PPT精品浙江安吉第一國際二期博大臻園項(xiàng)目市場報(bào)告

1、博大臻園項(xiàng)目報(bào)告 2008年3月 項(xiàng)目研究思路項(xiàng)目研究思路三個(gè)視角三個(gè)視角理解城市理解城市 城市區(qū)位與交通城市區(qū)位與交通 城市構(gòu)成與人口城市構(gòu)成與人口 城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 城市展望城市展望 觀點(diǎn)觀點(diǎn)安吉縣位于浙江省西北部，安吉縣位于浙江省西北部，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)迅速崛起的是長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)迅速崛起的一個(gè)對(duì)外開放景區(qū)，北靠天目山，一個(gè)對(duì)外開放景區(qū)，北靠天目山，面向滬寧杭。全縣轄面向滬寧杭。全縣轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)），人口（開發(fā)區(qū)），人口45萬，面積萬，面積1886平方公里，建縣于東漢中平平方公里，建縣于東漢中平二年，至今已有二年，至今已有1800多年歷史多年歷史 。安吉生態(tài)

2、環(huán)境優(yōu)越，旅游資源安吉生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，旅游資源豐富，屬最佳人居環(huán)境。中國大豐富，屬最佳人居環(huán)境。中國大竹海、白茶谷、九龍峽、芙蓉谷竹海、白茶谷、九龍峽、芙蓉谷等景點(diǎn)，讓游客領(lǐng)略獨(dú)特的自然等景點(diǎn)，讓游客領(lǐng)略獨(dú)特的自然風(fēng)光、竹海、奇峰，山林中建有風(fēng)光、竹海、奇峰，山林中建有多處避暑山莊和度假村。多處避暑山莊和度假村。安吉位于長江三角洲的中心位置安吉位于長江三角洲的中心位置,距離上海距離上海220公里公里,杭州市中杭州市中心心65公里公里,水陸交通變利水陸交通變利,11省道和省道和04省道貫穿全境省道貫穿全境,杭長高速正杭長高速正在建設(shè)中在建設(shè)中.城市構(gòu)成與人口城市構(gòu)成與人口 安吉縣全縣總面積安吉縣全

3、縣總面積1886平方公平方公里里.其中城鎮(zhèn)面積為其中城鎮(zhèn)面積為392平方公平方公里里.安吉轄安吉轄11 個(gè)鎮(zhèn)、個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)：遞個(gè)鄉(xiāng)：遞鋪鎮(zhèn)鋪鎮(zhèn) 孝豐鎮(zhèn)孝豐鎮(zhèn) 梅溪鎮(zhèn)梅溪鎮(zhèn) 安城鎮(zhèn)安城鎮(zhèn) 報(bào)報(bào)福鎮(zhèn)福鎮(zhèn) 天荒坪鎮(zhèn)天荒坪鎮(zhèn) 杭垓鎮(zhèn)杭垓鎮(zhèn) 良朋鎮(zhèn)良朋鎮(zhèn) 章村鎮(zhèn)章村鎮(zhèn) 高禹鎮(zhèn)高禹鎮(zhèn) 鄣吳鎮(zhèn)鄣吳鎮(zhèn) 昆銅鄉(xiāng)昆銅鄉(xiāng) 溪龍鄉(xiāng)溪龍鄉(xiāng) 皈山鄉(xiāng)皈山鄉(xiāng) 上墅鄉(xiāng)上墅鄉(xiāng) 山川鄉(xiāng)山川鄉(xiāng),其中城鎮(zhèn)人口其中城鎮(zhèn)人口13.65萬萬。33%67%經(jīng)濟(jì)的飛速增長必然帶來城市化進(jìn)程的不斷升級(jí)，房經(jīng)濟(jì)的飛速增長必然帶來城市化進(jìn)程的不斷升級(jí)，房地產(chǎn)市場前景日益樂觀地產(chǎn)市場前景日益樂觀。近年來安吉市在崗職工人均收入逐年增加,從02年的7500

4、元至07年的20529元接近翻了三番,購買力在很大程度上增強(qiáng)了。2007年，安吉固定資年，安吉固定資產(chǎn)投資呈強(qiáng)勢增長勢產(chǎn)投資呈強(qiáng)勢增長勢頭頭07年固定資產(chǎn)投資年固定資產(chǎn)投資為為551784萬元萬元。2007年，安吉房地產(chǎn)年，安吉房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然呈持續(xù)開發(fā)投資仍然呈持續(xù)上漲，。上漲，。07年房地產(chǎn)年房地產(chǎn)投資額達(dá)投資額達(dá)71312萬元萬元 但在但在6月和九月出現(xiàn)下月和九月出現(xiàn)下滑滑,受政策影響明顯受政策影響明顯。隨著房屋竣工面積的增加，百姓對(duì)于置業(yè)的隨著房屋竣工面積的增加，百姓對(duì)于置業(yè)的需求將會(huì)增加。需求將會(huì)增加。 城城 市市 展展 望望安吉未來區(qū)域功能定位安吉未來區(qū)域功能定位: 以中國竹鄉(xiāng)、

5、黃浦江源、昌碩故里為特色的長三角滬杭大都市以中國竹鄉(xiāng)、黃浦江源、昌碩故里為特色的長三角滬杭大都市圈生態(tài)腹地和休閑度假人居目的地圈生態(tài)腹地和休閑度假人居目的地； 長三角重要的特色產(chǎn)業(yè)制造基地；長三角重要的特色產(chǎn)業(yè)制造基地； 杭州大都市的人居板塊、重要的旅游目的地及產(chǎn)業(yè)外延基地杭州大都市的人居板塊、重要的旅游目的地及產(chǎn)業(yè)外延基地。 安吉遠(yuǎn)景規(guī)劃構(gòu)想：安吉遠(yuǎn)景規(guī)劃構(gòu)想： 縣域地形的縣域地形的“畚箕形畚箕形”狀，決定了縣域空間發(fā)展框架是：保護(hù)狀，決定了縣域空間發(fā)展框架是：保護(hù)“u”型生態(tài)空間；強(qiáng)化中部主次中心；共建北部工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)；扶型生態(tài)空間；強(qiáng)化中部主次中心；共建北部工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)；扶持西南特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)。持西南

6、特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 城市化進(jìn)程：城市化進(jìn)程：2010年城市化水平為年城市化水平為63.42%左右；左右；2020年為年為73.54%左右左右。 人口規(guī)模：近期人口規(guī)模：近期19萬人，遠(yuǎn)期萬人，遠(yuǎn)期33萬人。萬人。 城 市 展 望天子湖現(xiàn)天子湖現(xiàn)代工業(yè)區(qū)代工業(yè)區(qū)健康產(chǎn)業(yè)健康產(chǎn)業(yè)園園遞鋪鎮(zhèn)工遞鋪鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)植物博植物博覽園覽園滸溪生滸溪生態(tài)園態(tài)園安吉發(fā)展策略:以生態(tài)為立縣根基，以生態(tài)為立縣根基，以旅游為發(fā)展先導(dǎo)，以旅游為發(fā)展先導(dǎo)，以工業(yè)為核心動(dòng)力，以工業(yè)為核心動(dòng)力，以城鎮(zhèn)為空間載體。以城鎮(zhèn)為空間載體。 核心發(fā)展舉措為：核心發(fā)展舉措為：全力打造全力打造“一地四一地四區(qū)區(qū)”。即把安吉打造即把安吉打造成長三角先

