工作過(guò)程編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃

1、能力目標(biāo)能力目標(biāo)1培養(yǎng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)計(jì)劃及組織協(xié)調(diào)能力，有效降低資產(chǎn)評(píng)培養(yǎng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)計(jì)劃及組織協(xié)調(diào)能力，有效降低資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。2培養(yǎng)資產(chǎn)評(píng)估模型（方法）的分析、判斷能力，恰當(dāng)選擇培養(yǎng)資產(chǎn)評(píng)估模型（方法）的分析、判斷能力，恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估模型（方法）。資產(chǎn)評(píng)估模型（方法）。3培養(yǎng)計(jì)算能力。培養(yǎng)計(jì)算能力。知識(shí)目標(biāo)知識(shí)目標(biāo)1熟悉資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的基礎(chǔ)知識(shí)，掌握資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的編制熟悉資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的基礎(chǔ)知識(shí)，掌握資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的編制方法。方法。 2掌握成本法、市場(chǎng)法、收益法等資產(chǎn)評(píng)估模型（方法）的掌握成本法、市場(chǎng)法、收益法等資產(chǎn)評(píng)估模型（方法）的基本原理與運(yùn)用?；驹砼c運(yùn)用。 3掌握不同資產(chǎn)

2、評(píng)估模型（方法）的選擇。掌握不同資產(chǎn)評(píng)估模型（方法）的選擇。教學(xué)設(shè)計(jì)教學(xué)設(shè)計(jì)1開(kāi)展典型案例分析與討論。開(kāi)展典型案例分析與討論。2分組討論與評(píng)價(jià)。分組討論與評(píng)價(jià)。3演示訓(xùn)練。演示訓(xùn)練。4情境模擬。情境模擬。5糾錯(cuò)練習(xí)。糾錯(cuò)練習(xí)。工作過(guò)程工作過(guò)程3 編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃一、應(yīng)當(dāng)履行的評(píng)估程序一、應(yīng)當(dāng)履行的評(píng)估程序二、評(píng)估工作的基本步驟二、評(píng)估工作的基本步驟3.1.1 3.1.1 資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的基本內(nèi)容的基本內(nèi)容1資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的編制準(zhǔn)備資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的編制準(zhǔn)備編制評(píng)估計(jì)劃時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮以下因素：2資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的編制內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的編制內(nèi)容【小貼士】【小貼士】

3、資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃編制的注意事項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃編制的注意事項(xiàng)為了保證資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃得到良好落實(shí)，在編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)為了保證資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃得到良好落實(shí)，在編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃過(guò)程，還應(yīng)注意如下問(wèn)題：劃過(guò)程，還應(yīng)注意如下問(wèn)題：（1）評(píng)估計(jì)劃應(yīng)經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人審核并批準(zhǔn)后才能付諸）評(píng)估計(jì)劃應(yīng)經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人審核并批準(zhǔn)后才能付諸實(shí)施，評(píng)估計(jì)劃修改補(bǔ)充時(shí)亦同。實(shí)施，評(píng)估計(jì)劃修改補(bǔ)充時(shí)亦同。（2）評(píng)估計(jì)劃的繁簡(jiǎn)程度取決于評(píng)估項(xiàng)目的規(guī)模、復(fù)雜程）評(píng)估計(jì)劃的繁簡(jiǎn)程度取決于評(píng)估項(xiàng)目的規(guī)模、復(fù)雜程度、評(píng)估目的。度、評(píng)估目的。（3）在編制評(píng)估計(jì)劃時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)考慮評(píng)估風(fēng)）在編制評(píng)估計(jì)劃時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)考慮評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。險(xiǎn)。

4、（4）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)同委托人就評(píng)估計(jì)劃的要點(diǎn)和某些）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)同委托人就評(píng)估計(jì)劃的要點(diǎn)和某些重要程序進(jìn)行洽商，使評(píng)估程序計(jì)劃的實(shí)施與委托人的有重要程序進(jìn)行洽商，使評(píng)估程序計(jì)劃的實(shí)施與委托人的有關(guān)工作相協(xié)調(diào)。關(guān)工作相協(xié)調(diào)。（5）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在編制評(píng)估計(jì)劃時(shí)，）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在編制評(píng)估計(jì)劃時(shí)， 應(yīng)考慮是否需應(yīng)考慮是否需要專(zhuān)家或其他評(píng)估人員的幫助，如需要，應(yīng)就有關(guān)事項(xiàng)同要專(zhuān)家或其他評(píng)估人員的幫助，如需要，應(yīng)就有關(guān)事項(xiàng)同專(zhuān)家或其他評(píng)估人員提前溝通。專(zhuān)家或其他評(píng)估人員提前溝通。（6）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)在評(píng)估計(jì)劃具體實(shí)施前將其傳達(dá)至）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)在評(píng)估計(jì)劃具體實(shí)施前將其傳達(dá)至項(xiàng)目小組全體成員。

5、項(xiàng)目小組全體成員。（7）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧O(jiān)控評(píng)估計(jì)劃的）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧?，監(jiān)控評(píng)估計(jì)劃的實(shí)施情況及其結(jié)果。如有必要，應(yīng)對(duì)評(píng)估計(jì)劃的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)施情況及其結(jié)果。如有必要，應(yīng)對(duì)評(píng)估計(jì)劃的內(nèi)容進(jìn)行修改和補(bǔ)充。修改和補(bǔ)充。（8）評(píng)估計(jì)劃及補(bǔ)充修改計(jì)劃）評(píng)估計(jì)劃及補(bǔ)充修改計(jì)劃(包括對(duì)評(píng)估計(jì)劃重大修改包括對(duì)評(píng)估計(jì)劃重大修改的原因的原因) 以及有關(guān)的審核批準(zhǔn)意見(jiàn)，應(yīng)該作為評(píng)估工作底以及有關(guān)的審核批準(zhǔn)意見(jiàn)，應(yīng)該作為評(píng)估工作底稿的一部分存檔保管。稿的一部分存檔保管。評(píng)估程序計(jì)劃的主要內(nèi)容包括（不限于）：評(píng)估程序計(jì)劃的主要內(nèi)容包括（不限于）：3.1.2 3.1.2 資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的資產(chǎn)評(píng)

6、估計(jì)劃的范例范例3.1.3 3.1.3 資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的審核資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的審核2評(píng)估程序計(jì)劃的審核評(píng)估程序計(jì)劃的審核 任務(wù)演練任務(wù)演練編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃背景資料背景資料某資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所接受中國(guó)工商銀行南京市浦口區(qū)分行的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)某資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所接受中國(guó)工商銀行南京市浦口區(qū)分行的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)麗都雅估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)麗都雅苑快樂(lè)之城苑快樂(lè)之城4棟棟5樓樓C戶型毛坯房進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估工作。本所評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序戶型毛坯房進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估工

7、作。本所評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)在對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)在2007年年1月月7日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：評(píng)估委估標(biāo)的物在評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估委估標(biāo)的物在評(píng)估基準(zhǔn)日2007年年1月月7日的房地產(chǎn)現(xiàn)值，為該房地產(chǎn)分期付款失敗日的房地產(chǎn)現(xiàn)值，為該房地產(chǎn)分期付款失敗進(jìn)行資產(chǎn)處置拍賣(mài)變現(xiàn)提供客觀、公正、合理的拍賣(mài)底價(jià)依據(jù)。進(jìn)行資產(chǎn)處置拍賣(mài)變現(xiàn)提供客觀、公正、合理的拍賣(mài)底價(jià)依據(jù)。評(píng)估范圍根據(jù)現(xiàn)行市價(jià)法包括：房地產(chǎn)所處位置、面

