杭州廣廈天都城四期可行性研究報(bào)告

1、中國(guó) 21 世紀(jì)衛(wèi)星示范城杭州廣廈天都城四期可行性研究報(bào)告公司名稱：浙江天都實(shí)業(yè)有限公司編制人員：陳超、胡冬冬、王立斐、曹人杰、俞建軍、趙輝中國(guó) 21 世紀(jì)衛(wèi)星示范城杭州廣廈天都城四期可行性研究報(bào)告公司名稱：浙江天都實(shí)業(yè)有限公司編制人員：陳超、胡冬冬、王立斐、曹人杰、俞建軍、趙輝完成日期： 2007-12-10目錄調(diào)查人員聲明 3第一部分：項(xiàng)目總論 41.1 項(xiàng)目背景 41.2 項(xiàng)目概況 4第二部分：市場(chǎng)研究 62.1 項(xiàng)目開發(fā)的主要優(yōu)勢(shì) 62.2 天都城試點(diǎn)的必要性 62.3 指導(dǎo)思想與總體目標(biāo) 62.4 主要內(nèi)容 7第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案 93.1 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 93.2 產(chǎn)品特征 1

2、03.3 目標(biāo)客源 113.4 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 12123.5 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)3.6 項(xiàng)目定位133.7 目標(biāo)市場(chǎng)定位13133.8 產(chǎn)品定位第四部分：投資估算與融資方案 13第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 14第六部分：不確定性分析 226.1 盈虧平衡分析 226.2 敏感性分析 236.3 風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 23第七部分：綜合評(píng)價(jià) 23第八部分：研究結(jié)論與建議 258.1結(jié)論 258.2建議 25第九部分：附錄 259.1 附圖： 25調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、我們依照公司統(tǒng)一的房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式進(jìn)行分析。3、形成意見和結(jié)論。4、撰寫本可

3、行性研究報(bào)告。5、我們已（或沒有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng) 清楚地說(shuō)明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。6、（其他需要聲明的事項(xiàng)）參加調(diào)查人員簽名：陳超胡冬冬王立斐曹人杰俞建軍趙輝公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔第一部分：項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目背景正在開發(fā)之中的杭州天都城位于余杭區(qū)星橋鎮(zhèn)，東依余杭市府臨平鎮(zhèn)，西 接杭州市江干區(qū)，北抵黃鶴山，距杭州市區(qū)中心地段武林廣場(chǎng)僅 12 公里，到上 海車程不到 2 小時(shí)。杭州天都城是集房地產(chǎn)開發(fā)、旅游開發(fā)與新城區(qū)建設(shè)于一 體的超大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目不僅在開發(fā)規(guī)模和力度方面走在前列，而且實(shí) 現(xiàn)了開發(fā)思路的重大突破和開發(fā)

4、模式的重大創(chuàng)新。超大規(guī)模、超強(qiáng)力度開發(fā)。天都城總投資預(yù)計(jì)超過 80 億元，開發(fā)期長(zhǎng)達(dá) 68 年，占地面積為 6500 畝，其中房地產(chǎn)開發(fā)的建筑面積達(dá) 400 余萬(wàn)平方米，可容納居住人口 12 萬(wàn)人， 是我國(guó)至今為止由一家房地產(chǎn)公司單獨(dú)開發(fā)的規(guī)模最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目；由歡樂 四季公園、天都國(guó)際度假中心、歡樂大道、天都廣場(chǎng)、歡樂廣場(chǎng)、天都文化體 育廣場(chǎng)、二十一世紀(jì)世界家居文化和建筑博覽會(huì)等組成的旅游項(xiàng)目，總投資預(yù) 計(jì) 10 億左右，是目前華東地區(qū)投資最大的旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目建成之后，天都城與 星橋鎮(zhèn)連成一片，將成為杭州市乃至全國(guó)環(huán)境最為優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施最為現(xiàn)代化 的 21 世紀(jì)樣板式衛(wèi)星城，臨平的新興副城區(qū)

5、。房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三位一體。 通過對(duì)天都城的超強(qiáng)度開發(fā)，把天都城建設(shè)成為杭州市東部地區(qū)旅游休閑 中心、民辦教育中心；擁有 12 萬(wàn)人的居住中心；杭州市的重要衛(wèi)星城和余杭市 的新城區(qū)。這是一個(gè)集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的綜合 性開發(fā)項(xiàng)目。市場(chǎng)取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式的城市化新模式。 項(xiàng)目開發(fā)的資金籌措、新城區(qū)的規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套的社會(huì)事業(yè)機(jī) 構(gòu)建設(shè)，都將以企業(yè)為主體，按照市場(chǎng)化原則進(jìn)行操作?！跋茸霏h(huán)境，后做房產(chǎn)”的超常開發(fā)思路。項(xiàng)目開發(fā)的總體思路是 “先做旅游，后做房地產(chǎn)，滾動(dòng)開發(fā)”。在天都城建設(shè)的總體戰(zhàn)略部署中，不 就旅游開發(fā)旅游，不就房地產(chǎn)

6、開發(fā)房地產(chǎn)，而是通過先啟動(dòng)旅游項(xiàng)目，為天都 城房地產(chǎn)開發(fā)和杭州市國(guó)際教育中心、高新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)營(yíng)造一流的環(huán) 境，并籍此來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.2 項(xiàng)目概況1.2.1 項(xiàng)目名稱： 廣廈天都城1.2.2 項(xiàng)目介紹天都城規(guī)劃占地面積 7000 余畝，總建筑面積 480 萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人 口近 10 萬(wàn)人，是以法蘭西文化為城市文化的新城區(qū)。她位于正在崛起中的集 “生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、旅游、居住”功能為一體，總規(guī)劃人口達(dá) 40 萬(wàn)人的杭州城市東 北部新城的中心。天都城是廣廈企業(yè)在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)下，全面參與城市開發(fā)與 經(jīng)營(yíng)的建設(shè)成果，她代表著廣廈企業(yè)在城市綜合建設(shè)方面的理念和建設(shè)能力。天

7、都城東依杭州、北接上海，介于杭州主城與臨平副城之間，在大杭州規(guī) 劃中處于樞紐地位，距市中心僅 18 公里，毗鄰繞城高速公路和滬杭甬高速，處 于浙江經(jīng)濟(jì)的主流發(fā)展區(qū)域，交通便捷。作為杭州城市交通重點(diǎn)工程之一的秋 石高速路將于 07 年底開通（快速路全線高架設(shè)計(jì)，主線寬 25 米，雙向 6 車 道，比上塘高架多兩個(gè)車道。一路上將建設(shè)清江路立交、艮秋立交、石德立 交、石橋立交、繞城高速立交等五座樞紐立交橋），建成后將大大縮短從杭州 市區(qū)到天都城的時(shí)間。項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建有天都公園、天都國(guó)際度假酒店、香榭里大街、天都廣 場(chǎng)、歡樂廣場(chǎng)、天都房產(chǎn)以及交通、商業(yè)、教育、運(yùn)動(dòng)、娛樂等齊全的配套， 目標(biāo)是建成一座