7、進(jìn)特色制成長三角先進(jìn)特色制造業(yè)的集聚區(qū)、新農(nóng)造業(yè)的集聚區(qū)、新農(nóng)村建設(shè)的示范區(qū)、休村建設(shè)的示范區(qū)、休閑經(jīng)濟(jì)的先行區(qū)、山閑經(jīng)濟(jì)的先行區(qū)、山區(qū)新型城市化的樣板區(qū)新型城市化的樣板區(qū)和創(chuàng)業(yè)與人居的優(yōu)區(qū)和創(chuàng)業(yè)與人居的優(yōu)選地選地 。 頌頌 唐唐 觀觀 點(diǎn)點(diǎn) 從以上數(shù)據(jù)的整理分析，可以看出：從以上數(shù)據(jù)的整理分析，可以看出： 安吉經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但發(fā)展步伐穩(wěn)健，安吉經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但發(fā)展步伐穩(wěn)健，2003200720032007年一直保持較快增年一直保持較快增長勢頭。長勢頭。 安吉城鎮(zhèn)人口生活水平正在飛速提高，這表明安吉房地產(chǎn)市場也將逐安吉城鎮(zhèn)人口生活水平正在飛速提高，這表明安吉房地產(chǎn)市場也將逐步走上正軌。步走上正

8、軌。 從固定資產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資量，可以看出從固定資產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資量，可以看出20072007年安吉房地產(chǎn)市場有投年安吉房地產(chǎn)市場有投資過熱的跡象資過熱的跡象，受政府政策影響明顯，受政府政策影響明顯。 理理 解解 市市 場場 土地市場土地市場 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 競爭個(gè)案分析競爭個(gè)案分析 區(qū)域市場小結(jié)區(qū)域市場小結(jié) 土地市場土地市場供應(yīng)列表供應(yīng)列表地塊名稱、位置地塊名稱、位置用途用途地塊面積地塊面積（公頃）（公頃）出讓年限出讓年限（年）（年）起始價(jià)格起始價(jià)格（萬元）（萬元）時(shí)間時(shí)間鳳凰路延伸段東側(cè)地塊鳳凰路延伸段東側(cè)地塊 住宅住宅3.213.21居住居住70702200220006.206.2

9、遞鋪鎮(zhèn)昌碩西路南側(cè)，生態(tài)路遞鋪鎮(zhèn)昌碩西路南側(cè)，生態(tài)路東側(cè)東側(cè)商業(yè)商業(yè),住宅住宅0.1110.111商業(yè)商業(yè)4040、住宅、住宅70701000100006.406.4遞鋪鎮(zhèn)云鴻東路南側(cè)遞鋪鎮(zhèn)云鴻東路南側(cè)商業(yè)辦公商業(yè)辦公1.58459 1.58459 404035035006.906.9遞浦鎮(zhèn)天荒坪中路西側(cè)（縣城遞浦鎮(zhèn)天荒坪中路西側(cè)（縣城商業(yè)商業(yè) 住宅住宅1.2485商業(yè)商業(yè)4040、住宅、住宅70 70 348006.9縣城勝利西路南側(cè)地塊縣城勝利西路南側(cè)地塊商業(yè)商業(yè)0.163561404040006.9杭垓鎮(zhèn)杭垓鎮(zhèn)2號(hào)地塊（杭垓鎮(zhèn)杭垓號(hào)地塊（杭垓鎮(zhèn)杭垓村）村）商業(yè)住宅商業(yè)住宅0.914275

10、 40 40、707046006.10章村鎮(zhèn)浦源商城（一期）地塊章村鎮(zhèn)浦源商城（一期）地塊2號(hào)（章村鎮(zhèn)章村村）號(hào)（章村鎮(zhèn)章村村）商業(yè)住宅商業(yè)住宅0.104060.104064040、70706006.10章村鎮(zhèn)浦源商城（一期）章村鎮(zhèn)浦源商城（一期）商業(yè)住宅商業(yè)住宅0.0800440、705006.10縣城滸溪南側(cè)、天荒坪北路延縣城滸溪南側(cè)、天荒坪北路延伸段兩側(cè)伸段兩側(cè)商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅26.122040、701900406.10縣浦原大道南側(cè)（供水公司）縣浦原大道南側(cè)（供水公司）商業(yè)住宅商業(yè)住宅1.49714040、7070190006.11縣城遞鋪路東側(cè)（遞鋪二?。┛h城遞鋪路東側(cè)（遞鋪二小

11、）商業(yè)住宅商業(yè)住宅0.7309774040、707090006.12 土地市場土地市場供應(yīng)列表供應(yīng)列表地塊名稱、位置地塊名稱、位置用途用途地塊面積地塊面積（公頃）（公頃）出讓年限出讓年限（年）（年）起始價(jià)格起始價(jià)格（萬元（萬元/）時(shí)間時(shí)間祥友社區(qū)祥友社區(qū)6%留用地塊（縣城留用地塊（縣城玉馨路東側(cè)，后寨路南側(cè)）玉馨路東側(cè)，后寨路南側(cè)）商業(yè)商業(yè),住宅住宅0.20202商業(yè)商業(yè)4040、住宅、住宅7070 26006.12章村浦源商城地塊（章村鎮(zhèn)章村浦源商城地塊（章村鎮(zhèn)章村村）章村村）商業(yè)商業(yè),住宅住宅0.5333商業(yè)商業(yè)4040、住宅、住宅707022006.12縣城玉馨路西側(cè)，云鴻路南縣城玉馨路

12、西側(cè)，云鴻路南側(cè)側(cè)商業(yè)商業(yè),住宅住宅0.21253商業(yè)商業(yè)4040、住宅、住宅707027027007.107.1縣城鳳凰路延伸段東側(cè)，朗縣城鳳凰路延伸段東側(cè)，朗里安置小區(qū)與鳳棲山莊之間里安置小區(qū)與鳳棲山莊之間住宅住宅0.66010.6601住宅住宅707044044007.107.1縣城遞鋪鎮(zhèn)滸溪南路東側(cè)縣城遞鋪鎮(zhèn)滸溪南路東側(cè),汀汀香二期南側(cè)香二期南側(cè)住宅住宅0.5691 0.5691 住宅住宅707030030007.107.1縣城穆皇城商住樓地塊（穆縣城穆皇城商住樓地塊（穆皇城社區(qū)皇城社區(qū)6%留用地）勝利西留用地）勝利西路北側(cè)，縣中醫(yī)院西側(cè)路北側(cè)，縣中醫(yī)院西側(cè)商業(yè)商業(yè),住宅住宅0.162

13、8商業(yè)商業(yè)4040、住宅、住宅707036007.1陽光三區(qū)吉六路南側(cè)地塊陽光三區(qū)吉六路南側(cè)地塊（遞鋪鎮(zhèn)吉慶橋村）（遞鋪鎮(zhèn)吉慶橋村）商業(yè)商業(yè)、住宅住宅6.2905 6.2905 商業(yè)商業(yè)4040、住宅、住宅70703800380007.107.1縣開發(fā)區(qū)原永生竹制品地塊縣開發(fā)區(qū)原永生竹制品地塊（開發(fā)區(qū)萬畝村）（開發(fā)區(qū)萬畝村）住宅住宅1.5375707056056007.107.1 土地市場土地市場供應(yīng)列表供應(yīng)列表地塊名稱、位置地塊名稱、位置用途用途地塊面積地塊面積（公頃）（公頃）出讓年限出讓年限（年）（年）起始價(jià)格起始價(jià)格（萬元）（萬元）時(shí)間時(shí)間遞鋪鎮(zhèn)天荒坪路西側(cè)，陽光假日遞鋪鎮(zhèn)天荒坪路西側(cè)，

14、陽光假日酒店北側(cè)酒店北側(cè)商業(yè)商業(yè),住宅住宅0.52830.5283商業(yè)商業(yè)4040、住宅、住宅707060060007.107.1遞鋪鎮(zhèn)天荒坪路東側(cè)，星海盆景遞鋪鎮(zhèn)天荒坪路東側(cè)，星海盆景園北側(cè)園北側(cè)商業(yè)住宅商業(yè)住宅0.3839 0.3839 商業(yè)商業(yè)4040、住宅、住宅70 70 30030007.1陽光三區(qū)吉六路南側(cè)陽光三區(qū)吉六路南側(cè) 商住住宅商住住宅6.2905商服商服4040、住宅、住宅7070 3800 380007.207.2遞鋪鎮(zhèn)迎賓大道東側(cè)，穆王西路遞鋪鎮(zhèn)迎賓大道東側(cè)，穆王西路南側(cè)南側(cè)商業(yè)住宅商業(yè)住宅0.1871 40、7017007.5遞鋪鎮(zhèn)南北莊村魏家莊遞鋪鎮(zhèn)南北莊村魏家莊住