8、積、套型、建筑結(jié)構(gòu)、交付標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估范圍根據(jù)現(xiàn)行市價(jià)法包括：房地產(chǎn)所處位置、面積、套型、建筑結(jié)構(gòu)、交付標(biāo)準(zhǔn)、建成年月、成交價(jià)格和交易時(shí)間等因素。、建成年月、成交價(jià)格和交易時(shí)間等因素。評(píng)估對(duì)象是麗都雅苑快樂(lè)之城評(píng)估對(duì)象是麗都雅苑快樂(lè)之城4棟棟5樓樓C戶型戶型5樓毛坯房，套型為三室二廳二衛(wèi)，建筑面樓毛坯房，套型為三室二廳二衛(wèi)，建筑面積積116.78平方米，客廳、主臥、一間小臥室和陽(yáng)臺(tái)面朝南面，另有一偏臥、廚房和衛(wèi)生平方米，客廳、主臥、一間小臥室和陽(yáng)臺(tái)面朝南面，另有一偏臥、廚房和衛(wèi)生間朝北，布局合理。間朝北，布局合理。該房為該房為A先生占有，先生占有，A先生通過(guò)抵押合同貸款已實(shí)際成為快樂(lè)之城先生通過(guò)抵押

9、合同貸款已實(shí)際成為快樂(lè)之城麗都雅苑麗都雅苑4棟棟5樓樓C戶型的戶主，但尚未辦理房屋所有權(quán)證。委托方是中國(guó)工商銀行南京市浦口區(qū)分行，該戶型的戶主，但尚未辦理房屋所有權(quán)證。委托方是中國(guó)工商銀行南京市浦口區(qū)分行，該行主要從事存取款、商業(yè)信用貸款等業(yè)務(wù)。行主要從事存取款、商業(yè)信用貸款等業(yè)務(wù)。麗都雅苑是澳林地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的快樂(lè)之城項(xiàng)目的一期?？鞓?lè)之城項(xiàng)目建筑面積共麗都雅苑是澳林地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的快樂(lè)之城項(xiàng)目的一期?？鞓?lè)之城項(xiàng)目建筑面積共38萬(wàn)平方萬(wàn)平方米，其中麗都雅苑占地面積米，其中麗都雅苑占地面積5萬(wàn)平方米，建筑面積萬(wàn)平方米，建筑面積8萬(wàn)平方米；快樂(lè)之城萬(wàn)平方米；快樂(lè)之城麗都雅苑臨近未麗都雅苑臨近未來(lái)浦口經(jīng)濟(jì)、文化

10、中心，地段絕佳。周邊分布著許多自然景觀，如朱家山河、浦口公園來(lái)浦口經(jīng)濟(jì)、文化中心，地段絕佳。周邊分布著許多自然景觀，如朱家山河、浦口公園、省級(jí)珍珠泉風(fēng)景區(qū)、老山風(fēng)景區(qū)等。小區(qū)生活配套完善，并有多條公交線路直到主城、省級(jí)珍珠泉風(fēng)景區(qū)、老山風(fēng)景區(qū)等。小區(qū)生活配套完善，并有多條公交線路直到主城區(qū)。區(qū)。快樂(lè)之城快樂(lè)之城麗都雅苑建筑風(fēng)格極富現(xiàn)代個(gè)性，著重南北通透、采光充足。戶型方正，簡(jiǎn)麗都雅苑建筑風(fēng)格極富現(xiàn)代個(gè)性，著重南北通透、采光充足。戶型方正，簡(jiǎn)潔大方，大開(kāi)間，小進(jìn)深，減少了無(wú)效空間造成的浪費(fèi)，讓每一平方米都能發(fā)揮應(yīng)有的潔大方，大開(kāi)間，小進(jìn)深，減少了無(wú)效空間造成的浪費(fèi)，讓每一平方米都能發(fā)揮應(yīng)有的作用

11、。小區(qū)由著名設(shè)計(jì)院規(guī)劃、設(shè)計(jì)，以高得房率（作用。小區(qū)由著名設(shè)計(jì)院規(guī)劃、設(shè)計(jì)，以高得房率（90左右）、高綠化率（左右）、高綠化率（40.4）、）、大樓間距（大于大樓間距（大于22米）、低容積率、人車(chē)分流為設(shè)計(jì)思想。貫穿小區(qū)的三條綠化帶，有米）、低容積率、人車(chē)分流為設(shè)計(jì)思想。貫穿小區(qū)的三條綠化帶，有下沉式中心廣場(chǎng)、局部水景形成高低落差，創(chuàng)造出多層次的園林景觀，愉悅每一個(gè)人的下沉式中心廣場(chǎng)、局部水景形成高低落差，創(chuàng)造出多層次的園林景觀，愉悅每一個(gè)人的生活。麗都雅苑采用高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的建材設(shè)備，達(dá)到甚至超過(guò)市區(qū)許多高檔樓盤(pán)的品生活。麗都雅苑采用高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的建材設(shè)備，達(dá)到甚至超過(guò)市區(qū)許多高檔樓盤(pán)的品

12、質(zhì)。紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通車(chē)輛準(zhǔn)入系統(tǒng)、單元可視對(duì)講、質(zhì)。紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通車(chē)輛準(zhǔn)入系統(tǒng)、單元可視對(duì)講、雙層中空玻璃、寬帶及有線電視預(yù)留接口，業(yè)主可以以江北較低的房?jī)r(jià)享受市區(qū)高檔樓雙層中空玻璃、寬帶及有線電視預(yù)留接口，業(yè)主可以以江北較低的房?jī)r(jià)享受市區(qū)高檔樓盤(pán)的生活。簡(jiǎn)潔優(yōu)美的立面、舒適的環(huán)境、以人為本的規(guī)劃，得到了業(yè)主的肯定和社會(huì)盤(pán)的生活。簡(jiǎn)潔優(yōu)美的立面、舒適的環(huán)境、以人為本的規(guī)劃，得到了業(yè)主的肯定和社會(huì)各界的廣泛的贊譽(yù)。各界的廣泛的贊譽(yù)。 買(mǎi)主買(mǎi)主A先生于先生于2006年年2月月28日向南京模范置業(yè)有限公司通過(guò)銀行抵押貸款一次性購(gòu)日向南京模范置

13、業(yè)有限公司通過(guò)銀行抵押貸款一次性購(gòu)買(mǎi)，總成交價(jià)為買(mǎi)，總成交價(jià)為328004.4元，首付款約元，首付款約30（10萬(wàn)元），貸款額度約占萬(wàn)元），貸款額度約占70，貸款期限為，貸款期限為10年。自年。自2006年年2月抵押以來(lái)月抵押以來(lái)A先生陸續(xù)支付本金先生陸續(xù)支付本金6期（一期一月），金額為期（一期一月），金額為12180.22元，元，已付利息已付利息609.00元，至元，至2007年年1月月7日，尚未履行貸款合同中每月還本付息的責(zé)任。日，尚未履行貸款合同中每月還本付息的責(zé)任。 本資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是本資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2007年年1月月7日。本次評(píng)估基準(zhǔn)日是由評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方中國(guó)日。本次評(píng)估基準(zhǔn)日是由

