河北白溝·國際輕紡城綜合調(diào)研報告（42頁）

1、 白溝國際輕紡城 城市 行市 地塊綜合調(diào)研報告二一年 一月目 錄一、 白溝宏觀商業(yè)現(xiàn)狀l 白溝宏觀商業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展規(guī)劃l 白溝各專業(yè)市場銷售、租賃、經(jīng)營狀況調(diào)研l(wèi) 白溝商業(yè)綜合分析二、 白溝輕紡市場綜合調(diào)研l(wèi) 輕紡行業(yè)在白溝宏觀調(diào)研l(wèi) 輕紡行業(yè)各商戶綜合調(diào)研l(wèi) 原國際輕紡城項目存在問題調(diào)研三、 原國際輕紡城地塊開發(fā)調(diào)研l(wèi) 白溝土地成本調(diào)研l(wèi) 白溝拆遷成本調(diào)研l(wèi) 白溝現(xiàn)行招商引資優(yōu)惠政策調(diào)研四、 結(jié)論和結(jié)語第一部分 白溝宏觀商業(yè)現(xiàn)狀白溝白洋淀溫泉城。白溝，地處京、津、保三角腹地，高碑店、雄縣、容城、定興四縣交界，北距北京102公里，東至天津108公里，南到保定62公里。緊鄰白洋淀、溫泉城、野三

2、坡等旅游勝地，津保高速、津保公路、津同公路、高雄公路于此交匯，京開公路、京廣公路、京深高速公路、京廣鐵路和京九鐵路從東西側(cè)經(jīng)過。歷史上的白溝曾是中國北方著名的水陸碼頭，以燕南大都會之美譽(yù)馳名遐邇。今日白溝，已由原來的小市場變成了大商城。市場有固定門店1萬多家，經(jīng)營攤位3萬多個，日上市商品15萬多種，日客流量達(dá)30萬人次。2005年，市場成交額完成171億元，位列全國百強(qiáng)市場第6位。幾年來，白溝先后被國家發(fā)改委等11部委確定為全國小城鎮(zhèn)發(fā)展改革試點鎮(zhèn)，被國家建設(shè)部命名為全國小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)，被聯(lián)合國開發(fā)計劃署命名為中國可持續(xù)發(fā)展小城鎮(zhèn)試點，被國務(wù)院評為全國民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步模范集體，被中央文明委命名為

3、全國創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)工作先進(jìn)鎮(zhèn)。 白溝轄33個村街，總面積54.5平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積16平方公里，人口10萬多人。2005年，全鎮(zhèn)財政收入完成10072萬元，農(nóng)民人均純收入達(dá)6970元。白溝鎮(zhèn)黨委、政府通過近四年的大膽實踐和艱苦奮斗，白溝已經(jīng)產(chǎn)生了前所未有的變化，實現(xiàn)了由市場到商場，由商場到工廠的兩次跨越，延伸了產(chǎn)業(yè)鏈，培育了產(chǎn)業(yè)集群，完成了白溝由商貿(mào)城到工業(yè)城，再到中心城的兩次大的轉(zhuǎn)變。匯聚了箱包、服裝、五金、皮革、針織、小商品、鞋帽、燈飾、機(jī)電、建材等十大行業(yè)，進(jìn)一步拉動了箱包主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)集群的集聚。白溝經(jīng)過20多年的探索與發(fā)展，創(chuàng)造出了小商品、大市場；小企業(yè)、大產(chǎn)業(yè)；小資本、大

4、集聚；小投資、大建設(shè)；小政府、大社會；小城鎮(zhèn)、大作為的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，白溝所形成的先市場，后商場，再工廠，再前店后廠的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新模式，向全社會展示了新白溝的無限生機(jī)與活力。一、白溝宏觀商業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展規(guī)劃白溝自2003年整改商業(yè)開始至今形成了“商業(yè)化多元突破”。 以2003年9月26日服裝城的運(yùn)營為起始，白溝商業(yè)化重點實施了劃行歸市、品牌經(jīng)營、規(guī)摸帶動、五統(tǒng)一模式、貨真價低、市場多元化、總部經(jīng)濟(jì)、會展經(jīng)濟(jì)“八大方略”。l 劃行歸市。使商業(yè)經(jīng)營場所由分散到聚集，經(jīng)營環(huán)境由陳舊到時尚，經(jīng)營理念由傳統(tǒng)到創(chuàng)新，經(jīng)營方式由混亂到規(guī)范，服務(wù)行為由隨意到科學(xué)。以規(guī)模市場的專業(yè)化細(xì)分贏得競爭力和活力。 l

5、 品牌經(jīng)營。以商城、物流、城市、區(qū)域品牌的綜合策劃與經(jīng)營，推行品牌準(zhǔn)入，倡導(dǎo)品牌引進(jìn)，鼓勵品牌在發(fā)展中聚集，在聚集中競爭，在競爭中優(yōu)化。l 規(guī)摸帶動。規(guī)模就是實力。白溝以“十城一中心”為標(biāo)志，用單體規(guī)模建設(shè)、整體規(guī)模帶動、集群規(guī)模效應(yīng)，實現(xiàn)了“南義烏、北白溝”的大商貿(mào)集群競爭。 l “五統(tǒng)一”模式。統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一收費，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，統(tǒng)一服務(wù)。使白溝的開放環(huán)境、投資環(huán)境、經(jīng)營環(huán)境得到優(yōu)化。 l 貨真價低?！罢妗痹谟跓o假冒偽劣；“低”在于以社會、行政、生產(chǎn)、交易的低成本綜合優(yōu)勢，形成白溝商品“同等質(zhì)量價格最低，同等價格質(zhì)量最好”的差異化競爭優(yōu)勢。l 市場多元化。按照生活消費“長尾理論”的科學(xué)

6、定位，興建“十大商城”。以打造滿足不同消費群體、不同地區(qū)購物、不同層次商家挑選的“逛白溝一城，了所有心愿”的中國商貿(mào)名城。 l 總部經(jīng)濟(jì)。以“中國箱包之都”為特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，大力發(fā)展以品牌特許加盟、區(qū)域總代理為特征的中國總部經(jīng)濟(jì)、世界總部經(jīng)濟(jì)。l 會展經(jīng)濟(jì)。一是走出去，參加各種國內(nèi)外專業(yè)展會，開拓視野，轉(zhuǎn)變思維，跟進(jìn)世界時尚。二是引進(jìn)來，通過箱包服裝節(jié)、旅游文化節(jié)、白溝國際商品交易會等大型活動搭建白溝會展經(jīng)濟(jì)平臺，引領(lǐng)中國時尚。通過將近6年的商業(yè)整改，使白溝市場實現(xiàn)了人流、物流、資金流、信息流、品牌流、人才流“六大聚集”，商業(yè)發(fā)生了脫胎換骨的“四大轉(zhuǎn)變”一是實現(xiàn)了從規(guī)模小、檔次低、功能少向規(guī)模大

7、、檔次高、功能全的轉(zhuǎn)變。自2003年至2009年，白溝箱包交易城、服裝城、小商品城、國際箱包城、五金皮革城、服飾輔料城、五金機(jī)電燈飾建材城、精品鞋帽城、電子商貿(mào)大廈、汽配汽貿(mào)城等十大商城的啟動運(yùn)營，一舉打破了白溝商業(yè)“一路一街一市一廳”的市場舊有格局，使近20年未升級的二代白芙蓉小商品市場、近10年未升級的二代半箱包大廳一步躍升至五代現(xiàn)代化商城，更使白溝的市場結(jié)構(gòu)由一元支撐實現(xiàn)了多元并舉。尤其在十大商城建設(shè)的同時,白溝又及時啟動了第二輪市場大開發(fā)工程。目前,堪稱“白溝地標(biāo)”超百米高的銀領(lǐng)國際箱包大廈、白溝新世界娛樂城已啟動，15萬平方米的國際箱包城擴(kuò)建已完成并投入運(yùn)營，45萬平方米的國際商貿(mào)城