15、宅住宅2.6537707084007.5勝利西路北側(cè)，三里亭南側(cè)勝利西路北側(cè)，三里亭南側(cè)商業(yè)住宅商業(yè)住宅9.339940、701400007.10浦源路北側(cè)，天目路西側(cè)浦源路北側(cè)，天目路西側(cè)商業(yè)住宅商業(yè)住宅1.186940、70250007.10遞浦鎮(zhèn)南北莊村百畝洋遞浦鎮(zhèn)南北莊村百畝洋住宅住宅6.37997070390007.10上郎社區(qū)苕溪路以東、工農(nóng)路以上郎社區(qū)苕溪路以東、工農(nóng)路以南南商業(yè)住宅商業(yè)住宅0.1508商業(yè)商業(yè)4040、住宅、住宅707050007.10 土地市場分析土地市場分析簡簡 析：析：2006年年-2007年年10月，安吉城區(qū)共拍出地塊有月，安吉城區(qū)共拍出地塊有28塊，其

16、中塊，其中2006年全年年全年為為13塊，塊，2007年截至到年截至到10月就以達(dá)到月就以達(dá)到15塊。地塊都為住宅、商業(yè)性塊。地塊都為住宅、商業(yè)性質(zhì)。質(zhì)。2006年安吉共拍出土地年安吉共拍出土地365013.33平米平米2007年年1月至月至10月，安吉共拍月，安吉共拍出土地出土地365335.9平米平米，1540.9元元/平米平米.成交面積有所上漲成交面積有所上漲,并不沒有受并不沒有受到周邊城市大幅度投資過熱反應(yīng)到周邊城市大幅度投資過熱反應(yīng),整體市場比較健康整體市場比較健康. 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場版塊劃分版塊劃分 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場各版塊狀況各版塊狀況城東區(qū)域城東區(qū)域城東區(qū)域配套比較齊全城

17、東區(qū)域配套比較齊全,基本為住宅社區(qū)和校區(qū)基本為住宅社區(qū)和校區(qū),城東版塊項(xiàng)目如城東版塊項(xiàng)目如:東方嘉苑東方嘉苑,東方麗苑東方麗苑,麗景灣小區(qū)都已基本售完麗景灣小區(qū)都已基本售完,在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目:東方雅苑東方雅苑有少量存余有少量存余.城西區(qū)域城西區(qū)域城西為安吉的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域城西為安吉的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,安吉主要在售項(xiàng)目都在此處安吉主要在售項(xiàng)目都在此處.項(xiàng)目有：項(xiàng)目有：山水華庭東苑、山水華庭東苑、浦源城、都士楓林、新嘉苑、維山水華庭東苑、山水華庭東苑、浦源城、都士楓林、新嘉苑、維都利亞都利亞.城南區(qū)域城南區(qū)域城南基本為老住宅小區(qū)為主城南基本為老住宅小區(qū)為主,配套設(shè)施不夠完善配套設(shè)施不夠完善.城北版塊城北

18、版塊城南區(qū)域以生態(tài)產(chǎn)業(yè)園為發(fā)展方向，發(fā)展成為一個(gè)大型以旅游，城南區(qū)域以生態(tài)產(chǎn)業(yè)園為發(fā)展方向，發(fā)展成為一個(gè)大型以旅游，休閑休閑,商務(wù)商務(wù),居住的健康產(chǎn)業(yè)園居住的健康產(chǎn)業(yè)園.目前主要的在售項(xiàng)目有：匯豐水岸目前主要的在售項(xiàng)目有：匯豐水岸人家。人家。城中區(qū)域城中區(qū)域生活配套齊全，商業(yè)氣氛濃厚，目前在售項(xiàng)目有：生活配套齊全，商業(yè)氣氛濃厚，目前在售項(xiàng)目有： 云鴻大廈云鴻大廈、匯豐商業(yè)廣場匯豐商業(yè)廣場. 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場在售項(xiàng)目分布在售項(xiàng)目分布東東方方雅雅苑苑人人民民廣廣場場本案本案云云鴻鴻大大廈廈水岸水岸人家人家嘉華苑嘉華苑山水華山水華庭東苑庭東苑華華庭庭東東苑苑維維都都利利亞亞浦浦源源城城都都士士楓

19、楓林林 個(gè)案分析個(gè)案分析浦源城浦源城占地面占地面積積35548m35548m建筑面積建筑面積51194m51194m容積率容積率1.821.82產(chǎn)品類產(chǎn)品類型型住宅、商鋪?zhàn)≌?、商鋪棟?shù)樓層棟數(shù)樓層2 2棟棟1111層、層、8 8棟多棟多層層年限年限7070年年套數(shù)套數(shù)390390面積面積90-24090-240價(jià)格價(jià)格3700/ 3700/ m7000(m7000(商商業(yè)業(yè)) )u浦源城位于安吉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，浦源城位于安吉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，cbdcbd中心，三面商業(yè)圍和的小區(qū)格局。集多中心，三面商業(yè)圍和的小區(qū)格局。集多層、小高層、高層精裝小戶型、商業(yè)多層、小高層、高層精裝小戶型、商業(yè)多種建筑形態(tài)于一體

20、，與中心廣場園林綠種建筑形態(tài)于一體，與中心廣場園林綠化完美結(jié)合，構(gòu)造一幅和諧的居住畫面。化完美結(jié)合，構(gòu)造一幅和諧的居住畫面。 個(gè)案分析個(gè)案分析山水華庭山水華庭占地面積占地面積34017m34017m建筑面積建筑面積45000m45000m容積率容積率1.321.32產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型住宅、商鋪?zhàn)≌⑸啼仐潝?shù)樓層棟數(shù)樓層2 2層會(huì)所，商鋪，層會(huì)所，商鋪，年限年限7070年年套數(shù)（在套數(shù)（在售）售）6060面積面積95-16595-165價(jià)格價(jià)格4000/ m4000/ mu山水華庭南苑毗鄰行政中心，長途汽山水華庭南苑毗鄰行政中心，長途汽車站，凱旋門大酒店與葡京大酒店。小車站，凱旋門大酒店與葡京大酒

21、店。小區(qū)由沿街商鋪、精品公寓、多層住宅與區(qū)由沿街商鋪、精品公寓、多層住宅與小高層組成。去年開盤小高層組成。去年開盤4#多層和沿街商多層和沿街商鋪，商鋪售罄多層去化鋪，商鋪售罄多層去化90% 。 個(gè)案分析個(gè)案分析 東苑東苑占地面積占地面積34236m34236m建筑面積建筑面積44500m44500m容積率容積率1.31.3產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型住宅、商鋪?zhàn)≌?、商鋪棟?shù)樓層棟數(shù)樓層一期一期4 4幢多層幢多層年限年限40/7040/70年年套數(shù)（一套數(shù)（一期）期）基本售完基本售完面積面積80-14080-140價(jià)格價(jià)格3600/ m3600/ mu山水華庭東苑毗鄰行政中心，長途汽山水華庭東苑毗鄰行政中心

22、，長途汽車站，凱旋門大酒店與葡京大酒店。小車站，凱旋門大酒店與葡京大酒店。小區(qū)由沿街商鋪、精品公寓、多層住宅與區(qū)由沿街商鋪、精品公寓、多層住宅與小高層組成。小高層組成。 個(gè)案分析個(gè)案分析 嘉華苑嘉華苑占地面積占地面積mm建筑面積建筑面積3535萬萬 mm容積率容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型多層、花園多層、花園洋房、聯(lián)排洋房、聯(lián)排別墅、商住別墅、商住房、房、棟數(shù)樓層棟數(shù)樓層 2-7 2-7層，層，40#40#年限年限7070年年套數(shù)套數(shù)600600面積面積70-15070-150價(jià)格價(jià)格4200/ m4200/ mu新嘉園位于縣政府北側(cè)，為總建筑面積新嘉園位于縣政府北側(cè)，為總建筑面積達(dá)達(dá)35萬萬m的大型