8、 21 世紀(jì)的小康居住生活示范城和最具現(xiàn)代文明水準(zhǔn)的新城。天 都城的控制性詳細(xì)規(guī)劃已通過杭州市規(guī)劃局審批。經(jīng)過三年多的建設(shè)，旅游版塊已初具規(guī)模，充滿濃郁法蘭西特色的天都公 園已于 2003 年建成并對(duì)外開放。以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的天都國(guó)際度假酒店也已試 營(yíng)業(yè)。近期 20 余萬(wàn)平方米的精品小高層住宅天水苑陸續(xù)推向市場(chǎng)，連續(xù)幾周名 列市、區(qū)銷售排行榜第一。另 10 萬(wàn)平方米的城市山地別墅項(xiàng)目愛麗山莊別墅也 已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段 , 也將于 07 年下半年陸續(xù)推出。未來(lái)天都城項(xiàng)目的整體建設(shè)思路 , 是建設(shè)以一個(gè)中心，四大區(qū)塊所構(gòu)成 的，大開放小封閉以居住功能為主要功能的新型城區(qū)。通過利用城市道路和濱 河

9、綠帶等開放空間將天都城分解為“一個(gè)中心，四大區(qū)塊”，便于集中優(yōu)勢(shì)資 源于某一區(qū)塊進(jìn)行密集開發(fā)，迅速形成開發(fā)居住規(guī)模，達(dá)到配套運(yùn)營(yíng)的規(guī)模經(jīng) 濟(jì)要求，有利于居民入住，形成良好的城市建設(shè)開發(fā)形象。通過城市道路和城 市綠帶等開放空間組織，將天都城分隔成若干不同性質(zhì)的功能區(qū)塊，將物業(yè)管 理的周界，從天都城原規(guī)劃全境縮小到各功能區(qū)塊中，清晰地界定了政府和企 業(yè)的管理周界，形成大開放，小封閉，分權(quán)管理的城市管理格局。天水苑坐鎮(zhèn)天都城中央，總建筑面積 20余萬(wàn)方，首推4座1315層法式 現(xiàn)代小高層，呈扇型排列，環(huán)抱埃菲爾觀光鐵塔。錯(cuò)落有致的建筑布局，與現(xiàn) 代法式園林完美相融。95136M2法式格調(diào)的浪漫二房與

10、情致三房，無(wú)不勾勒 出優(yōu)雅現(xiàn)代的生活風(fēng)尚。1.2.3 交通狀況： 公交 571 路直達(dá)，距地鐵一號(hào)線出口約 2 公里，規(guī)劃地鐵三 號(hào)線途徑天都城，小區(qū)巴士通向歐尚及西湖時(shí)代廣場(chǎng)。1.2.4 周邊配套： 天都公園，北山幼兒園，聯(lián)華超市，小區(qū)巴士， K571 公交 車，鳳起農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)天都分場(chǎng)，沃爾瑪，余杭區(qū)第一人民醫(yī)院，杭鋼醫(yī)院，到臨平 約 6-8 分 鐘 車 程 。 天都業(yè)主交年費(fèi) 78 元即可全年免費(fèi)游覽天都公園，相關(guān)優(yōu)惠措施尚未出臺(tái)1.2.5 相關(guān)信息：環(huán)線位置 : 無(wú)物業(yè)現(xiàn)狀 : 其它總建筑面積 :200000 平方米物業(yè)管理附加信息 :多層:0.6 元/ 平方米/ 月，單身公寓： 0.8

11、元/ 平方米/ 月，高 層：1.3開發(fā)商: 浙江天都實(shí)業(yè)有限公司投資商: 廣廈房產(chǎn) 物業(yè)管理公司 : 浙江廣廈物業(yè)公司第二部分：市場(chǎng)研究根據(jù)國(guó)內(nèi)權(quán)威房地產(chǎn)策劃公司王志綱工作室預(yù)測(cè)，天都城項(xiàng)目的總投資約87 億元人民幣，稅后利潤(rùn)將達(dá)到 12.30 億元；靜態(tài)的稅后投資收益率為 14%， 投資回收期約 4.58 年。項(xiàng)目成本相對(duì)較低，投資收益率良好，資金回收與返還 能力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，總體經(jīng)濟(jì)效果優(yōu)良。天都城項(xiàng)目不僅可以為投資者帶來(lái)良好的投資回報(bào)，而且還將產(chǎn)生巨大的 社會(huì)效益。該項(xiàng)目建成之后，將創(chuàng)造 70008000 人的就業(yè)機(jī)會(huì)，旅游項(xiàng)目將帶 動(dòng) 20 億人民幣的 GDP 增長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目將帶

12、動(dòng) 120億人民幣的 GDP 增長(zhǎng)。2.1 項(xiàng)目開發(fā)的比較優(yōu)勢(shì)開發(fā)商優(yōu)勢(shì)。 中國(guó)廣廈建設(shè)集團(tuán)是一家實(shí)力雄厚，人才濟(jì)濟(jì)，信譽(yù)保證，經(jīng)營(yíng)范圍十分 廣泛，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、文化、影視等多種行業(yè)的上市公司。浙江盈 華實(shí)業(yè)有限公司是涉及消防設(shè)施和建筑電氣檢測(cè)、實(shí)業(yè)投資等多種領(lǐng)域、資本 實(shí)力強(qiáng)大、科技含量高、人員素質(zhì)高、具有廣闊發(fā)展前景的企業(yè)。項(xiàng)目策劃和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目由國(guó)內(nèi)著名策劃公司王志剛工作室進(jìn)行總體策劃、全面認(rèn)證，由美國(guó)WY 國(guó)際設(shè)計(jì)顧問公司、英國(guó)阿特金斯國(guó)際有限公司、深圳激流策劃公司、清 華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、浙江大學(xué)城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)研究所等多家國(guó)內(nèi)外權(quán) 威設(shè)計(jì)公司進(jìn)行精心規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目組

13、合優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 旅游、民辦教育和房地產(chǎn)三大塊共同開發(fā)，使天都城項(xiàng)目形成了互補(bǔ)互促 的組合優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，綜合開發(fā)優(yōu)勢(shì)十分明顯。2.2 天都城試點(diǎn)的必要性2.2 1 天都城項(xiàng)目試點(diǎn)有利于積極探索中國(guó)城市化的新動(dòng)力和新模從理論上講，中國(guó)目前正處在加速城市化階段。但是，不容忽視的一個(gè)現(xiàn) 實(shí)問題是，在沿海城市群密集地帶，通過農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革和發(fā)展城鎮(zhèn)工 業(yè)、傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村人口的城市化推動(dòng)力明顯減弱。中國(guó)城市化需要 尋找新的動(dòng)力源。在這種背景下，許多城市都通過購(gòu)房入戶制度，以求在新一 輪爭(zhēng)奪人口大戰(zhàn)中贏得主動(dòng)。但是，外來(lái)人口的大規(guī)模流入，必然加劇由于城 區(qū)人口過于密集所帶來(lái)的擁擠、基礎(chǔ)設(shè)施

14、超負(fù)、用地緊張、房產(chǎn)價(jià)格過高等一 系列問題。而如果在城市邊緣地帶進(jìn)行分散的、小規(guī)模樓盤開發(fā)來(lái)集聚人口， 由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后而缺乏市場(chǎng)需求支持。因此，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，往往會(huì) 出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象，即城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外 圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。逆城市化不是城市化的反向運(yùn)動(dòng)，而是 城市化發(fā)展的一個(gè)新階段，是更高層次的城市化。以一個(gè)特大型、大型城市為 中心，以一群分散型、獨(dú)立型的中小規(guī)模的衛(wèi)星城市為依托的城市群也有可能 成為我國(guó)沿海發(fā)達(dá)地區(qū) 21 世紀(jì)城市發(fā)展的主要模式。我國(guó)現(xiàn)階段在特大型、大型城市周圍也出現(xiàn)了一大批衛(wèi)星城，但是

