7月15日宿遷中豪馬陵路地塊營(yíng)銷(xiāo)方案提報(bào)細(xì)化

1、20122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/12011.7.15中豪中豪 馬陵路地塊馬陵路地塊營(yíng)銷(xiāo)方案提報(bào)細(xì)化20122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/220122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/為什么？如何做？項(xiàng)目整體發(fā)展策略制定項(xiàng)目整體定位產(chǎn)品

2、系統(tǒng)性發(fā)展建議市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析城市機(jī)會(huì)城市發(fā)展機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)可能性：發(fā)展走向競(jìng)爭(zhēng)策略.可行性：發(fā)展走向競(jìng)爭(zhēng)策略.篩選條件： 市場(chǎng)空間 對(duì)企業(yè)能力要求 對(duì)企業(yè)盈利性的促進(jìn)作用產(chǎn)品定位目標(biāo)客戶本體價(jià)值分析基礎(chǔ)分析城市屬性市場(chǎng)屬性本體屬性客戶機(jī)會(huì)項(xiàng)目產(chǎn)品選型定位演繹結(jié)合客戶需求、開(kāi)發(fā)目標(biāo)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三個(gè)維度入手定位策略開(kāi)發(fā)與啟動(dòng)期策略邏輯框架宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析未來(lái)規(guī)劃發(fā)展分析整體市場(chǎng)分析產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)位條件分析交通條件分析資源價(jià)值分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析做什么？320122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月

3、免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/420122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/穩(wěn)定（產(chǎn)品的市場(chǎng)安全性）現(xiàn)金流（快銷(xiāo)速度再溢價(jià)力）作品（宿遷老城區(qū)改造的扛鼎之作）基于目標(biāo)尋找本案定位的方向？核心任務(wù)板塊超級(jí)大盤(pán)（百萬(wàn)逾方）三/四線城市的老區(qū)（封閉型市場(chǎng)）520122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/q1我們面對(duì)什么樣的市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)？p城市宏觀面得發(fā)展機(jī)會(huì)論證

4、p宿遷住宅市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析p自身?xiàng)l件及面臨的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題帶著這些核心問(wèn)題，進(jìn)行本案的前期定位策劃研究：620122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/q2我們的競(jìng)爭(zhēng)策略是什么？我們賣(mài)給誰(shuí)？我們做什么？是什么？p我們的競(jìng)爭(zhēng)策略p我們的目標(biāo)客戶p項(xiàng)目總體定位720122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/q3我們產(chǎn)品如何做？如何開(kāi)發(fā)？如何啟動(dòng)？p項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品系統(tǒng)性發(fā)展建

5、議p項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略820122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/目錄part 3 物業(yè)發(fā)展篇 p85part 4 開(kāi)發(fā)策略篇 p135附件：商業(yè)市場(chǎng)分析 p104part 5 營(yíng)銷(xiāo)策略篇 p142part 6 財(cái)務(wù)分析篇 p187part 1 定位分析篇 p09part 2 定位策劃篇 p62920122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.1 城市宏觀環(huán)境分析102

6、0122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1. 1 城市研究 城市圈2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破1000億元，達(dá)到1015億元，年均增長(zhǎng)14.2%，高于全省平均增速0.9個(gè)百分點(diǎn)，在全省總量占比提高0.3個(gè)百分點(diǎn)人均gdp達(dá)3200美元2010年江蘇省主要城市g(shù)dp增幅 宿遷是蘇北經(jīng)濟(jì)帶工業(yè)發(fā)達(dá)、交通便捷、商貿(mào)繁榮的中心城市之一。 以木材產(chǎn)業(yè)、釀酒產(chǎn)業(yè)、棉紡產(chǎn)業(yè)、玻璃產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，經(jīng)過(guò)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈向高附加值、高技術(shù)含量環(huán)節(jié)延伸，使之向高端化、規(guī)?；l(fā)展。宿遷位于江蘇省北部

7、，屬淮海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)。未來(lái)隨著宿遷的發(fā)展，將更好的推動(dòng)蘇北經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。隨著江蘇省著力開(kāi)發(fā)蘇北地區(qū)的大熱潮，宿遷將能更好地融入“蘇北經(jīng)濟(jì)支柱”行列，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)更為迅猛。宿遷14.2%1120122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.1 城市研究 人口發(fā)展宿遷口年均增長(zhǎng)1.18%，高于全國(guó)水平；目前處于快速城市化階段，至2015年，城市化率將達(dá)到65%，城市住房需求加同步快速增長(zhǎng)，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。l 城市化的趨勢(shì)日益明顯。全市常住人口406萬(wàn)

8、人，保持增長(zhǎng)了1.18%的增長(zhǎng)率。人口城市化率達(dá)到了55%。l 城市中心建成區(qū)面積達(dá)到130平方公里，城市人口達(dá)到了130萬(wàn)人，人口城市化率達(dá)到55%。宿遷常住人口406萬(wàn)城市常住人口130萬(wàn)農(nóng)村常住人口270萬(wàn)人口城市化率達(dá)到55%現(xiàn)狀2015年宿遷常住人口425萬(wàn)保持1.18%的年增長(zhǎng)率平均每年新增人口8440人城市常住人口139萬(wàn)農(nóng)村常住人口286萬(wàn)人口城市化率達(dá)到65%全國(guó)平均年增長(zhǎng)率1.07%1220122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.1 城市研究 城市規(guī)劃宿遷