23、水景社區(qū)的大型水景社區(qū) 。前三期建筑。前三期建筑面積面積23萬萬m 。目前，一二期已交付使用。目前，一二期已交付使用。新嘉園三期嘉華苑由疊排、花園洋房、多新嘉園三期嘉華苑由疊排、花園洋房、多層公寓組成。其中嘉華苑層公寓組成。其中嘉華苑a組團(tuán)組團(tuán)13#，多層售罄、花園洋房去化90%。b組團(tuán)銷售情況平穩(wěn)，已去化7% 。 個(gè)案分析個(gè)案分析 維多利亞維多利亞占地面積占地面積93399m93399m建筑面積建筑面積140000m140000m容積率容積率1.51.5產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型住宅、商鋪?zhàn)≌?、商鋪棟?shù)樓層棟數(shù)樓層多層、高層及沿多層、高層及沿街商鋪街商鋪年限年限7070年年套數(shù)套數(shù)面積面積80-140

24、80-140價(jià)格價(jià)格/ m/ mu華都維多利亞華都維多利亞英倫風(fēng)情典雅建英倫風(fēng)情典雅建筑，南北向布局、大間距、低密筑，南北向布局、大間距、低密度。度。西臨靈峰北路，南至勝利西西臨靈峰北路，南至勝利西路，西北毗鄰三里亭市場。北依路，西北毗鄰三里亭市場。北依安吉縣政府，生態(tài)廣場，汽車站。安吉縣政府，生態(tài)廣場，汽車站。一期一期建筑面積約建筑面積約 3869538695,08,08年年3 3月月2626日奠基。日奠基。 個(gè)案分析個(gè)案分析水岸人家水岸人家占地面積占地面積mm建筑面積建筑面積7 7萬萬mm容積率容積率1.171.17產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型住宅、商鋪?zhàn)≌⑸啼仐潝?shù)樓層棟數(shù)樓層多層、排屋多層、排屋年

25、限年限7070年年套數(shù)套數(shù)400400面積面積價(jià)格價(jià)格u水岸人家位于天目路西側(cè)、靈芝路北水岸人家位于天目路西側(cè)、靈芝路北側(cè)，遞鋪港與銅山港雙溪交匯，在北側(cè)側(cè)，遞鋪港與銅山港雙溪交匯，在北側(cè)合流，是縣城中心罕有的雙水岸大型居合流，是縣城中心罕有的雙水岸大型居住社區(qū)。規(guī)劃有多層和排屋住社區(qū)。規(guī)劃有多層和排屋400多戶。多戶。預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)09年年初開盤年年初開盤。 個(gè)案分析個(gè)案分析 東方雅苑東方雅苑占地面積占地面積37000m37000m建筑面積建筑面積50000m50000m容積率容積率1.31.3產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型住宅、商鋪?zhàn)≌?、商鋪棟?shù)樓層棟數(shù)樓層 3 3幢多層、小高幢多層、小高層住宅、臨街商層住宅

26、、臨街商鋪鋪 年限年限7070年年套數(shù)套數(shù)6464面積面積價(jià)格價(jià)格4000/ m4000/ mu東方雅苑是華都東方雅苑是華都東方名城的一個(gè)組團(tuán)。東方名城的一個(gè)組團(tuán)。 項(xiàng)目位于祥溪路項(xiàng)目位于祥溪路312號(hào)，安吉文教區(qū)中心號(hào)，安吉文教區(qū)中心地段地段位。位。現(xiàn)預(yù)售現(xiàn)預(yù)售9#、11#、13#。08年年 4月1日開盤日開盤 ，僅售，僅售9#。 個(gè)案分析個(gè)案分析商業(yè)廣場商業(yè)廣場 占地面積占地面積mm建筑面積建筑面積6 6萬萬mm容積率容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型低層、多層低層、多層棟數(shù)樓層棟數(shù)樓層1010幢住宅、幢住宅、4 4幢幢商鋪商鋪年限年限7070年年套數(shù)套數(shù)200200（一期）（一期）面積面積90-13

27、090-130價(jià)格價(jià)格3500/ m3500/ mu匯豐匯豐人民商業(yè)廣場人民商業(yè)廣場 位于安吉縣城人位于安吉縣城人民路延伸段西側(cè)。民路延伸段西側(cè)。06年年11月，正式動(dòng)月，正式動(dòng)工。一期總建筑面積工。一期總建筑面積21851 ，規(guī)，規(guī)劃有沿街商鋪和劃有沿街商鋪和10幢住宅樓。已取得幢住宅樓。已取得預(yù)售許可，近期開盤。預(yù)測均價(jià)預(yù)售許可，近期開盤。預(yù)測均價(jià)3500/ m ， 個(gè)案分析個(gè)案分析都市楓林都市楓林 占地面積占地面積mm建筑面積建筑面積2 2萬萬mm容積率容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型住宅、商鋪?zhàn)≌⑸啼仐潝?shù)樓層棟數(shù)樓層花園洋房、單身花園洋房、單身公寓公寓年限年限7070年年套數(shù)套數(shù)200200面

28、積面積80-14080-140價(jià)格價(jià)格4500/ m4500/ mu匯豐都市楓林匯豐都市楓林 2007 2007 年年 12 12 月月 18 18 日日 ，匯豐，匯豐都市楓林項(xiàng)目正式開工，該都市楓林項(xiàng)目正式開工，該項(xiàng)目位于安吉縣城生態(tài)廣場南側(cè)，總建項(xiàng)目位于安吉縣城生態(tài)廣場南側(cè)，總建筑面積筑面積 2 2 萬多平米，是以花園洋房及萬多平米，是以花園洋房及單身公寓為主的高檔居住區(qū)。預(yù)計(jì)將于單身公寓為主的高檔居住區(qū)。預(yù)計(jì)將于 2008 2008 年年4 4、 5 5月開始銷售月開始銷售。各區(qū)域住宅產(chǎn)品價(jià)格：各區(qū)域住宅產(chǎn)品價(jià)格：在售普通住宅價(jià)格分析：在售普通住宅價(jià)格分析： 從個(gè)項(xiàng)目均價(jià)對(duì)比中，我們可以

29、看出從個(gè)項(xiàng)目均價(jià)對(duì)比中，我們可以看出 東臺(tái)普通住宅均價(jià)范圍為東臺(tái)普通住宅均價(jià)范圍為3600-5100元元/平米平米，價(jià)格集中在，價(jià)格集中在3700元元/ 平米平米左右，其中價(jià)格最高的為云鴻大廈，均價(jià)達(dá)到了左右，其中價(jià)格最高的為云鴻大廈，均價(jià)達(dá)到了5100元元/平米，價(jià)格最低的是東方雅苑，平米，價(jià)格最低的是東方雅苑，均價(jià)為均價(jià)為3600元元/ 平米。平米。 云鴻大廈由于其優(yōu)越的地理位置和周邊配套以及都為精裝修，目前為安吉在售項(xiàng)目中價(jià)格較高的，云鴻大廈由于其優(yōu)越的地理位置和周邊配套以及都為精裝修，目前為安吉在售項(xiàng)目中價(jià)格較高的，價(jià)格范圍為價(jià)格范圍為42005300元元/平米平米。而且該項(xiàng)目為。而且

30、該項(xiàng)目為08年年1月開盤銷售良好，這說明月開盤銷售良好，這說明安吉高檔住宅產(chǎn)品的市安吉高檔住宅產(chǎn)品的市場正在逐步擴(kuò)大，市民對(duì)住宅的品質(zhì)要求日益顯現(xiàn)場正在逐步擴(kuò)大，市民對(duì)住宅的品質(zhì)要求日益顯現(xiàn)。 浦源城項(xiàng)目位于安吉縣浦源大道上，地理位置優(yōu)越浦源城項(xiàng)目位于安吉縣浦源大道上，地理位置優(yōu)越,距離生態(tài)廣場幾步之隔，周邊生活配套相當(dāng)距離生態(tài)廣場幾步之隔，周邊生活配套相當(dāng)成熟，小區(qū)規(guī)劃、景觀也相當(dāng)合理的。但整個(gè)小區(qū)社區(qū)面積并不大，現(xiàn)在在售一期為小高層的單價(jià)為成熟，小區(qū)規(guī)劃、景觀也相當(dāng)合理的。但整個(gè)小區(qū)社區(qū)面積并不大，現(xiàn)在在售一期為小高層的單價(jià)為3700元元/平米，二期多層預(yù)計(jì)平米，二期多層預(yù)計(jì)4000/平米

