(完整word版)房地產(chǎn)租金水平估價(jià)報(bào)告-珠海公共資源交易中心

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)：廣衡（評(píng)）字2017第12044號(hào)估價(jià)項(xiàng)目名稱：珠海市吉大建業(yè)三路4號(hào)（住房公積金單身公寓A、B棟）物業(yè)對(duì)外公開招租底價(jià)租金評(píng)估估價(jià)委托人：珠海市住房公積金中心房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：深圳市廣衡房地產(chǎn)和土地估價(jià)有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 劉曉蘭（注冊(cè)證號(hào)4420130085）周文彬（注冊(cè)證號(hào)4420130060）估價(jià)報(bào)告出具日期：2017年3月9日廣衡評(píng)估：廣闊平衡價(jià)值房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告隼夕國家A級(jí)資信，全國范圍土地評(píng)估，一期房地產(chǎn)評(píng)估I珠海市住房公積金租金評(píng)估致估價(jià)委托人函珠海市住房公積金中心：承蒙委托，我公司對(duì)珠海市吉大建業(yè)三路 4號(hào)（住房公積金單身公寓 A、B棟） 物業(yè)對(duì)

2、外公開招租底價(jià)租金進(jìn)行了評(píng)估，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為 2017年2月23日，估價(jià)目的是 為通過市公共資源交易平臺(tái)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)租賃提供物業(yè)租金底價(jià)參考依據(jù)。我公司根據(jù)委托人提供的房地產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)資料，按照國家和廣東省、珠海市有關(guān) 房地產(chǎn)政策法規(guī)，遵循估價(jià)原則和必要的估價(jià)程序，經(jīng)過實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，選用 科學(xué)合理的估價(jià)方法（比較法），在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，確定估 價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的底價(jià)租金為：月租金 101,278元，年租金1,215,336元，三年總 租金3,646,008元，大寫人民幣叁佰陸拾肆萬陸仟零捌元 整（詳見下表）。估價(jià)結(jié)果明細(xì)表估價(jià)對(duì)象建筑面積（m2）租金單價(jià)（元/ itf 月）

3、月租金（元）年租金 （元）三年總租金 （元）珠海市吉大建業(yè)三路 4號(hào)住房公積金單身 公寓A、B棟641015.8101,2781,215,3363,646,008說明：原租賃合同月租金為93045元，本次評(píng)估增長(zhǎng)率為8.85%。深圳市廣衡房地產(chǎn)和土地估價(jià)有限公司法定代表人：2017年3月9日目錄一、估價(jià)師聲明 1二、估價(jià)假設(shè)和限制條件 2三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告4（一）估價(jià)委托人4（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 4（三）估價(jià)目的4（四）估價(jià)對(duì)象4（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)6（六）價(jià)值類型6（七）估價(jià)原則6（八）估價(jià)依據(jù)7（九）估價(jià)方法7（十）估價(jià)結(jié)果8（十一）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師9（十二）實(shí)地查勘期9（十三）估價(jià)作業(yè)期9四、附

4、件10Add:深圳市福田區(qū)深南大道都市陽光名苑3棟6C-E Tel: 86-755-83503880 83088190廣衡評(píng)估：廣闊平衡價(jià)值房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告隼?國家八級(jí)資信，全國范田土地評(píng)估，一細(xì)房地產(chǎn)評(píng)估珠海市住房公積金租金評(píng)估一、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假 記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的 專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。3、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估 價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)

5、系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利 害關(guān)系人沒有偏見。4、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是按照有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫 本估價(jià)報(bào)告。5、我公司已派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查 勘。6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7、未經(jīng)估價(jià)單位同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或任何部分均不得引用于其他文件、 通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。8、對(duì)于超過本報(bào)告規(guī)定的估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用本報(bào)告或使用者不當(dāng)使用 所產(chǎn)生的后果，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。9、本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料，委托人對(duì)資料的真實(shí)性、 合法性和完整性負(fù)責(zé)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（簽字）2017年3月9日二、