9、市整體規(guī)劃2010-2020市域城鎮(zhèn)空間規(guī)劃：“亞鈴式”新型城市調(diào)整宿遷市區(qū)區(qū)劃，使市區(qū)規(guī)劃控制面積由目前的136平方公里調(diào)整擴(kuò)大到1000平方公里全市人口將達(dá)到615萬(wàn)人，總面積達(dá)到10126平方公里宿遷市以宿城區(qū)和宿豫區(qū)為核心城區(qū)，各自相對(duì)獨(dú)立，城市發(fā)展重心整體偏南，宿遷迎來(lái)高速發(fā)展時(shí)代。l 宿城區(qū)是未來(lái)宿遷經(jīng)濟(jì)和城市化的核心引擎，宿城區(qū)正著力向主城區(qū)方向發(fā)展l 位于宿城區(qū)市中心的馬陵路段，將借勢(shì)而上，迎來(lái)大發(fā)展1320122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/序號(hào)12產(chǎn)業(yè)園洋

10、河產(chǎn)業(yè)園雙溝產(chǎn)業(yè)園能級(jí)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積10平方公里5平方公里成立時(shí)間2010年2010年1.1 城市研究 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 分布 釀酒業(yè)一年前，市委市政府以洋河、雙溝兩大酒業(yè)為龍頭，按照“全國(guó)領(lǐng)先、華東一流、特色鮮明、底蘊(yùn)深厚”的目標(biāo)，在洋河鎮(zhèn)、雙溝鎮(zhèn)分別規(guī)劃了10平方公里和5平方公里的酒業(yè)園區(qū)1420122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/產(chǎn)業(yè)園宿遷經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)功能先進(jìn)制造業(yè)和出口貿(mào)易加工業(yè)基地現(xiàn)有重點(diǎn)企業(yè)企業(yè)娃哈哈飲料芬那絲襪業(yè)晨風(fēng)服飾流星工業(yè)園.類(lèi)型食品棉紡服

11、飾制造發(fā)展現(xiàn)狀截止2006年底，共有368個(gè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)，協(xié)議利用資金234.32億元，億元以上項(xiàng)目58個(gè)，投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目170個(gè)1.1 城市研究 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 宿遷經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)宿遷經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積105平方公里，建成區(qū)面積47平方公里。開(kāi)發(fā)區(qū)已初步形成以紡織服裝、機(jī)械電子、輕工食品、新型建材、生物化工、商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)為主的區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊。規(guī)劃目標(biāo)開(kāi)發(fā)區(qū)堅(jiān)持“外向型、高起點(diǎn)、國(guó)際化”的發(fā)展方針，大力發(fā)展資源利用型、勞動(dòng)密集型、出口創(chuàng)匯型工業(yè)，建成具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的先進(jìn)制造業(yè)和出口貿(mào)易加工業(yè)基地1520122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！

12、每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.1 城市研究 ykj誼錦嘉觀點(diǎn)關(guān)鍵提示：面對(duì)宿遷城市化、產(chǎn)業(yè)化的歷史發(fā)展機(jī)遇，本案應(yīng)抓住機(jī)會(huì)， 主動(dòng)融入宿遷的發(fā)展中，承接來(lái)自城市發(fā)展催生的居住需求。1620122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.1 城市研究 ykj誼錦嘉觀點(diǎn)三個(gè)結(jié)論三個(gè)結(jié)論三個(gè)結(jié)論1、隨著江蘇省著力開(kāi)發(fā)蘇北地區(qū)的大熱潮，宿遷將能更好地融入“蘇北經(jīng)濟(jì)支柱”行列，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)更為迅猛。2、宿城區(qū)處于宿遷城市發(fā)展的主要方向，主要發(fā)展區(qū)域，城市功能將顯著提升，房

13、地產(chǎn)是主要手段之一，中長(zhǎng)期內(nèi)將重點(diǎn)發(fā)展，迎來(lái)歷史機(jī)遇。3、區(qū)域產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展，未來(lái)隨著產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，不僅推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也將導(dǎo)入大量產(chǎn)業(yè)客群，帶來(lái)相關(guān)的置業(yè)需求。1720122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1820122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 住宅 2010宏觀政策 1月10日 國(guó)十一條規(guī)定二套房貸首付不低于40%：國(guó)

14、十一條規(guī)定購(gòu)買(mǎi)二套房的家庭，貸款首付比例不低于40%；房產(chǎn)企業(yè)必須“公開(kāi)房源+明碼標(biāo)價(jià)”。 3月18日 78家央企被迫要求退出房地產(chǎn)市場(chǎng)：國(guó)資委確認(rèn)公布的以“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)”為主業(yè)的中央企業(yè)有16家，其他78家將退出。 4月17日 新國(guó)十條出臺(tái)：二套房首付不低于五成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；購(gòu)買(mǎi)首套但90平以上的首付不得低于30%；在房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停第三套及以上房貸；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。 5月26日嚴(yán)征土地增值稅 31日逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革：26日 國(guó)稅總局發(fā)布關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知，明確

15、土地增值稅清算過(guò)程中若干計(jì)稅問(wèn)題。31日 發(fā)改委明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財(cái)稅體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。1920122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 住宅 2010宏觀政策 6月13日 公租房新政陸續(xù)出臺(tái)：?jiǎn)翁捉嬖?0m2以下；合同期限一般為3-5年，可申請(qǐng)續(xù)租；只能用于自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置 9月29日 新國(guó)五條：“五項(xiàng)措施”具體措施包括信貸、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管等。 10月20日 央行加息：自2010.10.20起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上

16、調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。 11月1日起房貸7折利率全面取消 15日限外令發(fā)布：多家銀行取消房貸7折利率，優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。中旬，限外令發(fā)布。 租房新規(guī) 國(guó)土部打擊囤地 公積金利率上調(diào)：12月16日 住建部發(fā)布商品房屋租賃管理辦法。12月19日，國(guó)土部要求抑制地價(jià)過(guò)快上漲，新地王須2日上報(bào)。12月26日，個(gè)人住房公積金貸款利率全面上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。 央行12月26日起加息 基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25% ：人民銀行決定，自2010.12.26起金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。2020122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更

