安徽鳳陽(yáng)萬(wàn)世偉業(yè)皇城帝城營(yíng)銷推廣方案52頁(yè)

1、旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 qq：602429086萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）營(yíng)銷推廣方案.（20082009）中安房產(chǎn)評(píng)估公司南京同致行2008年3月30日 目 錄第一部分 項(xiàng)目定位3一 、市場(chǎng)定位3二、 主題定位3三、 形象定位3四、 目標(biāo)客戶定位3五、 產(chǎn)品定位6六、 主推廣告語(yǔ)7第二部分 銷售時(shí)機(jī)及銷售階段安排8一、銷售時(shí)機(jī)分析8二、銷售階段安排8第三部分 銷售策略9一、銷售流程9二、各推廣階段銷售策略12（一）市場(chǎng)預(yù)熱期12（二）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期21（三）開(kāi) 盤(pán) 期32（四）二期銷售蓄客期39（五）銷售二期開(kāi)盤(pán)41(六) 調(diào)整沖刺期42第四部分 價(jià)格策略44一 、定價(jià)策略44二、 價(jià)

2、格走勢(shì)建議45三、 付款方式建議45第五部分 推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)46第一部分 項(xiàng)目定位一、 市場(chǎng)定位根據(jù)鳳陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，目前整個(gè)鳳陽(yáng)縣城沒(méi)有高層建筑，同時(shí)結(jié)合地塊的開(kāi)發(fā)條件，項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)力求把本項(xiàng)目做全新突破力爭(zhēng)建成為鳳陽(yáng)縣城標(biāo)志性建筑，定位為鳳陽(yáng)第一城（府城第一樓）。本案整體市場(chǎng)定位為“鳳陽(yáng)居住第一城”。二、 主題定位本案的整體主題定位為“鳳陽(yáng)唯一絕版高層公寓”。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，結(jié)合項(xiàng)目地塊特征，絕版地段優(yōu)勢(shì)，融學(xué)區(qū)房、文化地、風(fēng)水居住福地元素，把本項(xiàng)目打造成鳳陽(yáng)標(biāo)桿建筑。三、 形象定位本案的形象定位是“鳳陽(yáng)首個(gè)高層居住福地”。作為鳳陽(yáng)第一個(gè)高層生活居住社區(qū)，屬于“高端地產(chǎn)”概念；市場(chǎng)形象將是

3、高品質(zhì)、高品位的，鳳陽(yáng)首個(gè)集居住、休閑、購(gòu)物于一體的高端形象。四、 目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶群的地域范圍按居民現(xiàn)所屬區(qū)域特征，鳳陽(yáng)縣城（府城居民）、無(wú)疑是本案的主要目標(biāo)客戶群來(lái)源，但鳳陽(yáng)縣城下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)工廠主、個(gè)體戶等高收入階層和鳳陽(yáng)縣城市化進(jìn)程的加速?zèng)Q定了鳳陽(yáng)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)亦將成為本案目標(biāo)客戶群的主要來(lái)源之一。城市化進(jìn)程總是從距離城區(qū)核心最近的區(qū)域開(kāi)始的。因此，距離城區(qū)越近，成為本案業(yè)主的可能性就越大，所以根據(jù)空間特點(diǎn)將下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃分為a、b、c三個(gè)圈層。a圈層：府城-為項(xiàng)目所在地，是本案最大的潛在目標(biāo)客戶群聚居地。b圈層：鳳陽(yáng)下屬工業(yè)園區(qū)及工廠企業(yè)較集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)-距離鳳陽(yáng)縣城較近，且較富裕，較熱衷于到縣城置

4、業(yè)居住，為項(xiàng)目的二級(jí)客戶群。c圈層：其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高的個(gè)體戶及政府公務(wù)員比較富裕，雖然距離城區(qū)稍微遠(yuǎn)點(diǎn)，但空間位置決定了縣政府駐地鳳陽(yáng)縣城仍然是其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)的首選區(qū)域，為項(xiàng)目的潛在客戶群集中地之一。較近鄉(xiāng)鎮(zhèn)b鳳陽(yáng)縣鳳陽(yáng)縣城a稍遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)c在推廣策略上我們遵循消化城區(qū)客戶，突破a牽引b、滲透c的策略。包括泛宣傳方式我們都將以此為指導(dǎo)原則。目標(biāo)客戶的共性：l 具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力，足以支付首期甚至一次性付款；l 愿意改善居住條件和享受優(yōu)越便捷的生活環(huán)境，追崇優(yōu)異生活品質(zhì)與生活環(huán)境；l 屬于思想比較超前，能接受新事情，愿意冒險(xiǎn)嘗試l 向往健康，熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)，對(duì)創(chuàng)新戶型住宅比較認(rèn)同；l 做事情有主見(jiàn)，有魄力，追

5、求一般人不敢追求的東西l 事業(yè)有所成，思想開(kāi)放、較易接受新鮮事物的中青年。根據(jù)項(xiàng)目的戶型面積，估算項(xiàng)目8成20年按揭額度各類型家庭購(gòu)房可承受總額，如下表：結(jié)合鳳陽(yáng)縣高端客戶群收入來(lái)源的特征，以一般家庭（三口之家）購(gòu)房月按揭最高支出為家庭月總收入的一半估算，本案目標(biāo)消費(fèi)群最低家庭月收入在2118元/月：可承受物業(yè)總金額-20萬(wàn)元家庭月收入- 2 （按揭支出）1059元/月=2118元/月可見(jiàn)項(xiàng)目目標(biāo)客戶為鳳陽(yáng)縣范圍內(nèi)中高、高收入階層人士。類別月供款額度按揭金額可承受物業(yè)總金額53,178元約48萬(wàn)元約60萬(wàn)元42,384元約36萬(wàn)元約45萬(wàn)元2,185元約33萬(wàn)元約42萬(wàn)元2,119元約32萬(wàn)元

6、約40萬(wàn)元31,854元約28萬(wàn)元約36萬(wàn)元1,788元約27萬(wàn)元約34萬(wàn)元21,655元約25萬(wàn)元約32萬(wàn)元1,457元約22萬(wàn)元約28萬(wàn)元11,258元約19萬(wàn)元約24萬(wàn)元1,059元約16萬(wàn)元約20萬(wàn)元備注：上表以8成20年按揭貸款業(yè)務(wù)計(jì)算項(xiàng)目最低承受付款壓力，由于鳳陽(yáng)縣購(gòu)房者選擇最長(zhǎng)按揭年限的少，因而其可承受的物業(yè)總金額將比上述數(shù)據(jù)更低。結(jié)合鳳陽(yáng)收入特征，此類人士職業(yè)應(yīng)為：n 鳳陽(yáng)縣各級(jí)政府中的公務(wù)員群體；n 鳳陽(yáng)大型企事業(yè)單位的中層、高層領(lǐng)導(dǎo)；n 在大型企事業(yè)單位任職的中高級(jí)技術(shù)人員；n 鳳陽(yáng)縣內(nèi)的教師、醫(yī)生、金融行業(yè)的從業(yè)人員；n 鳳陽(yáng)縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工廠、建材、化工等行業(yè)私營(yíng)業(yè)主；n 鳳

7、陽(yáng)縣境內(nèi)個(gè)體戶、養(yǎng)殖業(yè)主；n 在大中型私營(yíng)企業(yè)中擔(dān)任部門(mén)經(jīng)理級(jí)別以上的高級(jí)管理人員；n 鳳陽(yáng)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕農(nóng)民五、 產(chǎn)品定位以一流的環(huán)境、絕版地段、高性價(jià)比的產(chǎn)品，高品質(zhì)、高品位配以高性價(jià)比的產(chǎn)品特征為主。在產(chǎn)品形態(tài)方面，有單身公寓、帶電梯花園洋房等，主力戶型集中在115左右的三房。六、 主推廣告語(yǔ)居高臨下 君臨天下闡述：皇城、帝城定位依據(jù)鳳陽(yáng)縣高端客戶層的高檔次住宅標(biāo)準(zhǔn)，以升級(jí)的產(chǎn)品、創(chuàng)新的生活方式、獨(dú)特的品牌文化，引領(lǐng)鳳陽(yáng)居住生活新潮流、新標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目為鳳陽(yáng)第一個(gè)高層項(xiàng)目，居住高層可以俯視?shū)P陽(yáng)整個(gè)縣城全貌，南望鼓樓、北觀龍興寺，給人帝王般俯視天下的感受。周邊有鳳陽(yáng)最密集的學(xué)區(qū)（鳳陽(yáng)最好的大學(xué)

