南陽億安時代廣場商業(yè)推廣營銷思路

1、億安時代廣場商業(yè)推廣營銷思路一、整體商業(yè)規(guī)劃設計建議通過對桐柏縣文化路與大同路地塊（原縣檢察院）的實地考察、市場的調(diào)查情況、本項目初步設計方案及設計的可能性對項目做以下建議，供貴司參考：1、 2號樓室內(nèi)進深太長達到28米，單個商鋪的面積達到80-90平方米，后期商鋪銷售時商鋪總價偏高，大大降低目標客戶群，不利于商鋪的單獨銷售，同時也會影響商鋪單價的提升。進深過長還影響單個商鋪的使用價值，不利于商戶的經(jīng)營，也會加大后期招商的難度，從而增加項目成功開發(fā)的風險。我司建議對整個項目的規(guī)劃做適當?shù)恼{(diào)整：1）把2號樓的底商以內(nèi)街的形式做桐柏縣的第一條室內(nèi)商業(yè)步行街，內(nèi)街人行通道寬度為3米，內(nèi)街通道面積可以

2、分攤到每個商鋪中。2）2號樓一樓北向商鋪進深為16米左右，臨南向內(nèi)街商鋪進深8.4米；2號樓的北向鋪可以考慮雙向開門。3）2號樓在北向開商業(yè)中間的樓梯可以考慮取消，要多考慮人在內(nèi)街的停留長時間，開口處開不低于3.6米的入口與內(nèi)街走廊相連。4）2號樓一樓內(nèi)接的商鋪中的自動扶梯，建議改為單向樓梯，同時扶梯靠近住宅的樓梯口這邊，主要考慮內(nèi)街靠北面商鋪的向內(nèi)街開口通道的貫通整體性。5）考慮在在2號的一二樓設計公共衛(wèi)生間，方便購物者和部分商家的生理需求。建議設在住宅通道與人行樓梯包圍處。2、根據(jù)本地塊的特征、原建筑物特性及周邊情況，原建筑設計方案在整個商業(yè)街的人流動向上存在局限性，本縣中心商城就是的失敗

3、就是一個明顯案例，建議做以下修改： 1) 原辦公樓（4號樓）不增寬只改造，增加觀光電梯，原辦公樓（4號樓）東面增加做2-3層的商鋪，增大商業(yè)的面積，3層可以考慮后期物業(yè)管理用房。西面增加2層的商業(yè)，與大同路上的大門建筑平齊。西面增加部分前期可以考慮做營銷中心使用。 2) 在2、4號樓東面的設計上要考慮從廣場向大同路引導人流的建筑處理。如可以考慮在2號樓拐角處一二層商業(yè)做成弧形的建筑、標示指引建筑等。 3) 整個項目二樓棟與棟之間分別用連廊相接互通。 如1號樓二樓與2號樓二樓之間、2號樓與3號樓二樓、4號樓二樓之間用連廊連接，增加人流的互通。3號樓考慮設置從在廣場上直接到二樓內(nèi)走廊的外樓梯的設置

4、（設置后可以減少一個上二樓的內(nèi)部樓梯），如果達不到，3號樓的南邊考慮設置一樓到二樓的單向自動上行扶梯。2、4號樓西面（靠大同路）也要考慮一樓到二樓的外樓梯的設置。 4) 為了充分考慮商業(yè)的人氣，建議將1號樓西面作獨立商鋪與便于與3號樓形成商業(yè)街，這樣需要將一層的衛(wèi)生間改到1號樓的北面樓梯間東側(cè)。1號樓東、西兩側(cè)的商業(yè)樓梯在滿足設計的情況下建議向中間移動，便于1號樓東西兩側(cè)可以設立獨立的商鋪，做到商業(yè)價值的做大化。 5) 項目臨大同路入口處做醒目、大氣的項目案名，具有濃厚的商業(yè)氣息，讓經(jīng)過此處的市民很容易看到。文化路側(cè)做個有特色的項目標示建筑小品。1號樓在二、三層樓中部面向廣場的外墻上做大型的l

5、ed電子顯示屏，便于后期商家的宣傳和吸引人氣。6）噴泉廣場的設計要充分考慮人車分流和停車、休閑位置的合理布局。7）地下一層的通道考慮相互之間互通，如住宅與主力商業(yè)、休閑廣場之間考慮互通，主力商業(yè)與休閑廣場之間互通，住宅與主力商業(yè)、休閑廣場之間還要考慮住宅安全的設置問題。3、關于相關尺寸的修改：1）2、3號樓的一層層高建議為4.5m，二層層高不低于3.9m。2) 2、3號樓的二層外內(nèi)廊的寬度建議由原來的2m改為2.4m，連接外廊寬均應不低于3m。4、在3號樓的西面和1號樓的北面考慮設置集中摩托車、自行車車棚。二、商業(yè)定位思路在確定本項目的主題定位之前，可以先行針對項目所處在的區(qū)位特性進行整體的分

