淺談房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)中應(yīng)注意的一些問(wèn)題

1、淺談房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)中應(yīng)注意的一些問(wèn)題 隨著社會(huì)的日益發(fā)展，人們法律意識(shí)的日益提高，房地產(chǎn)司法鑒定業(yè)務(wù)逐漸增多，諸如債務(wù) 糾紛、房地產(chǎn)損害賠償、房地產(chǎn)分割合并、國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛等等， 不一而足，房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)逐漸成為估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對(duì)的評(píng)估業(yè)務(wù)。在司法實(shí)踐中，房地產(chǎn) 司法鑒定估價(jià)結(jié)論逐漸成為解決糾紛的主要法律證據(jù)，對(duì)仲裁的公正性起著重要的作用。由于當(dāng) 事人尖銳的利益沖突和矛盾，使得司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估與其他類(lèi)型的房地產(chǎn)評(píng)估相比，更 具有嚴(yán)肅性和復(fù)雜性。 在評(píng)估實(shí)務(wù)中， 房地產(chǎn)估價(jià)師日益感受到來(lái)自各方的壓力，由于房地產(chǎn)司 法鑒定估價(jià)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)正日益增加，因此深入

2、研究在房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的應(yīng)注意的問(wèn)題就顯得 尤為必要。 一、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)程序中應(yīng)注意的問(wèn)題 1、接受估價(jià)委托，明確估價(jià)范圍 司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)初期，估價(jià)機(jī)構(gòu)接到委托人委托時(shí)，應(yīng)明確該估價(jià)業(yè)務(wù)是否可承接: 1、須為以房地產(chǎn)為主的估價(jià)對(duì)象，2、司法鑒定機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接的業(yè)務(wù)范疇：（1 ）委托事項(xiàng) 超出本機(jī)構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍的；（2 ）鑒定材料不真實(shí)、不完整、不充分或者取得方式不合法 的；（3）鑒定事項(xiàng)的用途不合法或者違背社會(huì)公德的；（4 ）鑒定要求不符合司法鑒定執(zhí)業(yè)規(guī) 則或者相關(guān)鑒定技術(shù)規(guī)范的；（5）鑒定要求超出本機(jī)構(gòu)技術(shù)條件和鑒定能力的；（6 ）其他不 符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定情形的。 對(duì)不予

3、受理的，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明理由，退還其提供的鑒定材料； 可承接的， 應(yīng)與估價(jià)委托 人簽訂司法鑒定估價(jià)委托合同。委托合同中，應(yīng)明確估價(jià)的基本事項(xiàng)：如估價(jià)目的、價(jià)值時(shí) 點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象范圍、價(jià)值類(lèi)型等。尤其是還要明確界定評(píng)估業(yè)務(wù)各方的責(zé)任和義務(wù)， 從而規(guī)范各 方的行為和責(zé)任，有效化解房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 此外在接受房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)時(shí)， 還要根據(jù)不同的估價(jià)對(duì)象確定合理的估價(jià)范圍。 一般情 況下， 獨(dú)立房屋要包含所占用或分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)；估價(jià)對(duì)象為非獨(dú)立或?qū)儆谡w房地產(chǎn)中的一 部分時(shí)，要提醒司法部門(mén)估價(jià)對(duì)象還要包含所應(yīng)分?jǐn)偟耐ǖ?、停?chē)位及水、電、中央空調(diào)等配套 設(shè)施，避免執(zhí)行時(shí)出現(xiàn)不必要的糾紛。 2、