8、全部接納義烏商家，6萬平方米的世紀(jì)金鼎購物中心將引入北京燕莎與奧特萊斯高端折扣購物 隨著第二輪市場大項目全部投入運(yùn)營，白溝市場總面積將達(dá)到500萬平方米，白溝商業(yè)將真正進(jìn)入到品牌經(jīng)營的時代。 二是實現(xiàn)了從無品牌、小品牌、品種少向多品牌、大品牌、品種全的轉(zhuǎn)變。白溝商業(yè)已由2002年的箱包、小商品為主發(fā)展成現(xiàn)在擁有箱包、服裝、鞋帽、小商品、五金、機(jī)電、燈飾、建材、電子、汽配、汽貿(mào)等十幾個行業(yè)的大型綜合商貿(mào)集群，日上市商品超過100個大類，150多萬個品種。經(jīng)營環(huán)境的升級不但改變了白溝商品仿冒、低劣的市場形象，更吸引了國內(nèi)外7000多個知名品牌入駐白溝，進(jìn)而形成了“萬家品牌耀商城，百川匯海富白溝”的

9、繁榮景象。三是實現(xiàn)了從批發(fā)市場的逐年萎縮向以加盟代理、“總部經(jīng)濟(jì)”為特征的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的轉(zhuǎn)變。從“沿街成市”到“進(jìn)城經(jīng)營”，市場硬件的升級激發(fā)了白溝商業(yè)理念、思維與模式的轉(zhuǎn)變，商城內(nèi)多數(shù)經(jīng)營者都已成為品牌區(qū)域代理，如萬里馬皮具是“萬里馬”華北地區(qū)總代理；春麗皮具是“夢特嬌”北京、河北兩地總代理。白溝“玉兔”皮具更以白溝為總部在全國設(shè)立了30個省級品牌連鎖旗艦店。四是實現(xiàn)了由國內(nèi)貿(mào)易為主向開拓國內(nèi)、國際貿(mào)易兩條腿走路的轉(zhuǎn)變。白溝在布局國內(nèi)，開辦綏芬河、漢中、洛陽、雅寶路等分市場后，積極實施“國際化”戰(zhàn)略，研究貿(mào)易規(guī)則、梳理貿(mào)易流程，完善貿(mào)易環(huán)節(jié)，引導(dǎo)企業(yè)申請自營進(jìn)出口權(quán)并主動涉足國際市場。目前白

10、溝已有37家企業(yè)具有自營進(jìn)出口權(quán)，150多家企業(yè)在130多個國家和地區(qū)建立了辦事處或分公司，白溝箱包的出口量已占總銷量的近50%。1、白溝宏觀商業(yè)現(xiàn)狀縱觀白溝商業(yè)現(xiàn)狀，現(xiàn)已形成多個成熟專業(yè)商貿(mào)城立足白溝，多個后起專屬行業(yè)商貿(mào)城崛起的現(xiàn)狀。2007年白溝市場交易達(dá)到207億元， 2008年遞增到268億元，照此迅猛的商業(yè)發(fā)展勢頭，預(yù)計到2010年白溝商業(yè)流通將超過300億元大關(guān)。此次調(diào)研我們也就白溝主要的商貿(mào)城進(jìn)行走訪和摸查：白溝箱包交易城、白溝服裝城、白溝國際箱包城、白溝小商品城、白溝五金皮革城、白溝五金機(jī)電燈飾建材城、白溝服飾輔料城、白溝食品飲品藥品保健品城、白溝汽配汽貿(mào)城、白溝電子商貿(mào)城、

11、白溝精品鞋帽城、白溝北方國際商貿(mào)城等。l 白溝箱包交易城【白溝箱包交易城】自1993年5月1日始建，至1994年5月8日建成并投入營業(yè)。2004年，按照十一城的總體規(guī)劃下大力度對箱包交易城進(jìn)行了升級改造。改造前的箱包交易城作為一個二代半市場，相對于當(dāng)時白溝普遍存在的地攤市場而言，市場檔次有了較大的提升，當(dāng)時箱包交易城分上下兩層，建筑面積1.6萬平方米，有精品屋300多個，經(jīng)營商品15大類，300多個品牌，2000多個花色品種，箱包交易城改造前日客流量僅5萬人，年成交額40億元。 改造后的箱包交易城主體為鋼架結(jié)構(gòu)，在兩層的基礎(chǔ)上建設(shè)三層，總建筑面積增加了1.2倍，達(dá)到了3.4萬平方米，商品品牌從

12、400多個增加到1100多個，商戶從400多家增加到1000多家，增設(shè)了中央空調(diào)、電視監(jiān)控、噴淋式消防、電梯等現(xiàn)代化設(shè)施，并對建筑物外立面進(jìn)行了現(xiàn)代化改造裝修?！究偨Y(jié)】箱包交易城是白溝最傳統(tǒng)的箱包類交易市場，從最早是地攤型沿街叫賣到1993年建市場、2004年升級為商城后，又于2009年上半年進(jìn)行外立面整體翻新改建。目前商城一層、二層經(jīng)營本地自產(chǎn)箱包，主要以零售為主，兼顧批發(fā)，經(jīng)營狀況良好；三層打造本地最高檔的品牌箱包展示區(qū)，已有多個國際國內(nèi)知名品牌入駐，整體經(jīng)營情況尚可，已經(jīng)在當(dāng)?shù)爻醪綐淞⑵饘I中高檔品牌箱包的形象，是白溝箱包向外界展示的窗口。l 白溝服裝城【河北白溝服飾廣場】于2001年9

13、月開工建設(shè)，是一個以經(jīng)營中高檔服飾為主的現(xiàn)代化大型服裝零售市場，是繼白溝成為全國箱包生產(chǎn)和銷售基地之后又一精心打造的支柱產(chǎn)業(yè)搖籃。市場輻射京、津、保及東北、華北、西北地區(qū)。白溝服飾廣場服飾廣場是以經(jīng)營各類中高檔品牌服裝區(qū)域代理和加盟店為主的現(xiàn)代化大型專業(yè)市場。建筑面積5.2萬平米，總投資1.5億元，共三層，有近千個商位，一二層以出租精品屋的方式運(yùn)營，于2003年9月26日正式開業(yè)，有精品屋1000多間，主營服裝，以出租精品屋的方式運(yùn)營。服飾廣場三層于2007年9月26日重新規(guī)劃裝修，是白溝第一家通透敞開式商場，采取業(yè)界流行的管理模式，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一培訓(xùn)、統(tǒng)一收銀。【總結(jié)】白溝服裝廣場