15、，這些 衛(wèi)星城的建設(shè)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)府，這種傳統(tǒng)型衛(wèi)星城建設(shè)，由于缺乏大規(guī)模資金支持 和高檔次的規(guī)劃能力，無(wú)法構(gòu)造足以大規(guī)模吸引人口集聚的環(huán)境條件。因此， 充分利用大房地產(chǎn)開發(fā)商的資金優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)力，通過在城郊進(jìn)行集房地 產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)，充分利用環(huán)境 優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī) 模地向新城區(qū)流動(dòng)，快速集聚人口，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴(kuò)張，是現(xiàn)階段沿海 發(fā)達(dá)地區(qū)城市化可選擇的一條新路子。這一城市化模式不僅可以有效地解決城 市化的市場(chǎng)需求動(dòng)力不足問題，而且可以解決依靠政府力量推動(dòng)城市化的資 金、土地要素供應(yīng)能力有限等問題。這

16、是繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動(dòng)城市化進(jìn) 程，工業(yè)化帶動(dòng)城市化進(jìn)程之后的新一輪城市化的新途徑。天都城建設(shè)項(xiàng)目正 是在這以城市化新背景下推出的，具有重大的試點(diǎn)價(jià)值。2.2.2 天都城試點(diǎn)有利于積極探索超大樓盤開發(fā)和居住郊區(qū)化大背景下的房地產(chǎn)開發(fā)新思路和新模式。天都城項(xiàng)目的推出，對(duì)整個(gè)杭州乃至整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都具有積極 的探索意義和重大的創(chuàng)新效應(yīng)。綜觀西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程，我們可以看到，在本世紀(jì) 五、六十年代，由于汽車工業(yè)的興起而帶來(lái)的交通便利，使得人們能夠在城市 工作而居住卻在郊區(qū)，由此給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的商機(jī)和利潤(rùn)。人們的工作、 生活方式一定程度上改變了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)行

17、業(yè)正是在充分利用 這一新出現(xiàn)的現(xiàn)象后，才有了新的突破與更廣闊的發(fā)展空間。發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn) 業(yè)的這一歷史過程對(duì)我們國(guó)家自己的房地產(chǎn)業(yè)，毋庸置疑，也具有相當(dāng)重要的 借鑒作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的提高而帶來(lái)的交通行業(yè)的振興勢(shì)必也會(huì)引 起我們普通居民居住“郊區(qū)化”的現(xiàn)象，因?yàn)榻紖^(qū)相對(duì)廉價(jià)的房產(chǎn)價(jià)格及較少 受污染的空間、較安靜的居住條件會(huì)越來(lái)越吸引更多的人們選擇郊區(qū)作為自己 的安家之地。另外，我國(guó)的大、中型城市經(jīng)歷了人口、產(chǎn)業(yè)、資源等大量向中 心聚集的過程之后，城市內(nèi)部出現(xiàn)了承載過度的現(xiàn)象，中心區(qū)交通擁擠、市政 設(shè)施陳舊、城市規(guī)劃不合理、舊城區(qū)急待改造等問題，以及住房制度改革后， 每個(gè)人都必須面對(duì)自購(gòu)房

18、的現(xiàn)實(shí)。因此，在市區(qū)土地有限且價(jià)格過高的情況 下，中心城市通過進(jìn)一步的向外擴(kuò)張，重新調(diào)整和規(guī)劃城市的布局，進(jìn)而實(shí)現(xiàn) 從遠(yuǎn)郊到近郊到形成新市區(qū)的演變過程。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)也肯定會(huì)產(chǎn) 生“郊區(qū)化”的現(xiàn)象。目前我國(guó)城市化水平為 30，城鎮(zhèn)人口 3.7 億。預(yù)計(jì) 2020 年城市化水平達(dá)到 45，全國(guó)人口 14 億，城鎮(zhèn)人口增至 6.3 億；預(yù)計(jì) 2050 年 城市化水平達(dá)到 60，全國(guó)人口 16億，全國(guó)城鎮(zhèn)人口增至 9.6 億。前 20 年城 鎮(zhèn)人口增加 2.6億，按人均居住面積 10平方米，即建筑面積 20 平方米計(jì)算，共 需為新增人口建設(shè)住房 52億平方米，平均每年需建設(shè)住房 2.6 億平

19、方米。后 30 年城鎮(zhèn)人口增加 3.3億，仍按人均建筑面積 20 平方米計(jì)算，共需為新增人口建 設(shè)住房 66億平方米，平均每年需建設(shè)住宅 2.2 億平方米。有關(guān)專家指出，在我 國(guó)的城市化進(jìn)程中，多數(shù)農(nóng)民將住在就地發(fā)展起來(lái)的小城鎮(zhèn)中，不會(huì)較多增加 城鎮(zhèn)住房數(shù)量。由此可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的“郊區(qū)化”蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)，有 著廣闊的發(fā)展前景和誘人的發(fā)展空間。面對(duì)“郊區(qū)化”這個(gè)大趨勢(shì)，房地產(chǎn)行 業(yè)應(yīng)該主動(dòng)出擊，因勢(shì)利導(dǎo)，而不應(yīng)被動(dòng)等待。二十一世紀(jì)衛(wèi)星城示范城建設(shè) 試點(diǎn)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目有一點(diǎn)正是基于這樣的考慮，未雨綢繆，預(yù)先進(jìn)行嘗試， 努力塑造二十一世紀(jì)城郊房地產(chǎn)開發(fā)成功典范，為房地產(chǎn)業(yè)積累更多的經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)居

20、民的生活正穩(wěn)步向小康階段邁進(jìn)，居民在選擇住房時(shí)，已不 僅僅滿足于居住面積的多少，還要考慮居住環(huán)境的好壞及配套設(shè)施的完善程 度。房產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐已經(jīng)證明，綠化是否 “到家 ”，將直接影響房子銷售。有些 居民在購(gòu)買住房時(shí)， 不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的園林設(shè)計(jì)是否到 位。為了迎合市場(chǎng)的需求，許多發(fā)展商請(qǐng)了國(guó)外的園林設(shè)計(jì)師，許多房地產(chǎn)項(xiàng) 目的廣告上，除了設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、發(fā)展商及銷售代理商以外，園林設(shè)計(jì) 單位也登堂入室了 。人們?nèi)缃衿毡樽⒅氐氖且环N有著良好的人文景觀和回歸大 自然情結(jié)的品質(zhì)生活。2 0 0 0年北京國(guó)際房地產(chǎn)交易會(huì)的新盤之中，公園借 景的手法被大量運(yùn)用，出現(xiàn)了大量的“雙景住宅

