【房地產(chǎn)】南京市房地產(chǎn)調(diào)查報告

1、一、南京市概況二、南京市遠景規(guī)劃 三、南京房地產(chǎn)市場分析四、南京市2000年2003年土地供應(yīng)情況五、南京市商品房狀況六、南京市居民收入狀況分析七、南京市住宅潛在消費者需求分析八、南京市房地產(chǎn)市場樓盤狀況 一、地理位置一、地理位置 南京市位于長江中下游核心地帶，全市總面積6597.63平方公里，總?cè)丝?63.28萬人；現(xiàn)轄11區(qū)2縣。 南京屬于鎮(zhèn)揚丘陵地區(qū)，以低山緩崗為主，在土地總面積中，低山占3.5%，丘陵占4.3%，崗地占53%，平原、洼地及河流湖泊占39.2%，。土壤主要有地帶性土壤和耕作土壤兩大類型。 二、二、 行政區(qū)劃行政區(qū)劃 南京市現(xiàn)轄玄武、白下、秦淮、建鄴、鼓樓、下關(guān)、雨花臺、棲

2、霞、浦口、六合、江寧等11個區(qū)和溧水、高淳2個縣，面積6598平方公里。 三、三、城市人口城市人口 2003年末全市常住人口643萬人。戶籍總?cè)丝跒?72.23萬人，比上年末增加8.95萬人。在全市戶籍人口中，市區(qū)489.76萬人，比上年末增加9.41萬人；兩縣82.47萬人，比上年末減少0.46萬人。在全市戶籍人口中，非農(nóng)業(yè)人口391.67萬人，占全市人口數(shù)的68.4%；農(nóng)業(yè)人口180.56萬人，占全市人口數(shù)的31.6%。全年人口出生率5.21，比上年下降0.6個千分點；死亡率5.82，比上年上升0.71個千分點。全市計劃生育率達99.61%。 四、國民經(jīng)濟四、國民經(jīng)濟 2003年全市經(jīng)濟快

3、速增長，全年南京市生產(chǎn)總值為1576.2 億元，按可比價格計算，比上年增長15.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值65.1億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值804.4億元，增長18.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值706.7億元，增長12.5%。全市人均生產(chǎn)總值27283元，比上年增長13.1%。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在全市生產(chǎn)總值中的比重為4.1%、51%、44.9%。 五五 、城市交通、城市交通 2002年-2003年是南京市大規(guī)模城市交通建設(shè)的啟動年，地鐵、輕軌、高架、長江三橋等項目，相繼立項開工建設(shè)。 2004年是城市交通建設(shè)的關(guān)鍵年，其中長江三橋已開始全面建設(shè)，年內(nèi)投資將達到10億元；長江四橋與緯七

4、路過江隧道，其工程可行性報告已上報國家，計劃年底開始建設(shè)，其中四橋2008年建成，緯七路過江隧道2007年建成；地鐵一號線全線16個車站土建主體已基本建成，年內(nèi)完成設(shè)備安裝，2005年9月1日通車，地鐵二號線，初步設(shè)計方案確定，2005年全面開建，2007年完成土建主體工程；年內(nèi)南京公路建設(shè)，共有9條出城公路開建和擴建，另外城市快速內(nèi)環(huán)線也將完成整體構(gòu)架。 六、六、 歷史沿革歷史沿革 南京是中國七大古都之一，歷史文化名城，1927年，國民政府定南京為首都，共有十個朝代在南京建都，故稱“十朝都城”；1949年南京解放后成為中央人民政府直轄市；1952年12月17日，南京成為江蘇省直轄市，1953

5、年1月1日，南京成為江蘇省省會。1 1、南京市遠景規(guī)劃概況南京市遠景規(guī)劃概況目標(biāo)：把南京建設(shè)成為充滿經(jīng)濟活力的城市，富有文化特色的城市，最佳人居環(huán)境的城市。都市圈：以南京為中心構(gòu)造一個長江中下游的大都市圈?？傮w規(guī)劃：“以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元、間隔分布鞋”的組織跳躍的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)。 交通：都市圈交通網(wǎng)絡(luò)按以南京為核心的“一小時單程出行時間”為標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)劃構(gòu)思，覆蓋了揚州、鎮(zhèn)江、儀征、馬鞍山、蕪湖、滁州等城市，并與南京的快速環(huán)路相連，形成以快速軌道交通和快速道路為骨架的高效、安全、舒適的都市圈綜合交通體系。多中心規(guī)劃：規(guī)劃提出除完善主城中心體系外，在三個新市區(qū)培育次區(qū)域中心，開有成多核區(qū)域中心

6、格局。空間布局：“以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心、開敞式的空間布局”。規(guī)劃東山、仙西、浦口-珠江三個新市區(qū)為促進三個新市區(qū)城市綜合職能的實現(xiàn)以及都市范圍的形成，規(guī)劃在三地均設(shè)立次區(qū)域中心，新市區(qū)的遠景發(fā)展規(guī)模按50萬人口以上預(yù)留。 2 2、南京市遠景規(guī)劃、南京市遠景規(guī)劃 l主城：都市發(fā)展區(qū)的核心，是南京都市圈和更大區(qū)域的中心。l東山新市區(qū)：次區(qū)域中心，承擔(dān)主城綜合功能擴散的新市區(qū)。 l仙西新市區(qū)：次區(qū)域中心，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為方的新市區(qū)。l浦口-珠江新市區(qū)：次區(qū)域中心，相對獨立區(qū)域綜合服務(wù)功能的新市區(qū)。 。 規(guī)劃要點：規(guī)劃要點： 本次規(guī)劃基本延續(xù)“由市中心區(qū)，