14、分為a、b、c、d四個區(qū)，每個區(qū)經(jīng)營的產(chǎn)品和經(jīng)營方式不同。a區(qū)為服飾廣場商城，是整個服飾區(qū)的龍頭，以零售為主，是當(dāng)?shù)孛癖娰徺I服裝的主要消費場所。商城分三層，一層和二層為中低檔的服裝，主要面向當(dāng)?shù)刂械褪杖氲南M者；三層為服飾精品展示交易區(qū)，是中高檔品牌服裝的集散地，面向當(dāng)?shù)刂懈呤杖胝?，是高端人群在白溝購買服飾類商品的首選之地。因為有政府的劃行規(guī)市政策的保護(hù)，加上又是經(jīng)營老百姓的日常必需消費品，一、二層市場繁榮，三層初具規(guī)模，商城的整體經(jīng)營良好。 b區(qū)是類似商業(yè)街的形式，三層商住樓，共四排，中間形成幾條街道，凌亂分布著一些經(jīng)營低檔服裝的商家，也有一些擺地攤賣服裝的。b區(qū)是整個廣場最蕭條、最凌亂的市

15、場。 c區(qū)和d區(qū)是針織類市場，分別是襪品市場和床上用品市場，建筑形式為街鋪加大棚。因為不是白溝的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，幾乎沒有任何政府方面的扶持，完全處于一種自生自滅、自然發(fā)展的狀態(tài)。借助白溝先天的區(qū)位和交通優(yōu)勢，形成了小規(guī)模的區(qū)域性市場，經(jīng)營手段和方式也較為落后。白溝的針織品市場硬件設(shè)施落后，經(jīng)營產(chǎn)品檔次較低，主要面向周邊百公里以內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)等農(nóng)村市場。隨著市場環(huán)境和產(chǎn)品檔次的難以提升，針織品市場競爭激烈，市場不斷萎縮，經(jīng)營商戶們的收益日益減少，整個市場處于不斷蕭條的狀態(tài)中。白溝服飾廣場匯聚了眾多的服裝品牌區(qū)域代理商、加盟商和品牌連鎖等商業(yè)精英，陸續(xù)涌入了國際、國內(nèi)知名品牌1300多個，男裝有法國沙田、迪克牛

16、仔、蘋果牛仔、雅戈爾、鄂爾多斯、格侖堡、富貴鳥、報喜鳥、夢特嬌、金利來、藍(lán)威龍、藍(lán)古威、九牧王、威鹿、啄木鳥、柏堡龍、西尼亞、度文、愛都、金豪雀、三利、羅薩、登贏、與狼共舞、杉杉、利郎、馬萊特、波司登、圣大保羅、恒源祥、勁霸、七匹狼、虎都品牌等；女裝有艾米拉、艾斯菲爾、朗文斯汀、ea.te、溫禾、v2、3s、夢舒雅、婭麗達(dá)、一席之地、歌莉婭、卡歐娜、衣香麗影、海貝等；內(nèi)衣品牌有彩之女、舒意勞、纖絲鳥、貓人、霞黛芳、六月玫瑰、婷美、錯意、申夢、曲美張迪兒、港饒、依依相伴、休芬得、俏嬌女、穗德美、午夜伊人、莉花籃、舒微、黛蘭花、飄愛、新一系、倍倩等；運(yùn)動休閑有阿迪達(dá)斯、kappa、斯舒郎、康威、高

17、邦、美特斯邦威、圣瑪田、生活秀、柏仙多格、森馬、班尼路、西域駱駝、貴人鳥、361李寧、百事、賽琪、匡威、特步、駱駝、彪馬、耐克、匹克、喜得龍、軍臣王、金萊克等品牌，壯大了服飾廣場的整體實力，增強(qiáng)了市場吸納能力。l 白溝國際箱包城【白溝國際箱包城】屬于隆基泰和地產(chǎn)公司在白溝的立足之作，該項目建于2004年，2006年4月開業(yè).該項目占地100畝，建筑面積8萬平方米，總體投資1.6億元。市場以箱包為特色劃分為三層，共有7000個商位，商城廣場占地3000平方米，地面停車位300多個，緊臨貨運(yùn)市場和物流中心，n 商城一、二層均為本地產(chǎn)品，且均為廠家直銷，一層經(jīng)營旅行包、休閑包、學(xué)生包、工具包；n 二

18、層經(jīng)營女包、男包、拉桿箱、錢夾腰帶；n 三層開創(chuàng)性地做國際貿(mào)易，全部為高檔精品間，設(shè)計為洽談室、樣品間、打版間的模式。并設(shè)有對外貿(mào)易商務(wù)中心，配齊了商檢、海關(guān)、物流、翻譯、涉外律師事務(wù)所、中國物流與采購聯(lián)合會辦事處、進(jìn)出口貿(mào)易公司等機(jī)構(gòu)和功能，整個商城集購物、旅游、餐飲、娛樂、休閑于一體，真正實現(xiàn)了整體性升級和跨越式發(fā)展?！究偨Y(jié)】白溝國際箱包城期是2004年針對當(dāng)時老箱包交易城的升級改造所建，現(xiàn)在市場上絕大部分商戶是從老交易城搬過來的，都是有一定規(guī)模和實力的商家。他們大多購買了國際箱包城商鋪50年的產(chǎn)權(quán)，很具有穩(wěn)定性；加之大部分商戶是自產(chǎn)自銷，有自己的生產(chǎn)企業(yè)，有多年成熟的銷售網(wǎng)絡(luò)，有相對穩(wěn)定

19、的客群和銷售量，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已頗具規(guī)模。有這么多優(yōu)質(zhì)的商戶資源，又是政府大力扶持的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，國際箱包城期的經(jīng)營相當(dāng)火爆，每天人流串流不息，貨物往來頻繁，成為白溝最具商業(yè)氛圍的市場之一。白溝國際箱包城期是期市場的延續(xù)和再發(fā)展，也是三層的結(jié)構(gòu)，與一期層層相連接，共同組成一個完整的大商城。從外表上看二期似乎比一期更加漂亮，內(nèi)部的各種硬件設(shè)施也比一期完善和先進(jìn)，但是走進(jìn)一期和二期市場，馬上能明顯感覺到截然不同的商業(yè)氣氛。一期商戶眾多，幾乎找不著空閑的鋪位，每個鋪位里人聲鼎沸，來來往往，拿貨取貨熱鬧非凡；反觀二期，通道寬闊，行人寥寥無幾，更別提買貨進(jìn)貨有多少。二期一層、二層的情況最為慘烈，商戶開門

20、干賠錢，只有三樓的國際貿(mào)易區(qū)情況稍微好一些。l 白溝小商品城【白溝小商品城】總投資5000萬元，建筑面積1.4萬平方米，于2004年12月28日開業(yè)，是在原白芙蓉市場、玩具市場的基礎(chǔ)上發(fā)展壯大起來的現(xiàn)代化商城。小商品城總體經(jīng)營面積6300平米，建筑形式分為地下一層，地上三層，樓層設(shè)有精品屋和柜臺。小商品城內(nèi)共有鋪位983個（一次性買斷，享有40年使用權(quán)；承租價格包括攤位費及其他各種稅費），商戶483戶。小商品城所經(jīng)營的商品種類有23大類，近16萬個品種，并按類分層分區(qū)經(jīng)營： n 地下一層經(jīng)營：塑料玩具，西區(qū)經(jīng)營清潔用品、日用品；n 一層?xùn)|區(qū)經(jīng)營：工藝品、飾品、娛樂用品； 西區(qū)經(jīng)營：小電子（包括