8、、中學(xué)），千年古剎(龍興寺)是真正的書(shū)香地、文化家，集文脈、人脈、皇脈（備注：龍興寺為朱元璋發(fā)跡的地方）于一體的鳳陽(yáng)唯一絕版地段高檔居住社區(qū)。備選：聽(tīng)皇城故事 感受帝王生活成就人生未來(lái) 奠定百年基業(yè)少數(shù)人的皇城 所有人的夢(mèng)想居高處 享受君臨天下的感覺(jué)府城第一樓 書(shū)香地 文化家 文脈、人脈、皇脈第二部分 銷售時(shí)機(jī)及銷售階段安排一、 銷售時(shí)機(jī)分析（備注：以下時(shí)間節(jié)點(diǎn)的安排均以2008年12月初開(kāi)工為基礎(chǔ)）目前，項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入拆遷公示階段（初步定于2008年12月初開(kāi)工），12月及元月份是市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季時(shí)間，此時(shí)大部分單位個(gè)人忙著年終的工作總結(jié)及其他各種事務(wù)，加之本項(xiàng)目定位高檔社區(qū)、定價(jià)較高，市場(chǎng)承接力

9、要用一定的時(shí)間去消化等特征，所以建議：正式銷售時(shí)間：2009年3月10日因?yàn)榻?jīng)過(guò)年前十、十一、十二、及年后一、二共五個(gè)月時(shí)間的購(gòu)房客戶的充分儲(chǔ)備，配以項(xiàng)目的售樓處、樣板房，對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷起到很大的促進(jìn)推動(dòng)。二、 銷售階段安排（暫時(shí)皇城、帝城工程建設(shè)時(shí)間待定）建議首期發(fā)售面積約為2萬(wàn)、二期發(fā)售面積約2萬(wàn)方(根據(jù)工程進(jìn)度及蓄客實(shí)際情況調(diào)整)、三期發(fā)售面積約為2萬(wàn)(具體要看工程進(jìn)度、規(guī)劃、戶型);將首、二期發(fā)售銷售的階段分為以下六個(gè)推廣階段，詳見(jiàn)下表：階段時(shí)間銷售目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)熱期08/10/109/2/20 接受登記內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期09/02/2109/02/28收取誠(chéng)意金開(kāi)盤(pán)期09/03/10-09/03/

10、31銷售首期推出套數(shù)的75%以上（單個(gè)建筑體）二期蓄客期09/04/1-09/06/15接受登記（二期）；銷售首期剩余部分單位銷售二期開(kāi)盤(pán)09/06/16-09/07/15銷售二期銷售套數(shù)的75%以上調(diào)整沖刺期09/07/16-09/08/30銷售剩余部分單位；為銷售三期作規(guī)劃調(diào)整第三部分 銷售策略一、 銷售流程時(shí) 期事 項(xiàng)詳 細(xì) 內(nèi) 容內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期銷售單位以綜合質(zhì)素較低單位為主，搭配少量高質(zhì)素單位。價(jià)格策略在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期給客戶額外98折、對(duì)關(guān)系單位客戶97折，增加市場(chǎng)吸引力（臨近開(kāi)盤(pán)制訂銷售價(jià)格，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日公布價(jià)格）。收取誠(chéng)意金情況若達(dá)到推出單位的75%以上，則即時(shí)加推單位，按時(shí)進(jìn)入開(kāi)盤(pán)期。 若達(dá)

11、到推出單位的50%以上，則加強(qiáng)營(yíng)銷組合和自身包裝，按時(shí)進(jìn)入開(kāi)盤(pán)期。若未及推出單位的30%，則分析原因，完善自身包裝、相應(yīng)調(diào)整公開(kāi)發(fā)售策略，公開(kāi)發(fā)售時(shí)間略為推遲。開(kāi)盤(pán)期銷售單位前期：少量較差單位、部分中等單位、部分高檔單位相結(jié)合（具體推貨量及比例依據(jù)工程進(jìn)度在銷售前提交）中期：部分中等單位、部分高檔單位相結(jié)合；后期：中等單位、高檔單位相結(jié)合價(jià)格策略保持正常的價(jià)格，最高給98折（要看客戶的背景，具體尺度由開(kāi)發(fā)商主要領(lǐng)導(dǎo)掌握）銷售情況若達(dá)到推出單位的75%以上， 立即封盤(pán)。立即著手二期開(kāi)盤(pán)蓄客工作。若達(dá)到推出單位的50%以上，加大宣傳力度，尋求新的突破點(diǎn)，延長(zhǎng)市場(chǎng)熱銷中后期。若未達(dá)到推出單位的50%

12、以上，暫停廣告宣傳，總結(jié)售況不佳原因，另謀整體營(yíng)銷出路。二期蓄客期客戶登記單位通過(guò)熟人關(guān)系認(rèn)購(gòu)前期剩余單位；接受二期銷售單位登記價(jià)格策略剩余單位價(jià)格保持不變；二期銷售單位價(jià)格根據(jù)銷售情況調(diào)整。客戶登記狀況若蓄客量達(dá)到a級(jí)客戶200個(gè)以上，按時(shí)進(jìn)入二期開(kāi)盤(pán)期。若蓄客量達(dá)到a級(jí)客戶120個(gè)以上，加強(qiáng)營(yíng)銷組合和自身包裝、調(diào)整加價(jià)幅度，按時(shí)進(jìn)入持續(xù)推廣強(qiáng)銷前期。若蓄客量未達(dá)到a級(jí)客戶120個(gè)以上，分析原因、更新自身包裝、相應(yīng)調(diào)整公開(kāi)發(fā)售策略，二期銷售發(fā)售時(shí)間略為推遲。持續(xù)推廣強(qiáng)銷期(銷售二期開(kāi)盤(pán))銷售單位前期：少量較差單位、部分中等單位、部分優(yōu)質(zhì)單位相結(jié)合；中期：部分中等單位、部分優(yōu)質(zhì)單位相結(jié)合；后期

13、：中等單位、優(yōu)質(zhì)單位相結(jié)合價(jià)格策略二期價(jià)格根據(jù)一期實(shí)際銷售情況調(diào)整。銷售情況若達(dá)到推出單位的80%以上：立即封盤(pán)，同時(shí)進(jìn)入三期銷售的蓄客期。若達(dá)到推出單位的60%以上：加大宣傳力度，尋求新的突破點(diǎn)，延長(zhǎng)市場(chǎng)熱銷中后期。若未達(dá)到推出單位的60%以上：暫停廣告宣傳，總結(jié)售況不佳原因，另謀整體營(yíng)銷出路。 調(diào)整沖刺期工作內(nèi)容銷售剩余部分單位，為銷售三期作規(guī)劃調(diào)整。二、各推廣階段銷售策略（一）市場(chǎng)預(yù)熱期（時(shí)間：2008年10月1日 2009年02月20日）1、本階段操作指導(dǎo)思想針對(duì)本案的主要目標(biāo)客戶群進(jìn)行全面的、有針對(duì)性的萬(wàn)世偉業(yè)公司品牌及項(xiàng)目基本情況宣傳，形成“滿城爭(zhēng)說(shuō)皇、帝城”的現(xiàn)象，迅速樹(shù)立萬(wàn)世偉

