房地產(chǎn)常用術(shù)語

1、房地產(chǎn)常用術(shù)語住宅小區(qū)管理作用住宅小區(qū)管理是城市管理工作的重要組成部分，具有很大的作用。(1) 住宅小區(qū)管理可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。房屋具有投資大、周期長等特點(diǎn)，是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)條件。住宅小區(qū)管理工作使住宅小區(qū)發(fā)揮其正常的功效，保證房屋的安全和住戶的正 常使用。經(jīng)常的維修養(yǎng)護(hù)還可以延長房屋的使用年限，做到少投資，多使用，既可以為國家保存一份財(cái)富，又可以節(jié)約投資，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。(2) 住宅小區(qū)管理是城市管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是政府的職責(zé)。住宅小區(qū)管理好，才可能把城市的臟、亂、差解決好。因此，對原有的住宅小區(qū)，可以投一定的資金使之完善配套，并納入綜合管理的軌

2、道。 對 新建的小區(qū)要按標(biāo)準(zhǔn)要求建一個(gè)、成一個(gè)、鞏固一個(gè)，建成后管理工作要相應(yīng)跟上。如果這兩方面相互協(xié)調(diào)和促進(jìn)，新的建好，舊的改造好，整個(gè)城市的水平就能得到提高，就能保持市容的優(yōu)美清潔，鞏固城市建 設(shè)的成果，實(shí)現(xiàn)環(huán)境生態(tài)的良性循環(huán)，從而實(shí)行經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一。(3) 住宅小區(qū)管理可以促使“兩個(gè)文 明”一起抓。社會(huì)主義的生產(chǎn)目的就是不斷滿足人們?nèi)找嬖黾拥奈镔|(zhì) 和文化需要，住宅小區(qū)的建設(shè)及其管理是人民居住水平的一個(gè)重要標(biāo)志，是生活水平的重要體現(xiàn)。建好和 管好住宅小區(qū)，是社會(huì)主義物質(zhì)文明的標(biāo)志。同時(shí)，由于住宅小區(qū)是人們生活和生存的空間，人的居住環(huán)境不僅與人的物質(zhì)生活、而且還與精神生活和身體健

3、康有直接關(guān)系。什么樣的環(huán)境培養(yǎng)什么樣的人，環(huán)境對人的影響是巨大的、無形的甚至是潛移默化的。管理好住宅小區(qū)，就能使之成為培養(yǎng)社會(huì)主義公共道德 意識(shí)、高尚健康的思想情操和科學(xué)文明的生活方式的場所，從而成為振興中華的巨大物質(zhì)力量。土地征用指政府或者政府授權(quán)的機(jī)關(guān)，依照法律規(guī)定將土地收為公用。按土地管理法規(guī)定，征收是因國家 進(jìn)行經(jīng)濟(jì) 文化 國防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)的需要，被征用的是集體所有的土地，征地申請人是列入 國家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的或者準(zhǔn)許建設(shè)的國家建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位。建設(shè)單位必須持批準(zhǔn)建設(shè)文件，向縣 級以上地方人民政府土地管理部門提出申請，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地

4、，經(jīng)征用的土地，其所有權(quán)屬于國家，用地單位只有使用權(quán)。用地單位應(yīng)向被征單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置 補(bǔ)助費(fèi)。被征土地上有附著物和青苗時(shí)，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。土地管理法還規(guī)定， 城市集體所有制單位進(jìn)行建設(shè)，需要使用土的，按照本規(guī)定辦理。集體土地指屬于勞動(dòng)群眾集體所有的土地。集體所有的土地可以由集體或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事農(nóng)林牧漁生產(chǎn)。買賣合同指房產(chǎn)買方與賣方對房產(chǎn)買賣訂立的法律合約，內(nèi)容包括售價(jià)、交割日期與其他條款。居住小區(qū)建設(shè)設(shè)計(jì)指對居住小區(qū)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)、用地等的規(guī)劃設(shè)計(jì)，也是居住小區(qū)規(guī)劃實(shí)施階段的設(shè)計(jì)。居住小區(qū) 是城市居住區(qū)的組成部分，是組織居民日常生活的相對獨(dú)立的居住單元。居住小區(qū)

