首開鉑郡項目營銷報告股份公司匯報最終版本

1、首開鉑郡項目營銷方案首開志信分公司2010年9月市場分析及預(yù)測市場定位分析銷售價格及銷售進(jìn)度銷售代理及銷售費(fèi)用推廣策略項目概況物業(yè)公司及價格標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)測算方案導(dǎo)讀一、項目概況首開鉑郡項目區(qū)位首開鉑郡項目所在位置為朝陽區(qū)三里屯新東路東側(cè)，北鄰東直門北大街，南側(cè)不遠(yuǎn)為工體北路。項目周邊重要區(qū)域為“第二使館區(qū)”、“三里屯”、“工體”。本案第二使館區(qū)三里屯工人體育場第二使館區(qū)6-18層：平層住宅4-5層：躍層住宅2-3層：商業(yè)性質(zhì)小戶型公寓1-負(fù)1層：商鋪負(fù)2-負(fù)3層：車庫及庫房首開鉑郡項目產(chǎn)品分布居室一居室二居室三居室四居室躍層合計套數(shù)（套）61311424111286所占比例21%11%50%14%

2、4%100.00%戶型面積（平米）78-12784-153151-242211-263309-3236-18層住宅產(chǎn)品主力戶型是三居室，戶均面積184平米，面積區(qū)間從78-323平米 .首開鉑郡項目概況6-18層君頂華宅首開鉑郡項目概況6-18層君頂華宅戶型B1戶型三居室：196平米M1戶型二居室：118平米所在位置 產(chǎn)品類型 總計 庭院式躍層 東西交錯躍層 上下躍層 平層 北區(qū) 套數(shù)12133533南區(qū) 套數(shù)1601724合計套數(shù)281341257面積區(qū)間4-5層住宅產(chǎn)品總計57套，其中躍層45套，平層12套；戶均面積299平米，面積區(qū)間從200-700平米，主力戶型面積區(qū)間從280-340

3、平米。首開鉑郡項目概況4-5層君悅?cè)A墅首開鉑郡項目概況2-3層國際公寓部位二段式三段式其他小計北區(qū)套數(shù)588968215南區(qū)套數(shù)206654140合計781551223552-3層國際公寓戶型面積區(qū)間從35-165平米，主力面積區(qū)間從50-70平米。首開鉑郡項目概況2-3層國際公寓戶型首開鉑郡項目概況 -1-1層立體商街-1層和1層為雙首層立體式下沉景觀步行商業(yè)街，共有102套商鋪或配套商業(yè)，面積區(qū)間為15374平米。部位商業(yè)店鋪（平米）配套商業(yè)（平米）小計（平米）首層北區(qū)2421 1484 3906 負(fù)一層北區(qū)2969 487 3456 首層南區(qū)2424 2424 負(fù)一層南區(qū)2749 274

4、9 合計10563 1971 12534 首開鉑郡項目概況車位車位配比按住宅1:1，商業(yè)及商務(wù)公寓按萬平米65個車位，其中商鋪及2-3層公寓的車位僅設(shè)置在地下二層。北區(qū)主要為使用權(quán)車位，南區(qū)全部為可售車位。北區(qū)南區(qū)合計住宅戶數(shù)178165343公寓戶數(shù)215140355戶數(shù)合計393305698地下二層地下三層地下二層地下三層可售車位398662187不可售車位225（機(jī)械）174（人防）399車位數(shù)合計438148586首開鉑郡項目概況庫房北區(qū)2號樓地下二層庫房分布部位北區(qū)南區(qū)總計套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積-3層131131-2層19 14626551252013-1層3 971154112地

5、上2 14214合計24 1573 8 597 322170 部位 產(chǎn)品性質(zhì) 推廣名稱 建筑面積 套數(shù) 面積比例使用率 戶均面積 戶型區(qū)間 618層 平層住宅 君頂華宅 5260328649%77%184151242 45層 躍層住宅 君悅?cè)A墅 170325716%75%299200700 23層 商業(yè)公寓 國際公寓 2355835522%59%6635165 -11層 商鋪 立體商街 1254610212%87%12315374 -2-3層 車庫 187-1-3層庫房 2170302%76%7315480 合計107909首開鉑郡項目 產(chǎn)品匯總本項目總可售面積（除車庫）10.8萬平米，其中主

6、要產(chǎn)品為5.2萬平米的精裝平層華宅，戶均面積184平米，其次是2.3萬平米的精裝商務(wù)公寓，4-5層1.7萬平米的君悅?cè)A墅產(chǎn)品戶均面積接近300平米。首開鉑郡項目 精裝修標(biāo)準(zhǔn)部位 推廣名稱 建筑面積 套數(shù) 裝修情況裝修標(biāo)準(zhǔn)618層 君頂華宅 52419286精裝 客廳地面、廚衛(wèi)墻地：石材； 櫥柜：艾諾，送嵌入式家電； 潔具：杜拉維特； 五金：漢斯格雅45層 君悅?cè)A墅 1703257毛坯暫定毛坯23層 國際公寓 22810355精裝 客廳、廚衛(wèi)墻地：瓷磚； 櫥柜：博洛尼； 潔具五金：科勒4-5層暫定毛坯銷售，如后期采取精裝或部分精裝銷售，將在保持利潤額不降的情況下進(jìn)行。首開鉑郡項目概況 工程現(xiàn)狀北

7、區(qū)工程現(xiàn)狀1#2#3#（已轉(zhuǎn)讓）4#5#南區(qū)工程現(xiàn)狀南北區(qū)四座樓已經(jīng)封頂，正在進(jìn)行外立面石材干掛.毛坯房交竣時間：預(yù)計南北區(qū)均于2011年3月毛坯竣工驗收；精裝修交房時間：預(yù)計北區(qū)2011年12月； 預(yù)計南區(qū)2012年下半年（為精裝修成品保護(hù)，將根據(jù)銷售進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整）二、市場分析及預(yù)測市場背景2010年3月16日，大望京村1號地通過掛牌手續(xù)以27529元/平米的土地樓面天價成交；2010年4月17日，國務(wù)院出臺新國十條調(diào)控房地產(chǎn)；2010年4月30日，北京市政府出臺京版12條，治理北京樓市；2010年8月，李克強(qiáng)兩次強(qiáng)調(diào)堅決打壓投機(jī)炒房；目前二次調(diào)控的聲音此起彼伏。調(diào)控政策主要由金融貸款稅收政