4、對(duì)鑒定估價(jià)所需資料的評(píng)估和判斷 估價(jià)資料是執(zhí)行估價(jià)程序、得出估價(jià)結(jié)論的主要依據(jù)。因此，估價(jià)資料是否全面、真實(shí)、詳 細(xì)，直接關(guān)系到估價(jià)結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性。 接受估價(jià)委托后， 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)詳盡周密地制定作業(yè) 方案， 同時(shí)著手搜集估價(jià)所需的相關(guān)資料。 房地產(chǎn)估價(jià)師在承接業(yè)務(wù)時(shí)， 就要求首先對(duì)評(píng)估資料 搜集的可能性、 資料的真實(shí)性和完整性進(jìn)行評(píng)估， 以確定承接業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)， 最終決定是否承接該 業(yè)務(wù)。如果出現(xiàn)估價(jià)依據(jù)缺失、估價(jià)程序不能完全履行的情形， 如估價(jià)對(duì)象滅失，或者估價(jià)對(duì)象 的所有人或占有方拒絕或者不配合估價(jià)人員的工作， 或者隱蔽工程圖紙缺失等， 可以借鑒四川省 的做法，讓當(dāng)事人簽收房地產(chǎn)司法鑒定

5、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū) ，使得當(dāng)事人明確知曉其配合義務(wù)及 不配合所可能承擔(dān)的法律后果及風(fēng)險(xiǎn)，這不僅提供了一種約束機(jī)制，也事先約定了責(zé)任。 其次，還要注意資料交接的程序性。 一是所有委托資料都應(yīng)當(dāng)通過(guò)人民法院移交給估價(jià)機(jī)構(gòu)； 二是估價(jià)師不應(yīng)接觸當(dāng)事人或單方面從任何一方當(dāng)事人手中接受資料、 證據(jù)等； 三是若評(píng)估過(guò)程 中有新的鑒定評(píng)估資料、 證據(jù)出現(xiàn)， 也須經(jīng)人民法院組織有關(guān)當(dāng)事人質(zhì)證后， 由人民法院移交給 估價(jià)機(jī)構(gòu)。 3、嚴(yán)格估價(jià)程序，做到勤免盡責(zé)勘查 在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，實(shí)地查勘是一個(gè)十分重要的作業(yè)程序。要注意以下幾點(diǎn)： 首先,涉訴雙方當(dāng)事人或其代理人、法院執(zhí)行局和技術(shù)處工作人員、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師四方

6、應(yīng)全部到場(chǎng)， 共同進(jìn)行實(shí)地查勘， 確認(rèn)估價(jià)對(duì)象及范圍。 查勘現(xiàn)場(chǎng)遇到爭(zhēng)議問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)協(xié)商或補(bǔ)充 確認(rèn)。若出現(xiàn)特殊情況（如一方未到場(chǎng)、一方不配合無(wú)法進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)等），應(yīng)及時(shí)與司法鑒定委托 部門(mén)溝通解決，并及時(shí)制作實(shí)地查勘記錄表并讓在場(chǎng)人員共同簽字。 其次 ,估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)委派至少兩名估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。在無(wú)特殊不可抗力的情況 出現(xiàn)下， 一般不應(yīng)在估價(jià)報(bào)告作業(yè)過(guò)程中更換估價(jià)師， 盡量保證實(shí)地查勘人員與簽字蓋章的估價(jià) 師一致。事實(shí)證明，簽字估價(jià)師對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘，可保證房地產(chǎn)估價(jià)師了解現(xiàn)場(chǎng)情況、 估價(jià) 對(duì)象及估價(jià)過(guò)程，避免引起爭(zhēng)議，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 此外在實(shí)地查勘過(guò)程中，到場(chǎng)估價(jià)師應(yīng)對(duì)委托人提供的相關(guān)資料