21、手表、鐘表、通訊器材、數(shù)碼相機(jī)、dvd、cd、小型電視機(jī)、學(xué)生用的隨身聽、復(fù)讀機(jī)、mp3、mp4、車載u盤等等還有一些日常家用小電器）； n 二層主要經(jīng)營小百貨、小五金、一至十元、勞保用品 ；n 三層主要經(jīng)營辦公用品、文具、體育用品、化妝品 ；l 白溝五金皮革城【白溝五金皮革城】起源于原白溝輔料及五金飾件市場，是一個以經(jīng)營五金飾件、皮革、輔料及縫紉設(shè)備為主的大型原材料市場，于2004年投入運(yùn)營。商城總占地60畝，總建筑面積15萬平方米，總投資1.2億元，共有商位512家，經(jīng)營著1161個品牌共12500種商品。整個商城建筑主體兩層，局部三層。內(nèi)有兩條 16 米主路，七條 6.6 米輔路并行，可

22、通車裝卸貨物。商城四周環(huán)路，南北為 24 米規(guī)劃路，東西為 12 米規(guī)劃路，再加上整個二層由天橋和環(huán)形走廊相連，路路相通，使整個商城的商氣相通，但各戶又相對獨立。【總結(jié)】五金皮革城作為白溝主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)-箱包的最具關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，在這里獲得了極大的發(fā)展。隨著白溝箱包產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，箱包的原材料-皮革、生產(chǎn)箱包的機(jī)械設(shè)備等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。五金皮革城成為白溝最穩(wěn)定和最可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營的市場。l 白溝五金機(jī)電燈飾建材城【白溝五金機(jī)電燈飾建材城】占地60畝，總投資1.26億元，建筑面積達(dá)13萬平方米。主營五金機(jī)電、電料、燈飾、廚衛(wèi)用品、瓷磚、木地板、窗簾布藝、水暖爐具、家具、建材、裝飾裝潢材料等13個行

23、業(yè)，80大類，3萬多個品種。該項目共分兩期建設(shè)。一期工程分a、b座主樓，均為大廳式結(jié)構(gòu)，樓體二層、三層均有過街天橋相連，下面為14米寬通道。c座附屬樓為三層商住一體結(jié)構(gòu)，戶型一致，均為198平方米，共54套，后附1萬平方米庫房。n 項目一期a、b兩座一層經(jīng)營瓷磚、地板磚、木地板，二層經(jīng)營廚房用具、衛(wèi)生潔具、裝飾材料，三層四層均為燈飾燈具經(jīng)營區(qū)。n 一期附屬樓c1、c2、c3、c4號樓經(jīng)營五金、機(jī)電、電料；c5、c6號樓經(jīng)營水暖、爐具。n 二期地下一層為倉庫、停車場（1萬平方米），地上三層主要經(jīng)營家具、家裝、建材等。n 二期商城西區(qū)商住樓集辦公、餐飲、金融、娛樂為一體。l 白溝服裝輔料城【白溝服

24、飾輔料城】建于2004年，總體占地80畝，建筑規(guī)劃面積8萬平方米，總投資1.2億元，商城建筑主體為兩層，局部三層。以商業(yè)街的形式，設(shè)計了一條南北主路為主，六條為輔的商業(yè)街。南北為三層，中間為兩層的商鋪，共有558套。它是以經(jīng)營服飾，鞋帽輔料為主，箱包輔料為輔的配套專業(yè)市場。【總結(jié)】服裝輔料市場不僅僅依托箱包產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更為服裝、鞋帽、玩具等行業(yè)提供原材料。借助這幾大行市的發(fā)展，服裝輔料市場也是白溝為數(shù)不多的能持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展壯大的市場之一。目前，市場商鋪滿租，商戶經(jīng)營穩(wěn)定，租金穩(wěn)步上升。l 白溝食品飲品藥品保健品城【白溝食品飲品藥品保健品城】總體投資1.2億元，建筑面積3.6萬平方米，是保定地區(qū)首

25、家專業(yè)副食批發(fā)基地，建成后集商業(yè)、住宅、公寓、寫字樓于一體。該項目目前主要經(jīng)營范圍涵蓋日常生鮮食品、真空精裝食品、煙酒飲品、茶葉、醫(yī)藥保健品五大門類上萬種產(chǎn)品。該商城共規(guī)劃設(shè)計商位1000多個，面積從10平方米至200平方米不等，一次性出售40年產(chǎn)權(quán)，享受政府劃行規(guī)市、“五統(tǒng)一”管理等一系列優(yōu)惠政策。l 白溝汽配汽貿(mào)城【白溝汽配汽貿(mào)城】占地600畝，投資總額4.5億元，匯集汽車銷售展廳、二手車交易市場、汽車配件專業(yè)市場、汽車用品專業(yè)市場、維修中心、綜合辦證服務(wù)大廳及汽車倉儲等10大類項目。 目前該市場正處于整體招商啟動階段：n 其中配件用品市場占地150余畝，經(jīng)營面積80000平方米，共擁有門

26、店434套，目前招商310套，入位263套。 n 4s品牌專賣店及多品牌整車銷售維修服務(wù)站，目前共擁有10余家公司，100多個品牌入住汽配城。 n 舊機(jī)動車交易市場在進(jìn)一步規(guī)劃建設(shè)中，目前已有很多商戶前來洽談經(jīng)營。 n 低速車銷售大廳，共占地10600平方米，招商基本完成。n 保定交通局檢測站及綜合辦證服務(wù)大廳，共占地60余畝，提供新舊車置換、上牌辦證、交易過戶、金融信貸、保險業(yè)務(wù)。l 白溝電子商貿(mào)城【白溝電子商貿(mào)城】是由白溝鎮(zhèn)政府和天鵬工貿(mào)公司共同興建并運(yùn)營啟動的河北省重點項目，目前已成為京石兩地之間第一大電子批零專業(yè)市場。 白溝電子商貿(mào)大廈總投資7000萬元，占地12.5畝，建筑面積近4萬

27、平方米，總高19層。n 負(fù)一層為時尚生活館，主要經(jīng)營：黃金珠寶、高檔化妝品、飾品，品牌鐘表眼鏡、工藝禮品等高尚生活用品；n 地上1層為手機(jī)通訊類，主要經(jīng)營：手機(jī)、二手手機(jī)、電話機(jī)、步話機(jī)、傳真機(jī)、手機(jī)配件、維修、收費業(yè)務(wù)辦理、售后服務(wù)；n 地上2層、3層電腦數(shù)碼及小電子電器類，主要經(jīng)營：電腦品牌機(jī)、組裝機(jī)、筆記本電腦、兼容機(jī)、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、電腦耗材、光盤軟件電腦教材、mp3、mp4、u盤、數(shù)碼相機(jī)、數(shù)碼攝像機(jī)及其他it類產(chǎn)品和電子電器、電子玩具及相關(guān)產(chǎn)品；n 地上4層、5層家用電器類及相關(guān)產(chǎn)品類，主要經(jīng)營：空調(diào)、電視機(jī)、冰箱、洗衣機(jī)、飲水機(jī)、dvd、微波爐、電磁爐、電熱器、電風(fēng)扇等相關(guān)產(chǎn)品；

28、n 6-19層為集辦公商務(wù)間、星級酒店、高檔餐飲、美容健身、休閑娛樂于一體的高檔綜合商務(wù)中心?！究偨Y(jié)】白溝電子商貿(mào)大廈具有如此多的優(yōu)勢和明顯的特征，也完全在白溝消費者心中樹立了商場環(huán)境優(yōu)雅、電子商品種類齊全、服務(wù)質(zhì)量上乘的良好形象。也許是因為白溝電子產(chǎn)品的消費市場有限，也許是電子類產(chǎn)品的消費潛能還沒完全挖掘出來，電子商貿(mào)大廈中各商戶的經(jīng)營情況并不十分樂觀，整個商場也比較蕭條。走進(jìn)商場你會發(fā)現(xiàn)，售貨員的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多余消費者。l 白溝精品鞋帽城【白溝精品鞋帽城】總占地6萬平方米，總建筑面積13.8萬平方米，分為品牌賣場、高層公寓、鞋帽批發(fā)區(qū)三部分。品牌賣場主體三層，局部四層，總建面積4.6萬平方米，