31、，銷售情況良好。平米，銷售情況良好。 山水華庭在城西區(qū)域?qū)儆诖蟊P分南苑和東苑，該項(xiàng)目也位于浦源大道，目前東苑均價(jià)為山水華庭在城西區(qū)域?qū)儆诖蟊P分南苑和東苑，該項(xiàng)目也位于浦源大道，目前東苑均價(jià)為3600元元/ 平米，南苑均價(jià)為平米，南苑均價(jià)為4000/平米。考慮到該項(xiàng)目周邊景觀以及周邊配套，則產(chǎn)品定價(jià)較為合理，產(chǎn)品去化平米?？紤]到該項(xiàng)目周邊景觀以及周邊配套，則產(chǎn)品定價(jià)較為合理，產(chǎn)品去化速度較快。速度較快。 綜合以上分析，可以看出安吉房地產(chǎn)市場目前正處在一個(gè)快速成熟的時(shí)期，產(chǎn)品價(jià)格的增長說明綜合以上分析，可以看出安吉房地產(chǎn)市場目前正處在一個(gè)快速成熟的時(shí)期，產(chǎn)品價(jià)格的增長說明市民購買力的提升，我們對(duì)安

32、吉將來的房地產(chǎn)市場充滿信心！市民購買力的提升，我們對(duì)安吉將來的房地產(chǎn)市場充滿信心！客群分析：客群分析： 安吉項(xiàng)目，客群主要是來自安吉縣城、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，少部分為杭州和安吉安吉項(xiàng)目，客群主要是來自安吉縣城、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，少部分為杭州和安吉在外人士。在外人士。 其中，安吉縣客源有其中，安吉縣客源有69%左右，左右，20%左右來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，左右來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3%左右來自杭左右來自杭州州,8%安吉在外人士。安吉在外人士?？腿悍治觯嚎腿悍治觯?年齡層次年齡層次：基本集中在基本集中在30-5030-50歲，歲，4040歲左右的中年人居多歲左右的中年人居多 職業(yè)背景：私營企業(yè)主，公務(wù)員，企事業(yè)單位的中產(chǎn)階級(jí)職業(yè)背景

33、：私營企業(yè)主，公務(wù)員，企事業(yè)單位的中產(chǎn)階級(jí) 置業(yè)目的：置業(yè)目的：安吉縣客戶主要是考慮換房安吉縣客戶主要是考慮換房，他們多在市區(qū)已，他們多在市區(qū)已 有住房，再次購買周要考慮周邊配套和景觀以及有住房，再次購買周要考慮周邊配套和景觀以及更換面積大一點(diǎn)的戶型更換面積大一點(diǎn)的戶型, , 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶多是為子女上學(xué)考周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶多是為子女上學(xué)考 慮，慮，傾向于選擇學(xué)校周邊的房源，傾向于選擇學(xué)校周邊的房源，通常私營企業(yè)通常私營企業(yè) 主會(huì)考慮一些面積比較大的戶型，或購買花園洋主會(huì)考慮一些面積比較大的戶型，或購買花園洋 房、別墅等高檔住宅。房、別墅等高檔住宅。客群分析：客群分析： 年齡層次年齡層次：基本集中在基

34、本集中在30-5030-50歲，歲，4040歲左右的中年人居多歲左右的中年人居多 職業(yè)背景：私營企業(yè)主，公務(wù)員，企事業(yè)單位中產(chǎn)階級(jí)職業(yè)背景：私營企業(yè)主，公務(wù)員，企事業(yè)單位中產(chǎn)階級(jí) 置業(yè)目的：置業(yè)目的：安吉縣客戶主要是考慮換房安吉縣客戶主要是考慮換房，他們多在市區(qū)已，他們多在市區(qū)已 有住房，再次購房時(shí)已趨于理性，更多的是選擇有住房，再次購房時(shí)已趨于理性，更多的是選擇 景觀配套和更換大一點(diǎn)戶型，三房兩廳一衛(wèi)的戶景觀配套和更換大一點(diǎn)戶型，三房兩廳一衛(wèi)的戶 比較受歡迎；比較受歡迎；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶多是為子女上學(xué)考周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶多是為子女上學(xué)考 慮，慮，傾向于選擇學(xué)校周邊的房源，傾向于選擇學(xué)校周邊的房源，通常

35、私營企業(yè)通常私營企業(yè) 主會(huì)考慮一些面積比較大的戶型，或購買花園洋主會(huì)考慮一些面積比較大的戶型，或購買花園洋 房、別墅等高檔住宅。房、別墅等高檔住宅。云鴻大廈云鴻大廈基基本本信信息息開發(fā)商開發(fā)商安吉昌碩購物廣場房產(chǎn)開發(fā)安吉昌碩購物廣場房產(chǎn)開發(fā)公司公司基地位置基地位置云鴻西路北側(cè)云鴻西路北側(cè)天荒坪中路天荒坪中路代理商代理商杭州杭州鴻偉摩爾鴻偉摩爾產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)寫字樓、公寓寫字樓、公寓基地面積基地面積10350平米平米建筑面積建筑面積36541平米平米公開日期公開日期2008.1交房日期交房日期2008.12銷售電話銷售電5029308工程進(jìn)度工程進(jìn)度期房期房調(diào)調(diào)研研信

36、信息息可售戶數(shù)可售戶數(shù)200套套銷售率銷售率35以上以上面積范圍面積范圍41 125均價(jià)均價(jià)5000元元/ 平米平米競競爭爭力力分分析析規(guī)劃分析規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃為項(xiàng)目規(guī)劃為22層的高層，層的高層，1-4為底商為底商5-8為商務(wù)寫字樓為商務(wù)寫字樓9-22為公寓為公寓 ,生活配套較為齊備。生活配套較為齊備。環(huán)境分析環(huán)境分析項(xiàng)目地處安吉縣云鴻西路被側(cè)天荒坪中路西側(cè)交叉口，位于安吉項(xiàng)目地處安吉縣云鴻西路被側(cè)天荒坪中路西側(cè)交叉口，位于安吉縣中心位置左右縣中心位置左右,商務(wù)配套設(shè)施齊全。商務(wù)配套設(shè)施齊全。產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品為中式現(xiàn)代建筑風(fēng)格，全框架建筑結(jié)構(gòu)，全部采用高檔材料產(chǎn)品為中式現(xiàn)代建筑風(fēng)格，全框架

37、建筑結(jié)構(gòu)，全部采用高檔材料精裝修打造精裝修打造”安吉第一高檔住宅安吉第一高檔住宅”，戶型主力面積為，戶型主力面積為40-60的的一房和一房和100 左右的兩房，滿足不同層次的需要。左右的兩房，滿足不同層次的需要。價(jià)格分析價(jià)格分析均價(jià)為均價(jià)為5100元元/，9層價(jià)格為層價(jià)格為4600元元/，16價(jià)格為價(jià)格為5200元元/，客源分析客源分析客源為安吉縣占絕大多數(shù)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者其次，極少為外來地客源為安吉縣占絕大多數(shù)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者其次，極少為外來地區(qū)客戶。區(qū)客戶。云鴻大廈云鴻大廈產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求產(chǎn)品供給產(chǎn)品供給目前客戶出于換房或子女上學(xué)考慮主要需求目前客戶出于換房或子女上學(xué)考慮主要需求110-1