8、策、及其他政策組成。政府正在用最嚴(yán)厲的打壓需求的方式遏制來房價。1.二套商貸首付不得低于50，利率執(zhí)行1.1倍，公積金貸款二套首付不得低于50；2.銀行全面叫停三套房貸；3.上稅或社保不滿一年的非本地居民，暫停貸款發(fā)放；4.以認(rèn)房又認(rèn)貸的方式認(rèn)定是否為二套房；5.90平米契稅優(yōu)惠暫停；6.房產(chǎn)稅準(zhǔn)備開始征收；7.以家庭為單位只能再新增購買一套商品住宅；8.準(zhǔn)備出臺預(yù)售資金監(jiān)管的政策；房地產(chǎn)政策解讀貸款稅收政策其他政策2010年北京市期房住宅走勢2010年1-4月各月成交面積大于新增面積，市場持續(xù)供給不足，存量房只夠銷售6個月。新政出臺后，成交量得到了非常有效的控制，成交量下降了74，住宅新增量

9、明顯大于成交量，7月份可售面積恢復(fù)到了年初的水平。7、8兩月相比5、6兩月市場出現(xiàn)了一定的回暖，成交量上升了36，但相比3、4月份還是有近50的縮量。78.7923.8775.1283.1869.7251.9178.0032.9172.3642.8080.9498.6136.0331.9144.5448.28706.77676.53659.99634.77665.34681.47714.70699.69580.00600.00620.00640.00660.00680.00700.00720.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002010年1月2010年2

10、月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月住宅新增面積成交面積可售面積未來走勢預(yù)期年度20062007200820092010年成交面積187615056831408455北京市期房住宅各年成交面積情況4月15日6月8月10月12月新政出臺觀望期客戶處于觀望階段5月7月9月11月高位下滑低位價格趨向時間軸下滑期政策效果開始顯現(xiàn)大力促銷期開始打價格戰(zhàn) 受宏觀調(diào)控的影響，2010年成交量大幅下降，按5-8月的成交量計算，2010年全年成交量將低于2008年全年成交量，這不僅關(guān)系到各公司當(dāng)年的現(xiàn)金流，還關(guān)系到將來年度的利潤指標(biāo)，因此如果政府繼續(xù)保持政策的一

11、貫性，各地產(chǎn)公司特別是上市公司年底前必然會出現(xiàn)較大幅度的價格松動。住宅調(diào)研住宅競品項目選取原則競品選取原則：1、選取東部地區(qū)的東城、崇文、豐臺、朝陽內(nèi)；2、選擇二環(huán)路至四環(huán)路之間的；3、5-8月有一定成交量的；4、單價在35000元/平米以上的；5、住宅類項目。霄云路 8號紅璽臺太陽公元禧瑞都華遠(yuǎn)九都匯星源匯遠(yuǎn)洋萬和城萬科公園5號萬科藍(lán)山首開璞瑅屯三里悠唐個案分析宵云路8號項目名稱霄云路8號（京潤水上花園二期）地理位置朝陽區(qū)霄云路8號占地面積108萬平米建筑規(guī)模70萬平米建筑形式7棟27層戶型特色450平米景觀高端豪宅物業(yè)公司合生康景物業(yè)預(yù)售證面積157021平米銷售率43全程均價56040元

12、/平米目前報價80000元/平米項目特色緊鄰朝陽公園，自身大面積原生綠化湖泊作為“京潤水上花園二期”，綠化景觀是其最大賣點，項目主打語”宵云之上，又見巔峰”，以園區(qū)內(nèi)40萬平米的原生森林綠化及湖泊，配以450平米大宅風(fēng)范，自2009年7月份就以50000元/平米的天價高調(diào)亮相，至今已簽約171套，簽約額達(dá)43億人民幣。51251844120569425535359336644155980076114787965284705101520253050000550006000065000700007500080000850002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月20

13、10年6月2010年7月2010年8月成交套數(shù)成交均價元/平米套個案分析宵云路8號2010年3月霄云路8號取得了開盤以來的最佳銷售業(yè)績，單月銷售25套，簽約額6.5億元，其單價也迅速上調(diào)至65000元/平米，但隨著新政調(diào)控，5-7月月成交量不足5套。8月項目價格有了極大調(diào)整，成交量也迅速攀升。個案分析首創(chuàng)禧瑞都項目名稱首創(chuàng)禧瑞都地理位置東三環(huán)京廣橋東北角占地面積4.03萬平米建筑規(guī)模18.6萬平米建筑形式5棟17-24層板樓、塔樓戶型特色110平米兩居，175平米三居物業(yè)公司仲量聯(lián)行預(yù)售證面積79072平米銷售率70，第二次7月開盤15銷售率全程均價38401元/平米目前報價65000元/平米

14、項目特色緊鄰央視，封閉純居住社區(qū)，外立面中國結(jié)首創(chuàng)禧瑞都的主要賣點是：“央視大樓，CBD純居住社區(qū)，中國結(jié)造型的中式外立面“，自2009年5月份以28000元/平米的價格開盤，價格不斷攀升，目前報價65000元/平米。25941130226566735372757202635886790767907659065773905101520253050000550006000065000700002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月成交套數(shù)成交均價個案分析首創(chuàng)禧瑞都2010年禧瑞都的價格繼續(xù)不斷攀升，至4月份成交價格已升至6

15、3000元/平米以上。8月新樓開盤，取得了不錯的銷售業(yè)績，但價格已下調(diào)至58000元/平米。個案分析紅璽臺項目名稱紅璽臺地理位置東北三環(huán)太陽宮橋向北800米占地面積3.6萬平米建筑規(guī)模13.5萬平米建筑形式7棟16-25層板樓戶型特色170-300平米高端大宅物業(yè)公司高力國際預(yù)售證面積74604銷售率32，第二次7月開盤5銷售率全程均價42140元/平米目前報價64000元/平米項目特色緊鄰百萬平米公園，可上人大附中分校，紅色彩釉玻璃幕墻紅璽臺的產(chǎn)品與禧瑞都很相似，同樣聘請了著名的室內(nèi)設(shè)計王大君進(jìn)行設(shè)計，同樣采取了中式的外立面效果，同樣采取了很中式的案名。其倚仗三環(huán)邊的地理位置，周邊良好的自然