21、”， “雙景住宅 ”指“公園借景 ” 和“小區(qū)內(nèi)景 ”的融合，屬于全新類型的景觀住宅，它改變了以往 “在建筑中堆砌 綠化”的觀點(diǎn)，提出 “在綠化中放置建筑 ”的口號(hào)。同時(shí)通過形態(tài)與空間的合理布 局所形成的景象通視，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景象共享，營(yíng)造出一個(gè)帶風(fēng)景的社區(qū)和看得見 風(fēng)景的房間。 我們可以看到，隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開發(fā)商對(duì)環(huán)境越來(lái)越重 視，環(huán)境的優(yōu)越程度將是房產(chǎn)受歡迎與否的一個(gè)極其重要、無(wú)可代替的指標(biāo)。 房地產(chǎn)行業(yè)的泛房地產(chǎn)時(shí)代 追求住房硬件條件與居住環(huán)境（生態(tài)環(huán)境與人文 環(huán)境）相互配合、相互協(xié)調(diào)、相互促進(jìn)的時(shí)代正向我們走來(lái) 。隨著居民生活水 平及文明程度的提高，營(yíng)造綠色生態(tài)住宅，注重環(huán)境生態(tài)、建

22、筑生態(tài)、人文生 態(tài)相互間的揉合和互補(bǔ)，是大眾的要求，也是房地產(chǎn)開發(fā)商要做的事情。我們 這個(gè)試點(diǎn)工程的“先旅游，后房產(chǎn)”正是體現(xiàn)了這個(gè)思路：旅游可以改善房產(chǎn) 的環(huán)境，房產(chǎn)借助于旅游的生態(tài)支持。以旅游帶房產(chǎn)，以房產(chǎn)助旅游。兩者相 互適應(yīng)，相互促進(jìn)，共同發(fā)展。我國(guó)的住宅建設(shè)在現(xiàn)在和未來(lái)都面臨來(lái)很大的發(fā)展。預(yù)計(jì)2020年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提高到 12 平方米，即建筑面積 24 平方米；預(yù)計(jì) 2050年人 均居住面積提高到 16 平方米，即建筑面積 32 平方米。按 2020年城鎮(zhèn)人口達(dá)到 6.3億人，每人增加 4 平方米計(jì)算，前 20 年為提高居住水平需要新建住房 25.2 億平方米，平均每年

23、1.26民平方米。后 30 年按 9.6億人口計(jì)算，則需在 2020 年基礎(chǔ)上再新建住房 76.8億平方米，平均每年 2.56 億平方米。在如此大的需求 中，肯定會(huì)有一些通過“住宅群”的方式予以消化解決。我們的房產(chǎn)項(xiàng)目中， 在某些地方，也需要進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)。大規(guī)模與超大規(guī)模的建設(shè)能夠體 現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)檫^小的規(guī)模往往引起一系列的問題，如無(wú)法保證環(huán)境 與配套設(shè)施的質(zhì)量，配套設(shè)施的共享性差等。我們需要房產(chǎn)的戶型創(chuàng)新與環(huán)境 創(chuàng)新，同樣也需要開發(fā)模式的創(chuàng)新。住宅產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，住 宅建設(shè)的投資一般占國(guó)民生產(chǎn)總值的3%-8%，占固定資產(chǎn)總值的 15%-30%。住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠

24、促進(jìn)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展，住宅建設(shè)投資增長(zhǎng) 10%，將直接拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 0.5-0.8 個(gè)百 分點(diǎn)。但住宅建設(shè)必須達(dá)到產(chǎn)業(yè)化、科技化，才能真正起到改善人民生活、拉 動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。住宅的科技化要求我們用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如把智 能化技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于住宅產(chǎn)業(yè)，但是這種應(yīng)用顯然在大規(guī)模的開 發(fā)中才更具價(jià)值。大規(guī)模與超大規(guī)模的開發(fā)可以使居民享受到規(guī)模優(yōu)勢(shì)所帶來(lái) 的完善的配套設(shè)施和較低廉的住房?jī)r(jià)格，以及大規(guī)模開發(fā)時(shí)一般位于城郊所擁 有的較高質(zhì)量的空氣。我們的試點(diǎn)工程籍此超大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新， 為住戶提供更高品質(zhì)的服務(wù)并為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)一個(gè)國(guó)

25、家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的作用，據(jù)日本統(tǒng) 計(jì)，從 1970 年到 1990 年的 20 年里，日本的住宅每年建設(shè)面積沒有什么增加， 但通過對(duì)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的革新，住宅及相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值增加了 16 倍。估 計(jì)我國(guó)在不增加住宅建設(shè)規(guī)模的條件下持續(xù)增長(zhǎng)投資額的速度將會(huì)低于日本， 因而預(yù)計(jì)用 50 年的時(shí)間，把住宅投資額增加 16 倍。按此計(jì)算，今后 50 年的住 宅投資每年將遞增 7，每年對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。這樣持續(xù) 50 年連年增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)仍是很巨大的。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)金融行業(yè)， 如果發(fā)展好了，又可以帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展。如果它發(fā)展不好，那么對(duì)國(guó)家的 金融業(yè)，進(jìn)而對(duì)整個(gè)經(jīng)

26、濟(jì)的發(fā)展，都是一個(gè)巨大的損失。我們不久后將加入 WTO,房地產(chǎn)業(yè)和其它行業(yè)一樣，也面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。而且我國(guó)本身經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展也要求在全國(guó)范圍內(nèi)建立一個(gè)統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。近 來(lái)杭州市政府提出了“住在杭州”的口號(hào)，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)口號(hào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā) 展和完善當(dāng)然具有舉足輕重的地位。雖然一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（包括我們的 試點(diǎn)工程）從籌集資金，到人才的到位，再到具體的房產(chǎn)的銷售，都是本地化 的事情，但一個(gè)成功的、具有獨(dú)創(chuàng)性代和表性的項(xiàng)目無(wú)疑也具地區(qū)的、甚至全 國(guó)性的意義。我們的項(xiàng)目正是一個(gè)開放性、開拓性的項(xiàng)目，而且雖然杭州的房 地產(chǎn)市場(chǎng)從整體發(fā)育水平上看，并不是全國(guó)最好的，但在很多方面，

27、如主題、 文化、環(huán)境等的探索，已具相當(dāng)水準(zhǔn)。我們的這個(gè)項(xiàng)目也正是想在處在以生活 方式為主題的概念市場(chǎng)階段的杭州房地產(chǎn)行業(yè)中作出自己的理解，并使之超出 地方的意義，為建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)和使中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正走向市 場(chǎng)作出有益的，先驅(qū)性的探索。2.2.3天都城項(xiàng)對(duì)推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化具有重大的戰(zhàn)略意義天都城開發(fā)有利于杭州市通過實(shí)施“東進(jìn)戰(zhàn)略”而啟動(dòng)新一輪城區(qū) 規(guī)模擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)杭州市區(qū)五年擴(kuò)大一倍的戰(zhàn)略目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，使杭州市取得了非常輝煌的成績(jī)。有關(guān)數(shù)顯示，杭州每 平方公里創(chuàng)造的生產(chǎn)總值在全國(guó)省會(huì)城市中名列第一，人口密度第二，而市區(qū) 的面積卻為倒數(shù)第四，城區(qū)面積更是倒數(shù)地二，城市

