福建汀州物流園項(xiàng)目招商運(yùn)營方案

1、福建汀州物流園項(xiàng)目招商運(yùn)營方案（草案）北京市新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司年四月目錄第一章項(xiàng)目概述5.1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介5.2、地理位置5.3、項(xiàng)目規(guī)模5.4、商業(yè)氛圍5.5、項(xiàng)目的配套設(shè)施5.第二章項(xiàng)目的調(diào)研和分析6一、項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研和分析 61、地理特性6.2、消費(fèi)特性6.3、品牌認(rèn)知6.4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手6.5、市場(chǎng)評(píng)估6.6、項(xiàng)目定位6.7、功能布局6.8、客戶分類6.9、招商策略6.二、主力品牌廠商設(shè)店意愿調(diào)查分析6第三章項(xiàng)目的規(guī)劃和市場(chǎng)定位61、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)化6.2、商業(yè)經(jīng)營的定位.7.3、商業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn).7.4、商業(yè)定位的SWOT析7第四章 項(xiàng)目招商運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)和組織架構(gòu) .71、擬招聘說明7

2、.2、招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)內(nèi)容 73、建立招商、運(yùn)營管理的組織架構(gòu) 84、招商運(yùn)營管理機(jī)制的建立85、崗位的績(jī)效考核方案和獎(jiǎng)懲政策 8第五章項(xiàng)目的招商實(shí)施計(jì)劃方案91、招商工作的目標(biāo)9.2、招商的策劃方案 9.(1)、項(xiàng)目的總定位9.(2)、招商定位9.(3)、業(yè)態(tài)定位9.3、本項(xiàng)目招商運(yùn)營管理的策略 9(1)、業(yè)態(tài)規(guī)劃，設(shè)計(jì)先行 9(2)、先確定主力市場(chǎng)、主力店，再全面招商 10(3)、為客戶量身定做，訂單式開發(fā)和招商，做到招商、養(yǎng)商、富商、安商的基本戰(zhàn)略10(4)、立體化整合推廣策略 10(5)、招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用統(tǒng)一控制 1 04、招商推廣方案(略)105、招商的目標(biāo)客戶106、招商的優(yōu)

3、惠政策107、招商工作的流程108、招商工作的進(jìn)度表1.19、商業(yè)平效的制定方案1210、項(xiàng)目開業(yè)的方案1211、招商及運(yùn)營管理制度體系的建立 1 2第六章 項(xiàng)目招商工作的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和市場(chǎng)前景的評(píng)估 1 21、招商費(fèi)用的估算122、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估123、管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估134、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估135、市場(chǎng)綜合前景的評(píng)估 13第七章 項(xiàng)目成功運(yùn)營的意義和市場(chǎng)價(jià)值13第八章 項(xiàng)目運(yùn)營管理工作的基本設(shè)想 141、借鑒北京新發(fā)地運(yùn)營管理的成功理念和品牌的管理運(yùn)營效益 142、建立核心管理團(tuán)隊(duì)143、完善各項(xiàng)規(guī)章制度，制定項(xiàng)目管理制度 1 44、制定各部門績(jī)效考核管理制度145、制定全方位的營銷、宣傳、模式14第一

4、章項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介福建汀州物流園項(xiàng)目位于長(zhǎng)汀縣大同鎮(zhèn)南里村，319國道旁，項(xiàng)目占地872畝，項(xiàng)目由北京新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司承建。 項(xiàng)目規(guī)劃分期實(shí)施總共分三期： 一期：農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)（占地約170畝）、商務(wù)中心區(qū)（占地約133畝）；二期：家 居建材區(qū)（占地約318畝）、針織品交易區(qū)（占地約100畝）；三期：汽車交易服 務(wù)區(qū)（占地約151畝）。項(xiàng)目投資190599萬元，項(xiàng)目位于閩、粵、贛三省交通 樞紐處，紡織、機(jī)械電子、稀土、農(nóng)產(chǎn)品加工等產(chǎn)業(yè)聚群效應(yīng)明顯，且項(xiàng)目基礎(chǔ) 設(shè)施配套齊全，水電供應(yīng)充足，道路、通訊等設(shè)施較為完善，投資環(huán)境優(yōu)越。項(xiàng)目地緣優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合北京新發(fā)地品牌優(yōu)勢(shì)及經(jīng)營管理優(yōu)