7、1個副中心，7個地區(qū)中心及若干個居住區(qū)中心組成的主城公共活動中心體系”的規(guī)劃格局。 中心區(qū)范圍保持不變，東至城東干道，西至城西干道，北至緯三路、玄武湖，南至建康路-升州路，用地20.5平方公里。主要由新街口中心商務(wù)區(qū)，北京東、西路行政中心，夫子廟、湖南路、中央路商業(yè)中心，太平面路、朝天宮-倉巷、莫愁路、丹鳳街等商業(yè)街、以及長江路文化街和珠江路科技街等特色街構(gòu)成。河西副中心位于江東路西側(cè)，緯五、緯六路之間，由大型體育中心、重要文化設(shè)施以及商業(yè)貿(mào)歇區(qū)等構(gòu)成。地區(qū)中心以周邊地區(qū)居民（20-30萬人）服務(wù)為主，并盡可能發(fā)揮專業(yè)特色，分別布置于熱河路、中央門、卡子門、孝陵衛(wèi)、邁皋橋、沙洲及中保七處3 3

8、、20102010年發(fā)展策略年發(fā)展策略 2010年市域總?cè)丝跒?80萬人左右，都市發(fā)展區(qū)總?cè)丝跒?30萬人左右，相應(yīng)的城鎮(zhèn)人口規(guī)模為450萬人左右，到2010年將主城人口控制在300萬以內(nèi)。2010年人均居住面積達15平方米。根據(jù)最近的“國務(wù)院關(guān)于加強城市綠化建設(shè)的通知”：2010城鎮(zhèn)人均公共綠地要達10平方米/人以上，城市中心區(qū)人均公共綠地要達到6平方米/人以上。 發(fā)展策略：進一步拉開都市發(fā)展區(qū)框架，重點培育三個新市區(qū)：有效控制主城人口的增長，、優(yōu)化完善主城功能結(jié)構(gòu)；實施小城鎮(zhèn)集中發(fā)展策略，推進郊縣城市化進程；突出公共交通優(yōu)先的戰(zhàn)略，繼續(xù)高度重視主城交通建設(shè)；大力改善城市環(huán)境，加強歷史文化保

9、護和城市特色塑造；加強區(qū)域服務(wù)職能，提高中心城市地位和區(qū)域競爭力。東山：規(guī)劃提出2010年前依托江寧開發(fā)區(qū)，大力推動南部東山新市區(qū)的發(fā)展，按照新市區(qū)要求提高東山新市區(qū)的整體建設(shè)水平仙西：2010年以前仙西新市區(qū)著重配合大學(xué)城的建設(shè)集中完善仙西新市區(qū)西北部的仙鶴分區(qū)。江北：江北新市區(qū)近期要重點加強基礎(chǔ)建設(shè)和各項配套設(shè)施建設(shè)、形成相對自我完善的服務(wù)功能。 西片：以建設(shè)體育中心為契機，積極培育河西副中心、提高公共配套水平；提高居住開發(fā)規(guī)模和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完善設(shè)施配套建設(shè)；注重濱江地區(qū)環(huán)境建設(shè)和集中綠地建設(shè)，改善河西整體環(huán)境。北片：抓住產(chǎn)業(yè)高速的機會，提高現(xiàn)有工業(yè)的科技含量；加快建設(shè)曉莊地區(qū)中心；完善居住

10、配套設(shè)施建設(shè)，逐步改善北片的環(huán)境質(zhì)量。 南片：嚴格保護山體、確保與南部牛首山-祖堂山生態(tài)綠地的有效連接；居住開發(fā)要高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、低密度，開發(fā)建設(shè)的用地與生態(tài)綠地要有機相融，形成南京高尚住宅區(qū)：控制工業(yè)用地擴展。 東片：嚴格保護鐘山風(fēng)景區(qū)以及玄武湖風(fēng)景區(qū)；加強公共設(shè)施配套，建設(shè)孝陵衛(wèi)地區(qū)中心；住宅開發(fā)建設(shè)繼續(xù)執(zhí)行高標(biāo)準(zhǔn)，嚴要求、嚴格控制高層建筑。 l水環(huán)境治理： 為爭創(chuàng)國家環(huán)境模范城市，近期要加強主城污水處理系統(tǒng)建設(shè)，爭取在2010年前基本完成江心洲、鎖金村、方家營、興武營，城東等五個污水處理系統(tǒng)的建設(shè)，使主城的污水處理率達到90%左右，加強河道整治，主城內(nèi)主要河，湖水面實施引換水工程，保持水

11、體清潔；保護長江的飲用水源地，取消長江夾江水域污水排放口，治理沿江重點污染源。 l文化保護及城市特色： 加強歷史文化名城的保護，塑造城市特色。近期重點開發(fā)利用明城墻風(fēng)光帶、頤和路公館區(qū)、朝天宮、南捕廳、中山東路近現(xiàn)代優(yōu)秀建筑群等歷史文化資源，并將歷史文化名城保護與城市的綠化環(huán)境建設(shè)、旅游業(yè)發(fā)展結(jié)合起來。結(jié)合河西新區(qū)的開發(fā)建設(shè)和體育中心的建設(shè)，加快河西濱江景觀的建設(shè)。結(jié)合二橋、三橋的建設(shè)，同步建設(shè)濱江景觀。進一步完善幕燕地區(qū)的綠地區(qū)的綠化環(huán)境建設(shè)和濱江風(fēng)貌塑造，其他地區(qū)要注意發(fā)揮區(qū)縣積極性，加愉濱江建設(shè)的步伐，爭取經(jīng)過十年的建設(shè)初現(xiàn)南京濱江景觀風(fēng)貌。 l 公共設(shè)施： 按照建設(shè)文化大省省會城市的要

