建筑法規(guī)概論

1、n建筑法規(guī)論建筑法規(guī)論內(nèi)容體系結構內(nèi)容體系結構 建筑法規(guī)概論建筑法規(guī)概論是以是以建筑法建筑法、招標招標投標法投標法、合同法合同法、建設工程質(zhì)量管理條建設工程質(zhì)量管理條例例、建設工程勘察設計管理條例建設工程勘察設計管理條例和和建設建設工程安全生產(chǎn)管理條例工程安全生產(chǎn)管理條例為主線，結合其他相關為主線，結合其他相關的法律、行政法規(guī)、規(guī)定、司法解釋，特別是的法律、行政法規(guī)、規(guī)定、司法解釋，特別是建筑法建筑法頒布以來的相應法規(guī)，對我國建筑法頒布以來的相應法規(guī)，對我國建筑法律制度作了簡明而全面的論述性解釋，對違反建律制度作了簡明而全面的論述性解釋，對違反建筑法律法規(guī)應負的法律責任也作了必要的闡述。筑法律

2、法規(guī)應負的法律責任也作了必要的闡述。 n建筑法規(guī)概論建筑法規(guī)概論課程的特點課程的特點n（1）跨學科性。）跨學科性。建筑工程法規(guī)課程的內(nèi)容涵蓋建筑工程建筑工程法規(guī)課程的內(nèi)容涵蓋建筑工程建設全過程涉及到的法律法規(guī)，涉及建筑企業(yè)的資質(zhì)、工建設全過程涉及到的法律法規(guī)，涉及建筑企業(yè)的資質(zhì)、工程的承發(fā)包、工程合同、工程監(jiān)理、安全生產(chǎn)、工程質(zhì)量程的承發(fā)包、工程合同、工程監(jiān)理、安全生產(chǎn)、工程質(zhì)量管理及裝飾裝修等領域。管理及裝飾裝修等領域。n（2）綜合性、系統(tǒng)性。）綜合性、系統(tǒng)性。建筑工程法規(guī)是一種涵蓋工程項建筑工程法規(guī)是一種涵蓋工程項目建設全過程所有法律環(huán)節(jié)和內(nèi)容的綜合，具有系統(tǒng)性，目建設全過程所有法律環(huán)節(jié)和

3、內(nèi)容的綜合，具有系統(tǒng)性，因此，建筑法規(guī)概論課程的教學應能使學生掌握建筑法規(guī)、因此，建筑法規(guī)概論課程的教學應能使學生掌握建筑法規(guī)、遵守建筑法規(guī)并在解決建筑工程實際法律問題的綜合基本遵守建筑法規(guī)并在解決建筑工程實際法律問題的綜合基本素質(zhì)與能力方面獲得較為全面、系統(tǒng)的訓練。素質(zhì)與能力方面獲得較為全面、系統(tǒng)的訓練。建筑法規(guī)概論課程的內(nèi)容具體內(nèi)容具體內(nèi)容緒論1.建筑法規(guī)的表現(xiàn)形式和作用 2.建筑法律關系 3.建筑法的立法宗旨、適用范圍及調(diào)整對象4.建筑法確立的基本制度5.工程項目建設程序建筑許可法1.建筑工程報建制度 2. 建筑工程施工許可 3.從業(yè)單位資格許可4.專業(yè)技術人員執(zhí)業(yè)資格許可建筑工程發(fā)包與

4、承包法規(guī)1. 建筑工程發(fā)包與承包的特征與原則2. 建筑工程發(fā)包 3. 建筑工程承包建筑工程招標投標法規(guī)1. 建筑工程招標投標概述 2.招標 3.投標 4.開標、評標和中標 建筑工程合同法規(guī)1. 建筑工程合同的類型 2. 建筑工程合同的訂立 3建筑工程合同 效力 4. 建筑工程合同的履行 5. 建筑工程合同的變更與解除 6. 建筑工程合同的違約責任 7. 建筑工程合同的索賠8建筑工程合同糾紛的解決9fidic施工合同條件簡介建設工程監(jiān)理法規(guī)1. 建設工程監(jiān)理概述 2. 建設工程監(jiān)理的實施3. 建設工程監(jiān)理合同的特征及示范文本4. 建設工程監(jiān)理合同當事人的權利、義務和責任 5. 建設工程監(jiān)理合同的

5、訂立與履行建筑安全生產(chǎn)管理法規(guī)1. 建筑安全生產(chǎn)管理的方針與原則 2. 建筑安全生產(chǎn)的監(jiān)督管理制度3.建筑生產(chǎn)的安全責任體系4建筑施工過程的安全生產(chǎn)管理5安全生產(chǎn)事故的應急救援和調(diào)查處理建筑工程質(zhì)量管理法規(guī)1. 建筑工程質(zhì)量標準化管理制度 2. 建筑企業(yè)質(zhì)量體系認證制度3. 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督制度 4. 建筑工程質(zhì)量責任制度5建筑工程竣工驗收制度6建筑工程質(zhì)量獎勵制度和保修制度建筑法律責任1建筑法律責任的形式2建筑法規(guī)定的法律責任3招標投標法規(guī)定的法律責任4建設工程質(zhì)量管理條理規(guī)定的法律責任5建設工程勘察設計管理條理規(guī)定的法律責任6建設工程安全生產(chǎn)管理條理規(guī)定的法律責任7住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法