5、勢(shì)，汀州物流園項(xiàng)目將被打造成海西范圍內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品、建材、紡織、物流的交流平 臺(tái)，并把物流園區(qū)培育成為近可輻射閩、粵、贛三省乃至華東，遠(yuǎn)可影響 全國乃至東南亞的商品集散地。2、地理位置長(zhǎng)汀縣是閩、粵、贛三省邊建要沖之地，有著商品交易集散的悠久歷史，已 形成便利的交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)外交通有319國道，高速路和鐵路等。3、項(xiàng)目規(guī)模該項(xiàng)目占地872畝，及農(nóng)產(chǎn)品交易、家居建材、針織品交易、配套服務(wù)中心、汽 車交易及大型物流配送中心，是目前該地區(qū)最大的綜合性交易市場(chǎng)。4、商業(yè)氛圍該項(xiàng)目的建設(shè)，是該地區(qū)商貿(mào)流通領(lǐng)域一道亮麗的風(fēng)景線，它將對(duì)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)產(chǎn)生積極和深遠(yuǎn)的影響，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)注入新的活力。5、項(xiàng)目的配套設(shè)施項(xiàng)目

6、的建設(shè)可以吸納更多的投資商與資金，預(yù)計(jì)將給當(dāng)?shù)靥峁┘?000個(gè)左右的工作機(jī)關(guān)，對(duì)帶動(dòng)城市的建設(shè)和發(fā)展、完善基礎(chǔ)性配套建設(shè)都將產(chǎn)生積極和深遠(yuǎn) 的影響。第二章項(xiàng)目的調(diào)研和分析一、項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研和分析1、地理特性：該項(xiàng)目的商業(yè)位置，交通狀況2、消費(fèi)特性：消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、趨向3、品牌認(rèn)知：該地區(qū)受眾品牌及缺失品牌4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：區(qū)域內(nèi)及周邊商圈現(xiàn)辦的市場(chǎng)及經(jīng)營狀況5、市場(chǎng)評(píng)估：市場(chǎng)接受狀況分析6、項(xiàng)目定位：交互式分析，差異性定位7、功能布局：經(jīng)營品牌選項(xiàng)，品牌布局8、客戶分類：三級(jí)客戶劃分標(biāo)準(zhǔn)9、招商策略：針對(duì)不同級(jí)別客戶制定不同的招商政策二、主力品牌廠商設(shè)店意愿調(diào)查分析1、擬定受訪廠

7、商名單2、受訪廠商對(duì)項(xiàng)目的看法3、受訪廠商設(shè)店意愿4、有意愿廠商的實(shí)力、設(shè)店規(guī)模5、廠商意見訪談6、廠商意見分析，備注：各種表格及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（略）第三章 項(xiàng)目的規(guī)劃和市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)化汀州物流園第一期規(guī)劃建設(shè)用地872畝，總共分為五大功能區(qū)（商貿(mào)服務(wù)區(qū) （農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)）、汽車交易服務(wù)區(qū)、家居建材交易區(qū)、針織品交易區(qū)、商務(wù)中 心），各區(qū)用地比例如下：（1）、農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)，占地約170畝，包含以下幾部分：（1）果蔬交易功能 區(qū)（含臺(tái)灣果蔬展示區(qū)）、（2）水產(chǎn)品冷藏冷凍交易功能區(qū)、（3）糧油飼料交易 功能區(qū)、（4）副食品交易功能區(qū)、（5）綜合服務(wù)功能區(qū)。（2）、汽車交易服務(wù)區(qū)，占地151畝，包

