Bloxvwc房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

1、七夕，古今詩(shī)人慣詠星月與悲情。吾生雖晚，世態(tài)炎涼卻已看透矣。情也成空，且作揮手袖底風(fēng)”罷。是夜，窗外風(fēng)雨如晦，吾獨(dú)坐陋室，聽一曲塵緣，合成詩(shī)韻一首，覺(jué)放諸古今，亦獨(dú)有風(fēng)韻也。乃書于紙上。畢而臥。凄然入夢(mèng)。乙酉年七月初七。-嘯之記。大風(fēng)起今云飛揚(yáng)管理水平，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理職能，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)更快速、健康地發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 目標(biāo)前言：隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與經(jīng)濟(jì)體制改 革的不斷深化， 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展， 已經(jīng)成為我國(guó)各 地區(qū)經(jīng)濟(jì)最為活躍、發(fā)展最為迅速的部分，成為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 重要力量，在創(chuàng)造稅收、繁榮經(jīng)濟(jì)、 增加就業(yè)等方面作出了一定貢獻(xiàn)，為拉動(dòng)國(guó)民

2、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了巨大貢獻(xiàn)。但在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中也看 到，由于受傳統(tǒng)體制和外部宏觀經(jīng)濟(jì)等因素的影響，只有少數(shù)企業(yè)能 在短時(shí)間內(nèi)完成原始積累，發(fā)展成為頗具規(guī)模、管理規(guī)范、資本雄厚、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大企業(yè)，相當(dāng)一部分企業(yè)仍然徘徊于“高出生與高死 亡”狀態(tài)。影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素很多，既有外部因素，又有內(nèi) 部因素，其中企業(yè)財(cái)務(wù)管理薄弱是影響其發(fā)展的一個(gè)重要內(nèi)部因素。 具體表現(xiàn)為企業(yè)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)不實(shí)，財(cái)務(wù)管理體制不協(xié)調(diào)，財(cái)務(wù)管理 職能沒(méi)有得到發(fā)揮，財(cái)務(wù)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)巨大等。這些問(wèn)題不僅容易損害 房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展利益，也制約了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步。從長(zhǎng) 遠(yuǎn)的角度看，要解決這些問(wèn)題，必須進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)理財(cái)

3、環(huán)境，突出 財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略地位，提高財(cái)務(wù)管理水平，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理職能， 才能促使房地產(chǎn)企業(yè)更快速、健康地發(fā)展。尤其是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀調(diào)控以來(lái)， 房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間驟然減小， 資金壓力日漸增大，不少企目前正在財(cái)務(wù)危機(jī)中苦苦掙扎，或即將面臨財(cái)務(wù)危機(jī)的房地產(chǎn) 企業(yè)，如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，向精細(xì)管理要效益顯得日益重要。本文試 圖就房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，探討如何加強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)財(cái) 務(wù)管理，提出相應(yīng)的改進(jìn)方法。一、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀與問(wèn)題客觀而論，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理不是水平高低的問(wèn)題，而是“有”或“無(wú)”的問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)許多民營(yíng)企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)根本沒(méi)有科學(xué)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，財(cái)務(wù)管

4、理受企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的影響過(guò)大，（一）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀1、財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，制約企業(yè)管理的科學(xué)化進(jìn)程和持續(xù) 發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)大多由傳統(tǒng)的家族企業(yè)發(fā)展而來(lái)， 從總體看，其管 理者的文化素養(yǎng)普遍不高，特別是“施工隊(duì)”、“包工頭”起家的房 地產(chǎn)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)者缺乏基本的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)管理的要求和 作用認(rèn)識(shí)不清，尤為突出的是普遍存在著重銷售、 輕理財(cái)?shù)默F(xiàn)象， 不 少企業(yè)的老板癡迷于自己的經(jīng)驗(yàn)，錯(cuò)誤地認(rèn)為企業(yè)效益是靠業(yè)務(wù)做出 來(lái)的，財(cái)務(wù)管理沒(méi)什么大用處。這種認(rèn)識(shí)上的偏差，使這些老板不僅 簡(jiǎn)單地認(rèn)為財(cái)務(wù)管理就是記賬、算賬和報(bào)賬，完全無(wú)視財(cái)務(wù)信息對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活功的指導(dǎo)作用；也導(dǎo)致他們對(duì)專職財(cái)會(huì)人員的輕視，忽