28、人口和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)同活動(dòng) 空間狹小的矛盾日益尖銳。杭州市行政范圍狹小，西部北部地區(qū)的限制，已有 不少項(xiàng)目因找不到合適的用地而無(wú)法安排；用地結(jié)構(gòu)的不合理，工業(yè)用地比重偏高（占24.39%，接近國(guó)標(biāo)上限 25%），道路廣場(chǎng)用地、公共綠地和市政公用設(shè)施用地 偏低，均接近甚至低于國(guó)標(biāo)下限；地域結(jié)構(gòu)和城市等級(jí)不成比例，南北長(zhǎng)東西 短，用地條件受到極大的制約；經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段同城市空間組織不相適應(yīng)，使產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整難以實(shí)現(xiàn)；城市主導(dǎo)功能項(xiàng)目布局缺乏空間等經(jīng)濟(jì)條件的制約， 嚴(yán)重阻礙了杭州市的發(fā)展步伐，到了非改不可的地步。天都城開發(fā)有利于優(yōu)化杭州市的旅游經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和空間布局。 在杭州東部搞一個(gè)大型的集旅游、休閑、度

29、假、居住于一體的旅游項(xiàng)目， 有利于改變杭州目前旅游格局西重東輕的狀況。由于旅游資源分布的原因，杭 州的旅游業(yè)一直以西湖和兩江一湖為中心，在旅游內(nèi)容上以山水觀光為主 , 在地 域分布上主要集中于城西西湖一帶，杭州西南部的富陽(yáng)、桐廬、臨安、建德、 淳安等縣市，而最靠近上海的杭州東部和北部在旅游開發(fā)方面比較薄弱，這樣 的布局不利于大杭州旅游經(jīng)濟(jì)圈的形成，也不利于接受區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心上海的經(jīng) 濟(jì)輻射。通過在杭州東部建一個(gè)華東地區(qū)規(guī)模最大的集旅游、休閑、度假、居 住于一體的項(xiàng)目，有利于使杭州的旅游格局更加合理，促進(jìn)大杭州旅游經(jīng)濟(jì)圈 的形成和發(fā)展。天都城開發(fā)有利于積極呼應(yīng)杭州市政府“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措，提升

30、杭 州房地產(chǎn)開發(fā)的檔次，開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時(shí)代。在杭州東部搞一個(gè)超大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，使開發(fā)商更注重對(duì)居住環(huán)境的 建設(shè)，使房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)從比戶型、比設(shè)計(jì)、比配套變成不但比戶型、比設(shè)計(jì)、 比配套，還要比環(huán)境、比社區(qū)規(guī)劃，比開發(fā)商的實(shí)力，從而提升房地產(chǎn)開發(fā)的 檔次。此外，搞這樣一個(gè)超大型的集旅游和郊區(qū)房地產(chǎn)于一體的項(xiàng)目，不但要 進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，還要進(jìn)行旅游、教育、健康、文化傳播等與人們的根本需 求密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)與開發(fā)，這樣的房地產(chǎn)開發(fā)模式在杭州目前普遍以中 小樓盤開發(fā)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)是首次出現(xiàn)。隨著杭州市區(qū)可供房地產(chǎn)開發(fā)的土 地的逐漸減少，必將進(jìn)入郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的新時(shí)代，而郊區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)

31、模式 和市區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)模式是兩種差異性很大的模式。作為杭州郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 先行者的天都成項(xiàng)目，無(wú)疑將開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時(shí)代。這樣的項(xiàng)目對(duì)政府 提出的“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措將是一個(gè)非常有力的支撐。天都城開發(fā)有利于呼應(yīng)杭州市政府提出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略舉措， 憑借其優(yōu)美、舒適、價(jià)廉的居住環(huán)境優(yōu)勢(shì)，加快杭州市高新技術(shù)人才和創(chuàng)業(yè)人 才集聚。隨著“住在杭州”戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，杭州將是全國(guó)最社合居住的城市，而 天都城將成為杭州市最適合高新技術(shù)人才居住和創(chuàng)業(yè)的衛(wèi)星城，從而大大推進(jìn) 杭州市政府提出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略實(shí)施。天都城開發(fā)有力推進(jìn)余杭市政府的向杭州靠攏的發(fā)展戰(zhàn)略，改善余杭 區(qū)位條件，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

32、，加快余杭經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目地塊位于余杭市區(qū)臨平和杭州之間，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將同時(shí)加速 杭州的東擴(kuò)進(jìn)程和臨平往杭州靠攏的進(jìn)程，使余杭市的區(qū)位條件和環(huán)境發(fā) 生實(shí)質(zhì)性的改善。不僅，巨額投資和新興產(chǎn)業(yè)的崛起，還可為余杭經(jīng)濟(jì)發(fā) 展注入新的活力?？偼顿Y逾 80 億元人民幣的天都城項(xiàng)目將創(chuàng)造 7000 8000人的就業(yè)機(jī)會(huì)，拉動(dòng) GDP增長(zhǎng)140億元。2.3 指導(dǎo)思想與總體目標(biāo)2.3.1指導(dǎo)思想天都衛(wèi)星示范城建設(shè)試點(diǎn)的指導(dǎo)思想是：高舉鄧小平理論的偉大旗幟，深刻 領(lǐng)會(huì)中央關(guān)于發(fā)展小城鎮(zhèn)決策的重要意義和十五屆五中全會(huì)關(guān)于積極穩(wěn)妥地推 進(jìn)城鎮(zhèn)化的最新精神，根據(jù)杭州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和 2010 年遠(yuǎn)景 目標(biāo)綱

33、要和余杭市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和 2010 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的 總體要求，面向 21 世紀(jì)，大膽創(chuàng)新，高起點(diǎn)規(guī)劃，超前發(fā)展，積極探索市場(chǎng)取 向、企業(yè)化運(yùn)作、民辦官助式的，房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三 位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)新模式，把天都城建設(shè)成為居住環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)功能 完善、社區(qū)管理先進(jìn)、體制開放、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化多元化的現(xiàn)代化衛(wèi)星城。 2.3.2總體目標(biāo)天都衛(wèi)星示范城建設(shè)的總體目標(biāo)是：通過810 年努力，力爭(zhēng)把天都城建設(shè)成為代表中國(guó) 21 世紀(jì)衛(wèi)星城發(fā)展先進(jìn)水平的、泛房地產(chǎn)時(shí)代超大規(guī)模的郊區(qū)房 產(chǎn)開發(fā)成功典范的現(xiàn)代化衛(wèi)星城，杭州市東部地區(qū)的居住中心、旅游中心、國(guó) 際教育中心和人才集

34、聚高地。具體目標(biāo)如下：杭州市現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城、余杭市新的現(xiàn)代化城區(qū)。 天都衛(wèi)星示范城位于杭州市區(qū)和縣級(jí)市臨平鎮(zhèn)之間，隨著杭州的東擴(kuò)和臨 平向杭州市區(qū)靠攏，加上自身規(guī)模的不斷擴(kuò)張，天都衛(wèi)星示范城的居住人口將 達(dá)到 12 萬(wàn)左右，成為杭州最發(fā)達(dá)、現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城區(qū)和臨平市的現(xiàn)代 化城區(qū)。環(huán)境優(yōu)美舒適、設(shè)施現(xiàn)代化、文化多元化的杭州市東部超大型居住 中心，“新住宅運(yùn)動(dòng)”和“住在杭州”的成功典范。根據(jù)杭州市城市總體規(guī)劃( 1996 2010)，杭州市區(qū)由一個(gè)主城、兩 個(gè)副城組成，主城是城市人口和產(chǎn)業(yè)的主要聚集區(qū)，承擔(dān)全省政治、經(jīng)濟(jì)、科 教、文化中心和旅游中心的職能；下沙副城是東部新城，第二產(chǎn)