14、評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方中國(guó)工商銀行南京市浦口區(qū)分行協(xié)商確定。選定這一評(píng)估基準(zhǔn)日，有利于保證評(píng)估結(jié)果有效工商銀行南京市浦口區(qū)分行協(xié)商確定。選定這一評(píng)估基準(zhǔn)日，有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的，準(zhǔn)確劃定評(píng)估范圍，合理選取作價(jià)依據(jù)，使評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與評(píng)地服務(wù)于評(píng)估目的，準(zhǔn)確劃定評(píng)估范圍，合理選取作價(jià)依據(jù)，使評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)接近。估目的的實(shí)現(xiàn)接近。 評(píng)估對(duì)象位于南京市浦口區(qū)浦珠中路，地屬江北評(píng)估對(duì)象位于南京市浦口區(qū)浦珠中路，地屬江北板塊，是江北中心區(qū)域的外圍住宅商品房，此地區(qū)同板塊，是江北中心區(qū)域的外圍住宅商品房，此地區(qū)同類(lèi)樓盤(pán)有多處，交易案例眾多，市場(chǎng)資料豐富，適宜類(lèi)樓盤(pán)有多處，交

15、易案例眾多，市場(chǎng)資料豐富，適宜于現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)價(jià)，即將評(píng)價(jià)對(duì)象與在評(píng)估基準(zhǔn)于現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)價(jià)，即將評(píng)價(jià)對(duì)象與在評(píng)估基準(zhǔn)日近期發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)這些類(lèi)日近期發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評(píng)估對(duì)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理的價(jià)格?，F(xiàn)行市價(jià)法的原理可表示為：象的客觀合理的價(jià)格?，F(xiàn)行市價(jià)法的原理可表示為：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=交易實(shí)例價(jià)格各差異因素調(diào)整系數(shù)。交易實(shí)例價(jià)格各差異因素調(diào)整系數(shù)。訓(xùn)練要求訓(xùn)練要求（1）代表資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所撰寫(xiě)一份評(píng)估綜合計(jì)劃，對(duì)）代表資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所撰寫(xiě)一份評(píng)估綜合計(jì)劃，對(duì)

16、本次評(píng)估工作進(jìn)行布置。本次評(píng)估工作進(jìn)行布置。（2）結(jié)合本資產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，學(xué)習(xí)資產(chǎn)綜合計(jì)劃）結(jié)合本資產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，學(xué)習(xí)資產(chǎn)綜合計(jì)劃的編制內(nèi)容、格式要求，熟悉資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃編制的注的編制內(nèi)容、格式要求，熟悉資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃編制的注意事項(xiàng)。意事項(xiàng)。訓(xùn)練路徑訓(xùn)練路徑 （1）教師事先對(duì)學(xué)生按照）教師事先對(duì)學(xué)生按照5人進(jìn)行分組，每組廣泛查人進(jìn)行分組，每組廣泛查閱資料的基礎(chǔ)上，擬訂資產(chǎn)綜合計(jì)劃編寫(xiě)大綱。閱資料的基礎(chǔ)上，擬訂資產(chǎn)綜合計(jì)劃編寫(xiě)大綱。 （2）分組討論資產(chǎn)綜合計(jì)劃編寫(xiě)大綱，細(xì)劃內(nèi)容，）分組討論資產(chǎn)綜合計(jì)劃編寫(xiě)大綱，細(xì)劃內(nèi)容，每小組撰寫(xiě)完成一份評(píng)估綜合計(jì)劃。每小組撰寫(xiě)完成一份評(píng)估綜合計(jì)劃。 （3）班

17、級(jí)交流，教師對(duì)各組評(píng)估綜合計(jì)劃進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。）班級(jí)交流，教師對(duì)各組評(píng)估綜合計(jì)劃進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。（4）在班級(jí)展出附有）在班級(jí)展出附有“教師點(diǎn)評(píng)教師點(diǎn)評(píng)”的各小組評(píng)估綜合的各小組評(píng)估綜合計(jì)劃，供學(xué)生比較研究。計(jì)劃，供學(xué)生比較研究。3.2.1 3.2.1 成本法成本法根據(jù)成本法的含義，成本法的評(píng)估根據(jù)成本法的含義，成本法的評(píng)估模型可以表述為：模型可以表述為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的重置成本-資資產(chǎn)實(shí)體性貶值產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)功能性貶值-資資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值或者：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值或者：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置資產(chǎn)的重置成本成本成新率成新率成本法的評(píng)估模型為正確運(yùn)用成本法評(píng)

18、成本法的評(píng)估模型為正確運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)提供了基本思路，在實(shí)際評(píng)估過(guò)估資產(chǎn)提供了基本思路，在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，最為關(guān)鍵的是依此思路如何估算程中，最為關(guān)鍵的是依此思路如何估算確定評(píng)估模型中各項(xiàng)參數(shù)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)指確定評(píng)估模型中各項(xiàng)參數(shù)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）。標(biāo)）。4成本法的評(píng)估模型及其各項(xiàng)參數(shù)的估算成本法的評(píng)估模型及其各項(xiàng)參數(shù)的估算 選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)該選擇更新重置成本；在無(wú)更新重應(yīng)該選擇更新重置成本；在無(wú)更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。生產(chǎn)能力比例法。生產(chǎn)能力比例法

19、也稱(chēng)為功能價(jià)值類(lèi)比法，生產(chǎn)能力比例法。生產(chǎn)能力比例法也稱(chēng)為功能價(jià)值類(lèi)比法，是指尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或是指尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)重置成本的一被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)重置成本的一種方法。計(jì)算公式為：種方法。計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=參照物重置成本參照物年產(chǎn)量生產(chǎn)能力比例法。生產(chǎn)能力比例法也稱(chēng)為功能價(jià)值類(lèi)生產(chǎn)能力比例法。生產(chǎn)能力比例法也稱(chēng)為功能價(jià)值類(lèi)比法，是指尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或比法，是指尋找一個(gè)與被評(píng)

20、估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)重置成本的一種方法。計(jì)算公式為：重置成本的一種方法。計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=參照物重置成本參照物年產(chǎn)量（2）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值及其估算）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值及其估算公式中：公式中： 預(yù)計(jì)殘值是指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)收回的凈額。在資產(chǎn)評(píng)估中，通預(yù)計(jì)殘值是指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)收回的凈額。在資產(chǎn)評(píng)估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計(jì)。常只考慮數(shù)額較大的殘值，

21、如殘值數(shù)額較小可以忽略不計(jì)。 總使用年限是指實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。其計(jì)算公式為：總使用年限是指實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。其計(jì)算公式為： 總使用年限總使用年限= =實(shí)際已使用年限實(shí)際已使用年限+ +尚可使用年限尚可使用年限 實(shí)際已使用年限實(shí)際已使用年限= =名義已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率 由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限，可以實(shí)際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限，可以通過(guò)會(huì)計(jì)記

22、錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢獲取。通過(guò)會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢獲取。實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。資產(chǎn)利用率計(jì)算公式為：使用年限的差異可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。資產(chǎn)利用率計(jì)算公式為： 100%截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間資產(chǎn)利用率=截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間當(dāng)資產(chǎn)利用率當(dāng)資產(chǎn)利用率 1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng)；限要長(zhǎng)；當(dāng)資產(chǎn)利用率當(dāng)資產(chǎn)利用率

23、=1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限；年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率當(dāng)資產(chǎn)利用率1時(shí)，表示開(kāi)工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。時(shí)，表示開(kāi)工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。被評(píng)估資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)性功能性貶值（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)系數(shù))（3）資產(chǎn)的功能性貶值及其估算）資產(chǎn)的功能性貶值及其估算（4）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算100%預(yù)計(jì)尚可使用年限成新率=實(shí)際已使用年限+預(yù)計(jì)尚可使用年限1 0 0 %修 復(fù) 費(fèi) 用成 新 率 = 1 -重 置 成 本折舊是由損耗決定的，但折舊并不