16、景觀，同樣是純居住社區(qū)，還享受著上區(qū)內(nèi)人大附中九年一貫制分校的便利。2010年初已35000元/平米的價格開盤，迅速上漲到目前的60000元/平米。個案分析紅璽臺紅璽臺是本次調(diào)研競品項目中價格上漲最快的項目，但其成交量自上調(diào)至55000元/平米后下降的很多，即使是8月新開樓棟，也僅成交了15套。62233734233153461737437420124990951374549264924157535010203040506070300003500040000450005000055000600002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月

17、2010年8月成交套數(shù)成交均價住宅調(diào)研星源匯項目名稱嘉里星源匯地理位置朝陽區(qū)新源里占地面積0.92萬平米建筑規(guī)模4.64萬平米建筑形式2棟板樓戶型特色90平米兩居，160平米三居精致戶型物業(yè)公司嘉里華北物業(yè)預(yù)售證面積28248銷售率83全程均價42280元/平米目前報價55000元/平米項目特色精致會所，純居住精致社區(qū)星源匯沒有特別的賣點，地處東三環(huán)新源里，東西朝向，但其產(chǎn)品比較細(xì)膩，地下1800平米的精致會所，小戶型較有品味的精裝風(fēng)格，下沉園林的精巧，使得該項目的銷售業(yè)績不錯。該項目于2008年7月以35000元/平米開盤，經(jīng)歷了長達(dá)近一年的蟄伏期（月均4套），自2009年5月開始銷售量逐漸

18、上升，價格也攀升至目前的52000元/平米。487347762528394760652053012345678930000350004000045000500005500010年5月10年6月10年7月10年8月成交套數(shù)成交均價住宅調(diào)研星源匯2010年5月，星源匯的尾房現(xiàn)房開盤，價格基本穩(wěn)定在50000元/平米左右，成交量也較為平穩(wěn)。住宅調(diào)研華遠(yuǎn)九都匯項目名稱華遠(yuǎn)九都匯地理位置朝陽區(qū)麥子店西路九號占地面積1.6萬平米建筑規(guī)模10.04萬平米建筑形式3棟11-23層板樓，多座花園式酒店戶型特色20米進(jìn)深的厚板，多為100-150平米兩居物業(yè)公司華遠(yuǎn)圣瑞物業(yè)預(yù)售證面積74328平米銷售率56全程均

19、價38734元/平米目前報價住宅52000元/平米，酒店41000元/平米項目特色緊鄰美國大使館華遠(yuǎn)近年推出的又一高端樓盤，主打賣點“緊鄰美國大使館”和朝陽公園，由于容積率達(dá)到4.5，使得其住宅樓雖是板樓但很厚，各戶型的通透性很差，且浪費(fèi)空間很大，其類住宅產(chǎn)品為東向或西向的100平米的一居半戶型。該項目于2009年11月以35000元/平米開盤，次月達(dá)到了單月成交108套的佳績。5524391011415594474144205464584761247612543514861605101520253035404540000420004400046000480005000052000540005

20、600010年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月成交套數(shù)成交均價住宅調(diào)研華遠(yuǎn)九都匯華遠(yuǎn)九都匯在3-4月的成交量達(dá)到月均30套以上，但新政后其各月的成交量接近0。目前項目報價52000元/平米，但鮮有成交，目前正在特惠房30000元/平米的低價對邊緣戶型打折促銷。住宅調(diào)研太陽公元項目名稱太陽公元地理位置朝陽區(qū)東北三環(huán)太陽宮橋北800米占地面積50萬平米建筑規(guī)模70萬平米建筑形式多棟1027層板樓戶型特色1-4居均有，產(chǎn)品線豐富物業(yè)公司第一太平戴維斯預(yù)售證面積23.74平米銷售率88，5月份開盤樓棟銷售率22全程均價28142元/平米目前報價45000元/平

21、米項目特色緊鄰百萬平米公園，可上人大附中分校在2009年4月，還處于蕭條期間的北京市市場，70萬平米的太陽公元悄然開盤，以接近三環(huán)的地理位置、緊鄰4大公園的自然景觀，人大附中九年一貫制教育，18000元/平米的精裝開盤引發(fā)了搶購潮，3個月內(nèi)月均成交200套，09年創(chuàng)下16萬平米，近40億元的北京頭牌佳績。主力產(chǎn)品為90平米兩居，140-160平米三居，180-200平米四居。住宅調(diào)研太陽公元2010年3月底太陽公元3#、5#、6#樓以39000元/平米開盤，一個月內(nèi)售罄353套房，5月中新政后15#樓以45000元/平米開盤，效果極差，4個月內(nèi)200套房屋僅銷售45套。411092482597

22、439001390013853538874449474540244828444750501001502002503003400036000380004000042000440004600010年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月成交套數(shù)成交均價住宅調(diào)研屯三里項目名稱屯三里地理位置朝陽區(qū)工體北路與春秀路交匯處占地面積19300平米建筑規(guī)模15萬平米建筑形式3棟高層12、18、21層戶型特色65平米零居住宅與70平米loft辦公物業(yè)公司北京達(dá)爾文酒店物業(yè)管理公司預(yù)售證面積10.39平米銷售率住宅43，loft辦公及商業(yè)28全程均價37621元/平米目前報價4

23、0000元/平米項目特色小戶型，綜合體屯三里的主要產(chǎn)品為65平米的零居住宅，相當(dāng)于住宅性質(zhì)的酒店，65、95平米的loft辦公公寓。其中住宅產(chǎn)品以小面積低總價吸引投資客大量購買。Loft辦公住宅酒店式辦公商業(yè)住宅調(diào)研屯三里屯三里住宅部分2010年元旦以35000元/平米的低價開盤，3、4月份取得了很好的銷售業(yè)績，隨后價格升至40000元/平米，但新政后其成交迅速下降為月均個位數(shù)，表明新政對投資客的抑制相當(dāng)有效。952572412635096357953638038100389173948141135404960102030405060708032000340003600038000400004

24、20002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月成交套數(shù)成交均價住宅調(diào)研悠唐項目名稱悠唐麒麟公館地理位置朝陽區(qū)東二環(huán)外交部東側(cè)50米占地面積4.05萬平米建筑規(guī)模34萬平米建筑形式2棟24層板樓戶型特色均為70平米一居，90平米兩居物業(yè)公司豐匯物業(yè)預(yù)售證面積45654平米銷售率19全程均價43732元/平米目前報價50000元/平米項目特色精裝小戶型悠唐依靠其地處東二環(huán)外交部旁的地理位置，主打“城中之城，使館區(qū)首席尊邸”，主力戶型為70平米一居室和110平米二居室，其于2009年8月以40000元/平米開盤，開盤以來月均銷