5、的規(guī)模和結(jié)構(gòu)是指居民 人數(shù)、住宅建筑面積、占地面積以及相應(yīng)的生活福利設(shè)施。居住小區(qū)除居住建筑外，還要有居民日常生活所必需的服務(wù)設(shè)施：如食堂、浴室、服務(wù)站、托兒所、幼兒園、商店、小學(xué)等。并且，應(yīng)為居住創(chuàng)造安靜、優(yōu)美的 生活環(huán)境。居住小區(qū)的規(guī)模，應(yīng)視城市的大小、住宅層數(shù)的高低以及其位置的具體條件而定。在居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，節(jié)約用地的主要措施有:(l) 壓縮住宅建筑的間距。 住宅建筑的間距主要有日照間距、防火間 距、使用間距，取其最大間距作 為設(shè)計(jì)依據(jù)；(2) 提高住宅層數(shù)，以提高小區(qū)總居住面積密度；(3) 適當(dāng)增加房屋的長度，可以取消山墻間的間隔距離，提高建筑密度；(4) 提高公共建筑的層數(shù)，將有

6、關(guān)公共設(shè)施集中建造，可以節(jié)約用地，方便群眾；(5) 加大建筑的進(jìn)深；(6) 合理布置交通道路。居住區(qū)公共建筑用地指居住區(qū)內(nèi)有明確界限的公共建筑用 地。如托幼、學(xué)校等均按實(shí)際使用界限計(jì) 算，沿路時(shí)應(yīng)算到路邊。 無明顯界限的公共 建筑，則按實(shí)際占用地計(jì)算，有時(shí)也按定額 計(jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)是通過土地、建筑材料、市政設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等詛多方面的資源的組 合使用兩為人類提供人住空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。城市規(guī)劃城市政府為確立和實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)，社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。城市規(guī)

7、劃是指根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)的方針，經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策。國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長遠(yuǎn)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、 歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城鎮(zhèn)體系，合理地確定城市在規(guī)劃期內(nèi)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)，確 定城市的性質(zhì)、規(guī)模和布局，統(tǒng)一規(guī)劃，合理利用城市土地，綜合布置城市經(jīng)濟(jì)、文化、公用事業(yè)及戰(zhàn)備等各項(xiàng)建設(shè)，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展。根據(jù) ISO8402 的 1994 定義，質(zhì)量是反映實(shí)體滿足明確和隱含需要的能力的特性總和。 這里的實(shí)體是指：(1) 某項(xiàng)活動(dòng)或過程；(2) 某個(gè)產(chǎn)品 ( 產(chǎn)品包括硬件、軟件、流程性材料及服務(wù) )；(3) 某個(gè)組織、體系或人；(4) 或者是以上各方面的任

8、何組合。 這里的特性主要是指產(chǎn)品特性， 主要表現(xiàn)在性能、 可靠性、 維修性、 安全性、適應(yīng)性、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)間性等方面。服務(wù)業(yè)的服務(wù)特性以及服務(wù)提供特性是服務(wù)業(yè)質(zhì)量特性的具體 表達(dá)。國際房地產(chǎn)信托國際房地產(chǎn)信托是指中介服務(wù)企業(yè)承辦外國 (包括境外 )房地產(chǎn)顧客的房地產(chǎn)購買及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)咨詢等國外的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。土地契約亦稱“租地合同”。由用地單位或個(gè)人 在取得有關(guān)管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)用地后，與土地 管理部門簽訂的，對 雙方都具約束力的一 種協(xié)議。其主要內(nèi)容包括租地?cái)?shù)量、用途、 期限、租率標(biāo)準(zhǔn)、繳租形式，以及應(yīng)共 同遵 守的其他事項(xiàng)。人工費(fèi)是指直接從事施工的工人 （包括現(xiàn)場水平垂直運(yùn)輸?shù)容o助工人 ）和輔助生