35、業(yè)的主要基 地，配套相應(yīng)的生活居住區(qū)和公共中心，發(fā)展成現(xiàn)代化的綜合性工業(yè)城；濱江 副城是南部新城，重點(diǎn)安排高科技工業(yè)、區(qū)、科研機(jī)構(gòu)、大專院校及其相應(yīng)的 居住用地和旅游設(shè)施，形成產(chǎn)、學(xué)、研、居、游相結(jié)合的高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化新 城。從上述規(guī)劃內(nèi)容看，杭州目前尚缺少一個(gè)功能明確的大型居住區(qū)，“住在 杭州”的城市品牌缺少?gòu)?qiáng)有力的居住區(qū)域支撐。因此，我們將努力把天都城建 設(shè)成為杭州市東部地區(qū)以居住、旅游、教育為其主要功能的新城區(qū)。天都衛(wèi)星示范城將以新的生活方式和完美的居住環(huán)境吸引杭州本地居民、上 海的跨國(guó)公司中高級(jí)管理人員、在海外創(chuàng)業(yè)成功欲回國(guó)定居度假的華僑或欲在 中國(guó)居住的外籍人士到此居住，從而形成多元文

36、化的居住氛圍。杭州東部地區(qū)的旅游、休閑與購(gòu)物中心。杭州市國(guó)際化的教育中心。天都衛(wèi)星示范城的教育不僅是配套設(shè)施，也 是一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)。將通過市場(chǎng)化的運(yùn)作強(qiáng)化教學(xué)質(zhì)量，通過與國(guó)外知名學(xué)校合作辦 學(xué)等方式實(shí)現(xiàn)教育的國(guó)際化，使天都衛(wèi)星示范城成為杭州市國(guó)際化的教育中 心。杭州市人才聚集高地。天都衛(wèi)星示范城將通過創(chuàng)造優(yōu)美的自然環(huán)境、便 捷的交通條件，良好的居住氛圍，優(yōu)秀的物業(yè)管理水平，使之成為 21 世紀(jì)新的 生活方式和居住環(huán)境的代表，吸引各類優(yōu)秀人才到此居住。2.4 主要內(nèi)容2.4.1 城市化新模式試點(diǎn) 通過新興產(chǎn)業(yè)培育、房地產(chǎn)開發(fā)與新城區(qū)建設(shè)三位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城綜合 開發(fā)試點(diǎn)，積極探索中國(guó) 21 世紀(jì)城市化

37、新模式。通過發(fā)展旅游和民辦教育營(yíng)造居住良好環(huán)境。通過歡樂四季公園、 天都國(guó)際度假中心、歡樂大道、天都廣場(chǎng)、歡樂廣場(chǎng)、天都文化體育廣場(chǎng)、二 十一世紀(jì)世界家居文化和建筑博覽會(huì)等旅游項(xiàng)目開發(fā)，營(yíng)造一流的居住環(huán)境。 通過與浙江大學(xué)合資合作興辦浙江大學(xué)東方學(xué)院，與國(guó)際著名中小學(xué)校、杭州 名校合辦貴族學(xué)校，把天都城建設(shè)成為杭州市民辦教育基地，為天都城高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及向知識(shí)型衛(wèi)星城方向發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。以旅游與教育等新興產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)的開發(fā)，體現(xiàn)了天都城“以旅游、教 育聚人氣，提升地塊知名度”的開發(fā)思路，天都城通過旅游、教育等新興產(chǎn)業(yè) 的培育，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)與城區(qū)建設(shè)，積極探索中國(guó) 21 世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星

38、城新的發(fā) 展模式。通過超大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)集聚人口，推進(jìn)城市化進(jìn)程。充分利用 環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產(chǎn)，吸引人口 大規(guī)模地向新城區(qū)流動(dòng)，快速集聚人口，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴(kuò)張。這市繼農(nóng) 轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動(dòng)城市化進(jìn)程，工業(yè)化帶動(dòng)城市化進(jìn)程之后的新一輪城市 化的新途徑。通過 21 世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點(diǎn)，積極探索特大型、大型城市通 過衛(wèi)星城建設(shè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張新模式。以天都城作為“試驗(yàn)田”，積極探索中國(guó) 21 世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城的內(nèi)涵和基 本特征，及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)過程中出現(xiàn)的各種問題，總結(jié)發(fā)展現(xiàn)代衛(wèi)星 城的各種經(jīng)驗(yàn)，尋找一條切實(shí)可行的現(xiàn)代衛(wèi)星城發(fā)展新思路、新模

39、式，塑造中 國(guó) 21 世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城成功典范。通過高起點(diǎn)規(guī)劃，超強(qiáng)力度投資，綜合性開發(fā)，構(gòu)造優(yōu)于中心城區(qū) 的居住、創(chuàng)業(yè)新環(huán)境，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)向郊區(qū)衛(wèi)星城分流和農(nóng)村人口向衛(wèi)星城集 聚，實(shí)現(xiàn)攤大餅式城市規(guī)模擴(kuò)張模式向章魚式城市規(guī)模擴(kuò)張模式轉(zhuǎn)變。通過市場(chǎng)取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式衛(wèi)星城建設(shè)模式試點(diǎn)，積極 探索城市化的投資新體制和資金籌措新機(jī)制。積極探索企業(yè)主導(dǎo)型城市化新模式。天都城建設(shè)完全由企業(yè)自主投 資、建設(shè)和管理，嘗試新型的“企業(yè)辦社會(huì)”模式。這種模式不同于以往計(jì)劃 經(jīng)濟(jì)體制下福利型的國(guó)有大型企業(yè)辦社會(huì)，而是以市場(chǎng)為取向，通過規(guī)范的企 業(yè)化運(yùn)作為天都城居民們提供各項(xiàng)服務(wù)和設(shè)施，在追求經(jīng)濟(jì)效益

40、的同時(shí)滿足社 會(huì)需要。同時(shí)，城市化進(jìn)程雖然主要應(yīng)由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和引導(dǎo)，但也應(yīng)當(dāng)看 到，在城市化過程中，又存在著許多市場(chǎng)失靈的領(lǐng)域，因此，城市化過程又離 不開政府必要的干預(yù)和調(diào)節(jié)，政府作用主要表現(xiàn)在城市具體格局、模式，城市 土地的支配使用及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。所以，天都城的發(fā)展是通過市場(chǎng) 化取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式衛(wèi)星城建設(shè)模式試點(diǎn)。積極探索以上市公司為載體，運(yùn)用市場(chǎng)手段籌措城市建設(shè)資金的民 間主導(dǎo)型城市化的投資新體制和資金籌措新機(jī)制。2.4.2房地產(chǎn)開發(fā)新模式的試點(diǎn)面對(duì)大城市住宅郊區(qū)化的新趨勢(shì)，塑造 21 世紀(jì)郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的成功典范。住宅郊區(qū)化是一個(gè)城市的城市化水平發(fā)展到相當(dāng)高的