6、規(guī)定的法律責任第一編第一編 土地管理法土地管理法第一章第一章 土地管理法律制度（上）土地管理法律制度（上）一、土地管理法概述：一、土地管理法概述：（一）土地管理法的概念：（一）土地管理法的概念：就是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范。1、土地基本國策十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地。2、土地管理法的立法宗旨加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。（二）土地管理法的基本內(nèi)容：（二）土地管理法的基本內(nèi)容：1、土地管理法的基本內(nèi)容：在土地管理法中，包括有關土地基本制度的規(guī)范，土地所有權與使用權的規(guī)范；有關土地利用與保護

7、，地籍管理，土地使用與保護，建設用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等方面的內(nèi)容。2、最新修正的土地管理法及其實施條例的突出要點： 第一，土地用途管制。將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，嚴格控制建設用地的總量。 第二，加強耕地保護。首先是突出了保護耕地總量動態(tài)平衡，加重了各級人民政府保護耕地的責任。其次是實行基本農(nóng)田保護制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實行嚴格管理。再次是調(diào)整土地收益分配辦法，新增建設用地的土地有償使用費，30%上繳中央財政，70%留給地方政府，專項用于耕地開發(fā)

8、。第三，加大查處土地違法行為的力度。二、土地所有權制度二、土地所有權制度（一）土地所有權的概念、特征：（一）土地所有權的概念、特征：概念：土地所有權，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利。特征：（1）土地所有權是一項專有權利。 （2）對土地所有權的行使實行嚴格限制，無論國有土地，還是集體土地，包括對土地使 用、處分、收益等，都受到相應法律約束。（二）國家土地所有權（二）國家土地所有權1、國有土地所有權的概念:是指由國務院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。2、國有土地的范圍（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征

9、購為國有的土地；（3）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（4）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（5）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。3、國有土地的使用（1）行政劃撥；（2）國有土地有償使用；（3）國有土地承包經(jīng)營。 ( (三）農(nóng)民集體土地所有權：三）農(nóng)民集體土地所有權：1、農(nóng)民集體土地所有權的形成：我國的農(nóng)民集體土地所有權，是在土地私人所有制的基礎上改造而形成的，即經(jīng)過互助組、初級合作社、高級合作社后逐步實現(xiàn)的。2、農(nóng)民集體土地所有權的特征：（1）權利主體多樣化；（2）所有權客

10、體的限制性；3、集體土地的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。三、國有土地有償使用制度三、國有土地有償使用制度（一）國有土地有償使用的第一種方式（一）國有土地有償使用的第一種方式土地使用權出讓：（是物權）土地使用權出讓：（是物權）1、土地使用權出讓的概念、特征：國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。特征：（1）土地使用權出讓是一種特殊的民事法律行為（行政行為？）；（2）土地使用權出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權利的有期性和有限性。（居住

11、用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。）2、土地使用權出讓的方式：拍賣、招標、雙方協(xié)議。3、土地使用權出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權受讓人之間就土地使用權出讓事宜所達成的、明確相互權利義務關系的協(xié)議。 （二）土地使用權轉(zhuǎn)讓（是物權）（二）土地使用權轉(zhuǎn)讓（是物權）1、土地使用權轉(zhuǎn)讓的概念：是指土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。2、土地使用權轉(zhuǎn)讓的方式：買賣、贈與和交換。3、土地使用權轉(zhuǎn)讓的條件： （1）土地使用權是有償出讓取得的； （2）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土

12、地使用權證書； （3）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的。（有異議）下列土地使用權禁止轉(zhuǎn)讓： （1）以出讓方式取得土地使用權，未達到法定轉(zhuǎn)讓條件的； （2）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的； （3）依法收回土地使用權的； （4）共有土地使用權，未經(jīng)其他共有人書面同意的； （5）權屬有爭議的； （6）未依法登記領取權屬證書的。 （三）土地使用權出租（是債權）（三）土地使用權出租（是債權）1、土地使用權出租的概念：n是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、

13、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。2、土地使用權出租的法律后果：n（1）土地使用權出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同。n（2）土地使用權出租，其地上建筑物及其他附著物亦同時出租。n（3）承租人取得租賃權后，享有對土地的占有、使用和收益權，但是，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將土地使用權再轉(zhuǎn)租，也不得將土地使用權用于抵押。n（4）如發(fā)生轉(zhuǎn)讓，在同等條件下，承租人有優(yōu)先于他人接受轉(zhuǎn)讓的權利，即使承租人不購買出租人的土地使用權，租賃合同對于新的土地使用權人也仍繼續(xù)有效。n（四）土地使用權抵押：（四）土地使用權抵押：n土地使用權抵押的概念：n是指土地使用者提供可供抵押的土地使用

14、權作為履行債務的擔保的行為。 （五）國有土地有償使用的第二種方式（五）國有土地有償使用的第二種方式n1、國有土地租賃的概念：n是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。（是債權）（是債權）n2、國有土地使用權作價出資或入股的概念：是指國家以一定年限的國有土地使用權作價，作為出資或股本投入新設立的企業(yè)。（是股權）（是股權）n （六）土地使用權的終止（六）土地使用權的終止四、國有土地使用權的劃撥（是物權）四、國有土地使用權的劃撥（是物權）n1、土地使用權劃撥的概念和范圍n（1）土地使用權劃撥的概念n是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、

15、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。n（2）土地使用權劃撥的特征：n土地使用權劃撥是一種具體的行政行為；n土地使用權劃撥是一種無償?shù)男袨?，土地使用者取得使用權無需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費用；n土地使用權可以是有期限的，也可以是無期限的；n劃撥的土地使用權，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。n2、劃撥土地使用權的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：n劃撥土地使用權，只有在符合一定條件情況才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。n條件就是：n（1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人；n（2）領有國有土地使用證；n（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；n（