29、共吸引百麗、康奈、豪行、駱駝、意爾康、寶馬、花花公子、皮爾卡丹等國內(nèi)外460多個鞋帽品牌簽約加盟。其中一層主營國內(nèi)外著名品牌及國內(nèi)一線知名品牌鞋業(yè)，二層主營國內(nèi)二、三線具有一定市場知名度的鞋業(yè)品牌，三層主營國內(nèi)鞋業(yè)市場時尚品牌。批發(fā)區(qū)位于商城南側(cè)，由369套獨立式商業(yè)門店組成，總建面積5.4萬平方米，主要以中、低檔鞋帽批發(fā)為主。產(chǎn)品銷費往京、津、冀、內(nèi)蒙、山西等十幾個省、市、區(qū)。精品鞋帽商城內(nèi)居中設(shè)置三層中庭，并設(shè)置了近600平方米的綠色休閑廣場。北側(cè)規(guī)劃了超5000的廣場，目前是白溝規(guī)模最大的休閑廣場。 【總結(jié)】白溝精品鞋帽城市場部分為精品鞋帽城和鞋帽批發(fā)區(qū)。鞋帽城是一座三層的零售商場，整體

30、格局和商鋪劃分與其他類型的零售商場沒什么區(qū)別，主要面向本地的一般消費群體，經(jīng)營狀況一般。鞋帽批發(fā)區(qū)的情況更為糟糕，門市的出租率偏低，因投資者要求一定的回報率導(dǎo)致市場租金居高不下，更影響入駐情況和商戶的經(jīng)營。另外，在鞋帽批發(fā)區(qū)的西南方向一路之隔有個中天鞋業(yè)市場，經(jīng)營了多年，且市場的產(chǎn)權(quán)為村集體所有，即使當(dāng)?shù)赜姓畯?qiáng)行干預(yù)市場的傳統(tǒng)也很難撼動該市場。有此市場隔街相抗，鞋帽批發(fā)區(qū)的未來很難樂觀起來。l 白溝北方國際商貿(mào)城【白溝中國北方國際商貿(mào)城】是隆基泰和實業(yè)有限公司與白溝政府聯(lián)手，實力開發(fā)，統(tǒng)一管理的全新商業(yè)貿(mào)易綜合體。該項目總占地106畝，總建筑面積45萬平米，分為地上六層，地下一層。 白溝中國

31、北方國際商貿(mào)城一期業(yè)態(tài)分布為：n 地下一層：大型超市、大型停車場；n 一層：工藝品、飾品、花類、茶業(yè)、茶藝等；n 二層：日用百貨、日化、雨具、小五金、土產(chǎn)日雜、廚房用品、勞保用品等；n 三層：玩具、文具、辦公用品、體育用品、健身器材、電訊器材（漢電子產(chǎn)品類）、不銹鋼、杯業(yè)等；n 四層：男女服裝、服飾、針織內(nèi)衣、兒童用品、童裝、品牌折扣店、皮具、床品布藝、家居用品等；n 五層：黃金、珠寶、玉器、眼鏡、鐘表、婚慶用品、本地特產(chǎn)、鞋類、商務(wù)配套等；n 六層：娛樂服務(wù)配套區(qū)，電子信息服務(wù)平臺、產(chǎn)品推介中心、特色文化中心、畫廊、酒吧、網(wǎng)吧、中西式餐廳、旱冰場、桌球廳、兒童游樂場、健身場館、立體影院、銀行

32、、郵政等。l 容城遠(yuǎn)大服裝箱包輔料市場【容城遠(yuǎn)大服裝箱包輔料市場】位于容城境內(nèi)，與白溝南商業(yè)圈僅一橋之隔。該市場形成于2007年，分為毛絨市場、布匹拉鏈城、服裝箱包輔料市場、輕紡城及商業(yè)街等市場。沿津保路的門臉房，上下兩層200平米，每年租金約5萬元。商業(yè)街也是二層結(jié)構(gòu)，面積在180210平米（少量三層的300余平），租金在13萬元/年之間。市場已大部分出售，但入住經(jīng)營情況不良。l 橋南輕紡城【橋南輕紡城】位于容城境內(nèi)（緊鄰遠(yuǎn)大服裝箱包輔料市場），未建，總體建筑面積40萬平，一期開發(fā)5萬平。在政府規(guī)劃下，容城輕紡商戶將集中遷移，實現(xiàn)低端馬路市場向商品交易展示中心轉(zhuǎn)變，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，增強(qiáng)容

33、城輕紡城的市場競爭力和輻射力。容城橋南輕紡城在原有成熟商業(yè)氛圍基礎(chǔ)上，實現(xiàn)與白溝大市場的對接，并引進(jìn)紹興輕紡市場的經(jīng)營理念和市場建設(shè)理念，必將迅速形成擁有龐大客戶群體的容城輕紡產(chǎn)品集散中心。該項目主要是針對遠(yuǎn)大服裝箱包輔料市場以及自然批發(fā)集市進(jìn)行資源整合，并有部分南方批發(fā)商戶即將入駐（售樓人員告知）。該項目上下兩層結(jié)構(gòu)，商業(yè)街布局，單套面積在約90平，售價在2200-2700元/平米。只售不租，后期經(jīng)營管理毫無計劃。l 王家營市場【王家營市場】緊鄰遠(yuǎn)大服裝輔料市場，南北約50米，東西約2000米，呈長方形，是當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的布匹交易市場。整個市場大約有商戶1000余家，經(jīng)營中低檔各種布匹，每家占約寬

34、2米長5米的地方結(jié)合為每月自然集（逢3、5、8、10開集）進(jìn)行以布匹批發(fā)為主的商貿(mào)經(jīng)營活動。因為目前此部分商戶的場地租金價格非常低廉(集市上平均是6001000元/年)。l 白溝白溝綠色食品城【白溝綠色食品城】位于白溝鎮(zhèn)京白路與津保路交叉口西北角，項目總投資5億元，系河北燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。一期工程商城主體占地57畝，建筑面積18萬平方米；二期工程倉儲物流園占地100畝，建筑面積20萬平方米。商城主體為7層，局部11層，呈雄鷹展翅之姿。主營業(yè)態(tài)：冀酒專區(qū)、海鮮專區(qū)、河北土特產(chǎn)專區(qū)、糧油區(qū)、調(diào)味品區(qū)、散貨區(qū)等。每年按房價20%返利,每年返利兩次.五年承諾返清購房總價1f 河北省酒類，海鮮

35、； 4f 食品；2f 全國酒類，名酒； 5f 副食；3f 茶葉 土特產(chǎn)； 6f 廠家展廳。 l 白溝現(xiàn)代箱包物流倉儲商貿(mào)區(qū)【白溝白洋淀溫泉城現(xiàn)代箱包、物流、倉儲商貿(mào)區(qū)】位于白溝東南部，是由河北天德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資4.8億元，傾力打造德一個集商務(wù)洽談、箱包生產(chǎn)、倉儲、物流等服務(wù)為一體的綜合性高端服務(wù)商貿(mào)區(qū)。該商貿(mào)區(qū)占地315畝，是河北省重點工程建設(shè)項目之一，該項目總體分三期工程分批建設(shè)。一期為商業(yè)洽談會所和箱包生產(chǎn)基地；二期為倉儲區(qū)和物流基地；三期是商住公寓、會展中心、五星級酒店、餐飲、娛樂設(shè)施的配套完善。該項目目前并沒有任何動作，僅僅是項目圈地完畢階段。2、白溝未來整體商業(yè)發(fā)展規(guī)劃“白溝