6、析：1） 桐柏縣目前的商業(yè)形態(tài)多為傳統(tǒng)的臨街門面，商業(yè)業(yè)態(tài)比較分散，沒有集中化效應；2） 大部分商業(yè)業(yè)態(tài)多為臨近周邊的配套商業(yè)，品質(zhì)均不高，各行業(yè)均零散分布，未凸顯片區(qū)輻射效應，商業(yè)影響力不大，多為臨街補缺型的商業(yè)；3） 桐柏縣目前的零售業(yè)態(tài)中還未出現(xiàn)商場式百貨的商業(yè)形式，中高檔尤其缺乏，隨著區(qū)域內(nèi)的消費需求逐漸多元化和淮河旅游經(jīng)濟發(fā)展，百貨業(yè)態(tài)市場的需求將存在較大的潛力。4） 桐柏縣目前在娛樂主題性商業(yè)目前還是空白，步行街模式的商業(yè)布局能給予桐柏縣一種新的商業(yè)格局，吸引投資客戶的關注?？偨Y而言，億安時代廣場的商業(yè)定位思路要著眼于整個桐柏縣的未來商業(yè)需求潛力出發(fā)，針對目前桐柏縣的商業(yè)發(fā)展前景作

7、為大背景，將本項目的商業(yè)影響力定位整個桐柏縣的商業(yè)中心，即是：主驅(qū)型定位：作為一個城市的中心、商業(yè)潛力中心，輻射整個桐柏縣，能夠成為一個桐柏的商業(yè)標桿！最終評定：主驅(qū)定位是大方向，億安就是桐柏的“心”商業(yè)業(yè)態(tài)面向周邊地區(qū)甚至全市，作為潛力的商圈來規(guī)劃；三、整體商業(yè)組合定位1、定位方式：確定一個主題性的商業(yè)業(yè)態(tài)，以這個主題業(yè)態(tài)為概念，吸收目前桐柏缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài)進行組合。百貨零售主題商業(yè)2、定位組合一站式購物體驗輻射全城商業(yè)體娛樂休閑業(yè)態(tài)補充專業(yè)型業(yè)態(tài)補充桐柏的城市生活中心，桐柏的“心”，為城市提供跳動！四、招商業(yè)態(tài)分區(qū)及概念定位1、主題商業(yè)業(yè)態(tài)1#樓精品百貨整體引進一家知名品牌的百貨經(jīng)營管理有限

8、公司，由其整體負責1#樓的商業(yè)布局及后期的經(jīng)營管理，根據(jù)常規(guī)的百貨業(yè)態(tài)布局一般為：一層整體百貨大樓形象區(qū)，以化妝品、手表、金銀首飾珠寶、精品鞋、皮具箱包為主要業(yè)態(tài)。二層精品女裝、男裝、休閑服飾區(qū) 內(nèi)衣三層家電數(shù)碼城 通訊it產(chǎn)品 兒童樂園 游樂場本項目1#樓具體的商業(yè)業(yè)態(tài)不做細節(jié)描述，從招商、后期運營角度而言，1#樓必須整體引進一家百貨經(jīng)營管理公司，如開發(fā)商自行招商管理，則前期必須投入大量的精力，同時也必須成立專業(yè)性的商業(yè)運營管理公司，針對招商客戶進行統(tǒng)一的賣場管理及運營推廣，對于開發(fā)商的戰(zhàn)略規(guī)劃而言不可取。2、娛樂休閑業(yè)態(tài) 2#、3#、4#整體定位風情商業(yè)步行街1）商業(yè)步行街主要業(yè)態(tài)構成將有

9、能吸引龐大消費人流的大眾消費型業(yè)態(tài)組成，與百貨業(yè)態(tài)進行良好的消費互補。例如：特色服飾飾品街、家居家紡布藝等。2）商業(yè)步行街的人流動線必須與1#樓的百貨業(yè)態(tài)定位互通，實現(xiàn)整體商業(yè)人流的有效循環(huán)。（建議在2#與1#樓箭頭標識地方加入連橋，能引入2#樓）3）商業(yè)步行街的定位以現(xiàn)有的布局“7”型劃分為兩塊主題業(yè)態(tài)，2#與4#樓為一個街區(qū)業(yè)態(tài)，3#樓為一個街區(qū)業(yè)態(tài)；4）2#與4#樓的街區(qū)定義為風情街的主要入口，因為1#樓的百貨業(yè)態(tài)定位已經(jīng)為項目商業(yè)打開一個整體形象入口，因此必須再加入一個人流引入口； 2#、4#男女、兒童服飾飾品、鞋、家居家紡布藝、土特產(chǎn)，利用業(yè)態(tài)的特殊性打造商業(yè)效應，吸引商業(yè)消費人流；