14、業(yè)及本案在鳳陽(yáng)縣城區(qū)及15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的知名度；通過(guò)向市場(chǎng)宣揚(yáng)萬(wàn)世偉業(yè)及萬(wàn)世偉業(yè)的產(chǎn)品、“府城第一綜合生活區(qū)”的生活方式，初步建立萬(wàn)世偉業(yè)品牌以及本案市場(chǎng)高檔住宅區(qū)形象。2、本階段推廣目標(biāo)整合社會(huì)、政府資源，包括發(fā)展商背景、借用政府規(guī)劃背景。引出項(xiàng)目所在區(qū)域鳳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位，強(qiáng)化客戶心目中的萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城） “系出名門(mén)（品牌），麗質(zhì)天成（產(chǎn)品）”，由此初步建立起萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）的知名度，吸引目標(biāo)客戶群的眼球讓“買得起的憧憬、買不起的羨慕”，使之成為鳳陽(yáng)人20082009年購(gòu)房的最熱點(diǎn)。3、銷售目標(biāo)意向登記客戶500個(gè)以上4、營(yíng)銷推廣主要思路：通過(guò)進(jìn)行團(tuán)購(gòu)客戶現(xiàn)場(chǎng)展示、鄉(xiāng)鎮(zhèn)大巡展、dm

15、廣告集中派發(fā)，結(jié)合皇城、帝城教育基金成立新聞發(fā)布會(huì)、鼓樓廣場(chǎng)舞蹈比賽、產(chǎn)品推介會(huì)、戶外廣告及媒體宣傳策略，項(xiàng)目針對(duì)不同的客戶群采用不同的營(yíng)銷推廣手段，以積累客戶為主要目標(biāo)，為開(kāi)盤(pán)引爆打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。5、媒體配合團(tuán)購(gòu)客戶現(xiàn)場(chǎng)展示由于鳳陽(yáng)地區(qū)的地理位置特殊性，要想通過(guò)強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳本案，其宣傳力度是不夠的。因此有必要針對(duì)有團(tuán)購(gòu)意向的客戶群，上門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)演示、說(shuō)明和派發(fā)單張，由專人“一對(duì)一”宣傳。主要是針對(duì)相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)的比較集中的企業(yè)進(jìn)行。l 單頁(yè)內(nèi)容：主要是項(xiàng)目產(chǎn)品的整體介紹、偉業(yè)集團(tuán)鳳陽(yáng)公司的介紹；l 具體操作：宣傳資料到位后項(xiàng)目組組成專門(mén)的“團(tuán)購(gòu)客戶組”到鳳陽(yáng)縣大型企業(yè)，通過(guò)客戶的工會(huì)或領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)行現(xiàn)

16、場(chǎng)演示會(huì)并同時(shí)派發(fā)宣傳品。6、廣告目標(biāo)用（偉業(yè)）企業(yè)形象、（皇城、帝城）產(chǎn)品形象、(領(lǐng)先)居住理念、（新型）生活方式深度滲透市場(chǎng)，全面教育市場(chǎng)并調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性，令消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行關(guān)注及認(rèn)知。7、廣告主題偉業(yè)公司形象+居住理念+生活方式+產(chǎn)品形象軟文安排：1）萬(wàn)世偉業(yè)來(lái)到鳳陽(yáng)！引出萬(wàn)世偉業(yè)來(lái)了2）2008年，鳳陽(yáng)人該怎樣生活？ 引出鳳陽(yáng)人目前生活方式的探討3）2008年鳳陽(yáng)人生活風(fēng)向標(biāo)引出2008年住到萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）4)居住改變生活！ 萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城），生活方式新標(biāo)準(zhǔn)5)解碼新生活方式的同時(shí)，樹(shù)立項(xiàng)目的整體卓異形象： 用產(chǎn)品解析如何享受新生活。時(shí) 間：12月初出街報(bào)紙類型：以滁州日?qǐng)?bào)揚(yáng)

17、子晚報(bào)為主。適當(dāng)考慮新安晚報(bào)等其它傳媒。廣告形式：軟文+平面廣告+新聞短評(píng)+夾報(bào)內(nèi) 容：“萬(wàn)世偉業(yè)來(lái)了系列” 軟文二篇 “2008年鳳陽(yáng)人居住風(fēng)向標(biāo)” 軟文二篇（2008年到哪里？到萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）！2008年住到哪里？住到萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）！）“居住改變生活系列” 軟文二報(bào)紙廣告實(shí)施策略：具體日程安排視工程進(jìn)度安排注：1. 平面廣告版面以整版為主；2. 軟文都配以圖片、圖表等“圖文并茂”表現(xiàn)形式新聞短評(píng)：以公關(guān)活動(dòng)和工程進(jìn)度報(bào)道為主，配合公關(guān)活動(dòng)在各媒體出現(xiàn)，增加本案的社會(huì)影響力。電視廣告：（ 鳳陽(yáng)電視臺(tái)）時(shí) 間：8月中下旬 （8月上旬電視宣傳片完成）內(nèi) 容：主要訴求點(diǎn)開(kāi)發(fā)商品牌形象、

18、項(xiàng)目形象宣傳為主，項(xiàng)目產(chǎn)品簡(jiǎn)介為輔戶外廣告：時(shí) 間：8月中下旬 工程配合：現(xiàn)場(chǎng)包裝完畢大型戶外廣告到位： 時(shí) 間：8月中下旬內(nèi) 容：以萬(wàn)世偉業(yè)品牌及項(xiàng)目形象展示為主 燈桿旗：時(shí) 間：8月底路旗指引性戶外廣告全面出街 內(nèi) 容：項(xiàng)目名稱及廣告語(yǔ)8、公關(guān)活動(dòng)：8.1鳳陽(yáng)黨政機(jī)關(guān)及企、事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)巡展活動(dòng)時(shí)間：2008年10月25-31日、11月1-18日；巡展單位：鳳陽(yáng)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鳳陽(yáng)大型玻璃廠、縣委、建設(shè)局、市政、房管、水廠、土地、工商、地稅、郵政、移動(dòng)通訊、銀行等。參展人員：中安皇城（帝城）銷售人員（負(fù)責(zé)操辦活動(dòng)）；配合人員：偉業(yè)公司派員配合（協(xié)調(diào)場(chǎng)地聯(lián)系、關(guān)系溝通等）;巡展目標(biāo)客戶：企業(yè)、事業(yè)單位

19、中高層；活動(dòng)目的：1) 提高萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城），的知名度;2)有目的針對(duì)客戶群體宣傳本項(xiàng)目的產(chǎn)品特色及積極健康的生活模式，同時(shí)為樓盤(pán)積聚人氣，促進(jìn)銷售?；顒?dòng)形式：采取派單張、現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)配合小禮品對(duì)客戶進(jìn)行推廣，務(wù)求充分展示出樓盤(pán)所處社區(qū)的特點(diǎn)及樓盤(pán)本身特色、發(fā)展?jié)摿?；同時(shí)了解客戶要求、為下期開(kāi)發(fā)規(guī)劃作準(zhǔn)備?；静僮髁鞒蘮 10月25日前與企業(yè)、事業(yè)單位聯(lián)系好推廣日 期；n 巡展前一天，展覽材料到位（展板、單張、小禮品等）；n 巡展當(dāng)天9：0012:00和14:0017:00之間為團(tuán)購(gòu)?fù)茝V時(shí)間基本活動(dòng)內(nèi)容包括：“鳳陽(yáng)首個(gè)高層高檔綜合居住社區(qū)”規(guī)劃前景及基本設(shè)施、位置等介紹；介紹“專家陪你看樓”活