17、新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 住宅 2011宏觀政策近期政策對(duì)樓市的影響：全國(guó)呈“分化”走勢(shì)，宿遷此類(lèi)內(nèi)需型、剛需為主的市場(chǎng)受“限購(gòu)”政策影響小，而受“限貸”的影響較大。近期新“國(guó)八條”政策調(diào)控主要有以下兩點(diǎn)內(nèi)容：限貸 首付60%調(diào)控內(nèi)容：“對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。”信貸政策僅調(diào)高首付比例，中低端市場(chǎng)受影響程度最大“限貸”政策由于周期比較長(zhǎng)，對(duì)整體市場(chǎng)的改善型需求影響較大，首付的增加對(duì)購(gòu)房有一定影響。最新：樓市“限購(gòu)令”快速擴(kuò)容，已從一線城市、熱點(diǎn)二線城市迅速擴(kuò)容至普通

18、二線、三線城市。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著更多城市加入限購(gòu)行列，樓市調(diào)控效果將逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。2120122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 住宅 2011宏觀政策近期政策對(duì)樓市的影響：全國(guó)呈“分化”走勢(shì)，宿遷此類(lèi)內(nèi)需型、剛需為主的市場(chǎng)受“限購(gòu)”政策影響小，而受“限貸”的影響較大。近期新“國(guó)八條”政策調(diào)控主要有以下兩點(diǎn)內(nèi)容：調(diào)控內(nèi)容：“上海版限購(gòu)僅規(guī)定一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套，但并沒(méi)有對(duì)購(gòu)買(mǎi)家庭以往的房產(chǎn)情況進(jìn)行限制！”限購(gòu)令直接導(dǎo)致成交量大幅萎縮，嚴(yán)重打擊外地客購(gòu)買(mǎi)信心

19、限購(gòu) 停止三套“限購(gòu)”政策對(duì)以投資型、外需型為主的一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響最大，而對(duì)以剛需、改善型、內(nèi)需為主的其他城市影響較小。最新：樓市“限購(gòu)令”快速擴(kuò)容，已從一線城市、熱點(diǎn)二線城市迅速擴(kuò)容至普通二線、三線城市。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著更多城市加入限購(gòu)行列，樓市調(diào)控效果將逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。2220122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1. 0 宏觀政策分析 小結(jié)1.梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，今年15月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅在5%以上的城市30個(gè)以上，均為二、

20、三線城市，且與一線城市相比依然“漲勢(shì)逼人”。7月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格仍在上漲，其中二、三線城市漲幅明顯超過(guò)北京、上海等一線城市，成為領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)的“主力軍”。2.隨著樓市調(diào)控的持久化、常態(tài)化，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始調(diào)整策略，加快供應(yīng)、加快銷(xiāo)售、加快套現(xiàn)以及加速拿地的策略成為基本選擇。3.面對(duì)調(diào)控常態(tài)化形勢(shì)，企業(yè)必須以變應(yīng)變，轉(zhuǎn)變既有的競(jìng)爭(zhēng)模式與盈利模式才可能適應(yīng)市場(chǎng)、贏得市場(chǎng)。在競(jìng)爭(zhēng)模式上由過(guò)去博弈政策、政府轉(zhuǎn)向博弈市場(chǎng)，在盈利模式上由過(guò)去的博弈土地快速升值轉(zhuǎn)向產(chǎn)品與服務(wù)的價(jià)值創(chuàng)造上，要忘卻土地的升值，而在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)、服務(wù)環(huán)節(jié)上創(chuàng)造價(jià)值、提供增值。

21、特別是在產(chǎn)品上多下工夫，提供高性價(jià)比的產(chǎn)品才是未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)之道、盈利之道。2320122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/幸福路是最受宿遷人認(rèn)同的老城區(qū)，是中高端人群置業(yè)首選；近年來(lái)，固定投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資有所減緩，但市場(chǎng)需求量高速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)短期內(nèi)房地產(chǎn)投資將呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。1.2 市場(chǎng)分析 住宅 板塊格局宿城區(qū) 宿遷人最為認(rèn)同的區(qū)域，對(duì)宿遷當(dāng)?shù)馗叨巳巳何Υ?宿豫區(qū)目前受到宿遷當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)同度較低，發(fā)展相對(duì)獨(dú)立固投和房投商品房成交宿遷相對(duì)于蘇北其他城市，房地產(chǎn)發(fā)展明顯滯后

22、宿豫區(qū)和宿城區(qū)相隔8公里宿城區(qū)宿豫區(qū)8km購(gòu)房客戶購(gòu)房客戶2420122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/發(fā)展特征：宿遷住宅市場(chǎng)目前處于“成長(zhǎng)”向“成熟”階段發(fā)展的過(guò)渡階段，市場(chǎng)表現(xiàn)為高速發(fā)展，特征為量增價(jià)高，“競(jìng)合”走向“競(jìng)爭(zhēng)”。1.2 市場(chǎng)分析 住宅 發(fā)展特征宿城區(qū)區(qū)域規(guī)劃落實(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入初期發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始萌芽，居住需求以物質(zhì)性改善為主；階段特征 城市高端住宅開(kāi)始大規(guī) 模出現(xiàn)，數(shù)量、規(guī)模均已高增速發(fā)展，產(chǎn)品品質(zhì)有所提升，市場(chǎng)處于競(jìng)合態(tài)勢(shì)；外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始增