12、求，加快具有區(qū)域影響的公共設(shè)施建設(shè)、建設(shè)江蘇省體育中心、建成南京市圖書館新館、省近現(xiàn)代史博物館、省彩電中心、省歌劇院等一批樗性公共設(shè)施。提高承辦全國性、國際性文化、體育和商務(wù)活動的能力、提高南京的國內(nèi)外影響力和國際知名度。 市級大型文化設(shè)施主要布局于長江路和城市副中心。 一、政策綜合力量（國土資源部45文件、央行121文件、國務(wù)院18號文）出臺會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格會繼續(xù)上漲。首先政策面對房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化的要求將使房地產(chǎn)產(chǎn)品的實際供給減少，因為進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的門檻提升了，所以2004年房地產(chǎn)的價格下行可能性很??；其次房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢，城鎮(zhèn)化進程加快，外來人口增長等因素，將增

13、加房地產(chǎn)市場需求。二、城市發(fā)展帶來的需求，拆遷安置、城市危舊住房改造、城市基礎(chǔ)建設(shè)產(chǎn)生的購房需求將保持穩(wěn)定的增長。 三、政府在2004年對房地產(chǎn)市場的發(fā)展將起推動作用，同時為了控制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，將會出臺一系列政策，如加大三房供應(yīng)，控制炒賣期房的相關(guān)政策等。四、房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)化和多元化趨勢明顯。 l結(jié)論： 由于上一個發(fā)展時期南京市如全國許多城市一樣涌現(xiàn)一大批了同質(zhì)化很嚴重的樓盤，而在未來真正有獨特優(yōu)勢的樓盤才能適應(yīng)新形勢，避免被市場所淘汰，良性競爭提升樓盤品質(zhì)才是未來的發(fā)展之路 ，地產(chǎn)商將不可避免地出現(xiàn)分化，未來的區(qū)域市場帶動效應(yīng)將不復(fù)存在，具有獨特賣點的個盤發(fā)展將成為市場亮點，對潛在需求的

14、開發(fā)引導(dǎo)，通過產(chǎn)品差異化合理念創(chuàng)新來滿足，成為開發(fā)商占領(lǐng)市場先機并在競爭中取勝的有效途徑；隨著行業(yè)利潤不斷降低合市場環(huán)境的變化，行業(yè)格局將重新洗牌，市場將通過競爭的方式將一些地產(chǎn)商淘汰出局，在競爭良性發(fā)展的范圍之內(nèi)，性能價格比高的房子會越來越多，創(chuàng)造高性價比產(chǎn)品將是2004年南京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動向。2004年，符合市場細分需求的特色產(chǎn)品會有很大市場，商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整越來越受到市場需求的引導(dǎo)，品質(zhì)化合多元化的傾向?qū)⑻嵘a(chǎn)品價值，間接起到拉動房價的作用。年份1999年2000年2001年2002年2003年2003年12月房價城東7.2%9.5%6.2%3.2%16%4390元/城南5.8%12.

15、1%9.9%9.4%19%4260元/河西8%6.9%10%2.4%23%4959元/城北5.7%5.4%3.2%1.9%18%4010元/城中13%-2%9.5%2.3%14%5850元/江寧5.8%3.9%12.4%9.4%20%3120元/城東99年至2003年房價漲幅度走勢圖0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%1999年2000年2001年2002年2003年城北99年至2003年房價漲幅度走勢圖0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%1999年2000年2001年2002年2003年河西99年至2003房價漲幅度走勢圖0%5%10%15%20%25

16、%1999年2000年2001年2002年2003年江寧99年至2003年房價漲幅度走勢圖0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%1999年2000年2001年2002年2003年城南99年至2003年房價漲幅度走勢圖0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%1999年2000年2001年2002年2003年城中99年至2003年房價漲幅度走勢圖-5%0%5%10%15%1999年2000年2001年2002年2003年01000000200000030000004000000500000060000002000年到2003年土地出讓成交面積對比圖平方

17、米122743.14271845.71664037.98 5990767.022000年2001年2002年2003年020000040000060000080000010000002000年到2003年土地出讓成交價格對比圖萬元37025.969017.6301003.809962442.52000年2001年2002年2003年01000000200000030000004000000500000060000002000年至2004年出讓土地對比圖平方米 122743.14 271845.716640385990767136795.4萬元37025.969017.6301003.81962

18、442.53519322000年2001年2002年2003年2004年上半年020040060080010002000年至2004年南京住宅用地轉(zhuǎn)讓數(shù)量（不包括江寧）2000年至2004年南京住宅用地轉(zhuǎn)讓數(shù)量（不包括江寧）公頃12.2427.18172.93658.49502000年2001年2002年2003年2004年 南京2003年12月至2004年2月新建商品房均價總體基本持平，漲幅較小為4.5%左右。價格分布在5500元以上的有城中、河西；價格分布在4000元有城東、城南、城北；價格分布在3000元以下有江寧、江北。南京市房價漲幅有所趨緩主要是因為銀貸收緊、央行發(fā)布的“121文件”