8、含以下幾部分：4s店展示區(qū)、機(jī)電/ 摩托/汽配區(qū)、汽車保養(yǎng)/美容區(qū)等。(3)、家居建材區(qū)，占地318畝，包含以下幾部分：主力店展示區(qū)、家居建 材展示區(qū)。(4)、針織品交易區(qū)，占地100畝，包含以下幾部分：原輔材料、服裝、箱 包鞋帽專業(yè)市場(chǎng)。(5)、商務(wù)中心區(qū)，占地133畝，包含以下幾部分：金融配套服務(wù)(金融、 保險(xiǎn)等)、生活配套服務(wù)(住宿、餐飲、娛樂、購物等)。2、商業(yè)經(jīng)營的定位該項(xiàng)目將秉承北京新發(fā)地“讓客戶發(fā)財(cái)，求市場(chǎng)發(fā)展的管理理念，以高素質(zhì) 的人才隊(duì)伍為客戶提供良好的服務(wù)，為長(zhǎng)汀農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)提供價(jià)廉物美的原 材料和暢通的銷售渠道，解決農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)的后顧之憂3、商業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn)參照農(nóng)產(chǎn)

9、品市場(chǎng)建設(shè)和裝修標(biāo)準(zhǔn)方案執(zhí)行。4、商業(yè)定位的SWOT析傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和綠色農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(略)第四章 項(xiàng)目招商運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)和組織架構(gòu)該項(xiàng)目招商運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)將依托北京新發(fā)地市場(chǎng)成功的運(yùn)營管理模式，結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜瞬攀袌?chǎng)，組建項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理公司。1、擬招聘說明發(fā)布招聘信息和北京新發(fā)地總部委派，先期組建二十個(gè)人左右的專業(yè)化招商團(tuán)隊(duì)，組建招商各個(gè)部門，并配策劃、設(shè)計(jì)各一名。2、招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)內(nèi)容為打造具備完整的項(xiàng)目知識(shí)架構(gòu)，卓越的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力和共同的價(jià)值取向的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，特制定如下培訓(xùn)內(nèi)容。(1)五個(gè)管理，核心理念的培訓(xùn)(2)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力的培訓(xùn)(3)項(xiàng)目專業(yè)招商知識(shí)、招商技巧，包括接聽電話、接待語言、談判策略和談

10、判 技巧等，及培養(yǎng)和提高團(tuán)隊(duì)成員的招商能力和管理運(yùn)營能力 (4)項(xiàng)目運(yùn)營、管理制度的培訓(xùn)(5)招商禮儀和招商制度的培訓(xùn)(語言藝術(shù)，招商制度說明和合同的簽訂等培訓(xùn))3、建立招商、運(yùn)營管理的組織架構(gòu)在建立人員招聘和招商架構(gòu)上，主要遵循精英、精簡(jiǎn)、垂直化原則，目的是實(shí)現(xiàn)人員最少化，指揮執(zhí)行系統(tǒng)簡(jiǎn)化、功能最大化，以節(jié)省招商成本和費(fèi)用，提高工 作效率，招商和運(yùn)營管理的組織架構(gòu)圖如下。2人策劃部 1人 招商三部2人 招商二部2人招商一部2人信息部1人物業(yè)部2人市場(chǎng)部6人行政部2人4、招商運(yùn)營管理機(jī)制的建立招商機(jī)制的建立，是為了在招商團(tuán)隊(duì)中形成一種人性化的制度管理氛圍，做到有 章可依，獎(jiǎng)罰分明，既講究個(gè)人貢

11、獻(xiàn)，又注重團(tuán)隊(duì)精神。需建立以下一系列的管理制度：獎(jiǎng)罰制度日常管理規(guī)章制度5、崗位的績(jī)效考核方案和獎(jiǎng)懲政策崗位責(zé)任說明書崗位績(jī)效考核方案第五章 項(xiàng)目的招商實(shí)施計(jì)劃方案1、招商的工作目標(biāo)以招商帶動(dòng)營銷工作的總目標(biāo)，確定95%的市場(chǎng)的招商工作任務(wù)，完成公司賦予 的各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)。2、招商的策劃方案(1)、項(xiàng)目的總定位統(tǒng)一宣傳口徑，打造城市商業(yè)財(cái)富中心， 打破長(zhǎng)汀傳統(tǒng)商業(yè)模式，引領(lǐng)長(zhǎng)汀城市 商業(yè)全面升級(jí)。融合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)運(yùn)作理念的精華， 打造國際化、本地化、 專業(yè)化融匯互動(dòng)的城市第一商業(yè)綜合體。(2)、招商定位作為長(zhǎng)汀及周邊唯一的大型商業(yè)中心，我們將重點(diǎn)吸納具有品牌知名度、經(jīng)營正 規(guī)、運(yùn)營良好的品