23、多，共同分享市場(chǎng)，后期隨著客源挖掘的深入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，產(chǎn)品向精細(xì)化發(fā)展客群特征房地產(chǎn)市場(chǎng)以本地剛性需求占據(jù)主導(dǎo)，以居住改善性需求為主。本地需求繼續(xù)增大，高端需求被激發(fā)，周邊區(qū)域居住需求也將顯現(xiàn)。年成交量30萬(wàn)成交價(jià)格：5000及以上市場(chǎng)中高端需求逐漸顯露，產(chǎn)業(yè)客群大量導(dǎo)入，外部需求繼續(xù)被激發(fā)。2520122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 住宅 總體特征宿城區(qū)目前開(kāi)發(fā)以核心區(qū)域的住宅開(kāi)發(fā)為主，數(shù)量不多，規(guī)模型大盤(pán)稀少，以本地開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)，品牌實(shí)力一般，整體

24、開(kāi)發(fā)水平不高，有較大的提升空間。項(xiàng)目名稱總建筑面積規(guī)劃戶數(shù)容積率物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售狀態(tài)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)發(fā)商()(戶)湖濱 藍(lán)郡220000179 獨(dú)棟、雙聯(lián)、三聯(lián)在售2008年12月16日上海達(dá)華房屋開(kāi)發(fā)有限公司金鷹天地60萬(wàn) 未售、未定宿遷金鷹置業(yè)有限公司祥和名邸61000平米144一期0.4二期0.64獨(dú)棟、聯(lián)排在售2009年5月1日宿遷市金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司維多利亞花園595935291.79多層在售2009年5月23日宿遷恒鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中港 雅典城40萬(wàn)2500多1.99多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅在售2009年8月江蘇中港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司月亮城21萬(wàn)約11002.88商業(yè)中心在售20

25、11年6月宿遷世典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司皇冠國(guó)際8萬(wàn)6822.84公寓售罄2009年12月江蘇宏業(yè)置地有限公司臥龍灣1000002370.8別墅在售2010年4月28日江蘇長(zhǎng)河置業(yè)有限公司寶龍城市廣場(chǎng)50萬(wàn)2.14多層、高層在售2009年12月19日宿遷寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司金田.湖畔春天17.5萬(wàn)9874.78高層及商業(yè)一期售罄，二期未售2010年4月16日浙江金田置業(yè)有限公司2620122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 住宅 產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)：從產(chǎn)品角度來(lái)看，宿

26、遷普通住宅主流產(chǎn)品為多層和小高層，高層產(chǎn)品處于被教育階段，接受度有限；高端產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主。項(xiàng)目名稱產(chǎn)品多層小高層高層疊加聯(lián)排花園洋房雙拼獨(dú)棟金鷹天地寶龍城市廣場(chǎng)極少量嘉匯御景園5月29日首次開(kāi)盤(pán)，推出160套22層的5號(hào)樓板式高層住宅房源，89平米二房、122平米三房、136平米三房各占三分之一。6月18日推出26層的4號(hào)樓80套蝶式高層房源,戶型面積90、139各占一半。恒大華府恒大華府一期推出2、3、17、18、15、16號(hào)六棟高層，共計(jì)近900套房源。其中2、3號(hào)樓房源面積為140-170平米，17、18號(hào)樓房源面積為100-140平米，16號(hào)樓中央湖景樓王全部為270平米的戶型，1

27、5號(hào)樓均為395平米的大平層，挑高3.5米。極少量臥龍灣2720122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 住宅 建筑風(fēng)格項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格寶龍城市廣場(chǎng)現(xiàn)代主義濱水休閑臥龍灣歐陸式風(fēng)格嘉匯御景園英倫風(fēng)格皇冠國(guó)際現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格恒翔銀座德式簡(jiǎn)約風(fēng)格今田 湖畔春天歐陸式風(fēng)格建筑風(fēng)格：市場(chǎng)上建筑風(fēng)格以歐陸風(fēng)情為主導(dǎo)，目前市場(chǎng)處于成長(zhǎng)階段，消費(fèi)者對(duì)外來(lái)風(fēng)格接受度較高，追求較高品味的生活。2820122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新

28、，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 住宅 別墅產(chǎn)品別墅產(chǎn)品：高端住宅產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主，主要供應(yīng)面積集中在220-280 ，其次是疊加別墅，面積跨度較大，總體來(lái)看，產(chǎn)品設(shè)計(jì)粗放，面積普遍偏大，因市場(chǎng)供應(yīng)不足，所有供應(yīng)全部成交，因此，成交主力目前也集中在聯(lián)排產(chǎn)品的220-280 。單位： 單位： 宿遷疊加產(chǎn)品面積階段分步宿遷聯(lián)排產(chǎn)品面積階段分步2920122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/多層小高層聯(lián)排疊加獨(dú)棟去化速度排序1

29、.2 市場(chǎng)分析 住宅 去化情況去化情況：多層由于得房率好，經(jīng)濟(jì)性高，因此去化速度最快，其次是小高層產(chǎn)品 聯(lián)排別墅雖不如多層去化速度快，但作為一種小眾產(chǎn)品，月去化17套也 是非常理想。3020122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 住宅 去化情況主力面積段：多層：100-110 及 130-140小高層：130-140 及 110-120聯(lián)排：240-260疊加：170-180宿遷各類(lèi)產(chǎn)品去化對(duì)比3120122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼

30、升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 住宅 去化情況2011 年周宿遷樓盤(pán)銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)及趨勢(shì)圖如圖表：2011年宿遷樓市銷(xiāo)售分析表（按周統(tǒng)計(jì)）序號(hào)時(shí)間住宅商鋪銷(xiāo)售數(shù)量（套）銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)/m2）銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售均價(jià) （元/m2）銷(xiāo)售數(shù)量（間）銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)/m2）銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售均價(jià) （元/m2）11.03-091101.33 423531921851.91 95414995 21.10-161922.23 773634671891.07 66546219 31.17-231792.01 69303451136