19、、“18號文件”等對房地產(chǎn)的銷售有一定的影響，所以銷售價格漲勢有所減少。南京市2003年12月2004年2月新建商品住宅價格圖（單位：元/平方米）020004000600080002003年12月437840104390426058504959312022892004年2月45804284458644805990532832022544總均城北城東城南城中河西江寧江北 2004一季度南京房地產(chǎn)市場上（包括江北、江寧）的新建商品房成交量快速增加，與去年同期相比漲幅驚人，3月份同比漲幅突破了100%大關(guān)，而2月份漲幅更是達到了235.5%。與此同時，房價也不斷上升。南京新建商品房加權(quán)均價達到472

20、9元/，其中商品房住宅加權(quán)均價達到4580元/，較上一季度分別增長192元/和212元/，二手房價格也較2003年底上升了200元/。 一季度南京樓市的顯著變化就是供需趨于平衡。一季度南京房地產(chǎn)的市場容量為360 萬平方米，市場總供給達到了350萬平方米，供略小于需求但基本平衡。城中、城東、城北、河西片區(qū)供略小于求，城南、江寧片區(qū)供略大于求。 供需緩和應(yīng)該使房價漲幅趨緩，但普通購房人顯然并沒感受到這一點。雖然供需總量比較接近，但各區(qū)域房價、戶型等結(jié)構(gòu)矛盾依然突出，房價調(diào)整存在滯后性。 2004年年14月南京市商品房上市量統(tǒng)計一覽表月南京市商品房上市量統(tǒng)計一覽表 (單位：萬) 區(qū)域物業(yè) 上市量總

21、體江南八區(qū)各物業(yè)江寧江北全市江南八區(qū)住宅辦公商業(yè)住宅商業(yè)住宅商業(yè)1月67.0844.8338.596.240.225.7613.270.222月29.5718.4517.860.000.595.515.180.133月106.8266.0055.957.902.1524.800.3013.450.664月87.5328.0822.585.440.0621.291.8934.0714月合計291.00157.36134.9819.583.0257.362.1965.971.01 2000年，南京市居民人均可支配收入達8233.01元，比上年增長7%；人均消費性支出7047.46元，比上年增長9.

22、7%。 2001年，南京市居民人均可支配收入達8848.2元，比上年增長7.5%；人均消費性支出7325.65元，比上年增長3.9%。 2002年，南京市居民人均可支配收入達9157.08元，比上年增長11.0%。人均消費性支出7984.50元，比上年增長9%。 2003年，南京市居民人均可支配收入達10195.56元人均可支配收入增長11.3%。人均消費性支出9238.1元，人均消費性支出增長15.7%。 2004年上半年，南京市國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，社會穩(wěn)定，需求升溫，市場供應(yīng)充足，物價穩(wěn)中趨升，職工工資增加，居民收入及消費水平較快增長。南京市居民人均可支配收入達5839.32元，同比增長

23、13.7%，增幅比去年同期高出5.5個百分點。0500010000150002000年至2004年上半年人均支配收入與人均消費性支出對比圖人均可支配收入 8233.01 8848.2 9157.08 10195.6 5839.32人均消費性支出 7047.46 7325.65 7984.59238.12000年2001年2002年2003年2004年上半年 南京市低收入戶收入水平穩(wěn)步增長，但由于低收入戶收入基數(shù)低，而增長幅度又低于高收入戶，因此，高低收入戶收入差距擴大。在千戶調(diào)查網(wǎng)中，占20%的高收入戶人均可支配收入7670.6元，同比增長33.4%；20%的低收入戶人均1722.7元，增長9

24、.1%。低收入戶增幅低于高收入戶24.3個百分點。高、低收入戶收入差額由上年同期的4170.2元擴大至目前的5948元。二者收入之比為4.45：1，與上年同期的3.64：1相比，差距擴大了0.81倍。 不同收入組收入增長情況 （單位：元）分組低收入組中等偏下組中等收入組中等偏上組高收入組03年一季度1722.722584.013238.214115.197670.6102年一季度1578.992262.362788.713434.285749.1703年/02年（%）9.114.216.119.833.4以上數(shù)據(jù)來自江蘇省南京市統(tǒng)計局以上數(shù)據(jù)來自江蘇省南京市統(tǒng)計局 根據(jù)分析，目前南京潛在購買者

25、對單價承受能力，與去年秋季相比上升了3左右，但與現(xiàn)實房價仍有差距。 2004年4月南京城區(qū)五大板塊的銷售平均價格分別為：城東4568元平米、河西5289元平米、城中5623元平米、城北4027元平米、城南4301元平米，與去年各板塊銷售價格相比，平均上升幅度達到65。 從潛在購房者對不同面積住房的需求來看，81100平米、101120平米住房仍然有最大的市場空間。有381潛在購房者打算購買81100平米的住房，252的潛在購房者打算購買101120平米的住房，合計占到總需求量的633！另外，面積在121140平米、7180平米的住房也分別有145、102的市場需求。 00.10.20.30.4