38、30110-130的三房，總價(jià)的三房，總價(jià)在在3636萬萬-43-43萬之間的戶型比較暢銷，中低檔住宅需求空間很小，中高萬之間的戶型比較暢銷，中低檔住宅需求空間很小，中高檔住宅需求空間較大。檔住宅需求空間較大。產(chǎn)品供應(yīng)以多層產(chǎn)品為主，其次為小高層產(chǎn)品，少量的高層及別墅產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)以多層產(chǎn)品為主，其次為小高層產(chǎn)品，少量的高層及別墅產(chǎn)品，多層、小高層戶型以品，多層、小高層戶型以105-135105-135三房為主，少量三房為主，少量80-9080-90的兩房。的兩房?？驮粗杏锌驮粗杏?9%69%左右來自東臺(tái)市區(qū)，左右來自東臺(tái)市區(qū)，20%20%左右來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，左右來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，11%11%杭州和杭州

39、和祖籍安吉人士，縣城客戶主要考慮換房，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶主要考慮子女祖籍安吉人士，縣城客戶主要考慮換房，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶主要考慮子女上學(xué)以及受上學(xué)以及受“人往高處走人往高處走”心理的驅(qū)使，外來客戶主要考慮投資心理的驅(qū)使，外來客戶主要考慮投資。客戶群體客戶群體推盤節(jié)奏推盤節(jié)奏企劃推廣企劃推廣各項(xiàng)目每次推盤量在各項(xiàng)目每次推盤量在50-20050-200套之間，預(yù)熱期一般為套之間，預(yù)熱期一般為2323個(gè)月個(gè)月.(.(大家大家、匯豐、金立寶、新華都匯豐、金立寶、新華都)據(jù)統(tǒng)計(jì)年銷售量為據(jù)統(tǒng)計(jì)年銷售量為100-250套左右套左右.只有少數(shù)項(xiàng)目注重售樓處包裝，只有少數(shù)項(xiàng)目注重售樓處包裝，也考慮通過樓書、折頁等宣傳資

40、料提也考慮通過樓書、折頁等宣傳資料提升項(xiàng)目形象，升項(xiàng)目形象，但項(xiàng)目的但項(xiàng)目的總體總體推廣力度不是很大推廣力度不是很大. .銷售服務(wù)銷售服務(wù)安吉在售樓盤多為開發(fā)商自己來銷售，部分樓盤銷售策略的運(yùn)用以及安吉在售樓盤多為開發(fā)商自己來銷售，部分樓盤銷售策略的運(yùn)用以及現(xiàn)場客戶服務(wù)達(dá)不到一定水平現(xiàn)場客戶服務(wù)達(dá)不到一定水平. .項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析項(xiàng)目直觀印象項(xiàng)目直觀印象項(xiàng)目的形象定位項(xiàng)目的形象定位項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目地點(diǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)天荒坪中路、臨近勝利西路天荒坪中路、臨近勝利西路用地面積用地面積14667總建筑面積總建筑面積82655容積率容積率5.64建筑密度建筑密度27

41、.4%綠化率綠化率38%swotswot分析（優(yōu)勢、機(jī)會(huì)點(diǎn)）分析（優(yōu)勢、機(jī)會(huì)點(diǎn)）優(yōu)勢優(yōu)勢1 1、項(xiàng)目位與安吉市中心，商業(yè)氛圍濃厚；、項(xiàng)目位與安吉市中心，商業(yè)氛圍濃厚；2 2、項(xiàng)目兩側(cè)屬安吉交通要道，交通方便；、項(xiàng)目兩側(cè)屬安吉交通要道，交通方便；3 3、項(xiàng)目一期國際大廈商業(yè)已在運(yùn)營、項(xiàng)目一期國際大廈商業(yè)已在運(yùn)營, ,配套完善配套完善. .機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)1 1、項(xiàng)目周邊同質(zhì)性樓盤較少；、項(xiàng)目周邊同質(zhì)性樓盤較少；2 2、抓住安吉房產(chǎn)營銷薄入環(huán)節(jié)、抓住安吉房產(chǎn)營銷薄入環(huán)節(jié), ,出奇制勝；出奇制勝；3 3、從消費(fèi)特征來說、從消費(fèi)特征來說, ,安吉人喜歡安吉人喜歡, ,享受安逸享受安逸, ,追求新生追求新生

42、 事物事物, ,樓盤在定位上適當(dāng)標(biāo)新立異。樓盤在定位上適當(dāng)標(biāo)新立異。swotswot分析（劣勢、威脅點(diǎn)）分析（劣勢、威脅點(diǎn)）劣勢劣勢1 1、項(xiàng)目是安吉首個(gè)項(xiàng)目、項(xiàng)目是安吉首個(gè)項(xiàng)目, ,本地認(rèn)知度不本地認(rèn)知度不高；高；2 2、項(xiàng)目南面有大片民房、項(xiàng)目南面有大片民房, ,影響項(xiàng)目形象；影響項(xiàng)目形象；威脅點(diǎn)威脅點(diǎn)1 1、城西版塊的大力建設(shè)、城西版塊的大力建設(shè), ,使商圈逐漸位移；使商圈逐漸位移；借勢政府開發(fā)進(jìn)行資源改造；借勢政府開發(fā)進(jìn)行資源改造；提升企業(yè)形象提升企業(yè)形象,提高品牌立度；提高品牌立度；豐富業(yè)態(tài)豐富業(yè)態(tài),進(jìn)行配套補(bǔ)充進(jìn)行配套補(bǔ)充.解決方法解決方法房地產(chǎn)策劃大全 n寫好策略簡報(bào)寫好策略簡報(bào)

43、黑弧廣告2003/07/27它真是個(gè)好東西它真是個(gè)好東西讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；有把握做出有創(chuàng)意的廣告；有把握做出有創(chuàng)意的廣告；知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求；知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求；先澄清幾個(gè)概念先澄清幾個(gè)概念營銷策劃：營銷策劃：產(chǎn)品的市場定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及行銷整合。產(chǎn)品的市場定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及行銷整合。廣告策劃：廣告策劃：圍圍繞營銷任務(wù)的傳播整合。圍圍繞營銷任務(wù)的傳播整合。廣告創(chuàng)作：廣告創(chuàng)作：一個(gè)具體的廣告創(chuàng)作。一個(gè)具體的廣告創(chuàng)作。本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引策劃。本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引策劃。策略單的覆蓋

44、面策略單的覆蓋面所有廣告涉及的內(nèi)容所有廣告涉及的內(nèi)容1. 企業(yè)品牌核心企業(yè)品牌核心2. 項(xiàng)目品牌核心項(xiàng)目品牌核心4. 一次活動(dòng)、一則促銷廣告一次活動(dòng)、一則促銷廣告3. 階段性廣告運(yùn)作階段性廣告運(yùn)作5. 幾乎所有的廣告內(nèi)容幾乎所有的廣告內(nèi)容撰寫三忌撰寫三忌1. 含糊其辭含糊其辭2. 泛泛而談泛泛而談3. 不著邊際不著邊際1、品牌、品牌廣告背后的人是誰，它所散發(fā)出來的風(fēng)格。廣告背后的人是誰，它所散發(fā)出來的風(fēng)格。目的：目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來風(fēng)。每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來風(fēng)。 創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。 前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。前期的好東西

45、不可漠視，也不可隨意丟棄。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。它的過去留下了什么。企業(yè)它的過去留下了什么。企業(yè)/項(xiàng)目品牌印跡是什么；項(xiàng)目品牌印跡是什么；一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀；一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀；對(duì)這次作業(yè)有什么影響（正面的對(duì)這次作業(yè)有什么影響（正面的/負(fù)面的、繼承的負(fù)面的、繼承的/忽略的、主要的忽略的、主要的/次要的）；次要的）；內(nèi)容解釋：內(nèi)容解釋：關(guān)鍵人物（決策人、影響人）的廣告觀念與風(fēng)格，關(guān)鍵人物（決策人、影響人）的廣告觀念與風(fēng)格，（不）喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；（不）喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；舉例說明：舉例說明：國際公館：國際公館：一個(gè)歷史