5、 視財(cái)會(huì)人員在企業(yè)中應(yīng)發(fā)揮的管理職能。而企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)不高，財(cái)務(wù) 管理意識(shí)的淡薄，就大大制約了企業(yè)管理的科學(xué)化進(jìn)程和持續(xù)發(fā)展。2、企業(yè)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)不健全，財(cái)務(wù)管理制度缺失筆者了解的房地產(chǎn)企業(yè)大多是九十年代中期成立的，雖然他們 都設(shè)立了會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，但不少會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置不夠科學(xué)，存在著層次不 清、分工不明的弊端，也有不少的小企業(yè)根本不設(shè)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，或雖設(shè) 會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)卻形同虛設(shè)。較典型的是老板娘任出納掌握財(cái)政大權(quán)，稍具 規(guī)模的也只使用直系親屬擔(dān)任財(cái)務(wù)人員，外聘的會(huì)計(jì)人員一般只是記 記賬，這種狀況在創(chuàng)業(yè)初期尤為突出。在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展壯大到 頗具規(guī)模甚至升級(jí)為集團(tuán)公司的今天，仍有不少企業(yè)缺乏完善的財(cái)務(wù) 管理制度

6、，如內(nèi)部財(cái)務(wù)牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計(jì)量驗(yàn) 收制度、財(cái)產(chǎn)清查制度、成本核算制度、財(cái)務(wù)收支審批制度等基本的 財(cái)務(wù)管理制度，這些制度或殘缺不全或徒有其名。而會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)不健全、 財(cái)務(wù)管理制度缺失，必然導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的增加。3、財(cái)會(huì)人員素質(zhì)普遍不高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍不高集中表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是法制觀念淡薄。多數(shù)財(cái)會(huì)人員對(duì)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范、現(xiàn) 金管理暫行條例、企業(yè)會(huì)計(jì)制度、小企業(yè)會(huì)計(jì)制度、修訂 后的會(huì)計(jì)法及其他有關(guān)法律規(guī)定了解甚少，財(cái)經(jīng)紀(jì)律自律性很差， 無(wú)視法律后果，任意變?cè)靷卧鞎?huì)計(jì)憑證、賬簿，編制虛假會(huì)計(jì)報(bào)表。財(cái)會(huì)工作人員素質(zhì)較低的第二個(gè)表現(xiàn)是專業(yè)技術(shù)水平低。 不少 房地產(chǎn)企業(yè)

7、財(cái)會(huì)人員非“科班”出身，沒(méi)有會(huì)計(jì)專業(yè)技術(shù)職稱和專業(yè) 知識(shí)。筆者所了解的幾家企業(yè)中，僅有一家集團(tuán)公司的財(cái)會(huì)人員具備 中級(jí)以上專業(yè)職稱和專業(yè)技能，有不少企業(yè)的財(cái)會(huì)人員上崗靠的是關(guān) 系而非專業(yè)水平，有些非但沒(méi)有專業(yè)職稱，甚至存在沒(méi)有取得會(huì)計(jì)從 業(yè)資格證書而非法上崗。他們對(duì)財(cái)會(huì)新規(guī)則、新技術(shù)知之甚少，實(shí)際 操作技術(shù)落后且更新速度慢。財(cái)會(huì)人員專業(yè)技能低，先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理 方法得不到應(yīng)用，財(cái)務(wù)管理的職能發(fā)揮不出來(lái)的現(xiàn)狀，既導(dǎo)致企業(yè)會(huì) 計(jì)行為隨意化，財(cái)務(wù)工作極不規(guī)范，也使企業(yè)不能很好運(yùn)用會(huì)計(jì)信息 用以指導(dǎo)和發(fā)展生產(chǎn)。4、外在財(cái)務(wù)監(jiān)督缺位企業(yè)財(cái)務(wù)的外在監(jiān)督主要是政府監(jiān)督和會(huì)計(jì)中介機(jī)構(gòu)的社會(huì) 監(jiān)督。就民營(yíng)企業(yè)而言