9、產(chǎn)工人 （ 制作構(gòu)件等工人 ） 的基本工資、附加工資和工資性津貼。住宅組團(tuán)居住建筑群體的組合，可以由一定規(guī) 模和數(shù)量的住宅或結(jié)合公共建筑組合成組 成團(tuán)，作為居住區(qū)或 居住小區(qū)的基本組合 單元，有規(guī)律地發(fā)展使用。這種基本組合單 元可以由若干個(gè)同一類型或不同類型的 住 宅組合而成。 “組團(tuán)”的規(guī)模主要受建造層 數(shù)，公共建筑配置方式， 自然地形和現(xiàn)狀等 條件的影響而定。 一般為 1000 2000 人， 較大的可達(dá) 30004000 人。居住區(qū)用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共 綠地等四項(xiàng)用地的總稱。公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地是與居住人口規(guī)模 相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類 設(shè)施的用地

10、，應(yīng)包括建筑 基底占地及其所 屬場院、綠地和配建停車場等。城市規(guī)劃任務(wù) 根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)的方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策，國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長遠(yuǎn)計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃，以 及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城鎮(zhèn)體系，合理地確定城市在規(guī)劃期內(nèi)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)，確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和布局，統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市的土地、綜合部署城 市經(jīng)濟(jì)、文化、公共事業(yè)及戰(zhàn)略等各項(xiàng)建設(shè)、保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展。城市公共活動(dòng)廣場一般規(guī)劃要求一般多選在市中心地區(qū)，交通便利，自然條件較好，周圍建筑和環(huán)境比較協(xié)調(diào)優(yōu)越的地方。許多紀(jì)念 性廣場是以塑像、紀(jì)念碑、紀(jì)念塔、紀(jì)念堂為主體，結(jié)合園林綠化設(shè)計(jì)來布置

11、，前沿留出適當(dāng)?shù)匿伷隹請?以便人們進(jìn)行瞻仰活動(dòng)。 規(guī)劃時(shí)應(yīng)注意充分利用地形的特點(diǎn)，考慮豎向設(shè)計(jì)， 使主體建筑布置適當(dāng)和突出， 空間比例要協(xié)調(diào)。盡量使主體建筑成為道路的景觀。免征契稅指對新建或購買的房屋，按國家的有關(guān)規(guī)定免予征收契稅。免征契稅的規(guī)定主要有：1，凡國家機(jī)關(guān)，部隊(duì)，學(xué)校，黨派，受國家補(bǔ)貼的團(tuán)體，國營企業(yè)和事業(yè)單位，如有房屋的買，典， 承受，贈(zèng)與或交換行為，均免交契稅；2，凡屬共有房屋，如分析時(shí)應(yīng)將原契連同分析單據(jù)呈驗(yàn)核準(zhǔn)后，另換新契，免征契稅，只收契紙工本 費(fèi)。3，華僑用僑匯購買房屋，免征契稅；4，對經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的直轄市和各省， 自治區(qū)確定的實(shí)行公有住宅補(bǔ)貼出售試點(diǎn)的城市，個(gè)人購買公

12、有新建住宅，不論是按補(bǔ)貼價(jià)格還是按全價(jià)購買，一律免征契稅；對試點(diǎn)城市個(gè)人購買房管部門折價(jià)出售的 公有舊住宅，也比照上述原則免征契稅。稅契：指完納契稅的行為。舊中國不動(dòng)產(chǎn)買賣，典當(dāng)，新業(yè)主持白契（當(dāng)事人雙方成立的買賣，典當(dāng) 合同）向官府納稅，并加蓋官印，這種行為叫稅契。典契稅指因房產(chǎn)的典當(dāng)，國家向承受人征收的一種契稅。已稅契紙即按規(guī)定完納契稅的契約，稱已納契稅。房屋契稅房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)承受人向政府完納之稅。管養(yǎng)合一 房屋管理工作和養(yǎng)護(hù)工作相結(jié)合的一種組織形式，稱管養(yǎng)合一。其基層組織是管片，由房管員和養(yǎng)護(hù) 工組成。房管員負(fù)責(zé)管片的全面工作，養(yǎng)護(hù)小修可以實(shí)行承包。城市土地經(jīng)營管理指對城市土地經(jīng)營企業(yè)經(jīng)