16、4）依照有關土地使用權出讓的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權出讓金。n3、國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權的處理：根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處置。n有下列情況之一的，應當采取出讓或租賃方式處置n（1）國有企業(yè)改革或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；n（2）國有企業(yè)改組為股份合作制的；n（3）國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；n（4）非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。n國有企業(yè)破產(chǎn)或出售，企業(yè)原劃撥的土地使用權應當以

17、出讓方式處置。n有下列情形的，可以經(jīng)批準后保留劃撥方式n（1）繼續(xù)作為城市基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；（公司是商主體；以贏利為目的。所以，不允許部隊、政府經(jīng)商。）n（2）國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)，以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后是國有工業(yè)企業(yè)的；n（3）在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；n（4）國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。第二章第二章 土地管理制度（下）土地管理制度（下）n一、土地利用總體規(guī)劃一、土地利用總體規(guī)劃n（一）土地利用的概念：（一）土地

18、利用的概念：n土地利用是人類在社會生產(chǎn)、生活中，為了達到一定的目的，n（二）土地利用總體規(guī)劃的編制（二）土地利用總體規(guī)劃的編制n土地利用總體規(guī)劃的概念：土地利用總體規(guī)劃是各級人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地利用政策，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設土地的需要，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結構和布局的較長時間的總體安排和布局。n（三）土地利用總體規(guī)劃的審批與修改（三）土地利用總體規(guī)劃的審批與修改:土地利用規(guī)劃的分級審批：全國土地利用總體規(guī)劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門編制，報國務院批準。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報國務院批

19、準。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院批準。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準；其中鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權的設區(qū)的市、自治區(qū)人民政府批準。n（四）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的關系（四）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的關系n（五）土地利用年度計劃（五）土地利用年度計劃n 土地年度計劃內(nèi)容：n （1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標；n （2）耕地保有量計劃指標；n （3）土地開發(fā)整理計劃指標。n二、耕地保護制度二、耕地保護制度n（一）切實保護耕地是我國的一切基

20、本國策；n（二）基本農(nóng)田保護制度；n（三）土地開發(fā)與復墾。n三、建設用地制度三、建設用地制度n（一）建設用地的概念和分類：（一）建設用地的概念和分類：n建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事用地等。n分類：按土地所有權性質(zhì)劃分，可分為國家建設用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設用地；n按建設項目大小可以分為：大型項目建設用地、中型建設項目用地、小型建設項目用地； 按利用性質(zhì)可以分為：農(nóng)業(yè)建設用地和非農(nóng)業(yè)建設用地。n（二）國家建設用地使用權的取得：（二）國家建設用地使用權的取得：n1、國家建設用地的來源n（1）將農(nóng)村集體所有的土地征收為國有；n（2）國家

21、依法收回國有建設土地使用權；n（3）國有荒山、荒地。n2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：n（1）市、縣人民政府按照土地利用年度計劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級上報有批準權的人民政府；n（2）有批準權的人民政府土地行政主管部門對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準權的人民政府批準；其中補充耕地方案由批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時一并批準；n（3）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府組織實施，按具體建設項目分別供地。n3、以劃撥方式取得建設用地的審批n（1）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請建設用地的，建設單

22、位或個人應向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請，由城市規(guī)劃行政主管部門對建設項目進行初步審查，核發(fā)建設項目選址意見書；n（2）建設單位或個人向計劃管理部門申報可行性研究報告或設計任務書；n（3）建設單位持建設項目批準文件，包括可行性研究報告或設計任務書、年度基本建設計劃等，向建設用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請建設用地；n（4）供地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發(fā)建設用地批準書。n（5）土地使用者應當依法申請土地登記。n（三）國家建設征收土地（三）國家建設征收土地n1、國家建設征收土地的特征n（1）征地主體的唯一性；n（2）征地行為的行政性；n（3）征地條件的補償性。n2、

23、征收土地的審批權：征收下列土地的，由國務院批準：n（1）基本農(nóng)田；n（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。n3、征收土地的補償安置：貫徹“使被征收土地單位的農(nóng)民生活水平不降低的原則”。征地費用一般由以下幾部分構成：n（1）土地補償費（征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年的平均年產(chǎn)值的6至10倍）；n（2）安置補助費（征收耕地的安置補助費，按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算;n（3）青苗補償費;n（4）新菜地開發(fā)建設基金；n（5）土地復墾費或耕地開墾費。n（四）臨時用地的管理（四）臨時用地的管理n

24、（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設用地（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設用地第二編第二編 房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法 第一章第一章 房地產(chǎn)法概述房地產(chǎn)法概述第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)權的概念房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)權包括房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，它們是作為統(tǒng)一的商品而進入交換領域的。2、房地產(chǎn)市場的概念及其特征。房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)關系的法律調(diào)整房地產(chǎn)關系的法律調(diào)整第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則一

25、、房地產(chǎn)法的概念一、房地產(chǎn)法的概念房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關系的法律規(guī)范的總稱。二、房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容二、房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容財產(chǎn)關系與管理關系。財產(chǎn)關系與管理關系。三、房地產(chǎn)法的體系三、房地產(chǎn)法的體系. .四、房地產(chǎn)法的基本原則：四、房地產(chǎn)法的基本原則：1、土地公有原則；2、土地有償使用原則；3、十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則；4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；5、城鎮(zhèn)住房商品化原則；6、宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結合的原則。五、房地產(chǎn)法律關系五、房地產(chǎn)法律關系第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關系房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關系 第二章第二章 房地產(chǎn)管理體制房地產(chǎn)管理體制