8、，這兩種外在監(jiān)督都不夠到位。目前，政府對(duì) 企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)施監(jiān)督的手段主要是會(huì)計(jì)規(guī)范和會(huì)計(jì)監(jiān)督。會(huì)計(jì)規(guī)范主要 指針對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)起約束作用的原則、準(zhǔn)則、法規(guī)、條例和道德守則的 總和。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)（民營(yíng)）會(huì)計(jì)規(guī)范體系還不健全，政府 財(cái)政、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)、審計(jì)、工商等部門因受人力、物力的限制，難以 最大限度利用現(xiàn)有的會(huì)計(jì)規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常的具體會(huì)計(jì)行為進(jìn)行 監(jiān)督。稅務(wù)部門的稽查一般僅限于對(duì)偷漏稅行為處罰，財(cái)政部門平時(shí)很少對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督， 每年對(duì)會(huì)計(jì)人員的繼續(xù)教育也只局 限于形式，其他部門對(duì)民營(yíng)企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表往往是我發(fā)表你填制，你 報(bào)送我匯總，即使發(fā)現(xiàn)報(bào)表內(nèi)容太離譜一般也是退回重報(bào)，審查報(bào)表

9、偏重于技術(shù)上的差錯(cuò)而不注重報(bào)表的真實(shí)性，缺少對(duì)報(bào)送虛假信息的責(zé)任追究與懲罰措施。政府監(jiān)督的缺位和政府各有關(guān)部門信息的相互 獨(dú)立，從客觀上使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)行為放任自流，有些房地產(chǎn)企業(yè)往 往因不同的目的向不同的部門報(bào)送不同的會(huì)計(jì)報(bào)表，顯而易見，這種 會(huì)計(jì)信息的可用性、可比性和可靠性是何等的低下。民營(yíng)企業(yè)外在監(jiān)督的另一種缺位是社會(huì)監(jiān)督的缺位。社會(huì)監(jiān)督主要由以會(huì)計(jì)師事務(wù)所為主體的會(huì)計(jì)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)行。修訂后的會(huì)計(jì) 法增加了注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)和對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)質(zhì)量進(jìn)行再監(jiān)督的內(nèi) 容，以保證會(huì)計(jì)中介機(jī)構(gòu)有效發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用。由于目前法律上尚 未明確規(guī)定民營(yíng)企業(yè)年度會(huì)計(jì)報(bào)表必須經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)，加之包括 房地產(chǎn)企業(yè)

10、在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂，內(nèi)控乏力，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不 規(guī)范行為普遍，對(duì)其年度會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)很高，使得注冊(cè)會(huì)計(jì)師及 會(huì)計(jì)師事務(wù)所不大愿意從事民營(yíng)企業(yè)審計(jì)工作，同時(shí)也不能排除有些 社會(huì)審計(jì)中介機(jī)構(gòu)降低監(jiān)督力度的狀況。政府監(jiān)督與社會(huì)監(jiān)督缺位，加重了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的隨意 性。5、先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理方法得不到應(yīng)用目前，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方法普遍落后，先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理技 術(shù)得不到應(yīng)用，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是財(cái)務(wù)人員知識(shí)陳舊，企業(yè) 領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)會(huì)工作又重視不夠，使財(cái)務(wù)人員窮于應(yīng)付日常的記賬、算賬 和報(bào)賬工作，沒(méi)有時(shí)間或機(jī)會(huì)參加繼續(xù)學(xué)習(xí)，得到更新知識(shí)的機(jī)會(huì)與 動(dòng)力，先進(jìn)的會(huì)計(jì)原則與理論在企業(yè)中也就得不到應(yīng)用。二是