13、營城市土地的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施規(guī)劃、協(xié)調(diào)和監(jiān)督等的管理行為。其要點(diǎn)是 維護(hù)城市土地的國家所有制，制止在城市土地經(jīng)營活動(dòng)中，侵犯或變相侵犯城市土地的國家所有權(quán)，在此 前提下，促進(jìn)城市土地經(jīng)營，搞活城市土地經(jīng)濟(jì)，以利于城市土地的開發(fā)與利用。根據(jù)城市土地國有的性 質(zhì)和政企分開的原則，作為國家機(jī)關(guān)的土地管理部門雖能代表國家管理土地，但不宜直接經(jīng)營城市土地；在土地經(jīng)營方面，它只起監(jiān)督、協(xié)調(diào)、規(guī)劃的作用，而應(yīng)由城市土地經(jīng)營企業(yè)來經(jīng)營城市土地。國家可以 通過國營土地經(jīng)營企業(yè)， 用經(jīng)濟(jì)手段， 有計(jì)劃地調(diào)節(jié)土地經(jīng)營市場， 保證和促進(jìn)城市土地經(jīng)營的健康發(fā)展， 保證國家的城市土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)。國營土地經(jīng)營企業(yè)與國家的

14、關(guān)系和其他企業(yè)一樣是納稅的關(guān)系。城市 土地經(jīng)營允許多種經(jīng)濟(jì)成分和多種經(jīng)營方式同時(shí)并存。國營以外的其他各種經(jīng)濟(jì)成分的土地經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng) 向土地管理機(jī)關(guān)申請承包、承租土地經(jīng)營 (開發(fā)、利用 )許可證；交納土地使用稅 (費(fèi) )，方能取得經(jīng)營城市土 地的資格。城市土地經(jīng)營管理的基本形式是城市土地經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)核算制，它的主要內(nèi)容有：(1) 城市土地經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)責(zé)任；(2) 經(jīng)營的權(quán)限；(3) 企業(yè)收益分配；(4) 經(jīng)濟(jì)驗(yàn)算。傭金通過經(jīng)紀(jì)人工作，買賣雙方達(dá)成了買 賣協(xié)議之后，結(jié)經(jīng)紀(jì)人的報(bào)酬稱之傭金。轉(zhuǎn)讓房屋承租人放棄承租權(quán)，無代價(jià)地自行讓給他人使用的，稱為“轉(zhuǎn)讓”。商品房價(jià)格稅金四個(gè)要素是商品房的價(jià)值的貨幣表現(xiàn)

15、。商品房 的價(jià)格由成本、銷售費(fèi)用、企業(yè)利潤、國家組成。商品房成本一般包括 以下費(fèi)用：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工 作費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工 程費(fèi)、公共 配套設(shè)施費(fèi)、利息支出、管理費(fèi)用、稅金等。 正確確定商品房價(jià)格有利于推動(dòng)住房改革 的順 利進(jìn)行；有利于調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，抑制通 貨膨脹；有利于調(diào)整國民經(jīng)濟(jì)各部門之間 的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及城市綜合 開發(fā)的迅速發(fā)展。房屋買賣價(jià)格即房屋買賣時(shí)使用的價(jià)格。有：協(xié)議價(jià)格，市場價(jià)格，計(jì)劃價(jià)格，浮動(dòng)價(jià)格房屋產(chǎn)別由于我國現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)體制有全民、 集根據(jù)以上房屋所有制和管理形式的不同， 我國的房屋產(chǎn)別可 分為以下 11 種：(1) 接管；(2) 國家經(jīng)租；(3) 收購；(4