26、潛在購買者面積需求分布2004年14.1 38.1 25.2 14.5 5.00 2.20 0.802003年 3.70 16.3 32.9 28% 12.6 4.16 1.4760平米以6180平81100101121141161201平米 2004年有潛在購買的人群中，在城東購買住宅的人群為人數(shù)最多，最少意向購買地區(qū)是仙林地區(qū)。 購買比例分別：城東為31.60%、河西為25.20%、城中為18.00%、城北為10.80%、城南為12.50%、江寧為11.40%、江北為4.10%、仙林為3.80%。對比下圖可以發(fā)現(xiàn)2003年與2004年的購買潛在購買人群都有一定的差距，仙林地區(qū)首次成為人們購

27、買選擇對象，在2003年以前沒有人愿意購買。分析發(fā)現(xiàn)因2004年仙林大學(xué)城的建立，對交通的完善，環(huán)境的改善，都有大大的改善，所以居民逐步有一定的意向向仙林地區(qū)購買。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%潛在購買區(qū)域分布2004年 31.60 25.20 18.00 10.80 12.50 11.40 4.10% 3.80%2003年 34.10 26.40 21.40 14.90 18.60 16.20 4.70%城東河西城中城北城南江寧江北仙林 從潛在購房者對不同面積住房的需求來看，二室一廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)住房仍然有最大的市場空間。潛在購房者

28、打算購買一室一廳一衛(wèi)為1.00%；潛在購房者打算購買二室一廳一衛(wèi)為21.60%；潛在購房者打算購買三室一廳一衛(wèi)為17%；潛在購房者打算購買三室二廳一衛(wèi)為17.30%；潛在購房者打算購買三室二廳二衛(wèi)為20.50%；潛在購房者打算購買四室二廳二衛(wèi)為5.10%；潛在購房者打算購買五房以上為0.90%。 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%潛在購買套型需求分布2004年1.00%21.60%16.60%17%17.30%20.50%5.10%0.90%2003年2.90%21.10%18.50%17.90%15.40%19.20%4.40%0.60%一室一廳一衛(wèi)二室一廳

29、一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)三室一廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)五房以上l結(jié)論： 通過對南京城區(qū)內(nèi)五大板塊城東、河西、城中、城南和城北的總體需求分析以及對河西、城南、江寧、江北四大典型板塊的住房需求特征分析后得出，目前，購房者對單價承受能力與去年秋季相比上升了3左右，但與現(xiàn)實房價仍有差距。平均單價超過6000元平米的住宅，僅有53的潛在購房者愿意承受！ 對此，認為在收入水平增幅有限，房價持續(xù)走高的情況下，潛在購房者對住房面積的需求逐漸向兩極分化：經(jīng)濟能力強的潛在購房者以追求更高生活居住品質(zhì)為主，需求面積逐漸增大；經(jīng)濟能力一般的潛在購房者，則在滿足基本居住需要的前提下，著重考慮控制總面積以便控制

30、總價。案名開發(fā)商主力面積均價周邊設(shè)施交通情況地址旭日華庭南京紅太陽房產(chǎn)開發(fā)117200 m2800元會所、商業(yè)步行街、信用社149、159、鼓揚、鹽葛、鹽工、浦大橋北路9號華僑城江蘇華僑房地產(chǎn)開發(fā)130 m3000元泰山小學(xué)、泰山醫(yī)院、銀行、超市鼓揚、鼓珍、高新、高東、鹽浦大橋北路一號翡翠城恒輝房地產(chǎn)160 m（躍層）2600元浦口實驗小學(xué)、17中、浦口醫(yī)院、蘇果603、鼓珍、江漢、浦葛、鹽浦浦珠北路110號快樂之城南京石林地產(chǎn)80140 m2750元17中、華誠、蘇果、實驗小學(xué)江漢、鼓珍、鹽浦浦珠路126號分析：l 優(yōu)勢：該地區(qū)房價相對于城中便宜，居民對價格可以承受，樓盤配套相對齊全。l 劣

31、勢：周邊生活配套設(shè)施不夠齊全，生活環(huán)境比較差，交通不夠完善。l 機會：江北地區(qū)是初期開發(fā)階段，基礎(chǔ)設(shè)施不完善是最重要的缺點，但樓盤的規(guī)模都比較大，在以后的時間里可以逐步改善。因為價格和城區(qū)相比便宜，所以普通居民有一定的購買意愿。案名開發(fā)商主力面積均價周 邊配套交通情況地址九點陽光南京仙鹿房產(chǎn)開發(fā)80200 m5000元鐵路一小、鐵中、家樂福、銀行10、21、54、56、66、67w下關(guān)新民路798號星河翠庭江蘇科信房產(chǎn)開發(fā)92137 m4000元下關(guān)實驗二小、華聯(lián)、銀行38、42、69、15、12、53、77、308w幕府西路9號陽光嘉園江蘇東恒建設(shè)開發(fā)91126 m5000元紅山小學(xué)、66中

32、、蘇果、好又多73、311w黑墨營路98號雯錦雅苑南京金銀房產(chǎn)開發(fā)98130 m4500元曉莊師范附小蘇果、建行22、77、311、40、72、73w地鐵一號線玄武營苑南路與經(jīng)五路交匯處分析： 優(yōu)勢：靠緊主城區(qū)，生活配套齊全，交通便利，價格比城區(qū)其它地區(qū)房價低1000元/平方左右。 劣勢：自然環(huán)境比較差，人口流動性大，存在安全隱患較大。 機會：該地區(qū)可以通過城建改造，加大環(huán)境的治理。寶善地區(qū)的投資建設(shè)將會提升該地區(qū)的價值。 案名開發(fā)商主力面積均價周邊設(shè)施交通情況地址清 新 家園南京鴻信地產(chǎn)120 m4780元南航、南農(nóng)、南理工、農(nóng)貿(mào)菜場17、81w光 華 路 海 福巷東銀 城 御道家園南京銀城