11、多數(shù)企 業(yè)沒(méi)有建立起先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)，財(cái)務(wù)管理沒(méi)有實(shí)現(xiàn)信息化。財(cái)務(wù)管理信息化包括基于財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)上的網(wǎng)絡(luò)信息設(shè)計(jì)建設(shè)和相應(yīng) 財(cái)務(wù)管理軟件應(yīng)用。表面上看，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)部門都配置了電腦， 但大多沒(méi)有使用財(cái)務(wù)軟件或使用已經(jīng)落后的財(cái)務(wù)軟件，僅局限于記賬 系統(tǒng)，與各部門之間沒(méi)能實(shí)現(xiàn)信息共享。在筆者了解的幾家民營(yíng)房地 產(chǎn)企業(yè)中，只有一家企業(yè)建立了有效的網(wǎng)絡(luò)信息設(shè)施，而在運(yùn)用先進(jìn) 的財(cái)務(wù)管理軟件進(jìn)行財(cái)務(wù)信息收集、分析和查詢，實(shí)現(xiàn)各部門信息共 享上幾乎是空白。（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的具體問(wèn)題1、 管理職責(zé)混淆部分企業(yè)治理結(jié)構(gòu)運(yùn)行不夠規(guī)范，權(quán)責(zé)不到位。如對(duì)企業(yè)投資 計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)決算方案和分配方案等

12、重大事項(xiàng)未經(jīng)股東會(huì)批準(zhǔn)即予實(shí) 施。房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度統(tǒng)一， 企業(yè) 的投資者同時(shí)就是經(jīng)營(yíng)者，這種模式勢(shì)必給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)負(fù)面 影響。有相當(dāng)一部分屬于個(gè)體、私營(yíng)性質(zhì)，在這些企業(yè)中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重，并且對(duì)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理觀念淡薄。2、 會(huì)計(jì)核算粗放主要表現(xiàn)在：任意簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)手續(xù)，濫用會(huì)計(jì)科目；賬外設(shè)賬， 會(huì)計(jì)結(jié)算實(shí)行體外循環(huán)；對(duì)財(cái)產(chǎn)物資和庫(kù)存現(xiàn)金不定期盤點(diǎn)，對(duì)銀行 存款和債權(quán)債務(wù)不經(jīng)常核對(duì)，造成賬簿記錄與實(shí)物、款項(xiàng)不符；不顧 效益好壞，盲目規(guī)定“保底分紅”、“保息分紅”；在稅前支付紅利， 逃避所得稅。3、融資困難，資金嚴(yán)重不足 在土地公開“招、拍、掛”的高門檻和一

13、系列新的金融調(diào)控措施的雙重壓力下，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的單向流動(dòng)的呆滯資金鏈模式幾近失靈， 如何建立雙程和雙向循環(huán)的良性資金鏈模式是房地產(chǎn)邁向成熟和理性 的通途。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分存在資金瓶頸，銀行對(duì)開發(fā)貸款的 嚴(yán)密控制及封閉運(yùn)行政策更加大了房地產(chǎn)融資難度，銀行貸款期限和 結(jié)構(gòu)也不能滿足企業(yè)需求，原先那種只要土地在手，一、二千萬(wàn)資金 就運(yùn)作一個(gè)甚至幾個(gè)項(xiàng)目的日子已經(jīng)一去不復(fù)返，資金嚴(yán)重不足、融 資難成為制約民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最突出的問(wèn)題。4、 投資能力較弱，且缺乏科學(xué)性由于投資所需資金短缺，加上自身規(guī)模較小，貸款投資所占的 比例比大企業(yè)多得多， 所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也更大， 所以一般房地產(chǎn)企業(yè)總 是盡快收

14、回投資，很少考慮擴(kuò)展自身規(guī)模。同時(shí)存在投資盲目性，投 資方向難以把握，據(jù)了解，不少房地產(chǎn)企業(yè)由于盲目拿地，目前陷于 進(jìn)退兩難的困局。5、 財(cái)務(wù)控制薄弱（1） 現(xiàn)金管理的隨意性。房地產(chǎn)企業(yè)不按現(xiàn)金管理暫行 條例規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)使用現(xiàn)金，白條抵庫(kù)、坐支現(xiàn)象嚴(yán)重，幾萬(wàn) 甚至幾十萬(wàn)的大額現(xiàn)金只要老板點(diǎn)頭就可任意開支的情況隨處可見。 隨意的現(xiàn)金使用造成企業(yè)時(shí)而現(xiàn)金閑置、時(shí)而卻因缺乏周轉(zhuǎn)資金，或 者因管理不善陷入財(cái)務(wù)困境，更嚴(yán)重的是因此而使會(huì)計(jì)信息失真。 投 資決策、 融資決策或股利政策的做出和制定，要么是率性而為，要么 是以“權(quán)”定奪，完全沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)規(guī)范的決策程序，造成決策失誤 而影響成本。（2） 為

