房地產(chǎn)項(xiàng)目類型基礎(chǔ)概念

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目類型基礎(chǔ)概念中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)CH：HA REAL ESTATE INFORMATION CORPOftADCN【最新資料，WOR文檔，可編輯修改】傳統(tǒng)的項(xiàng)目類型 這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。別墅代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形；公寓公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；普通住宅 普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。項(xiàng)目類型的發(fā)展與豐富經(jīng)濟(jì)適用房 : 政府對(duì)開發(fā)商實(shí)行一定程度的補(bǔ)貼， 銷售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。 銷售對(duì)象面向本市戶口居民。 板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭(zhēng)論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)

2、知度。板塔之爭(zhēng)論是京城地產(chǎn)圈總動(dòng)員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢(shì)形象在消費(fèi)者心中占據(jù)上風(fēng)。 公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。隨著板塔之爭(zhēng)，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時(shí)尚。城市別墅的興起； Townhouse 的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse 風(fēng)聲水起，第一批 Townhouse 火了；跟風(fēng)的 Townhouse 被困了；究竟 Townhouse 何去何從， 業(yè)界還在摸索中。項(xiàng)目類型的新界定以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式一一別墅的概念：別墅作

3、為一種建筑類型，是有明確概念的。顧名思義， “別”字是“另外” 、“另一處”的意思，而“墅” 則是“野”與“土”兩個(gè)字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。因此，傳統(tǒng)對(duì)別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂設(shè)施、附近或有山有水的地方。概念延伸：城市別墅 近年，別墅項(xiàng)目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽(yáng)公園周圍別墅項(xiàng)目的興起， “城市別墅”成為新名詞。 一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長(zhǎng)處，正因?yàn)槿绱耍噍^之傳統(tǒng) 的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應(yīng)的開闊面貌。目前，郊區(qū)別

4、墅仍然是別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)項(xiàng)目。Townhouse 的基本解讀 -1原始的 Townhouse 概念：TOWNH OUSE原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車庫(kù)”，是二戰(zhàn)以后西方國(guó)家發(fā)展新城鎮(zhèn) 時(shí)出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過3、4 層；其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。北京的 Townhouse 緣起： 別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價(jià)格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活 配套帶來了考驗(yàn)。公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價(jià)高昂。Townhouse 作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，

5、應(yīng)運(yùn)而生。Townhouse 的基本解讀 -2北京受到認(rèn)可的 TOWNHOUSE目符合十大標(biāo)準(zhǔn)1、 位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程5至 30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。2、交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。3、環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。4、 規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過06，其規(guī)模最好在 15 萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位 的要求。5、規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。6、建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為 引人。7

6、、配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。8、價(jià)格：一套售價(jià)控制在 80萬至 180 萬元之間為好。9、服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。10、文化：應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。Townhouse 的四種形式通常，我們稱 Townhouse 為聯(lián)排別墅，因?yàn)?Townhouse 的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。但實(shí)際上， 個(gè)純粹的 Townhouse 項(xiàng)目中，一般可以包括四類建筑形式 , 即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨(dú)棟。 在同一項(xiàng)目中，通常價(jià)格表現(xiàn)：獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼板樓、塔樓項(xiàng)目類型板樓與塔樓的基本解讀 -1 板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而

7、相比較而言；所以我們?cè)谘芯恐邪寻鍢?、塔樓相提并論，更?地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。國(guó)家住宅工程中心對(duì)板樓、塔樓的定義是： 板樓是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己 單獨(dú)的樓梯、電梯。塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為 布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響： 外部建筑高度、密度、容積率不同 內(nèi)部戶型、銷售分?jǐn)偛煌鍢腔拘问叫「邔影鍢牵?至12層左右的板樓 高層板樓： 16 層以上甚至更高的稱為高層板樓多層板樓：6層以下的q供應(yīng)量以小高層最重：從

8、 2001 年以來，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要；q滿意度以多層居首：在消費(fèi)者滿意度的調(diào)查重，6 0%以上的消費(fèi)者最中意的是多層板樓；q平均售價(jià)以高層板樓最低：由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價(jià)最低； 塔樓基本形式傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓 改革的塔樓形式：蝶型塔樓q與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征：§ 外形輕盈蝶式建筑一般是 “半蝶半塔” ，戶戶緊密相連， 像沒有張開翅膀的蝴蝶， 改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫， 體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。§朝向、采光、通風(fēng)上有突破蝶形建筑設(shè)計(jì)還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端