26、（一）我國房地產(chǎn)管理體制的沿革（一）我國房地產(chǎn)管理體制的沿革n（二）我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制（二）我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制n1、國家房地產(chǎn)管理體制的基本架構：a、國務院；b、地方人民政府；c、土地行政主管部門；d、建設行政主管部門以及城市房地產(chǎn)管理部門。n2、對房地兩證合一與房地兩證分離的利弊比較n房地兩證合一的優(yōu)點是便于統(tǒng)一管理，簡化手續(xù)，提高工作效率，避免幾個管理部門之間不必要的交叉或矛盾。缺點是，由于房證合一，制約、監(jiān)督可能會受到影響。n房地兩證分離的優(yōu)點是分工明確，程序清楚。缺點是，可能延誤辦事期限，或者造成房、地管理脫節(jié)。n 第三章第三章 城市房地產(chǎn)權屬及其管理法律制度城市房地產(chǎn)權屬

27、及其管理法律制度n一、城市房地產(chǎn)權屬關系一、城市房地產(chǎn)權屬關系n（一）房地產(chǎn)所有權：（一）房地產(chǎn)所有權：n1、房屋所有權的概念：是指所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。n2、 房屋所有權的種類：n（1）國有房屋所有權；n（2）集體房屋所有權；n（3）私有房屋所有權；n（4）外產(chǎn)房屋所有權；n（5）中外合資房屋所有權；n（6）其他性質(zhì)的房屋所有權。n3、房屋共有的概念和特征，共有的形式：房屋共有是指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權。n（二）土地使用權（二）土地使用權 （三）建筑物區(qū)分所有權：（三）建筑物區(qū)分所有權：1、建筑物區(qū)分所有權的概念：是指由區(qū)分所有建筑物專有部

28、分所有權、共用部分持分權以及因共同關系所生的成員權所構成。2、建筑物區(qū)分所有權的特征：（1）復合性；（2）專有所有權的主導性；（3）一體性；（4）權利主體身份的多重性。3、建筑物區(qū)分所有權的專有部分和共有部分：專有部分是指建筑物中具有構造上和使用上的獨立性的部分；共有部分是供區(qū)分所有人共用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。二、城市房地產(chǎn)權屬登記二、城市房地產(chǎn)權屬登記（一）房地產(chǎn)權屬登記的功能：（一）房地產(chǎn)權屬登記的功能：1、房地產(chǎn)權屬登記的概念：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房地產(chǎn)所有權和使用權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房地產(chǎn)他項權利進行登記，依法確認房地產(chǎn)

29、權屬關系的行為。2、 房地產(chǎn)權屬登記的功能：（1）產(chǎn)權確認功能；（2）公示功能；（3）管理功能。（公示是權利的外觀：結婚登記是公示。我國古代是結婚儀式，鬧洞房，西方在教堂。）（二）房地產(chǎn)權屬登記的效力（二）房地產(chǎn)權屬登記的效力：1、我國房地產(chǎn)權屬登記的效力：為成立要件主義。2、登記與公信力：德國法模式與托倫斯模式均承認登記的公信力，公信力是指在登記為房地產(chǎn)權利變動的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實質(zhì)的房地產(chǎn)權利不符，但對信賴記載表征的善意第三人也予以保護。我國房地產(chǎn)立法承認登記具有公信力，但規(guī)定得不明確。（三）房產(chǎn)權屬登記：（三）房產(chǎn)權屬登記：（四）地產(chǎn)權屬登記（四）地產(chǎn)權屬登記 三、城

30、市房屋管理三、城市房屋管理 第四章第四章 城市房地產(chǎn)開發(fā)法律制度城市房地產(chǎn)開發(fā)法律制度一、城市房地產(chǎn)開發(fā)概述一、城市房地產(chǎn)開發(fā)概述（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特征：（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特征：1、房地產(chǎn)開發(fā)的概念：是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)的特征：（1）涉及面廣；（2）工程項目多；（3）投資量大；（4）建設周期長。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的類別：（二）房地產(chǎn)開發(fā)的類別：1、單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)；2、經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)；3、新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。二、房地產(chǎn)開發(fā)用地二、房地產(chǎn)開發(fā)用地（一）房地產(chǎn)開發(fā)用地制度：1、房地產(chǎn)開發(fā)用地的概念：即

31、進行基礎設施和房屋建設的用地。2、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度的確立：略。3、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)使用制度的特點：n（1）國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；n（2）土地使用權已成為具有相對獨立意義的一種物權；n（3）國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理；n（4）建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認土地使用權的要件。n（二）土地使用權出讓與劃撥（見第三章）。n三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)n第五章第五章 城市房屋拆遷法律制度城市房屋拆遷法律制度n一、城市房屋拆遷概述一、城市房屋拆遷概述n（一）房屋拆遷的概念和種類（一）房屋拆遷的概念和種類：房屋拆遷是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設規(guī)劃和國家專

32、項工程的遷建計劃及當?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設用地范圍內(nèi)的房屋及其他設施的行為。n（二）房屋拆遷應注意的事項：（二）房屋拆遷應注意的事項：n1、服從國家利益；n2、符合城市規(guī)劃；n3、保護合法權益；n4、誰拆遷、誰安置補償。n（三）房屋拆遷的程序：（三）房屋拆遷的程序：n1、申領規(guī)劃用地許可證；n2、編制拆遷計劃；n3、申領房屋拆遷許可證；n4、發(fā)布拆遷公告；n5、簽訂拆遷補償、安置協(xié)議。n二、城市房屋拆遷的補償和安置二、城市房屋拆遷的補償和安置n（一）拆遷補償：（一）拆遷補償：n1、拆遷補償?shù)膶ο蠛头秶簩ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃腥?。在此，包括產(chǎn)權人、代管人和國家授權的國有房屋及