6、估價(jià)假設(shè)和限制條件1、一般假設(shè)(1)本次評(píng)估假定價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開、平等、自愿的交易 市場(chǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。(2)本次估價(jià)以公開市場(chǎng)為假設(shè)前提，公開市場(chǎng)內(nèi)涵為：存在自愿銷售的 賣者和自愿購買的買者；買賣雙方的交易行為都是精明和謹(jǐn)慎的； 該房產(chǎn)可 以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓；在價(jià)值時(shí)點(diǎn)前，相對(duì)于房產(chǎn)的特性和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀 況而言，有一個(gè)合理的談判周期；在此周期內(nèi)，市場(chǎng)狀況和價(jià)格水平是靜止不 變的；不考慮特殊買家的附加出價(jià)。(3)本估價(jià)報(bào)告提供的估價(jià)結(jié)果為物業(yè)對(duì)外公開招租底價(jià)租金，是指在調(diào)查 同類用途物業(yè)的市場(chǎng)客觀租金水平的基礎(chǔ)上，考慮物業(yè)現(xiàn)狀、

7、規(guī)模、面積、租賃 期、維修養(yǎng)護(hù)和管理及原有租賃合同的實(shí)際租金水平等因素，確定最有可能吸引 投資者參與公開競(jìng)價(jià)租賃的底價(jià)租金。實(shí)際成交租金將由市場(chǎng)的接受能力和競(jìng)價(jià) 程度確定。(4)我方僅對(duì)估價(jià)對(duì)象作一般性的查看，未對(duì)其地上空間、地下狀況等進(jìn) 行質(zhì)量測(cè)試，不對(duì)估價(jià)對(duì)象的其他價(jià)值作鑒定。本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象達(dá)到國家或 行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要求為前提。(5)估價(jià)對(duì)象擁有合法產(chǎn)權(quán)，無產(chǎn)權(quán)異議，也不涉及任何法律糾紛。(6)本報(bào)告估價(jià)結(jié)果主要依據(jù)委托人提供的資料進(jìn)行測(cè)算，委托人對(duì)所提供 的資料真實(shí)性、合法性、完整性及由此產(chǎn)生的后果負(fù)責(zé)。(7)本報(bào)告未考慮估價(jià)對(duì)象形成過程中的債權(quán)、債務(wù)問題，也未考慮委托人 的資信狀況

8、。(8)本估價(jià)報(bào)告僅適用于委托人確定租金提供參考而評(píng)估物業(yè)對(duì)外公開招租 底價(jià)租金之用，不具有其他效力。估價(jià)結(jié)果自本估價(jià)報(bào)告提交之日起壹年內(nèi)有效。 在有效期內(nèi)，如作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值影響較大時(shí)，須 委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新估價(jià)。2、未定事項(xiàng)假設(shè)無未定事項(xiàng)假設(shè)。3、背離事實(shí)假設(shè)無背離事實(shí)假設(shè)。4、不相一致假設(shè)無不相一致假設(shè)5、依據(jù)不足假設(shè)無依據(jù)不足假設(shè)6、估價(jià)報(bào)告使用限制(1)本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為報(bào)告完成之日起一年(即 2017年3月9日 至2018年3月8日)，如在此期間房地產(chǎn)自身狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化， 估價(jià)結(jié)果應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整。(2)本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部

9、分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失， 受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。(3)任何單位和個(gè)人未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本 報(bào)告；如由于評(píng)估報(bào)告使用不當(dāng)引起的任何法律、民事責(zé)任等與評(píng)估機(jī)構(gòu)無關(guān)， 同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)保留追究因報(bào)告使用不當(dāng)給評(píng)估機(jī)構(gòu)造成損失的法律責(zé)任。(4)本報(bào)告由深圳市廣衡房地產(chǎn)和土地估價(jià)有限公司負(fù)責(zé)解釋。Add:深圳市福田區(qū)深南大道都市陽光名苑3棟6C-E Tel: 86-755-83503880 830881903廣衡評(píng)估：廣闊平衡價(jià)值房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告隼?國家八級(jí)資信，全國范田土地評(píng)估，一細(xì)房地產(chǎn)評(píng)估珠海市住房公積金租金評(píng)估三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）估價(jià)委托人珠海市住房公積金中心（二