41、程度后，逆城市化的效 應(yīng)，是人們脫離喧鬧的都市追求安詳、寧?kù)o生活的結(jié)果。因此，住宅郊區(qū)化是 城市發(fā)展的必然結(jié)果。研究結(jié)果表明，當(dāng)一個(gè)城市的人均GDP 達(dá)到 3000 美元時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)城市空心化、住宅郊區(qū)化的現(xiàn)象。根據(jù) 99 杭州統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù) 據(jù)， 1998年杭州市區(qū)居民的人均 GDP 達(dá)到 3.3萬(wàn)元人民幣（按當(dāng)年價(jià)格計(jì) 算），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了 3000 美元的臨界值，因此杭州住宅郊區(qū)化的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。 從杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)化的趨勢(shì)業(yè)已初現(xiàn)端倪。象天都衛(wèi)星示范城這樣超過 400 萬(wàn)平方米的超大規(guī)模的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 不僅在杭州、在浙江省是唯一的，甚至在華東地區(qū)、在全國(guó)范圍內(nèi)也是罕見

42、的。 這一超大規(guī)模、超大強(qiáng)度項(xiàng)目的開發(fā)成功，將為杭州乃至全國(guó)的郊區(qū)房地 產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個(gè)可資借鑒的模式。呼應(yīng)“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措，爭(zhēng)當(dāng)杭州房地產(chǎn)業(yè)走向全國(guó)性市場(chǎng)和國(guó)際 市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。杭州市委、市政府于 1999 年提出了“住在杭州”的城市品牌定位，這一城市 品牌的提出使杭州在國(guó)內(nèi)乃至海內(nèi)外樹立了獨(dú)特的城市形象，它無(wú)疑將成為杭 州實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)走出杭州，迎接二十一世紀(jì)發(fā)展的一個(gè)有利 契機(jī)；同時(shí)也確立了杭州房地產(chǎn)業(yè)面向全省、走向全國(guó)、走向世界的發(fā)展戰(zhàn) 略。天都衛(wèi)星示范城的市場(chǎng)定位是超越地方意義的，這種定位在目前杭州的房地 產(chǎn)市場(chǎng)是一種創(chuàng)新。天都衛(wèi)星示范城的市場(chǎng)定位不僅針對(duì)余杭和杭州，

43、也針對(duì) 浙江全省，甚至上海，它的輻射距離將遠(yuǎn)至整個(gè)華東地區(qū)、香港、臺(tái)灣等地。 同時(shí)，積極探索一條房地產(chǎn)國(guó)際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的有效途徑，吸引海外創(chuàng)業(yè)成功 欲回國(guó)定居度假的華僑或欲在中國(guó)居住的外籍人士到此居住。天都衛(wèi)星示范城 因而有可能成為杭州乃至中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走向全國(guó)性市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。 通過超大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)新時(shí)代。天都衛(wèi)星示范城的開發(fā)建設(shè)，除了進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)外，還涉及教育、旅 游、健康、體育、文化等與人們的根本需求緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。不但要搞好社區(qū) 硬件環(huán)境，還要搞好整個(gè)衛(wèi)星城的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境建設(shè)。這是一種全新的 開發(fā)模式，把房地產(chǎn)的外延大大地?cái)U(kuò)大了，如此大規(guī)模的

44、開發(fā)必將對(duì)杭州甚至 全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響，從而開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時(shí)代。2.4.3社區(qū)管理新體制試點(diǎn)物業(yè)管理是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其包括的內(nèi)容與我國(guó)原來(lái)實(shí)行的房管制度 有很大的差別。如果仍然采用舊的管理方法和手段，物業(yè)管理這個(gè)新的模式也 不過是個(gè)空架子。而針對(duì)天都城物業(yè)管理的量大、復(fù)雜多樣、細(xì)化、長(zhǎng)期性等 特點(diǎn)，實(shí)行管理現(xiàn)代化是十分重要的。現(xiàn)代化物業(yè)管理，是指在住宅區(qū)域范圍 內(nèi)的物業(yè)及物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué)管理為宗旨，運(yùn)用現(xiàn)代化管理 手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理走向科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理的活動(dòng)過 程。其管理與服務(wù)職能的發(fā)揮必須以實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化為前提，最大限度的使用 現(xiàn)代化

45、手段，如科技創(chuàng)新手段、計(jì)算機(jī)管理手段等，去實(shí)施硬件（如房屋、設(shè) 備與設(shè)施等）和軟件（如產(chǎn)權(quán)、戶籍、組織制度、管理方法等）的科學(xué)管理。要對(duì)天都城實(shí)施現(xiàn)代化的物業(yè)管理，可從五個(gè)方面入手：管理觀念現(xiàn)代 化，管理方式程序化，管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化，管理組織網(wǎng)絡(luò)化，管理手段自動(dòng)化。（ 1） 理觀念現(xiàn)代化?，F(xiàn)代化的管理與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理在觀念上的區(qū)別在于： 信息觀念。在物業(yè)管理中，住息作為一種重要的資源來(lái)管理和利用， 物業(yè)管理人員要全面了解物業(yè)的運(yùn)行情況，面對(duì)一個(gè)不斷變化的系 統(tǒng)，隨時(shí)隨地對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，使其達(dá)到最佳的工作狀態(tài)。業(yè)主對(duì)物業(yè) 的意見建議等信息是管理人員進(jìn)行下一步工作的基礎(chǔ)。因此物業(yè)管理 必須充分運(yùn)用信息

46、，加強(qiáng)信息傳遞，促進(jìn)信息循環(huán)，及時(shí)組織反饋， 達(dá)到與客觀實(shí)際的相對(duì)一致，從而為科學(xué)的決策提供依據(jù)。 系統(tǒng)觀念。物業(yè)管理的目標(biāo)不只是單一的建筑物，應(yīng)該將建筑物與其 周圍環(huán)境總和起來(lái)作為一個(gè)系統(tǒng)來(lái)管理，這個(gè)系統(tǒng)不僅包括有形的物 質(zhì)，還包含了無(wú)形的精神意志、文化、文明、道德規(guī)范等。 經(jīng)營(yíng)觀念。物業(yè)管理不能完全依靠行政手段，而要采用經(jīng)濟(jì)手段來(lái)管 理，通過有償經(jīng)營(yíng)服務(wù)，使管理走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展，自我完善 的道路。（ 2） 管理方式程序化。物業(yè)管理是要通過人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，管理人員 的水平高低直接影響到管理和服務(wù)的質(zhì)量和效果。我們無(wú)法要求每一位 工作人員都具有較高的工作能力。那么，要保證公司的水準(zhǔn)

47、就必須建立 起一套完整的制度。每一位員工在工作中都有章可循、照章辦事，保證 工作質(zhì)量，由“人制”變?yōu)椤胺ㄖ啤保嫣岣咂髽I(yè)水平，保證整個(gè)系 統(tǒng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)行。（ 3） 管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化。物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是管理服務(wù)的 行為。公司為了保證“產(chǎn)品”的質(zhì)量也應(yīng)建立一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn)， 它也可以像工業(yè)企業(yè)一樣采用 TQC對(duì)管理服務(wù)行為實(shí)施的整個(gè)過程實(shí) 行全面考核。所制定的管理標(biāo)準(zhǔn)要求細(xì)化、量化，具有可操作性。此 外，在這些管理標(biāo)準(zhǔn)中人員培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)是不可缺少的。企業(yè)需要有嚴(yán) 格的考核制度來(lái)保證員工的素質(zhì)，畢竟人員是管理行為的實(shí)施者。只有 一流的職工隊(duì)伍才能提供一流的管理服務(wù)，企業(yè)才能達(dá)