33、其附屬物的管理人。n范圍是被拆除的房屋及其附屬物。但拆除違章建筑、超過期限的臨時建筑不屬拆遷補償范圍。未超過批準期限的臨時建筑屬于補償?shù)姆秶?，如進行拆除，應給予適當?shù)难a償。n2、拆遷補償?shù)姆绞剑寒a(chǎn)權調(diào)換、作價補償和產(chǎn)權調(diào)換與作價補償相結合。n（二）拆遷安置：（二）拆遷安置：n1、拆遷安置的對象與方式：拆遷安置的對象為被拆除房屋使用人。拆遷安置可以一次性安置，也可以先由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房臨時過渡，或由被拆遷人自己尋找房屋過渡，待正式房建成后再行遷入。n2、拆遷安置地點：有原地安置和異地安置兩種。n3、拆遷安置的標準：拆除非住宅房屋，按照原建筑面積安置。拆除住宅房屋，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)

34、當?shù)貙嶋H情況，按照原建筑面積，也可以按照原使用面積或者原居住面積安置。n4、拆遷安置費：包括搬家補助費、臨時安置補助費和經(jīng)濟損失補償費。n 第六章第六章 城市房地產(chǎn)交易法律制度城市房地產(chǎn)交易法律制度n一、城市房地產(chǎn)交易概述一、城市房地產(chǎn)交易概述n（一）房地產(chǎn)交易的概念和特征（一）房地產(chǎn)交易的概念和特征：房地產(chǎn)交易是指當事人之間進行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動。n（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應注意的事項二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應注意的事項n（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權及土地使用權同時轉(zhuǎn)讓；n（2）房地產(chǎn)抵押時，房屋的所有權及土地使用權同時抵押。n二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓n（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

35、讓的概念：（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念：是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。n（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：n1、禁止條件：n（1）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；n（2）依法收回土地使用權（包括：出讓年限屆滿而未續(xù)期；根據(jù)社會公共利益的需要而提前收回；因逾期開發(fā)而被無償收回等）；n（3）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；n（4）權屬有爭議的；n（5）未依法登記領取權屬證書的；n（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。n2、允許條件：n（1）以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應當具備的條件：按照出

36、讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。n（2）以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應當具備的條件：土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人；領有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權證明；依照規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓

37、金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。n（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序n（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合 n三、房屋預售三、房屋預售n（一）房屋預售的概念（一）房屋預售的概念：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預先出售給買者的行為。n（二）房屋預售的法律調(diào)整（二）房屋預售的法律調(diào)整：n1、預售條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資額的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）房屋預售實行許可證制度。n2、

38、預售成交價格申報：國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。n3、預售程序：（1）預售人領取土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證；（2）預售人辦理預售登記，領取預售許可證；（3）預售人同預購人簽訂商品房預售合同；（4）預售合同登記備案；（5）房屋交付后，辦理產(chǎn)權登記。n（三）房屋預售的再行轉(zhuǎn)讓：（三）房屋預售的再行轉(zhuǎn)讓：從我國有關立法來看，對于適度的“炒賣樓花”是允許的，但對過度炒賣應當限制。因為，適度“炒賣樓花”有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)育和資金市場的盤活；而過度“炒賣樓花”則不利于培育中國內(nèi)地剛剛誕生、正在完善的房地產(chǎn)市場。四、房地產(chǎn)抵押四、房地產(chǎn)抵押五、房屋租賃五、房屋租賃六、房屋出典六、房屋出典七、房屋贈與

39、七、房屋贈與八、房屋交換八、房屋交換 第七章第七章 物業(yè)管理法律制度物業(yè)管理法律制度 第八章第八章 房地產(chǎn)稅收法律制度房地產(chǎn)稅收法律制度一、房地產(chǎn)稅收概述一、房地產(chǎn)稅收概述（一）房地產(chǎn)稅收的概念：（一）房地產(chǎn)稅收的概念：1、廣義的房地產(chǎn)稅：廣義的房地產(chǎn)稅，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花費、城市維護建設稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅等。2、狹義的房地產(chǎn)稅：狹義的房地產(chǎn)稅，是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)

40、節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅。（二）房地產(chǎn)稅收應注意的問題：（二）房地產(chǎn)稅收應注意的問題：1、稅收中性與稅收調(diào)節(jié)相結合；2、稅收效益；3、兼顧國家、集體、個人三方面利益。（三）稅收征收管理制度：略（三）稅收征收管理制度：略二、二、 幾種具體的房地產(chǎn)稅幾種具體的房地產(chǎn)稅（一）（一） 土地增值稅：土地增值稅：即以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。（二）城鎮(zhèn)土地使用稅（二）城鎮(zhèn)土地使用稅熱點問題：物業(yè)稅熱點問題：物業(yè)稅 第九章第九章 房地產(chǎn)糾紛的法律解決房地產(chǎn)糾紛的法律解決 第十章第十章 違反房地產(chǎn)法的責任違反房地產(chǎn)法的責任 第三編第三編 合同法合同法 第一章第一章 合同概述合同概述一