20、動(dòng)的舉行，邀請(qǐng)客戶到時(shí)參與； 了解客戶需求?；顒?dòng)安排： n 活動(dòng)當(dāng)天早9:00到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；n 9:0012:00(或14:0017:00)對(duì)科室辦公人 員（中高層）進(jìn)行團(tuán)購(gòu)?fù)平椋ㄅ浜隙Y品進(jìn)行），盡量集中進(jìn)行8.2下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府單位巡展活動(dòng)時(shí)間：2008年12月125日；巡展單位：鳳陽(yáng)下面相對(duì)比較富裕、企業(yè)比較多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（具體待定）參展人員：中安皇城（帝城）銷售人員（負(fù)責(zé)活動(dòng)執(zhí)行）；配合人員：偉業(yè)公司派員配合（協(xié)調(diào)場(chǎng)地聯(lián)系、關(guān)系溝通等）;巡展目標(biāo)客戶：鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)工作人員及當(dāng)?shù)馗辉ｋA層；活動(dòng)目的：1)提高萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）在當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)知名度;2)有目的針對(duì)客戶群體宣傳本項(xiàng)目的產(chǎn)品、地段優(yōu)勢(shì)特色及積極健

21、康的生活模式，同時(shí)為樓盤(pán)積聚人氣，促進(jìn)銷售?；顒?dòng)形式：采取派單張、現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)配合小禮品對(duì)客戶進(jìn)行推廣，務(wù)求充分展示出樓盤(pán)所處社區(qū)的特點(diǎn)及樓盤(pán)本身特色、發(fā)展?jié)摿?；同時(shí)了解客戶要求、為下期開(kāi)發(fā)規(guī)劃作準(zhǔn)備?；静僮髁鞒蘮 11月30日前與相關(guān)鎮(zhèn)政府達(dá)成場(chǎng)地使用（租用） 協(xié)議；n 在巡展前一天將展臺(tái)布置好，展覽材料到位（展覽臺(tái)、展板、單張、小禮品等）；n 巡展當(dāng)天9：0018:00之間為巡展推廣時(shí)間基本活動(dòng)內(nèi)容包括：鳳陽(yáng)“首個(gè)高層高檔綜合居住社區(qū)”規(guī)劃前景及基本設(shè)施、位置等介紹；介紹專家陪你看樓活動(dòng)的舉行，邀請(qǐng)客戶到時(shí)參與；了解客戶需求?；顒?dòng)安排： n 活動(dòng)當(dāng)天早8:00到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；n 安排專人到當(dāng)?shù)厣虡I(yè)

22、街派發(fā)項(xiàng)目單張n 8:009:00完成場(chǎng)地布置；n 9:0012:00對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府人員進(jìn)行推介（配合 禮品 進(jìn)行），盡量集中展示、說(shuō)明；n 14:0017:00向非政府客戶進(jìn)行推介（配合禮 品 進(jìn)行）。8.3“萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）鳳陽(yáng)一中獎(jiǎng)學(xué)金”設(shè)立新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)時(shí)間：12月中下旬?；顒?dòng)地點(diǎn)：鳳陽(yáng)賓館會(huì)議廳。（具體地點(diǎn)再定）參與人員：鳳陽(yáng)縣委、教育局等政府單位領(lǐng)導(dǎo)、偉業(yè)焦總、鳳陽(yáng)一中領(lǐng)導(dǎo)、鳳陽(yáng)公證處、媒體（鳳陽(yáng)電視臺(tái)、滁州電臺(tái)、滁州日?qǐng)?bào)等）；活動(dòng)目的：萬(wàn)世偉業(yè)集團(tuán)鳳陽(yáng)公司在滁州是知名的住宅開(kāi)發(fā)商，但在鳳陽(yáng)地區(qū)因?yàn)槲撮_(kāi)發(fā)過(guò)樓盤(pán)，因此知名度及美譽(yù)度都沒(méi)有樹(shù)立起來(lái)。針對(duì)鳳陽(yáng)地區(qū)目前經(jīng)濟(jì)比較落后，鳳陽(yáng)一

23、中是當(dāng)?shù)氐谝幻?，有部分?yōu)秀學(xué)生家庭比較困難。成立“鳳陽(yáng)萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）鳳陽(yáng)一中獎(jiǎng)學(xué)金”有利于l 幫助偉業(yè)品牌在鳳陽(yáng)地區(qū)的快速傳播和美譽(yù)度的建立，促進(jìn)、豐富偉業(yè)品牌和形象；l 鳳陽(yáng)縣領(lǐng)導(dǎo)階層（包括政府階層和民營(yíng)企業(yè)）的子女基本都選擇在鳳陽(yáng)一中就讀，可以通過(guò)學(xué)生這一群體影響本案的主力客戶群體；l 獎(jiǎng)學(xué)金數(shù)額不大，偉業(yè)公司負(fù)擔(dān)較輕?？梢灾华?jiǎng)勵(lì)高中2個(gè)級(jí)部（高一、高二），每年費(fèi)用約能控制在12 萬(wàn)元之內(nèi)（獎(jiǎng)學(xué)金學(xué)生人數(shù)控制在1530名之間）。l 這是鳳陽(yáng)企業(yè)首次在名校（中學(xué)）中設(shè)立企業(yè)獎(jiǎng)學(xué)金，具有較高的新聞價(jià)值。基本操作流程：n 12月16日前與鳳陽(yáng)賓館達(dá)成會(huì)議場(chǎng)地租用協(xié)議；n 12月19日20

24、日邀請(qǐng)到場(chǎng)嘉賓（包括鳳陽(yáng)縣委、教育局、鳳陽(yáng)一中校長(zhǎng)、滁州日?qǐng)?bào)、鳳陽(yáng)電視臺(tái)、滁州電視臺(tái)、鳳陽(yáng)公證處等；其中：?jiǎn)挝活I(lǐng)導(dǎo)由發(fā)展商負(fù)責(zé)邀請(qǐng)、媒體由中安公司負(fù)責(zé)聯(lián)系。）;n 12月20日下午將場(chǎng)地布置好（包括項(xiàng)目展板、橫幅、發(fā)言臺(tái)、表演區(qū)、音響等）；n 12月21日早上11:00時(shí)12:00為新聞發(fā)布會(huì)時(shí)間；n 12月21日12：001:00為發(fā)布會(huì)午餐時(shí)間，午餐后發(fā)布會(huì)結(jié)束?；顒?dòng)安排：n 皇城（帝城）教育基金會(huì)成立儀式，公證處公證移交支票給基金會(huì)管理委員會(huì)(11:0011:05)；n 鳳陽(yáng)縣委、教育局領(lǐng)導(dǎo)講話(11:0611:15)；n 萬(wàn)世偉業(yè)集團(tuán)總裁焦總對(duì)皇城（帝城）教育基金會(huì)建設(shè)作簡(jiǎn)短介紹 (1

25、1:1611:25)；n 媒體采訪時(shí)間(11:2611:40)；n 少兒才藝表演（11:4012:00）；n 發(fā)布會(huì)餐會(huì)時(shí)間（12:0013:00）餐會(huì)結(jié)束活動(dòng)完結(jié)。（二）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（時(shí)間：2009年2月21日2月28日）本階段宣傳推廣要求產(chǎn)品與樹(shù)立形象同時(shí)進(jìn)行。通過(guò)上一階段皇城（帝城）教育基金新聞發(fā)布會(huì)、巡展、集團(tuán)推介會(huì)、泛宣傳等手段積蓄準(zhǔn)客戶。進(jìn)入此階段將是實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)的“井噴”效果前的臨門(mén)一腳了。此階段起止時(shí)間以示范單位開(kāi)放時(shí)間為準(zhǔn)。本階段，通過(guò)示范單位的現(xiàn)場(chǎng)沖擊，刺激客戶，達(dá)到客戶最大的認(rèn)同和認(rèn)知，在通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)“貼身”的高質(zhì)量的解說(shuō)服務(wù)，令客戶產(chǎn)生購(gòu)買的渴望。為3月10日開(kāi)盤(pán)“井噴”奠定堅(jiān)實(shí)