24、折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是一種高度政策就是損耗，折舊是一種高度政策（制度）化了的損耗。（制度）化了的損耗。折舊年限的確定基礎(chǔ)與評(píng)估折舊年限的確定基礎(chǔ)與評(píng)估中成新率的確定基礎(chǔ)中成新率的確定基礎(chǔ)損損耗本身，具有差異性。耗本身，具有差異性。資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，一些評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員根據(jù)實(shí)地勘機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員根據(jù)實(shí)地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，年限與折舊年限完全相同，這時(shí)當(dāng)然可以采用折舊年限。這時(shí)當(dāng)然可以采用折舊年限。任務(wù)演練任務(wù)演練評(píng)估基本方法評(píng)估基本方法成本法的運(yùn)用成本法的運(yùn)用基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料機(jī)器設(shè)備的評(píng)估機(jī)器設(shè)備

25、的評(píng)估B B廠因資產(chǎn)重組，擬將鍛壓車(chē)間的一臺(tái)設(shè)備轉(zhuǎn)讓?zhuān)F(xiàn)委托某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該設(shè)備的價(jià)值進(jìn)廠因資產(chǎn)重組，擬將鍛壓車(chē)間的一臺(tái)設(shè)備轉(zhuǎn)讓?zhuān)F(xiàn)委托某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為20022002年年8 8月月3131日。評(píng)估人員根據(jù)掌握的資料，經(jīng)調(diào)查分析后，決定日。評(píng)估人員根據(jù)掌握的資料，經(jīng)調(diào)查分析后，決定采用成本法評(píng)估。采用成本法評(píng)估。設(shè)備名稱(chēng)：雙盤(pán)摩擦壓力機(jī)設(shè)備名稱(chēng)：雙盤(pán)摩擦壓力機(jī)規(guī)格型號(hào)：規(guī)格型號(hào)：J53J53300300制造廠家：制造廠家：A A機(jī)械廠機(jī)械廠啟用日期：?jiǎn)⒂萌掌冢?9971997年年8 8月月賬面原值：賬面原值：180,000180,000元元賬面凈

26、值：賬面凈值：100,000100,000元元一、概況介紹一、概況介紹1 1、用途及特點(diǎn)、用途及特點(diǎn)該設(shè)備是普通多用途鍛壓設(shè)備，用于該設(shè)備是普通多用途鍛壓設(shè)備，用于B B廠（被評(píng)估設(shè)備所屬?gòu)S家）鍛壓車(chē)間手術(shù)器械成廠（被評(píng)估設(shè)備所屬?gòu)S家）鍛壓車(chē)間手術(shù)器械成型模鍛、擠壓、精壓、切邊、彎曲、校正等作業(yè)。型模鍛、擠壓、精壓、切邊、彎曲、校正等作業(yè)。該設(shè)備結(jié)構(gòu)緊湊、動(dòng)力大、剛性強(qiáng)、精度高、萬(wàn)能性強(qiáng)、采用液壓操縱裝置，可進(jìn)行單該設(shè)備結(jié)構(gòu)緊湊、動(dòng)力大、剛性強(qiáng)、精度高、萬(wàn)能性強(qiáng)、采用液壓操縱裝置，可進(jìn)行單次打擊和連續(xù)自動(dòng)打擊。次打擊和連續(xù)自動(dòng)打擊。2 2、結(jié)構(gòu)及主要技術(shù)參數(shù)、結(jié)構(gòu)及主要技術(shù)參數(shù)（1 1）結(jié)構(gòu)主

27、要包括：機(jī)架、滑塊、飛輪與主軸（其上安裝兩個(gè)大摩擦輪）四個(gè)部分；）結(jié)構(gòu)主要包括：機(jī)架、滑塊、飛輪與主軸（其上安裝兩個(gè)大摩擦輪）四個(gè)部分；液壓操縱、剎緊、退料及緩沖四個(gè)裝置；還有電器設(shè)備（主機(jī)電和油泵電機(jī)）。液壓操縱、剎緊、退料及緩沖四個(gè)裝置；還有電器設(shè)備（主機(jī)電和油泵電機(jī)）。（2 2）主要技術(shù)參數(shù)）主要技術(shù)參數(shù)公稱(chēng)壓力：公稱(chēng)壓力：3,000KN3,000KN打擊能量：打擊能量：2,000KJ2,000KJ最大行程：最大行程：400mm400mm最小封閉高度：不得小于最小封閉高度：不得小于300mm300mm液壓系統(tǒng)工作油壓：液壓系統(tǒng)工作油壓：2 23 Mpa3 Mpa二、估算重置價(jià)值二、估算重

28、置價(jià)值1、估算購(gòu)置價(jià)格、估算購(gòu)置價(jià)格經(jīng)向原制造廠家經(jīng)向原制造廠家A機(jī)械廠詢價(jià)得知，相同規(guī)格型號(hào)的機(jī)械廠詢價(jià)得知，相同規(guī)格型號(hào)的J53300型雙盤(pán)摩擦壓力機(jī)報(bào)型雙盤(pán)摩擦壓力機(jī)報(bào)價(jià)（價(jià)（2002年年8月月31日，即評(píng)估基準(zhǔn)日）為人民幣日，即評(píng)估基準(zhǔn)日）為人民幣188,000元。元。2、估算重置價(jià)值、估算重置價(jià)值（1）購(gòu)置價(jià)格）購(gòu)置價(jià)格188,000元；元；（2）運(yùn)雜費(fèi)）運(yùn)雜費(fèi)5%；（3）基礎(chǔ)費(fèi)）基礎(chǔ)費(fèi)5%；（4）安裝調(diào)試費(fèi)：根據(jù)生產(chǎn)廠家承諾該項(xiàng)費(fèi)用免收；）安裝調(diào)試費(fèi)：根據(jù)生產(chǎn)廠家承諾該項(xiàng)費(fèi)用免收；（5）資金成本：因該機(jī)可在不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成安裝調(diào)試工作，故資金成本不計(jì)；）資金成本：因該機(jī)可在不到

29、一個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成安裝調(diào)試工作，故資金成本不計(jì)；重置價(jià)值購(gòu)置價(jià)格運(yùn)雜費(fèi)基礎(chǔ)費(fèi)安裝調(diào)試費(fèi)資金成本重置價(jià)值購(gòu)置價(jià)格運(yùn)雜費(fèi)基礎(chǔ)費(fèi)安裝調(diào)試費(fèi)資金成本 .三、確定綜合成新率三、確定綜合成新率1、確定經(jīng)七項(xiàng)調(diào)整因素修正使用年限法的成新率、確定經(jīng)七項(xiàng)調(diào)整因素修正使用年限法的成新率（1）根據(jù)全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格信息）根據(jù)全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格信息1999年第一期刊出的機(jī)器設(shè)備參考年第一期刊出的機(jī)器設(shè)備參考?jí)勖晗迣?zhuān)欄，取鍛壓設(shè)備規(guī)定使用（經(jīng)濟(jì)）年限為壽命年限專(zhuān)欄，取鍛壓設(shè)備規(guī)定使用（經(jīng)濟(jì)）年限為17年；年；（2）確定已使用（實(shí)際）年限為）確定已使用（實(shí)際）年限為5年（啟用日期年（啟用日期1997年年8月評(píng)估基準(zhǔn)日月評(píng)估基

30、準(zhǔn)日2002年年8月）；月）；（3）確定七項(xiàng)調(diào)整因素綜合修正系數(shù)）確定七項(xiàng)調(diào)整因素綜合修正系數(shù)a=0.99，其中：，其中：制造質(zhì)量制造質(zhì)量a11.10（A機(jī)械廠制造，質(zhì)量?jī)?yōu)良）；機(jī)械廠制造，質(zhì)量?jī)?yōu)良）；利用程度利用程度a21.00（2班班/日作業(yè)，利用程度正常）；日作業(yè)，利用程度正常）；維護(hù)保養(yǎng)維護(hù)保養(yǎng)a31.00（正常）；（正常）；修理改造修理改造a41.00（無(wú)修理改造）；（無(wú)修理改造）；故障情況故障情況a51.00（無(wú)故障）；（無(wú)故障）；運(yùn)行狀態(tài)運(yùn)行狀態(tài)a61.00（正常）；（正常）；工作環(huán)境工作環(huán)境a70.90（高溫、灰塵、振動(dòng)）；（高溫、灰塵、振動(dòng)）；（4）確定已使用（經(jīng)濟(jì)）年限）確