10、）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)名稱：深圳市廣衡房地產(chǎn)和土地估價(jià)有限公司聯(lián)系地址：深圳市福田區(qū)7和1大道都市陽光名苑 3棟6c法定代表人：唐劍波資格等級(jí)與編號(hào)：國家一級(jí)，粵建房估證字2014007有效期限：至2017年12月22日止（三）估價(jià)目的為通過市公共資源交易平臺(tái)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)租賃提供物業(yè)租金底價(jià)參考依據(jù)（四）估價(jià)對(duì)象根據(jù)委托人提供的資料，本次估彳對(duì)象為珠海市吉大建業(yè)三路 4號(hào)（住房公 積金單身公寓A、B林）。詳細(xì)情況如下：1、權(quán)益狀況估價(jià)對(duì)象為珠海市吉大建業(yè)三路 4號(hào)（住房公積金單身公寓A、B棟），至評(píng) 估基準(zhǔn)日，尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證，但已取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書，建筑物已經(jīng) 取得單位工程竣工驗(yàn)收證明書。2

11、、實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象為珠海市吉大建業(yè)三路4號(hào)（住房公積金單身公寓A B棟），其中A 棟為框混結(jié)構(gòu)七層，總建筑面積為4511平方米，其中一層為活動(dòng)室、閱讀室舞蹈 室及廚房，二至至七層為單間宿舍，有兩個(gè)樓梯上落，每層 18間單間，單間為一 房一衛(wèi)一陽臺(tái)，建筑物外墻為馬賽克，房間地面鋪地磚，墻面及天花為涂料，鋁 合金窗，不銹鋼防盜網(wǎng)，防盜門。B棟為混合七層，總建筑面積為1899T方米， 每層7個(gè)單間，單間為一房一衛(wèi)一陽臺(tái)，建筑物外墻為馬賽克，房間地面鋪地磚， 墻面及天花為涂料，鋁合金窗，不銹鋼防盜網(wǎng)，防盜門。兩棟建筑物所在宗地總用地面積為3853.00平方米，依山而建，宗地內(nèi)綠化 面積較大，綠化率較高

12、，小區(qū)物業(yè)管理一般。3、估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素分析(1)區(qū)域位置估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位置優(yōu)越，向東與吉大主要商業(yè)圈相接，向南及向西與拱 北商業(yè)圈相接，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、辦公氛圍濃厚，各行業(yè)聚集度較高，客流量較大， 城市基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套設(shè)施完善度較高，區(qū)域內(nèi)有多處大型購物超市、市場(chǎng)、 銀行、餐廳、休閑娛樂場(chǎng)所以及醫(yī)療、教育、衛(wèi)生、文化等公共公益設(shè)施，能滿 足日常生活基本需要。(2)公交便捷度估價(jià)對(duì)象所在位于珠海市吉大建業(yè)三路 4號(hào)，與九洲大道主交通要道相用 聯(lián)，出行方便；估價(jià)對(duì)象距附近的白蓮洞公園巴士站約 500米，有2、12、21、 25路公交車停靠該巴士站，來往于市內(nèi)主要片區(qū)，交通便捷度較好。(3)對(duì)外交

13、通狀況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)ν饨煌ū憬荻容^高，距主干道九洲大道約600米距離，距城軌珠海站約5公里，距九洲港碼頭約4公里。(4)基礎(chǔ)設(shè)施條件供電，由市政供電網(wǎng)給區(qū)域供電，供電保證率較高，能滿足商住用地的需 求；供水，由市政供水網(wǎng)給區(qū)域供水，現(xiàn)在供水設(shè)施能滿足區(qū)域商業(yè)住的用水 需求；排水，區(qū)域內(nèi)雨污分排，均排入市班排水管網(wǎng)，排水情況暢通；通訊，區(qū)域區(qū)有移動(dòng)、聯(lián)通、電信線路，通訊條件優(yōu)越；(5)公共配套設(shè)施區(qū)域公共配套設(shè)施主要有珠海實(shí)驗(yàn)中學(xué)、白蓮洞公園，將軍山公園，銀行、 沃爾瑪超市等設(shè)施較齊全；(6)環(huán)境質(zhì)量該區(qū)域內(nèi)無明顯污染源，環(huán)境質(zhì)量較好。(7)商業(yè)氛圍估價(jià)對(duì)象屬吉大和拱北商業(yè)圈內(nèi)，區(qū)域內(nèi)有吉大