26、根基。1、 推廣目標(biāo)：1.1通過(guò)強(qiáng)有力的現(xiàn)場(chǎng)沖擊，讓客戶產(chǎn)生購(gòu)買欲望；1.2接受購(gòu)房者進(jìn)行意向登記，誠(chéng)意客戶篩選；1.3制造市場(chǎng)饑餓感，將目標(biāo)群體注意力轉(zhuǎn)移到銷售現(xiàn)場(chǎng)。1.4聚集人氣，為掀起公開(kāi)發(fā)售的熱銷勢(shì)頭造勢(shì)；2、 銷售目標(biāo)：a級(jí)誠(chéng)意客戶250個(gè)3、 銷售手段：3.1本階段最后幾日制訂價(jià)格，目標(biāo)客戶只能不斷的通過(guò)我們的營(yíng)銷過(guò)程來(lái)猜測(cè)本案的價(jià)格，本案真實(shí)價(jià)格與目標(biāo)客戶“心理價(jià)位”之間的銷售勢(shì)能在不斷加強(qiáng)，有利于客戶最終接受本案的價(jià)格；3.2啟動(dòng)“鳳陽(yáng)名流參觀團(tuán)”，每天邀請(qǐng)鳳陽(yáng)的領(lǐng)導(dǎo)、有一定知名度企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或房地產(chǎn)行業(yè)的專家到現(xiàn)場(chǎng)參觀，提高項(xiàng)目的輿論宣傳價(jià)值；（本活動(dòng)可根據(jù)具體操作情況進(jìn)行相應(yīng)

27、的調(diào)整）3.3誠(chéng)意登記或意向登記。4、銷售渠道4.1利用地盤(pán)廣告及戶外廣告，到現(xiàn)場(chǎng)登記銷售；4.2利用前期的廣告、新聞炒作、派單，吸引客戶電話咨詢并到現(xiàn)場(chǎng)登記銷售；5、宣傳配合：5.1現(xiàn)場(chǎng)展示;5.2媒體跟蹤報(bào)導(dǎo)項(xiàng)目舉行的活動(dòng)；5.3本項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)的備受追追捧進(jìn)行大力宣傳。6、廣告目標(biāo)：為開(kāi)盤(pán)制造熱烈氣氛7、廣告主題： 平面廣告訴求點(diǎn) 做個(gè)明明白白的置業(yè)人萬(wàn)世偉業(yè)集團(tuán)及著名建筑設(shè)計(jì)及工程專家陪你看樓。請(qǐng)于2009年3月7日3月8日上午9:0018:00蒞臨萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）現(xiàn)場(chǎng)，各方專家免費(fèi)教你看樓。 萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）鳳陽(yáng)一中獎(jiǎng)學(xué)金設(shè)立新聞發(fā)布會(huì)。 好房子用事實(shí)說(shuō)話（好房子的標(biāo)準(zhǔn)）內(nèi)容主

28、要是產(chǎn)品介紹，以實(shí)景圖片為主。廣告形式：平面+軟文+新聞短評(píng)+夾報(bào)內(nèi) 容：“開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念介紹” 軟文一篇“好房子用事實(shí)說(shuō)話系列” 軟文3篇+平面3篇住這樣的房子你要經(jīng)得起羨慕的眼光（戶型結(jié)構(gòu)篇、裝修篇、區(qū)域位置篇）“產(chǎn)品廣告系列” 平面四篇（綜合社區(qū)生活篇、高層生活篇、會(huì)所生活篇、交通規(guī)劃篇）“示范單位開(kāi)放及開(kāi)盤(pán)預(yù)告篇” 平面各一篇8、廣告實(shí)施策略： 主要在鳳陽(yáng)電視臺(tái)不斷的播放項(xiàng)目廣告（具體電視廣告要根據(jù)不同階段進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的訴求點(diǎn)調(diào)整）新聞短評(píng)：圍繞項(xiàng)目示范單位開(kāi)展的公關(guān)活動(dòng)報(bào)道以及現(xiàn)場(chǎng)參觀氛圍渲染為主。手機(jī)短信時(shí)間： 3月8日、9日各一次；內(nèi)容：萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）3月10日盛大開(kāi)盤(pán)，1

29、80多套精品公寓閃亮登場(chǎng)，先到先得；作用：增加項(xiàng)目公開(kāi)信息的滲透率。戶外廣告內(nèi)容以項(xiàng)目形象及萬(wàn)世偉業(yè)形象展現(xiàn)為主，貫穿推廣全過(guò)程。9、公關(guān)活動(dòng)：9.1 “高層公寓情景營(yíng)銷”（即是洗腦的過(guò)程）活動(dòng)開(kāi)展活動(dòng)時(shí)間：12月份開(kāi)始的每個(gè)周六、日活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)銷售中心活動(dòng)目的：n 通過(guò)到位于東華路銷售現(xiàn)場(chǎng)參觀、讓客戶感受偉業(yè)項(xiàng)目的質(zhì)量、設(shè)計(jì)規(guī)劃的精致，提高客戶對(duì)偉業(yè)品牌的認(rèn)同度、信任度、促進(jìn)項(xiàng)目的銷售；n 在來(lái)回車上通過(guò)影視片宣傳、銷售人員解說(shuō)，突出本項(xiàng)目的兩大特點(diǎn)，在客戶中達(dá)到口碑傳播的效果，加強(qiáng)項(xiàng)目整體形象：無(wú)限精彩親情大社區(qū)、生活于此可以充分體驗(yàn)到人情味十足的社區(qū)服務(wù)及社區(qū)文化；文脈、人脈、黃脈處于

30、鳳陽(yáng)城市絕版位置，周邊大學(xué)中學(xué)、龍興寺、鼓樓等；基本操作流程n 向客戶介紹活動(dòng)、邀請(qǐng)客戶參加；n 通知客戶參加活動(dòng)；n 與租車公司達(dá)成意向；n 確定租車數(shù)量；n 活動(dòng)開(kāi)展。配合要求：1、用高級(jí)空調(diào)大客車（帶電視）接送 2、出電視廣告片9.2產(chǎn)品發(fā)布會(huì)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的啟市活動(dòng)）活動(dòng)時(shí)間：2009年2月21日活動(dòng)地點(diǎn)：鳳陽(yáng)賓館參與人員：鳳陽(yáng)縣委、國(guó)土局、規(guī)劃局等政府單位領(lǐng)導(dǎo)、偉業(yè)老總、.規(guī)劃設(shè)計(jì)院、媒體（鳳陽(yáng)電臺(tái)、滁州日?qǐng)?bào)等）、有意向購(gòu)買偉業(yè)的客戶。活動(dòng)形式：以新聞發(fā)布會(huì)的形式，向客戶推介萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）的規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念。造勢(shì)目的：以全新的規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念來(lái)提高萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）的社會(huì)知名度?；?/p>

31、操作流程n 2月10日前與鳳陽(yáng)賓館達(dá)成會(huì)議室租用協(xié)議；n 2月16日-18日邀請(qǐng)到場(chǎng)嘉賓;n 2月20日下午將會(huì)議場(chǎng)地布置完畢；n 2月21日早上11時(shí)11:30時(shí)之間為新聞發(fā)布會(huì)時(shí)間。n 中午11:3012:30為午餐時(shí)間，午餐后活動(dòng)結(jié)束。發(fā)布會(huì)內(nèi)容包括：“鳳陽(yáng)首個(gè)高層高檔綜合居住社區(qū)”規(guī)劃前景及基本設(shè)施、位置等介紹； 了解客戶需求?！叭f(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）”新型戶型間隔、設(shè)計(jì)理念等的介紹?；顒?dòng)安排： n 鳳陽(yáng)縣委、規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)講話(10:0010:10)；n 偉業(yè)領(lǐng)導(dǎo)介紹萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）建設(shè)的理念、目標(biāo)等介紹(10:1010:20)；n 規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師（院長(zhǎng)）對(duì)總規(guī)、平面、園林水景等具有