31、1.00 59215921 41.24-302572.93 940432101941.20 67875656 51.31-2.6680.71 23593343230.31 5991932 62.07-132232.47 82803353330.22 10784900 72.14-203794.23 144433411820.52 31416040 82.21-272332.71 98153628870.62 31355056 92.28-3.62252.53 916536281070.79 41255222 103.07-131401.64 607837001241.19 66085553 1

32、13.14-202092.29 698330501501.15 73236368 123.21-271471.60 540833701140.85 44005176 134.03-091421.53 59183849610.46 25905579 144.10-161872.00 74933742154.17-231441.76 71444057480.39 29057431 164.24-303022.76 104063773750.49 20294175 175.01-072262.08 736935411511.45 53003645 185.08-143403.61 166234604

33、580.38 21395536 195.22-281661.79 66773724670.50 22944601 205.29-6.42412.48 94183793590.55 24054340 216.05-111091.10 41563786920.96 46104821 226.12-181111.18 48134094760.78 43195505 236.19-251281.38 537838991370.48 21204420 246.26-7.21581.60 53443342460.51 32546346 3220122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升

34、級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 住宅 去化情況2011 年度宿遷樓盤(pán)銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)及趨勢(shì)圖如圖表：2010-2011年度宿遷樓市銷(xiāo)售分析表（按月統(tǒng)計(jì))住宅商鋪寫(xiě)字樓序號(hào)年月銷(xiāo)售數(shù)量（套）銷(xiāo)售面積（m2）銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）銷(xiāo)售數(shù)量（套）銷(xiāo)售面積 （m2）銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）銷(xiāo)售數(shù)量（套）銷(xiāo)售面積 （平方米）銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售均價(jià) （元/平方米）12010.011917200037.30 58870.162942.9635029758.13 13839.574650.6922010.0

35、21264133699.90 37197.812782.1937723392.24 9126.923912.2232010.031502158069.60 43202.722733.1545234093.18 13770.64039.1142010.041809193523.70 58978.723047.6252843558.49 18622.984275.452010.051059115796.10 37522.163240.3763338716.76 15620.434034.5462010.0680280839.924288.983004.5836829389.45 11064.163

36、764.6772010.0778280335.3726024.263239.4530228133.59 10852.173857.3782010.081104112572.332865.122919.4737026041.47 14275.365481.7892010.091248132130.848735.83688.4544733102.76 17318.345231.69102010.102317256977.299147.563858.2242027946.19 13499.794830.633320122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘

37、寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 住宅 去化情況2010.12011.06年月度宿遷樓盤(pán)銷(xiāo)售情況趨勢(shì)圖2011年16月宿遷周樓盤(pán)銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)圖說(shuō)明： 紅色虛線為數(shù)據(jù)趨勢(shì)線，趨勢(shì)線表明：自去年開(kāi)始，由于受宏觀調(diào)控的影響，盡管在今年2月出現(xiàn)了銷(xiāo)售的井噴。如果宏觀政策繼續(xù)調(diào)控，則宿遷房產(chǎn)銷(xiāo)售的整體走勢(shì)正表現(xiàn)為不斷下滑的態(tài)勢(shì)。3420122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 住宅 去化情況2011年度前15周宿遷樓盤(pán)銷(xiāo)

38、售均價(jià)統(tǒng)計(jì)表2010.1-2011.6月度宿遷樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)統(tǒng)計(jì)表說(shuō)明： 綠色虛線為數(shù)據(jù)趨勢(shì)線，趨勢(shì)線表明：自去年至今，盡管宏觀調(diào)控不斷，但宿遷的總體平均銷(xiāo)售價(jià)格仍舊堅(jiān)挺。唯從尾盤(pán)數(shù)據(jù)看，可能樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格即將迎來(lái)可能的拐點(diǎn)。鏈接到excle3520122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/溢價(jià)能力排序多層小高層聯(lián)排疊加獨(dú)棟1.2 市場(chǎng)分析 住宅 溢價(jià)情況溢價(jià)情況：獨(dú)棟溢價(jià)能力最強(qiáng)，但犧牲了容積率，經(jīng)濟(jì)性相對(duì)較差；聯(lián)排別墅溢價(jià) 率接近于2，經(jīng)濟(jì)性較強(qiáng)，是目前市場(chǎng)上最好的溢價(jià)產(chǎn)品。36

39、20122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 住宅 溢價(jià)情況主力總價(jià)段：多層：45-65萬(wàn)元小高層：50-65萬(wàn)元聯(lián)排：200-250萬(wàn)元疊加：100萬(wàn)元左右宿遷各類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格對(duì)比3720122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/公寓客源結(jié)構(gòu)：宿遷購(gòu)房客戶中，以本地客和產(chǎn)業(yè)客兩大客源為主，輔以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客和少量外地投資客，市區(qū)客源極少。客戶分類(lèi)宿遷本地客戶

40、產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶市區(qū)客戶外地客戶行業(yè)分布動(dòng)遷戶、公務(wù)員、教師、醫(yī)生等企事業(yè)單位員工釀酒業(yè)、棉紡業(yè)、玻璃業(yè)等產(chǎn)業(yè)職工鄉(xiāng)鎮(zhèn)動(dòng)遷戶、公務(wù)員、小業(yè)主等宿城區(qū)、宿豫區(qū)企事業(yè)單位職員與宿遷產(chǎn)業(yè)有密切往來(lái)的長(zhǎng)三角商貿(mào)人士1.2 市場(chǎng)分析 客戶 公寓客戶宿遷普通住宅客源結(jié)構(gòu)宿遷本地客戶3820122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/宿遷本地客戶產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶市區(qū)客戶中年30-40歲左右，在政府、學(xué)校、醫(yī)院等企事業(yè)單位就職，三口之家；另有部分本地動(dòng)遷戶，動(dòng)遷賠付費(fèi)用高，首付能力強(qiáng)