25、售從未超過20套，銷售價格也沒有很大變化。住宅調(diào)研悠唐135151718281243905453964387846964299934462242028419180246810121416182025000300003500040000450005000010年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月成交套數(shù)成交均價悠唐2010年的價格變化不大（除5月份特殊情況），新政后6-8月成交量穩(wěn)中有升，基本恢復(fù)到新政前的成交量。住宅調(diào)研國奧村項目名稱國奧村地理位置朝陽區(qū)北辰西路與科薈路占地面積27.55萬平米建筑規(guī)模50萬平米建筑形式42棟6、9層板樓戶型特色戶均面積超

26、過200平米物業(yè)公司深長城預(yù)售證面積42萬平米銷售率86全程均價23353元/平米目前報價62000元/平米項目特色緊鄰?qiáng)W林匹克公園國奧村依靠奧運(yùn)會的政治概念，和緊鄰680公頃奧林匹克公園的優(yōu)越景觀條件，吸引了大量客戶關(guān)注。由于一些特殊原因，自2008年底以來其銷售價格維持在3000035000元/平米，上漲幅度較小，8月底，該項目推出最后24席，均價60000元/平米。2471613553339343492334484396703824438407338050510152025303000032000340003600038000400002010年1月2010年2月2010年3月2010年

27、4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月成交套數(shù)成交均價住宅調(diào)研國奧村國奧村全年成交價格均在3300040000之間，成交量在新政后減少較快。項目1-4月成交套數(shù)1-4月成交均價5-8月成交套數(shù)5-8月成交均價首創(chuàng)禧瑞都49575803159274合生霄云路8號49608932957404紅璽臺156401142356072華遠(yuǎn)九都匯7345086350185星源匯-2250075萬科公園5號174357033944778太陽公元362387784544986遠(yuǎn)洋萬和城76442454042215屯三里111373371340050萬科藍(lán)山211345018138791首開

28、璞瑅118352772537193悠唐50450654036207合計142941780391470362010年東部高端住宅市場匯總2010年1-4月東部高端住宅市場成交量很大，達(dá)到月均32套/項目.月，成交均價為41780元/平米；5-8月成交均價為47064元/平米，上升了13，成交量有明顯下降，為8套/項目.月，下降了75。2010年東部高端住宅市場各月走勢4月份新政出臺后成交量大降，由于存在部分轉(zhuǎn)簽延遲，5月份成交量高于6、7兩月；6月份部分樓盤為顯示價格堅挺進(jìn)行了提價，但成交量陷入最低谷；7月份部分樓盤價格出現(xiàn)松動，成交量低位徘徊；8月份隨著霄云路8號、紅璽臺、禧瑞都的高價樓盤的新

29、樓開盤和打折促銷，成交量迅速提高，價格也大幅上升。245158436590102557515939399368634274743695426764974344183492870100200300400500600700350003750040000425004500047500500002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月成交套數(shù)成交均價住宅價格影響因素影響高端樓盤的價格因素有很多，有地理位置、環(huán)境、綠化、物業(yè)管理、戶型優(yōu)劣、面積大小、商業(yè)配套、周邊氛圍、精裝修標(biāo)準(zhǔn)、教育資源。前面統(tǒng)計是綜合了以上全部12個高端樓盤的價

30、格匯總情況，下面對以上樓盤進(jìn)行簡單細(xì)分。由于很多因素不易量化，以下只選取可量化的是否為純居住社區(qū)、戶型面積大小、地理位置、景觀資源進(jìn)行細(xì)分統(tǒng)計。序號項目5-8月成交均價項目類型1首創(chuàng)禧瑞都59274純居住社區(qū)2合生霄云路8號57404純居住社區(qū)3紅璽臺56072純居住社區(qū)4華遠(yuǎn)九都匯50185混合社區(qū)5星源匯50075純居住社區(qū)6萬科公園5號44778混合社區(qū)7太陽公元44986純居住社區(qū)8遠(yuǎn)洋萬和城42215純居住社區(qū)9屯三里40050混合社區(qū)10萬科藍(lán)山38791混合社區(qū)11首開璞瑅37193純居住社區(qū)12悠唐36207混合社區(qū)住宅價格影響因素純居住區(qū)與居住公建混合區(qū)比較對以上12個項目進(jìn)

31、行比較，7個純居住區(qū)的成交均價為51145元/平米；5個居住公建混合區(qū)的成交均價為39425元/平米。純居住區(qū)價格比混合區(qū)價格高了30，對居住的純粹性，對居住安靜舒適的要求對住宅價格的提升至關(guān)重要。序號項目5-8月成交均價景觀資源1首創(chuàng)禧瑞都592742合生霄云路8號57404區(qū)內(nèi)原生森林3紅璽臺56072緊鄰太陽宮三大公園4華遠(yuǎn)九都匯50185緊鄰朝陽公園5星源匯500756萬科公園5號44778緊鄰朝陽公園7太陽公元44986緊鄰太陽宮三大公園8遠(yuǎn)洋萬和城422159屯三里4005010萬科藍(lán)山3879111首開璞瑅37193緊鄰龍?zhí)逗珗@12悠唐36207住宅價格影響因素景觀資源的影響對

32、以上12個項目進(jìn)行比較，6個景觀資源較好的項目的成交均價為51329元/平米；6個沒有景觀資源的項目的成交均價為43008元/平米。有景觀資源的比無景觀資源的售價高了19，因此周邊和自身的景觀資源對高端樓盤價格的提升有重要影響。序號項目5-8月成交均價戶型面積1首創(chuàng)禧瑞都59274158 2合生霄云路8號57404492 3紅璽臺56072174 4華遠(yuǎn)九都匯50185105 5星源匯50075115 6萬科公園5號4477899 7太陽公元44986158 8遠(yuǎn)洋萬和城42215191 9屯三里4005066 10萬科藍(lán)山38791166 11首開璞瑅37193102 12悠唐3620711