31、定已使用（經(jīng)濟(jì)）年限5.05（50.99）年；）年；（5）確定尚可使用（經(jīng)濟(jì)）年限為）確定尚可使用（經(jīng)濟(jì)）年限為11.95(175.05)年；年；（6）確定經(jīng)七項(xiàng)調(diào)整因素修正使用年限法的實(shí)際成新率）確定經(jīng)七項(xiàng)調(diào)整因素修正使用年限法的實(shí)際成新率實(shí)際成新率尚可使用（經(jīng)濟(jì)）年限實(shí)際成新率尚可使用（經(jīng)濟(jì)）年限/規(guī)定使用（經(jīng)濟(jì)）年限規(guī)定使用（經(jīng)濟(jì)）年限100% .2、確定現(xiàn)場(chǎng)勘查綜合技術(shù)鑒定成新率、確定現(xiàn)場(chǎng)勘查綜合技術(shù)鑒定成新率經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)技術(shù)鑒定，其成新率為經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)技術(shù)鑒定，其成新率為 。3、確定綜合成新率、確定綜合成新率綜合成新率七項(xiàng)調(diào)整因素系數(shù)修正使用年限法成新率綜合成新率七項(xiàng)調(diào)整因素系數(shù)修正使用

32、年限法成新率40%現(xiàn)場(chǎng)勘查技術(shù)鑒定成新率現(xiàn)場(chǎng)勘查技術(shù)鑒定成新率60% . 四、確定評(píng)估價(jià)值四、確定評(píng)估價(jià)值評(píng)估價(jià)值重置價(jià)值綜合成新率評(píng)估價(jià)值重置價(jià)值綜合成新率 .訓(xùn)練要求訓(xùn)練要求（1）根據(jù)基礎(chǔ)資料提供的信息，運(yùn)用成本法分析、計(jì)算評(píng)估對(duì)象的重置價(jià)值、成新率及評(píng)估價(jià)值。（2）結(jié)合上述評(píng)估案例，學(xué)習(xí)成本法的評(píng)估思路，熟悉成本法的評(píng)估程序、評(píng)估模型及其各項(xiàng)參數(shù)的估算。訓(xùn)練路徑訓(xùn)練路徑 （1）每名學(xué)生在查閱資料的基礎(chǔ)上，計(jì)算、填充基礎(chǔ)資料中的相關(guān)數(shù)據(jù)。 （2）每名學(xué)生在分析上述評(píng)估案例的基礎(chǔ)上，撰寫(xiě)一份資產(chǎn)評(píng)估方法成本法的學(xué)習(xí)體會(huì)。 （3）班級(jí)交流，教師對(duì)每名學(xué)生的表現(xiàn)進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。3.2.2 3.2.2

33、市場(chǎng)法市場(chǎng)法2市場(chǎng)法的基本前提市場(chǎng)法的基本前提3市場(chǎng)法的基本程序市場(chǎng)法的基本程序4市場(chǎng)法的可比性因素市場(chǎng)法的可比性因素5市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法（1）直接比較法直接比較法直接比較法，是指利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某直接比較法，是指利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一或者若干基本特征直接進(jìn)一或者若干基本特征與參照物的同一或者若干基本特征直接進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類(lèi)照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到

34、評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類(lèi)方法。其基本計(jì)算公式為：方法。其基本計(jì)算公式為：如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間可比因素完全一致，則有：如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間可比因素完全一致，則有：評(píng)估對(duì)象價(jià)值評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物合理成交價(jià)格參照物合理成交價(jià)格如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間可比因素不一致，則有：如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間可比因素不一致，則有：評(píng)估對(duì)象價(jià)值評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格參照物成交價(jià)格修正系數(shù)修正系數(shù)1修正系數(shù)修正系數(shù)2修正系數(shù)修正系數(shù)n公式中：公式中：ii評(píng)估對(duì)象第i個(gè)可比因素特征值修正系數(shù)= （=1，2，n)參照物第i個(gè)可比因素特征值或者： 評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格基本特征差額1基本特征差額2基本特征差

35、額n評(píng) 估 對(duì) 象 生 產(chǎn) 能 力資 產(chǎn) 評(píng) 估 價(jià) 值 =參 照 物 成 交 價(jià) 格參 照 物 生 產(chǎn) 能 力X評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格參照物生產(chǎn)能力1+評(píng)估基準(zhǔn)日同類(lèi)資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格1+參照物交易期日同類(lèi)資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)、運(yùn)用環(huán)比價(jià)、運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)評(píng)估。如格指數(shù)評(píng)估。如果能夠獲得參照果能夠獲得參照物和評(píng)估對(duì)象的物和評(píng)估對(duì)象的環(huán)比價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，價(jià)格指數(shù)法數(shù)，價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)公式可以的數(shù)學(xué)公式可以概括為：概括為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格參照物成交價(jià)格參照物交易期參照物交易期日至

36、評(píng)估基準(zhǔn)日日至評(píng)估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格指各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)乘積數(shù)乘積、運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)評(píng)估。如果能夠獲得參照物和評(píng)估對(duì)象的定基價(jià)格指數(shù)或定基價(jià)格變動(dòng)、運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)評(píng)估。如果能夠獲得參照物和評(píng)估對(duì)象的定基價(jià)格指數(shù)或定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)公式可以概括為：指數(shù)，價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)公式可以概括為：評(píng) 估 基 準(zhǔn) 日 資 產(chǎn) 定 基 價(jià) 格 指 數(shù)資 產(chǎn) 評(píng) 估 價(jià) 值 =參 照 物 資 產(chǎn) 交 易 價(jià) 格參 照 物 交 易 期 日 資 產(chǎn) 定 基 價(jià) 格 指 數(shù)定基價(jià)格指數(shù)是以固定時(shí)期為基期的價(jià)格指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示，實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分定基價(jià)格指數(shù)是以固定時(shí)期為基期的價(jià)格指數(shù)，通常用

37、百分比來(lái)表示，實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。以號(hào)。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)價(jià)格指數(shù)大于為基礎(chǔ)，當(dāng)價(jià)格指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；價(jià)格指數(shù)在，表明物價(jià)上漲；價(jià)格指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)以下，表明物價(jià)下跌。下跌。 評(píng) 估 對(duì) 象 成 新 率資 產(chǎn) 評(píng) 估 價(jià) 值 =參 照 物 成 交 價(jià) 格參 照 物 成 新 率 公式中： 100%預(yù) 計(jì) 尚 可 使 用 年 限成 新 率 =實(shí) 際 已 使 用 年 限 +預(yù) 計(jì) 尚 可 使 用 年 限參 照 物 的 成 交 價(jià) 格資 產(chǎn) 評(píng) 估 價(jià) 值 = 評(píng) 估 對(duì) 象 的 現(xiàn) 行 合 理 成 本參 照 物 的 現(xiàn) 行 合 理 成 本6市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)市場(chǎng)法的優(yōu)缺