41、。中青年25-40歲左右、事業(yè)起步期，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工作；二人世界或三口之家，部分家庭有車(chē)。中年，35-50歲，鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員或小企業(yè)主，三口之家或三代同堂，具備一定經(jīng)濟(jì)能力中青年25-40歲左右、在宿城區(qū)就業(yè)，單身、二人世界或三口之家，部分有車(chē)二房 80-100三房110-130改善兼投資教育驅(qū)動(dòng)動(dòng)遷驅(qū)動(dòng)價(jià)格驅(qū)動(dòng)二房 80-100三房110-130剛需首次置業(yè)投資投資驅(qū)動(dòng)價(jià)格驅(qū)動(dòng)二房90-110三房110-120三房120-140剛需首次置業(yè)首次改善產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)三房 110-120三房120-140首次、二次改善動(dòng)遷驅(qū)動(dòng)換房需求外地客戶中年，30-45歲左右，在宿遷有頻繁的商貿(mào)活動(dòng)或產(chǎn)業(yè)聯(lián)系，有車(chē)，已有

42、住房二房 95-110三房110-120投資投資驅(qū)動(dòng)公寓客戶特征：本地政府、企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中高收入者是當(dāng)前公寓核心客戶，主要目的為改善居住，產(chǎn)品以100-110 平方米和120-140 的三房為主。1.2 市場(chǎng)分析 客戶 公寓客戶3920122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/主要特征：企業(yè)高管、私營(yíng)業(yè)主、少量政府高官等中產(chǎn)成功人士次要特征：公務(wù)員、文教人員、企業(yè)金領(lǐng)等輔助特征：宿遷周邊城鎮(zhèn)投資客群主要來(lái)源：酒產(chǎn)業(yè)區(qū)、蘇州工業(yè)園、蘇宿產(chǎn)業(yè)園等次要來(lái)源：宿遷本地政府機(jī)關(guān)、義

43、烏小商品城等市場(chǎng)之私營(yíng)業(yè)主輔助來(lái)源：宿遷周邊徐淮徽其他地區(qū)客戶來(lái)源客戶特征購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因主要需求：改善為主、投資為輔的購(gòu)買(mǎi)次要需求：養(yǎng)老、休閑需求輔助需求：與宿遷有密切商貿(mào)活動(dòng)的外地客群臨時(shí)住所別墅客戶：本地產(chǎn)業(yè)高管、政府官員及私企業(yè)主是別墅產(chǎn)品的三大主力客群，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境較為偏好，而緊湊型聯(lián)排別墅是主流需求。需求產(chǎn)品主要偏好：200-260平米常規(guī)偏緊湊聯(lián)排別墅次要偏好：240-300平米舒適聯(lián)排或類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品1.2 市場(chǎng)分析 客戶 別墅客戶4020122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/

44、http:/ 項(xiàng)目名稱寶龍城市廣場(chǎng) 建筑面積500000m2 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2010 建筑形態(tài)高層 車(chē)位配比0.7 開(kāi)發(fā)企業(yè)宿遷市振越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷(xiāo)售均價(jià)高層 5400元/m2 裝修情況 毛坯 物 管 費(fèi)-寶龍城市廣場(chǎng)：西湖路濱水中心區(qū)規(guī)模大盤(pán)，多物業(yè)類(lèi)型，景觀優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，主力客群為周邊產(chǎn)業(yè)客及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客。宿遷寶龍城市廣場(chǎng)地處宿遷市核心商圈，東臨古黃河，是宿遷市最重要的商業(yè)中心區(qū)之一。項(xiàng)目總建筑面積約50萬(wàn)平方米，主體商業(yè)為寶龍第三代標(biāo)準(zhǔn)店，配有大型時(shí)尚百貨，超市主力店。規(guī)劃有休閑步行街，高層住宅等面積段3r：1292r：80-903r：130成交均價(jià)5400元/m25400元/m25400元

45、/m2戶型優(yōu)點(diǎn)面積控制合理，兩房朝南，雙陽(yáng)臺(tái)面積控制適中，兩房及客廳均朝南面積控制適中，布局合理，南北通透，雙陽(yáng)臺(tái)戶型缺點(diǎn)東西向客廳布局未能滿足儲(chǔ)藏空間及工作陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)南北不通透餐廳及走道面積浪費(fèi)較大未能滿足儲(chǔ)藏空間及工作陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)1.2 市場(chǎng)分析 住宅 在售案例4120122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)走勢(shì)：短期內(nèi)，本案所在區(qū)域雖開(kāi)發(fā)量有所增加，但需求量會(huì)顯著上漲，仍處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)處于“競(jìng)合”格局；隨著近期出讓的土地未來(lái)3年內(nèi)大量上市，供應(yīng)將直線上升，但需求

46、增速難以快速跟進(jìn)，中長(zhǎng)期市場(chǎng)將由供求持平向供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)發(fā)展，市場(chǎng)面臨激烈的“競(jìng)爭(zhēng)”。2011年2012年2013年2014年（萬(wàn) ）未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)走勢(shì)1.2 市場(chǎng)分析 住宅 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)3010205040供應(yīng)需求供不應(yīng)求供求持平供過(guò)于求4220122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/未來(lái)客戶演變：伴隨著區(qū)域市場(chǎng)從“成長(zhǎng)”走向“成熟”，宿遷本地改善性客戶短期內(nèi)仍占主導(dǎo)地位，且呈增長(zhǎng)走勢(shì)，但中長(zhǎng)期此類(lèi)客戶有所衰減；產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶未來(lái)隨著企業(yè)導(dǎo)入數(shù)量增加，客戶長(zhǎng)期將呈增長(zhǎng)走勢(shì)；其余三類(lèi)客戶雖有