41、、合同的概念和特征一、合同的概念和特征 （一）合同的概念、適用范圍（一）合同的概念、適用范圍合同是平等主體的自然人、法人和其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。（合同法第二條）（二）合同的特征（二）合同的特征 1、合同是一種民事法律行為。 2、合同是雙方或多方當事人之間的民事法律行為，因此合同的成立除了當事要有意思表示外還需要當事人達成合意。 3、我國合同法上的合同僅指當事人設立、終止和變更財產(chǎn)權的雙方法律行為，就身份關系而達成的協(xié)議不適用合同法的規(guī)定。 4、合同是債的發(fā)生原因之一。 二、合同的分類二、合同的分類（一）有名合同和無名合同（一）有名合同和無名合同（二）雙務合同與單務

42、合同（二）雙務合同與單務合同（三）有償合同與無償合同（三）有償合同與無償合同案例：a車司機助人，車箱棺材嚇人。 （四）諾成性合同與實踐性合同（四）諾成性合同與實踐性合同 我國法律上的實踐合同主要有：動產(chǎn)質(zhì)押合同、民間借貸合同、保管合同、定金合同四種。 （五）要式合同與不要式合同。（五）要式合同與不要式合同。 我國法律上的要式合同主要有：擔保合同（包括抵押合同、保證合同、定金合同）、融資租賃合同、建設工程承包合同、一方是銀行的借款合同、技術開發(fā)合同與技術轉(zhuǎn)讓合同等五種。n （六）主合同與從合同（六）主合同與從合同n （七）束己合同與涉他合同（七）束己合同與涉他合同n （八）格式合同（八）格式合同

43、n （1）非格式條款效力優(yōu)先于格式條款n 格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。（合同法第41條）n （2）免責條款的說明義務n 用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。否則該條款對當事人不發(fā)生效力。n （3）某些格式條款無效n 提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。（合同法第40條）n 第二章第二章 合同的成立與訂立合同的成立與訂立 第一節(jié)第一節(jié) 合同訂立的程序合同訂立的程序n 一、合同訂立概說一、合同訂立概說n

44、所謂合同訂立是指當事人滿足合同成立和生效要件的過程，即當事人就合同之必要內(nèi)容或者條款達成協(xié)議的過程。n 二、要約二、要約 （一）要約的概念。 要約指一方當事人向他人作出的以一定條件訂立合同并表明一經(jīng)對方同意即受其約束的意思表示。前者稱為要約人，后者稱為受要約人。 （二）要約的有效要件n 三、承諾三、承諾n（一）承諾的概念n 承諾指受要約人同意要約內(nèi)容而與對方成立合同的意思表示。n（二）承諾的有效要件n 四、以競爭方式訂立合同的程序四、以競爭方式訂立合同的程序n（一）拍賣一）拍賣n（二）招標投標（二）招標投標n招標公告的法律性質(zhì)：是要約引誘。n投標公告的法律性質(zhì)：是要約，不是承諾。n五、以競爭方

45、式訂立合同的程序五、以競爭方式訂立合同的程序n（一）拍賣（一）拍賣n（二）招標投標（二）招標投標n招標公告的法律性質(zhì)：是要約引誘。n投標公告的法律性質(zhì)：是要約，不是承諾。n第二節(jié)第二節(jié) 合同的成立與生效合同的成立與生效一、合同成立與生效的概念一、合同成立與生效的概念二、合同成立與生效的要件二、合同成立與生效的要件n三、合同成立與生效的時間三、合同成立與生效的時間n（一）合同成立的時間（一）合同成立的時間n1.承諾生效的時間為合同成立的時間原則。n 承諾生效的時間為承諾到達的時間，所以原則上承諾到達要約人時為合同成立的時間。n2.例外n （1）自最后一方當事人簽字或蓋章時成立：當事人采用合同書形

46、式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。注意只需要簽字或蓋章其中之一即可而不是同時具備。n （2）簽訂確認書時合同成立：當事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，要求在合同成立之前要求簽訂確認書。n （二）合同生效的時間（二）合同生效的時間n四、合同成立的地點四、合同成立的地點 第三章第三章 合同之債的保全合同之債的保全第四章第四章 合同之債的移轉(zhuǎn)合同之債的移轉(zhuǎn)第五章第五章 合同的特殊效力合同的特殊效力第六章第六章 違約責任違約責任一、違約責任的概念和特征一、違約責任的概念和特征n違約責任指當事人不履行合同義務或履行合同義務不符合約定應承擔的民事責任。n二、違約行為的形態(tài)二、違約行為

47、的形態(tài)n（一）實際違約（一）實際違約n（二）預期違約：（二）預期違約：預期違約也稱先期違約，是指在合同履行期限到來之前，一方無正當理由明確表示在履行期到來后將不履行合同或者以其行為表明履行期到來后將不予履行合同。n一、違約責任的概念和特征一、違約責任的概念和特征n違約責任指當事人不履行合同義務或履行合同義務不符合約定應承擔的民事責任。n二、違約行為的形態(tài)二、違約行為的形態(tài)n（一）實際違約（一）實際違約n（二）預期違約：（二）預期違約：預期違約也稱先期違約，是指在合同履行期限到來之前，一方無正當理由明確表示在履行期到來后將不履行合同或者以其行為表明履行期到來后將不予履行合同。n三、違約的免責事由