33、9住宅價格影響因素戶型面積比較對以上12個項目進(jìn)行比較，6個戶均150平米以上的項目成交均價為48651元/平米； 6個戶均150平米以下的項目成交均價為41444元/平米。大戶型社區(qū)售價比小戶型社區(qū)的售價高了17；因此高端樓盤舒適奢華的大戶型對于價格的提升有重要影響。序號項目5-8月成交均價位置1首創(chuàng)禧瑞都59274三環(huán)2合生霄云路8號57404四環(huán)3紅璽臺56072三環(huán)4華遠(yuǎn)九都匯50185三環(huán)5星源匯50075三環(huán)6萬科公園5號44778四環(huán)7太陽公元44986四環(huán)8遠(yuǎn)洋萬和城42215四環(huán)9屯三里40050二環(huán)10萬科藍(lán)山38791四環(huán)11首開璞瑅37193三環(huán)12悠唐36207二環(huán)住

34、宅價格影響因素地理位置比較對以上12個項目進(jìn)行比較，7個二、三環(huán)周邊項目成交均價為48140元/平米；5個四環(huán)周邊項目成交均價為46557元/平米；二三環(huán)社區(qū)僅比四環(huán)社區(qū)售價高了3；是否更接近二、三環(huán)，對住宅價格的提升有一定作用，但影響并不大。凱德華璽華遠(yuǎn)九都匯世貿(mào)工三東闕都屯三里逸盛閣類住宅調(diào)研競品選取競品選取原則：類似于住宅競品的選取原則，選取東部地區(qū)近期有成交量的價格在30000元/平米以上的類住宅競品。選取項目：1.工三；2.屯三里；3.凱德華璽；4.東闕都；5.華遠(yuǎn)九都匯；6.逸盛閣。類住宅產(chǎn)品調(diào)研競品項目綜述項目開盤時間 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)使用率樓層數(shù)總套數(shù)剩余套數(shù)主力戶型 銷售率工三200

35、9年6月酒店74%5-22層50413060-11274%屯三里2009年9月辦公77%5-18層49323160-17053%東闕都2008年4月辦公74%6-15層219308586%凱德華璽2008年10月酒店68%2-15層3175375,175,43083%華遠(yuǎn)九都匯 2009年12月酒店74%1-12層25112290-10051%逸盛閣2009年12月酒店65%3-18層22016990-12023%合計72200473563%區(qū)域內(nèi)類住宅產(chǎn)品：全部為2008年、2009年開盤產(chǎn)品；目前存量并不大。全部為整樓產(chǎn)品，半數(shù)產(chǎn)品為5層以上為類住宅，6個項目相關(guān)產(chǎn)品的整體銷售率63。項目

36、1-4月成交套數(shù)1-4月成交價格5-8月成交套數(shù)5-8月成交價格工三81405092743685屯三里103404552842665東闕都11408651340045凱德華璽91331212037092華遠(yuǎn)九都匯2933987334005逸盛閣26272561529667合計34136779106389492010年1-4月東部高端類住宅市場成交量很大，達(dá)到月均14套/項目.月，成交均價為36779元/平米；5-8月成交均價上升6，成交量下降為4.5套/項目.月，下降了69。價格的上升與成交量的下降幅度均小于高端住宅市場。2010年東部高端類住宅市場匯總11721821213334201934

37、176367723963337750376473958040588385030204060801001201403000032000340003600038000400004200010年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月成交套數(shù)成交均價2010年東部高端類住宅市場各月走勢與東部高端住宅市場不同的是，類住宅產(chǎn)品的6-7月的價格基本是穩(wěn)中有升，但7月份的成交量相比5、6兩月有較大下降，因此8月份部分樓盤進(jìn)行促銷，價格下降但成交量依然很低。78兩個月6個項目的總成交量均未超過20套，東部高端類住宅市場面臨著比住宅市場更嚴(yán)峻的考驗。鉑郡二手房競品項目選取原則競

38、品項目選取原則：原則一: 同區(qū)域：東二環(huán)-東三環(huán)之間；原則二：高端項目；原則三：客群形似；選取項目：1.海晟名苑2.瑞士公寓3.首開幸福廣場4.富力愛丁堡5.東外公館東外公館富力愛丁堡首開幸福廣場瑞士公寓海晟名苑二手房競品項目調(diào)研分析選取項目近期成交價格（元/平米）物業(yè)公司項目特點海晟名苑37390仲量聯(lián)行核心區(qū)位，成熟社區(qū)，優(yōu)秀物業(yè)瑞士公寓40000錦江(北方)管理有限公司核心區(qū)位，優(yōu)秀物業(yè)首開幸福廣場35000寶地物業(yè)核心區(qū)位富力愛丁堡35000恒富物業(yè)公司(國貿(mào)物業(yè)顧問)核心區(qū)位東外公館27000北宇物業(yè)(國貿(mào)物業(yè)顧問)核心區(qū)位1.區(qū)域二手房價格受物業(yè)品質(zhì)和社區(qū)整體形象影響較大，目前區(qū)域

39、二手房參考均價：33878元/平米左右；2.該價格對于鉑郡項目新開盤的酒店式公寓產(chǎn)品會有一定影響。車位調(diào)研分析車位價格與價格和地理位置均有一定關(guān)系，地理位置好且房屋價格高的項目車位價格通常也高。項目房屋成交價格地理位置車位價格凱德華璽37000二環(huán)18萬太陽公元45000四環(huán)18萬遠(yuǎn)洋萬和城42000四環(huán)19萬泛海國際23000四環(huán)20萬世界城39000二環(huán)25萬華遠(yuǎn)九都匯47000三環(huán)25萬三里屯soho49000三環(huán)27萬星源匯54000三環(huán)30萬圣世一品41000三環(huán)35萬當(dāng)代摩碼50500三環(huán)地下二：35萬，地下三：20萬三、市場定位分析1、項目定位方向從首開目前的存量土地資源及政府土

40、地供應(yīng)趨勢看，首開鉑郡將是首開股份幾年來最具價值的項目，是首開真正進(jìn)入高端市場最好的試金石。因此我們勢必要將首開鉑郡項目打造成高溢價的高端豪宅項目。2、項目優(yōu)劣勢分析 ？ ？已最佳已完成純居住區(qū)景觀資源地理位置大戶型社區(qū)相比于目前在售的其他高端豪宅項目，首開鉑郡的戶型面積及地理位置均符合甚至優(yōu)于高端豪宅項目的標(biāo)準(zhǔn)，但缺乏的是純居住社區(qū)的寧靜安逸及好的景觀資源。如何整合并突出項目優(yōu)勢，弱化虛化項目劣勢，是我們進(jìn)行項目定位和操盤的關(guān)鍵因素。負(fù)一層和首層為商業(yè)，二 三層為類住宅產(chǎn)品周邊無景觀資源，自身綠化率不足303、項目定位提煉本項目的最大優(yōu)勢就是地理位置。我們周邊的重點區(qū)域是：三里屯，工體，使館