38、點(diǎn)任務(wù)演練任務(wù)演練交易實(shí)例交易實(shí)例比較項(xiàng)目比較項(xiàng)目ABC待估物業(yè)待估物業(yè)坐落坐落浦東新區(qū)FD路300號(hào)浦東新區(qū)FD路300號(hào)浦東新區(qū)JX路300號(hào)浦東新區(qū)FD路300號(hào)內(nèi)內(nèi)/中中/外環(huán)外環(huán)內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)以內(nèi)價(jià)格（元價(jià)格（元/每平方米）每平方米）10500100009500 交易日期交易日期2005年6月2005年9月2005年11月2005年11月面積面積114114120114交易實(shí)例交易實(shí)例個(gè)別因素個(gè)別因素ABC交通便捷度交通便捷度101010自然環(huán)境自然環(huán)境101010噪音及各種干擾噪音及各種干擾888物業(yè)管理物業(yè)管理10109社區(qū)環(huán)境社區(qū)環(huán)境10109樓層樓層887房型布

39、局房型布局101010房屋朝向房屋朝向10710房齡房齡10109裝修情況裝修情況10108評(píng)估基本方法評(píng)估基本方法市場(chǎng)法的運(yùn)用市場(chǎng)法的運(yùn)用基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料商品房的評(píng)估商品房的評(píng)估一、待估物業(yè)為位于上海浦東新區(qū)的樓盤(pán)一、待估物業(yè)為位于上海浦東新區(qū)的樓盤(pán)LY廣場(chǎng)的一套廣場(chǎng)的一套商品房商品房4號(hào)樓號(hào)樓1201室。室。二、選取比較對(duì)象二、選取比較對(duì)象A：2號(hào)樓號(hào)樓701室；室；B：2號(hào)樓號(hào)樓802室；室；C：鄰近相似樓盤(pán)浦東：鄰近相似樓盤(pán)浦東HQ花園花園5號(hào)樓號(hào)樓601室室交易實(shí)例情況表交易實(shí)例情況表三、進(jìn)行個(gè)別因素修正三、進(jìn)行個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正評(píng)分表個(gè)別因素修正評(píng)分表計(jì)算交易實(shí)例的計(jì)算交易實(shí)

40、例的個(gè)別因素修正系數(shù)如下：個(gè)別因素修正系數(shù)如下：交易實(shí)例交易實(shí)例A個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) = 交易實(shí)例交易實(shí)例B個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) = 交易實(shí)例交易實(shí)例C個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) = 四、進(jìn)行交易時(shí)間修正四、進(jìn)行交易時(shí)間修正由于受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響，由于受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響，6月份上海樓市陷入低谷，許多人月份上海樓市陷入低谷，許多人持幣觀望，房地產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市，交易量萎縮。持幣觀望，房地產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市，交易量萎縮。9月份上海樓市進(jìn)入了傳統(tǒng)意月份上海樓市進(jìn)入了傳統(tǒng)意義上的義上的“金九銀十金九銀十”期，房屋的交易量開(kāi)始緩慢回升，樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

41、此外期，房屋的交易量開(kāi)始緩慢回升，樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。此外，上海市秋季房屋展銷(xiāo)會(huì)的成功舉辦，對(duì)于活躍市場(chǎng)也起到了不小的作用。根，上海市秋季房屋展銷(xiāo)會(huì)的成功舉辦，對(duì)于活躍市場(chǎng)也起到了不小的作用。根據(jù)對(duì)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，進(jìn)入九月份，房屋均價(jià)比六月份上漲了據(jù)對(duì)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，進(jìn)入九月份，房屋均價(jià)比六月份上漲了2%，9月以來(lái)，房屋均價(jià)平均每個(gè)月上漲月以來(lái)，房屋均價(jià)平均每個(gè)月上漲1%。計(jì)算交易實(shí)例的交易時(shí)間修正系數(shù)如下：計(jì)算交易實(shí)例的交易時(shí)間修正系數(shù)如下：交易實(shí)例交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù) = . 交易實(shí)例交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù) = . 交易實(shí)例交易實(shí)例C

42、交易時(shí)間修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù) = . 五、計(jì)算待估物業(yè)的初步價(jià)格五、計(jì)算待估物業(yè)的初步價(jià)格交易實(shí)例交易實(shí)例A的初步價(jià)格的初步價(jià)格 = . 交易實(shí)例交易實(shí)例B的初步價(jià)格的初步價(jià)格 = . 交易實(shí)例交易實(shí)例C的初步價(jià)格的初步價(jià)格 = , 六、采用算術(shù)平均法求的待估物業(yè)的評(píng)估值六、采用算術(shù)平均法求的待估物業(yè)的評(píng)估值待估物業(yè)的評(píng)估單價(jià)待估物業(yè)的評(píng)估單價(jià) = . 待估物業(yè)的評(píng)估總價(jià)待估物業(yè)的評(píng)估總價(jià) = . 訓(xùn)練要求訓(xùn)練要求（1）根據(jù)基礎(chǔ)資料提供的信息，運(yùn)用市場(chǎng)法比較、分析、計(jì)算各個(gè)交易實(shí)）根據(jù)基礎(chǔ)資料提供的信息，運(yùn)用市場(chǎng)法比較、分析、計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的個(gè)別因素修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)、初步價(jià)格及

43、評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值（例的個(gè)別因素修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)、初步價(jià)格及評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值（單價(jià)和總價(jià)）。單價(jià)和總價(jià)）。（2）結(jié)合上述評(píng)估案例，學(xué)習(xí)市場(chǎng)法的評(píng)估思路，熟悉市場(chǎng)法的評(píng)估程序）結(jié)合上述評(píng)估案例，學(xué)習(xí)市場(chǎng)法的評(píng)估思路，熟悉市場(chǎng)法的評(píng)估程序、評(píng)估模型及其各項(xiàng)參數(shù)的估算。、評(píng)估模型及其各項(xiàng)參數(shù)的估算。訓(xùn)練路徑訓(xùn)練路徑 （1）每名學(xué)生在查閱資料的基礎(chǔ)上，填充基礎(chǔ)資料中的相關(guān)數(shù)據(jù)。）每名學(xué)生在查閱資料的基礎(chǔ)上，填充基礎(chǔ)資料中的相關(guān)數(shù)據(jù)。 （2）每名學(xué)生在分析上述評(píng)估案例的基礎(chǔ)上，撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估方法）每名學(xué)生在分析上述評(píng)估案例的基礎(chǔ)上，撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估方法市場(chǎng)市場(chǎng)法的學(xué)習(xí)體會(huì)。法的學(xué)習(xí)體會(huì)。 （3）班級(jí)交

44、流，教師對(duì)每名學(xué)生的表現(xiàn)進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。）班級(jí)交流，教師對(duì)每名學(xué)生的表現(xiàn)進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。1niii RP(1+r)其基本數(shù)學(xué)模型為：模型中：3.2.3 3.2.3 收益法收益法iR2收益法的基本前提收益法的基本前提3收益法的基本程序收益法的基本程序4收益法的基本參數(shù)收益法的基本參數(shù)A 年金。t 收益年期；n 收益年期；折現(xiàn)率或資本化率；r未來(lái)第年期的預(yù)期收益；iRpn未來(lái)第n年的預(yù)計(jì)變現(xiàn)值；年期序號(hào)；評(píng)估值；pi 為了便于學(xué)習(xí)收益法中的具體方法，先對(duì)這些具體方法中所用的字符含義做統(tǒng)一的定義：AP =r11nArP( 1 + r )（1）純收益不變）純收益不變?cè)谑找嬗览m(xù)、各因素不變的條件下，有以下計(jì)算公式：