12、牌高度，以滿足和引領(lǐng)城市商業(yè)的全新升級(jí)。(3)、業(yè)態(tài)定位吸納國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本地商業(yè)消費(fèi)的傳統(tǒng)，以各類 大的廠商對(duì)接、品牌對(duì)接、規(guī)劃豐富而合理的業(yè)態(tài)。包括大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、針織、 建材、汽配等專業(yè)的市場(chǎng)及配套的商住設(shè)施。采用多元化經(jīng)營模式，滿足各界人 士的不同消費(fèi)需求和城市商業(yè)發(fā)展的需求。3、本項(xiàng)目招商運(yùn)營管理的策略(1)、業(yè)態(tài)規(guī)劃，設(shè)計(jì)先行準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位，本著補(bǔ)缺提升的原則，堅(jiān)持“全新的建筑形態(tài)，全新 的消費(fèi)商業(yè)環(huán)境，全新的業(yè)態(tài)組合” 這一理念，緊緊抓住長(zhǎng)汀當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求和 當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，導(dǎo)入北京新發(fā)地的成功運(yùn)營管理模式，擴(kuò)造一流的商業(yè)成 功案例。(2)、先

13、確定主力市場(chǎng)、主力店，再全面招商(3)、為客戶量身定做，訂單式開發(fā)和招商，做到招商、養(yǎng)商、富商、安商的基本戰(zhàn)略(4)、立體化整合推廣策略(5)、招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用統(tǒng)一控制為把招商計(jì)劃落到實(shí)處，順利完成招商目標(biāo)，本項(xiàng)目在招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用上嚴(yán)格把關(guān)，統(tǒng)一控制，具體措施如下。用招商時(shí)間表控制進(jìn)度根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場(chǎng)定位對(duì)商家進(jìn)行精挑細(xì)造，重點(diǎn)吸收品牌商，實(shí)力商，特色商，以此來控制質(zhì)量對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行精打細(xì)算，并采取以下措施對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)一安排、科學(xué)分 配。4、招商推廣方案(略)根據(jù)不同階段在各種媒體和專項(xiàng)活動(dòng)中進(jìn)行推廣、宣傳。5、招商的目標(biāo)客戶根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)整理出目標(biāo)客戶，進(jìn)行跟蹤。6、招商的優(yōu)惠

14、政策確保優(yōu)質(zhì)商戶的進(jìn)駐，根據(jù)不同的情況，給予一定的優(yōu)惠政策。7、招商工作的流程確定招冏手冊(cè)確定租賃合同、委托經(jīng)營合同簽訂管理合同商戶進(jìn)場(chǎng)裝修合同8、招商工作的進(jìn)度表工作階段具體時(shí)間事項(xiàng)明細(xì)責(zé)任部門籌備階段X月X日1、人員招聘、培 訓(xùn)人事部2、架構(gòu)機(jī)制建立營運(yùn)總監(jiān)、招商部3、招商資料準(zhǔn)備策劃部、招商部4、制定工作計(jì)劃招商部X月X日1、招商政策制定招商部、策劃部2、主力店聯(lián)系洽 談3、營銷推廣宣傳 計(jì)劃出臺(tái)4、目標(biāo)客戶資料 收集招商啟動(dòng)階段X月X日1、各種業(yè)態(tài)全面 開始招商招商部，策劃部2、宣傳文案，廣 告設(shè)計(jì)完成3、媒體集中宣傳 攻勢(shì)展開4、目標(biāo)客戶深度 洽談全面招商階段X月X日至X月X日1、各