32、特色規(guī)劃理念的介紹(10:2010:30)；n 物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理介紹(10:3010:40);n 施工單位對(duì)工程質(zhì)量要求介紹(10:4010:50)；n 媒體采訪時(shí)間(10:5011:00)；n 少兒才藝表演（11:0011:15）；n 現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答(11:1511:30)。9.3專家陪你看樓活動(dòng)基本活動(dòng)形式：萬(wàn)世偉業(yè)公司所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一向以產(chǎn)品綜合素質(zhì)出眾（“全能冠軍”）享譽(yù)滁洲，為了將這個(gè)萬(wàn)世偉業(yè)最值得宣揚(yáng)的地方公諸于眾，建議利用這兩天時(shí)間以開(kāi)放日形式來(lái)做，由萬(wàn)世偉業(yè)資深工程師及資深工程師共同組成專家看樓團(tuán)，陪同客戶看樓，教客戶除了看環(huán)境、房型、朝向之外，更教他們?cè)鯓涌淳卵b修之下的工程質(zhì)

33、量和施工管理。造勢(shì)目的： 從客戶購(gòu)樓的角度出發(fā)，以真情實(shí)意的方式來(lái)向客戶展示發(fā)展商的對(duì)自身工程質(zhì)量的信心與對(duì)客戶的負(fù)責(zé)任態(tài)度。此活動(dòng)形式新穎，對(duì)實(shí)際用家具備較強(qiáng)的吸引力，容易受到客戶的歡迎與信賴，為后期發(fā)售作好鋪墊。廣告宣傳主題：為了使這個(gè)活動(dòng)廣為人知，必須通過(guò)報(bào)紙廣告將信息發(fā)布出去，而信息的發(fā)布主題建議為：做個(gè)明明白白的置業(yè)人萬(wàn)世偉業(yè)團(tuán)及著名建筑設(shè)計(jì)及工程專家陪你看樓。請(qǐng)于2009年2月25日2月28日上午9:0018:00蒞臨萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）現(xiàn)場(chǎng)，各方專家免費(fèi)教你看樓?；顒?dòng)安排： 2月25日28日萬(wàn)世偉業(yè)派出一名工程人員、規(guī)劃設(shè)計(jì)院派一名員工到售樓部陪同客戶看樓（銷售人員作為輔助），由

34、工程人員、設(shè)計(jì)人員向客戶介紹萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）的特色設(shè)計(jì)理念、周邊環(huán)境、發(fā)展方向等，銷售人員引導(dǎo)客戶，促進(jìn)成交?；顒?dòng)當(dāng)天派二個(gè)人到蘇果門(mén)口、鼓樓一條街派發(fā)項(xiàng)目宣傳單張。造勢(shì)輔助：為了顯示專家意見(jiàn)的專業(yè)性與可操作性，建議制作一份“樓盤(pán)體檢表”予客戶，客戶憑這張樓盤(pán)體檢表就可以非常直觀地給各個(gè)樓盤(pán)打分，最后得出綜合分?jǐn)?shù)。特別注明：為了使本樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)盡量突顯，對(duì)本盤(pán)有利的方面相應(yīng)提高權(quán)重，可能并一定真正符合將來(lái)定價(jià)原則，具體如下表引言： 買房是一輩子的大事，但是許多人在買房時(shí)可能考慮的因素并不太多，往往可能看到樣板房裝修漂亮就買了房，但買完之后，卻發(fā)覺(jué)處處不順心，例如戶型結(jié)構(gòu)相當(dāng)不理想，廳房不方正

35、，家具不好擺放；通風(fēng)采光不理想，小區(qū)配套不完善，小區(qū)綠化空間太小，小孩子連個(gè)象樣的活動(dòng)場(chǎng)地都沒(méi)有，老人就更沒(méi)有地方可去等等。儲(chǔ)如此類的問(wèn)題一再發(fā)生，但是后悔卻已來(lái)不及了。萬(wàn)世偉業(yè)公司作為滁洲知名的地產(chǎn)發(fā)展商，一向以“要買放心房，還是到萬(wàn)世偉業(yè)”作為我們的基本經(jīng)營(yíng)理念，客戶買了我們的房子，“買得放心、住得滿意”就是我們最大的欣慰與追求，故此，在你決定買房之前，我們誠(chéng)意向您推薦此表，您可以根據(jù)以下表格的專業(yè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)對(duì)萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）與其他樓盤(pán)作綜合比較，最后得出一個(gè)綜合分?jǐn)?shù)。 如果您認(rèn)為萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）是您的最佳選擇，我們隨時(shí)恭候您再次光臨萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城），并選擇萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）作

36、為您與家人未來(lái)的長(zhǎng)居之所；假如您最后選擇了其他樓盤(pán)，我們亦衷心祝福您與家人可以“長(zhǎng)住久安、幸?？鞓?lè)”。樓盤(pán)體檢表序號(hào)評(píng)估項(xiàng)目滿分對(duì)比樓盤(pán)名稱：鳳凰城評(píng)分評(píng)分1地理位置與交通條件位置未來(lái)升值潛力：992周邊環(huán)境a、 周邊同等次樓盤(pán)是否較多并形成規(guī)?；?b 、出入人員是否雜亂：5c、 周邊有無(wú)大型公共綠地與公園： 293項(xiàng)目商業(yè)配套a、是否鄰近大型購(gòu)物商場(chǎng) 2b、周邊生活配套設(shè)施如食街、菜市場(chǎng)、醫(yī)藥 店、小超市等是否相對(duì)齊全、方便 464景觀a、外部景觀是否開(kāi)揚(yáng)，有無(wú)遮擋、景觀可觀 性是否強(qiáng) 4b、內(nèi)部景觀可觀賞性與參予性是否強(qiáng) 4 85戶型結(jié)構(gòu)a、廳房、主人房朝向是否以朝南為主： 3b、廳、主

37、人房景觀如何 2c、結(jié)構(gòu)是否方正、實(shí)用 3d、采光、通風(fēng)是否良好與順暢 2106內(nèi)部規(guī)劃a、環(huán)境規(guī)劃是否良好，有無(wú)大型中心庭園 4b、獨(dú)立商業(yè)配套、會(huì)所配套是否齊全、有特色 2c、智能化方面特色 1 77教育配套a、周邊公共教育配套是否齊全、方便 2b、小區(qū)內(nèi)有無(wú)對(duì)教育方面的特別措施 468發(fā)展商信譽(yù)a、是否屬于當(dāng)?shù)刂l(fā)展商 3b、有無(wú)做過(guò)知名住宅小區(qū) 2c、以往發(fā)展的物業(yè)在入伙、工程質(zhì)量方面的信譽(yù)度如何 389工程進(jìn)度a、 工程進(jìn)度是否正常，可觀察地盤(pán)是否正處于緊張施工之中，亦或是冷冷清清狀況。3b、 前期有無(wú)停工超過(guò)一個(gè)月的跡象 2 510交樓標(biāo)準(zhǔn)廚衛(wèi)是否帶較高檔的裝修。 3312物業(yè)管

38、理a、 是否屬知名的物業(yè)管理公司2b、 服務(wù)項(xiàng)目是否實(shí)用、有特色2c、 物業(yè)管理費(fèi)是否合理 2613有無(wú)最吸引您與家人的設(shè)施或措施，例如：a、 社區(qū)歸屬感、為促進(jìn)鄰里之間交流的特別措施 4b、 環(huán)保設(shè)施 2c、 為老人與小孩特設(shè)的設(shè)施2815價(jià)格是否合理 5付款方式是否最適合您 51015總分10010、蓄客手段產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、樣板房開(kāi)放、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展11、工程、銷售資料等配合111、 2008年9月中旬售樓部投入使用（包括內(nèi)外裝修、電話、傳真機(jī)、飲水機(jī)等物件配置）；11. 2、 3月一棟工程基本封頂；11. 3、 3月6日前示范單位設(shè)計(jì)施工完成（包括內(nèi)外裝修、電話、傳真機(jī)、等物件配置、小區(qū)示范綠化