46、悠久、具有深厚的國際人文視野和一個(gè)歷史悠久、具有深厚的國際人文視野和底蘊(yùn)的企業(yè)。底蘊(yùn)的企業(yè)。浙江東海：浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng)在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng)格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。蔚藍(lán)三期：蔚藍(lán)三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)懷、親切大度。高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)懷、親切大度。星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴氣。赤裸裸的潮洲富貴氣。2、廣告任務(wù)、廣告任務(wù)這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性目的：目的：這旨策略的原點(diǎn)與初衷；這旨策略的原點(diǎn)與初衷； 也是檢驗(yàn)作業(yè)成果是否可行的核心尺度。也是檢驗(yàn)作業(yè)成果是否可行的核心尺度。 三

47、思而后行，一著不慎，全盤則毀。三思而后行，一著不慎，全盤則毀。我們的廣告是要解決什么問題，也就是溝通的任務(wù)。我們的廣告是要解決什么問題，也就是溝通的任務(wù)。引起消費(fèi)者在購買決策時(shí)在哪方面必須考慮。引起消費(fèi)者在購買決策時(shí)在哪方面必須考慮。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語，那是廣告策劃的任務(wù)。品牌重塑等幻義上的詞語，那是廣告策劃的任務(wù)。內(nèi)容解釋：內(nèi)容解釋：考慮它的階段性、媒體特征?？紤]它的階段性、媒體特征。舉例說明：舉例說明：國際公館：國際公館：讓市場看到，國際公館不是一個(gè)豪氣沖天的讓市場看到，國際公館不是一個(gè)豪氣沖天的豪

48、宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。浙江東海：浙江東海：讓同行、公眾和消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，它不是一個(gè)隨波逐讓同行、公眾和消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，它不是一個(gè)隨波逐流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識(shí)和行動(dòng)的發(fā)燕尾服。流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識(shí)和行動(dòng)的發(fā)燕尾服。蔚藍(lán)三期（留?。何邓{(lán)三期（留?。阂l(fā)人們是否安心并定居深圳進(jìn)行思考。引發(fā)人們是否安心并定居深圳進(jìn)行思考。公館前期：公館前期：讓消費(fèi)者看到公館的價(jià)值，非豪宅所能比擬。讓消費(fèi)者看到公館的價(jià)值，非豪宅所能比擬。普瑞酒店：普瑞酒店：讓高級(jí)商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念讓高級(jí)商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念3、目標(biāo)受眾群、目標(biāo)受

49、眾群包括生理和心理狀況包括生理和心理狀況目的：目的：把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。 廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。 注意階段性與傳播渠道。注意階段性與傳播渠道。 注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。他們的階層、教育背景與審美情趣他們的階層、教育背景與審美情趣他們?nèi)绾蜗M(fèi)廣告，他們渴求什么東西他們?nèi)绾蜗M(fèi)廣告，他們渴求什么東西內(nèi)容解釋：內(nèi)容解釋：它們的語言、行為及風(fēng)格它們的語言、行為及風(fēng)格必須緊緊抓住消費(fèi)者的酋長必須緊緊抓住消費(fèi)者的酋長不要把它理解為消費(fèi)者認(rèn)知到?jīng)Q策的購買過程不要把它理

50、解為消費(fèi)者認(rèn)知到?jīng)Q策的購買過程舉例說明：舉例說明：蔚藍(lán)三期（留住）：蔚藍(lán)三期（留?。阂蝗焊咚刭|(zhì)高學(xué)歷、高階層、年輕公司核心層。一群高素質(zhì)高學(xué)歷、高階層、年輕公司核心層。通過這個(gè)城市證明了自己的能力，也為它貢獻(xiàn)自己的青春、通過這個(gè)城市證明了自己的能力，也為它貢獻(xiàn)自己的青春、激情與智慧。激情與智慧。但這個(gè)城市的浮華與淺薄始終讓他們無法安定下來。他們?cè)诘@個(gè)城市的浮華與淺薄始終讓他們無法安定下來。他們?cè)诳紤]是不是要長久地在這個(gè)城市呆下去?？紤]是不是要長久地在這個(gè)城市呆下去。舉例說明：舉例說明：波托菲諾（三期）：波托菲諾（三期）：一群自認(rèn)為很有格調(diào)的有錢人。一群自認(rèn)為很有格調(diào)的有錢人。例如：學(xué)識(shí)例如

51、：學(xué)識(shí)/財(cái)富財(cái)富/地位地位/見識(shí)見識(shí)/ 穿著得體穿著得體/舉止優(yōu)雅舉止優(yōu)雅/言行得當(dāng)言行得當(dāng)/藝術(shù)欣賞等等。藝術(shù)欣賞等等。但又對(duì)什么是真正的格調(diào)信心不足，但又對(duì)什么是真正的格調(diào)信心不足，需要用最好的東西來證需要用最好的東西來證明自己，如名車明自己，如名車/美女美女/名酒名酒/名畫。名畫?？释炎约核茉斐筛裾{(diào)的標(biāo)桿。渴望把自己塑造成格調(diào)的標(biāo)桿。就像每年奧期卡明星，成為就像每年奧期卡明星，成為眾人的念效。眾人的念效。4、競爭環(huán)境、競爭環(huán)境誰？他們?cè)谠V求什么？重要的機(jī)會(huì)或門檻在哪里？誰？他們?cè)谠V求什么？重要的機(jī)會(huì)或門檻在哪里？尋找兩至三個(gè)關(guān)鍵競爭者尋找兩至三個(gè)關(guān)鍵競爭者不描述競爭者，直接點(diǎn)出競爭者的

52、核心不描述競爭者，直接點(diǎn)出競爭者的核心舉例說明：舉例說明：國際公館（競爭環(huán)境）：國際公館（競爭環(huán)境）：波托菲諾：意大利人文的生活格調(diào)；波托菲諾：意大利人文的生活格調(diào)；水榭花都：香蜜環(huán)境第一品牌；水榭花都：香蜜環(huán)境第一品牌；雅頌居：豪宅第一地段；雅頌居：豪宅第一地段；競爭者在在綜合質(zhì)素上相當(dāng)之高，并在某一方面占據(jù)獨(dú)有的競爭者在在綜合質(zhì)素上相當(dāng)之高，并在某一方面占據(jù)獨(dú)有的位置；公館無法超越，不比地段，不比環(huán)境，不比某種風(fēng)情，位置；公館無法超越，不比地段，不比環(huán)境，不比某種風(fēng)情，而是從擁有很深歷史積淀公館生活生活形態(tài)入手，新公館生而是從擁有很深歷史積淀公館生活生活形態(tài)入手，新公館生活對(duì)深圳人而，竟義

53、非凡，這是其他品牌所沒有的，活對(duì)深圳人而，竟義非凡，這是其他品牌所沒有的，浙江（競爭環(huán)境）：浙江（競爭環(huán)境）：綠城：杭州杭州市場第一品牌。實(shí)力、規(guī)模、穩(wěn)健。綠城：杭州杭州市場第一品牌。實(shí)力、規(guī)模、穩(wěn)健。它的品牌為人追棒，它的產(chǎn)品成為市場主流，它做什么，它的品牌為人追棒，它的產(chǎn)品成為市場主流，它做什么，市場就跟著做什么。市場就跟著做什么。以做好產(chǎn)品及價(jià)值讓渡取閱消費(fèi)者。在整個(gè)一條鏈的開發(fā)及以做好產(chǎn)品及價(jià)值讓渡取閱消費(fèi)者。在整個(gè)一條鏈的開發(fā)及營銷理念上目前還沒有創(chuàng)新動(dòng)作。這正好是東海的機(jī)會(huì)。營銷理念上目前還沒有創(chuàng)新動(dòng)作。這正好是東海的機(jī)會(huì)。舉例說明：舉例說明：5、廣告前看法、廣告前看法真實(shí)感受、精