33、地產(chǎn)120160 m5850元金潤發(fā)、農(nóng)貿(mào)菜場、高校4、17、27、37、52、65w御道街54號銀城東苑南京銀城地產(chǎn)120130 m5800元居?xùn)|郊絕佳位置配套成熟37、89、90、4、52w玄武緯衛(wèi)路分析： 優(yōu)勢：有較好的自然環(huán)境，交通便利，生活設(shè)施齊全。 劣勢：該地區(qū)價格較高，普通居民難以承受。 機會：環(huán)境是該地區(qū)的優(yōu)點，可以建設(shè)獨特的高尚社區(qū)。案名開發(fā)商主力面積均價 周 邊 設(shè)施交通情況地址閱城國際南京江東房產(chǎn)開發(fā)90160 m4500元會所、商業(yè)街、超市、幼兒園86、84、19、105、99、812、816w共青團路和紫荊花路交匯處花神美境南京雨花房產(chǎn)開發(fā)89124 m4000500

34、0元寧南小學(xué)、雨花醫(yī)院86、101、102、103、104、99w玉蘭路和寧南大道交匯處仁 恒 翠 竹園仁恒投資150 m4600元麥德龍、歐培德、雨花中學(xué)19、84、26、44、808、812、60、86w寧南新區(qū)花神湖畔分析： 優(yōu)勢：自然環(huán)境較好，交通便利。 劣勢：生活設(shè)施配套不齊全，金融服務(wù)尚少。 機會：有交通的便利，自然環(huán)境好，加大開發(fā)金融服務(wù)等設(shè)施，提高生活配套設(shè)施。案名開發(fā)商主力面積均 價周邊設(shè)施交通情況地址君 臨國 際江蘇中住房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5487m8700元（公寓）7900元（寫字樓）新街口金融圈、鼓樓文化休閑廣場、珠江路、廣州路科技圓、多所高校1、6、16、25、28、3

35、3、34、35、38、48、65、91、100w廣州路與中山路交匯處金 陵王 府南 京 建鄴 房 地產(chǎn) 開 發(fā)總 公 司120300 m10000元左右新街口商圈34、100、16、33、41、4、82、306、80、48、813、33、16、27、3、47w白下王府大街88號天 空之 都南京東渡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4060 m11000元新街口商圈2、26、27、30、37、46、60、81、4w白下戶部街金 鼎灣南京建鄴區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)總公司140 m820010000元新街口商圈、市一中100、41、43、35、80、82w建鄴路和紅土橋交匯分析： 優(yōu)勢：生活、服務(wù)設(shè)施完善，交通便利，屬成熟地區(qū)

36、。 劣勢：無自然環(huán)境，交通流量大，房價高。 機會：商業(yè)的發(fā)達，地區(qū)環(huán)境成熟，發(fā)展高檔社區(qū)，有獨特的酒店式公寓等。案名開發(fā)商主力面積均價周邊設(shè)施交通情況地址漫城南 京 金 冠 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司118154 m6200元市四中、漢中門裝飾城、南京鳳凰中西醫(yī)門診、工農(nóng)中建行9、5、29、312、18、68w、地鐵1號線鳳凰街47號千 秋情 緣南 京 蘇 寧 地產(chǎn) 開 發(fā) 有 限公司130160 m5850元力小分校、二十九中分校、蘇果、好又多18、39、57、307w清涼門大街與龍園中路交匯處香 緹麗 舍南 京 新 蘇 置業(yè)有限公司90140 m5400元省二院、銀行、蘇果、華誠、86、8

37、5、14、39、63w應(yīng)天西路和南湖路交匯處千 峰彩 翠南 京 市 建 鄴城 鎮(zhèn) 開 發(fā) 總公司130140 m5600元南湖二中、茶南小區(qū)幼稚園、省二中醫(yī)、銀行7、37、48、92、13、83、19、68、92、813w水 西 門 大 街3911號濱 江奧 城南 京 順 馳 地產(chǎn)有限公司86143 m58005900元奧體中心地帶地 鐵 1 號線河西奧體中心西北部萬科光明城市南 京 萬 科 置業(yè)有限公司90150 m尚未確定河西奧體中心地 鐵 2 號線河西夢都路與小青北路交匯處分析： 優(yōu)勢：奧體中心的發(fā)展帶動了城西的住宅發(fā)展，整體的社區(qū)配套建設(shè)完善。交通便利，生活配套逐步完善。 劣勢：價格較

38、高，建設(shè)還沒完成自然環(huán)境比較差。 機會：奧體中心的發(fā)展，可以加大該地區(qū)的人文氣息，社區(qū)的功能性完全。案名開發(fā)商主力面積均價周邊設(shè)施交通情況地址江 南 青 年城南京江寧房產(chǎn)開發(fā)95138 m3300元百家湖小學(xué)中學(xué)江南俊園醫(yī)療中心105w將軍南路和佛城西路交界處明月港灣南京明月建設(shè)60140 m3520元江寧實小、鼓樓醫(yī)院分院316、101w區(qū)間江寧岔路口2 1 世紀現(xiàn) 代城21世紀房產(chǎn)90200 m3500元（現(xiàn)房）3400元（期房）東山大學(xué)城104、時雨線、雨銅線江 寧 中 新 路189號分析： 優(yōu)勢：交通便利，生活配套設(shè)施全，價格便宜。 劣勢：自然環(huán)境不夠完善，人文環(huán)境差。 機會：江寧開發(fā)