41、區(qū)?？梢詫⑦@三者聯(lián)系在一起的是一個詞，也就是我們項目定位和客戶定位的核心，即“國際”?！皣H的”就是“世界的”，三里屯酒吧街代表的不只是餐飲、休閑，而是一種內(nèi)涵、一種文化，一種中西交融的文化；工體更是代表了我們與世界的交流的大舞臺，使館區(qū)則是世界各國在中國的代表。我們希望通過對國際多元文化的提煉，拔高首開鉑郡“國際城市豪宅”的形象，盡量忽略掉人們對安逸休閑的鄉(xiāng)村生活的眷戀，淡化對自然景觀的夢想。中國、北京、三里屯、 工體、使館區(qū)市場定位：融合多元文化的世界級主場產(chǎn)品定位：建造于世界主場之上的城市豪宅項目定位：于世界主場之上，國際人尊享的城市豪宅形象定位：不同的語言，共同的話語權(quán)4、項目定位5、

42、項目具體操作細(xì)節(jié)1、由于二三層類住宅產(chǎn)品面積較小，其客戶群與大戶型住宅產(chǎn)品的客戶群有較大差異，而且總體量較小，因此準(zhǔn)備在推售時采取主推大戶型豪宅產(chǎn)品的做法，不單獨推售小戶型產(chǎn)品。2、借助5H外立面形象，樹立城市地標(biāo)概念，忽略無自然景觀的劣勢；3、通過股份公司對商鋪的持有和高端經(jīng)營，提高整體項目形象；4、聘請高端物業(yè)顧問公司擔(dān)任項目物業(yè)顧問，彌補(bǔ)高端物業(yè)公司的缺失，提高物業(yè)形象；5、極力拔高銷售現(xiàn)場的尊貴感和儀式感，聘請高端物業(yè)管理公司進(jìn)行售樓處管理，將售樓處的高端項目味道做足。6、提高情景營銷的作用，做好售樓處與實樓樣板間的展示效果；7、在推廣中加大窄眾營銷的力度，以高端雜志媒體、公關(guān)活動、戶

43、外媒體為主要推廣手段；四、銷售價格及銷售進(jìn)度 通過定位進(jìn)行提升 通過定位進(jìn)行 提升 滿足 滿足純居住區(qū)39299景觀資源43040地理位置47947大戶型486796-18層住宅價格定位首開鉑郡項目在戶型產(chǎn)品條件上和地理位置上均已滿足49000元/平米以上的價格區(qū)間；周邊景觀和純居住區(qū)的安逸休閑略嫌不足，通過我們樹立“國際化城市豪宅”的形象是可以弱化客戶對安逸舒適生活的需求。項目周邊沒有大戶型的產(chǎn)品供應(yīng)，有一定的壟斷性，因此產(chǎn)品有近一步提價的條件；因此首開鉑郡6-18層住宅的整體均價為51000元/平米。其他產(chǎn)品的價格定位首開鉑郡項目4-5層住宅產(chǎn)品由于暫定是毛坯房交用，且樓層較低。首開鉑郡4

44、-5層住宅的價格為41000元/平米對于部分精裝銷售的房屋，將按照相應(yīng)利潤不降低的原則進(jìn)行價格提升后銷售。周邊類住宅產(chǎn)品的成交均價在37000元/平米，一些新盤售價已超過40000元/平米，因此同樣條件我們產(chǎn)品的價格為3700040000元/平米，但考慮到我們的產(chǎn)品樓層過低，且使用率較低。首開鉑郡2-3層商務(wù)公寓產(chǎn)品的價格為37000元/平米首開鉑郡首層及負(fù)一層商鋪的價格暫按承包責(zé)任書的標(biāo)準(zhǔn)為44817萬元。首開鉑郡庫房價格為5000元/平米車位銷售價格北區(qū)南區(qū)合計住宅戶數(shù)178165343公寓戶數(shù)215140355戶數(shù)合計393305698地下二層地下三層地下二層地下三層可售車位398662

45、187不可售車位 225（機(jī)械）174（人防）399車位數(shù)合計438148586鑒于：（1）北區(qū)的車庫主要為使用權(quán)車位，（2）北區(qū)總車位數(shù)遠(yuǎn)多于南區(qū)，（3）需要同時考慮商鋪的停車需求，建議：北區(qū)劃出部分（85-100個）地下二層機(jī)械車位，長期出租給首開商業(yè)地產(chǎn)公司，以供商鋪使用；產(chǎn)權(quán)車位價格25萬/個;如客戶選擇購買20年車位使用權(quán)的，房價增加15萬;如業(yè)主購買房屋后，有車位需求的，可簽訂20年車位使用權(quán)的租賃合同，租賃價格為20萬。為了保證車位的銷售，車庫原則上不設(shè)訪客臨停車位，也不進(jìn)行短期租賃。部位面積單價總價承包單價承包總價商業(yè)12546 357214481732799448172-3層

46、公寓23558 370138719327000608804-5層住宅17033 410046984124000450746-18層住宅52603 51012268337270001303533#樓轉(zhuǎn)讓收入1599715997車位收入11178 250000 37601600002912庫房2170 5000868合計119087 45644 49081330166 300033首開鉑郡銷售收入?yún)R總單位：萬元樓座價值認(rèn)定1.景觀環(huán)境：南區(qū)景觀無遮擋，好于北區(qū)景觀；2.采光條件：高層采光條件優(yōu)越于低層采光；3.產(chǎn)品條件：南區(qū)戶型優(yōu)于北區(qū)戶型。樓座推盤次序：根據(jù)樓座價值認(rèn)定，依據(jù)利潤最大化原則，由北