7、（包括估價(jià)對(duì)象權(quán)屬資料、 權(quán)益情況等）進(jìn)行必要核實(shí)和拍攝記錄。若在實(shí)地查勘過(guò)程中發(fā)現(xiàn)估價(jià)委托人提供的資料不全， 可說(shuō)明情況要求估價(jià)委托人補(bǔ)充提供相關(guān)必要資料。 實(shí)地查勘資料也應(yīng)按規(guī)定收簽、 驗(yàn)證和保存， 整個(gè)過(guò)程要保證做到周密、嚴(yán)格，萬(wàn)無(wú)一失，避免程序糾紛和證據(jù)糾紛。 最后 ,在司法鑒定估價(jià)中還要特殊注意鑒定報(bào)告應(yīng)在合理的時(shí)間內(nèi)完成。根據(jù)司法鑒定程 序通則 的有關(guān)要求， 鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在與估價(jià)委托人簽訂司法鑒定協(xié)議書(shū)之是起三十個(gè)工作日內(nèi) 完成委托事項(xiàng)的鑒定工作。涉及復(fù)雜、疑難、特殊的技術(shù)問(wèn)題的，完成鑒定的時(shí)間可以延長(zhǎng)，延 長(zhǎng)時(shí)間一般不得超過(guò)三十個(gè)工作日。 因此， 我們房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受司法鑒定

8、業(yè)務(wù)后， 要及時(shí) 組織本機(jī)構(gòu)的骨干力量進(jìn)行鑒定工作， 確保在合理期限內(nèi)完成鑒定報(bào)告， 最大限度的體現(xiàn)司法鑒 定的公平和效率。 二、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)聽(tīng)證和答疑中應(yīng)注意的問(wèn)題 1、估價(jià)報(bào)告初評(píng)結(jié)果詢(xún)證及組織聽(tīng)證會(huì)的必要性 估價(jià)報(bào)告經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部三審程序后， 形成初步估價(jià)結(jié)果。 可以把初步估價(jià)結(jié)果及 時(shí)反饋到估價(jià)委托人進(jìn)行初步溝通， 并就技術(shù)路線及關(guān)鍵數(shù)據(jù)的選用做出專(zhuān)業(yè)的必要說(shuō)明， 結(jié)合 案情取得執(zhí)行部門(mén)和技術(shù)部門(mén)的認(rèn)同。 對(duì)一些復(fù)雜、 雙方爭(zhēng)議大的特殊案件， 可以根據(jù)需要由估 價(jià)委托人組織進(jìn)行聽(tīng)證會(huì)， 再一次充分聽(tīng)取雙方當(dāng)事人的主要訴求， 校正關(guān)鍵估價(jià)參數(shù)的選取科 學(xué)性，最終做出客觀、合

9、理的鑒定結(jié)論，有利于下一步案件的順利進(jìn)行。 房地產(chǎn)估價(jià)鑒定結(jié)論接受質(zhì)證時(shí)要重點(diǎn)闡明估價(jià)鑒定的依據(jù)、 出示現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄、 司法鑒定 文書(shū)的規(guī)范性，圓滿(mǎn)答復(fù)法官及當(dāng)事人的詢(xún)問(wèn)，進(jìn)而獲得雙方當(dāng)事人的信服、 認(rèn)可。 當(dāng)事人可以 對(duì)鑒定人進(jìn)行直接詢(xún)問(wèn)、反對(duì)詢(xún)問(wèn)、再直接詢(xún)問(wèn)、再反對(duì)詢(xún)問(wèn)， 也可以要求該估價(jià)師就所作意見(jiàn) 或推論中的任何事項(xiàng)，公開(kāi)其所依據(jù)的事實(shí)或資料。 2、出庭接受質(zhì)證回答問(wèn)題的技巧和注意事項(xiàng) 估價(jià)師出庭接受質(zhì)證時(shí)要把握以下幾個(gè)原則和要點(diǎn)： （1）充分尊重當(dāng)事人的質(zhì)證權(quán)，在出庭接受質(zhì)證時(shí)做到有理有節(jié)，不對(duì)任何一方態(tài)度上表 現(xiàn)出明顯的傾向性； （2）著重回答程序方面的問(wèn)題，重點(diǎn)回答鑒定程序的合法