15、數(shù)不少的高層管理人員的理財(cái)觀念淡薄，甚至存在 嚴(yán)重誤解。長(zhǎng)期以來(lái)，將財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)放在融資活動(dòng)上，認(rèn)為有了 資金，企業(yè)便可無(wú)所不能，等等。很多經(jīng)營(yíng)者忽視了財(cái)務(wù)管理的核心 地位，管理思想僵化落后，使企業(yè)管理局限于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型管理格局之 中，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮。（3） 成本意識(shí)薄弱，不少企業(yè)對(duì)整個(gè)開發(fā)過(guò)程中只靠少數(shù) 人拍腦袋解決局部問(wèn)題，缺少統(tǒng)籌管理，頻繁出現(xiàn)變更設(shè)計(jì)、質(zhì)量返 工等現(xiàn)象，造成成本失控而導(dǎo)致資金的浪費(fèi)。（4） 重錢不重物， 資產(chǎn)流失浪費(fèi)嚴(yán)重。 不少房地產(chǎn)企業(yè)的 管理者，對(duì)財(cái)產(chǎn)物資、半成品、資產(chǎn)等的管理不到位，出了問(wèn)題無(wú)人 追究，資產(chǎn)浪費(fèi)嚴(yán)重。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)

16、采取的對(duì)策隨著房地產(chǎn)企業(yè)由傳統(tǒng)的家族企業(yè)組織形式轉(zhuǎn)向現(xiàn)代科學(xué)企業(yè)的同時(shí) 房地產(chǎn)企業(yè)的行為目標(biāo)也適時(shí)而變，轉(zhuǎn)向基于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中追 求利潤(rùn)最大化的穩(wěn)定性、連續(xù)性。而現(xiàn)代企業(yè)制度要求具備現(xiàn)代財(cái)務(wù) 管理制度和體制，構(gòu)建現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制應(yīng)在現(xiàn)代企業(yè)理 論的框架內(nèi)進(jìn)行。（一）建立有效的治理結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)制度1、要丟棄企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期的憑經(jīng)驗(yàn)管理的模式，建立規(guī)范的法 人治理體制，以及能夠相互制衡和約束的權(quán)利分配和決策機(jī)制，用各 項(xiàng)制度來(lái)體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思想。 制度建設(shè)是保證企業(yè)能夠 長(zhǎng)期健康發(fā)展的重要條件。隨著企業(yè)不斷發(fā)展、規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)加劇，要保證企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，使董事會(huì)成員

17、擺脫繁雜的事 務(wù)，集中精力去考慮公司的戰(zhàn)略問(wèn)題，考慮如何創(chuàng)造長(zhǎng)期的股東價(jià)值， 建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度是唯一出路?，F(xiàn)代企業(yè)管理制度包括決策制度、 財(cái)務(wù)制度、監(jiān)督制度、法人治理結(jié)構(gòu)等。2、建立嚴(yán)格科學(xué)的內(nèi)部控制體系。要建立健全涵蓋財(cái)務(wù)管理 各方面的內(nèi)部控制制度，在現(xiàn)金、銀行存款、采購(gòu)、銷售管理上建立 規(guī)范的操作程序，堵住漏洞，維護(hù)資金的安全。加強(qiáng)對(duì)存貨和應(yīng)收賬 款的管理，建立成本控制系統(tǒng)。財(cái)務(wù)管理制度包括內(nèi)部財(cái)務(wù)牽制制度、 稽核制度、定額管理制度、計(jì)量驗(yàn)收制度、財(cái)產(chǎn)清查制度、成本核算制度、財(cái)務(wù)收支審批制度等基本的財(cái)務(wù)管理制度。（二）積極開拓融資渠道，解決資金“瓶頸”難題房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真分析和評(píng)價(jià)影