36、白洋淀溫泉城”通過多年商業(yè)貿(mào)易、工業(yè)集群的發(fā)展明確了今后的未來發(fā)展規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)內(nèi)的主要產(chǎn)業(yè)為加工制造業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)和旅游休閑業(yè)。未來五年，白溝要實施“制造業(yè)向大工業(yè)”、“商貿(mào)業(yè)向大商貿(mào)”和“旅游業(yè)向大旅游”的三大提檔升級工程，建立“大工業(yè)、大商貿(mào)、大旅游聯(lián)動”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。在未來五年“白溝洋淀溫泉城”要采取四升級一創(chuàng)新一降低的發(fā)展模式。產(chǎn)品品牌的提檔升級；產(chǎn)品設(shè)計的提檔升級；面輔料、飾品的提檔升級；生產(chǎn)制造質(zhì)量的提檔升級；營銷模式的創(chuàng)新；物流儲運(yùn)運(yùn)輸成本的降低。商貿(mào)業(yè)要走市場提檔升級規(guī)?；⑸坛翘釞n升級精致化，積極發(fā)展都市經(jīng)濟(jì)，引入高附加值新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路線。 此次規(guī)劃還制定了白溝產(chǎn)業(yè)聚

37、集區(qū)三步走戰(zhàn)略：n 中近期目標(biāo)是撤鎮(zhèn)建區(qū)，繼續(xù)大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)，打造全國知名商貿(mào)名鎮(zhèn)；n 中期目標(biāo)是撤區(qū)建市，大力引進(jìn)工業(yè)項目，打造優(yōu)勢工業(yè)園區(qū)，做到工業(yè)強(qiáng)市；n 遠(yuǎn)期目標(biāo)是成為京南衛(wèi)星城，逐步完善旅游、文化、教育等第三產(chǎn)業(yè)，打造中國北方人文魅力城市。就白溝城市整體宏觀發(fā)展來看，整個城市發(fā)展規(guī)劃為“東移北擴(kuò)”：l 城市東北部區(qū)域規(guī)劃主要為：新政府行政區(qū)域，白溝新政府即將搬遷至此；l 城市東部區(qū)域規(guī)劃主要為：制造工業(yè)基地，就其工業(yè)主要是圍繞皮革類產(chǎn)品進(jìn)行加工生產(chǎn)；l 城市南部區(qū)域和城央?yún)^(qū)域規(guī)劃主要為：商業(yè)貿(mào)易大集群，繼續(xù)擴(kuò)大白溝多種業(yè)態(tài)的商貿(mào)、物流領(lǐng)域（綠色食品城、金鼎購物中心、輕紡城、新汽車站等

38、）；l 城市北部區(qū)域規(guī)劃主要為：相對住宅集中區(qū)。二、白溝各專業(yè)市場銷售、租賃、經(jīng)營狀況調(diào)研白溝商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，城區(qū)各種類型的商場、商城林立。因白溝是以生產(chǎn)、銷售箱包聞名，所以與箱包關(guān)聯(lián)行業(yè)的商戶數(shù)量眾多，并形成了兩大商城服裝輔料城和五金皮革城，與白溝的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)商城箱包交易城、國際箱包城、期一起，組成了規(guī)模龐大的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)集群，并帶動整個白溝的商貿(mào)業(yè)發(fā)展壯大。如今，白溝已形成箱包、服裝、鞋帽、小商品、五金機(jī)電燈飾建材、電子、汽配汽貿(mào)等十幾個行業(yè)的大型綜合商貿(mào)集群。我們在對各專業(yè)市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，匯總?cè)缦拢好?稱間數(shù)單套面積價 格租售模式銷售政策備 注白溝副食品批發(fā)商城9898-2005800-1980

39、0元/銷售40年產(chǎn)權(quán)，前三年回報27%一次性3%,貸款或分期1%在建樓盤白溝綠色食品城9995-25未定銷售40年使用權(quán)，每年按房價20%返利,每年返利兩次.五年承諾返清購房總價未定在建樓盤中國北方國際商貿(mào)城300020-50標(biāo)準(zhǔn)攤位租金：1元/平/天只租不售，一年一簽實行免一減三的優(yōu)惠政策，第一年所有稅費全免，第二年免9個月，第三年免6個月，第四年免3個月。在建樓盤世紀(jì)金鼎購物中心20-40一層約2400元/，二層約16000元/，三層約14000元/銷售產(chǎn)權(quán)，前三年按照12年回本計算租金，以后隨行就市無在建樓盤白溝汽貿(mào)汽配城單層50，有二層、三層租金：9800元/套/年，只租不售，一年一簽

40、未定白溝箱包交易城1000一層15-20，二層50左右，三層60-100租金：一層4-7萬/間/年，二層10萬/間/年左右，三層8-11萬/間/年銷售50年產(chǎn)權(quán)一次性國際箱包城期3000一層6二層5三層5租金：一層3萬-5萬/間/年，二層2萬-3.5萬/間/年，三層2萬-3.5萬/間/年銷售50年產(chǎn)權(quán)國際箱包城2期2006-25一層11萬/間/年，二層8-10萬/間/年，三層4-6萬/間/年五年使用權(quán)銷售，有些鋪位免租金到9月28日，白芙蓉小商品市場30030-506000-20000元/間/年不等村民的私產(chǎn)針織市場2003050左右1.5萬-3萬元/年。管理費600元/年村民私產(chǎn)已停收管理費

41、襪業(yè)批發(fā)市場1005-201萬-3萬/年之間，衛(wèi)生費100元村民私產(chǎn)已停收管理費五金皮革城2104.8m*12m 戶型，三層，面積為 172.84.8m*9.6m 戶型，兩層，面積為 92.16m32004000元/銷售40年產(chǎn)權(quán)一次性付清，優(yōu)惠5 ；分期、按揭優(yōu)惠3 ，貸 2 10 年的都可以。白溝五金機(jī)電燈飾建材城1204080左右一層平均價位1.6元/天二層平均價位1.2元/天三層平均價位1.0元/天四層平均價位0.70/天附屬樓售價3000元/，租金價格為1.5萬元-2萬元/套/年a、b兩座以租賃形式經(jīng)營除了幾個在建樓盤外，目前進(jìn)入經(jīng)營狀態(tài)的項目各自的經(jīng)營狀況大不相同。作為箱包產(chǎn)業(yè)的發(fā)

42、源地白溝箱包交易城，經(jīng)過兩次升級改造和外部裝修，有意識的進(jìn)行品牌市場建設(shè)，已形成一二樓中低檔，三樓國內(nèi)外品牌箱包基地，市場繁榮。作為老箱包市場的大規(guī)模升級項目，白溝國際箱包城、期的經(jīng)營情況迥異。一期市場針對老市場升級改造，大量的商戶入駐，市場經(jīng)營狀況良好，租金達(dá)到了整個白溝的頂點，一層普遍租金約為700元/月。而二期市場，雖然絕大多數(shù)鋪位銷售出去（5年的使用權(quán)），但相當(dāng)多是投資性客戶，市場商戶的入駐率不高，開門率更低，每天一過12點，大多商戶就關(guān)門回家。問其原因，都說是市場沒有啟動起來，開門賠錢，不如關(guān)門。對于與箱包產(chǎn)業(yè)有密切關(guān)聯(lián)的服裝輔料城和五金皮革城，經(jīng)營穩(wěn)定，市場規(guī)模逐步擴(kuò)大。電子商貿(mào)大