16、) 新建；(5) 全民所有制單位自管公產(chǎn)；(6) 集體單位自管 公房；(7) 私產(chǎn)；(8) 中外合資產(chǎn)；(9) 外產(chǎn)；(10) 年產(chǎn)；(11) 其他產(chǎn)。體、個(gè)體和中外合資等所有制形式。因此，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也可分為四大類：第一是全民 所有制房屋；第二是集體所有制房屋；第三是私有房屋；第四是其他經(jīng)濟(jì)組織房屋。房產(chǎn)租賃合同房產(chǎn)租賃合同是指房屋租賃雙方之間 圍繞著權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。房產(chǎn)法定繼承指私房發(fā)生繼承時(shí)按法律直接規(guī)定的繼承人范圍， 繼承順序， 遺產(chǎn)分配原則進(jìn)行繼承的一種方式。抵押權(quán)是指房產(chǎn)所有人因借債而將房產(chǎn)抵押給債權(quán)人，作為清償債務(wù)的保證而產(chǎn)生的房產(chǎn)抵押權(quán)。權(quán)證種類即房屋所有權(quán)證種類。有房屋所有

17、權(quán)證和房屋共有權(quán)保持證兩種。房屋有限產(chǎn)權(quán)指房屋所有人不享有完整的所有權(quán)。這種有限產(chǎn)權(quán)，主要是有限產(chǎn)權(quán)受到限制，即不允許自由轉(zhuǎn)讓。房屋產(chǎn)權(quán) 指所有者對財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)能，是物權(quán)的一種。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)的所有者，按國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。住宅售價(jià)指住宅出售時(shí)的實(shí)際價(jià)格。由住宅造價(jià)，銷售費(fèi)用和贏利三部分組成。商品房成本指在商品房生產(chǎn)過程中實(shí)際消耗的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動(dòng)者為自己勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值，以及商品房用地的征拆遷補(bǔ)償費(fèi)。公有住房出售指國家所有的新舊住房出售給私人所有。房屋出售房屋出售是指通過出售方式轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。土地稅指以土地為課稅對象，按照土地的面積、

18、價(jià)格或收益等征收的稅。土地稅也稱“地產(chǎn)稅”、“地價(jià)稅”， 是歷史上最早的一種稅收，各國普遍使用。資本主義國家的“地稅”、中國的“田賦”和“地價(jià)稅”等，都屬于土 地稅的范圍。最初的土地稅以面積大小定稅額多少，后來發(fā)展成為以生產(chǎn)的多少或土質(zhì)的肥瘠程度定稅額 等級。近代資本主義與舊中國土地法規(guī)定以土地價(jià)格為征稅標(biāo)準(zhǔn)。在私有制社會(huì)，土地是作為私有財(cái)產(chǎn)征 稅的，旨在保護(hù)土地私有制。實(shí)行土地公有制的社會(huì)主義國家對土地征稅，旨在保護(hù)土地資源，促進(jìn)土地 的合理利用。土地稅分為:(I) 土地原價(jià)稅，即按土地原價(jià)向土地所有人或典權(quán)人征收的稅。(2) 土地增值稅，按土地價(jià)格增加部分征稅。又可分為： 土地轉(zhuǎn)移增值稅，

19、即在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，根據(jù)土地所有人出賣土地價(jià)格高于購人士地價(jià)格的部分 征收的稅。 土地定期增值稅，在土地所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移而土地價(jià)格有所增加時(shí)，根據(jù)增加數(shù)額征收的稅。分片承包分片承包是指房管員負(fù)責(zé)公房管理工作的一種方法。一般按片或街道劃分成若干管段，由房管員包干一片或一段，負(fù)責(zé)本片(段)的日常管理工作。片或段是以房屋的建筑面積劃分的，建筑面積24 萬平方米， 500700 戶為一個(gè)片或段，配備房管員一人。分片包干往往與“管養(yǎng)合一”的方法同時(shí)使用，一般每 平方米配備養(yǎng)護(hù)工 1.5 人。租金的確定 租金確定過程中，首先要對同類物業(yè)市場進(jìn)行分析，了解市場上同類物業(yè)出租的租金水平和出租率情 況，結(jié)合物業(yè)