54、簡真實(shí)感受、精簡這就是我們所說的現(xiàn)在的狀態(tài)，即這就是我們所說的現(xiàn)在的狀態(tài)，即a狀態(tài)；狀態(tài)；包括對(duì)產(chǎn)品、競爭、行業(yè)同類品牌的看法；包括對(duì)產(chǎn)品、競爭、行業(yè)同類品牌的看法；也可是某種消費(fèi)心態(tài)、觀念。也可是某種消費(fèi)心態(tài)、觀念。感性描述與刻畫；感性描述與刻畫；舉例說明：舉例說明：普瑞酒店：普瑞酒店：商務(wù)就應(yīng)該在市內(nèi)酒店舉行；商務(wù)就應(yīng)該在市內(nèi)酒店舉行；便捷、毫華、有面子便捷、毫華、有面子商務(wù)的攻利很明確，但真的好累。商務(wù)的攻利很明確，但真的好累。還讓人認(rèn)為是一個(gè)物質(zhì)主義者。還讓人認(rèn)為是一個(gè)物質(zhì)主義者。6、廣告后看法、廣告后看法變化在哪里，注意和廣告任務(wù)的關(guān)系變化在哪里，注意和廣告任務(wù)的關(guān)系這就是我們所說的

55、這就是我們所說的b狀態(tài)；狀態(tài)；包括對(duì)產(chǎn)品、競爭、行業(yè)同類品牌的看法；包括對(duì)產(chǎn)品、競爭、行業(yè)同類品牌的看法；也可是某種消費(fèi)心態(tài)、觀念。也可是某種消費(fèi)心態(tài)、觀念。感性描述與刻畫；感性描述與刻畫；舉例說明：舉例說明：普瑞酒店：普瑞酒店：商務(wù)很輕輕松，自然。商務(wù)很輕輕松，自然。它會(huì)場改變或影響我的商務(wù)心態(tài)。它會(huì)場改變或影響我的商務(wù)心態(tài)。給我一份愉悅的心情。給我一份愉悅的心情。這樣的地方會(huì)有更理所當(dāng)然的好結(jié)晶果。這樣的地方會(huì)有更理所當(dāng)然的好結(jié)晶果。7、單一訴求點(diǎn)、單一訴求點(diǎn)被輸出的信息可以把目標(biāo)從被輸出的信息可以把目標(biāo)從a到到b它是標(biāo)題，也不是廣告語。也濁它是標(biāo)題，也不是廣告語。也濁idea。重點(diǎn)在于讓

56、創(chuàng)意人員清晰把握重點(diǎn)在于讓創(chuàng)意人員清晰把握舉例說明：舉例說明：普瑞酒店：普瑞酒店：至高商務(wù)所在；至高商務(wù)所在；蔚藍(lán)海岸：蔚藍(lán)海岸：可以好好考慮把心和家都安定下來?？梢院煤每紤]把心和家都安定下來。浙江東海：浙江東海：每一步，它都在前面；每一步，它都在前面；棕櫚園三期：棕櫚園三期：生活的每個(gè)地方都可陶醉；生活的每個(gè)地方都可陶醉；加州陽光：加州陽光：居住的關(guān)鍵環(huán)節(jié)應(yīng)該突破傳統(tǒng)，像加州陽光那樣；居住的關(guān)鍵環(huán)節(jié)應(yīng)該突破傳統(tǒng)，像加州陽光那樣；8、支持點(diǎn)、支持點(diǎn)單一訴求成立的理由。單一訴求成立的理由。灑要放所有的資料，必須和單一訴求有直接關(guān)系。灑要放所有的資料，必須和單一訴求有直接關(guān)系。不一定是成品的機(jī)理，

57、可能是某個(gè)人性的洞察。不一定是成品的機(jī)理，可能是某個(gè)人性的洞察。舉例說明：舉例說明：普瑞酒店：普瑞酒店：最高級(jí)的產(chǎn)品，最自自然的形態(tài)。最高級(jí)的產(chǎn)品，最自自然的形態(tài)。蔚藍(lán)海岸：蔚藍(lán)海岸：深圳讓人沒有根的感覺，蔚藍(lán)的人文風(fēng)尚。深圳讓人沒有根的感覺，蔚藍(lán)的人文風(fēng)尚。浙江東海：浙江東海：產(chǎn)品有創(chuàng)新的元素，建筑、管理、園林與服務(wù)。產(chǎn)品有創(chuàng)新的元素，建筑、管理、園林與服務(wù)。流程名稱：公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施流程流程名稱：公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施流程流程編號(hào)：流程編號(hào)：流程擁有者：戰(zhàn)略發(fā)展部流程擁有者：戰(zhàn)略發(fā)展部時(shí)間公司各部門人力資源部開始戰(zhàn)略發(fā)展部1 1戰(zhàn)略理解企業(yè)文化理解制定公司戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略2 2部門內(nèi)部戰(zhàn)略宣

58、灌戰(zhàn)略目標(biāo)部門內(nèi)部達(dá)成一致目標(biāo)全體員工共同分解戰(zhàn)略目標(biāo)管理體系形成部門工作計(jì)劃組織實(shí)施計(jì)劃培訓(xùn)、輔導(dǎo)文化認(rèn)同目標(biāo)控制？繼續(xù)實(shí)施完成計(jì)劃糾偏、調(diào)整督促完成3 34 45 56 67 78 810109 91111121213131414總經(jīng)理辦公會(huì)ab流程名稱：公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施流程流程名稱：公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施流程流程編號(hào)：流程編號(hào)：流程擁有者：戰(zhàn)略發(fā)展部流程擁有者：戰(zhàn)略發(fā)展部時(shí)間各部門部人力資源部戰(zhàn)略發(fā)展部內(nèi)部考核？達(dá)到或超出目標(biāo)內(nèi)部激勵(lì)、表揚(yáng)落后目標(biāo)懲罰修正調(diào)整激勵(lì)支持整體戰(zhàn)略目標(biāo)部門考核員工考核結(jié)束1515161617171818222219192020212123232424ab總經(jīng)理辦公會(huì)

59、流程名稱：公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施流程說明流程名稱：公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施流程說明流程編號(hào)：流程編號(hào)：流程擁有者：戰(zhàn)略發(fā)展部流程擁有者：戰(zhàn)略發(fā)展部流程步驟流程步驟工作內(nèi)容的簡要描述工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸入重要輸出重要輸出相關(guān)表單相關(guān)表單1.戰(zhàn)略發(fā)展部制定公司戰(zhàn)略、競爭戰(zhàn)略和企業(yè)文化公司戰(zhàn)略、競爭戰(zhàn)略、企業(yè)文化2.各部門對(duì)公司戰(zhàn)略和企業(yè)文化理解企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)文化3.戰(zhàn)略發(fā)展部在公司戰(zhàn)略下形成戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)4.各部門結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)和對(duì)公司戰(zhàn)略的理解在本部門進(jìn)行戰(zhàn)略宣灌戰(zhàn)略宣灌5.各部門內(nèi)部達(dá)成一致戰(zhàn)略共識(shí)6.各部門內(nèi)部全體員工分解公司戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)分解7.各個(gè)部門形成本部門的目標(biāo)管理體系目標(biāo)管理體系8.各部門形成部門工作計(jì)劃工作計(jì)劃9.人力資源部對(duì)各各部門進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)培訓(xùn)10.各部門組織實(shí)施工作計(jì)劃階段性結(jié)果11.各部門內(nèi)部自我控制目標(biāo)控制12.戰(zhàn)略發(fā)展部督促目標(biāo)完成督促控制13.各部門對(duì)偏離目標(biāo)的工作進(jìn)行糾正糾正后的方向14.各部門對(duì)方向正確的目標(biāo)繼續(xù)實(shí)施、完成完成的結(jié)果15.各部門對(duì)自身結(jié)果進(jìn)行考核考核成績流程名稱：公司戰(zhàn)略實(shí)施流程說明（續(xù)）流程名稱：公司戰(zhàn)略實(shí)施流程說明（續(xù)）流程編號(hào)：流程編號(hào)：流程擁有者：戰(zhàn)略發(fā)展部流程擁有者：戰(zhàn)略發(fā)展部流程步驟流程步驟工作內(nèi)容的簡要描述工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸入重要輸出重要輸出相關(guān)表單相關(guān)表單16.戰(zhàn)略發(fā)展部對(duì)各部門進(jìn)行考核考核結(jié)果