43、廈和汽配汽貿(mào)城與箱包的關(guān)聯(lián)性不大，各自獨立發(fā)展，皆已經(jīng)初具規(guī)模，發(fā)展勢頭良好。白溝服飾廣場a、b區(qū)為零售賣場，經(jīng)營各種檔次的服裝服飾，滿足白溝當(dāng)?shù)叵M者需求，市場日益繁榮。服飾廣場c、d區(qū)經(jīng)營襪品、床上用品等針織品，輻射周邊百公里以內(nèi)的縣區(qū)，經(jīng)營狀況尚可。小商品城的經(jīng)營雖較去年有所下滑，但是小商品的產(chǎn)品類型范圍廣泛，銷售群體眾多，經(jīng)營狀況也是穩(wěn)步發(fā)展。 通過上表反應(yīng)出來的情況，結(jié)合我們了解到的信息，白溝地產(chǎn)市場（主要是商業(yè)地產(chǎn)市場）有自己獨特的運(yùn)行模式，有些項目打出的旗號是“某某房地產(chǎn)公司與白溝鎮(zhèn)政府聯(lián)合開發(fā)”，這里面會有很多種合作形式。反應(yīng)在營銷上，或許就是當(dāng)?shù)貢霈F(xiàn)“銷售50年產(chǎn)權(quán)”現(xiàn)象的

44、根源之一。關(guān)于銷售類型上，目前市場上存在著兩種模式。l 一是銷售產(chǎn)權(quán)?？蛻艨蛇x擇自營和委托經(jīng)營。委托經(jīng)營的話，受托方（一般是開發(fā)商下屬的物管公司）會和客戶約定一個委托經(jīng)營年限和租金。年限在3-10年不等，租金數(shù)額會以總房款的一定百分比來計算，一般為5%-12%不等。l 二是銷售40年或50年產(chǎn)權(quán)。有個樓盤對外宣傳“一次性銷售50年產(chǎn)權(quán)”，這或許不僅僅是一種宣傳的口號。根據(jù)我國現(xiàn)行法律，或者銷售房屋產(chǎn)權(quán)，包括房屋的所有權(quán)和房屋所占土地的有年限的使用權(quán)；或者銷售一定年限的房屋使用權(quán)，這本質(zhì)上是一種租賃關(guān)系。根據(jù)合同法，租賃的期限最長為20年，超過部分無效。據(jù)此我們有理由認(rèn)為，銷售40年或50年產(chǎn)權(quán)

45、，是不規(guī)范的用語，是個別地方的現(xiàn)象，是政府開發(fā)或地產(chǎn)公司與政府聯(lián)合開發(fā)所產(chǎn)生的一種現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計：80%以上的商業(yè)項目為隆基泰和實業(yè)集團(tuán)獨資或與政府聯(lián)合開發(fā)，在白溝當(dāng)?shù)?，這成為了一種主流的開發(fā)模式。開發(fā)商或獨資或與政府合資來開發(fā)商業(yè)項目，政府來統(tǒng)一劃行規(guī)市，以行政命令來招商組市，幫助項目成功啟動，但后續(xù)的市場運(yùn)營由政府統(tǒng)一管理。這樣一來，政府既完成了招商引資任務(wù)，繁榮了市場，又獲得了開發(fā)收益和運(yùn)營收益，并且還培養(yǎng)了大量優(yōu)質(zhì)稅源，可謂一舉多得。而對于投資開發(fā)項目的企業(yè)來說，有政府的合作與支持，在自身不出重大問題的情況下，保證了項目的順利建設(shè)。對于招商組市，由政府強(qiáng)制推進(jìn)。開發(fā)企業(yè)要考慮的僅是

46、如何做好營銷工作。三、白溝商業(yè)綜合分析通過此次調(diào)研，我們從白溝整體商業(yè)形態(tài)、規(guī)模上來看，儼然白溝商業(yè)不僅從整體規(guī)模上（12個成熟交易城氣勢宏博、再建和即建的交易城錯落有秩），交易額上季季攀升，客商云集于此，一派繁榮商業(yè)景象。但是通過逐個商城的細(xì)致摸查、商戶走訪、業(yè)態(tài)整合、經(jīng)營細(xì)分我們發(fā)現(xiàn)這一切都是一個表面現(xiàn)象，其中不少商城都正處于經(jīng)營萎靡、商戶萎縮、運(yùn)營瓶頸、投資飽和的階段，具體分析有以下幾方面：u 白溝的商業(yè)也就僅有“箱包行業(yè)”較為成熟，箱包交易城、國際箱包城一期和二期發(fā)展至今已經(jīng)飽和，由于競爭較為激烈，大戶吃小戶的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，大部分商家經(jīng)營也僅僅是維持談不上什么發(fā)展，并且我們調(diào)研過程中商

47、戶抱怨頗多，退鋪、轉(zhuǎn)行的現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，尤其在國際箱包城一期和二期靠上的樓層中空鋪較為嚴(yán)重，客流量非常少。u 其他行業(yè)的專業(yè)市場因不被政府重視、受白溝地區(qū)影響（北京、天津、石家莊的商業(yè)影響，導(dǎo)致下游幅射區(qū)域僅100公里范圍內(nèi)）、商戶素質(zhì)較低、品項少而不精、無經(jīng)營計劃的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，直接導(dǎo)致其他行業(yè)的商戶經(jīng)營范圍局限較高、競爭無序、僅僅是維持狀態(tài)。u 受“隆基泰和”的影響白溝大部分商戶抱著“背靠大樹好乘涼”的心態(tài)向其聚攏的意識較強(qiáng)，在他們所屬商城中投資、經(jīng)營的風(fēng)險要小很多。所以在白溝出現(xiàn)了只要是隆基泰和的項目，投資、經(jīng)營、出租、承租都較為認(rèn)可，其也基本達(dá)到壟斷白溝大部分商業(yè)業(yè)態(tài)的程度。u 經(jīng)過多年

48、的發(fā)展和磨練，現(xiàn)在白溝人的“投資形態(tài)”較為成熟和理性，例如正在銷售的“綠色食品城”出臺的“20回報”甚至是“5年回購”的投資策略，在白溝都不能產(chǎn)生投資波動和吸引。這足以說明白溝人的投資意識非常的理性，他們看重的不是表面的吸引，而是實實在在項目運(yùn)營和后期的發(fā)展能為他們帶來多少的回報。u 通過調(diào)研我們得知，對于整體白溝商鋪銷售來說“銷售40年產(chǎn)權(quán)”這個模式較為認(rèn)可，并且其銷售面積特指“使用面積”而不是我們慣用的“建筑面積”。u 目前白溝政府本著造“集中大商業(yè)城”的總體規(guī)劃，對所有行業(yè)基本都實施“化行歸市”策略。在項目啟動期間政府是不進(jìn)行任何實質(zhì)性參與的，一旦項目成熟政府將委派某個局（公安局、稅務(wù)局