20、本身的特點(diǎn)和優(yōu)勢進(jìn)行市場定位，確定本物業(yè)出租的市場租金水平。房管所經(jīng)營管理房管所經(jīng)營管理是指房管所實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營管理。房管所是受國家委托，經(jīng)營管理公管房屋的服 務(wù)性行業(yè)， 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的發(fā)展， 房管所將從服務(wù)性企業(yè)轉(zhuǎn)向經(jīng)營性企業(yè) 。房管所在房產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中， 要按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，開展多種經(jīng)營，實(shí)行房管員承包責(zé)任制，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算，提高經(jīng) 濟(jì)效益，要兼顧國家，企業(yè)，個(gè)人，住戶四方面利益，把所管公房管理好，維修保養(yǎng)好。住宅抵押對象分為對住宅經(jīng)營者 （如企業(yè)建房貸款、商品房貸款 ）的抵押貸款和個(gè)人建房或購買自有住宅的抵押 貸款。在國外住宅抵押貸款主要是指對個(gè)人的抵押貸款。公有住宅公有

21、住宅是指現(xiàn)階段國家或企業(yè)投資建造分配給個(gè)人居住的房屋，隨著住房制度的改革，國家將 把這類住宅出售給個(gè)人。房屋買賣是指房屋所有權(quán)人與買房人達(dá)成協(xié) 議，由房屋所有權(quán)人 （賣房人 ）依法將房屋所有權(quán)出賣給買房 人，買房人則向賣房人支付房屋價(jià)款。房屋買賣是一種民事法律行為，雙方必須簽訂合同，就房屋的買賣 數(shù)量、價(jià)款、交割手續(xù)達(dá)成協(xié)議，并在合同中予以注明，然后，應(yīng)去政府土地主管部門和房地產(chǎn)部門辦理 產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，不辦理這些手續(xù)，其買賣行為不具有法律效力。房契抵押產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押品，取得借款，按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán) 人只能按期取息，而沒有對房屋的使用管理權(quán)利，產(chǎn)權(quán)人到期

22、還清借款，同時(shí)收回房契，抵押即告終結(jié)。房產(chǎn)買賣合同房產(chǎn)買賣合同是指在房產(chǎn)交易雙方之 間建立買賣關(guān)系的協(xié)議。房產(chǎn)抵押類型（1）定期抵押。要求房產(chǎn)由借款人手里轉(zhuǎn)給貸款人，然而一旦債務(wù)付清，則取消抵押。(2) 信托契約。要求把房產(chǎn)契約轉(zhuǎn)讓給某第三者，委托他(第三者 )在債務(wù)清償前為貸款人利益而擁有抵押權(quán)。(3) 公平抵押。只要有書面證據(jù)表明當(dāng)事人打算把不動(dòng)產(chǎn)作為償還債務(wù)的保證來擁有即可。住宅所有權(quán)住宅所有權(quán)是指住宅建筑本身和其附屬設(shè)備的所有權(quán)。不包括宅基地和院地。房屋使用權(quán)指房屋使用權(quán)人對房屋依法占有，使用的權(quán)利。它可以與所有權(quán)分離，由他人行使。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 為了明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，加強(qiáng)房