47、區(qū)向南區(qū)推盤，1# 2# 4# 5#1#2#4#5#樓座推盤次序北區(qū)套數(shù)建筑面積銷售單價銷售金額1號樓6-18層住宅7914324 46000658932號樓6-18層住宅6612177 49000596654號樓6-18層住宅631377053000729825號樓6-18層住宅781233256600697976-18層合計2865260351012268337北區(qū)2-3層21515039 3600054140南區(qū)2-3層140851938800330532-3層合計355235583701387193北區(qū)4-5層3310192 4000040766南區(qū)4-5層24684142500290

48、754-5層合計57170334100469841各樓座產(chǎn)品的定價為了保證達(dá)到項目均價，本項目價格按“高開高走”的價格策略，隨著工程進(jìn)展，優(yōu)勢產(chǎn)品的不斷推出，暫定新產(chǎn)品推出的售價僅有小幅攀升(住宅產(chǎn)品各樓提價比例在6%-8%)。銷售周期的確定暫定本項目銷售周期為2年半（30個月），即2010年10月至2013年3月底售罄（住宅、商業(yè)銷售率達(dá)到95以上，車庫、庫房銷售率達(dá)到80）。部位2010年2011年2012年2013年合計6-18層銷售面積5300 18551 20921 7831 52603 4-5層銷售面積0 8153 6827 2052 17033 2-3層銷售面積3008 1052

49、7 7467 2556 23558 商鋪銷售面積12546 0 0 0 12546 車位銷售個數(shù)505050150庫房銷售面積2005006004521752銷售總面積21054 37731 35816 12891 107492 實收款(萬元）67909 125329 167761 113816 474815 其中2010年實收款中已包含商鋪的4.4817億元(承包責(zé)任書價格)由于項目的商鋪部分將轉(zhuǎn)交首開商業(yè)地產(chǎn)公司持有經(jīng)營，鑒于建委對商業(yè)的產(chǎn)權(quán)拆分管理越來越嚴(yán)并且期房必須銷售的規(guī)定，建議本次預(yù)售證辦理將商業(yè)預(yù)售手續(xù)全部辦理，且建議年內(nèi)首開商業(yè)地產(chǎn)公司實現(xiàn)銷售簽約，如年內(nèi)無法進(jìn)行銷售，建議可否

50、先行銷售給首開另一子公司，后再合并入商業(yè)地產(chǎn)公司。不含3號樓轉(zhuǎn)讓收入鑒于本案將于2011年3月份毛坯竣工，將于2011年中辦理期轉(zhuǎn)現(xiàn)手續(xù)；本案的銷售周期較長，期間有可能出現(xiàn)房價大幅上漲的可能；本案各樓于地下三層連通，因而只能進(jìn)行一次預(yù)售證的辦理；2-3層類住宅產(chǎn)品的銷售手續(xù)辦理的難度越來越大；建議辦理許可證時按以下方法進(jìn)行：1、預(yù)售范圍為北區(qū)住宅（6-18層）和全部裙房部分的房屋（負(fù)1至5層）。2、南區(qū)部分的6-18層住宅暫不辦理預(yù)售，在辦理現(xiàn)房銷售手續(xù)時根據(jù)市場情況進(jìn)行相關(guān)房屋的價格折扣調(diào)整。 鑒于北京市建委的管理規(guī)定，價格上報預(yù)售許可后不可上調(diào)，為了保證本項目可能的利潤空間，本項目報建委公

51、示的報價在前述底價基礎(chǔ)上上浮20（4-5層由于有精裝修銷售的可能，故報價按6-18層價格進(jìn)行報價），各期開盤折扣原則上按不低于銷售底價進(jìn)行，具體方案將根據(jù)客戶積累情況在開盤前向股份公司營銷部上報審核。折扣策略和預(yù)售辦理部位 銷售單價建委報價 部位 銷售單價建委報價 北區(qū)1號樓6-18層住宅4600057500北區(qū)2-3層 3600045000北區(qū)2號樓6-18層住宅4900061250南區(qū)2-3層 3880048500北區(qū)4-5層 4000060000負(fù)一層及首層商業(yè)3575644651南區(qū)4-5層 4250068500五、銷售代理及銷售費(fèi)用根據(jù)已簽訂的承包責(zé)任書，銷售費(fèi)用為銷售收入的2.8%

52、。已確定4-18層住宅產(chǎn)品銷售代理公司為北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司已確定2-3層商務(wù)公寓產(chǎn)品銷售代理公司為北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代理費(fèi)為銷售收入的1.11.3除代理費(fèi)外的其他營銷費(fèi)用為銷售收入的1.5。銷售代理公司及代理費(fèi)項目整體營銷費(fèi)用: 銷售額的2.8%銷售代理費(fèi)用: 銷售額的1.3%營銷推廣費(fèi)用: 銷售額的1.5%序號 上市公司 2009年銷售費(fèi)比例 2010年銷售費(fèi)比例 序號 上市公司 2009年銷售費(fèi)比例 2010年銷售費(fèi)比例 1首創(chuàng)股份 1.65%2.26%11萬科 3.10%3.62%2中糧地產(chǎn) 2.28%5.77%12首開股份3.27%2.41%3北京城建 2.35%8

53、.54%13華潤置地 3.30%2.42%4保利地產(chǎn) 2.57%2.51%14金地集團(tuán) 3.40%1.67%5北辰實業(yè) 2.62%3.07%15華遠(yuǎn)地產(chǎn) 3.46%6.94%6金融街 2.64%4.31%16soho中國 3.54%2.78%7龍湖地產(chǎn) 2.76%2.40%17遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 3.61%3.31%8世貿(mào)房地產(chǎn) 2.76%2.08%18萬通地產(chǎn) 4.86%5.93%9招商地產(chǎn) 2.81%1.61%19富力地產(chǎn) 7.41%1.01%10泛海建設(shè) 3.05%2.27%20恒大地產(chǎn) 18.79%3.92%知名房企上市公司銷售費(fèi)用比例上市公司平均銷售費(fèi)用經(jīng)過統(tǒng)計，20家知名房企上市公司2009