45、在收益永續(xù)、各因素不變的條件下，有以下計(jì)算公式： 其成立條件是：其成立條件是：純收益每年不變；純收益每年不變；資本化率固定且大于零；資本化率固定且大于零；收益年期無(wú)限。收益年期無(wú)限。在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算公式：在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算公式： 這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，其成立條件這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，其成立條件是：是：純收益每年不變；純收益每年不變；資本化率固定且大于零；資本化率固定且大于零；收益收益年期有限為年期有限為n。在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算公在收益年期有限，資本化率等于零的條件

46、下，有以下計(jì)算公式：式： P = An其成立條件是：純收益每年不變；資本化率為零；其成立條件是：純收益每年不變；資本化率為零；收益年期有限為收益年期有限為n。5收益法中的主要技術(shù)方法收益法中的主要技術(shù)方法1+niiniARP( 1 + r )r ( 1 + r )（2）純收益在若干年后保持不變）純收益在若干年后保持不變無(wú)限年期收益。其計(jì)算公式為：無(wú)限年期收益。其計(jì)算公式為： 其成立條件是：其成立條件是：純收益在純收益在n年（含第年（含第n年）以前有年）以前有變化；純收益在變化；純收益在n年（不含第年（不含第n年）以后保持不變；年）以后保持不變；收益年期無(wú)限；收益年期無(wú)限；r大于零。大于零。有限

47、年期收益。其計(jì)算公式為：有限年期收益。其計(jì)算公式為： 1+1tiitntiAR1P(1+r)r(1+r)(1+r) 其成立條件是：純收益在其成立條件是：純收益在t年（含第年（含第t年）以前有變化；年）以前有變化；純收益在純收益在t年（不含第年（不含第t年）以后保持年）以后保持不變；收益年期有限為不變；收益年期有限為n；r大于零。大于零。2+ABrrP（3）純收益按等差級(jí)數(shù)變化）純收益按等差級(jí)數(shù)變化在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年限無(wú)限的條件下，有以下在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年限無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算公式：計(jì)算公式： 其成立條件是：其成立條件是：純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；純

48、收益逐年遞增純收益逐年遞增額為額為B；收益年期無(wú)限；收益年期無(wú)限；r大于零。大于零。 其成立條件是：其成立條件是：純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；純收益逐純收益逐年遞增額為年遞增額為B；收益年期有限為；收益年期有限為n；r大于零。大于零。在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年限有限的條件下，有以下在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年限有限的條件下，有以下計(jì)算公式：計(jì)算公式：21nnABBnrrrrr 1P(1+ )(1+ )在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年限無(wú)限的條件下，有以下計(jì)在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年限無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算公式：算公式：2-ABrrP其成立條件是：純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；

49、純收益逐年遞減其成立條件是：純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減額為額為B；收益年期無(wú)限；收益年期無(wú)限；r大于零收益遞減至零為止。大于零收益遞減至零為止。在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年限有限的條件下，有以下在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年限有限的條件下，有以下計(jì)算公式：計(jì)算公式：2-1nnABBnrrrrr 1P( 1 +)( 1 +)其成立條件是：純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞其成立條件是：純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減額為減額為B；收益年期有限為；收益年期有限為n；r大于零。大于零。-ArsP11nAsrsr1 +P+ArsP-1+1nAsrsr1P（4）純收益按等比級(jí)數(shù)變化）純收

50、益按等比級(jí)數(shù)變化在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年限無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年限無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算公式：公式： 其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增比率為比率為s；收益年期無(wú)限；收益年期無(wú)限；rs0。 在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年限有限的條件下，有以下計(jì)在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年限有限的條件下，有以下計(jì)算公式：算公式： 其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增比率為比率為s；收益年期有限為；收益年期有限為n；rs0。在純收益按等比級(jí)數(shù)遞

51、減，收益年限無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算公在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年限無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算公式：式： 其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為比率為s；收益年期無(wú)限；收益年期無(wú)限；rs0。 在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年限有限的條件下，有以下計(jì)在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年限有限的條件下，有以下計(jì)算公式：算公式： 其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為比率為s；收益年期無(wú)限；收益年期無(wú)限；rs0。 11+nnnPArrrP( 1 +)( 1 +)（5）已知未

52、來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格（）已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格（pn）的條件下，）的條件下，有以下計(jì)算公式有以下計(jì)算公式： 其成立條件是：其成立條件是：純收益在純收益在n年（含第年（含第n年）以前保年）以前保持不變；預(yù)知第持不變；預(yù)知第n年的資產(chǎn)價(jià)格為年的資產(chǎn)價(jià)格為pn； r大于零。大于零。6收益法的優(yōu)缺點(diǎn)收益法的優(yōu)缺點(diǎn)（1）收益法的優(yōu)點(diǎn)）收益法的優(yōu)點(diǎn)能夠真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；能夠真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；與投資決策相結(jié)合，評(píng)估結(jié)果容易為買(mǎi)賣(mài)雙與投資決策相結(jié)合，評(píng)估結(jié)果容易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受。方所接受。（2）收益法的缺點(diǎn)）收益法的缺點(diǎn)預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大

53、，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因素的影響；主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因素的影響；在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用于在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用于企業(yè)整體資產(chǎn)（價(jià)值）和可預(yù)測(cè)未來(lái)企業(yè)整體資產(chǎn)（價(jià)值）和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。任務(wù)演練任務(wù)演練評(píng)估基本方法評(píng)估基本方法收益法的運(yùn)用收益法的運(yùn)用基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料商標(biāo)權(quán)評(píng)估案例商標(biāo)權(quán)評(píng)估案例F公司擬將公司擁有的公司擬將公司擁有的H系列注冊(cè)商標(biāo)轉(zhuǎn)讓給系列注冊(cè)商標(biāo)轉(zhuǎn)讓給S公司，現(xiàn)委托某評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。公司，現(xiàn)委托某評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。一、被評(píng)估資產(chǎn)概況一、被評(píng)估資產(chǎn)概況本次評(píng)估的對(duì)象是本次評(píng)估的對(duì)象是F公司擁有的公司擁有的H系列注冊(cè)商標(biāo)

54、，共系列注冊(cè)商標(biāo)，共20件。本次評(píng)估目的是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)１敬卧u(píng)估目的是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)u(píng)估基準(zhǔn)日為評(píng)估基準(zhǔn)日為2001年年3月月31日。日。F公司是一家國(guó)有獨(dú)資公司，其主要產(chǎn)品是公司是一家國(guó)有獨(dú)資公司，其主要產(chǎn)品是H牌和牌和M牌家用縫紉機(jī)。其中牌家用縫紉機(jī)。其中H系列注冊(cè)商標(biāo)系列注冊(cè)商標(biāo)由由F公司擁有，公司擁有，M系列注冊(cè)商標(biāo)由系列注冊(cè)商標(biāo)由M公司授權(quán)公司授權(quán)F公司使用。公司使用。F公司擁有的公司擁有的H系列注冊(cè)商標(biāo)是老牌的國(guó)產(chǎn)名牌，有著悠久的歷史。系列注冊(cè)商標(biāo)是老牌的國(guó)產(chǎn)名牌，有著悠久的歷史。F公司的前身公司的前身F廠始廠始建于建于1919年，專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)縫紉機(jī)已達(dá)年，專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)縫紉機(jī)已達(dá)80余年。早在