47、增長(zhǎng)趨勢(shì)，但整體規(guī)模仍較小。宿遷本地客戶產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶市區(qū)客戶外地客戶2011年2012年2013年2014年客戶數(shù)量未來(lái)客戶演變1.2 市場(chǎng)分析 住宅 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) 客戶演變4320122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 ykj 誼錦嘉觀點(diǎn)4420122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.2 市場(chǎng)分析 ykj 誼錦嘉觀點(diǎn)四個(gè)結(jié)論三個(gè)結(jié)論三

48、個(gè)結(jié)論1、宿遷整體市場(chǎng)現(xiàn)處于“成長(zhǎng)”向“成熟”發(fā)展的過(guò)渡階段，未來(lái)市場(chǎng)短期內(nèi)仍將量增價(jià)漲，本案應(yīng)抓住市場(chǎng)擴(kuò)容的機(jī)會(huì)，以快速占領(lǐng)市場(chǎng)為主要開(kāi)發(fā)策略，分享后成長(zhǎng)階段的紅利。2、住宅市場(chǎng)需求將持續(xù)增長(zhǎng)，特別是功能空間性能較好的三房產(chǎn)品未來(lái)中長(zhǎng)期內(nèi)仍是主力需求；溢價(jià)及經(jīng)濟(jì)性最好的產(chǎn)品當(dāng)屬聯(lián)排，此產(chǎn)品中短期仍處于賣(mài)方市場(chǎng)。3、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)短期內(nèi)“競(jìng)合”格局不變，壓力較??；中長(zhǎng)期將向“競(jìng)爭(zhēng)”格局轉(zhuǎn)化，競(jìng)爭(zhēng)加劇。4、宿遷商圈處于“成熟”期，高能級(jí)的商業(yè)勢(shì)能將帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的集體成長(zhǎng)。4520122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新

49、，淘寶店鋪：http:/http:/1.3 項(xiàng)目本體分析4620122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.3 項(xiàng)目本體分析 交通項(xiàng)目周邊交通具備較好的通達(dá)性和便捷性，適宜于的住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。洪 澤 湖 路西 湖 路市 府 東 路發(fā) 展 大 道幸 福 道洪 澤 湖路黃 運(yùn) 路八 一 路運(yùn) 河 路4720122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/城市交通幸福路：雙向兩車(chē)

50、道，老城區(qū)主要商 業(yè)交通干道，公交便捷。八一路：地塊北側(cè)主要干道。市府東路：貫通宿城區(qū)與宿豫區(qū)，地塊東側(cè)段為宿遷名品一條街。運(yùn)河路：地塊最東側(cè)。區(qū)域內(nèi)道路馬陵路：東西向橫貫地塊中間。礦山路：自馬陵路以北，南北貫地塊。幸福北路市府東路霸王舉鼎 發(fā)展大道1.3 項(xiàng)目本體分析 交通馬陵夜市項(xiàng)目周邊交通具備較好的通達(dá)性和便捷性，適宜于的住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。4820122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.3 項(xiàng)目本體分析 配套周邊醫(yī)療、商業(yè)等生活配套豐富，滿足生活需求； 教育資源非常完善。

51、宿遷人民醫(yī)院宿遷慈善醫(yī)院宿遷中學(xué)宿遷市實(shí)驗(yàn)小學(xué)馬陵公園黃河公園河濱公園馬陵中學(xué)宿城區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)蘇果超市普馬特、人民商場(chǎng)、宿遷一百、時(shí)代超市五星電器等等4920122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.3 項(xiàng)目本體分析 配套周邊醫(yī)療、商業(yè)等生活配套豐富，滿足生活需求； 教育資源非常完善。醫(yī)院:公園:商場(chǎng)宿遷市人民醫(yī)院、宿遷慈善醫(yī)院馬陵公園、黃河公園、河濱公園宿遷一百、人民商場(chǎng)、普馬特、時(shí)代超市、蘇果、五星電器、大潤(rùn)發(fā)、金鷹/蘇寧（在建）蘇果超市蘇果超市人民醫(yī)院人民醫(yī)院宿城實(shí)驗(yàn)小學(xué)宿

52、城實(shí)驗(yàn)小學(xué)普通中小學(xué)： 宿城區(qū)實(shí)現(xiàn)小學(xué)、馬陵中學(xué)、宿遷市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、宿遷中學(xué)等周邊學(xué)校黃河公園黃河公園宿遷中學(xué)宿遷中學(xué)大潤(rùn)發(fā)大潤(rùn)發(fā)宿遷一百宿遷一百時(shí)代超市5020122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.3 項(xiàng)目本體分析 自然資源項(xiàng)目周邊自然資源豐富，緊鄰區(qū)域中心生態(tài)公園，東西兩側(cè)黃河與運(yùn)河天然水景，具備打造高端項(xiàng)目的天然基礎(chǔ)。馬陵公園黃河公園河濱公園馬陵河5120122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)

53、更新，淘寶店鋪：http:/http:/511.3 項(xiàng)目本體分析 自然資源黃金水道- 京杭運(yùn)河宿遷段西側(cè)： 西側(cè)目前自然環(huán)境良好，有適于居民 休閑生活的黃河生態(tài)公園和馬陵公園。東側(cè)（遠(yuǎn)） 目前東側(cè)運(yùn)河百舸爭(zhēng)流，黃金航道一派 興旺。東側(cè)（近） 緊鄰地塊東側(cè)為馬陵河。自然環(huán)境故黃河風(fēng)光5220122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.3 項(xiàng)目本體分析 周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊以居住和大型商業(yè)為主，除原有幸福中路商業(yè)和四季青服裝城外， 幸福中路魚(yú)市口路“宿遷1897”項(xiàng)目，占地8.4公頃的，