39、工作）；11.4、 2008年10月1前地盤(pán)包裝到位（包括路燈旗、工地廣告牌到位）；11.5、 2008年10月1戶外廣告到位（戶外廣告牌）；11.6、 銷售資料（單張、展板、模型、電視廣告片、付款方式、認(rèn)購(gòu)書(shū)、物業(yè)管理公司及其費(fèi)用、入伙雜費(fèi)10月1日前到位）、（樓書(shū)、折頁(yè)、戶型牌、功能牌、價(jià)格表2009年年3月9日前到位）；11.7、 10月1日前確定按揭銀行、按揭年數(shù)、成數(shù)；11.8、 3月1日前預(yù)售許可證到位；11.9、 按廣告計(jì)劃開(kāi)始軟性宣傳及新聞造勢(shì)；11.10、 2月初看樓通道開(kāi)通11.11、 施工物料擺放整齊12、人員配合12.1售樓部清潔工1名、樣板間清潔工1名12.2售樓部保

40、安2名（三）開(kāi)盤(pán)期（時(shí)間：2009年3月10日2009年3月31日）1、開(kāi)盤(pán)時(shí)間：3月10日本案正式公開(kāi)發(fā)售。2、推廣目標(biāo)通過(guò)前期的價(jià)格保密，示范單位的沖擊力，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天公布價(jià)格，開(kāi)閘放水，引爆市場(chǎng)。達(dá)到短期快速大量成交，建立市場(chǎng)口碑。3、銷售目標(biāo)成交200套，銷售面積約20000平方米；如果達(dá)到銷售的80%以上、高調(diào)封盤(pán)，除關(guān)系戶外其他人不賣（形成“要購(gòu)買萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）必須通過(guò)過(guò)硬關(guān)系”這樣的緊俏勢(shì)頭）。4、推廣策略4.1通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝、示范區(qū)域、情景模擬打動(dòng)人心，達(dá)到或超越消費(fèi)者心理期望值，制造“銷售勢(shì)能”。4.2 制造開(kāi)盤(pán)熱銷搶購(gòu)效應(yīng)。4.3 強(qiáng)化萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）的品牌。5、推廣

41、手法為了制造開(kāi)盤(pán)的轟動(dòng)效應(yīng)，根據(jù)前期的蓄客情況，采用不同的開(kāi)盤(pán)形式。方案a前提條件：開(kāi)盤(pán)前蓄客量非常充足，2月28日達(dá)到預(yù)期500多個(gè)客戶，誠(chéng)意客戶在250名以上。操作思路：活動(dòng)時(shí)間：2009年3月10日?；顒?dòng)地點(diǎn)：萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）銷售中心。參加人員：鳳陽(yáng)縣領(lǐng)導(dǎo)、萬(wàn)世偉業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、中安工作人員、禮儀公司、鳳陽(yáng)（滁洲）公證處、活動(dòng)公司、客戶、媒體（鳳陽(yáng)電視臺(tái)、滁洲日?qǐng)?bào)）?；顒?dòng)目的：提升萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）的知名度，促進(jìn)銷售。活動(dòng)流程：n am8:008:05主持人登場(chǎng)、宣布活動(dòng)流程（活動(dòng)公司負(fù)責(zé)）；n am8:05-8:15萬(wàn)世偉業(yè)老總講話；n am8:15-8：25鳳陽(yáng)縣領(lǐng)導(dǎo)講話（由萬(wàn)世偉業(yè)協(xié)

42、調(diào)講話領(lǐng)導(dǎo)名單）；n am8:25-8:40剪彩、鳴放禮炮；（禮儀小姐、萬(wàn)世偉業(yè)老總、鳳陽(yáng)縣領(lǐng)導(dǎo)）n am8:40開(kāi)始進(jìn)入銷售；同時(shí)在銷售中心門(mén)前同時(shí)進(jìn)行文藝表演（具體流程及實(shí)施由活動(dòng)公司負(fù)責(zé)）；n 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天派3-4人在府東、鼓樓等人流旺的地段派發(fā)單張（由中安負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、全天派發(fā)）。銷售流程：開(kāi)盤(pán)所采取的銷售流程、要根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期交誠(chéng)意金客戶的多少來(lái)確定，如果交誠(chéng)意金的客戶超過(guò)推出單位的數(shù)量，則采取搖珠確認(rèn)方式進(jìn)行銷售，做到供不應(yīng)求的效果，制造銷售氣氛促進(jìn)銷售，具體流程如下（銷售由中安銷售人員負(fù)責(zé)、邀請(qǐng)鳳陽(yáng)（滁洲）公證處負(fù)責(zé)公證工作）： 第一階段：凡上午12：00前到達(dá)售樓部的誠(chéng)意金客戶憑世偉業(yè)

43、皇城（帝城）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)意向登記憑證（以下簡(jiǎn)稱“憑證”）進(jìn)場(chǎng)，并按憑證編號(hào)向抽獎(jiǎng)箱投入編有相應(yīng)號(hào)碼的珠球，參加第一階段搖珠認(rèn)購(gòu)。.在公證監(jiān)督下按順序抽出第一批10個(gè)認(rèn)購(gòu)客戶，被抽取珠球的客戶核對(duì)其憑證編號(hào)后，按順序進(jìn)入認(rèn)購(gòu)等候區(qū)依次認(rèn)購(gòu)，每個(gè)誠(chéng)意金客戶有5分鐘思考選擇的時(shí)間，在此時(shí)間內(nèi)成功認(rèn)購(gòu)則在現(xiàn)場(chǎng)簽定皇城（帝城）認(rèn)購(gòu)單；若超過(guò)5分鐘未選定單位則代表該客戶放棄該順序的認(rèn)購(gòu)權(quán)。am8：00開(kāi)始進(jìn)場(chǎng) am8:40開(kāi)始搖珠認(rèn)購(gòu) 在公證員監(jiān)督下按順序抽出第二批10個(gè)認(rèn)購(gòu)客戶，認(rèn)購(gòu)程序同上所述，第二批認(rèn)購(gòu)?fù)戤厔t輪至第三批，直至所推房屋單位售完為止或第一階段到場(chǎng)客戶抽取完畢。 第二階段：若第一階段所推房屋單

44、位還未售完， 如第一階段所推單位還未售完、并認(rèn)購(gòu)時(shí)間超過(guò)12:00則第二階段相應(yīng)推后30分鐘凡下午12：0115：00時(shí)間段到達(dá)售樓部的誠(chéng)意金客戶憑誠(chéng)意金登記憑證進(jìn)場(chǎng)，并按憑證的編號(hào)向抽獎(jiǎng)箱投入編有相應(yīng)號(hào)碼的珠球，在公證員監(jiān)督下按順序抽出第二階段第一批10個(gè)認(rèn)購(gòu)客戶，認(rèn)購(gòu)程序同上所述參加第二階段搖珠認(rèn)購(gòu)pm1:00開(kāi)始第二階段搖珠認(rèn)購(gòu) 在公證員監(jiān)督下按順序抽出第二階段第二批10個(gè)認(rèn)購(gòu)客戶，認(rèn)購(gòu)程序同上所述，第二批認(rèn)購(gòu)?fù)戤厔t輪至第三批，直至所推房屋單位售完為止或第二階段到場(chǎng)客戶抽取完畢。 第三階段：凡下午15：00后到達(dá)售樓部的誠(chéng)意金客戶，則需等待至第二階段到場(chǎng)客戶抽取完畢后并所推房屋單位還未售