48、三、違約的免責事由n（一）不可抗力（一）不可抗力n1.概念n所謂不可抗力，是指不能預見不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力主要包括以下幾種情形：n（）自然災害、如臺風、洪水、冰雹；n（）政府行為，如征收、征用；n（）社會異常事件，如罷工、sl。n2.效力。因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響部分或全部免除責任。n（二）免責條款（二）免責條款n免責條款是指當事人在合同中約定免除將來可能發(fā)生的合同責任的條款，其所規(guī)定的免責事由即約定免責事由。下列免責條款無效：n1.排除故意或重大過失的責任的n2.排除人身傷害之法律責任的n四、合同責任的形式四、合同責任的形式n（一）繼續(xù)履行（一）繼續(xù)履行

49、n（二）采取補救措施（二）采取補救措施n（三）損害賠償（三）損害賠償n（四）違約金責任（四）違約金責任n（五）定金責任（五）定金責任n合同法第條規(guī)定：當事人可以依照擔保法約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。n（六）損害賠償、違約金、定金的適用關系六）損害賠償、違約金、定金的適用關系n1.定金和違約金不能并用，當事人只能選擇其一而適用。n2.違約金和損害賠償n有限并用，即：n（1）違約金低于實際損害的可以要求增加；但高于實際損害的只有構成過分高于才

50、可要求降低。n（2）不能同時要求對方賠償損失和承擔違約金責任。n3.定金和損害賠償可以并用n 第七章第七章 轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權的合同轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權的合同n 第一節(jié)第一節(jié) 買賣合同買賣合同n 第二節(jié)第二節(jié) 供用電、水、氣、熱力合同供用電、水、氣、熱力合同n 第三節(jié)第三節(jié) 贈與合同贈與合同n 第四節(jié)第四節(jié) 借款合同借款合同n 第八章第八章 移轉(zhuǎn)財產(chǎn)使用權的合同移轉(zhuǎn)財產(chǎn)使用權的合同n 第一節(jié)租賃合同第一節(jié)租賃合同n 第二節(jié)融資租賃合同第二節(jié)融資租賃合同n 第九章第九章 提供勞務的合同提供勞務的合同n第一節(jié)委托合同第一節(jié)委托合同n第二節(jié)行紀合同第二節(jié)行紀合同n第三節(jié)居間合同第三節(jié)居間合同n第四節(jié)運輸合同第

51、四節(jié)運輸合同n第五節(jié)保管合同第五節(jié)保管合同n第六節(jié)倉儲合同第六節(jié)倉儲合同 第十章第十章 完成工作成果的合同完成工作成果的合同 第一節(jié)第一節(jié) 承攬合同承攬合同第二節(jié)第二節(jié) 建設工程合同建設工程合同一、建設工程合同的概念與特征一、建設工程合同的概念與特征（一）概念建設工程合同（一）概念建設工程合同是指雙方當事人約定承包人進行工程建設并交付建設工程，發(fā)包人支付價款的合同。（二）特征（二）特征1.建設工程合同是承攬合同一種特殊形式，是以建設工程項目并交付工程項目為內(nèi)容的合同。2.建設工程合同是要式合同，應當以書面的形式訂立。3.建設工程合同是雙務、有償、諾成合同4.建設工程合同承包方應是國家規(guī)定的具有

52、承包工程項目資格的施工單位。（三）類型（三）類型建設工程合同包括工程勘察合同、設計合同、施工合同以及監(jiān)理合同等。二、建設工程合同的特別規(guī)則二、建設工程合同的特別規(guī)則（一）對承攬合同的準用（一）對承攬合同的準用由于建設工程合同是承攬合同的一種特殊形式，所以建設工程合同除了個別特殊規(guī)則之外與承攬合同適用相同的規(guī)則。因此合同法第287條規(guī)定：本章沒有規(guī)定的，適用承攬合同的有關規(guī)定。（二）特殊規(guī)則（二）特殊規(guī)則承包人的法定抵押權優(yōu)先權發(fā)包人逾期不支付承包款的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者

53、拍賣的價款優(yōu)先受償。n 第四編第四編 建筑法建筑法n（年月日第八屆全國人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過年月日中華人民共和國主席令第九十一號公布自年月日起施行）n建筑法是我國制定的第一部規(guī)范建筑活動的法律，也是一部重要的經(jīng)濟法律。本講座主要是介紹建筑法的基本內(nèi)容和若干重點問題。n一、制定建筑法的必要性一、制定建筑法的必要性n1、范圍廣泛的建筑活動需要有統(tǒng)一的行為規(guī)則n2、建筑活動中形成的社會經(jīng)濟關系必須依法調(diào)整n3、維護建筑市場的秩序必須立法n4、建筑工程質(zhì)量和安全必須要由法律作保障n5、對建筑活動必須依法管理n二、立法指導原則二、立法指導原則1、立法的宗旨在于促進建筑業(yè)的發(fā)展n2、合理

54、確定建筑法的適用范圍n3、堅持以保證建筑工程質(zhì)量和安全為立法重點n4、立足于扶持建筑業(yè)走向更高的水平n5、強調(diào)建筑活動必須依法進行n6、建筑業(yè)依法實行統(tǒng)一監(jiān)督管理n建筑法第二條規(guī)定，在中國境內(nèi)從事建筑活動，實施對建筑活動的監(jiān)督管理，都就當遵守建筑法：而對建筑活動則具體界定為是指各類房屋建筑及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備的安裝活動。n三、從事建筑活動的法定資格三、從事建筑活動的法定資格n進入建筑市場，從事建筑活動，必須具備一定的資質(zhì)條件，這是保證建筑工程質(zhì)量和維護市場秩序的關鍵措施。在建筑法中主要從四個方面作出規(guī)定：n1、審定資質(zhì)的范圍n按照建筑法的規(guī)定，包括從事建筑活動的建筑施

