒店用品等市場占地：20畝左右經(jīng)營時(shí)間：10余年實(shí)際店面：200間左右標(biāo)準(zhǔn)面積：28-35平米經(jīng)營商戶：80-100家左右租金情況：23元/平方/月-70元/平

49、方/月供貨情況：總經(jīng)銷或廠家直接供貨銷售輻射：城市商場、超市、百貨零售店；鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市、零售百貨店調(diào)查綜述據(jù)市場調(diào)查，市場經(jīng)營戶經(jīng)營中選擇租賃形式較多，少量資金充足經(jīng)營戶會(huì)選擇購買。副食類經(jīng)營戶普遍喜歡上下兩層商鋪，要求有倉庫，并且選擇整街聯(lián)排商鋪比較多；因?yàn)樯舷聝蓪訉?duì)于此類經(jīng)營者有少量存貨方便之處，整街聯(lián)排商鋪可使人流人氣聚集、不易分散。另據(jù)市場經(jīng)營戶了解，市場規(guī)劃可能搬遷至廣匯處。2、 建材類、五金類專業(yè)市場宜興市擁有建材類、五金類專業(yè)經(jīng)營市場8家之多，經(jīng)營戶達(dá)3000家左右，主要集中在市區(qū)巷頭西路。據(jù)經(jīng)營戶了解宜興市此兩大類經(jīng)營商品已完全滿足宜興及宜興周邊縣級(jí)市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等市場需求，市場現(xiàn)處于飽

50、和狀態(tài)，但是市場倉庫配套緊缺。因此現(xiàn)在生意比較難做、消費(fèi)量下降，此次金融危機(jī)對(duì)于所經(jīng)營行業(yè)更是雪上加霜。巷頭西路現(xiàn)有專業(yè)市場情況宜興五金機(jī)電城 宜興金屬材料交易市場宜興江旭家具建材 宜興新世紀(jì)家具城宜興東方家具城 宜興墻地磚建材市場宜興夾板裝飾市場 宜興化工交易市場建材類經(jīng)營市場林立，非常集中。租金情況以場內(nèi)和沿街兩種跨度體現(xiàn)較明顯。市場場內(nèi)租金20元-65元/平方/月左右，巷頭西路沿街租金50元-150元/平方/月左右。五金市場一期租金30元-80元/平方/月左右，售價(jià)5000元-10000元/平米。據(jù)了解五金市場二期售價(jià)應(yīng)是15000元-25000元/平方左右。二、購物中心1、新天地廣場宜

51、興新天地廣場位于氿濱路、宜北路、太閣路三條市區(qū)主干道交匯處，05年建設(shè)，07年交房開業(yè)。由宜興新天地置業(yè)有限公司（新加坡欣聯(lián)集團(tuán)）開發(fā)建設(shè)，廣場總面積約7萬平方米。項(xiàng)目配備高層住宅、酒店式公寓。地下為大賣場和停車場，目前進(jìn)駐有世紀(jì)聯(lián)華、肯德基等品牌經(jīng)營場。主要經(jīng)營有餐飲、休閑娛樂、男女服裝品牌店、服飾、精品百貨、服務(wù)類。市場至今已開業(yè)一年多時(shí)間，場內(nèi)一樓經(jīng)營戶較多，二、三、四樓逐層更顯冷清。現(xiàn)仍有商鋪在進(jìn)行銷售。銷售價(jià)格：沿街上下兩層均價(jià)13700元/平方 內(nèi)鋪銷售價(jià)格20000元/平方以上，使用率60%-70%(現(xiàn)已售馨)租金收?。憾亲饨鹗杖∫越?jīng)營戶銷售額10-20%提取租金概述：購物中心

52、商鋪無免租期，從購物中心外圍來看業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑模式未展現(xiàn)出完美的結(jié)合，脫離正常人流交通通暢性。再加上招商力度不足、經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次混亂、市場管理不善，導(dǎo)致現(xiàn)有經(jīng)營戶離場、新經(jīng)營戶不敢進(jìn)場現(xiàn)狀。所以至今場內(nèi)二樓以上和沿街商鋪顯得非常冷清，空置率上揚(yáng)。2、 現(xiàn)代生活廣場宜興現(xiàn)代生活廣場位于氿濱路南端，緊鄰汽車南站。現(xiàn)已開業(yè)一年之久，占地6萬平米。分兩棟，一棟三層建筑，一棟四層建筑，是由香港晨興置業(yè)集團(tuán)投資創(chuàng)辦。主要經(jīng)營餐飲、休閑娛樂、男女服裝品牌店、服飾等。市場配備有樂購大型購物超市、肯德基、上島咖啡、阿瑪尼酒吧等大型購物廣場，與新天地屬同類型購物廣場。經(jīng)過調(diào)查，市場經(jīng)營冷淡，二三四樓均有不同程度空置

53、，個(gè)別品牌服裝經(jīng)營店退場。因?yàn)閳鰞?nèi)業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次不明確，檔次過低、業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂等引起場內(nèi)經(jīng)營現(xiàn)狀不佳。所以現(xiàn)在場內(nèi)在進(jìn)行嘗試性大調(diào)整，因?yàn)檎{(diào)整，租金未出臺(tái)。2、 其他購物廣場大統(tǒng)華購物中心 蛟橋河步行街華地百貨 蘇南百貨以上幾個(gè)購物商場主要都集中在市中心繁華地帶，人流、人氣十足，商圈十分成熟。蛟橋河步行街現(xiàn)開業(yè)半年，但是本著自身經(jīng)營業(yè)態(tài)的定位明確、規(guī)劃好、品種全等條件，現(xiàn)在近半年時(shí)間顯得人氣十足，經(jīng)營品種比較適合消費(fèi)者口味。綜述：從幾個(gè)購物中心來分析，地理位置占據(jù)了很大的優(yōu)勢，其次是內(nèi)部設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)，兩者缺一不可。購物中心的消費(fèi)者基本是中高檔群體，采購商會(huì)選擇人氣旺，品牌多樣化，價(jià)格合理化的。本項(xiàng)目地塊從購物中心的角度出發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)性很大。第一，人流量還沒有達(dá)到一定的水平，周邊商圈稀少，旺市的時(shí)間會(huì)比較長。第二，副食品和購物中心結(jié)合在一起，兩者的檔次差異太大，這個(gè)會(huì)降低購物中心的檔次，和形象化。建議分二期開發(fā)，一期副食品市場，等人氣旺時(shí)，再建二期購物中心為好。地塊和商圈分析一、項(xiàng)目地塊概況：項(xiàng)目地塊共有兩個(gè)地塊供選擇。a地塊：陽泉路與慶源大道交匯處，即宜興汽車城正北對(duì)面，毗鄰104國道。b地塊：104國道與寧杭高速交匯處地塊。項(xiàng)目地塊條件分析及選址建議：項(xiàng)目地塊條件分析1、