39、近五年了，大的環(huán)境已經(jīng)改造完成，但自然 環(huán)境建設(shè)差，住宅社區(qū)尚沒成熟，居民的素質(zhì)較差。價格是吸引消費者的購買主要動力之一。 以上代表個人觀點！以上代表個人觀點！ 謝謝觀看！謝謝觀看！劉青 國家信息中心房地產(chǎn)信息處處長l一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧l二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征房地產(chǎn)市的主要特征l三、今后一段時期的政策取向三、今后一段時期的政策取向l四、房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢 l 2l1. 2007年房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo) l2. 實行最嚴格的土地管理制度 優(yōu)先保障居住用地供應(yīng)l3. 明確提出解決低收入家庭的住房問題 l4. 嚴格管理外資投資房地產(chǎn)市場 l5. 提高非首套住房貸款

40、條件，抑制投機性住房需求l6. 央行連續(xù)6次加息 3l 2007年3月溫總理在10屆人大五次會議上指出：l1)要建立形成具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式。l2)重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。l3)保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲.l4)深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。 41.2007年房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)l2.實行最嚴格的土地管理制度,優(yōu)先保障居住用地供應(yīng).l 在溫總理在10屆人大五次會議上指出：l土地問題上，我們絕不能犯不可改正的歷史性錯誤，遺禍子孫后代。一定要守住全國耕地不少于18億畝這條紅線。堅決實行最嚴格的土地管理制度。l 561) 2007年7月

41、7日，監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進一步關(guān)于進一步開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動的通知開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動的通知。通知要求，要對2006年10月至2007年6月新增建設(shè)用地情況進行清理，集中力量再查處一批典型案件，重點是查處非法批準(zhǔn)征占農(nóng)用地和低價出讓國有土地使用權(quán)問題，特別是涉及違反土地利用總體規(guī)劃、侵害農(nóng)民權(quán)益的案件。72) 2007年8月8日，監(jiān)察部、國土資源部、財政部、建設(shè)部、審計署聯(lián)合發(fā)布關(guān)于開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作的通知（監(jiān)發(fā)20076號），在全國范圍內(nèi)開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作。3) 2007年9月8日，國土資源部下發(fā)關(guān)于加大閑置土地處置

42、力度的通知（國土資電發(fā)200736號文） 8一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧94) 2007年9月30日，國土資源部發(fā)布關(guān)于認真貫徹關(guān)于認真貫徹 進一步加強土地供進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知應(yīng)調(diào)控的通知（國土資發(fā)2007236號），通知明確提出廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅用地供應(yīng)總量的70。 10 3 明確提出要解決低收入家庭的住房問題 3.1. 2007年8月7日，國務(wù)院頒布了關(guān)于解決城市低收入家庭 住房困難的若干意見（國發(fā)200724號）。 意見指出，住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善

43、群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。意見提出，要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。113.2 2007年11月8日，建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會等九部門聯(lián)合發(fā)布廉租住房保障辦法。主要內(nèi)容是： 1) 廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租等相結(jié)合的方式. 2) 規(guī)定廉租住房的單套建筑面積應(yīng)在50米2以下。 3) 明確了廉租住房的資金來源的五個渠道： 一是年度財政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；二是提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和

44、管理費用后的住房公積金增值收益余額；三是土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金，比例不得低于10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社會捐贈及其他方式籌集的資金。 123.3 2007年11月19日，建設(shè)部、發(fā)展改革委等七部門聯(lián)合頒布經(jīng)濟適用住房管理辦法。 1)將經(jīng)濟適用住房的保障范圍明確為城市低收入住房困難家庭，其性質(zhì)也由“政策性商品住房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢咝宰》俊?。?jīng)濟適用住房的保障功能更加突出，同時，去掉“商品”二字也為經(jīng)濟適用住房的有限產(chǎn)權(quán)提供了法律依據(jù)。2)辦法規(guī)定優(yōu)惠條件，1）經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)，納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計劃，2）經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費

45、等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。3）經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右. l4.嚴格管理外資投資房地產(chǎn)市場l 4.1.2007年5月23日，商務(wù)部、國家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 l 4.2.2007年11月17日，國家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合頒布修訂后的外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 l 根據(jù)新版目錄，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)

46、合資、合作；并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。此外，還將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行目錄（2004年修訂）的鼓勵投資類別中刪除。 135.提高非首套住房貸款條件，抑制投機性住房需求 “對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍?！?007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督

47、管理委員會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知(銀發(fā)2007359號)，通知規(guī)定：14l6.央行連續(xù)6次加息2007年前3月18日 4月18日 7月21日 8月22日 9月15日 12月21日累計個人存款個人存款活期0.720.720.720.810.810.810.720 03個月1.81.982.072.342.612.883.331.531.536個月2.252.432.612.883.153.423.781.531.531年2.522.793.063.333.63.874.141.621.622年3.063.333.693.964.234.54.681.621.623年3.693

48、.964.414.684.955.225.41.711.715年4.144.414.955.225.495.765.851.711.71貸款貸款6個月5.585.675.856.036.216.486.570.990.991年6.126.396.576.847.027.297.471.351.351-3年6.36.576.757.027.27.477.561.261.263-5年6.486.756.937.27.387.657.741.261.265年以上6.847.117.27.387.567.837.830.990.99公積金貸5年以下4.144.324.414.54.594.774.77