54、年的平均銷售費(fèi)用比例為4.01%，2010年上半年的平均銷售費(fèi)用比例為3.44，而首開2009年實際值為3.27%，2010年的實際值也僅為2.41，均低于平均值。首開鉑郡項目原定的銷售費(fèi)用2.8%低于平均值0.64%1.21。序號開發(fā)商代表項目銷售費(fèi)代理費(fèi)推廣費(fèi)推廣費(fèi)包含項售樓處運(yùn)營費(fèi)示范區(qū)1宏宇集團(tuán)星河灣2.50%1.20%1.30%否否2首創(chuàng)地產(chǎn)首創(chuàng)禧瑞都2.50%1.20%1.30%否否3招商地產(chǎn)公園1872、招商瓏原2.40%0.90%1.50%否否4萬科地產(chǎn)萬科藍(lán)山3.00%1.50%1.50%否否5泛海集團(tuán)泛海國際3.00%1.50%1.50%否否6遠(yuǎn)洋地產(chǎn)遠(yuǎn)洋萬和城2.30%0

55、.90%1.40%否否7潤楓地產(chǎn)潤楓錦尚2.50%1.00%1.50%否否8金融街地產(chǎn)金色漫香林2.50%1.00%1.50%是否9保利地產(chǎn)西山林語2.00%1.00%1.00%否否10金隅地產(chǎn)金隅山墅3.50%1.00%2.50%是是上市公司銷售費(fèi)用包含內(nèi)容調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，各房企的銷售費(fèi)控制比例比上市公布的年報數(shù)據(jù)均低，平均為2.62%但絕大部分房企在銷售費(fèi)用控制比例中，均不包含售樓處的運(yùn)營費(fèi)用?；舅械姆科髮κ痉秴^(qū)的建設(shè)，包括售樓處、樣板間的設(shè)計、裝修、配飾、綠化園林、看房通道等相關(guān)費(fèi)用也均不計入銷售費(fèi)用的控制。綜上所述，我司實際控制的銷售費(fèi)比例與其他上市房企實際控制的比例基本一致，但我司

56、銷售費(fèi)所需包含的工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他上市房企所包含的工作。銷售費(fèi)用建議為了更好的將首開鉑郡項目的品質(zhì)做好，充分運(yùn)用營銷手段提高項目利潤水平。建議：維持原承包責(zé)任書2.8的銷售費(fèi)用比例；項目銷售示范區(qū)（售樓處、樣板間、看房通道）的設(shè)計、建設(shè)、裝修、配飾、運(yùn)營的費(fèi)用不計算在銷售費(fèi)用內(nèi)（可考慮計入建安，降低土增稅）。六、案名及推廣策略首開鉑郡項目案名釋義一 “首開”:表達(dá)首開股份在市場中的領(lǐng)袖地位，同時借以擴(kuò)大首開股份品牌影響力和感召力。二 “鉑”:代表的是一種銀白色貴金屬元素，是堅固永恒的美好的象征。 三 “郡”代表的寓意：是中國歷史上曾經(jīng)采用的行政區(qū)劃單位，郡的地位有一定的威懾意義。由于鉑郡項目在項

57、目定位和產(chǎn)品品質(zhì)方面有所提升，先期使用的案名“首開幸福匯”已不能充分顯示項目高端調(diào)性，經(jīng)過商討，確定重新更換項目案名。建立以世界主場氣勢給予“國際人最佳體驗”為核心的示范區(qū)體驗式營銷。一 銷售示范區(qū)環(huán)境，通過高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)接待及園區(qū)內(nèi)的小品、廣場、綠植，項目LOGO，傳播項目高端豪宅產(chǎn)品價值。二. 售樓處、VIP接待區(qū)：進(jìn)行全方位提高，提高客戶的尊貴感和項目的儀式感三. 樣板間：對細(xì)節(jié)精雕細(xì)琢，充分表現(xiàn)豪宅產(chǎn)品的奢華舒適。首開鉑郡項目-打造豪宅產(chǎn)品一：示范區(qū)體驗營銷通過震撼力的銷售示范區(qū)，表現(xiàn)產(chǎn)品核心價值與業(yè)內(nèi)知名雜志、奢侈品雜志、高端媒體渠道展開合作，擴(kuò)大鉑郡項目在目標(biāo)客群的影響力，控制話語

58、權(quán)鉑郡項目總體營銷策略，以銷售示范區(qū)整體提升和預(yù)約尊享服務(wù)為基礎(chǔ)，通過業(yè)內(nèi)外媒體控制話語權(quán)為輔助，以公關(guān)圈層營銷為主線，實現(xiàn)鉑郡項目豪宅價值的塑造。三：業(yè)內(nèi)外控制話語權(quán)通過窄眾圈層精準(zhǔn)營銷方式，建立高品質(zhì)公關(guān)活動，有重點的針對目標(biāo)客戶群進(jìn)行高端傳播活動，提高在目標(biāo)客群中影響力四：窄眾圈層公關(guān)活動首開鉑郡項目豪宅營銷策略二：預(yù)約尊享貼心服務(wù)通過高標(biāo)準(zhǔn)預(yù)約尊享服務(wù)，給予客戶至上尊重七、物業(yè)公司及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2008年通過物業(yè)招投標(biāo)手續(xù)，已確定北京市嘉寶物業(yè)管理有限公司為本案的物業(yè)管理公司，2010年聘請了北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司為本案的物業(yè)顧問公司。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交

59、納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：住宅： 4.9元/平米.月酒店式公寓： 5.8元/平米.月首開鉑郡項目物業(yè)服務(wù)及價格八、經(jīng)濟(jì)測算項目 測算值 承包責(zé)任書 測算承包測算依據(jù) 一、土地成本 67801 67801 0 按責(zé)任書二、建安 128276 90276 38000 建安前期市政不可預(yù)見三、管理費(fèi) 3207 2213 994 二*2.5%(不含不可預(yù)見費(fèi))四、財務(wù)費(fèi) 5738 3959 1779 二*70%*6.39%（不含不可預(yù)見費(fèi)） 五、銷售費(fèi) 12040 8401 3639 項目總收入*2.8% 六、流轉(zhuǎn)稅 26995 16502 10493 項目總收入*5.5% 七、土地增值稅 69473 23409 46064 經(jīng)計算 八、項目總投資 313529 212560 100969 一至七合計 九、項目總收入 490813 300033 190780 經(jīng)計算 十、稅前利潤 177284 87472 89812 項目總收入-項目總投資 十一、稅后利潤 1329636560467359稅前利潤*75% 十二、投資毛利潤率 94.01%66.78%27.22%(收入土地建安成本)/項目總投資 十三、銷售毛利潤率 60.05%47.31%12.74%(收入土地建安成本)/項目總收入 十四、投資凈利潤率 42.41%30.86%11.54%稅后利潤/項目總投資 十五