18、響融資的各種因素，辦求使自己所進(jìn)行的融資活動(dòng)在力所能及的范圍內(nèi)達(dá)到最高的效率和最好的 綜合經(jīng)濟(jì)效益。1、 房地產(chǎn)企業(yè)必須走出僅僅靠銷售回籠現(xiàn)金的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)初級(jí) 階段，要逐步進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)的中高級(jí)階段。只有這樣才 能在產(chǎn)品單線銷售中斷情況下，企業(yè)和銀行或投資者仍可通過(guò)出賣資 產(chǎn)、股權(quán)甚至企業(yè)（項(xiàng)目）等多線和打包方式盤活資金鏈。2、 授信貸款 （包括按揭貸款在內(nèi)） 仍然是地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)爭(zhēng)取 的對(duì)象，它的貸款利率優(yōu)惠，承諾授信的貸款手續(xù)簡(jiǎn)便，因此注意選 拔優(yōu)秀財(cái)務(wù)人材積極爭(zhēng)取銀行授信貸款顯得極其重要，其次要重視企業(yè)的信用管理與品牌建設(shè)3、拓展新的融資渠道。社會(huì)保險(xiǎn)基金、住房發(fā)展基金等各類 基金

19、都有愿望進(jìn)行收益較高的房地產(chǎn)投資，但是，只有那些信譽(yù)好的 企業(yè)才能作為其投資對(duì)象。爭(zhēng)取基金投人的關(guān)鍵在于展示地產(chǎn)投資項(xiàng) 目回報(bào)的安全性，其次才是收益。開發(fā)商可以根據(jù)對(duì)方愿望，吸引其 入股或者按照約定利率使用基金。4、開拓新型融資方式一一產(chǎn)權(quán)式酒店（商場(chǎng)）。產(chǎn)權(quán)式酒 店（商場(chǎng)）是房產(chǎn)和旅游（商業(yè)）投資品種，“產(chǎn)權(quán)酒店（商場(chǎng)）” 作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本 原則，它向大眾推出的既是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，既是服務(wù)又是資產(chǎn)，是既 可自用又可贈(zèng)送的特別商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)（商業(yè)）的有 效結(jié)合?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店（商業(yè)）”說(shuō)到底是一種新型的融資方式，地產(chǎn) 商通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)客房（商

20、鋪）回籠資金，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng) 險(xiǎn)，并借助國(guó)際酒店（商業(yè)）網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)盈利，而投資房產(chǎn)者也可跳出 單一的“購(gòu)房出租”模式，實(shí)現(xiàn)“異地置業(yè)”。對(duì)條件成熟的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也可以嘗試采用權(quán)益融資方 式，有效避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使資本結(jié)構(gòu)更趨穩(wěn)健、更趨合理，有利于增 加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。筆者所在的浙江華創(chuàng)集團(tuán)就采用這種模式，分別由 不同行業(yè)不同區(qū)域的企業(yè)共同參股來(lái)提高集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力。另外，還 可探索新的融資方式，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的自身聯(lián)合組建適合自身發(fā)展 的金融中介機(jī)構(gòu)，設(shè)立中小企業(yè)擔(dān)保中心，解決購(gòu)置土地時(shí)的周轉(zhuǎn)資金，融資難題（三）加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理控制1、注重預(yù)算管理控制預(yù)算管理是企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行

21、的財(cái)務(wù)控制的基本工 具，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，更應(yīng)重視預(yù)算管理來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)明確 各級(jí)經(jīng)營(yíng)管理者和員工在企業(yè)中的地位，明確各自的崗位、責(zé)任、權(quán) 力和利益，來(lái)整合企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流和人力資源流，建立一套規(guī) 范系統(tǒng)的預(yù)算管理制度并有效地執(zhí)行和監(jiān)控，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略 目標(biāo)。2、科學(xué)規(guī)范項(xiàng)目決策程序要進(jìn)行周密謹(jǐn)慎的前期考察工作，聘請(qǐng)專業(yè)人士參與決策，運(yùn) 用定量和定性的分析方法和財(cái)務(wù)工具，計(jì)算決策指標(biāo)，評(píng)價(jià)決策效果， 避免由于個(gè)人和家族成員的素質(zhì)局限導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)決策失誤，以減少財(cái) 務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。3、構(gòu)建有效的資金管理機(jī)制，加速資金周轉(zhuǎn)要努力提高資金的使用效率，使資金運(yùn)用產(chǎn)生最佳的效果。要