54、現(xiàn)狀處于開(kāi)發(fā)初期。幸福中路：老城區(qū)唯一的商業(yè)街區(qū)。洪澤湖路大潤(rùn)發(fā)：地宿遷目前人氣最旺的購(gòu)物中心。霸王舉鼎&西湖路：宿遷新興的商業(yè)街，目前正在開(kāi)發(fā)中期階段，預(yù)計(jì)3至5年成熟和晚上。周邊環(huán)境南側(cè)：市府東路名品街東側(cè)，蘇寧電器的地塊正在平整，即將開(kāi)發(fā)。東/北側(cè)：西側(cè)目前為老公房落居民較少，大部分尚未動(dòng)遷。西側(cè)：馬陵公園，黃河公園以及中小學(xué)周邊環(huán)境宿遷1897效果圖南側(cè)：地塊編號(hào)2010h-宿城-23，占地8.4公頃，地塊總價(jià)75000萬(wàn)，蘇寧集團(tuán)將在該市投資開(kāi)發(fā)高端購(gòu)物中心、歷史特色街區(qū)、高星級(jí)酒店、高尚住宅、現(xiàn)代化3c體驗(yàn)中心、呼叫中心及物流基地、旅游地產(chǎn)等多元產(chǎn)業(yè)。暫時(shí)命名“宿遷1897

55、”，將建成仿照上海新天地、南京1912的歷史商業(yè)街區(qū)。蘇寧1897項(xiàng)目5320122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.3 項(xiàng)目本體分析 內(nèi)部環(huán)境項(xiàng)目地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦適于住宅開(kāi)發(fā)，無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源可利用；同時(shí)由于項(xiàng)目拆遷體量大，整體開(kāi)發(fā)量大，商業(yè)比重大，因此重視商業(yè)布局，合理安排開(kāi)發(fā)周期和開(kāi)發(fā)先后相當(dāng)重要。地塊技術(shù)指標(biāo):項(xiàng)目地塊內(nèi)部現(xiàn)有大量臨時(shí)公房，并且涉及國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)的拆遷。內(nèi)部地勢(shì)平坦無(wú)明顯高差，除了原有道路外無(wú)明顯地勢(shì)分割情況。內(nèi)部環(huán)境農(nóng)田位置位置占地面積占地面積容積率容積率

56、建筑面積建筑面積畝畝平方米平方米平方米平方米1馬陵路以北590.633395033.010185092馬陵路以南271.351809902.5452476合 計(jì)780.985204931470985說(shuō)明按政府的規(guī)劃，在馬陵路以北建設(shè)幼兒園一所，占地9畝，建筑面積4800平方，容積率為0.8；馬陵路以南建設(shè)幼兒園一所，占地7.5畝，建筑面積4000平方；小學(xué)一所，占地47.25畝，建筑面積25200平方，容積率均為0.8.預(yù)計(jì)規(guī)劃商業(yè)面積：34萬(wàn)平方米啤啤酒酒廠廠企企業(yè)業(yè)住住宅宅住宅住宅集中集中區(qū)區(qū)沿沿街街商商業(yè)業(yè)5420122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月

57、免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.3 項(xiàng)目本體分析 規(guī)劃數(shù)據(jù)（本數(shù)據(jù)采集自效果圖上數(shù)據(jù)）馬陵路北區(qū)馬陵路北區(qū)馬陵路南區(qū)馬陵路南區(qū)小計(jì)小計(jì)總用地面積總用地面積 370570234048604618總建筑面積總建筑面積 12284054657701694175其中其中住宅10174852199001237385商業(yè)202920220870423790幼兒園80002500033000容積率容積率 3.311.99 建筑密度建筑密度 25%32% 綠地率綠地率 42%39% 住宅戶數(shù)住宅戶數(shù) 9240戶1890戶11130戶停車(chē)位停車(chē)位 73923

58、27810670其中其中地下6072289889705520122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.3 項(xiàng)目本體分析 用地指標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)模，容積率指標(biāo)，在一定程度上會(huì)影響本案的物業(yè)形態(tài)的選取和規(guī)劃方案。l 項(xiàng)目總建筑面積在170萬(wàn)平方米，屬于超大規(guī)模項(xiàng)目；l 項(xiàng)目持續(xù)期較長(zhǎng)；l 需充分考慮客戶群的結(jié)構(gòu)和演變，及隨之而來(lái)物業(yè)形式的變化。5620122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月

59、免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.3 項(xiàng)目本體分析 用地指標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)模，容積率指標(biāo)，在一定程度上會(huì)影響本案的物業(yè)形態(tài)的選取和規(guī)劃方案。可能的產(chǎn)品形式商業(yè)、高層、洋房、別墅可能的組合方案 高層+別墅+（商業(yè)） 高層+洋房+別墅+（商業(yè)） 高層+洋房+（商業(yè)） （低密度別墅在根據(jù)容積率去化情況是否決定開(kāi)發(fā)和開(kāi)發(fā)體量）5720122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.3 項(xiàng)目本體分析 ykjykj（誼錦嘉）觀點(diǎn)5820122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃

60、資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1.3 項(xiàng)目本體分析 ykjykj（誼錦嘉）觀點(diǎn)三個(gè)結(jié)論三個(gè)結(jié)論三個(gè)結(jié)論1、項(xiàng)目具有較好的區(qū)位、交通、配套等條件，是宿遷未來(lái)城市核心區(qū)少有的地段型居住項(xiàng)目，本身具有城市唯一性。2、項(xiàng)目周邊現(xiàn)有自然資源優(yōu)良，西側(cè)的城市綠化帶和幸福路成熟商業(yè)也將成為項(xiàng)目亮點(diǎn)，項(xiàng)目是不可多得的資源型住宅項(xiàng)目。3、項(xiàng)目容積率為馬陵路南2.5+馬陵路北3.0，總規(guī)模170萬(wàn)，多元的產(chǎn)品線組合將是必然選擇。5920122012最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料最新房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免