10、3#特色中、西式餐飲、洗浴足療休閑娛樂、美容美發(fā)、茶樓棋牌室、網(wǎng)吧等作為對1#樓百貨高端定位的業(yè)態(tài)補充，提升項目整體商業(yè)品牌形象。1）2#、4#樓一層：男女服飾飾品，鞋類、小飾品、玩具、零售便利店、文化特色店（刺繡、地方文化特色產(chǎn)品展示）2#、4#樓二層：兒童服飾、服裝超市、內(nèi)衣、家居家紡布藝、床上用品等。3）3#樓一層：美容美發(fā)、化妝品專賣店、金融服務（銀行） 3#樓二層：特色中、西餐廳、特色小餐飲區(qū)（燒烤、快餐）、網(wǎng)吧、洗浴足療休閑娛樂、美容美發(fā)、茶樓棋牌室等特殊說明：1） 為保證2#樓的商鋪的有效招商和經(jīng)營商家后期使用，1-2層的商鋪必須預留獨立的廁所進、下水管道系統(tǒng)；2） 雖然3#樓的

11、二層商業(yè)和2#、4#的人流可以通過二樓室外連廊互通，但3#樓目前位置處于人流末端，尤其是如果在2#樓與1#樓之間加入連廊后，可能會造成人流的斷流，因此建議在項目南邊給3#樓增加一個上行扶梯及上行樓梯，保證3#樓有西、南雙方向的消費人流支持，如圖示意：3、專業(yè)型業(yè)態(tài)補充根據(jù)目前溝通的情況，本項目將會對廣場地下一層初步定位為超市業(yè)態(tài)，但據(jù)目前市調(diào)情況了解，在距離項目不到1公里的地方就有一個近8000平米的盛源超市，桐柏縣城佳美生活超市的數(shù)量較多，從超市的開店布局、周邊覆蓋的情況來看，這種情況對于超市會有一定的風險性投資。超市入駐，但存在面積受限，超市單品數(shù)量無法達到選購最大化優(yōu)勢的時候，我們怎么辦

12、？1#樓已經(jīng)完全補充了百貨產(chǎn)品，那么地下一層超市部分建議僅做生活消費品陳列，以日雜、快消系列為主。四、商業(yè)營銷推廣思路1、整體形象概念包裝城市新都會，桐柏未來“心”將項目整體的商業(yè)形象脫離片區(qū)大配套，站在整個城市的角度去建立一個城市的商業(yè)中心圈，打造“這里就是桐柏整座城市的生活廣場，一個全新的商業(yè)大都會，是未來桐柏發(fā)展的心”“心”既代表這里是桐柏的商業(yè)中心，也是桐柏商業(yè)發(fā)展動力之源，提升項目的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?、整體營銷推廣思路 招商先行，銷售緊跟1）1#樓百貨、廣場地下一層超市主力店先行，制作商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ槍Π儇?、超市進行先行談判招商，給予一定的免租優(yōu)惠，吸引先行入住百貨及超市的入駐將會對本

13、項目后期的招商工作產(chǎn)生非常重要的推動作用，其人氣效應將會極大的促動觀望者產(chǎn)生依附心理，同時更能豐富本項目的業(yè)態(tài)組合，因此，百貨及超市的招商工作是重中之重，必須先行。招商談判成功后，可以舉辦大型百貨、超市入駐的現(xiàn)場簽約會，邀請其他意向入駐的經(jīng)營商家參與。2) 風情商業(yè)步行街緊隨其后，優(yōu)先3#樓的休閑娛樂風情街進行前期的業(yè)態(tài)分區(qū)后，針對分區(qū)內(nèi)的品牌店進行優(yōu)先招商，利用大品牌入駐，其他小品牌跟進依附的開店心態(tài)，逐步實施。3) 2#、4#樓的服飾、鞋。家居家紡布藝等業(yè)態(tài)可以進行零散式招商，先到先得商業(yè)街的小飾品等配套可以作為社區(qū)配套的延伸，整體形態(tài)為綜合性，講究靈活性，進行零散性的招商。4）招商是手段，銷售是目的 通過招商形成良好的商業(yè)氛圍，增強客戶的投資信心，帶動項目物業(yè)的銷售。 先建廣場，進行項目體驗式情景展示，吸引區(qū)域高關注度本項目規(guī)劃的6000多平米的市政大型休閑娛樂廣場，將是住宅部分及商業(yè)部分很好的賣點支撐，建議在工程施工方案可行的情況下，先行完成廣場施工，在住宅部分及商業(yè)部分未推出前，讓其形成片區(qū)內(nèi)消費者休閑娛樂的聚集場所，有利于集聚人氣，提升商業(yè)價值，制作熱點關注，為項目實現(xiàn)前期體驗式的形象導入，給市民與直觀的感受，容易產(chǎn)生共鳴，讓客戶體驗未來居住環(huán)境的大優(yōu)勢。增加客戶