48、到一流的水平。（4）管理組織的網(wǎng)絡(luò)化。物業(yè)管理涉及的面很廣。物業(yè)公司內(nèi)部、物業(yè)公司 與許多政府部門、行業(yè)單位都有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。我們將包含在物業(yè) 管理系統(tǒng)中的各個(gè)部門作為一張“網(wǎng)”上的點(diǎn)，它們之間的關(guān)系就是 “網(wǎng)”上的“線”。這樣我們就可以建立一張簡(jiǎn)單的“網(wǎng)”。在物業(yè)管 理組織網(wǎng)絡(luò)中，有大量的信息資源、人力資源等，這些均可采用聯(lián)網(wǎng)的 方式共享。（5）管理手段自動(dòng)化。物業(yè)管理中的信息量大、面大，而且要長(zhǎng)期保存，經(jīng) 常調(diào)用，只有采用計(jì)算機(jī)技術(shù)，將信息分類、聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，才能方便物業(yè) 公司和各部門共享。使用電腦既提高了文檔統(tǒng)計(jì)的效率和質(zhì)量，也可在 企業(yè)遠(yuǎn)期預(yù)測(cè)上進(jìn)行輔助設(shè)計(jì)。天都城作為一個(gè)超現(xiàn)代的城區(qū)

49、，它的管理模式和管理制度也同樣是超現(xiàn) 代的，具體表現(xiàn)在：打破傳統(tǒng)的陳舊觀念、改變社區(qū)配置類型上的單一 化、強(qiáng)化社區(qū)組織的職能、完善現(xiàn)有社區(qū)的管理體制，實(shí)現(xiàn)智能化社區(qū) 管理。同時(shí)，天都城還非常重視社區(qū)的文化建設(shè)，將社區(qū)精神文明建設(shè) 放在社區(qū)文化的首要位置。這種管理理念在天都城的社會(huì)事業(yè)投資上尤 為凸現(xiàn)。第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案3.1 總 體 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 思 路 擬借鑒萬(wàn)科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住 社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì) 經(jīng)濟(jì)

50、、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有 機(jī)的相結(jié)合合理的市政設(shè)施配套 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合 具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn) “花園城市 ”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多 層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套 服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足 “以人為本 ”的居住理念。3.2 產(chǎn)品特征 ：以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排 別墅、獨(dú)立 、 雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型 的住宅產(chǎn)品。并以小高層來(lái)提高項(xiàng)目容積率。3. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家二級(jí)

51、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。3.3標(biāo)客源目前，在本區(qū)域購(gòu)房的客戶大都是當(dāng)?shù)丶昂贾萜渌貐^(qū)客戶。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來(lái)此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別 是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人） 仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。3.4 項(xiàng) 目 開 發(fā) 經(jīng) 營(yíng) 優(yōu) 勢(shì) 點(diǎn)本報(bào)告前面部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F(xiàn)對(duì) 該項(xiàng)目真正的、突出于余杭區(qū)住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。 （ 1 ） 項(xiàng) 目 開 發(fā) 經(jīng) 營(yíng) 期 幾 年 內(nèi) 相 關(guān) 的 經(jīng) 濟(jì) 大 “勢(shì) ”。 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng) 期。 住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政

52、、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有 利 的 政 策 法 規(guī) 環(huán) 境 。 置業(yè)意識(shí) 古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為 全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。（ 2 ） 項(xiàng) 目 的 區(qū) 位 優(yōu) 勢(shì) 與 地 段 優(yōu) 勢(shì) 及 其 發(fā) 展 空 間 與 規(guī) 模 自 然 環(huán) 境 得 地 獨(dú) 優(yōu) ， 其 遠(yuǎn) 離 市 中 心 ； 可作為杭州余杭區(qū)鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地； 占地 近百 多畝 ， 規(guī) 模適 中 ， 可作為 經(jīng) 濟(jì) 住 房 ， 是 置業(yè) 的 理 想地 方。 （ 3 ） 項(xiàng) 目 公 司 企 業(yè) 領(lǐng) 導(dǎo) 核

53、心 與 公 共 關(guān) 系 狀 態(tài) 。 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制， 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為杭州市人民和政府作出 貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目 也可 以 運(yùn)行類 似于 BOT 模式， 這 也將將 得到 政 府 的 充分支持。 上 述 這 些 優(yōu) 勢(shì) 點(diǎn) 的 正 確 運(yùn) 用 ， 有 利 于開 發(fā) 項(xiàng) 目 的 打 造 良 好 的 基 礎(chǔ)。3.5 項(xiàng) 目 開 發(fā) 經(jīng) 營(yíng) 機(jī) 會(huì) 點(diǎn)（1）整個(gè)余杭區(qū)人口眾多，外來(lái)人口也較多，而且私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不但 增加，收入水平也不斷增加，加之大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)房市較為活躍， 有利于新項(xiàng)目的上馬開工。

54、（2）項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類 物業(yè)便宜，而且近年來(lái)，余杭區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè) 施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來(lái)的前景，而且整個(gè)余 杭 的 潛在 購(gòu)買 力也 是 相 當(dāng) 有分量的 ， 這 也正 是 項(xiàng) 目 的 開 發(fā) 機(jī)會(huì) 點(diǎn)（3）本項(xiàng)目目前交通狀況不是很好，但有在建道路將在近年內(nèi)完成通車，到時(shí) 候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項(xiàng)目在這個(gè) 時(shí)候和大道的建設(shè)同時(shí)進(jìn)行，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。未來(lái)幾年里 ， 這 些 設(shè) 施 將 逐 步 完 成 ， 那 么 天 都 城 銷 售 將 適

55、逢 其 時(shí)3.6項(xiàng)目定面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、 短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套 設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。3.7標(biāo)市場(chǎng)定位消費(fèi)群界定1.高校、科研院所高級(jí)職稱人士2.民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板3.行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4.附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要年齡判斷在3045歲購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。3.8 產(chǎn) 品 定 位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這 是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決 策,主要原因是

56、1. 相 對(duì) 而 言 ， 項(xiàng) 目 區(qū) 位 位 置 遠(yuǎn) 離 市 中 心 ， 成 本 較 低2. 項(xiàng) 目 區(qū) 位 內(nèi) 高 檔 物 業(yè) 目 前 銷 售 狀 況 不 是 很 好3. 區(qū)域內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體 ,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。3.9銷售計(jì)劃? 總建筑面積：約 400 萬(wàn)平方米? 其中：住宅： 2080000 平方米 會(huì)所： 420000平方米 商業(yè)： 600000平方米 其他： 220000平方米? 開發(fā)時(shí)間：分四期開發(fā)? 單位總數(shù)：一期： 1340戶；二期： 1990 戶；三期： 1900戶；四期： 2000 戶第四部分：投資估算與融資方案4.1 投資估算在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià) 師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣， 對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。4.11 投資估算相關(guān)說(shuō)明 投資估算范圍 投資估算編制依據(jù) 投資估算說(shuō)明4.1.2 分項(xiàng)成本估算 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營(yíng)銷預(yù)算、金