9、，使多數(shù)單元都是南北朝向，實(shí)現(xiàn)了在 采光、通風(fēng)性能上的突破。§斜角存在成為新問題但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產(chǎn)生出很多在 戶型設(shè)計(jì)中難以避免的斜角問題，這既是蝶式建筑的“標(biāo)簽”之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨 越的障礙。q與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場(chǎng)適應(yīng)性：§ 平衡成本與建筑形式 板樓的售價(jià)明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對(duì)采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲，對(duì)于沒有明顯板、塔偏好的消費(fèi) 者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本與戶型的平衡。板、塔優(yōu)劣勢(shì)集錦比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高建筑平均高度低*高*不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢(shì)；但高層建筑有 利于觀景、不容

10、易受遮擋，間接有 利。出入空間大小容積率低高通風(fēng)好不暢朝向戶戶朝陽(yáng)常有無采居室采光戶戶朝陽(yáng)，南北通透同層分布不同的戶型單位，單位之 間互為遮擋對(duì)采光有負(fù)面影響；戶 型難以全面照顧每間居室的采光設(shè) 置。存在灰色空間高度冋題較容易受遮擋高度問題較不容易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承 重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以 拆改。使用率板樓戶型的使用率平均達(dá)到80%最高可達(dá)90%塔樓戶型的使用率常不足70%受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計(jì)高使用率使用率越高，空間使用程度越高， 價(jià)格成本越低。銷售分?jǐn)偟透咚堑倪^道、電梯、不對(duì)稱戶型等因素，造成公攤面積高單價(jià)高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓， 建

11、筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓小戶型一一塔樓突圍塔樓市場(chǎng)形勢(shì)危難，在建筑形式上突破的實(shí)驗(yàn)之后，開發(fā)商開始實(shí)行市場(chǎng)定位的突破，其中，小戶型社 區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場(chǎng)地位。小戶型社區(qū)長(zhǎng)短處： 從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓7、 8戶甚至 10 戶以上的單位，使塔樓的劣勢(shì)更加突出。小戶型以總價(jià)低吸引消費(fèi)者，實(shí)際上單價(jià)的性價(jià)比較高。 小戶型社區(qū)的成功來源于細(xì)分市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心理，可以稱得上是以小博大的市場(chǎng) 推廣典范。消費(fèi)者角度的項(xiàng)目類型比較消費(fèi)者的項(xiàng)目類型偏好排除一定范疇內(nèi)價(jià)格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對(duì)住宅項(xiàng)目類型的消費(fèi)心理是：首選多層板樓，然后是小高層

12、板樓、塔樓與townhouse。北京住宅建筑類型受歡迎程度調(diào)查：高達(dá)59.08 %的購(gòu)房者選擇多層板樓，有17.46 %的購(gòu)房者選擇小高層板樓，選擇塔樓的為14.9 %，選擇Townhouse的為8.57 %。定價(jià)比較價(jià)格比較（同檔次同條件）別墅Tow nhouse板樓塔樓平均單價(jià)最高次高高于板樓最低單價(jià)比較：獨(dú)棟單價(jià)比較：多層蝶塔傳統(tǒng)塔樓雙拼疊拼聯(lián)排小高層 高層平均總價(jià)最高以總建筑面積論無論以單價(jià)或以總價(jià)論: 別墅、Tow nhouse項(xiàng)目仍然很難在市場(chǎng)份額上有所進(jìn)步；無論板樓還是塔樓，100平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)；與居民收入最相宜的 5000元單價(jià)的普通住宅，有最廣闊市場(chǎng)空間。區(qū)域分布區(qū)域分布（平均半徑）別墅Tow nhouse板樓塔樓自然地理位置自然風(fēng)光出眾自然地理位置以選址論經(jīng)濟(jì)地理位置市政、配套不足多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟(jì)地理位置公寓普通住宅經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域需求下的項(xiàng)目類型偏好別墅、Tow nhouse、板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟(jì)地理位置的條件中，誰擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競(jìng)爭(zhēng) 的先機(jī)。交通便利成為消費(fèi)者對(duì)住宅區(qū)域的首要考慮因素：在本次調(diào)查中，50.3 %的被訪者希望項(xiàng)目周邊有良好的