22、使資金的來(lái)源和動(dòng)用得到有效配合、資金周轉(zhuǎn)順暢，要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)資金 收回和支付的時(shí)間，注重“凈現(xiàn)金流”的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投 資選擇和評(píng)估時(shí)不僅要關(guān)注銷售額的增長(zhǎng)問(wèn)題，更重要的是注重現(xiàn)金 流問(wèn)題。銷售額的增長(zhǎng)當(dāng)然可以帶來(lái)長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)增值，但是只有現(xiàn)金 流增長(zhǎng)，公司才有財(cái)力支付股東紅利，才能保證股東權(quán)益增長(zhǎng)，才能 保證企業(yè)業(yè)務(wù)拓展，才能保證企業(yè)發(fā)展壯大。（四）企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的確定企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，不僅要受到企業(yè)本身管理決策各因素 的影響，同時(shí)還要受到企業(yè)外部環(huán)境因素的影響。 但目標(biāo)定位都可歸結(jié) 為“企業(yè)價(jià)值最大化”。因此，確立企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)要與財(cái)務(wù)管理活 動(dòng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理措施、戰(zhàn)略決策等方面

23、聯(lián)系起來(lái)考慮，企業(yè)也正是 通過(guò)提高管理決策和改善外部環(huán)境這兩大因素來(lái)實(shí)現(xiàn)其財(cái)務(wù)管理目標(biāo) 的。概括起來(lái),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮以下幾個(gè) 問(wèn)題：1、緊密配合企業(yè)戰(zhàn)略總目標(biāo)，做好財(cái)務(wù)計(jì)劃企業(yè)管理目標(biāo)。戰(zhàn) 略的選擇和實(shí)施是企業(yè)的根本利益所在，戰(zhàn)略的需要高于一切。房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理首先要根據(jù)企業(yè)總目標(biāo)的要求，配合企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施，認(rèn)真做 好財(cái)務(wù)計(jì)劃。計(jì)劃并非一個(gè)資金問(wèn)題，還要對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的各種情況 加以思考，以提高企業(yè)對(duì)不確定事件的反應(yīng)能力，增加有利機(jī)會(huì)帶來(lái)的 收益。財(cái)務(wù)計(jì)劃確定后，要將計(jì)劃具體化，進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，進(jìn)一步細(xì)化各 種現(xiàn)金收支、長(zhǎng)期資金籌措、短期資金信貸等預(yù)算，使財(cái)務(wù)計(jì)劃成為企

24、 業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的控制標(biāo)準(zhǔn)和考核依據(jù)，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化中發(fā) 揮重要作用。2、 促使企業(yè)最大限度地提高投資報(bào)酬率成本控制是企業(yè)增加盈利的根本途徑，但單純以成本最低為標(biāo) 準(zhǔn),只局限于降低成本本身。企業(yè)在投資管理、流動(dòng)資金管理、證券管 理、籌資管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，一方面要最大限度地降低成本獲得利潤(rùn)，使企業(yè)總體邊際收益最大，另一方面要以利潤(rùn)換效率，充分考慮貨幣的 時(shí)間價(jià)值和投資的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，以求達(dá)到投資報(bào)酬率最大。3、合理提高資產(chǎn)的利潤(rùn)效率企業(yè)的資產(chǎn)不是無(wú)限的，企業(yè)獲得的利潤(rùn)不僅僅表現(xiàn)在降低成本和降低資產(chǎn)消耗方面，還表現(xiàn)在提高資產(chǎn)利用率。改變資產(chǎn)用途，利 用有限的資產(chǎn)多生產(chǎn)盈利水平更高的產(chǎn)品也是一種現(xiàn)

25、實(shí)的選擇。對(duì)于 存在有資產(chǎn)閑置的企業(yè)，提高資產(chǎn)利用率即是降低成本提高盈利水平 的關(guān)鍵之一。盤活存量資產(chǎn)、 增加產(chǎn)品產(chǎn)量、 調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、 銷售更 多的社會(huì)需要的商品來(lái)增加收益，不僅是一種市場(chǎng)策略，也是一種成本 利潤(rùn)策略。從企業(yè)戰(zhàn)略意義上講，提高資產(chǎn)利用率也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最 大化的有效途徑。4、正確進(jìn)行財(cái)務(wù)分析為改善企業(yè)內(nèi)部管理，財(cái)務(wù)管理往往要對(duì)企業(yè)的盈利能力、 籌 資結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)分配進(jìn)行分析，以評(píng)價(jià)企業(yè)過(guò)去的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，幫助企業(yè)改善決策。 通過(guò)財(cái)務(wù)分析可以對(duì)企業(yè)的 償債能力、 盈利能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力作出評(píng)價(jià)，找出存在的問(wèn)題，以此來(lái) 提高資產(chǎn)收益率，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，并為決