10、性、選取估價(jià)方法的科學(xué)性，估 價(jià)過(guò)程的規(guī)范性和鑒定結(jié)果確定的合理性。 （3）估價(jià)師只能就委托鑒定的科學(xué)技術(shù)或?qū)ｉT(mén)問(wèn)題發(fā)表專(zhuān)家意見(jiàn)，不得對(duì)法律適用等與鑒 定人職責(zé)無(wú)關(guān)的問(wèn)題發(fā)表意見(jiàn)和看法，也不得對(duì)案件定性和確定當(dāng)事人法律責(zé)任的內(nèi)容發(fā)表看 法； (4) 估價(jià)師法庭回答問(wèn)題應(yīng)神態(tài)自然得體，語(yǔ)調(diào)語(yǔ)速恰當(dāng)，吐詞清晰，保持與質(zhì)詢(xún)方和庭 上人員眼神交流，注意對(duì)方反應(yīng)，少用方言土語(yǔ)，忌諱模棱兩可的模糊用詞。 三、關(guān)于“變現(xiàn)價(jià)”合理確定時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題 根據(jù)河南省高級(jí)人民法院“豫高法2014151號(hào)”通知的要求：“法院在執(zhí)行環(huán)節(jié)對(duì)標(biāo)的評(píng) 估，應(yīng)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估報(bào)告中提供市場(chǎng)價(jià)和變現(xiàn)價(jià)，為估價(jià)委托人執(zhí)行拍賣(mài)、變現(xiàn)

11、提供價(jià)值 參考”。這無(wú)疑為房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)增加了一定的難度和風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)充分考 慮房地產(chǎn)拍賣(mài)方式、稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁、買(mǎi)受人心理等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響來(lái)合理確定變現(xiàn)價(jià)。在拍賣(mài) 方式上，如果采用網(wǎng)上拍賣(mài)的方式則不需要支付拍賣(mài)傭金。在稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題上要考慮全面，既要 考慮因執(zhí)行人不配合而導(dǎo)致的交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁，還要考慮估價(jià)對(duì)象所欠的物業(yè)費(fèi)、水、電、氣、暖 等使用費(fèi)用，以及有租約限制的租金影響。同時(shí)還要充分掌握買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的特殊心理以及一次性 支付購(gòu)買(mǎi)價(jià)款等因素對(duì)變現(xiàn)價(jià)的實(shí)際影響來(lái)合理提供“變現(xiàn)價(jià)”。根據(jù)筆者的不完全統(tǒng)計(jì)，我市 自去年10月份以來(lái)參與的網(wǎng)上拍賣(mài)項(xiàng)目，其中普通住宅成交率是最高的，一般一拍

12、不成交，經(jīng) 過(guò)合理降價(jià)后二次、三次拍賣(mài)多數(shù)可以成交，成交率可達(dá)到80%左右。其“變現(xiàn)價(jià)”與“市場(chǎng) 價(jià)”的差異程度多在“ 15% 30% ”之間?？傊纼r(jià)機(jī)構(gòu)要經(jīng)常留意網(wǎng)上拍賣(mài)信息，收集 整理類(lèi)似數(shù)據(jù)，從中總結(jié)和挖掘規(guī)律，為合理確定變現(xiàn)價(jià)提供科學(xué)的支持。 四、結(jié)束語(yǔ) 房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)作為一項(xiàng)特殊的估價(jià)業(yè)務(wù)，對(duì)司法的公正性起著重要的作用， 這也就要 求估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)保持謹(jǐn)慎嚴(yán)肅的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)操作規(guī)程，努力收 集評(píng)估所需的資料，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法和有關(guān)參數(shù)，認(rèn)真撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。只要做好上述各環(huán)節(jié)的 工作，就能控制評(píng)估的實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)，將房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估這個(gè)艱巨的工作做好。 善待他人，就是 勿以善小而不為，勿以惡小而為之”善待他人，就是 老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”善待他人，就是 與人方便，與己方便 ”善待他人，就是 以禮待人，即用你喜歡 別人對(duì)待你的方式對(duì)待別人 ”. 世界很大，人心很雜。紅塵很深，人世浮華。你所遇到的事，哪能沒(méi)有煩心的事？你所遇到的人，哪能都是滿(mǎn)意的人？想的淺一點(diǎn)，活著就該隨遇而安！看的淡一點(diǎn)，頭頂就