49、）與開發(fā)商進(jìn)行合作經(jīng)營，并且是以政府為主導(dǎo)進(jìn)行經(jīng)營和管理，呈逐步淡化開發(fā)商、物業(yè)管理公司、后期運(yùn)營公司的形態(tài)。第二部分 白溝輕紡市場綜合調(diào)研針對白溝整體輕紡行業(yè)，我們主要圍繞針織市場以及服飾廣場進(jìn)行市場調(diào)研，主要分為兩部分：l 就白溝整體輕紡行業(yè)的調(diào)研主要集中在：白溝政府對外招商引資的相關(guān)政策、輕紡整體經(jīng)營狀況、輕紡整體商戶質(zhì)量、目前存在的利好因素以及不利因素等；l 就白溝在經(jīng)營輕紡商家的調(diào)研主要集中在：經(jīng)營品項、品牌、主要進(jìn)貨渠道、主要銷貨渠道、市場輻射范圍、經(jīng)營狀況、存儲方式、經(jīng)營面積、目前租金價格、淡旺季時間、基礎(chǔ)日收入、稅費等方面。一、輕紡行業(yè)在白溝宏觀調(diào)研“輕紡行業(yè)”在白溝不屬于主力

50、商業(yè)范疇內(nèi)，無法形成類似箱包行業(yè)的華北壟斷狀態(tài)。因距離北京、天津、石家莊較近，受三個地區(qū)的行業(yè)市場擠壓較為嚴(yán)重，商貿(mào)輻射面也僅以白溝為中心輻射方圓100公里范圍，影響力較小。目前，由于現(xiàn)在輕紡行業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀、國際輕紡城的建設(shè)停滯、商貿(mào)圈的競爭萎縮直接導(dǎo)致在白溝輕紡商戶的質(zhì)量下降，甚至出現(xiàn)部分商戶轉(zhuǎn)地經(jīng)營以及轉(zhuǎn)行經(jīng)營的現(xiàn)象。由此可以看出，輕紡行業(yè)在白溝樹立品牌的難度較高，需要磨合時間較長。但從另一角度來看，輕紡行業(yè)在白溝市場需要整合的空間較大，相對政府扶持力度較高，存在較高的市場空間。1、白溝商業(yè)大環(huán)境方面：（見右圖）l 地域優(yōu)勢：（1）白溝地理位置優(yōu)越，是連接北京，保定，天津大中城市的中轉(zhuǎn)站。

51、箱包行業(yè)是白溝代表商業(yè)，在國內(nèi)具有較高的影響力。（2）白溝交通便利，物流發(fā)達(dá)，有利于當(dāng)?shù)刎浳镞\(yùn)輸，能夠獨立完成大宗貨物的貿(mào)易與運(yùn)輸，物流較為成熟并且具備了大型專業(yè)市場經(jīng)營的基本條件。l 地域劣勢： （1）位于北京，天津，保定城市之間的三線小城，對吸引上流品牌、國際品牌的入駐和外地高端消費群消費有很大難度。而到白溝的外來人群多為來此批發(fā)、商貿(mào)的人士，而白溝自身城市消費水平和白溝市民消費意識偏低。 （2）白溝發(fā)展至今仍屬于批發(fā)集貿(mào)地，受周邊大城市影響，商業(yè)品牌很難形成自己的特色，現(xiàn)已成為周圍城市的生產(chǎn)加工地。通過調(diào)研我們得知白溝部分商家仍在模仿國際頂端箱包品牌進(jìn)行后期加工、銷售。2、白溝輕紡行業(yè)在

52、經(jīng)營方面：l 通過對白溝輕紡行業(yè)調(diào)研，在經(jīng)營商戶中只有為數(shù)不多的幾個大戶只批發(fā)不零售，大部分商戶還是以批發(fā)為主兼零售。大戶做的都是品牌代理區(qū)域保護(hù)，換季調(diào)貨及時，不會造成產(chǎn)品積壓，經(jīng)營狀況良好；小戶主要是面向白溝100公里的小型批發(fā)和現(xiàn)場銷售，自08年底開始至今生意一直不景氣，旺季明顯沒有前幾年旺。加上所經(jīng)營的大都是低端產(chǎn)品，沒有產(chǎn)業(yè)鏈的支持，容易造成大量的貨物積壓，過季商品只能賠錢甩貨，目前僅僅是維持經(jīng)營；l 由于市場競爭激烈，在白溝部分經(jīng)營戶是從南方現(xiàn)金進(jìn)貨，再通過各自渠道賒賬出貨。這直接導(dǎo)致經(jīng)營戶資金周轉(zhuǎn)困難，不能及時更新貨物，造成市場的惡性循環(huán)，整體看白溝輕紡行業(yè)經(jīng)營非常被動。l 輕紡

53、商戶目前的大部分銷售渠道主要來源于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、集市的零售商，拿貨零散，品種多且量小。在利潤方面：品牌代理利潤相對高一些，可達(dá)到810%左右；由于市場需求大部分經(jīng)營戶以低廉的雜牌為主，利潤率由03年的10%降低到5%左右。通過調(diào)研大部分商戶抱怨比較集中的一點是：在這里的房租每年上漲，生意卻日漸蕭條，利潤越來越低?，F(xiàn)在已經(jīng)有將近1/3的輕紡商戶放棄輕紡行業(yè)或者轉(zhuǎn)其他行業(yè)經(jīng)營了。l 通過調(diào)研得知現(xiàn)大部分商戶希望建議政府在輕紡行業(yè)稅費方面進(jìn)行減免（目前來說由于大市場環(huán)境不好自身市場萎縮嚴(yán)重導(dǎo)致自身經(jīng)營壓力過大）；希望政府象重視箱包行業(yè)一樣重視輕紡行業(yè)，尤其在媒體宣傳、策劃活動方面咬加大力度和拓寬白溝市場

54、影響的范圍；希望能有有一個好的正規(guī)的經(jīng)營場所進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)，在交易平臺上、物流上、倉儲上、信息交流上、渠道拓展上得到質(zhì)的改善。3、白溝輕紡行業(yè)在整體市場方面l 白溝的輕紡市場目前被石家莊、北京等周邊大的批發(fā)市場所壟斷（石家莊新源發(fā)，北京木樨園），通過調(diào)研我們看到白溝大部分商家的上游進(jìn)貨渠道都基本來自以上兩個城市。加上如今物流交通非常的發(fā)達(dá)便利，白溝個別大戶直接從廠家進(jìn)貨，取消了中間環(huán)節(jié)。l 通過市場了解，在白溝針織市場經(jīng)營同業(yè)態(tài)的商戶為了增加各自銷量，借助最原始競爭模式通過價格戰(zhàn)來刺激市場，直接導(dǎo)致單一業(yè)態(tài)或品牌的惡性競爭，使一些小的商戶在市場經(jīng)營上無大的發(fā)展和作為。l 通過走訪白溝輕紡市場，我們發(fā)現(xiàn)目前來說就輕紡行業(yè)的品項比較單一，僅以襪子、服裝、布匹、鞋帽、內(nèi)衣、床上用品為主，而各品項的經(jīng)營商戶數(shù)量較少，無法讓外來采購的客戶在白溝一次性進(jìn)貨到位。l 白溝輕紡行業(yè)大部分商戶輻射范圍只是以白溝為中心方圓百公里左右，銷量非常有限，這直接造成白溝市場日漸萎靡。通過調(diào)研幾乎所有商戶都認(rèn)為“擴(kuò)大市場輻射范圍”是目前白溝輕紡行業(yè)的首要解決問題。l 通過與個別商戶細(xì)節(jié)溝通，得知目前白溝有部分外來進(jìn)貨車輛被強(qiáng)行繳納不合理的車管費和保護(hù)費，出現(xiàn)了使其只能偏轉(zhuǎn)至石家莊新源發(fā)進(jìn)貨的現(xiàn)象，這不