55、余年。早在1951年，該廠就向商標(biāo)主管當(dāng)局申請(qǐng)注年，該廠就向商標(biāo)主管當(dāng)局申請(qǐng)注冊(cè)了冊(cè)了H商標(biāo)。商標(biāo)。1985年，再次在縫紉設(shè)備及零部件上注冊(cè)了年，再次在縫紉設(shè)備及零部件上注冊(cè)了H商標(biāo)。商標(biāo)。H牌縫紉機(jī)以其卓越的產(chǎn)牌縫紉機(jī)以其卓越的產(chǎn)品質(zhì)量為廣大消費(fèi)者所熟悉和喜愛(ài)，在中國(guó)市場(chǎng)上占有極高的聲譽(yù)。品質(zhì)量為廣大消費(fèi)者所熟悉和喜愛(ài)，在中國(guó)市場(chǎng)上占有極高的聲譽(yù)。自自1956年起，年起，F(xiàn)廠向包括印度尼西亞在內(nèi)的一百多個(gè)國(guó)家和地區(qū)出口廠向包括印度尼西亞在內(nèi)的一百多個(gè)國(guó)家和地區(qū)出口H牌縫紉機(jī)，贏得牌縫紉機(jī)，贏得外商和客戶的喜愛(ài)。外商和客戶的喜愛(ài)。F廠還先后在美國(guó)、英國(guó)、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、香港等四十幾個(gè)國(guó)家和廠還

56、先后在美國(guó)、英國(guó)、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、香港等四十幾個(gè)國(guó)家和地區(qū)注冊(cè)了地區(qū)注冊(cè)了H商標(biāo)，使之得到了廣泛的國(guó)際保護(hù)。長(zhǎng)期的商業(yè)使用，優(yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)和廣商標(biāo)，使之得到了廣泛的國(guó)際保護(hù)。長(zhǎng)期的商業(yè)使用，優(yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)和廣泛的國(guó)際注冊(cè)，已使泛的國(guó)際注冊(cè)，已使H商標(biāo)在國(guó)內(nèi)外建立了良好的信譽(yù)。商標(biāo)在國(guó)內(nèi)外建立了良好的信譽(yù)。1991年年12月，月，H商標(biāo)被國(guó)家工商商標(biāo)被國(guó)家工商行政管理局商標(biāo)局認(rèn)定為馳名商標(biāo)，給予特殊的保護(hù)。行政管理局商標(biāo)局認(rèn)定為馳名商標(biāo)，給予特殊的保護(hù)。H系列注冊(cè)商標(biāo)作為市著名商標(biāo)，曾多次被評(píng)為國(guó)家級(jí)、部級(jí)、市級(jí)的優(yōu)秀產(chǎn)品，享有系列注冊(cè)商標(biāo)作為市著名商標(biāo)，曾多次被評(píng)為國(guó)家級(jí)、部級(jí)、市級(jí)的優(yōu)秀產(chǎn)品

57、，享有極高的聲譽(yù)和知名度。例如：極高的聲譽(yù)和知名度。例如：1987年年H牌縫紉機(jī)被評(píng)為市優(yōu)質(zhì)出口商品；牌縫紉機(jī)被評(píng)為市優(yōu)質(zhì)出口商品；1992年年H商標(biāo)被商標(biāo)被評(píng)為市著名商標(biāo)。評(píng)為市著名商標(biāo)。H系列注冊(cè)商標(biāo)在其長(zhǎng)期的發(fā)展中，積累形成了牢固而扎實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在技術(shù)上，從系列注冊(cè)商標(biāo)在其長(zhǎng)期的發(fā)展中，積累形成了牢固而扎實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在技術(shù)上，從五、六十年代起，五、六十年代起，F(xiàn)廠一直掌握著產(chǎn)品的核心優(yōu)勢(shì)，通過(guò)不斷的工藝改革、技術(shù)創(chuàng)新和設(shè)廠一直掌握著產(chǎn)品的核心優(yōu)勢(shì)，通過(guò)不斷的工藝改革、技術(shù)創(chuàng)新和設(shè)備的更新改造，保持著行業(yè)中技術(shù)領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如：為解決機(jī)殼表面的質(zhì)量問(wèn)題，采備的更新改造，保持著行業(yè)中技

58、術(shù)領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如：為解決機(jī)殼表面的質(zhì)量問(wèn)題，采取了使用噴槍噴涂膩?zhàn)雍挽o電噴涂技術(shù)，淘汰了手工刮膩?zhàn)雍褪止娡康墓に?；?duì)易變形取了使用噴槍噴涂膩?zhàn)雍挽o電噴涂技術(shù)，淘汰了手工刮膩?zhàn)雍褪止娡康墓に?；?duì)易變形的零件采用了碳氮共滲，軟氦化熱處理工藝，保證了零件經(jīng)熱處理后不變形和少變形，提的零件采用了碳氮共滲，軟氦化熱處理工藝，保證了零件經(jīng)熱處理后不變形和少變形，提高了產(chǎn)品的合格率。高了產(chǎn)品的合格率。近年來(lái)，隨著人民生活水平不斷提高，家用縫紉機(jī)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上銷(xiāo)量大幅度縮減，再加近年來(lái)，隨著人民生活水平不斷提高，家用縫紉機(jī)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上銷(xiāo)量大幅度縮減，再加上假冒產(chǎn)品的沖擊，上假冒產(chǎn)品的沖擊，F(xiàn)公司效益開(kāi)始

59、下降，并出現(xiàn)連續(xù)虧損。由于大量民營(yíng)企業(yè)采取假冒公司效益開(kāi)始下降，并出現(xiàn)連續(xù)虧損。由于大量民營(yíng)企業(yè)采取假冒手段謀取品牌價(jià)值，手段謀取品牌價(jià)值，H品牌價(jià)值受到嚴(yán)重影響。要使品牌價(jià)值持續(xù)發(fā)展，必須立足于產(chǎn)品品牌價(jià)值受到嚴(yán)重影響。要使品牌價(jià)值持續(xù)發(fā)展，必須立足于產(chǎn)品的更新，開(kāi)發(fā)中高檔多功能家用縫紉機(jī)，以提高產(chǎn)品的技術(shù)含量，并借助現(xiàn)有品牌優(yōu)勢(shì)，的更新，開(kāi)發(fā)中高檔多功能家用縫紉機(jī)，以提高產(chǎn)品的技術(shù)含量，并借助現(xiàn)有品牌優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)，拓展外貿(mào)出口。但由于開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)，拓展外貿(mào)出口。但由于F公司缺乏資金實(shí)力，已無(wú)能力謀求這一發(fā)展。而公司缺乏資金實(shí)力，已無(wú)能力謀求這一發(fā)展。而S公司有意在不斷發(fā)展工業(yè)縫紉機(jī)的

60、同時(shí)發(fā)展中高檔多功能縫紉機(jī)，結(jié)合工業(yè)縫紉機(jī)行業(yè)的公司有意在不斷發(fā)展工業(yè)縫紉機(jī)的同時(shí)發(fā)展中高檔多功能縫紉機(jī)，結(jié)合工業(yè)縫紉機(jī)行業(yè)的資金實(shí)力與家用縫紉機(jī)行業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步做大品牌。同時(shí)為振興本地縫紉機(jī)制造業(yè)資金實(shí)力與家用縫紉機(jī)行業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步做大品牌。同時(shí)為振興本地縫紉機(jī)制造業(yè)，根據(jù)國(guó)際上縫紉機(jī)的發(fā)展趨勢(shì)和政府的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，市政府準(zhǔn)備將家用縫紉機(jī)和工業(yè)，根據(jù)國(guó)際上縫紉機(jī)的發(fā)展趨勢(shì)和政府的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，市政府準(zhǔn)備將家用縫紉機(jī)和工業(yè)縫紉機(jī)行業(yè)整合為一體，以充分發(fā)揮這兩個(gè)行業(yè)各自的優(yōu)勢(shì)。因此，經(jīng)董事會(huì)決議，縫紉機(jī)行業(yè)整合為一體，以充分發(fā)揮這兩個(gè)行業(yè)各自的優(yōu)勢(shì)。因此，經(jīng)董事會(huì)決議，F(xiàn)公公司擬將公