55、工企業(yè)、勘察單位、設計單位和工程監(jiān)理單位。 2、資質(zhì)條件由法律規(guī)定n 資質(zhì)條件是一種法定條件，不應當是一種隨意確定的條件，在法律上作了規(guī)定后，實質(zhì)上就是以統(tǒng)一的標準去衡量那些企業(yè)或單位的資金狀況、人員素質(zhì)、技術裝備、建筑業(yè)績、管理水平方面的能力，綜合評價它們，達到一定標準的方可進入建筑市場、承接工程，這樣就為保證建筑業(yè)的有序發(fā)展和保證建筑工程質(zhì)量奠定一個重要的基礎。n3、劃分資質(zhì)等級n 由于從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設計單位和工程監(jiān)理單位，這類較多，技術差別性大，專業(yè)性強。因些，需要按照其各自資質(zhì)條件的不同，劃分為不同的資質(zhì)等級。n4、專業(yè)技術人員執(zhí)業(yè)資格n5、必須排除擾亂資質(zhì)等級

56、制度的行為n 建筑施工企業(yè)和勘察、設計、工程監(jiān)理單位，都必須具有法定的資質(zhì)條件，在資質(zhì)等級范圍內(nèi)承攬工程，這是一個在建筑活動中非常必要的、科學合理的制度，不但要確立它，而且要維護它，在建筑活動的多個環(huán)節(jié)上體現(xiàn)出來，因而在建筑中規(guī)定：n（1）建筑工程實行公開招標的，應當在具備相應資質(zhì)條件的把投標者中，擇優(yōu)選定中標者（建筑法第二十一條）；n（2）建筑工程實行直接發(fā)包的，發(fā)包單位應當將建筑工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)條件的承包單位（建筑法第二十二條）；n（3）承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍內(nèi)承攬工程（建筑法第二十六條）n（4）禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級許

57、可的業(yè)務范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程（建筑法第二十六條）n（5）禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程（建筑法第二十六條）n（6）兩個以上不同資質(zhì)等級的單位實行聯(lián)合共同承包的，應當按照資質(zhì)等級低的單位的業(yè)務許可范圍承攬工程（建筑法第二十七條）n（7）禁止總承包單位將工程分包給不具備相應資質(zhì)條件的單位（建筑法第二十九條）n（8）工程監(jiān)理單位應當在其資質(zhì)等級許可的監(jiān)理范圍內(nèi)，承擔工程監(jiān)理業(yè)務（建筑法第三十四條）。n上述各項規(guī)定以及還有若干未在這里列出的條款都表明，從事建筑活動的企業(yè)或單位必須是合格的主體，禁止用不正

58、當?shù)?、欺詐的手段去冒充合格的企業(yè)或單位，比如，以“掛靠”、“聯(lián)營”的手段，使無資質(zhì)的充當有資質(zhì)的，低等級的充當高等級的，從而以虛假的從業(yè)資格承攬工程，無論是建筑施工企業(yè)、設計單位、勘察單位、工程監(jiān)理單位，還是建設單位、有關部門，都應當遵守關于建筑從業(yè)資格的法律規(guī)定。n四、建筑工程發(fā)包與承包的行為規(guī)則四、建筑工程發(fā)包與承包的行為規(guī)則n 這一部分在建筑法中占有重要的地位，因為建筑市場是整個大市場的一個重要部分，建筑產(chǎn)品是一種商品，建筑工程的發(fā)包與承包，就是買賣雙方或稱甲方與乙方所進行的交易，所以要根據(jù)這種交易的特點與實際需要確立交易規(guī)則，也就是在發(fā)包與承包中所應遵循的行為規(guī)則。但是，這種規(guī)則是很多

59、的，有必要將基本的關鍵性的部公以法律形式固定下來，并以強制的力量保證其實施，在建筑法中具體表現(xiàn)為三個方面的內(nèi)容：n1、基本的規(guī)則n一是，發(fā)包和承包雙方應當訂立合同，使之明確地確定雙方的權利和義務；n二是，全面履行合同；n三是，招標投標應當遵循公開、公正、平等競爭的原則，依法進行。n四是，禁止采用不正當手段。建筑法規(guī)定：發(fā)包單位及其工作人員在建筑工程發(fā)包中不得收受賄賂、回扣或者索取其他好處；而對于承包方則規(guī)定，承包單位及其工作人員不得利用向發(fā)包單位及其工作人員行賄、提供回扣或者給予其他好處等不正當手段承攬工程。n五是，建筑工程造價依法約定。n2、發(fā)包的規(guī)則n 建筑法主要從下列五個方面作了規(guī)定：n

60、（1）關于發(fā)包方式n 在建筑法中是鼓勵招標發(fā)包的，只有在不適于招標發(fā)包時，才可以實行直接發(fā)包，在法律中確定招標發(fā)包處于優(yōu)先考慮的位置。建筑工程項目由發(fā)包方發(fā)布信息，凡具備相應資質(zhì)條件的，符合投標要求的單位，不受地域和部門的限制，都可以申請投標，而發(fā)包方就可以在較方廣泛的范圍內(nèi)，有競爭性的報價中，擇優(yōu)選擇承包單位，將工程項目委托給信譽較好、技術能力較強、報價合理的承包單位實施，這是一個好的發(fā)包方式，應當從法律上提倡與肯定，至于直接發(fā)包是限于特定的條件，在現(xiàn)實中仍然是需要的，所以在法律中既是允許的，又是有一定限制的。n（2）招標程序n 建筑法規(guī)定了公開招標的基本程序，公開、公正地進行。n一是建筑工