14、免稅商場(chǎng)、海天國貿(mào)店、沃爾瑪百貨、華潤(rùn)萬家等，商業(yè)氛圍較濃厚。（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)2017年2月23日，為抽簽確定評(píng)估公司的日期。（六）價(jià)值類型物業(yè)對(duì)外公開招租底價(jià)租金，是指在調(diào)查同類用途物業(yè)的市場(chǎng)客觀租金水平的 基礎(chǔ)上，考慮物業(yè)現(xiàn)狀、規(guī)模、面積、租賃期、維修養(yǎng)護(hù)和管理及原有租賃合同的 實(shí)際租金水平等因素，確定最有可能吸引投資者參與公開競(jìng)價(jià)租賃的底價(jià)租金。實(shí) 際成交租金將由市場(chǎng)的接受能力和競(jìng)價(jià)程度確定。（七）估價(jià)原則1、獨(dú)立、客觀、公正原則遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平 合理的價(jià)值或價(jià)格。2、合法原則遵循合法原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

15、3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià) 值或價(jià)格。4、替代原則遵循替代原則，評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在在同等條件下的價(jià)值或 價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。5、最高最佳使用原則遵循最高最佳使用原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià) 值或價(jià)格。6、謹(jǐn)慎原則遵循謹(jǐn)慎原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的因 素，慎重考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的因素下的價(jià)值或價(jià)格，充分估計(jì)市 場(chǎng)房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估處置損失風(fēng)險(xiǎn)。(八)估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2、中華人

16、民共和國土地管理法3、中華人民共和國物權(quán)法4、中華人民共和國擔(dān)保法5、中華人民共和國拍賣法6、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T 50291-2015)7、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 50899-2013)8、中華人民共和國城市房屋權(quán)屬登記管理辦法9、建設(shè)用地批準(zhǔn)書復(fù)印件10、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘察記錄11、相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料12、委托人提供的待估房地產(chǎn)其他相關(guān)資料(九)估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，有條件選用比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以比較法為主 要的估價(jià)方法。收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)， 應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種 估價(jià)方法。在無市

17、場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。1、估價(jià)技術(shù)路線估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-2015),估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)出租市場(chǎng)較為活躍，可收集到相關(guān) 可比實(shí)例，因此選取比較法作為本次估價(jià)的基本方法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。在確定估價(jià)方法時(shí)，我們作如下考慮：估價(jià)對(duì)象估價(jià)技術(shù)路線估價(jià)對(duì)象批準(zhǔn)用途為單身公寓，已建成投入使用多年，不屬于待開發(fā)房地產(chǎn)； 維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，可重新改造或改變用途的可能性較低， 故不適宜選用假設(shè)開A

18、dd:深圳市福田區(qū)深南大道都市陽光名苑3棟6C-E Tel: 86-755-83503880 830881907房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告珠海市住房公積金租金評(píng)估G廣衡評(píng)估：廣闊平衡價(jià)值國家八級(jí)資信，全國范田土地砰估，一雄房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)法估價(jià)。成本法一般適用于估價(jià)那些可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值；近幾年來珠海市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況十分活躍，整體趨勢(shì)上揚(yáng)，從成本角度考慮， 已無法衡量估價(jià)對(duì)象客觀真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，故亦不適宜選用成本法估價(jià)。基準(zhǔn)地 價(jià)修正法一般只用于土地估價(jià)，不適用于含有建筑物的房地產(chǎn)估價(jià)。估價(jià)對(duì)象鄰 近地段有許多同類性質(zhì)的市場(chǎng)租賃實(shí)例，比較法能較客觀、準(zhǔn)確的反映其市場(chǎng)價(jià) 值，故選取比較法作為本

19、次估價(jià)的主要方法?；谝陨峡紤]，估價(jià)對(duì)象采用比較法進(jìn)行估價(jià)。2、基本估價(jià)方法介紹比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。.A C DV ，x x x x 比較法計(jì)算公式為：冊(cè) B 5 0。，其中：V =待估房地產(chǎn)價(jià)值；V0 =比較實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格；A =待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)；A=比較實(shí)例房地產(chǎn)交易情況指數(shù)；B =待估房地產(chǎn)估價(jià)期日房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；Bo =比較實(shí)例房地產(chǎn)交易日期房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；C =待估房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)；C0 =比較實(shí)例房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)；D =待估房地產(chǎn)個(gè)別因素條件指數(shù)；D0 =比較實(shí)例房地產(chǎn)個(gè)別因素條件指數(shù)。（十）估價(jià)結(jié)果我公司根據(jù)委托人提供的房地產(chǎn)證等相關(guān)資料，按照國家和廣東省、珠海市 有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)，遵循估價(jià)原則和必要的估價(jià)程序，經(jīng)過實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào) 查，選用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在綜合分析影