23、屋和地籍的管理，掌握房地產(chǎn)權(quán)變更情況，凡在城鎮(zhèn) 的房地產(chǎn) (無論公產(chǎn)還是私產(chǎn) ) ，都必須由產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定向國家房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行申請，辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)登 記，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)所有證等手段。這個(gè)登記發(fā)證的過程叫“房地產(chǎn)權(quán)登記”。商品房綜合造價(jià)參看“綜合造價(jià)”，商品房綜合造價(jià)與一般房屋的綜合造價(jià)的內(nèi)容基本一樣，只是主體不同而已。共有房屋買賣指以共有房屋為標(biāo)的的買賣。出賣共同共有的房屋時(shí)，必須取得全部共有人的同意。按份共有的房屋，共有人可以以其所享有的份額與他人簽定買賣合同，但無權(quán)出賣其他共有人所享有的房屋份額。房屋買賣價(jià)格即房屋買賣時(shí)使用的價(jià)格。有：協(xié)議價(jià)格，市場價(jià)格，計(jì)劃價(jià)格，浮動(dòng)價(jià)格出售公有住房價(jià)格管理指

24、政府各有關(guān)部門對公有住房的售價(jià)進(jìn)行引導(dǎo)，調(diào)控，監(jiān)督。場地使用費(fèi)指外商投資獨(dú)辦及中外合資、合作開辦的企業(yè)使用土地所應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用。場地使用費(fèi)包括征用 土地的補(bǔ)償費(fèi)用，場地原有建筑物的拆遷費(fèi)用，人員安置費(fèi)用以及為外商投資企業(yè)直接配套的廠外道路、 管線等公共設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟耐顿Y費(fèi)用等。具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)場地的用途、地理環(huán)境條件、征地拆遷、 安置費(fèi)用和外資企業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)施的要求等因素，由所在省，自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。產(chǎn)品出口企業(yè) 和先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的場地使用費(fèi)，執(zhí)行國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)外商投資的規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或酌情在一定期限 內(nèi)免收。中外合營企業(yè)所需場地的使用權(quán)，如已為中國合營者擁有，則中國合營者可將其作

25、為對合營企業(yè) 的出資，其作價(jià)金額應(yīng)與取得同類場地使用權(quán)所應(yīng)繳納的使用費(fèi)相同。對于已經(jīng)征收場地使用費(fèi)的外商投 資企業(yè)用地，不再征收土地使用稅和耕地占用稅。業(yè)主委員會(huì)章程成立了業(yè)主要員會(huì)，必然要有一個(gè)章程：業(yè)主委員會(huì)章程應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮：(1) 成立業(yè)主管理委員會(huì)的目的；(2) 業(yè)主管理委員會(huì)的宗旨；(3) 業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)；(4) 業(yè)主管理委員會(huì)成立的方法；(5) 業(yè)主管理委員會(huì)會(huì)議及業(yè)主大會(huì)；(6) 業(yè)主大會(huì)的主要任務(wù)；(7) 業(yè)主管理委員會(huì)的任務(wù)；(8) 有關(guān)補(bǔ)充說明。物業(yè)管理訴訟如不申請仲裁可直接向物業(yè)所在地人民法院申請?jiān)V訟，由法院給予法律裁決。法院的判決是最高 的處理層次，具有權(quán)威性，必要時(shí)可強(qiáng)制執(zhí)行。住宅小區(qū)管理原則住宅小區(qū)管理原則一般有以下四點(diǎn)要 求：(1) “產(chǎn)權(quán)”與“經(jīng)營管理權(quán)”相分離的原則。住宅小區(qū)管理的系統(tǒng)性和整體性， 要求實(shí)行統(tǒng)一管理， 住宅小 區(qū)產(chǎn)權(quán)的多樣化，則要求實(shí)行分散管理，由此產(chǎn)生了兩種管理的矛盾。產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)相分離的原則正 是為了解決住宅小區(qū)的這一基本矛盾而提出的。(2) 企業(yè)經(jīng)營、獨(dú)立核算的原則。走企業(yè)化發(fā)展道路必須改革原有管理體制，實(shí)行政企分開，使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，有相對獨(dú)立的經(jīng)營自主權(quán)，