15、種業(yè)態(tài)招商招商部、策劃部2、招商成果展小3、媒體宣傳4、招商會(huì)成功舉 行5、開業(yè)的籌備方 案出臺(tái)運(yùn)營調(diào)整階段X月X日至X月X日1、盛大開業(yè)策劃部 招商部 市場(chǎng)部2、繼續(xù)跟蹤較好 的商家3、關(guān)注經(jīng)營商家 的業(yè)績(jī)4、對(duì)商戶進(jìn)行調(diào) 整5、促進(jìn)整體的運(yùn) 營和后續(xù)招商9、商業(yè)平效的制定方案商業(yè)每平方米的租金參照當(dāng)?shù)氐淖饨鹚铰杂刑岣?，采取高開低收的原則, 制定靈活機(jī)動(dòng)的租金政策，并且根據(jù)所處的地段及品牌采取靈活方針。10、項(xiàng)目開業(yè)的方案11、招商及運(yùn)營管理制度體系的建立第六章項(xiàng)目招商工作的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和市場(chǎng)前景的評(píng)估1、招商費(fèi)用的估算招商費(fèi)用包括人員差旅費(fèi)用，商家接待費(fèi)用，宣傳費(fèi)用（廣告及招商活動(dòng)）辦會(huì) 費(fèi)

16、用，人員工資和提成。招商總費(fèi)用為年租金的20%,其中人員工資和提成占8%,差旅辦公費(fèi)用占4%, 廣告推廣費(fèi)用6%,接待費(fèi)用2%02、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估場(chǎng)為載體，市為靈魂。商業(yè)項(xiàng)目的地產(chǎn)開發(fā)，以商業(yè)盤活來體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化， 商業(yè)的招商，經(jīng)營管理是關(guān)系該項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展成功的關(guān)鍵所在。3、管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估4、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估5、市場(chǎng)綜合前景的評(píng)估第七章項(xiàng)目成功運(yùn)營的意義和市場(chǎng)價(jià)值一、項(xiàng)目將成為長(zhǎng)汀新的城市名片。北京新發(fā)地將把本項(xiàng)目打造為海西范圍內(nèi)的 農(nóng)產(chǎn)品、建材、紡織、物流的交流平臺(tái)，近可輻射閩、粵、贛三省乃至華東，遠(yuǎn) 可影響全國乃至東南亞的商品集散地。二、物流園區(qū)建設(shè)，將增加長(zhǎng)汀固定資產(chǎn)投資，并為長(zhǎng)汀帶來大

17、量的財(cái)稅收入， 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。三、項(xiàng)目將有效推進(jìn)長(zhǎng)汀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。目前長(zhǎng)汀第三產(chǎn)業(yè)所占比重還比較低， 大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的突破口在于大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，項(xiàng)目的成功運(yùn)營，將使長(zhǎng)汀第三產(chǎn)業(yè)迎來歷史難得的發(fā)展機(jī)遇。四、項(xiàng)目有利于長(zhǎng)汀綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升。 現(xiàn)代物流業(yè)是打造城市核心競(jìng)爭(zhēng)力中最 有份量的因素之一，目前，許多外來投資者已把物流環(huán)境作為必備的考察， 并以 此作為投資決策的重要因素之一。五、項(xiàng)目將結(jié)束長(zhǎng)汀無大型農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)的歷史， 在保障長(zhǎng)汀居民生活需求的 同時(shí)，還將為長(zhǎng)汀的農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)提供廉價(jià)的原材料和通暢的銷售渠道，解決長(zhǎng)汀農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)的后顧之憂。六、項(xiàng)目建成經(jīng)營后，將產(chǎn)生一批新型中間種類企業(yè)（如包裝、加工等企業(yè)），增強(qiáng)長(zhǎng)汀的商貿(mào)流通領(lǐng)域活力。七、項(xiàng)目可以吸納更多的投資客商與資金，預(yù)計(jì)將給長(zhǎng)汀帶來近 8000個(gè)左右的 工作機(jī)會(huì)。到目前為止，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，早期在北京創(chuàng)業(yè)至今的汀州人有近 3萬余 人，他們大部分是從事農(nóng)副產(chǎn)品的銷售工作， 在經(jīng)過長(zhǎng)期的努力創(chuàng)業(yè)，積累了豐 富的經(jīng)驗(yàn)，建立了廣泛的渠道，擁有豐富的產(chǎn)品和市場(chǎng)信息資源， 已經(jīng)