26、策提供有用信息，促使企業(yè) 財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（五）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理發(fā)展財(cái)務(wù)管理的發(fā)展與創(chuàng)新動(dòng)力來(lái)自財(cái)務(wù)管理環(huán)境的變遷，從當(dāng)代財(cái)務(wù)管理發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，為了更好地滿足今后財(cái)務(wù)管理的需要，財(cái)務(wù)管 理理論與方法也呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)。隨著新興的邊緣學(xué)科一一稅務(wù) 會(huì)計(jì)的出現(xiàn)也是一種新的財(cái)務(wù)管理趨勢(shì)。據(jù)國(guó)家注冊(cè)會(huì)計(jì)師、國(guó)家注冊(cè)稅務(wù)師、中國(guó)財(cái)稅咨詢網(wǎng)總裁周華洋在其最新專著最新稅收優(yōu)惠政策分析與避稅籌劃技巧中的觀點(diǎn)：該學(xué)科“是融稅收法規(guī)、會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)分析、預(yù)測(cè)決策為一體的一種特殊的專業(yè)會(huì)計(jì)?！?“隨著 稅制的改革和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，都需要建立統(tǒng)一的稅務(wù)會(huì)計(jì)，進(jìn)行以 節(jié)稅為目的的稅務(wù)籌劃，以適應(yīng)企業(yè)需要?！薄爱?dāng)前稅

27、種、稅目、稅率以及納稅細(xì)則越來(lái)越完善，越來(lái)越復(fù)雜，也使建立獨(dú)立的稅務(wù)會(huì)計(jì) 成為歷史的必然?！?房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理必須適時(shí)而變，順勢(shì)跨上新的臺(tái) 階：1、 必須全方位更新高管的企業(yè)財(cái)務(wù)管理觀念財(cái)務(wù)管理觀念是指導(dǎo)財(cái)務(wù)管理實(shí)踐的價(jià)值觀，是思考財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的 出發(fā)點(diǎn)。面對(duì)嶄新的理財(cái)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)若不全方位更新財(cái)務(wù)管理 觀念，就很難在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之地。2、 必須全面提升財(cái)務(wù)管理的層次從目前的實(shí)務(wù)狀況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作尚處于較低水平， 管理手段落后，管理方法落后，日常財(cái)務(wù)管理工作以現(xiàn)金、預(yù)收預(yù)付 款、存貨等營(yíng)運(yùn)資金的管理為主，財(cái)務(wù)管理無(wú)法從大局上對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng) 狀況予以把握。財(cái)務(wù)管理內(nèi)容上的拓展。除傳統(tǒng)的資金管理和財(cái)物管 理外，還應(yīng)向金融風(fēng)險(xiǎn)管理、稅金管理、保險(xiǎn)管理甚至知識(shí)資本（技 術(shù)、人才、信息等）管理方面拓展。第二，財(cái)務(wù)管理方法的更新。量 化的財(cái)務(wù)管理方法應(yīng)得到更多的應(yīng)用，如定量預(yù)測(cè)、滾動(dòng)預(yù)算、風(fēng)險(xiǎn) 決策及不確定性決策等。另外，旨在防范風(fēng)險(xiǎn)、提咼效率的財(cái)務(wù)控制 方法和包含人力資本、知識(shí)資本的指標(biāo)在內(nèi)的財(cái)務(wù)分析方法等也應(yīng)引 起足夠的重視。第三，財(cái)務(wù)管理手段的改良。推廣使用財(cái)務(wù)管理軟件 和售樓軟件。先進(jìn)的售樓軟件是集開發(fā)生產(chǎn)、 成本控制、 銷售統(tǒng)計(jì)全 過(guò)程為一體的管理軟件，在相當(dāng)程度上彌