49、0.630.635年以上4.594.774.864.955.045.225.220.630.6315l1.住房投資加快,90平米以下住宅比重上升,經(jīng)濟適用房比重下降 .16 2007年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.5萬億元，同比增長30.2%，增幅比2006年全年高8.1個百分點。30.222.120.929.60500010000150002000025000300002004年2005年2006年2007年1-12月 05101520253035房地產(chǎn)開發(fā)投資商品住宅投資房地產(chǎn)開發(fā)投資增速住宅增速2004年-2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長情況 其中，商品住宅完成投資1.8萬億元，同

50、比增長32.1%，增幅比2006年全年高6.5個百分點。商品住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.2%，比2006全年高1.0個百分點。l1.住房投資加快,90m2以下住宅比重上升,經(jīng)濟適用房比重下降 . 在商品住宅投資中，90m2以下住宅完成投資占商品住宅投資的比重不斷上升，1-12月該比重達到23.3%，比一季度高7.2個百分點。 經(jīng)濟適用住房投資占商品住宅投資的比重明顯下降，由2006年的5.1%下降至2007年1-12月的4.6%，下降了0.5個百分點。 17l 2007年1-12月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長26.0%，增幅雖比上年同期高8.6個百分點，但比同期中西部地區(qū)分別低9.4

51、和13.5個百分點。 2.中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長高于東部地區(qū).0200040006000800010000120001400016000180002月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月15202530354045東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東部增長中部增長西部增長2007年東中西三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長情況183.土地購置面積增速加快，完成開發(fā)面積小幅下降 2007年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.06億平方米，同比增長11.0%，增幅比2006年全年加快13.8個百分點（2006年為-2.8%）. l 從購置土地面積與完成開發(fā)土地面積的對比情況來看，

52、2007年與前兩年剛好相反。2005年和2006年，購置土地面積保持負增長，而完成開發(fā)土地面積增長較快。2007年購置土地增長較快，完成開發(fā)土地面積則為負增長。19l4.商品房銷售面積增長較快,四季度市場觀望形勢比較明顯 2007年1-12月，全國商品房銷售面積增長23.2%，其中，商品住宅銷售面積增長24.7%。 2007年商品房銷售增長情況23.230.531.332.129.325.121.516.616.412.80.542.148.751.550.545.639.233.828.530.027.419.401020304050601-2月 1-3月1-4月 1-5月1-6月 1-7月

53、1-8月1-9月 1-10月1-11月1-12月商品房銷售面積增速商品房銷售額增速(%)從銷售面積與竣工面積的增長速度上看，除1999年與2005年兩年外，其余年份商品房銷售面積增速均高于竣工面積的增速。 2007年1-12月，竣工面積增速與銷售面積增速間的差距在繼續(xù)擴大，銷售增速大于竣工增速18.9個百分點。 20l4.商品房銷售面積增長較快,四季度市場觀望形勢比較明顯 盡管2007年商品房銷售增長較快，但自三季度以來，全國部分地區(qū)和城市出現(xiàn)了明顯的觀望形勢，全國商品房銷售面積增速開始明顯回落。特別是在國務(wù)院和各部委加快住房保障體系建設(shè)力度和央行出臺有關(guān)第二套房的信貸新政后，市場供求關(guān)系出現(xiàn)

54、明顯變化，房價上漲的壓力減少.部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“滯漲”或降價促銷的現(xiàn)象。 215.土地購置費增長迅速，土地價格上漲較快 2002年-2006年，全國土地購置費平均年增長率達26.1%。全國東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)全國東部中部西部2002年 1445.81077.7184.7183.339.2-2003年 2055.21512.9272.8269.542.140.447.7472004年 2574.51847.4387.5339.425.322.14225.92005年 2904.41971.1478.3455.112.86.723.434.12006年33182063.5530.57

55、24.114.24.710.959.12007 年1-10月35702330.7535.9703.53226.628.856.8年份土地購置費(億元)同比增長(%) 分地區(qū)看，西部地區(qū)增長最快，各年度土地購置費增速均高于全國平均水平，平均年增長41.0%.225.土地購置費增長迅速，土地價格上漲較快 2000年以來，土地平均購置價格持續(xù)上漲，特別是2003年以來，漲幅均達到了兩位數(shù)。2007年1-10月，土地平均購置價格達到1138.7元，同比增長12.9%。 全國東部中部西部全國東部中部西部2000年434.1-3.8-2001年443.8-2.2-2002年461.1591.8272.12

56、88.33.9-2003年575.7719.1321.1437.324.921.51851.72004年647.1857.538941012.419.221.1-6.22005年759.21039.2453.8520.417.321.216.726.92006年907.21162.2594.6731.719.511.83140.62007年1-10月 1138.71553.7692.5816.812.93.613.440.9年份平均購置價格（元/平方米）增長(%)236.房價漲幅仍然較高，重點城市房價加速上漲 07年房屋銷售價格漲幅較大，特別是5月以后持續(xù)高速上漲。 2007年房屋銷售價格走勢情況1001021041061081101121141月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月012345房屋銷售價格環(huán)比新建商品住房價格環(huán)比房屋銷售價格同比新建商品住房價格同比(%)(%) 07年12月份，70個大中城市中房屋銷售價格為110