45、完，可在剩余單位中進(jìn)行自由認(rèn)購(gòu)。注意事項(xiàng)：1、客戶需攜帶萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)意向登記憑證、誠(chéng)意金收據(jù)、身份證原件進(jìn)場(chǎng)，一個(gè)誠(chéng)意金憑證只限購(gòu)買一套單位。 2、在公證員監(jiān)督下抽取每一個(gè)珠球時(shí)都會(huì)叫號(hào)3次，若叫號(hào)3次后還沒(méi)有客戶應(yīng)答，則視為該編號(hào)憑證客放棄該選樓權(quán)，并依次向下抽取珠球。 3、發(fā)展商保留本次活動(dòng)解釋權(quán)。方案b前提條件：前期蓄客不理想，2月28日a級(jí)誠(chéng)意客戶在100名左右。操作思路：2月25日-2月28日，客戶統(tǒng)一時(shí)間在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天排隊(duì)認(rèn)購(gòu)；為制造轟動(dòng)效應(yīng)，聚攏人氣，發(fā)動(dòng)發(fā)展商、代理商的員工，以及雙方的合作公司進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；誠(chéng)意金為5000元，優(yōu)惠為97折，在購(gòu)房一個(gè)月內(nèi)沒(méi)有賣出，可

46、以將誠(chéng)意金退回。但要求必須在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天與其他購(gòu)房者一樣進(jìn)行排隊(duì)認(rèn)購(gòu)；3月10日10：00開(kāi)盤(pán)，先到先得，排隊(duì)認(rèn)購(gòu)。銷售資料、物料與現(xiàn)場(chǎng)包裝準(zhǔn)備：認(rèn)購(gòu)說(shuō)明；選房程序展板；銷控板；大幅宣傳布幔。6、 廣告目標(biāo)產(chǎn)品利益點(diǎn)強(qiáng)化，銷售信息披露以及各種公關(guān)信息的傳達(dá)，促動(dòng)項(xiàng)目口碑宣傳效應(yīng)，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目形成深度認(rèn)知。7、 廣告主題平面廣告訴求點(diǎn)此段時(shí)間內(nèi)的平面廣告訴求點(diǎn)采用形象與硬銷相結(jié)合，主要以硬銷為主，建議采用系列廣告，整個(gè)廣告推廣鋪排呈系列化、前后延展性強(qiáng)。對(duì)于造勢(shì)活動(dòng)期的平面廣告可靈活處理，但務(wù)求廣告畫(huà)面突出，訴求點(diǎn)鮮明、吸引人。1) 造勢(shì)期間廣告訴求活動(dòng)主題建議如下：皇城（帝城）杯舞蹈比賽2) 硬銷廣

47、告訴求主題建議如下： 偉業(yè)品牌篇 樓王優(yōu)勢(shì)篇(綜合素質(zhì)) 建筑設(shè)計(jì)篇 交通配套篇(內(nèi)外景觀) 萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）獎(jiǎng)學(xué)金篇 智能化篇注：以上廣告訴求主題僅為初步設(shè)想，具體鋪排需結(jié)合廣告公司的整體廣告策劃方案，由廣告公司根據(jù)以上內(nèi)容加以提煉及表述。8、 廣告策略鳳陽(yáng)電視臺(tái)時(shí) 間：3.10日3.31日廣告形式：字幕廣告+新聞短評(píng)內(nèi) 容：銷售盛況描述 產(chǎn)品附加值系列 （開(kāi)發(fā)商品牌篇、會(huì)所生活篇、物業(yè)管理篇、教育資源篇）項(xiàng)目后續(xù)報(bào)道 新聞短評(píng)銷售盛況報(bào)道+開(kāi)發(fā)商訪談+公關(guān)活動(dòng)報(bào)道戶外廣告保持戶外廣告完整性和美觀度10、公關(guān)活動(dòng)皇城（帝城）杯舞蹈比賽活動(dòng)目的：通過(guò)此活動(dòng)進(jìn)一步向潛在客戶宣傳本項(xiàng)目的高層特

48、色及積極健康的生活模式，同時(shí)為樓盤(pán)積聚人氣，促進(jìn)銷售?；顒?dòng)形式：通過(guò)贊助鳳陽(yáng)文化宣傳部（旅游局）組織的企事業(yè)單位舞蹈比賽進(jìn)一步提高萬(wàn)世偉業(yè)皇城（帝城）項(xiàng)目知名度；舞蹈在鳳陽(yáng)市民中有一定的基礎(chǔ)、企事業(yè)單位女士比較注重，通過(guò)贊助企事業(yè)單位舞蹈比賽令企事業(yè)的中高層注意項(xiàng)目，提高項(xiàng)目的知名度。宣傳建議：通過(guò)比賽場(chǎng)上報(bào)紙、電視、橫幅、雨傘、單張等宣傳。 舞蹈是鳳陽(yáng)人民極其重要的業(yè)余休閑活動(dòng)，拿出您的勇氣，展示您的魅力，定于3月18日于鳳陽(yáng)鼓樓廣場(chǎng)舉行“皇城（帝城）杯舞蹈大賽”誠(chéng)邀各企事業(yè)單位與您共同參予，讓我們共同享受舞蹈的樂(lè)趣。11、工程配合11.1示范區(qū)域、示范單位開(kāi)放；11.2一期銷售樓宇出外立面

49、；11.3樓部、示范區(qū)域綠化完成；12、促銷手段1) 配合開(kāi)盤(pán)儀式，凡于開(kāi)盤(pán)當(dāng)日及第二日認(rèn)購(gòu)的買家可額外獲贈(zèng)98折購(gòu)樓折扣。2) 配合萬(wàn)世偉業(yè)品牌宣傳，為了彰顯發(fā)展商的實(shí)力及對(duì)于客戶的一諾千金的保障，在展銷會(huì)期間將與客戶簽定“雙卡保證書(shū)”(封頂保證書(shū)、入伙保證書(shū))，發(fā)展商鄭重向客戶承諾如果發(fā)展商在保證期內(nèi)違約，將在總樓款中給予一定額度的優(yōu)惠給客戶，或相應(yīng)減免等額管理費(fèi)。這種保證書(shū)通過(guò)市場(chǎng)新聞策劃將成為鳳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大話題，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。（四）二期銷售蓄客期、日期：（4月1日6月15日）借助開(kāi)盤(pán)的熱銷態(tài)勢(shì)，在挖掘一批潛在的客戶群，利用鳳陽(yáng)人喜歡親戚群居在一起，打出“親戚鄰里守望”的概念，讓老

50、業(yè)主發(fā)展一批新業(yè)主。仍延續(xù)開(kāi)盤(pán)的勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)蓄客目標(biāo)。1、 推廣目標(biāo)1.1 鞏固前期物業(yè)形象，使本物業(yè)獨(dú)特的品牌效應(yīng)在鳳陽(yáng)得以全面鞏固，社會(huì)知名度得以全面提升；1.2 積累客戶。2、 銷售目標(biāo)誠(chéng)意客戶200以上3、 銷售對(duì)象3.1前期已看過(guò)樓，但暫未下定客戶；3.2為電視及平面廣告、地盤(pán)廣告、造勢(shì)活動(dòng)所吸引并到售樓處的客戶；3.3前期已認(rèn)購(gòu)客戶之親友；4、 推廣策略4.1 通過(guò)深化項(xiàng)目宣傳，不斷強(qiáng)化與展現(xiàn)“享受生活”的實(shí)質(zhì);4.2 以前期的銷售旺勢(shì)，刺激新客戶的購(gòu)買熱情。5、 銷售手段5.1 進(jìn)行第二次的大規(guī)模的派發(fā)單張，依然沿用第一次派發(fā)的形式，單張內(nèi)容介紹項(xiàng)目實(shí)景、開(kāi)盤(pán)熱銷及新生活標(biāo)準(zhǔn)為主5.2老業(yè)主介紹新業(yè)主優(yōu)惠措施l 老業(yè)主獲贈(zèng)半年物業(yè)管理費(fèi)l 新業(yè)主將獲99折優(yōu)惠（必須由老業(yè)主簽名方可確認(rèn)）6、廣告目標(biāo)維持項(xiàng)目在市場(chǎng)上的高姿態(tài)，保證銷售平穩(wěn)進(jìn)行7、廣告主題延續(xù)開(kāi)盤(pán)期的廣告風(fēng)格繼續(xù)強(qiáng)化項(xiàng)目形象定位，加以樹(shù)立大社區(qū)、大配套的